郴資桂大道項(xiàng)目常規(guī)產(chǎn)品市場分析——投資依據(jù)之溝通案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟謹(jǐn)呈：【郴州樓市輝煌之星】耒陽王總郴州房地產(chǎn)投資意向平衡堂智業(yè)聯(lián)盟前言

承蒙耒陽王總的信任，我們有機(jī)會參與其項(xiàng)目投資策劃工作，借此溝通案匯報(bào)之機(jī)，深表對王總等投資人的感謝之情!此報(bào)告為正式全程策劃與產(chǎn)品規(guī)劃案之前的溝通案，為雙方進(jìn)一步深度了解市場并開展項(xiàng)目操作細(xì)案策劃所用。報(bào)告中我們將采取舍棄詳細(xì)復(fù)雜、系統(tǒng)、繁瑣的文本報(bào)告形式，側(cè)重于客觀市場分析與決策依據(jù)導(dǎo)入，旨在為項(xiàng)目開發(fā)提供大勢把握與創(chuàng)新營銷的基本依據(jù)。由于時(shí)間極為有限，難免偏頗，敬請海涵指正。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2區(qū)域市場分析1宏觀政策走勢3個案樓盤分析市場研究與分析14市場總結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟從2009年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議至今，國家密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各個方面的手段，政策出臺之密集前所未有。20個月來樓市主要的調(diào)控政策時(shí)間措施要點(diǎn)2009.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟(jì)會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度——小集鎮(zhèn)建設(shè)全面啟動，緩解房價(jià)2009.12.09個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年國務(wù)院決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”2009.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅2010.01.10“國11條”要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)——2011.5月，調(diào)高利率+取消建設(shè)前貸款+限購升級平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個月來樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時(shí)間措施要點(diǎn)2010.03.11“國19條”土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%,競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過半年。70%供地用于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型住房——旨在淘汰資金實(shí)力弱的開發(fā)商2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2010.04.15二套房按揭首付不得低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%2010.04.17國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款——2011.5月升級為全國逐步取消2套房貸2010.05.26國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》明確土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個月來樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時(shí)間措施要點(diǎn)2010.06.05住建部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》住建部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，通知規(guī)定以家庭為單位，"認(rèn)房也認(rèn)貸"。即購房家庭已有一套住房或曾經(jīng)利用貸款購買過住房的，均認(rèn)定為二套房（及以上）2010.09.18加快公租房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房——至今房價(jià)雖未大降，但投機(jī)已退場.。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公積金貸款中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。2011.01.26…………新國八條，二套房首付提高至六成國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問責(zé)、調(diào)整個稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購令等——2011.5月，調(diào)高利率+取消建設(shè)前項(xiàng)目貸款+限購升級+逐步推行首套房首付比例不低于50%的金融政策，抑制城市剛需！從2009年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，營業(yè)稅改征、拿地首付不低于50%、二套房首付和按揭利率提升、停發(fā)放三套房貸款、限期部分央企退出房地產(chǎn)市場、土地增值稅清算、加大保障性住房建設(shè)力度等等一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度，未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢失去了大漲與暴漲的市場基礎(chǔ)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟可以看出本輪地產(chǎn)新政的政策邏輯是“經(jīng)濟(jì)問題升級為政治問題”，其目標(biāo)在于從更高層面來解決當(dāng)前社會、經(jīng)濟(jì)難題,尤其是農(nóng)村投資、社會穩(wěn)定等大問題經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型。目標(biāo)說明平抑房價(jià),優(yōu)化民生1打擊投資、投機(jī)性需求2政治掛帥，取信于民3在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價(jià)日益高企，民生問題在高房價(jià)面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都具有丼足輕重的作用從成因來看，高房價(jià)在很大程度上是由亍金融資本流動性過剩造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機(jī)性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平抑房價(jià)的重要手段。強(qiáng)化農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)投資，抑制城市過大。面對高房價(jià)，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實(shí)卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信亍民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說下屆國家政府對樓市調(diào)控的政治化，手段必更突出。2011年4月下旬中央下發(fā)“一房一價(jià)”的調(diào)控政策。要求開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證一周內(nèi)必須將可售房源的基本信息、價(jià)格、折扣、及售出房源的實(shí)收價(jià)格必須在售樓處內(nèi)公示。同時(shí)可售房源總價(jià)，單價(jià)向房管局申報(bào)。同時(shí)樓盤后續(xù)升價(jià)需要向相關(guān)部門申請通過后方能升價(jià)。雖然各地執(zhí)行不一，郴州也不例外?？梢悦鞔_判斷，換屆后的國家政府將會更嚴(yán)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟我們認(rèn)為：大面積地區(qū)房價(jià)未明顯下滑前政策不會放松——個性房產(chǎn)機(jī)遇空前！四點(diǎn)理由:一是房地產(chǎn)市場經(jīng)歷08、09年的大波動，市場對政策調(diào)控持續(xù)性有所懷疑，如果此時(shí)輕易放松政策調(diào)控，政府的公信力將再次受到威脅，未來的政策效果將大打折扣——種種跡象表面【習(xí)李時(shí)代】將是鐵腕調(diào)控！二是由于歐盟為挽救歐債危機(jī)已批準(zhǔn)9500億歐元的救助計(jì)劃，美日為防止經(jīng)濟(jì)二次探底也將延后貨幣政策的退出時(shí)點(diǎn)，全球流動性過剩的局面在未來兩年將持續(xù)存在，人民幣升值已經(jīng)潰堤，熱錢壓力相當(dāng)嚴(yán)峻。三是房價(jià)相對具有剛性，而通脹已經(jīng)顯現(xiàn)，在這樣的預(yù)期下，大開發(fā)商的現(xiàn)金流又比較充裕，降價(jià)主動性不強(qiáng)，但是此輪調(diào)控的主要觸發(fā)點(diǎn)是房價(jià)過高，再放任不管，將導(dǎo)致全體民眾對通脹事實(shí)的強(qiáng)化和對貨幣財(cái)富縮水的恐懼，直接影響社會穩(wěn)定，因此，在房價(jià)未明顯下滑之前，政策不僅不會放松，而且更加政治化。四是國家旨在轉(zhuǎn)換30年來戰(zhàn)略性土地政策和5年來失衡的國家投資體系，全面加大農(nóng)村集鎮(zhèn)投資力度，對各地城市化就是擴(kuò)大城市規(guī)模的做法進(jìn)行糾偏；宏觀經(jīng)濟(jì)完全脫離房地產(chǎn)的綁架，逐步淘汰低實(shí)力開發(fā)商。觀點(diǎn)：對于未來2-3年的房地產(chǎn)開發(fā)適宜向恒大與萬科學(xué)習(xí)，實(shí)行快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)節(jié)奏，利于規(guī)避政策的不確定性和政治轉(zhuǎn)型所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2區(qū)域市場分析1宏觀政策走勢3市場研究與分析14市場總結(jié)個案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟地理屬性廣東江西廣西湖南湖南處于江南版圖中心連接南北、東西的大通道縱向交通大動脈：京廣鐵路、武廣高鐵（京廣深港）、京港澳高速及復(fù)線、107國道橫向：滬昆高速、滬昆高鐵、廈蓉高速等其中絕大部分交通大動脈與郴州有關(guān)湖南區(qū)域市場分析平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟郴州州乃乃湖湖南南省省南南大大門門廣州州、、長長沙沙兩兩個個區(qū)區(qū)域域中中心心城城市市之之間間的的中中心心點(diǎn)點(diǎn)，，粵粵港港澳澳的的后后花花園園。。自古古以以來來中中部部通通往往嶺嶺南南的的必必經(jīng)經(jīng)之之道道中國國有有色色金金屬屬之之鄉(xiāng)鄉(xiāng)；；多項(xiàng)項(xiàng)稀稀有有金金屬屬儲儲量量第第一一；；中國國優(yōu)優(yōu)秀秀旅旅游游城城市市中國國溫溫泉泉之之鄉(xiāng)鄉(xiāng)中國國銀銀都都湖南南省省唯唯一一的的國國家家級級出出口口加加工工保保稅稅區(qū)區(qū)2009中中國國三三線線城城市市綜綜合合競競爭爭力力“百百強(qiáng)強(qiáng)””第第45名名（（湖湖南南唯唯一一入入選選））……………地理理特特征征經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力區(qū)域域市市場場分分析析一平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟在武武廣廣高高鐵鐵未未響響之之前前，，嗅嗅覺覺靈靈敏敏的的粵粵派派開開發(fā)發(fā)商商已已經(jīng)經(jīng)率率先先北北上上，，珠珠江江、、萬萬科科、、金金地地、、碧碧桂桂園園、、保保利利、、廣廣電電等等開開發(fā)發(fā)商商在在武武廣廣沿沿線線已已經(jīng)經(jīng)安安營營扎扎寨寨。。如如今今武武廣廣沿沿線線的的地地產(chǎn)產(chǎn)版版圖圖將將更更加加豐豐富富。。其中中部部分分知知名名地地產(chǎn)產(chǎn)已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)駐駐郴郴州州！！武廣廣高高鐵鐵開開通通至至今今，，沿沿線線二二三三線線城城市市土土地地價(jià)價(jià)格格已已經(jīng)經(jīng)翻翻番番，，直直接接帶帶動動了了樓樓市市的的發(fā)發(fā)展展。。企業(yè)業(yè)總總部部與與國國際際化化公公寓寓擺擺在在了了郴郴州州的的面面前前。。融入入廣廣州州、、長長沙沙1小小時(shí)時(shí)生生活活圈圈區(qū)域域市市場場分分析析平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟兩年投入入近80億元進(jìn)進(jìn)行中心心城區(qū)改改造?！皟沙恰薄苯ㄔO(shè)：：“湖南南最開放放城市””和“湘粵贛贛區(qū)域中中心城市市”———湖南深深圳“三城””創(chuàng)建：：全國““文明城城市”“衛(wèi)生城城市”和和“園林林城市””已拉拉開2010年投資資稅收雙雙雙取得得湖南省省排名第第二的佳佳績。財(cái)財(cái)政收入入連續(xù)7年排名名第一。。雙100城市：：2020年城城市規(guī)模模達(dá)100平方方公里人口口100萬———預(yù)計(jì)提提前4年年完成區(qū)域規(guī)劃劃：郴州州經(jīng)濟(jì)高高速發(fā)展展和城市市化進(jìn)程程全面升升級！全國第一一批進(jìn)入入高鐵時(shí)時(shí)代的城城市?？涂土髁績H僅次于長長沙！5條高速速公路在在此交匯匯。區(qū)域市場場分析平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析房地產(chǎn)市市場投資資走勢：：大量資金金涌入郴郴州房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，開發(fā)發(fā)力度持持續(xù)升溫溫05年之之后房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資穩(wěn)穩(wěn)步提升升，大量量資金投投入到房房地產(chǎn)市市場，令令市場開開發(fā)量不不斷增加加、開發(fā)發(fā)力度持持續(xù)升溫溫。同一一時(shí)期大大量開發(fā)發(fā)，必定定會造成成市場上上產(chǎn)品的的嚴(yán)重同同質(zhì)化———更加加呼喚個個性化產(chǎn)產(chǎn)品的上上市?！駭?shù)據(jù)據(jù)來源湖湖南省省統(tǒng)計(jì)局局2010年湖南南省各市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成情況表表區(qū)域（萬元）同比增長（％）

湖南

15661125

53.3

長沙市

7752625

59.9

株洲市

1173030

57.7

湘潭市

609084

55.3

衡陽市

816250

54

邵陽市

313253

44.4

岳陽市

777824

44.3

常德市

855004

37.5

張家界

158438

33.6

益陽市

639645

58.3

郴州市

806319

67.6

永州市

489824

43.3

懷化市

614947

55.4

婁底市

478976

52.6

湘西自治州

175906

17.62010年湖南南省各市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成情況：：平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟郴州總量量排名第第5、、增幅第第12008年及以以前———第一集團(tuán)團(tuán)：長沙沙。遙遙遙領(lǐng)先，，開發(fā)金金額在480億以上上；第二集團(tuán)團(tuán)：株洲洲、常德德。開發(fā)發(fā)金額在在50億億以上；；第三集團(tuán)團(tuán)：郴州州、湘潭潭、婁底底、岳陽陽、益陽陽。開發(fā)發(fā)金額在在30億億以上；；第四集團(tuán)團(tuán)：衡陽陽、邵陽陽、懷化化、永州州、湘西西。開發(fā)發(fā)金額在在20億億以上；；第五集團(tuán)團(tuán)：張家家界。開開發(fā)金額額在10億億元以下下。2010年及現(xiàn)現(xiàn)在———第一集團(tuán)團(tuán)：長沙沙。遙遙遙領(lǐng)先，，開發(fā)金金額在775億以上上；第二集團(tuán)團(tuán)：株洲洲、常德德、衡陽陽、郴州州。開發(fā)發(fā)金額在在80億億以上；；第三集團(tuán)團(tuán)：岳陽陽、湘潭潭、懷化化、婁底底、益陽陽。開發(fā)發(fā)金額在在60億億以上；；結(jié)論：2009年前郴郴州市房房地產(chǎn)市市場在湖湖南省屬屬于中等等水平，，2009年因因郴州““兩城建建設(shè)、先先行先試試”發(fā)展展目標(biāo)，，推行了了強(qiáng)大的的招商力力度，2010年郴州州全年房房地產(chǎn)完完成開發(fā)發(fā)投資達(dá)達(dá)到了80.6億元，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資金額額已提升升進(jìn)入到到了湖南南省第二二集團(tuán)，，同時(shí)2010年郴州州的兩個個百億元元目標(biāo)，，以及較較高的增增長速度度給郴州州市房地地產(chǎn)市場場帶來一一個新的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。而而且：2014年后這這里將第第二次騰騰飛，業(yè)業(yè)內(nèi)判斷斷郴州房房價(jià)將接接近長沙沙。平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析商品房竣竣工面積積走勢：：2009-2010年年出現(xiàn)爆爆發(fā)性增增長，2011年投放放歷史高高峰在07年年第四季季度受政政策影響響，商品品房開發(fā)發(fā)放緩，，08年年經(jīng)歷市市場寒冬冬繼續(xù)減減少，產(chǎn)產(chǎn)品開始始積壓。。09年年市場火火爆，開開發(fā)力度度急劇加加大，2010年繼續(xù)續(xù)高速增增長，2011-2012年年開發(fā)量量已經(jīng)3倍列湖湖南第一一。2013年年起將高高收獲。。平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟盟區(qū)域市場場分析商品房銷銷售面積積走勢：：2008年至今今增幅明明顯。2011年已經(jīng)經(jīng)突破180萬萬平方06年到到08年年商品房房銷售面面積有一一波下滑滑，并在在08年年探底。。09年年市場迅迅速回暖暖，存量量房得到到快速消消化，2010年郴州州市場形形勢進(jìn)一一步轉(zhuǎn)暖暖，銷售售量大舉舉抬升。。但消化化速度與與去化量量，低于于同規(guī)模模城市如如常德、、株洲。。說明了了高速發(fā)發(fā)展的郴郴州缺乏乏匹配的的文化和和高速發(fā)發(fā)展的智智慧產(chǎn)業(yè)業(yè)做支撐撐。機(jī)會會留給優(yōu)優(yōu)良的開開發(fā)商及及其智慧慧機(jī)構(gòu)??！平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟區(qū)域市場分析析商品房銷售單單價(jià)走勢：商品房價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)，郴郴州價(jià)格箱體體拉大，市場場機(jī)遇增大??！00年到10年商品房銷銷售價(jià)格穩(wěn)步步上揚(yáng)，08年市場雖有有波動，但價(jià)價(jià)格箱體基本本穩(wěn)定。2010年郴州州與常德、岳岳陽、株洲一一樣，價(jià)格暴暴漲，主流樓樓盤均價(jià)躍進(jìn)進(jìn)4300以以上區(qū)間，湖湖南排名升至至第3。從另另一個層面也也可看出郴州州商品房市場場抗沖擊能力力較強(qiáng)。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟市場整體供給給郴州市近幾年年開發(fā)的樓盤盤檔次與規(guī)模模雖有局限，，但已處于提提升階段，特特別是近兩年年的開發(fā)體量量大，新建樓樓盤分布范圍圍廣，價(jià)格箱箱體和檔次在在不斷拉大———這是良性性市場的開端端。郴州樓市的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2009年：全全年完成開發(fā)發(fā)投資35.8億元，同同比增長32.35%；；完成商品房房施工面積142.8萬萬平方米，同同比增長38.25%，，其中新開工工面積110.7萬平方方米；商品房房銷售面積126.7萬萬平方米，同同比上升67%，住房價(jià)價(jià)格漲幅平穩(wěn)穩(wěn)，當(dāng)年全市市商品普通住住宅成交均價(jià)價(jià)2440.18元/平平方米，市場場定價(jià)預(yù)售商商品房均價(jià)為為2811.95元/平平方米，同比比增長13.5%，其中中，市場定價(jià)價(jià)高層住宅均均價(jià)3053.7元/平平方米，市場場定價(jià)多層均均價(jià)2486.56元/平方米，市市場定價(jià)別墅墅均價(jià)為4819.46元/平方米米。2010年陸續(xù)十多多個項(xiàng)目入市市，含歷年存存量銷售均價(jià)價(jià)達(dá)到3860元/平米米；2011年又有十多多個新盤上市市，市場總體體供貨量急速速增加，暫時(shí)時(shí)出現(xiàn)供過于于求的局面。。2011年至至今，約有40個項(xiàng)目在在售或待售，，總供應(yīng)量近近400多萬萬平米（在年年內(nèi)和未來2-3年逐步步釋放出來的的總量約600萬平米，，郴州房地產(chǎn)產(chǎn)的快速發(fā)展展達(dá)到峰頂））由于產(chǎn)品創(chuàng)新新度不高，郴郴州樓盤更多多是依靠自然然景觀資源、、地段優(yōu)勢、、面積區(qū)間和和少量復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)溢溢價(jià)。自中珠珠改觀，恒大大、金地、碧碧桂園、浙浙商集團(tuán)入主主后已推進(jìn)創(chuàng)創(chuàng)新平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟戶型供需結(jié)構(gòu)構(gòu)至2010年年底，郴州市市（市城區(qū)））90—110平米及110-144平米戶型型供小于求且且特色不明顯顯，144平平米以上戶型型供大于求且且仍在主觀發(fā)發(fā)展，其中90平米以下下戶型明顯供供小于求。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟從住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)來看，2010年年郴州市（市市城區(qū)）新增增可售商品住住宅8071套，其中90平方米（（含90平方方米）以下924套，僅僅占11.45%，90-144平平方米4612套，占57.15%，144平平方米以上占占31.41已經(jīng)滯銷。。從住房需求結(jié)結(jié)構(gòu)來看，市市城區(qū)網(wǎng)上簽簽約9906套，具體分分布如下：簽約戶型面積套數(shù)（單位：套）所占比例環(huán)比90㎡以下225722.78%上升2.26%90-144㎡613061.88%上升3.92%144㎡以上151915.34%下降6.21%注：本表為2010年網(wǎng)網(wǎng)簽套數(shù)表小戶型需求有有所上升，中中等戶型占比比保持穩(wěn)定，，大戶型需求求有所下降。。主力客戶對對戶型的選擇擇由舒適型慢慢慢向?qū)嵱眯托娃D(zhuǎn)變，對戶戶型更加注重重實(shí)用功能和和降低總價(jià)款款的愿望。戶型供需結(jié)構(gòu)構(gòu)平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟購房人群分析析本市外縣人群群中永興比例例最高占7.81%；本本省人群中長長株潭及衡陽陽占據(jù)80%比例；外省省中廣東占85%。從購購買人購房資資金渠道來看看，2010年網(wǎng)上簽約約購買人采取取一次性支付付購房的占44.69%，分期付款款占3.73%，通過公公積金機(jī)貸款款支付購房款款占6.77%，通過商商業(yè)銀行貸款款支付購房款款的占44.82%。購房人群分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟20072010郴州客客戶職業(yè)基本本特征公務(wù)員購房的的比率將要明明顯下降，因因?yàn)樗麄兣c全全國各地一樣樣。已經(jīng)在城市房地產(chǎn)產(chǎn)起步與發(fā)展展階段，利用用權(quán)利而大都都擁有了2套套以上住宅房產(chǎn)。郴州房房地產(chǎn)目前處處于了【快速速發(fā)展階段】】。商鋪購買買卻不一定。。購房人群分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟20072010郴州客客戶基本區(qū)域域來源20072010郴州客客戶職業(yè)基本本特征購房人群分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2007—2010郴州州買房客戶考考慮因素2007—2010郴州州買房客戶希希望的物業(yè)服服務(wù)內(nèi)容關(guān)鍵詞：周邊邊、價(jià)格、地地段、戶型、、園林配套關(guān)鍵詞：保潔潔、維修、車車管、綠化、、電梯、會所所平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟郴州政府鼓勵勵、政策支持持、社會需求求等諸多因素素促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速增增長：郴州強(qiáng)大區(qū)域域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，，強(qiáng)勁消費(fèi)能能力為房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展提供了了湖南少有的的堅(jiān)實(shí)消費(fèi)基基礎(chǔ)；郴州城市特區(qū)區(qū)化引發(fā)城市市規(guī)模和人口口容量超常規(guī)規(guī)擴(kuò)張，為房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展提供空間和和旺盛的剛性性需求，但同同時(shí)選擇的空空間加大，優(yōu)優(yōu)勝劣汰廣泛泛顯現(xiàn)，泛房房地產(chǎn)機(jī)會十十分明顯；城市創(chuàng)建、功功能、品位提提升，房地產(chǎn)產(chǎn)升級換代必必然要求，行行業(yè)大發(fā)展空空間已經(jīng)打開開；固定資產(chǎn)配置置比重日益突突出，房地產(chǎn)產(chǎn)投資保值功功能將被廣泛泛的認(rèn)同，泛泛珠江地區(qū)社社會對郴州房房地產(chǎn)投資偏偏好給整個市市場提供了巨巨大空間，為為新產(chǎn)品提供供了設(shè)計(jì)和銷銷售平臺；高鐵時(shí)代成熟熟為本區(qū)域房房地產(chǎn)發(fā)展帶帶來高鐵般的的速度和想象象空間。郴州市城區(qū)五五大組團(tuán)九大大板塊迎來新新一輪開發(fā)熱熱潮，尤以愛愛蓮湖片區(qū)和和梨樹山片區(qū)區(qū)勢頭正旺，，市政府招商商引資成效顯顯著，數(shù)十家家開發(fā)商強(qiáng)勢勢進(jìn)駐，數(shù)十十公里開發(fā)半半徑、數(shù)個大大盤蓄勢待發(fā)發(fā)，未來三年年內(nèi)市場競爭爭異常激烈———部分樓盤盤產(chǎn)品與品質(zhì)質(zhì)不創(chuàng)新將會會滯銷。區(qū)域市場分析析小結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟郴州房地產(chǎn)市市場短期會經(jīng)經(jīng)受政策影響響而發(fā)生一些些波動甚至個個別滯銷，但但是中長期良良好的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)決定市場場發(fā)展的良好好前景一直未未變！價(jià)格和和體量已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入快速發(fā)展展通道。大盤盤優(yōu)盤占絕對對主流！個性性產(chǎn)品可以后后發(fā)而突飛猛猛進(jìn)。供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大整體競爭不斷斷加劇而創(chuàng)新新模式戶型需求呈現(xiàn)現(xiàn)緊湊實(shí)用趨趨勢隨城市改造整整體價(jià)格必能能不斷提升品牌大鱷拉大大價(jià)格箱體產(chǎn)品品質(zhì)不斷斷提升區(qū)域市場走勢勢預(yù)測政策繼續(xù)收緊緊平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2區(qū)域市場分析析1宏觀政策走勢勢3市場研究與分分析14市場總結(jié)個案樓盤分析析平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟北湖板塊五嶺廣場板塊愛蓮湖板塊龍泉板塊北城板塊東部蘇仙王仙生態(tài)新城板塊（含保稅區(qū)））郴州市場板塊塊分布：1、北城板塊塊，代表樓盤盤：省化工項(xiàng)項(xiàng)目、麗都花花園、陽光佳佳園、芙蓉麗麗景2、北湖板塊塊，代表樓盤盤：北湖一號號、祥云國際際、天域國際際、金源棕櫚櫚園3、新西城板板塊，代表樓樓盤：恒大華華府4、高鐵板塊塊，代表：華華盛世紀(jì)新城城5、五嶺廣場場板塊，代表表樓盤：天一一華府、龍龍鳳嘉園6、龍泉板塊塊，代表樓盤盤：龍泉名邸邸、天潤天城城、新貴華城城7、愛蓮湖板板塊，代表樓樓盤：愛蓮湖湖畔、愛蓮名名城、神憩乾乾龍、石博園園8、龍形板塊塊，代表樓盤盤：華寧春城城、水榭華庭庭、君悅瀾山山、湘南人家家9、東部新城城板塊，代表表樓盤：御景景城市花園、、湘南人家、、花樣年華、、本案郴州市場大體體可以分為如如下板塊，本本項(xiàng)目隸屬于于北湖板塊市場板塊格局局新西城板塊本項(xiàng)目高鐵板塊龍形板塊平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟郴州個案北湖一號—基基本情況優(yōu)點(diǎn)：交通便利，項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)300米是汽車車總站，西側(cè)側(cè)銜接107國道；稀缺的自然山山湖景觀資源源；配套設(shè)施施完善；400萬元打打造的營銷中中心，成為一一大亮點(diǎn)，取取得巨大成功功；領(lǐng)先于市場的的建筑產(chǎn)品（（入戶花園贈贈送）和營銷銷手段，成為為市場追捧的的焦點(diǎn)。缺點(diǎn)：工程的負(fù)面口口碑清除不力力，營銷理念念沒有深入、、品牌沒有落落地生根、價(jià)價(jià)格策略混亂亂損失合理利利潤。項(xiàng)目地址郴州市同心路2號（原玻璃廠）占地面積約4.8萬㎡建筑面積21.8萬㎡產(chǎn)品高層項(xiàng)目定位湖山坡地豪宅容積率3.9綠化率38.61%戶數(shù)車位1476/901交房時(shí)間2012年銷售進(jìn)度首批95%銷售均價(jià)4600戶型供應(yīng)一房：43-52㎡；兩房：89㎡；三房:134-140㎡；四房復(fù)式:150-280㎡開發(fā)商郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟項(xiàng)目地址人民西路（原建筑公司）占地面積約2.9萬㎡建筑面積11萬㎡產(chǎn)品多層、高層項(xiàng)目定位中央峰境國際大宅容積率3.7綠化率42%戶數(shù)車位1002/800交房時(shí)間一期2010年10月銷售進(jìn)度首批70%銷售均價(jià)4300元/㎡戶型供應(yīng)公寓：46-60㎡；二房：78㎡；三房：114㎡-166㎡；四房：153㎡；開發(fā)商郴州市恒信房地產(chǎn)公司（福建）優(yōu)點(diǎn)：人民西路地段段價(jià)值優(yōu)勢，，配套齊全，，生活成熟度度高；高層部分單位位具有一定北北湖景觀資源源，性價(jià)比較較高；戶型設(shè)計(jì)有所所創(chuàng)新，贈送送面積較多，，客戶接受度度高。缺點(diǎn)：樓間距距相當(dāng)壓抑，，入戶花園的的設(shè)計(jì)不如內(nèi)內(nèi)陽臺（內(nèi)庭花園））實(shí)在和新穎穎。祥云國際—基基本情況郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟大面積入戶花花園，可改造造性雖強(qiáng)，幾幾乎失去了創(chuàng)創(chuàng)新的意義。。但由于面積積“贈送”把把本應(yīng)給業(yè)主主的藝術(shù)化了了，增強(qiáng)了銷銷售亮點(diǎn)。而而市場穿透力力并不強(qiáng)。故；銷售速度度不如北湖一一號祥云國際—典典型戶型平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟祥云國際—典典型戶型戶型：3室2廳2衛(wèi)；面面積：114㎡25㎡入戶大大花園，可變變成一間客廳廳，魔術(shù)空間間，實(shí)用性強(qiáng)強(qiáng)。大面積入戶戶花園，可可改造性雖雖強(qiáng)，幾乎乎失去了創(chuàng)創(chuàng)新的意義義。但增強(qiáng)強(qiáng)了銷售亮亮點(diǎn)郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟祥云國際——典型戶型型戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：130㎡㎡26㎡入戶戶大花園，，可變成一一間客廳，，南向配大大面積陽臺臺，舒適性性強(qiáng)。大面積入戶戶花園，可可改造性雖雖強(qiáng)，幾乎乎失去了創(chuàng)創(chuàng)新的意義義。但增強(qiáng)強(qiáng)了銷售亮亮點(diǎn)郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟祥云國際——典型戶型型內(nèi)陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成臥室戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：114㎡㎡南向內(nèi)陽臺臺設(shè)計(jì)，贈贈送半面積積，可變成成一間臥室室，舒適實(shí)實(shí)用。郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟愛蓮湖畔——基本情況況項(xiàng)目地址郴州大道愛蓮湖公園旁占地面積約5萬㎡建筑面積17萬㎡產(chǎn)品商住多層、高層項(xiàng)目定位江山林湖御天下容積率3.28綠化率45%戶數(shù)車位1300/約900交房時(shí)間2010年8月銷售進(jìn)度前期95%銷售均價(jià)4300元/㎡戶型供應(yīng)三房：122-140㎡；四房：150-158㎡；五房：260㎡；復(fù)式：400㎡（目前剩大面積4、5房）開發(fā)商郴州市中珠投資有限公司（廣東）優(yōu)點(diǎn)：200萬售售樓處，中中式建筑風(fēng)風(fēng)格、傳統(tǒng)統(tǒng)文化；挖挖掘愛蓮湖湖賣點(diǎn)，景景觀+人文文；銷售中心展展示效果好好，活動營營銷豐富，，3D片展展示，一級級物管+體體驗(yàn)營銷；；大戶定位,贈送面積積多,凸窗窗、轉(zhuǎn)角窗窗、雙層陽陽臺的應(yīng)用用；營銷、工程程節(jié)點(diǎn)配合合較好.體驗(yàn)營銷做做得比較到到位郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟愛蓮湖畔——典型戶型型戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：114㎡㎡南向內(nèi)陽臺臺設(shè)計(jì)，贈贈送面積為為8.9平平米，可可變成一間間陽光房，，舒適實(shí)用用。內(nèi)陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成陽光房房郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟項(xiàng)目個案比比對愛蓮湖畔——典型戶型型大入戶花園園設(shè)計(jì)，可可改造成房房間戶型：3室室2廳2衛(wèi)衛(wèi)；面積：：114㎡㎡帶入戶戶花園及雙雙陽臺。贈贈送面積為為20.3平米，可可改造成一一間臥房，，舒適性強(qiáng)強(qiáng)。平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——基本情況況項(xiàng)目地址北湖區(qū)政府香雪西路與駱仙西路交匯處占地面積約4.2萬㎡建筑面積17.65萬㎡產(chǎn)品高層項(xiàng)目定位山在城中，城在林中容積率4綠化率42%戶數(shù)車位1280/600交房時(shí)間2010年底銷售進(jìn)度約80%銷售均價(jià)3800，現(xiàn)在4100戶型供應(yīng)2房:85-94平米;3房:110平米;4房:126平米開發(fā)商深圳市億民房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司

優(yōu)點(diǎn)：深圳開發(fā)公公司先進(jìn)開開發(fā)理念，，對產(chǎn)品及及對環(huán)保潮潮流的重視視；規(guī)劃上半圍圍合式布局局，保證戶戶型通風(fēng)和和景觀上均均好性；產(chǎn)品規(guī)劃超超前、靈動動空間，大大陽臺、雙雙層高露臺臺、凸窗、、轉(zhuǎn)角凸窗窗的運(yùn)用；；高綠化率，，自然山景景資源的景景觀優(yōu)勢。。不足：不熟悉本地地市場，道道路交通公公共配套、、項(xiàng)目推廣廣、體驗(yàn)營營銷等嚴(yán)重重影響銷售售。郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——典型戶型型內(nèi)陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成臥室戶型：3+1；面積積：115㎡帶雙陽臺和和一內(nèi)陽臺臺，贈送面面積達(dá)21-22平平，內(nèi)陽臺臺可改造成成臥房，緊緊湊而不失失舒適性。。大陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成陽光房房郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——典型戶型型內(nèi)陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成臥室大陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成陽光房房戶型：3+2；面積積：130㎡帶雙陽臺和和一內(nèi)陽臺臺，可改造造成臥房，，贈送面積積達(dá)20-28平，，舒適性強(qiáng)強(qiáng)。郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟億楓翠城——典型戶型型大陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成陽光房房戶型：2+1設(shè)計(jì)；；面積：89㎡帶大陽臺和和一內(nèi)陽臺臺，內(nèi)陽臺臺可改造成成臥房，贈贈送面積達(dá)達(dá)13-19平，2房面積3房享受。。內(nèi)陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，可改造造成臥室郴州個案平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟附：小戶型型租賃行情情樓盤名稱戶型面積銷售價(jià)格租金（元/月）五嶺廣場天一酒店45平米均價(jià)6000元，2006年售完2000五嶺廣場天一商務(wù)公寓48平米5000左右1200－1800北湖區(qū)政府旁城市公寓39平米3400元1500八一路旁（西街）小房型公寓33平米3748元，2008年基本售完1200－1500北湖公園前小戶型商住樓32平米3400元，2008年已售完1500郴州賓館旁電影城商務(wù)樓（國慶南路）40平米3500元，2008年已售完1500南塔美食廣場小戶型公寓40平米2100元，2007年售完800－12002009-2011年郴州市市公寓租售售情況抽樣樣城中心小戶戶型精裝公公寓租金普普遍較高，，回報(bào)率高高。售價(jià)快快速走高。。但郴州沒沒有真正意意義的品質(zhì)質(zhì)公寓和企企業(yè)總部產(chǎn)產(chǎn)品，存在在較好的市市場機(jī)會。。平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟2區(qū)域市場分分析1宏觀政策走走勢3市場研究與與分析14市場總結(jié)個案樓盤分分析平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟郴州市房地地產(chǎn)市場已已處于粗放放型發(fā)展與與高速提質(zhì)質(zhì)發(fā)展相融融匯的復(fù)合合階段。市市場、產(chǎn)品品尤其營銷銷理念、銷銷售流程等等方面急需需升級換代代。城市檔檔次提升的的同時(shí)，呼呼喚有一批批在規(guī)模、、產(chǎn)品、景景觀、檔次次、文化等等方面能匹匹配的房地地產(chǎn)項(xiàng)目出出現(xiàn)——已已經(jīng)出現(xiàn)；；郴州房地產(chǎn)產(chǎn)總體操盤盤水平、價(jià)價(jià)格水平與與整個城市市經(jīng)濟(jì)實(shí)力力相背離，，在金融大大環(huán)境嚴(yán)重重下滑的情情況下，未未來項(xiàng)目品品質(zhì)和房價(jià)價(jià)將會同步步提升；城區(qū)市場在在售待售待待建的項(xiàng)目目約60個個，市場總總供給400多萬方方，而2010年郴郴州城區(qū)房房地產(chǎn)市場場總體銷售售面積約130萬方方，郴州房房地產(chǎn)市場場的競爭形形勢非常激激烈；但市市場上開發(fā)發(fā)商實(shí)力較較弱的很多多，產(chǎn)品檔檔次較低，，品牌發(fā)展展商和有影影響力的品品牌項(xiàng)目已已經(jīng)出現(xiàn)，，引導(dǎo)市場場和喚醒客客戶需求的的提升———有理由相相信弱實(shí)力力開發(fā)商會會被逐步淘淘汰；新一輪經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃劃、城市化化戰(zhàn)略以及及對投資的的保障政策策，為本地地房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶來新新的一次重重大機(jī)遇———兼并組組合、投融融資、開發(fā)發(fā)操盤等模模式的轉(zhuǎn)變變；郴州房地產(chǎn)產(chǎn)總體發(fā)展展格局研判判市場分析總總結(jié)平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟5、銷售中中心、賣場場包裝、銷銷售服務(wù)意意識及產(chǎn)品品園林展示示區(qū)嚴(yán)重滯滯后，可以以預(yù)見在不不久的將來來，營銷理理念更新和和專業(yè)銷售售引入將為為發(fā)展商帶帶來巨大的的附加值（（如北湖一一號）6、現(xiàn)階段段營銷推廣廣投入偏低低，媒體選選擇單一、、缺少組合合策略，缺缺少針對目目標(biāo)客戶的的挖掘手段段，更加缺缺乏拓展行行銷與超市市化的先進(jìn)進(jìn)銷售模式式；7、營銷活活動少，且且缺乏針對對性，不能能夠有效的的向客戶傳傳達(dá)項(xiàng)目生生活方式與與文化內(nèi)涵涵，缺少更更高的精神神層面溝通通——銷售售人員固步步自封靠天天吃飯比比比皆是；8、由于行行政執(zhí)法的的原因，內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購和和賣樓花盛盛行還將持持續(xù)一段，，率先推行行體驗(yàn)式營營銷的必將將實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)格、獲得得超額利潤潤，如（恒恒大華府、、愛蓮湖畔畔、北湖一一號等）；；9、新項(xiàng)目目必須【未未雨綢繆】】地著眼于于未來2-3年的競競爭市場與與政策變數(shù)數(shù)，產(chǎn)品、、配套和服服務(wù)上的前前瞻性對一一個項(xiàng)目總總體運(yùn)作是是否成功具具有決定性性意義（如如北湖一號號）；10、物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的優(yōu)劣，，不折不扣扣的成為客客戶購房做做出選擇時(shí)時(shí)的三大重重要因素之之一（如愛愛蓮湖畔、、鴻翔尚城城、龍泉名名?。?。市場分析總總結(jié)郴州房地產(chǎn)產(chǎn)總體發(fā)展展格局研判判平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟1、建筑一味追求高高容積率，，大大降低低項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)和居住舒舒適度———拉長資金金鏈，縮水水價(jià)值；建筑風(fēng)格單單一，缺少少個性。一一定程度上上反映出項(xiàng)項(xiàng)目前期定定位不明晰晰和發(fā)展商商開發(fā)水平平局限性，，造成大量量雷同產(chǎn)品品出現(xiàn)，絕絕大部分項(xiàng)項(xiàng)目被冠以以所謂的現(xiàn)現(xiàn)代簡約建建筑風(fēng)格。。其中愛蓮蓮湖畔的中中式徽派建建筑，資興興彼岸東江江庭園西班班牙風(fēng)格給給市場增色色不少。關(guān)于產(chǎn)品2、園林由于“賣樓樓花”銷售售方式存在在，園林重重要性嚴(yán)重重被忽視，，最近2年年已大為改改觀；事實(shí)上大部部分園林還還停留在宅宅間綠化，，造園時(shí)設(shè)設(shè)計(jì)理念和和最終品質(zhì)質(zhì)得不到保保證，景觀觀均好性差差；園林缺乏明明顯主題風(fēng)風(fēng)格，影響響項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)和特色。。祥云國際際新加坡浪浪淘沙和龍龍泉名邸的的巴厘島風(fēng)風(fēng)情僅僅停停留在概念念上；愛蓮蓮湖畔中式式園林、華華寧春城的的入口組團(tuán)團(tuán)園林、水水郡的水景景環(huán)繞具備備亮點(diǎn)；整個市場園園林專業(yè)性性不足，缺缺乏專業(yè)性性公司或大大師級作品品，園林施施工更是處處于粗放低低水平的狀狀態(tài)。市場分析總總結(jié)平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟市場分析總總結(jié)關(guān)于產(chǎn)品3、戶型戶型定位模模糊不清，，導(dǎo)致客戶戶定位不準(zhǔn)準(zhǔn)確。大多多樓盤涉及及產(chǎn)品面積積差大，產(chǎn)產(chǎn)品涵蓋一一房到五房房，往往不不利于客戶戶判斷與同同類客戶的的集中整合合，失去了了快速銷售售的基礎(chǔ)。。競爭力強(qiáng)的的品牌項(xiàng)目目戶型創(chuàng)新新亮點(diǎn)多，，如雙層陽陽臺、入戶戶花園、內(nèi)內(nèi)陽臺、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗窗等，目前前市場上已已有少量出出現(xiàn)，市場場接受度高高。項(xiàng)目一房二房三房四、五房備注愛蓮湖畔

122-150156-174入戶花園、雙層露臺、1.8米陽臺、270度轉(zhuǎn)角窗、凸窗，四房帶內(nèi)陽臺華寧春城

144-166135-150多層戶型，大陽臺，一樓送花園北湖一號43-5175-113120-131140-1601，1.8米陽臺、凸窗、通透、祥云國際4678114-139153-166內(nèi)陽臺、1.5米陽臺、凸窗龍泉名邸5097103-145171入戶花園、1.8米陽臺、凸窗新貴華城43-9983-91101-139147-175入戶花園、雙層露臺、內(nèi)陽臺、1.5米陽臺、270度轉(zhuǎn)角窗、凸窗億楓翠城

89113-115128-130雙層露臺、轉(zhuǎn)角窗、凸窗平衡堂智業(yè)業(yè)聯(lián)盟3、戶型———中珠愛愛蓮湖畔經(jīng)經(jīng)典戶型入戶花園半半贈送，可可改造性強(qiáng)強(qiáng)超高實(shí)用率率，入戶花花園、露臺臺、轉(zhuǎn)角窗窗景觀主臥，，客廳次臥臥全部南向向大廚房、餐餐廳豪宅尺尺度格局闊綽衣帽間間、主臥室室南北通透透市場分析總總結(jié)關(guān)于于產(chǎn)產(chǎn)品品平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟3、、戶戶型型————中中珠珠愛愛蓮蓮湖湖畔畔經(jīng)經(jīng)典典戶戶型型超高高實(shí)實(shí)用用率率，，花花園園、、露露臺臺、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角窗窗1戶戶型型，，獨(dú)獨(dú)立立書書房房局部部雙雙層層高高露露臺臺，，送送可可自自由由改改造造的的陽陽光光花花房房大廚廚房房、、餐餐廳廳豪豪宅宅尺尺度度格格局局闊綽綽衣衣帽帽間間、、主主臥臥室室南南北北通通透透市場場分分析析總總結(jié)結(jié)關(guān)于于產(chǎn)產(chǎn)品品平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟市場場分分析析總總結(jié)結(jié)關(guān)于于產(chǎn)產(chǎn)品品典型型舉例例平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟關(guān)于于市市場場客客戶戶打動因素價(jià)格自然追求高性價(jià)比，有一定的贈送優(yōu)惠產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積合適，空間尺度合理，且贈送面積比較實(shí)用，使產(chǎn)品的性價(jià)比高；客戶實(shí)際可得利益大大提升；個性化產(chǎn)品將極大撼動市場升值潛力對郴州城市規(guī)劃認(rèn)同、對發(fā)展改造充滿信心社區(qū)環(huán)境社區(qū)面子氣氛較好，園林與生活配置高物管物管服務(wù)及安全性至關(guān)重要，客戶越來越希望物業(yè)管理帶動社區(qū)檔次和生活提升品質(zhì)品牌品牌發(fā)展商，有過成功開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)成交交客客戶戶置置業(yè)業(yè)因因素素偏偏好好分分析析市場場分分析析總總結(jié)結(jié)關(guān)于于如如何何““抓抓住住””客客戶戶市場場分分析析總總結(jié)結(jié)營銷階段營銷手法第一階段第二階段第三階段第四階段前期推廣項(xiàng)目導(dǎo)入期強(qiáng)推期持續(xù)銷售期戶外廣告★★★★★★★★★★★★★軟文報(bào)廣★★★★★★★★平面報(bào)廣★★★★電視短片★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★分展場★★★★團(tuán)購客戶營銷★★★★★★網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★樓宇廣告

★★★★★★★★★★★★現(xiàn)場包裝★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★短信★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★分眾傳播★★★★★★★★★★★★活動★★★★★★★★★★★★平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟總結(jié)結(jié)前前述述典典型型盤盤的的郴郴州州模模式式，，仍仍然然有有【【教教條條主主義義】】烙烙印印，，創(chuàng)創(chuàng)新新的的機(jī)機(jī)會會來來了了?。∑胶夂馓锰弥侵菢I(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟關(guān)于于物物管管收收費(fèi)費(fèi)市場場分分析析總總結(jié)結(jié)郴州州抽抽樣樣，，基基本本合合理理但但尚尚偏偏低低。?；谟诔怀恢葜菽磕壳扒胺糠績r(jià)價(jià)與與狀狀況況，，尚尚可可結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性提提高高平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟中珠珠··愛愛蓮蓮湖湖畔畔：：關(guān)鍵鍵詞詞：：戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新、、體體驗(yàn)驗(yàn)營營銷銷、、活活動動營營銷銷、、規(guī)規(guī)范范高高效效、、文文化化、、物物業(yè)業(yè)管管理理典型型項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借借鑒鑒順源源··北北湖湖一一號號：：關(guān)鍵鍵詞詞：：營營銷銷至至上上、、展展示示體體驗(yàn)驗(yàn)、、高高調(diào)調(diào)推推廣廣、、合合作作團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)、、細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)打打造造市場場分分析析總總結(jié)結(jié)平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟市場場研研究究與與分分析析12地塊塊價(jià)價(jià)值值認(rèn)認(rèn)知知&開開發(fā)發(fā)商商目目標(biāo)標(biāo)平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟2開發(fā)發(fā)商商目目標(biāo)標(biāo)1地塊塊價(jià)價(jià)值值認(rèn)認(rèn)知知地塊塊價(jià)價(jià)值值認(rèn)認(rèn)知知&開開發(fā)發(fā)商商目目標(biāo)標(biāo)2平衡衡堂堂智智業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟項(xiàng)目目處處在在東東城城————行行政政新新城城等等邊邊緣緣，，但但依依托托兩兩干干線線組組團(tuán)團(tuán)間間互互通通、、處處于于郴郴資資桂桂一一體體化化的的橋橋頭頭堡堡價(jià)值值認(rèn)認(rèn)知知————區(qū)區(qū)位位居住住、、商商業(yè)業(yè)綜合合服服務(wù)務(wù)及及商商務(wù)務(wù)西部部老老城城政務(wù)務(wù)、、文文衛(wèi)衛(wèi)服務(wù)務(wù)、、配配套套本項(xiàng)項(xiàng)目目生態(tài)態(tài)觀觀光光旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)教育育居居住住商商業(yè)業(yè)體育育會會展展旅旅游游東部部新新城城居住、物流交通、加工北城傳承歷史史客運(yùn)服務(wù)高新產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)有色金屬產(chǎn)業(yè)園政務(wù)、居住服務(wù)、配套愛蓮湖板塊旅游地產(chǎn)貿(mào)易保稅國際物流神憩乾龍開發(fā)實(shí)力差也也賣得好：在在于配置價(jià)值認(rèn)知———區(qū)位本項(xiàng)目國慶南路進(jìn)進(jìn)主城郴資桂大大道進(jìn)進(jìn)高速10分分鐘生生活活圈價(jià)值認(rèn)知———區(qū)位國慶南南路進(jìn)進(jìn)主城城本項(xiàng)目郴資桂大大道進(jìn)進(jìn)京珠高高速平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟當(dāng)前周邊建筑筑環(huán)境雖荒涼涼、城市感弱弱，但道路感感非常強(qiáng)勢。。目標(biāo)客戶積積淀與可挖掘掘的方向（郴郴資桂、粵企企業(yè)）十分明明顯。價(jià)值認(rèn)知———周邊項(xiàng)目地塊對面面路牌平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟未來片區(qū)發(fā)展展前景良好———京珠高速速、S322已建設(shè)成景景觀式城市主主干道，梨樹樹山山地公園園已奠基。通通達(dá)王仙嶺5分鐘車程、、直接面對保保稅區(qū)、物流流產(chǎn)業(yè)園；承承接郴資桂一一體化已為腹腹地。價(jià)值認(rèn)知———周邊項(xiàng)目東北200米進(jìn)入貿(mào)貿(mào)易與加工保保稅區(qū)項(xiàng)目正北通過過城市廣場接接國慶南路通通達(dá)主城平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟價(jià)值認(rèn)知———資源項(xiàng)目地塊東臨臨大道之北向向往京珠高速速和東城項(xiàng)目地塊東臨臨大道之南向向往桂陽和高高鐵西站東北地塊西北西南平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟價(jià)值認(rèn)知地塊價(jià)值小結(jié)結(jié)：

地處未未來繁華區(qū)腹腹地，發(fā)展?jié)摑摿Υ?、外部部資源好于內(nèi)內(nèi)部價(jià)值分析3：：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（（1）中等等容積率、小小規(guī)模，需產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)打造造并利用好外外部資源來強(qiáng)強(qiáng)化之價(jià)值分析2：：資源

（1）外部資源源好于內(nèi)部資資源

（2））北部和西部部資源山地公公園、學(xué)校、、游樂綠地具具體規(guī)劃目前前不確定價(jià)值分析1：：地段

（1）位于郴州州房地產(chǎn)價(jià)值值高點(diǎn)板塊但但目前暫邊緣緣化

（2））當(dāng)前周邊環(huán)環(huán)境城市感弱弱，但未來發(fā)發(fā)展前景大，，道路感強(qiáng)勢勢平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2開發(fā)商目標(biāo)1地塊價(jià)值認(rèn)知知地塊價(jià)值認(rèn)知知&開發(fā)商目目標(biāo)2平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟開發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)標(biāo)共識：三贏贏一避免價(jià)價(jià)值兌現(xiàn)|銷銷售速度（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)）|品牌牌影響力|開開發(fā)成本（1）價(jià)值兌兌現(xiàn)：價(jià)格&利潤率基礎(chǔ)目標(biāo)———兌現(xiàn)合理市市場價(jià)格，提提高開發(fā)利潤潤率提升目標(biāo)———靠近愛蓮湖湖板塊當(dāng)前價(jià)價(jià)格，保守理理應(yīng)4300以上區(qū)間（2）銷售速速度（風(fēng)險(xiǎn)））：降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)&合理速度度基礎(chǔ)目標(biāo)———避免規(guī)劃及及產(chǎn)品層面出出現(xiàn)重大同質(zhì)質(zhì)化，保證銷銷售提升目標(biāo)———資金原因，，支撐分期滾滾動開發(fā)或公公司其他地塊塊開發(fā)（3）品牌影影響力：掛靠靠公司口碑&客戶拉動力力成為郴州有影影響力與號召召力的項(xiàng)目，，提高開發(fā)價(jià)價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)價(jià)格（4）開發(fā)成成本控制：結(jié)結(jié)合實(shí)際情況況取舍在參考價(jià)格下下，考慮合理理控制成本，，避免過大基基礎(chǔ)工程得不不償失平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟稟賦目標(biāo)導(dǎo)入入亟待解決的的核心問題作為一個中小小型樓盤，達(dá)達(dá)成開發(fā)商目目標(biāo)其實(shí)會分分解為2個層層次的問題解解決，首先是節(jié)點(diǎn)開開發(fā)方向、思思路&核心驅(qū)驅(qū)動力；其次次是產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)&資源及配配套。（1）節(jié)點(diǎn)開開發(fā)目標(biāo)，核核心關(guān)注4個個問題A、市場關(guān)系系該如何處理理？延續(xù)或者者拋開東城地地產(chǎn)/郴資桂桂大道系列？？B、結(jié)合未來來行業(yè)及區(qū)域域大勢，是否否節(jié)點(diǎn)開發(fā)模模式方可保證證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？？C、迎合市場場與目標(biāo)客戶戶需求特征，，什么是核心心驅(qū)動力？如如何持續(xù)？（2）產(chǎn)品目目標(biāo)，核心關(guān)關(guān)注2個問題題A、產(chǎn)品的國國際化程度及及戶型面積與與個性化設(shè)計(jì)計(jì)的創(chuàng)新？B、需要配備備哪些硬件及及軟件配套？？本次溝通中的的核心關(guān)注內(nèi)內(nèi)容平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟解決問題的邏邏輯樹：模糊糊化節(jié)點(diǎn)開發(fā)發(fā)、承郴資桂大大道系列另起起爐灶大道系列簡要要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：：慢而多獲利利只是意外、宏觀視角下下的整體戰(zhàn)略略選擇市場關(guān)系處理理新的市場關(guān)系系建立、市場視角下下的核心驅(qū)動動力選擇片區(qū)地標(biāo)聚焦焦（開發(fā)目標(biāo)標(biāo)在市場中的的虛擬比對））目標(biāo)客戶鎖定定（客戶群特特征，物業(yè)消消費(fèi)偏好）節(jié)點(diǎn)開發(fā)：郴郴州客戶箱體體與宏觀緩沖沖勢頭，可選選擇此模式，，價(jià)格策略得得當(dāng)，快銷不不損失利潤本項(xiàng)目核心驅(qū)驅(qū)動力選擇及及打造要點(diǎn)平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟2核心驅(qū)動力選選擇1節(jié)點(diǎn)開發(fā)的取取舍模糊節(jié)點(diǎn)開發(fā)發(fā)及策略的初初步導(dǎo)入32產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向向2配套打造方向向在【項(xiàng)目定位位】和【產(chǎn)品品策劃】中與與其他元素具具體性說明平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟審視3：銷售售案場

（1）如若案場場管理一般，，銷售員換得得頻繁，不能能很好的利用用客戶資源（（2）“久久病無孝子””的馬太效應(yīng)應(yīng)，銷售員積積極性不強(qiáng)審視2：開發(fā)發(fā)周期

（1）開發(fā)周期期過長，影響響市場對開發(fā)發(fā)商的評價(jià)（（2）工程程管理一般，，時(shí)間計(jì)劃性性不強(qiáng)，推遲遲交房影響老老帶新的置業(yè)業(yè)信心項(xiàng)目可能的問問題直接影響響了營銷兌現(xiàn)現(xiàn)與客戶口碑，必須形形成一個未雨雨綢繆的策略略機(jī)制。明顯化節(jié)點(diǎn)開開發(fā)審視時(shí)間拉長不一一定能建立良良好的市場影影響力審視1：定位位及產(chǎn)品（（1）常規(guī)住住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)未能充分考考慮寬泛特定定群客戶偏好好與實(shí)際環(huán)境境影響，檔次次觀感有限（（2）園林林建設(shè)很難為為社區(qū)加分———周邊品牌牌公司大項(xiàng)目目會否拉動流流失客群？審視4：市場場價(jià)格——滾滾動增利極可可能是一廂情情愿：因?yàn)?年內(nèi)的投放放量是可去化化量的5倍（（1）若低低價(jià)預(yù)支團(tuán)購購尚不夠支撐撐建設(shè)且丟掉掉項(xiàng)目利潤的的一半，且品品質(zhì)難保失去去開發(fā)意義（（2）2012-2013的郴州非非比2010全國的意外外，暴漲蕩然然無存，雖整整體價(jià)格有望望逐步提升但但非所有項(xiàng)目目都升，政局局與大宏觀落落地+超級項(xiàng)項(xiàng)目的擠壓，，剛需對非實(shí)實(shí)力項(xiàng)目不再再剛需。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟開發(fā)思路1：：另起爐灶（（針對舊有的的市場關(guān)系））

脫離郴資資桂大道系列列，將地塊作作為一個獨(dú)立立的個性化項(xiàng)項(xiàng)目考量———強(qiáng)化城市感感（1）承接?xùn)|東城/大道不不確定性因素素增多：郴資資桂大道前期期市場影響力力與客戶口碑碑有限，項(xiàng)目目中途重新起起勢難度大，，耗費(fèi)成本高高。（2）地塊具具備獨(dú)立操作作的特征：區(qū)區(qū)域不同，地地塊特征不一一，新成立開開發(fā)公司進(jìn)行行掛靠，不依依托東城地產(chǎn)產(chǎn)，可以另起起爐灶。（3）地塊獨(dú)獨(dú)立運(yùn)作相對對更為自由：：不用考慮與與附近項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品系、建筑筑風(fēng)格、命名名等多方面的的承接問題，，更利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突破。關(guān)鍵點(diǎn)：1、創(chuàng)新融資資模式，尋求求非訂單非股股份合作；或或地域人脈快快速整合集聚聚資金。2、選準(zhǔn)可資資、能資的質(zhì)質(zhì)量與速度兼兼?zhèn)涞膽?zhàn)略建建筑商，適度度讓利而一氣氣呵成。3、利用慣性性的其他思路路，如：項(xiàng)目目地盤包裝與與綠地完工同同步后的提前前營銷。舍棄東城及郴郴資桂大道的的簡單聯(lián)想———走非【常常規(guī)高檔住宅宅】而特性開開發(fā)的路子復(fù)合地產(chǎn)的啟啟示如通過與教育育機(jī)構(gòu)或醫(yī)療療機(jī)構(gòu)聯(lián)系，，打造教育延延伸牌和健康康便捷牌———內(nèi)涵與第一人民醫(yī)醫(yī)院合作保健健醫(yī)院的健康康管理服務(wù)站站，隨時(shí)為業(yè)業(yè)主提供專屬屬的健康管理理專家服務(wù)；；建立終身健康康信息數(shù)據(jù)庫庫，讓業(yè)主隨隨時(shí)了解家庭庭成員的健康康狀況。社區(qū)內(nèi)設(shè)有專專門的富順房房產(chǎn)健康專線線，只需要輕輕輕一撥，便便可以為業(yè)主主免費(fèi)解決預(yù)預(yù)約掛號、導(dǎo)導(dǎo)醫(yī)導(dǎo)檢、協(xié)協(xié)助辦理入院院、住院護(hù)理理等醫(yī)療服務(wù)務(wù)問題，徹底底解決看病難難的現(xiàn)狀；不定期的各類類健康主題活活動：如健康康講座，育兒兒課堂、養(yǎng)生生知識培訓(xùn)等等，年度的免免費(fèi)體檢………數(shù)字化小區(qū)概概念——未來來【項(xiàng)目定位位】和【產(chǎn)品品策劃】與其其他元素具體體性說明。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟開發(fā)思路2：：拓寬模式（（創(chuàng)新郴州現(xiàn)現(xiàn)有的市場關(guān)關(guān)系）

將該該地塊作為一一個獨(dú)立的【【體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)+企業(yè)總部與與國際化公寓寓融合】的項(xiàng)項(xiàng)目考慮平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)催生生體驗(yàn)地產(chǎn)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入入以消費(fèi)者為為主導(dǎo)的體驗(yàn)驗(yàn)時(shí)代，消費(fèi)費(fèi)者購買住宅宅已不僅僅是是購買一處住住所，而是對對一種生活方方式的選擇。。體驗(yàn)地產(chǎn)重重新定位房地地產(chǎn)的功能和和效用。把生生存地產(chǎn)和生生活地產(chǎn)改寫寫為體驗(yàn)地產(chǎn)產(chǎn)，把物質(zhì)空空間改寫為精精神空間，只只要人類的情情感和想象力力是無止境的的，房地產(chǎn)的的創(chuàng)新也就是是無止境的，，這就是體驗(yàn)驗(yàn)地產(chǎn)的魅力力。體驗(yàn)地產(chǎn)革命命性的購房特特征：體驗(yàn)地地產(chǎn)時(shí)代，在在消費(fèi)者心中中，住宅產(chǎn)品品的居住功能能價(jià)值充其量量只占20％％，消費(fèi)者更更為關(guān)注產(chǎn)品品為其所帶來來的文化層面面和情感方面面的價(jià)值體驗(yàn)驗(yàn)，要求不僅僅要為其提供供理想的居住住空間，更重重要是要為其其創(chuàng)造一種全全新的生活方方式和生活的的體驗(yàn)。據(jù)全球知名物物管機(jī)構(gòu)戴德德梁行介紹，，在美國、日日本等發(fā)達(dá)國國家，在中國國沿海發(fā)達(dá)公公司,企業(yè)早早就開始尋求求更有效率、、更生態(tài)的辦辦公區(qū)域。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海海外，約有70％的寫字字樓最終落在在城市邊緣，，除了貿(mào)易型型、服務(wù)型企企業(yè)外，其他他生產(chǎn)型、科科技研發(fā)類等等大部分企業(yè)業(yè)都樂意選擇擇有產(chǎn)業(yè)背景景支撐的城市市邊緣。以日日本為例，寫寫字樓的智能能化、個性化化、區(qū)域化已已經(jīng)成為商務(wù)務(wù)辦公的新趨趨勢，市場需需要更為個性性化的商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品，而這一一個性化只可可能在城市周周邊得到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，而隨著城城市交通的改改善，也為在在城市邊緣區(qū)區(qū)域工作提供供了可能。平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟產(chǎn)品設(shè)想之一一：企業(yè)總部部與國際化公公寓融合平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟產(chǎn)品設(shè)想之二二：國際化公公寓與產(chǎn)權(quán)式式酒店融合郴資桂桂大道道臨國慶南路的游樂綠地平衡堂智業(yè)聯(lián)聯(lián)盟策劃專案組工工作框架介入項(xiàng)目策劃人員進(jìn)行行市場調(diào)研跟進(jìn)各項(xiàng)營銷銷策略確定及及執(zhí)行方案落實(shí)實(shí)工作，組織織銷售培訓(xùn)、并并與銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)協(xié)作進(jìn)行營銷銷工作的效果果監(jiān)測把握現(xiàn)場銷售售、客戶、市市場、競爭動態(tài)態(tài)，根據(jù)階段段銷售目標(biāo)、客客戶需求及市市場動態(tài)，對營營銷工作效果果進(jìn)行評估跟蹤銷售過程程，進(jìn)行營銷銷總結(jié)，及時(shí)調(diào)整整各階段流程程及營銷推廣策略，，同時(shí)，重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行階段銷售售策略調(diào)整，，配合組織各類促促銷活動專人與發(fā)展商商保持工作聯(lián)系營銷策略建議議及執(zhí)行方案案與工作配合合執(zhí)行配合依據(jù)定位來做做深度設(shè)計(jì)及及建筑優(yōu)化開發(fā)方+策劃劃方合力執(zhí)行行配合設(shè)計(jì)論證后由我方方得出產(chǎn)品定定位、客戶定定位、推廣定定位、價(jià)格定定位等建議。。據(jù)此及市場場勢態(tài)，根據(jù)據(jù)整體及階段段需要，提出出推廣策略、、渠道策略、、客戶策略、、價(jià)格策略、、銷售策略等等建議，并編編制《營銷推推廣計(jì)劃及費(fèi)費(fèi)用預(yù)算》、、《營銷工作作統(tǒng)籌表》進(jìn)進(jìn)行工作統(tǒng)籌籌推進(jìn)，最終終分別編制執(zhí)執(zhí)行方案及分分工表，整合合開發(fā)商及合合作方資源高高效執(zhí)行與開發(fā)商緊密密協(xié)作，為銷銷售團(tuán)隊(duì)提供供推廣配合、、客戶拓展、銷售售物料、促銷銷工具、方向向引導(dǎo)、培訓(xùn)訓(xùn)提升及技術(shù)后援援等全程支持持，最終推進(jìn)進(jìn)銷售目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)策略建議議及整體工作作統(tǒng)籌階段營銷工作作推進(jìn)與調(diào)整整優(yōu)化銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)支持與推進(jìn)進(jìn)THANKS只創(chuàng)造和推進(jìn)進(jìn)一流價(jià)值湖南平衡堂智智業(yè)聯(lián)盟2011-10-18最為命運(yùn)所屈屈辱的人，只只要還抱有希希望，便無所所怨懼。這個個世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出來來的的成成績績，，然然后后再再去去強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)你你的的感感受受。。1月月-231月月-2322:36以愛