海南白沙縣項(xiàng)目尾盤方案2013年4月6日尾盤營銷方案構(gòu)架白沙項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1白沙項(xiàng)目尾銷模式2白沙項(xiàng)目推廣及目標(biāo)3白沙項(xiàng)目尾銷預(yù)算4第一部分白沙項(xiàng)目現(xiàn)狀分析

縣級(jí)市場容量小總價(jià)皆超百萬無招商、無商管市場總價(jià)管理當(dāng)前情況三大難點(diǎn)三點(diǎn)難點(diǎn)解析市場白沙僅有3萬人口左右，外出務(wù)工人員較多，商業(yè)地產(chǎn)投資市場很小，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)很難實(shí)現(xiàn)綜合性?？們r(jià)本項(xiàng)目尾盤戶型單一，總價(jià)在縣級(jí)城市很高，客戶容量很小，前期已去化相當(dāng)多客群，理性客戶很難實(shí)現(xiàn)購買管理當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多先招商，統(tǒng)一經(jīng)營，后實(shí)現(xiàn)局部銷售局部自營的方式，本案屬于三無產(chǎn)品，無附加值。白沙項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析本項(xiàng)目優(yōu)勢分析本項(xiàng)目劣勢分析本項(xiàng)目處于白沙縣老城區(qū)，周邊配套齊全，容易形成商業(yè)經(jīng)營，客戶地段比較認(rèn)可，老城商鋪大多比較破舊，現(xiàn)代商業(yè)理念的規(guī)劃容易吸引客戶眼球，老城拆遷難度大，可售商鋪比較稀缺。本項(xiàng)目總價(jià)偏高，對(duì)于一個(gè)GDP不高的縣級(jí)城市，潛在客戶群體極少從已成交客戶比例看，外圍客戶占大多數(shù)，本地客群在前期銷售大多已去化，未成交客群很難實(shí)現(xiàn)再次購買。白沙項(xiàng)目目前的棘手問題目前僅剩十幾套房源，面對(duì)客群的稀少，不可能增加推廣費(fèi)用開發(fā)公司急需快速變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)辦公財(cái)務(wù)等成本的降低，時(shí)間就是財(cái)富開發(fā)商擔(dān)心的是增加成本！開發(fā)商要求得是快速銷售！第二部分白沙項(xiàng)目尾銷模式彩票模式帶來的人流沖動(dòng)…123一諾萬金的直銷客戶沖動(dòng)增值回購的底線保障沖動(dòng)彩票模式帶來的人流沖動(dòng)白沙縣的彩票市場分析白沙縣對(duì)各種私彩都不加以制止，基本處于放任狀態(tài)，公益彩票因周期長，中獎(jiǎng)率低，受眾較少，政府也不加入推廣。很小的投入，即可吸引沖動(dòng)人流，形成案場氣氛機(jī)會(huì)法律群體根據(jù)我們調(diào)查，白沙縣具備相當(dāng)廣泛的彩票基礎(chǔ)，其中以私彩為多，彩票金額層出不窮，彩票意識(shí)已深入白沙群眾之中，無論城市與農(nóng)村，起碼在三成以上的人買過或者懂得彩票；白沙項(xiàng)目彩票案場氣氛營造以支持公益事業(yè)的名義，建立＆政府部門授權(quán)合作，對(duì)外發(fā)布每參加一人向社會(huì)捐款1元行動(dòng)；通過短信、傳單、橫幅等途徑向社會(huì)公開宣傳，形成轟動(dòng)效應(yīng)；每天200組客戶享受一組免費(fèi)體育彩票，同時(shí)發(fā)放項(xiàng)目宣傳單，進(jìn)行直銷帶客戶一諾萬金；每半個(gè)月進(jìn)行積累客戶抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)勵(lì)微波爐等千元以下獎(jiǎng)品，維護(hù)客戶。1234主打廣告語選擇白沙商業(yè)城前200名送彩票免費(fèi)五百萬大獎(jiǎng)，盡在白山商業(yè)城，僅限每日前200米見過中彩票的沒見過送彩票的天下唯有白沙商業(yè)城彩票模式帶來的人流沖動(dòng)…123一諾萬金的直銷客戶沖動(dòng)增值回購的底線保障沖動(dòng)一諾萬金的直銷沖動(dòng)直銷沖動(dòng)三部曲第三部通過免費(fèi)彩票每天營造案場氣氛，半月抽獎(jiǎng)穩(wěn)住客戶，推銷項(xiàng)目和帶客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策。第二部第一步每組彩票客戶登記聯(lián)系方式，電話追蹤，梳理潛在客戶群和直銷群，帶來客戶無成交再獎(jiǎng)勵(lì)彩票一組。半月內(nèi)部抽獎(jiǎng)，建立會(huì)議營銷，推銷本項(xiàng)目，同時(shí)當(dāng)眾獎(jiǎng)勵(lì)已成交客戶重金，形成榜樣效應(yīng)，刺激潛在直銷團(tuán)隊(duì)沖動(dòng)。直銷沖動(dòng)準(zhǔn)備工作團(tuán)隊(duì)建設(shè)為了通過彩票吸引的受眾成為我們的潛在客戶＆潛在直銷員，要做一下準(zhǔn)備工作。建立團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，言簡意賅規(guī)則通過短信、條幅＆展板吸引客戶現(xiàn)場廣告牌＆展架等必須重新噴繪，營造熱烈氣氛。梳理的潛在客戶＆直銷彩民每周進(jìn)行茶話會(huì)，給予小禮品等推廣造勢案場營造會(huì)議營銷彩票模式帶來的人流沖動(dòng)…123一諾萬金的直銷客戶沖動(dòng)增值回購的底線保障沖動(dòng)增值回購的底線保障沖動(dòng)客戶心理剖析70%10%5%60%25%根據(jù)對(duì)白沙縣客戶調(diào)研分析，客戶在購買大額店鋪的時(shí)候，心理主要有以下心理波動(dòng)，擔(dān)憂指數(shù)如下：擔(dān)憂店鋪買貴貶值擔(dān)憂出現(xiàn)闌尾擔(dān)憂不好做生意擔(dān)憂租金不如利息產(chǎn)品與客戶對(duì)接目標(biāo)客戶心里忐忑，下定決心需要定心丸商鋪總價(jià)太高，投資需要理性產(chǎn)品客戶通過增值回購建立客戶最低收益體系，建立存款、股票等比較分析必要時(shí)，可通過擔(dān)保或公證體系，建立此回購協(xié)議的合法性，打消疑慮白沙項(xiàng)目回購建議四年回購三年回購五年回購根據(jù)百分之一百三回購根據(jù)百分之一百五回購根據(jù)百分之一百二回購。直銷客戶帶客戶獎(jiǎng)勵(lì)因?yàn)槭俏脖P銷售，獎(jiǎng)勵(lì)每套總價(jià)降低2萬，作為對(duì)客戶的獎(jiǎng)勵(lì)每次帶客戶來案場，即使無成交也獎(jiǎng)勵(lì)彩票一組對(duì)客戶認(rèn)定，通過手機(jī)號(hào)碼防止重復(fù)第三部分白沙項(xiàng)目推廣及目標(biāo)白沙項(xiàng)目推廣媒體整合條幅，在商業(yè)街鬧市區(qū)展板出租車頂廣告短信營銷白沙項(xiàng)目媒體整合白沙項(xiàng)目尾盤銷售目標(biāo)3套完成套數(shù)10套完成套數(shù)5套完成套數(shù)售罄完成套數(shù)4月中旬4月下旬5月中旬5月下旬2000第四部分白沙項(xiàng)目尾銷預(yù)算整體尾盤銷售預(yù)算（50000元）5000份DM單預(yù)算為1000元銷售物料媒體彩票

獎(jiǎng)品定期會(huì)議營銷＆