海南白沙縣項目尾盤方案2013年4月6日尾盤營銷方案構(gòu)架白沙項目現(xiàn)狀分析1白沙項目尾銷模式2白沙項目推廣及目標3白沙項目尾銷預(yù)算4第一部分白沙項目現(xiàn)狀分析

縣級市場容量小總價皆超百萬無招商、無商管市場總價管理當前情況三大難點三點難點解析市場白沙僅有3萬人口左右，外出務(wù)工人員較多，商業(yè)地產(chǎn)投資市場很小，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)很難實現(xiàn)綜合性。總價本項目尾盤戶型單一，總價在縣級城市很高，客戶容量很小，前期已去化相當多客群，理性客戶很難實現(xiàn)購買管理當前商業(yè)地產(chǎn)項目大多先招商，統(tǒng)一經(jīng)營，后實現(xiàn)局部銷售局部自營的方式，本案屬于三無產(chǎn)品，無附加值。白沙項目優(yōu)劣勢分析本項目優(yōu)勢分析本項目劣勢分析本項目處于白沙縣老城區(qū)，周邊配套齊全，容易形成商業(yè)經(jīng)營，客戶地段比較認可，老城商鋪大多比較破舊，現(xiàn)代商業(yè)理念的規(guī)劃容易吸引客戶眼球，老城拆遷難度大，可售商鋪比較稀缺。本項目總價偏高，對于一個GDP不高的縣級城市，潛在客戶群體極少從已成交客戶比例看，外圍客戶占大多數(shù)，本地客群在前期銷售大多已去化，未成交客群很難實現(xiàn)再次購買。白沙項目目前的棘手問題目前僅剩十幾套房源，面對客群的稀少，不可能增加推廣費用開發(fā)公司急需快速變現(xiàn)，實現(xiàn)辦公財務(wù)等成本的降低，時間就是財富開發(fā)商擔心的是增加成本！開發(fā)商要求得是快速銷售！第二部分白沙項目尾銷模式彩票模式帶來的人流沖動…123一諾萬金的直銷客戶沖動增值回購的底線保障沖動彩票模式帶來的人流沖動白沙縣的彩票市場分析白沙縣對各種私彩都不加以制止，基本處于放任狀態(tài)，公益彩票因周期長，中獎率低，受眾較少，政府也不加入推廣。很小的投入，即可吸引沖動人流，形成案場氣氛機會法律群體根據(jù)我們調(diào)查，白沙縣具備相當廣泛的彩票基礎(chǔ)，其中以私彩為多，彩票金額層出不窮，彩票意識已深入白沙群眾之中，無論城市與農(nóng)村，起碼在三成以上的人買過或者懂得彩票；白沙項目彩票案場氣氛營造以支持公益事業(yè)的名義，建立＆政府部門授權(quán)合作，對外發(fā)布每參加一人向社會捐款1元行動；通過短信、傳單、橫幅等途徑向社會公開宣傳，形成轟動效應(yīng)；每天200組客戶享受一組免費體育彩票，同時發(fā)放項目宣傳單，進行直銷帶客戶一諾萬金；每半個月進行積累客戶抽獎，獎勵微波爐等千元以下獎品，維護客戶。1234主打廣告語選擇白沙商業(yè)城前200名送彩票免費五百萬大獎，盡在白山商業(yè)城，僅限每日前200米見過中彩票的沒見過送彩票的天下唯有白沙商業(yè)城彩票模式帶來的人流沖動…123一諾萬金的直銷客戶沖動增值回購的底線保障沖動一諾萬金的直銷沖動直銷沖動三部曲第三部通過免費彩票每天營造案場氣氛，半月抽獎穩(wěn)住客戶，推銷項目和帶客戶獎勵政策。第二部第一步每組彩票客戶登記聯(lián)系方式，電話追蹤，梳理潛在客戶群和直銷群，帶來客戶無成交再獎勵彩票一組。半月內(nèi)部抽獎，建立會議營銷，推銷本項目，同時當眾獎勵已成交客戶重金，形成榜樣效應(yīng)，刺激潛在直銷團隊沖動。直銷沖動準備工作團隊建設(shè)為了通過彩票吸引的受眾成為我們的潛在客戶＆潛在直銷員，要做一下準備工作。建立團隊培訓，言簡意賅規(guī)則通過短信、條幅＆展板吸引客戶現(xiàn)場廣告牌＆展架等必須重新噴繪，營造熱烈氣氛。梳理的潛在客戶＆直銷彩民每周進行茶話會，給予小禮品等推廣造勢案場營造會議營銷彩票模式帶來的人流沖動…123一諾萬金的直銷客戶沖動增值回購的底線保障沖動增值回購的底線保障沖動客戶心理剖析70%10%5%60%25%根據(jù)對白沙縣客戶調(diào)研分析，客戶在購買大額店鋪的時候，心理主要有以下心理波動，擔憂指數(shù)如下：擔憂店鋪買貴貶值擔憂出現(xiàn)闌尾擔憂不好做生意擔憂租金不如利息產(chǎn)品與客戶對接目標客戶心里忐忑，下定決心需要定心丸商鋪總價太高，投資需要理性產(chǎn)品客戶通過增值回購建立客戶最低收益體系，建立存款、股票等比較分析必要時，可通過擔?；蚬C體系，建立此回購協(xié)議的合法性，打消疑慮白沙項目回購建議四年回購三年回購五年回購根據(jù)百分之一百三回購根據(jù)百分之一百五回購根據(jù)百分之一百二回購。直銷客戶帶客戶獎勵因為是尾盤銷售，獎勵每套總價降低2萬，作為對客戶的獎勵每次帶客戶來案場，即使無成交也獎勵彩票一組對客戶認定，通過手機號碼防止重復(fù)第三部分白沙項目推廣及目標白沙項目推廣媒體整合條幅，在商業(yè)街鬧市區(qū)展板出租車頂廣告短信營銷白沙項目媒體整合白沙項目尾盤銷售目標3套完成套數(shù)10套完成套數(shù)5套完成套數(shù)售罄完成套數(shù)4月中旬4月下旬5月中旬5月下旬2000第四部分白沙項目尾銷預(yù)算整體尾盤銷售預(yù)算（50000元）5000份DM單預(yù)算為1000元銷售物料媒體彩票

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