2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與2015年瞻望2015.01.09目錄2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)瞻望2015年市場(chǎng)發(fā)展思考2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)政策解讀：政策退出，制度跟進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展：需求探頂，均衡回歸企業(yè)發(fā)展：創(chuàng)新求變?nèi)?kù)存政策解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策2014年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，處于經(jīng)濟(jì)增速換擋期。宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，房地產(chǎn)、出口與汽車的大規(guī)模普及，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在明顯削弱。目前，還沒(méi)有明顯能帶動(dòng)中國(guó)未來(lái)五年到十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素，全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)增長(zhǎng)率接近下限，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?shì)。貨幣政策中央穩(wěn)健貨幣政策取向不變，預(yù)調(diào)、微調(diào)政策“微刺激”，支持自住購(gòu)房。——配合美國(guó)QE退出節(jié)奏，貨幣政策，總體偏緊，定向?qū)捤擅黠@：定向降準(zhǔn)體現(xiàn)政策精準(zhǔn)發(fā)力、微刺激和支持經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)?！J款存量結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，銀行貸款更多想優(yōu)質(zhì)房企傾斜：銀監(jiān)會(huì)切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。引發(fā)市場(chǎng)形成了新一輪地產(chǎn)看空潮。政策解讀中央政府多次強(qiáng)調(diào)：運(yùn)用適當(dāng)政策工具，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，更直接更有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展?！?月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出了三項(xiàng)“微刺激”舉措：1、繼續(xù)減少小微企業(yè)的賦稅；2籌措資金進(jìn)行棚戶區(qū)改造；3、設(shè)立鐵路發(fā)展基金?！醒胝嗬^以“央五條”：1、各商業(yè)銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求；2、積極引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)健康發(fā)展；3、商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià)；4、提高貸款發(fā)放和審批效率；5、不許停止個(gè)人購(gòu)房貸款。政策解讀房地產(chǎn)政策——國(guó)務(wù)院公布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》——2020年要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！糜我龑?dǎo)的新型城鎮(zhèn)化旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化是以旅游搬運(yùn)為前提，游客聚集為基礎(chǔ)，游客消費(fèi)為支撐延伸出來(lái)的一種城鎮(zhèn)化，是中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)中，最重要的動(dòng)力之一；依托于中心城鎮(zhèn)，或依托于小城鎮(zhèn)，或依托于村落，就地城鎮(zhèn)化?！醒搿胺诸愓{(diào)控”開啟“去行政化、市場(chǎng)化”新篇章地方政府也紛紛出臺(tái)“救市”政策，有以下三大特征：都是高庫(kù)存壓力較大的城市；力度都很溫和，市場(chǎng)信號(hào)作用比實(shí)際效果大；手法相對(duì)單一。政策解讀——取消限購(gòu)，地方“救市”措施多樣化、縱深化今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化，堅(jiān)持“去投資化”，最終通過(guò)長(zhǎng)效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)手段使市場(chǎng)回歸以自住需求為主，逐步讓限購(gòu)等行政化手段退出市場(chǎng)。放松限購(gòu)；購(gòu)房落戶；提高公積金貸款額度等層面——放松“限貸”與“降息”接踵而至，加速市場(chǎng)筑底進(jìn)程差別化信貸政策、稅收政策和住房限購(gòu)政策消化存量；貸款利率與首付比例，個(gè)人住房按揭貸款要合理定價(jià)；提高貸款額度，提升購(gòu)買力。政策解讀——小結(jié)（一）行政色彩的干預(yù)措施逐漸剔除，硬政策退出房地產(chǎn)2014年3月份召開的“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在答記者問(wèn)時(shí)明確表示：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）利率、貨幣總量等金融調(diào)控方式出臺(tái)，引導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)回顧政府近年來(lái)的“房地產(chǎn)新政”和政府出臺(tái)的調(diào)控手段，可以明顯看到，房地產(chǎn)問(wèn)題主要是土地問(wèn)題和金融問(wèn)題。當(dāng)2014年樓市陷入低迷，930限貸松綁以及11月22日降息之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始呈現(xiàn)明顯回暖行情。

（三）保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期制度建設(shè)取得進(jìn)展棚戶區(qū)改造是保障房建設(shè)的重要組成部分，也成為當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。據(jù)公開報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。通過(guò)資產(chǎn)證券化，有效解決租賃型保障房資金短板。這些融資方式的創(chuàng)新探索，有利于保障房的建設(shè)提速。市場(chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)：先熱后冷，量跌價(jià)升，地王紀(jì)錄屢被刷新2014年土地市場(chǎng)先熱后冷，年初取得良好開局延續(xù)翹尾行情，后受樓市漸冷傳到，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企拿地日趨謹(jǐn)慎，二季度起，樓市逐漸下行，供求量降幅擴(kuò)大，僅樓面價(jià)維持小幅上漲。四季度，隨著政策利好及樓市逐漸升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)。從各類用地的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，2014年工業(yè)用地供求量仍保持45%以上占比，居各類用地之首，住宅類用地則較2013年下降約2%，商辦類用地和其他用地基本持平。由于在樓面均價(jià)方面的領(lǐng)漲，住宅類用地出讓金占比未降，仍為總額的68%，商辦類用地以23%列第二。市場(chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)供應(yīng)：二季度起供地節(jié)奏放緩，土地供應(yīng)總量較上一年回落成交：成交量降幅大于供應(yīng)量，住宅商辦用地降幅均超三成出讓金：土地交易低迷致出讓金整體下滑，重點(diǎn)城市占比提高樓面價(jià)：重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地成交拉高均價(jià)水平，宅地價(jià)格領(lǐng)漲溢價(jià)率：全年僅三個(gè)月同比微增，各類用地溢價(jià)均呈下降趨勢(shì)市場(chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)成交：成交量保持低位運(yùn)行，降幅大于供應(yīng)量，住宅、商辦用地降幅均超30%。樓面均價(jià)除三季度外均同比上漲，宅地價(jià)格領(lǐng)漲市場(chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)出讓金：全國(guó)40個(gè)大中城市中，僅9個(gè)城市高于2013年同期，廣州、深圳熱點(diǎn)區(qū)域地塊集中成交，出讓金漲幅均在20%左右，一線城市僅上海低于2013年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特2城市延續(xù)上半年下跌趨勢(shì)，同比降幅超65%，地市分化現(xiàn)象明顯。市場(chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)城市分化：地市分化格局不變，一線城市均價(jià)上漲，二三線市場(chǎng)遇冷2014年一線城市供求雖不及2013年，但樓面均價(jià)漲幅顯著，出讓金仍超5000億元，土地市場(chǎng)全年呈現(xiàn)“U”形走勢(shì)，在年中供需低迷后，得益于房貸新政及央行降息等利好，于四季度率先復(fù)蘇，并在歲末再次成為房企競(jìng)爭(zhēng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。相較于一線城市的堅(jiān)挺，二三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房地拿地?zé)崆橼吚洌┣罅客冉捣习肽?，出讓金下降三成以上。市?chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)城市分化：二線城市供求量跌幅為各線城市最小，出讓金同比減少近三成，四季度有所回暖2014年，二線城市共推出土地12529宗，推出土地面積52009萬(wàn)平方米，同比減少20%；成交方面，共成交土地10506宗，成交土地面積43193萬(wàn)平方米，同比減少23%；土地成交樓面地價(jià)為1337元/平米，同比下降4%；土地平均溢價(jià)率8%，較2013年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金為10806億元，同比減少28%。2014年12月，二線城市共推出土地1652宗，推出土地面積7712萬(wàn)平方米，環(huán)比增加118%，同比減少14%；成交方面，共成交土地1163宗，成交土地面積5420萬(wàn)平方米，環(huán)比增加159%，同比減少29%；土地成交樓面地價(jià)為1389元/平米，環(huán)比下降22%，同比下降5%；土地平均溢價(jià)率4%，環(huán)比下降6%，同比下降10%；土地出讓金為1430億元，環(huán)比增加97%，同比減少34%。市場(chǎng)發(fā)展（一）土地市場(chǎng)城市分化：三四線城市全年及出讓金領(lǐng)跌各線城市，樓面均價(jià)及溢價(jià)率延續(xù)低水平2014年，三四線城市共推出土地22898宗，推出土地面積79985萬(wàn)平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地16629宗，成交土地面積57438萬(wàn)平方米，同比減少36%；土地成交樓面地價(jià)為734元/平米，同比下降2%；土地平均溢價(jià)率6%，較2013年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金為7538億元，同比減少37%。2014年12月，二線城市共推出土地3147宗，推出土地面積11178萬(wàn)平方米，環(huán)比增加132%，同比減少38%；成交方面，共成交土地1666宗，成交土地面積5631萬(wàn)平方米，環(huán)比增加90%，同比減少59%；土地成交樓面地價(jià)為852元/平米，環(huán)比上漲21%，同比上漲4%；土地平均溢價(jià)率4%，環(huán)比下降3%，同比下降3%；土地出讓金為878億元，環(huán)比增加129%，同比減少57%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資：2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%），增速比1-11月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64352億元，增長(zhǎng)9.2%，增速比1-11月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)開工竣工量：2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)9.2%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積515096萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%。房屋新開工面積179592萬(wàn)平方米，下降10.7%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積124877萬(wàn)平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)銷售量：2014年，商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長(zhǎng)17.3%。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長(zhǎng)26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.6%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)：2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，受早期拿地、新開工量較大影響，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房?jī)r(jià)結(jié)束2013年的上漲趨勢(shì)，多數(shù)城市住宅均價(jià)下跌，但不同城市價(jià)格走勢(shì)分化明顯。數(shù)據(jù)顯示，2014年12月百城均價(jià)降至10542元/㎡，自5月以來(lái)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，字10月起連續(xù)3個(gè)月下跌，十大城市住宅均價(jià)下降至18878元/㎡，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平；分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市住宅均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%，二三線均下跌。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)：百城住宅均價(jià)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，四季度跌幅收窄2014年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲的城市有15個(gè)，叫2013年減少77個(gè)，上漲的城市分別為。3個(gè)一線城市，5個(gè)二線城市，7個(gè)三線城市，最大漲幅12.43%，較2013年縮小15.9%；累計(jì)下跌的城市有85個(gè)，較2013年增加77個(gè)，最大跌幅為19.55%，較2013年擴(kuò)大5.64%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)一季度，受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、信貸收緊、季節(jié)性調(diào)整等多重因素，百城住宅均價(jià)漲幅明顯收窄，但仍累計(jì)上漲1.56%；二季度購(gòu)房者觀望情緒蔓延導(dǎo)致需求不足，房企加大供應(yīng)并以價(jià)換量，5月百城住宅均價(jià)在環(huán)比連續(xù)上漲23個(gè)月后首次出現(xiàn)下跌，跌幅為0.32%，住宅價(jià)格在經(jīng)理近兩年持續(xù)上漲滯后進(jìn)入調(diào)整期，二季度累計(jì)下跌0.72%。三季度地方政府放松限購(gòu)、限貸政策，短期內(nèi)促進(jìn)市場(chǎng)成交回升，但隨著供應(yīng)量繼續(xù)加大，供大于求矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企在高庫(kù)存、高負(fù)債雙重壓力下延續(xù)打折促銷、以價(jià)換量的去庫(kù)存策略，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步下行，9月百城住宅均價(jià)跌幅擴(kuò)大至0.92%，三季度累計(jì)擴(kuò)大至2.3%。四季度房?jī)r(jià)仍處于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)：2014年以來(lái)，一線城市累計(jì)上漲但漲幅明顯收窄，二三線城市均累計(jì)下跌；不同城市表現(xiàn)分化2014年以來(lái)，各級(jí)城市住宅均價(jià)整體變化方向一致，一季度均上漲，但漲幅明顯收窄，三線城市2月出現(xiàn)短暫小幅下跌；自5月以來(lái)各線城市全部由漲轉(zhuǎn)跌，二線城市累計(jì)跌幅最大；三季度，各線城市住宅均價(jià)跌幅均擴(kuò)大，二線城市累計(jì)跌幅仍居收尾，三線城市累計(jì)跌幅最??；四季度，一線城市止跌轉(zhuǎn)漲，二三線城市仍累計(jì)下跌。在樓市下行背景下，一線城市住宅價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺，2014年一線城市住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%，二三線城市均轉(zhuǎn)為累計(jì)下跌。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)重點(diǎn)城市庫(kù)存變化趨勢(shì)顯示，2014年11月，在多重政策作用下，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存去化時(shí)間（去化時(shí)間=當(dāng)月可售面積/最近6個(gè)月的月均銷售面積）有所下降，僅重慶、成都、西安、長(zhǎng)沙等幾個(gè)中西部二線城市的去化周期小幅上漲。然而，大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月的警戒線，去庫(kù)存壓力不容小覷。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)供求：一線城市銷供比下降，價(jià)格漲勢(shì)較2013年明顯回落市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)供求：北京受成交下降、供應(yīng)增加影響，一改前兩年供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，價(jià)格出現(xiàn)階段性下跌2014年1-11月，北京月均新批上市91萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)68.7%，比2010-2012年同期均高出20%以上，處于近五年同期最高水平。市場(chǎng)預(yù)期下行影響成交量顯著下降，住宅月成交57萬(wàn)平米，同比下降33.8%，低于2010、2012年同期30%以上，為近五年新低。銷供比由2013年的1.58大幅下降至2014年的0.62.供大于求壓力下，北京住宅庫(kù)存攀至歷史高位，新房?jī)r(jià)格指數(shù)結(jié)束連續(xù)兩年的快速上漲，于2014年6月環(huán)比下跌。累計(jì)來(lái)看，北京全年新房住在價(jià)格上漲1.83%。對(duì)比百城整體累計(jì)下跌2.69%，北京房?jī)r(jià)抗跌性仍然較強(qiáng)。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)供求：上海需求顯著下降而供應(yīng)與2013基本持平，價(jià)格結(jié)束近兩年的上漲出現(xiàn)下調(diào)。2014年1-11月，上海月均成交76萬(wàn)平方米，同比下降29.1%，但仍高于2011年和2012年同期水平。供應(yīng)方面，2014年與2013年基本持平，月均新批上市面積為99萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)1.3%，銷供比由2013年的1.10回落至0.77.市場(chǎng)成交下行導(dǎo)致庫(kù)存攀升，截至11月可售面積為1288萬(wàn)平方米，為近五年新高。出清周期為15.6個(gè)月，較前五月有所回落，但絕對(duì)水平仍處歷史高位。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)供求：廣州供應(yīng)大幅增加，銷售沒(méi)明顯改善，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯，價(jià)格連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌2014年1-11月，廣州月均新批上市99萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)48.2%，高于2010-2013年同期水平50%以上，為近五年歷史最高水平，相對(duì)而言，廣州市場(chǎng)需求小幅下降，1-11月住宅住宅月成交66萬(wàn)平米，同比下降2.5%，但仍高于2010-2012年同期水平。銷供比由2013年的1.0大幅下降為0.67.供大于求壓力下，庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)至1000萬(wàn)平方米以上，出清周期超過(guò)15個(gè)月。從價(jià)格來(lái)看，廣州新房?jī)r(jià)格自5月以來(lái)連續(xù)7月下跌，2014年累計(jì)跌幅為4.53%，超過(guò)百城整體跌幅。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)城市分化：保定、廈門、石家莊等需求旺盛、政策利好的熱點(diǎn)二、三線城市房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)保定、廈門、石家莊等熱點(diǎn)二三線城市2014年以來(lái)價(jià)格上漲迅速。12月該三個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯高于百城平均水平，其中廈門因通達(dá)北京、南京重要城市的高鐵悉數(shù)通車，地鐵也在建設(shè)中，且供應(yīng)量較小，房?jī)r(jià)上漲空間被逐步打開，價(jià)格上漲較明顯，自5月以來(lái)，均價(jià)持續(xù)在2萬(wàn)元以上，全年累計(jì)漲12.27%。至2014年12月，廈門住宅均價(jià)達(dá)21152元/平米，絕對(duì)水平超過(guò)一線城市廣州。因前期基數(shù)較低，同時(shí)受京津冀一體化政策利好影響，保定、石家莊等城市也漲幅明顯，其中保定全年累計(jì)上漲12.43%，漲幅居百城之首。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)城市分化：“京津一體化”帶動(dòng)河北房產(chǎn)市場(chǎng)升溫，全年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲2014年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲前五名城市中，河北城市位列四席，其中保定受“政治副中心”傳言影響漲幅最高，居百城之首。隨著首度經(jīng)濟(jì)圈國(guó)家戰(zhàn)略重新定義及京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，北京周邊尚處于價(jià)值洼地的河北房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，保定、石家莊、衡水、邯鄲均呈累計(jì)上漲趨態(tài)勢(shì)，主要漲幅集中于政策出臺(tái)的上半年。作為首度北京的南大門，保定首先受到利好政策的影響，二季度漲幅大8.0%石家莊自7月以來(lái)均價(jià)持續(xù)在7000元/㎡以上，全年累計(jì)上漲8.2%。隨著各種利好政策的落地實(shí)施，未來(lái)住宅均價(jià)可能仍面臨上漲壓力。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)城市分化：三亞、杭州、武漢、天津等庫(kù)存較高的二線城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)三亞、杭州絕對(duì)價(jià)格較高，全年累計(jì)降幅超10%，降幅明顯；武漢、天津價(jià)格小幅回落，同比降幅5%左右。如下圖，杭州供需雙降，市場(chǎng)繼續(xù)供大于求態(tài)勢(shì)，價(jià)格連續(xù)10個(gè)月環(huán)比下跌，2014年累計(jì)跌幅超10%。1-11月，杭州月均成交26萬(wàn)平方米，同比下滑12.8%，較2012年同期下降18.8%，高于2010年和2011年同期水平。2014年以來(lái)供應(yīng)量也整體下降，月均上市面積為31萬(wàn)平方米，同比下降17.6%，略低于2012年同期水平，銷供比由2013年的0.80上升至0.85，延續(xù)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)。近五年來(lái)，除2012年供求基本平衡外，其余年份杭州供應(yīng)量適中高于同期成交量。截至11月底杭州商品住宅可售面積為478萬(wàn)平方米，處近五年歷史次高水平，受近幾個(gè)月成交加快影響，出清周期自7月以來(lái)持續(xù)下調(diào)至13.6個(gè)月。價(jià)格自2014年以來(lái)累計(jì)下跌10.6%，12月杭州價(jià)格止跌回升，環(huán)比小幅上漲0.73%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)城市分化：三亞、杭州、武漢、天津等庫(kù)存較高的二線城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)武漢供求創(chuàng)新高，價(jià)格連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。2014年1-11月武漢月均成交144萬(wàn)平米，同比增9.3%；月均新批上市162萬(wàn)平方米，較2013年同期增長(zhǎng)24.8%，2010-2012年武漢供應(yīng)量始終高于同期成交量，2013年供大于求矛盾有所緩解，2014年供需矛盾再次凸顯，銷供比下降為0.89.供求矛盾下，11月底武漢可售面積持續(xù)增長(zhǎng)至2837萬(wàn)平方米，出清周期高達(dá)17.4個(gè)月，整體去化壓力明顯。2014年無(wú)害住宅均價(jià)全年累計(jì)下跌5.8%，12月武漢價(jià)格止跌回升，環(huán)比小幅上漲0.42%。市場(chǎng)發(fā)展（二）房產(chǎn)市場(chǎng)城市分化：菏澤、桂林、德州、寶雞等多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)明顯下跌菏澤、桂林、德州、寶雞等三四線城市房?jī)r(jià)絕對(duì)水平低，且下跌明顯，全年跌幅超過(guò)10%。2014年12月，四個(gè)代表城市住宅均價(jià)僅為4250元/平米，不到百城整體價(jià)格的一半。其中，菏澤降幅最大，由2013年底的5326元/平米下降19.55%至4285元/平米；桂林降幅也超過(guò)15%，由2013年12月的6271元/平米降至5286元/平米；德州、寶雞住在均價(jià)分別下降12.10%、10.84%。市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州：量跌價(jià)穩(wěn)，庫(kù)存攀升市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)—鄭州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州經(jīng)歷了2013年整年的井噴后，2014年住宅成交價(jià)格漲幅的收窄與信貸的收緊，將地產(chǎn)大佬預(yù)判的“不樂(lè)觀”的情緒傳到了土地市場(chǎng)。2014年，土地市場(chǎng)驟然降溫，房企在拿地一事上，積極性和年初相比已是大相徑庭。市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——揚(yáng)州市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——西安2014年西安商品房銷售面積共計(jì)1405.32萬(wàn)平米，同比2013年降低3.3%；全年商品房銷售均價(jià)8653.83元/平米，同比微漲2%；其中全年商品住宅均價(jià)6739元/平米，同比2013年下降7.1%。市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——西安市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——西安市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——西安市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——海口

2014年?？谏唐纷≌N售面積共計(jì)177.31萬(wàn)平米，同比2013年下降28.7%；全年商品住宅銷售均價(jià)9458.01元/平米，同比微漲2.9%。市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——?？诤？?014年1月至2014年12月商品住宅供求情況市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——?？谑袌?chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——成都2014年成都商品住宅銷售面積共計(jì)934.83萬(wàn)平米，同比2013年下降15.5%；全年商品住宅銷售均價(jià)10018.61元/平米，同比上漲6.2%。市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——成都市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——成都市場(chǎng)發(fā)展（三）區(qū)域市場(chǎng)——成都企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變?nèi)?kù)存截至2014年10月31日，A股市場(chǎng)共有143家上市房地產(chǎn)開發(fā)商公布了2014年三季度的庫(kù)存數(shù)據(jù)，房企存貨加速攀升，累計(jì)庫(kù)存絕對(duì)值創(chuàng)下歷史新高。三季度末，累計(jì)庫(kù)存絕對(duì)值達(dá)19622億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較去年加快。剔去其中已售未結(jié)的項(xiàng)目，即預(yù)收賬款，上市房企的真實(shí)庫(kù)存達(dá)到13431億元，同比增36.61%。數(shù)據(jù)進(jìn)一步反映了今年年初以來(lái)，行業(yè)銷售放緩，企業(yè)庫(kù)存不斷累積。同時(shí)預(yù)收款與去年水平大體持平、同比僅上漲6%，增速明顯放緩，從而影響企業(yè)未來(lái)營(yíng)收表現(xiàn)。對(duì)于去化周期的估算，可用真實(shí)庫(kù)存的貨值(用當(dāng)時(shí)毛利率估算)減去預(yù)收款，再除以當(dāng)時(shí)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的成本進(jìn)行模擬預(yù)估，得出的結(jié)論是目前大致需要3.1年的時(shí)間進(jìn)行完全去化，這個(gè)時(shí)間接近于2008年和2011年的峰值，反映開發(fā)商去化壓力大。企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變?nèi)?kù)存企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變?nèi)?kù)存標(biāo)桿房企的庫(kù)存累計(jì)值也達(dá)到了歷史最高水平，但是增速明顯低于行業(yè)平均水平，同比增18.8%，達(dá)到11313億元。一方面說(shuō)明了標(biāo)桿房企去化情況好于平均水平；同時(shí)也反映了中小房企庫(kù)存增長(zhǎng)速度仍然較快，去化壓力在增加。預(yù)收款方面，標(biāo)桿房企放緩但優(yōu)于平均水平，也側(cè)面說(shuō)明其未來(lái)業(yè)績(jī)鎖定能力更好。企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變?nèi)?kù)存2014年，眾多開發(fā)商圍繞營(yíng)銷渠道、金融、產(chǎn)品和服務(wù)等方面的新嘗試層出不窮，比如“全民營(yíng)銷”、“眾籌買房”、“自由筑屋”、“智慧社區(qū)”等。企業(yè)發(fā)展規(guī)模滯漲，暗流涌動(dòng)進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入增速開始放緩，庫(kù)存和成本不斷上升，利潤(rùn)率開始下滑，房企負(fù)債率高企、資金短缺等問(wèn)題突顯。此時(shí)若繼續(xù)盲目擴(kuò)張規(guī)模只會(huì)帶來(lái)更大的資源占用和更多的貨存，加劇資金周轉(zhuǎn)的困難和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)行業(yè)回歸總體均衡的“新常態(tài)”，簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張、增加利潤(rùn)的方式，在2014年似乎已經(jīng)走到盡頭。主要有以下表現(xiàn)：營(yíng)收增速放緩，凈利潤(rùn)下滑利潤(rùn)率趨勢(shì)向下，費(fèi)用率大幅提升負(fù)債率維持高位，償債能力有所減弱經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流短缺，上市房企規(guī)模收縮業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率普遍偏低，規(guī)模增長(zhǎng)乏力企業(yè)發(fā)展（一）營(yíng)收增速放緩，凈利潤(rùn)下滑截至2014年10月31日，A股市場(chǎng)共有143家上市房地產(chǎn)開發(fā)商公布了2014年三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，營(yíng)業(yè)收入達(dá)4551.87億元，同比僅增長(zhǎng)9.7%，增速較去年的36.41%明顯放緩；凈利潤(rùn)率為511.74億，同比下滑10.5%，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)458.92億，同比下降8.1%。企業(yè)發(fā)展（二）利潤(rùn)率趨勢(shì)向下，費(fèi)用率大幅提升在2014年需求和去化速度放緩、競(jìng)爭(zhēng)壓力加大的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商為促進(jìn)銷量犧牲了部分毛利率，疊加土地成本的持續(xù)上漲和房?jī)r(jià)的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間不斷被擠壓。數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度A股上市房企毛利率為32.7%，同比略微下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)；前三季度ROE（凈資產(chǎn)收益率）為6.94%，較去年同期下滑1.67個(gè)百分點(diǎn)、降幅接近20%；預(yù)計(jì)全年ROE較2013年也將下滑20%左右。企業(yè)發(fā)展（二）利潤(rùn)率趨勢(shì)向下，費(fèi)用率大幅提升2014年以來(lái)，行業(yè)平均三費(fèi)占比呈持續(xù)上升趨勢(shì)，達(dá)到11.22%，為五年來(lái)以來(lái)最高水平。其中銷售費(fèi)用上升0.37個(gè)百分點(diǎn)，管理費(fèi)用上升1.04個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升1.05個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)發(fā)展（三）負(fù)債率維持高位，償債能力有所減弱由于庫(kù)存高企，成交放緩，回款緩慢，房企的負(fù)債水平維持在高位，負(fù)債率持續(xù)攀升。截至2014年三季度，A股上市房地產(chǎn)開發(fā)商短期債務(wù)總計(jì)5018億元，長(zhǎng)期債務(wù)總計(jì)7146億元，有息負(fù)債占總資產(chǎn)比例為36.4%，為五年以來(lái)最高水平，資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)76.6%。企業(yè)發(fā)展（四）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流短缺，上市房企規(guī)模收縮由于行業(yè)總體銷售收入放緩而費(fèi)用大增，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流嚴(yán)重短缺。數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度A股上市房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1297.27億元，負(fù)值缺口同比大幅上升77.3%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是1888億元，較去年同期上漲55.1%。企業(yè)發(fā)展（五）業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率普遍偏低，規(guī)模增長(zhǎng)乏力根據(jù)已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)，2014年1-11月35家典型房企的銷售額同比增長(zhǎng)率為14%，目標(biāo)完成率在80%以上的僅有17家。目標(biāo)完成率和增速均差于往年，簡(jiǎn)單的規(guī)模增長(zhǎng)似乎已難以為繼。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)瞻望政策預(yù)判：穩(wěn)增長(zhǎng)是首要任務(wù)，政策刺激將促房地產(chǎn)行業(yè)加速回暖市場(chǎng)預(yù)判：去庫(kù)存為上半年主旋律，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)先降后穩(wěn)企業(yè)選擇：降價(jià)力度收窄，“大營(yíng)銷”是未來(lái)趨勢(shì)政策預(yù)判中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，2015步入新常態(tài)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是政策和改革風(fēng)向標(biāo)。2014年12月9日-11日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，不同于以往，2014年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的主要任務(wù)中，與房地產(chǎn)、商品房相關(guān)的內(nèi)容只字未提，保障房、棚戶區(qū)也未體現(xiàn)。這一變化背后的預(yù)示意義，是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，發(fā)展動(dòng)力從傳統(tǒng)增長(zhǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)向新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這一新時(shí)代背景的大邏輯之下，房地產(chǎn)已回歸人的“衣食住行”息息相關(guān)的生活常態(tài)，政府不再出臺(tái)短期性的調(diào)控措施，而是讓房地產(chǎn)像移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、像汽車等產(chǎn)業(yè)一樣，通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，使行業(yè)生命力在未來(lái)煥發(fā)無(wú)限精彩。政策預(yù)判環(huán)球經(jīng)濟(jì):復(fù)蘇不均衡下的政策分化中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是政策和改革風(fēng)向標(biāo)。2014年12月9日-11日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，不同于以往，2014年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的主要任務(wù)中，與房地產(chǎn)、商品房相關(guān)的內(nèi)容只字未提，保障房、棚戶區(qū)也未體現(xiàn)。這一變化背后的預(yù)示意義，是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，發(fā)展動(dòng)力從傳統(tǒng)增長(zhǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)向新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這一新時(shí)代背景的大邏輯之下，房地產(chǎn)已回歸人的“衣食住行”息息相關(guān)的生活常態(tài)，政府不再出臺(tái)短期性的調(diào)控措施，而是讓房地產(chǎn)像移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、像汽車等產(chǎn)業(yè)一樣，通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，使行業(yè)生命力在未來(lái)煥發(fā)無(wú)限精彩。政策預(yù)判去房地產(chǎn)談穩(wěn)增長(zhǎng)，是個(gè)偽命題2015年房地產(chǎn)可能仍要為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)力量。但也要清楚認(rèn)識(shí)到未來(lái)管理層穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的方式會(huì)逐漸改變，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求明年增長(zhǎng)速度換檔到中高速增長(zhǎng)、發(fā)展方式從規(guī)模速度粗放式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益集約型增長(zhǎng)，這表明穩(wěn)增長(zhǎng)的思維已發(fā)生改變，投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已然變化，投資會(huì)依照效率優(yōu)先的原則，投向?qū)⒏拥木?xì)化，而不再?gòu)?qiáng)調(diào)增長(zhǎng)速度本身。政策預(yù)判尋找下一個(gè)風(fēng)口，地產(chǎn)金融化成趨勢(shì)金融改革逐漸打通無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行通道，同時(shí)創(chuàng)新貨幣政策調(diào)控工具也嘗試聯(lián)動(dòng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率與信用貸款，引導(dǎo)融資成本下降，但若要突破杠桿率，直接融資和資產(chǎn)證券化是必然的發(fā)展方向，從而推動(dòng)地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)加快。市場(chǎng)預(yù)判土地市場(chǎng)1、2015年700萬(wàn)套保障房托底樓市，一線城市或繼續(xù)堅(jiān)守限購(gòu)住建部明確2015年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃新開工700萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套。2015年市場(chǎng)將逐漸回歸自身調(diào)節(jié)機(jī)制，行政調(diào)控色彩趨于弱化，支持合理住房消費(fèi)與去庫(kù)存將成為各地政策基調(diào)，一線城市作為僅余的幾個(gè)堅(jiān)守限購(gòu)城市，由于自身資源優(yōu)勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)上行壓力較大，短期內(nèi)取消限購(gòu)可能性不大，或?qū)⒗^續(xù)堅(jiān)守。2、不同城市地市繼續(xù)分化，一線城市仍為房企必爭(zhēng)之地2014年房企熱衷一線城市，尤其在年初和年底制造出一波波土拍熱潮。2015年不同城市仍將演繹冰火兩重天，一線及熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭(zhēng)之地，而部分城市由于土地消化時(shí)間較長(zhǎng)，潛在供應(yīng)仍處高位且人口導(dǎo)入能力較弱，地市或?qū)⒗^續(xù)趨冷。市場(chǎng)預(yù)判土地市場(chǎng)3、低溢價(jià)率成交漸成主流，優(yōu)質(zhì)地塊引爭(zhēng)奪與2013年同期大規(guī)模土地投資相比，2014年以來(lái)房企拿地節(jié)奏更顯謹(jǐn)慎。隨著樓市漸趨回暖，房企資金壓力緩解，2015年拿地積極性有望回升，但由于整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，拿地態(tài)度亦會(huì)保持謹(jǐn)慎，低溢價(jià)成交地塊將繼續(xù)成為主流，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍為爭(zhēng)奪重點(diǎn)。4、養(yǎng)老用地相關(guān)政策問(wèn)世，入市之路仍待“暢通”2014年上半年，國(guó)土資源部下發(fā)了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，在用地范圍、土地用途和年期、供地計(jì)劃、供地政策等方面做出規(guī)定，從土地政策上大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。但養(yǎng)老用地的實(shí)際入市量缺十分有限，以北京為例，僅在年底推出一宗含養(yǎng)老綜合用地，與計(jì)劃供應(yīng)的100公頃相去甚遠(yuǎn)，其他城市也少見批量出讓，養(yǎng)老用地的入市之路仍待“暢通”。市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——發(fā)展趨勢(shì)1.城市打上個(gè)性化烙印。未來(lái)城市個(gè)性將逐步恢復(fù)，建筑與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化的融合將成為趨勢(shì)。

2.內(nèi)容個(gè)性化。限購(gòu)解除為需求松綁，空中別墅、螞蟻工坊……諸多個(gè)性化十足的產(chǎn)品形式將不斷涌現(xiàn)，以滿足個(gè)性化需求。

3.支付意愿取代單一定價(jià)模式。通過(guò)滿足了個(gè)性化需求，實(shí)現(xiàn)差別化定價(jià)。

4.大盤小盤化。大盤開發(fā)模式終結(jié)，簡(jiǎn)單復(fù)制模式無(wú)法迎合多樣化需求，差異性、獨(dú)特性等小盤開發(fā)模式成為趨勢(shì)。

5.城市內(nèi)涵的分化加劇人口分流。城市享有的社會(huì)公共配套資源、提供的就業(yè)機(jī)會(huì)、交通通達(dá)程度、信息活躍程度等軟實(shí)力就像一個(gè)磁場(chǎng)，其強(qiáng)弱會(huì)影響人的選擇，會(huì)加劇人口在城市間的流動(dòng)。

市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——發(fā)展趨勢(shì)6.大而統(tǒng)之的數(shù)據(jù)失去指導(dǎo)意義。區(qū)域分化發(fā)展的背景下，描述市場(chǎng)整體性的數(shù)據(jù)將變得毫無(wú)意義。

7.利率、稅收等調(diào)控方式成為主流。

8.眾籌模式植入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

9.房地產(chǎn)金融的核心是渠道、場(chǎng)景和數(shù)據(jù)，互聯(lián)網(wǎng)為拓寬金融渠道提供平臺(tái)作用。

10.與房地產(chǎn)使用相關(guān)的政策逐漸放松。今后可能出現(xiàn)車庫(kù)無(wú)須消防審批也能順利注冊(cè)公司來(lái)創(chuàng)業(yè)、住宅也可用作商業(yè)用途等一系列寬松政策。市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——市場(chǎng)銷售走勢(shì)市場(chǎng)銷售總量仍將在一定的高位波動(dòng)1、改善型住房需求將進(jìn)入高峰期2、實(shí)際城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的住房需求空間依然很大3、家庭小型化仍在持續(xù)4、棚改提高貨幣補(bǔ)償比例，增加商品房需求5、土地購(gòu)置面積回落，預(yù)示著2015年供應(yīng)量下降市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——市場(chǎng)銷售走勢(shì)1、改善型住房需求將進(jìn)入高峰期2015-2020年，中國(guó)34-49歲的人口（即改善型購(gòu)房者集中的人群）在2015-2035年期間均達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位，表明未來(lái)20年，中國(guó)房地產(chǎn)仍處于改善型置業(yè)高峰期。限購(gòu)、限貸等行政化調(diào)控政策的退出，將有利于改善型需求的充分釋放，促進(jìn)樓市成交。一線城市不同面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)占比市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——市場(chǎng)銷售走勢(shì)1、改善型住房需求將進(jìn)入高峰期二線城市不同面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)占比三線城市不同面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)占比市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——市場(chǎng)銷售走勢(shì)2、實(shí)際城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的住房需求空間依然很大國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)常住人口/總?cè)丝冢┮堰_(dá)53.7%，然而，中國(guó)的戶籍人口城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)戶籍人口/總?cè)丝冢﹥H為35.3%，實(shí)際的城鎮(zhèn)化率依然偏低，大部分流動(dòng)人口尤其是農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化帶來(lái)的大量住房需求仍未獲得釋放。3、家庭小型化仍在持續(xù)：國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告》顯示，2013年我國(guó)約有4.3億戶家庭，平均戶規(guī)模由上世紀(jì)50年代的5.3人下降至3.02人。而根據(jù)該報(bào)告的預(yù)測(cè)，中國(guó)家庭小型化的趨勢(shì)仍在持續(xù)，2040年中國(guó)的家庭戶數(shù)量將達(dá)到5億戶，在2045年才達(dá)到峰值（5.0億）。因此，裂變新增的家庭帶來(lái)的住房需求仍將繼續(xù)上漲。4、棚改提高貨幣補(bǔ)償比例，增加商品房需求：住建部提出2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于今年的470萬(wàn)戶，棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元。若按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，明年將有近2000億元的資金用于回購(gòu)商品房，形成近100多萬(wàn)套商品房的需求。市場(chǎng)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)——市場(chǎng)銷售走勢(shì)5、土地購(gòu)置面積回落，預(yù)示著明年供應(yīng)量下降：數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為29736萬(wàn)平米，同比下降14.5%，預(yù)示著明年新房供應(yīng)量有可能下滑。明年下半年，部分城市會(huì)進(jìn)入供求緊張的局面，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。房企變化（一）房企資金承壓，融資方式將從單一走向多元化2014年，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進(jìn)一步趨緊。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例已經(jīng)達(dá)到歷年新高，占比42%；其他資金來(lái)源（主要包括銷售回款、預(yù)收款項(xiàng)）減少至1998年以來(lái)新低，占比40%，房企周轉(zhuǎn)率下滑，銷售款項(xiàng)回籠放緩，資金自籌依賴度大幅提升。從世聯(lián)行監(jiān)測(cè)的154家房企融資數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房企融資規(guī)模增幅巨大，2014年1－11月共發(fā)生融資300筆，較去年增加51筆，涉及融資總額5444.5億元，同比增長(zhǎng)45.2%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)房企變化（二）金融優(yōu)勢(shì)差異化加大，醞釀并購(gòu)融合契機(jī)2014年市場(chǎng)下行更是給中小房企雪上加霜，處在資金鏈斷裂的風(fēng)口，自籌資金跟不上、銷售資金回籠困難，大量房企將不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，甚至拋售房產(chǎn)、未開發(fā)項(xiàng)目等資產(chǎn)，而具有雄厚資金的大型標(biāo)桿房企將抓住逆勢(shì)并購(gòu)擴(kuò)張契機(jī)，驅(qū)動(dòng)行業(yè)并購(gòu)融合。房企變化三）國(guó)外房企定位的經(jīng)驗(yàn)借鑒“白銀時(shí)代”從規(guī)模、杠桿競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)、資本、產(chǎn)品、戰(zhàn)略等全方位綜合實(shí)力的較量，當(dāng)傳統(tǒng)銷售型業(yè)務(wù)的天花板出現(xiàn)，房企轉(zhuǎn)型則是順應(yīng)了行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。第一，綜合型：主要是資金及綜合實(shí)力雄厚的龍頭開發(fā)企業(yè)通過(guò)入股、合作、并購(gòu)等方式豐富企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)，整合資源以達(dá)到業(yè)務(wù)多元化，最終成為集開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商、金融服務(wù)商等于一體的大型綜合性房地產(chǎn)企業(yè)。第二，專業(yè)型：主要是綜合實(shí)力相對(duì)較弱的中小型房企通過(guò)定位自身優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，向精細(xì)化、專業(yè)化發(fā)展，最終成為行業(yè)某個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)。（下圖為：國(guó)外房企定位及其業(yè)務(wù)內(nèi)容）房企變化國(guó)外房企定位及其業(yè)務(wù)范圍房企變化國(guó)外房企定位及其業(yè)務(wù)范圍房企變化（四）國(guó)內(nèi)房企的轉(zhuǎn)型探索2014年，國(guó)內(nèi)部分房企已開始積極探索未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向。房企變化（四）國(guó)內(nèi)房企的轉(zhuǎn)型探索2014年，國(guó)內(nèi)部分房企已開始積極探索未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向。2015年市場(chǎng)發(fā)展思考城市選擇決勝未來(lái)產(chǎn)品與布局組織與變革利潤(rùn)與規(guī)模營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)傳統(tǒng)與多元服務(wù)與創(chuàng)新一、城市選擇決勝未來(lái)（一）繼續(xù)城鎮(zhèn)化與城市承載力的矛盾大城市對(duì)人口的強(qiáng)大的吸附力遠(yuǎn)超城市承載能力的背景不言而喻。讓更多農(nóng)業(yè)人口成為市民是繼續(xù)城鎮(zhèn)化的必然要求，也是歷史性的任務(wù)，但城市的非均衡發(fā)展引起的諸如交通擁堵、空氣污染、住房緊張等“城市病”也屢遭詬病。繼續(xù)城鎮(zhèn)化與嚴(yán)控特大城市人口規(guī)模成為人們迫切需要解答的現(xiàn)實(shí)矛盾。一、城市選擇決勝未來(lái)（二）“矛盾”在城市分化中化解據(jù)統(tǒng)計(jì)，近五年一線城市人口凈流入保持著年均4%-5%的復(fù)合增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)就目前來(lái)看無(wú)扭轉(zhuǎn)的跡象。預(yù)計(jì)未來(lái)一線城市的城市規(guī)模會(huì)進(jìn)一步放大，一線城市近郊以及周邊的中小城市孕育著巨大的潛力。一、城市選擇決勝未來(lái)（三）基于城市群的城市再分類根據(jù)2010年12月發(fā)布的《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》內(nèi)容，以及我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈梯次分布的清晰規(guī)律，可將我國(guó)城市群分為四大板塊，東部板塊以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、山東半島、海峽西岸和冀中南城市群為代表；東北板塊以遼寧半島和哈長(zhǎng)城城市群為代表；中部板塊以太原、中原、江淮、武漢、長(zhǎng)株潭和環(huán)鄱陽(yáng)湖城市群為代表；西部板塊以寧夏沿黃、成渝等9城市群為代表。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以上23個(gè)城市群中的13個(gè)重點(diǎn)城市群以占全國(guó)14.1%的市區(qū)面積；吸納了全國(guó)40.45%的人口數(shù)量，創(chuàng)造了占全國(guó)73.25%的GDP總量。一、城市選擇決勝未來(lái)1、大都市型城市。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角作為我國(guó)傳統(tǒng)三大經(jīng)濟(jì)極，以占4%的國(guó)土面積，承載了18%的全國(guó)人口，創(chuàng)造了40%的GDP總量。由于規(guī)模效應(yīng)的存在，未來(lái)三大經(jīng)濟(jì)極將繼續(xù)發(fā)揮對(duì)人口與資源的巨大匯聚作用。2、類“第五城”型城市。除傳統(tǒng)三大經(jīng)濟(jì)極外，未來(lái)中國(guó)城市群中的“3+N”龍頭城市群格局有望形成。與此同時(shí)，在龍頭城市群覆蓋下的中心城市會(huì)形成數(shù)個(gè)向“大都市型”城市特征靠近的城市。比如具有產(chǎn)業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)的武漢，支柱產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的南京，地域戰(zhàn)略獨(dú)特的成都、重慶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的廈門，綜合樞紐腹地的鄭州等城市。3、區(qū)域中心型城市。城市群的中心城市稱之為區(qū)域中心型城市。這些區(qū)域中心型城市已成為本區(qū)域先進(jìn)生產(chǎn)力、優(yōu)秀科技成果、優(yōu)質(zhì)教育資源、領(lǐng)先現(xiàn)代化成果的集聚中心。我們認(rèn)為代表城市包括西安、?？?、寧波、南寧、蘭州、烏魯木齊等。4、衛(wèi)星型城市。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升，城市群發(fā)展將步入成熟階段，表現(xiàn)為城市群圈層網(wǎng)絡(luò)形成、城市間互補(bǔ)關(guān)系確立、交通網(wǎng)絡(luò)分布密集、向周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)散與中小城市集聚并行等特征。因而未來(lái)在中心城市周圍將涌現(xiàn)出一批衛(wèi)星型城市，這些城市分擔(dān)了中心城市的居住功能、產(chǎn)業(yè)功能等，而尤以承接中心城市產(chǎn)業(yè)或與中心城市形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)特征的中小城市具備較大潛力。二、產(chǎn)品與布局：改善型產(chǎn)品和一二線布局是焦點(diǎn)產(chǎn)品方面，品質(zhì)樓盤和改善戶型預(yù)計(jì)會(huì)暢銷。未來(lái)房?jī)r(jià)很大可能將平穩(wěn)運(yùn)行，但改善型產(chǎn)品售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)