商業(yè)運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)資料商業(yè)地產(chǎn)與商管公司的關(guān)系一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用處的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)消費(fèi)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用處的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)形式、功能和用處上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用處的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。二、什么是商管公司？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)展商業(yè)工程定位、商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理診斷、品牌管理、商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)營(yíng)定位、賣場(chǎng)規(guī)劃、招商組貨、商品陳列布展、商業(yè)培訓(xùn)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員定編、開業(yè)籌劃、運(yùn)營(yíng)管理等全方位高效優(yōu)質(zhì)的全程效勞。商管公司的終極目的：為商家和消費(fèi)者做好效勞。讓商業(yè)工程正蒸蒸日上一、商業(yè)地產(chǎn)：2001年誕生二、商業(yè)地產(chǎn)開展經(jīng)過三個(gè)階段：第一個(gè)階段為2000年以前，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)別離階段〞階段，這個(gè)階段的主要特征是：其一、簡(jiǎn)單引用住宅開發(fā)形式來開發(fā)商業(yè)工程，那是還沒有“商業(yè)地產(chǎn)〞這個(gè)名詞；其二、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)工程的開發(fā)以“商鋪銷售〞為主要目的，無視商業(yè)工程的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售形式，即使部份工程有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上；其三、對(duì)商業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)管理也簡(jiǎn)單停留于物業(yè)管理階段； ，其四、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)工程其結(jié)果大多經(jīng)營(yíng)混亂，部份難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境。第二個(gè)階段為2000年—2005年，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段〞其一，提出了“商業(yè)地產(chǎn)〞概念；其二，將“商業(yè)〞和“地產(chǎn)〞進(jìn)展簡(jiǎn)單疊加，“商業(yè)〞和“地產(chǎn)〞的價(jià)值貌合神離，是兩張皮；其三，這個(gè)階段地產(chǎn)商仍以盡快銷售商實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的，銷售模形式不斷創(chuàng)新，“帶租約銷售〞、“短期返租〞、“長(zhǎng)期返租〞、“回購(gòu)〞等銷售形式紛紛拋向市場(chǎng)； 其四，商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租〞回報(bào)和付款方式所吸引并投資； 其五，多數(shù)工程不重視經(jīng)營(yíng)管理。

第三階段為2006年開場(chǎng)的新階段，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)交融階段〞

百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)形式國(guó)外形式開展特征國(guó)內(nèi)形式開展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、開展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大奉獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出開展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)第四代商業(yè)以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞為根底，以生活方式消費(fèi)、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心我們國(guó)家最早的商業(yè)形式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代開展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷社的根底上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)形式上也發(fā)生了很大的變化城市核心商業(yè)形式開展規(guī)律隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall著眼于滿足群眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商工程率先將城市休閑生活帶到常州購(gòu)物中心

三、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的界定及其分類區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別主要表達(dá)在開發(fā)理念與開發(fā)意識(shí)兩個(gè)層面，即從“無意識(shí)〞到“有意識(shí)〞，從“粗專業(yè)〞到“細(xì)專業(yè)〞。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通常強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)使用用處，主要區(qū)別于住宅產(chǎn)品而言；而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)除了注重商業(yè)使用用處以外，更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)的組合，其開發(fā)動(dòng)機(jī)也過渡到了更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)特色的階段。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是為了滿足商業(yè)用處而有方案，有組織地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)那么通常情況下是先開發(fā)建立、后引進(jìn)招商；現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)那么著眼于商業(yè)組合，通過商業(yè)組合產(chǎn)生集合才能形成有吸引力的商業(yè)環(huán)境。

四、商業(yè)地產(chǎn)新紀(jì)元的“商業(yè)、地產(chǎn)交融階段〞的主要特征如下：其一、地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為嚴(yán)密、角色互相交融；其二、“只租不售〞漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作的根本準(zhǔn)那么；其三、“做對(duì)程序〞成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語(yǔ)。一是先做深化有效的市場(chǎng)研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃；二是主力店招商要先行；三是招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作一開場(chǎng)就應(yīng)有專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)介入，共同討論定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金程度以及經(jīng)營(yíng)管理等。其四、注重經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)。其五、商業(yè)地產(chǎn)金融功能和形式在國(guó)內(nèi)將有廣闊開展前景。五、商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)區(qū)別?需求對(duì)象?功能用處?物業(yè)持有方式?風(fēng)險(xiǎn)角度商業(yè)地產(chǎn)的幾種形式購(gòu)物中心形式分析與分類購(gòu)物中心的概念？購(gòu)物中心是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，而不是一種業(yè)態(tài)。1、對(duì)購(gòu)物中心概念的根本理解：A．國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義是：“購(gòu)物中心系由開發(fā)商規(guī)劃、建立、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)置需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所〞。B．日本購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心所下的定義是：購(gòu)物中心是作為一個(gè)單位有方案地開發(fā)、所有、管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，并備有停車場(chǎng)，按其選址、規(guī)模、構(gòu)造，具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征，并作為適應(yīng)消費(fèi)需要的社交場(chǎng)所，發(fā)揮著一部分城市功能。Mall原意是“林蔭道〞，如今也可譯為“購(gòu)物林蔭道〞，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。〞購(gòu)物中心是商業(yè)產(chǎn)品，因?yàn)樗罱K的體驗(yàn)方式是凝聚客流、提升銷熟；購(gòu)物中心是地產(chǎn)產(chǎn)品，原因在于它將為零售商提供合適于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的建筑載體、效勞空間；購(gòu)物中心同時(shí)也是金融產(chǎn)品，因?yàn)樗皇庆o態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)，而是一種通過運(yùn)營(yíng)可以帶來增值、具有動(dòng)態(tài)升值和較高收益的投資形式。是以購(gòu)物為主體，輔以休閑、娛樂、餐飲、社區(qū)效勞、大型影院等多功能商業(yè)態(tài)。在效勞功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在效勞設(shè)施上表達(dá)為完好性，在效勞范圍上表現(xiàn)為特定商圈。我國(guó)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視局于2000年5月19日發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?零售業(yè)態(tài)分類?中，對(duì)購(gòu)物中心的定義為：“企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。〞其業(yè)態(tài)構(gòu)造特點(diǎn)為：“由發(fā)起者有方案地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。內(nèi)部構(gòu)造由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬闊亮堂，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。目的顧客，以流動(dòng)顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類〞。應(yīng)該說，針對(duì)我國(guó)的這一定義，在當(dāng)前看來，確實(shí)已經(jīng)有很多內(nèi)容需要我們重新進(jìn)展考慮和定位了。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開展?fàn)顩r，預(yù)計(jì)到2016年中國(guó)購(gòu)物中心總體開業(yè)數(shù)量有望到達(dá)4500家，購(gòu)物中心名副其實(shí)地成為中國(guó)最搶眼的商業(yè)形態(tài)之一，如此的購(gòu)物中心存量規(guī)模除了引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局形成之外，更進(jìn)一步加速了精細(xì)化管理時(shí)代的到來。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)百貨區(qū)別經(jīng)營(yíng)體量不同：百貨面積一般較小，購(gòu)物中心比較大；管理方式不同：百貨注重商品管理，購(gòu)物中心注重租戶管理；經(jīng)營(yíng)品類不同：百貨注重商品，休閑娛樂工程較小，購(gòu)物中心注重一站式購(gòu)物，休閑娛樂一體化，購(gòu)物、餐飲、娛樂的比例一般為50：18：32;布局形式不同：百貨一般采用開放式或半開放式，購(gòu)物中心一般為獨(dú)立門面店鋪。

綜述購(gòu)物中心是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，而不是一種業(yè)態(tài)。是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)體。它決非一種業(yè)態(tài)這樣的簡(jiǎn)單，它是多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的具有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的有機(jī)組合體，是一種與時(shí)代開展嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)在一起的生活方式和消費(fèi)效勞形式。購(gòu)物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的產(chǎn)物，是消費(fèi)程度進(jìn)步和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，是商業(yè)零售業(yè)開展歷程中的一個(gè)最高形式，它能最大限度地適應(yīng)生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消費(fèi)的多種需要，從而也就形成了購(gòu)物中心比單一零售業(yè)態(tài)更具魅力的多種功能上的綜合優(yōu)勢(shì)。我國(guó)商務(wù)部對(duì)購(gòu)物中心的分類中國(guó)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視局于2000年5月19日發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?零售業(yè)態(tài)分類?中，對(duì)購(gòu)物中心的分類為：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型四種〞。該標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)，于2004年10月1日開場(chǎng)施行。年商務(wù)部組織相關(guān)部門對(duì)原?零售業(yè)態(tài)分類?標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展了修訂，將購(gòu)物中心分為社區(qū)購(gòu)物中心〔5萬㎡以內(nèi)〕、市區(qū)購(gòu)物中心〔10萬㎡以內(nèi)〕、城郊購(gòu)物中心〔10萬㎡以上〕三種。上述購(gòu)物中心分類，雖然對(duì)購(gòu)物中心的面積、輻射范圍等進(jìn)展了界定，但這些分類，并不能完全描繪購(gòu)物中心的全部特征，為此，業(yè)界引入以下行業(yè)人士對(duì)購(gòu)物中心的三維度疊加型分類。購(gòu)物中心的分類1、按開發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的形式分類物業(yè)型購(gòu)物中心：〔1〕物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)：〔業(yè)態(tài)一般不齊備、大租戶以高級(jí)百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入；〔2〕物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心：面積比購(gòu)物廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營(yíng)。百貨公司型購(gòu)物中心：由大型連鎖百貨公司開展或擴(kuò)建而成。連鎖摩爾購(gòu)物中心MALL：自營(yíng)比例較高〔50%至70%左右〕。連鎖摩爾購(gòu)物中心是指：由專業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)比例較高〔自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等〕，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭〔全家/全客層〕，能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購(gòu)物中心。2、按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類巨型/超級(jí)購(gòu)物中心面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場(chǎng)、臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)SuntecCity、上海正大廣場(chǎng)、香港海港城、成都大悅城。大型購(gòu)物中心 面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場(chǎng)、大連和平廣場(chǎng)和新瑪特。"摩爾"就是巨型或大型的購(gòu)物中心。超大型購(gòu)物中心的開展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)展投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)展調(diào)整。中型購(gòu)物中心面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場(chǎng)、北京中友百貨、上海九百城市廣場(chǎng)太平洋百貨。購(gòu)物廣場(chǎng)一般也是中型購(gòu)物中心。小型購(gòu)物中心面積在2至6萬平方米之間。如樂購(gòu)上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心也是小型購(gòu)物中心。3、按購(gòu)物中心的定位檔次分類以高檔商品為主〔70%的以上比例經(jīng)營(yíng)高檔商品〕以中高檔商品為主〔即高中低檔比例協(xié)調(diào)〔在高3︰中5︰低2左右〕以中低檔商品為主〔低檔商品不能超過60%〕4、按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類都會(huì)型購(gòu)物中心東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購(gòu)物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營(yíng)業(yè)樓層到達(dá)地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車場(chǎng)。臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。地區(qū)型購(gòu)物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷城郊型購(gòu)物中心 歐美多為城郊型購(gòu)物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營(yíng)業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場(chǎng)宏大，到達(dá)1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場(chǎng)附樓。社區(qū)購(gòu)物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。社區(qū)購(gòu)物中心一般面積較小。5、根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類按商圈輻射范圍分類：1、鄰里型購(gòu)物中心；2社區(qū)型購(gòu)物中心；3區(qū)域型購(gòu)物中心；4、超區(qū)域型購(gòu)物中心〔業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾〞〕按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類：5、時(shí)裝精品購(gòu)物中心；6、大型量販購(gòu)物中心；7、主題與節(jié)慶購(gòu)物中心；8、工廠直銷購(gòu)物中心。6、按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬㎡，即可稱真正的摩爾購(gòu)物中心MALL。如泰國(guó)曼谷西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)〔SeaconSquare〕、菲律賓馬尼拉SMMEGAMALL等。業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，〔如只有大型百貨公司，而沒有大賣場(chǎng)；或只有大賣場(chǎng)，而沒有大型百貨公司或沒有大型影城〕就稱不上摩爾購(gòu)物中心MALL。購(gòu)物中心包括哪幾部分？集購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、飲食、游覽等多功能效勞、體驗(yàn)于一體的一站式消費(fèi)。零售設(shè)施：核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院、科技展覽等；輔助主力店：兒童樂園等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等；輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等；配套效勞設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等。購(gòu)物中心的生命周期1、導(dǎo)入階段或者叫做推進(jìn)階段這個(gè)是指第一到第二個(gè)租約期。就是前一到三年。第一個(gè)特點(diǎn)，購(gòu)物中心定位。2、成長(zhǎng)階段“蜜月階段〞。這個(gè)階段是開業(yè)三到九年的時(shí)候，特點(diǎn)是人流穩(wěn)定，并且人流不斷增長(zhǎng)，使知名度在不斷增加，人氣越來越旺。成長(zhǎng)期的目的第一是租金的增長(zhǎng)，第二是使租金組合更加完美，第三是塑造和增強(qiáng)商業(yè)中心和形象。3、成熟階段。這個(gè)階段也是非常好了階段，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)指十年或者十年以上的商場(chǎng)，特點(diǎn)是租金繼續(xù)增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)率有所下降。4、衰退期階段〔調(diào)整、晉級(jí)換代〕購(gòu)物中心商圈與工程定位商圈的含義：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和間隔擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來店購(gòu)置的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈分析是選址的一重大步驟，也是重要的根底工作。商場(chǎng)在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，理解效勞對(duì)象，確定經(jīng)營(yíng)范圍，評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。邊商圈次商圈主商圈商圈的構(gòu)成 商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最高。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購(gòu)置商品也較為方便。邊圈邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)。商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)那么的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。商圈的分析商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)展綜合性的研究。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原那么的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開拓目的，明確哪些是本商場(chǎng)的根本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的根底上，開展有針對(duì)性的營(yíng)銷。商圈分析的必要性：商圈分析是零售商店旱災(zāi)行合理選址的根底工作商商圈分析是零售商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的根底本前提商圈分析是零售商店制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的重要條件商圈分析是零售商店減少資金占用的重要手段商圈分析應(yīng)考慮的因素人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入程度構(gòu)成等。建立狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。社會(huì)因素分析地區(qū)建立規(guī)劃、公共設(shè)施〔公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館〕，以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的開展。商業(yè)開展?jié)摿Πㄙ?gòu)置潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)開展?jié)摿M(jìn)展分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以理解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是缺乏。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性影響購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)商圈定位因素

購(gòu)物中心的自身的特點(diǎn)

購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模

購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)商品種類

交通運(yùn)輸情況

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置

購(gòu)物中心的促銷情況

消費(fèi)者的流動(dòng)性購(gòu)物中心商圈定位要考濾的因素1、工程區(qū)位2、商圈條件3、工程規(guī)模4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)5、商戶溝通6、建筑設(shè)計(jì)7、業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中心商圈的特點(diǎn)與定位的誤區(qū)是什么？〔1〕購(gòu)物中心商圈的特點(diǎn)商圈輻射面廣、商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力大商圈變化快、受城市規(guī)劃因素大〔2〕購(gòu)物中心商圈定位的誤區(qū)是什么變成“大百貨〞、組合工程過度單一按傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)〔管理〕或傳統(tǒng)商貿(mào)城商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是以商業(yè)物業(yè)為載體，通過租賃經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)商家，為商家提供經(jīng)營(yíng)效勞，共同構(gòu)建營(yíng)銷平臺(tái)，為消費(fèi)者提供多元化的消費(fèi)效勞，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資者的投資目的，并以此表達(dá)商業(yè)管理者自身價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理行為。商業(yè)管理的存續(xù)，取決于投資者的需求和與投資者建立的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理分為前期開發(fā)過程的運(yùn)營(yíng)管理和后期的商業(yè)管理。“運(yùn)營(yíng)管理〞這一術(shù)語(yǔ)是由“消費(fèi)管理〞演變而來的。近一二十年來，消費(fèi)管理學(xué)界對(duì)于消費(fèi)管理的理解逐漸深化：消費(fèi)不僅指對(duì)有形產(chǎn)品的制造，同時(shí)還包含對(duì)無形產(chǎn)品—效勞的提供；它是指將消費(fèi)要素投入轉(zhuǎn)換為有形產(chǎn)品和無形效勞的產(chǎn)出，通過創(chuàng)造效用而增加附加價(jià)值的過程。最近，學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)品的定義又打破了有形產(chǎn)品和無形產(chǎn)品的界限，認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念，思想等指導(dǎo)下的社會(huì)行為。因此“消費(fèi)管理〞這門學(xué)科的名稱也從“消費(fèi)管理〞演變到“消費(fèi)與運(yùn)營(yíng)管理〞。隨著此理念的逐漸延伸，現(xiàn)統(tǒng)稱為“運(yùn)營(yíng)管理〞。運(yùn)營(yíng)管理所要研究的是如何對(duì)制造產(chǎn)品或者提供的效勞的過程進(jìn)展組織，方案，施行和控制。運(yùn)營(yíng)管理到底做什么？〔1〕營(yíng)運(yùn)管理是聯(lián)結(jié)租戶、顧客與管理公司的橋梁紐帶。〔2〕營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)管理的總調(diào)度。〔3〕營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)主體。〔4〕營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)管理各項(xiàng)工作的根本動(dòng)力。購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)管理的根本功能〔1〕標(biāo)準(zhǔn)化管理功能1〕商戶管理標(biāo)準(zhǔn)：A商戶檔案系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化建立，包括進(jìn)場(chǎng)商戶的檔案和商業(yè)資源儲(chǔ)藏檔案的標(biāo)準(zhǔn)化建立，包括場(chǎng)地需求，投資規(guī)模，經(jīng)營(yíng)規(guī)模，市場(chǎng)占有率，盈虧平衡測(cè)算，擴(kuò)張方案，商戶背景資料，核心競(jìng)爭(zhēng)才能等。B商戶場(chǎng)內(nèi)外促銷活動(dòng)管理標(biāo)準(zhǔn)化建立，此標(biāo)準(zhǔn)化包括為促銷活動(dòng)的收費(fèi)情況和相關(guān)廣場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，整潔，標(biāo)準(zhǔn)程度，活動(dòng)的主流影響人群輻射半徑，對(duì)購(gòu)物中心的熟悉程度，關(guān)聯(lián)消費(fèi)程度等。C門窗，商品陳列管理。D新舊租戶進(jìn)退場(chǎng)管理。E運(yùn)貨施工管理。F倉(cāng)庫(kù)管理標(biāo)準(zhǔn)化，包括貨架擺放和陳列，符合消防要求程度，人流進(jìn)出的方便性，承重要求，是否為易燃，爆或者化學(xué)品。高度，和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。G文件單據(jù)管理：包括效勞申請(qǐng)單，整改單，罰款單和相關(guān)發(fā)文的電子檔案匯總分析和控制體系的建立，為建立危機(jī)商戶的標(biāo)準(zhǔn)提供根據(jù)。2〕外聯(lián)管理標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于媒體，租戶和其他部門的來訪形成流程，包含接待流程，談話內(nèi)容準(zhǔn)備，主題原那么，禮儀，對(duì)外說話權(quán)限界定、統(tǒng)一說辭等。3〕緊急預(yù)警管理模塊建立：包含大型投訴處理，媒體投訴預(yù)警管理，防盜竊管理，消防配合管理，惡劣氣候預(yù)警管理，其他惡性事件管理。建立相應(yīng)的處理預(yù)案，并在實(shí)際工作中定期演習(xí)，同時(shí)研究歷史案例，建立起相應(yīng)的管理規(guī)那么?！?〕營(yíng)運(yùn)管理培訓(xùn)功能營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)的內(nèi)容：禮儀和禮節(jié)〔全面，標(biāo)準(zhǔn)參照星級(jí)酒店〕，消法的培訓(xùn)；投訴案例的匯總培訓(xùn)，商業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)化培訓(xùn)，會(huì)談培訓(xùn)。房地產(chǎn)和物業(yè)管理，相關(guān)法規(guī)培訓(xùn)，根底物管和工程知識(shí)培訓(xùn)。效勞素質(zhì)培訓(xùn)，制度和文化培訓(xùn)，管理知識(shí)培訓(xùn)等。營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)后的實(shí)際操作控制：以部門為單位，逐漸深化，并作為考核階段化逐漸提升，最終成為職業(yè)習(xí)慣?！?〕核心業(yè)務(wù)支持功能1〕招商支持：2〕收租收費(fèi)支持3〕商戶營(yíng)銷支持〔4〕數(shù)據(jù)分析功能營(yíng)運(yùn)管理的內(nèi)容營(yíng)運(yùn)決策信息管理：營(yíng)運(yùn)根底信息管理：廣場(chǎng)根本信息、各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息；營(yíng)運(yùn)報(bào)表體系：日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)；信息檔案管理。市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析：行業(yè)研究；商圈狀況與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析；客群調(diào)研；市場(chǎng)品牌信息；

業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶調(diào)整管理：包括商業(yè)物業(yè)的定位分析；業(yè)態(tài)規(guī)劃，包括各個(gè)業(yè)態(tài)構(gòu)造分析；商戶經(jīng)營(yíng)分析；品牌組合與商鋪招商管理；租金管理。營(yíng)銷籌劃管理：營(yíng)銷企劃需求與方案管理；商品營(yíng)銷與促銷活動(dòng)管理；〔重點(diǎn)是平安與形象〕營(yíng)銷活動(dòng)的評(píng)估管理〔客流量、銷售、目的客戶群的參與度、感知度、美譽(yù)度〕。

經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)管理：包括開閉店管理；晨會(huì)管理；播送管理；吊旗管理；POP管理；店招管理；櫥窗管理；商品管理；〔陳列、飽滿度、應(yīng)季性等〕；物價(jià)簽管理；

經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理：包括商戶裝飾與裝修管理；平安與營(yíng)運(yùn)設(shè)施管理；燈光〔照度〕、溫度、濕度、音響管理；衛(wèi)生管理；公共空間的人文藝術(shù)管理；自有媒體管理；貨運(yùn)管理；特種行業(yè)管理；相關(guān)〔食品、珠寶等〕行業(yè)資質(zhì)管理。客戶關(guān)系管理：包括主力店關(guān)系協(xié)調(diào)與管理；其他商戶關(guān)系管理；業(yè)主關(guān)系管理；客戶滿意度管理。其中，接待投訴、處理報(bào)修、走訪回訪、催繳租金等是這個(gè)環(huán)節(jié)的主要工作。顧客效勞管理：包括顧客效勞中心建立；顧客效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)與流程管理；顧客投訴處理；效勞品質(zhì)管理；公共關(guān)系管理：包括相關(guān)政府關(guān)系管理；媒體關(guān)系管理；社區(qū)與社會(huì)團(tuán)體關(guān)系管理。人員管理：即對(duì)營(yíng)運(yùn)管理人員的管理和營(yíng)業(yè)員的管理，包括營(yíng)運(yùn)人員的行為標(biāo)準(zhǔn)與工作標(biāo)準(zhǔn)管理；營(yíng)業(yè)員的行為標(biāo)準(zhǔn)與工作標(biāo)準(zhǔn)管理等；多種經(jīng)營(yíng)管理：包括多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位與業(yè)態(tài)規(guī)劃管理；多種經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)調(diào)查與租賃價(jià)格管理；多種經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理；多種經(jīng)營(yíng)的招商管理；多種經(jīng)營(yíng)商戶信息檔案管理；多種經(jīng)營(yíng)開發(fā)途徑與開發(fā)流程管理。

廣告位的經(jīng)營(yíng)與管理：包括廣告位市場(chǎng)調(diào)研與整體規(guī)劃管理；廣告位經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理；廣告位招商與經(jīng)營(yíng)權(quán)招投標(biāo)管理；廣告位日常管理，包括平安、形象與內(nèi)容管理。必須指出，無論營(yíng)運(yùn)管理的內(nèi)容看起來多么復(fù)雜，但從總體上，都是圍繞客戶關(guān)系而進(jìn)展，都是為“兩個(gè)滿意〞效勞。把握了這一點(diǎn)，也就把握了營(yíng)運(yùn)管理工作的精華。在日常工作中，營(yíng)運(yùn)管理的模塊又可歸納為“效勞管理〞、“品質(zhì)管理〞、“公共關(guān)系管理〞、“多種經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理〞、“品牌調(diào)整管理〞、“租費(fèi)管理〞、“營(yíng)銷需求管理〞。日常運(yùn)營(yíng)管理1、巡場(chǎng)要點(diǎn)：開閉店標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)秩序、退換貨和客訴處理2、巡檢制度：日檢、周檢、月檢和各類專項(xiàng)檢查3、客戶溝通：人員、貨品管理、業(yè)績(jī)反響、配合度分析、異常情況糾正4、表單和檔案管理：經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)搜集整理和分析、客戶臺(tái)賬維護(hù)和更新5、活動(dòng)組織和會(huì)談：促銷活動(dòng)組織、費(fèi)用承擔(dān)、客戶配合6、費(fèi)用收?。鹤饨?、管理費(fèi)、能源費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用分?jǐn)偂P(guān)于巡場(chǎng)制定公司指導(dǎo)不定期巡場(chǎng)相關(guān)崗位人員定期巡場(chǎng)部門指導(dǎo)穿插巡場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題制定規(guī)那么解決問題分析扣分商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理工作與其他系統(tǒng)工作的關(guān)系商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理由運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)，營(yíng)運(yùn)中心一般包括招商管理，營(yíng)運(yùn)管理和企劃管理三個(gè)部門或三大塊內(nèi)容。營(yíng)運(yùn)中心是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的核心，確保一個(gè)正常的運(yùn)營(yíng)環(huán)境還需要與工程管理和物業(yè)管理的協(xié)同配合，從價(jià)值鏈管理的角度出發(fā)，正確處理好這三者之間的關(guān)系，做到定位準(zhǔn)確，界面明晰，銜接順暢，有效監(jiān)視，各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)才能使運(yùn)營(yíng)管理的整體價(jià)值最大化。各部門的功能商務(wù)功能運(yùn)營(yíng)功能維護(hù)功能驅(qū)動(dòng)功能控制功能品牌功能商戶組合與功能布局客戶關(guān)系與現(xiàn)場(chǎng)管理市場(chǎng)營(yíng)銷與公共關(guān)系平安衛(wèi)生、工程改造與設(shè)備運(yùn)維團(tuán)隊(duì)建立與行政運(yùn)行會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)與方案統(tǒng)計(jì)招商部商管部和商管部企劃部物業(yè)部行政部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷推廣規(guī)劃招商規(guī)劃招商營(yíng)銷推廣運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理規(guī)劃招商營(yíng)銷推廣前期籌備籌備中期籌備后期及開業(yè)后營(yíng)運(yùn)、招商與營(yíng)銷之間工作的關(guān)系運(yùn)營(yíng)管理建立期運(yùn)營(yíng)重點(diǎn):團(tuán)隊(duì)建立

機(jī)構(gòu)設(shè)置制度建立

專業(yè)培訓(xùn)建立控制試業(yè)期運(yùn)營(yíng)重點(diǎn):

現(xiàn)場(chǎng)管理

店面形象

裝修進(jìn)度

指示系統(tǒng)

團(tuán)隊(duì)調(diào)整經(jīng)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)重點(diǎn):精細(xì)化效勞

專業(yè)化管理

標(biāo)準(zhǔn)化管理后期的管理工作重心包括哪些？〔1〕物業(yè)管理、效勞管理、企劃管理和業(yè)態(tài)調(diào)整和商戶管理，是購(gòu)物中心的后期管理工作重心?！?〕財(cái)務(wù)管理對(duì)外也是一項(xiàng)后期管理工作重心--能否明晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提