第5章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算主講：莫賢發(fā)（副教授）2016.3.30教學(xué)內(nèi)容：1.房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成2.房地產(chǎn)開發(fā)的估算方法（成本與收入）3.房地產(chǎn)開發(fā)的稅金計(jì)算教學(xué)要求：1.解釋成本、收入、稅費(fèi)項(xiàng)目的內(nèi)容2.計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)的成本、收入、稅費(fèi)重點(diǎn)：1.房地產(chǎn)開發(fā)的稅金計(jì)算5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本構(gòu)成項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及成本費(fèi)用1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建安工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)7.管理費(fèi)用8.銷售費(fèi)用9.財(cái)務(wù)費(fèi)用10.其他費(fèi)用11.開發(fā)期間稅費(fèi)12.不可預(yù)見費(fèi)（一）土地費(fèi)用1.土地拆遷費(fèi)（1）農(nóng)村土地拆遷費(fèi)用參考價(jià)格：旱田：5.3萬/畝;水田:9萬/畝;菜田:15萬/畝（2）農(nóng)村土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)（4-6倍）參考價(jià)格：旱田：3萬/畝;水田:4.8萬/畝;菜田:5萬/畝（3）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)用①貨幣補(bǔ)償金額（元/m2)＝重置價(jià)格×剩余期限÷使用期限②房屋產(chǎn)權(quán)交換③房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)500元/m2④臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每月15元/m22.土地出讓金(地價(jià)）（二）前期工程費(fèi)1.可行性研究：建安工程費(fèi)×1.5%2.水文地質(zhì)勘察：建安工程費(fèi)×0.5%3.規(guī)劃設(shè)計(jì)：建安工程費(fèi)×3%4.五通一平：建安工程費(fèi)×0.35%通水、通電、通路、通氣、通訊和場地平整。（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.費(fèi)用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等。2.估算方法：（1）單位指標(biāo)法（2）概算指標(biāo)法直接費(fèi)=每平方米造價(jià)×建筑面積（四）建筑安裝工程費(fèi)1.建筑工程費(fèi)2.設(shè)備工程費(fèi)3.安裝工程費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1.居委會(huì)2.派出所3.幼兒園4.停車場（六）開發(fā)間接費(fèi)1.工資2.辦公費(fèi)3.水電費(fèi)（七）管理費(fèi)1.工資2.辦公費(fèi)3.差旅費(fèi)4.五險(xiǎn)一金（八）財(cái)務(wù)費(fèi)1.利息：10%（九）銷售費(fèi)（占銷售收入的3%-6%）1.工資2.辦公費(fèi)3.差旅費(fèi)4.五險(xiǎn)一金（十）稅費(fèi)（行政事業(yè)性收費(fèi)或規(guī)費(fèi)）1.土地使用稅2.市政管線費(fèi)3.供電貼費(fèi)4.用電權(quán)費(fèi)5.綠化建設(shè)費(fèi)6.電話初裝費(fèi)7.市政公用設(shè)施費(fèi)（十一）其他費(fèi)用（占投資額的2%-3%）1.臨時(shí)用地費(fèi)2.臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3.工程造價(jià)費(fèi)4.總承包管理費(fèi)（十二）不可預(yù)見費(fèi)（預(yù)備費(fèi)）（占1-11的3%）1.設(shè)計(jì)變更2.隱蔽工程驗(yàn)收3.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4.運(yùn)營費(fèi)5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入內(nèi)容主要包括商品房的銷售收入、出租收入、自營收入①銷售收入=出售建筑面積×銷售單價(jià)②出租收入=出租建筑面積×租金單價(jià)③自營收入=進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的收入

5.3.2銷售費(fèi)用及出租自營費(fèi)用估算

1.銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)宣傳費(fèi)等）銷售費(fèi)用=銷售收入×（3%-5%）

2.出租經(jīng)營費(fèi)用（廣告費(fèi)、代理費(fèi)、打印費(fèi)、宣傳費(fèi)、物料消耗費(fèi)等）

出租自營費(fèi)用=年出租自營收入×20%銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元1.營業(yè)稅及附加2.土地使用稅3.房產(chǎn)稅4.土地增值稅5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金

5.4.1營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）、印花稅（0.5-1‰）。計(jì)算公式：

1.營業(yè)稅=營銷收入×5%

2.城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅×（7%/5%/1%）

3.教育費(fèi)附加的=營業(yè)稅×3%

4.兩稅一費(fèi)=營銷收入×5.5%

5.4.2土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)交納稅金。計(jì)算公式：土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積（m2)×稅率①南寧市、柳州市：0.35-1.7；②梧州市、桂林市：0.30-1.4；③欽北防市：0.20-1.0；5.4.3房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。計(jì)算公式如下：

（1）從價(jià)計(jì)征

房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×稅率（1.2%）

（2）從租計(jì)征房產(chǎn)稅=租金收入×稅率（12%）

5.4.4土地增值稅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。計(jì)算原理如下：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率5.4.5.企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營年度所得應(yīng)繳納的稅金。計(jì)算公式：

企業(yè)所得稅=收入總額-扣除項(xiàng)目金額×25%

土地增值稅計(jì)算表

財(cái)務(wù)費(fèi)用利息能按清算項(xiàng)目計(jì)算且有銀行機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)計(jì)算，其他費(fèi)用按2.1+2.2的5%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息不能按清算項(xiàng)目計(jì)算或無銀行機(jī)構(gòu)證明的，三項(xiàng)費(fèi)用合算，按2.1+2.2的10%計(jì)算。（五）稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅。公式：土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為100萬元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：（1）增值額為：400－100＝300萬元（2）增值率：300÷100=300%（3）增值稅的稅額為：300×60%-100×35%=145萬元

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付金額為1000萬元，拆遷安置費(fèi)為80萬元，勘察設(shè)計(jì)及前期工程準(zhǔn)備費(fèi)為80萬元，建筑安裝工程費(fèi)為500萬元，管理費(fèi)用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）。該房地產(chǎn)開發(fā)公司于3年后將該項(xiàng)目出售，取得轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)2150萬元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。。

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）2、扣除項(xiàng)目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%5、根據(jù)稅率，對(duì)土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%6、應(yīng)納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議決策的失誤是最大的失誤

統(tǒng)一決策的規(guī)劃規(guī)定決策權(quán)限明確相關(guān)職責(zé)一、

房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展制度新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析市場分析規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析工程及銷售計(jì)劃投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析市場分析規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析工程及銷售計(jì)劃投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容在新城市開發(fā)需補(bǔ)充的內(nèi)容《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議成本測算稅務(wù)分析經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目資金預(yù)測萬科房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度.doc7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算

新項(xiàng)目成本估算體系

－項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作流程設(shè)計(jì)部銷售部成本管理部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部地塊現(xiàn)狀、地價(jià)成本市場定位產(chǎn)品方案付款節(jié)奏周邊配套地塊現(xiàn)狀成本規(guī)劃要點(diǎn)建造標(biāo)準(zhǔn)銷售節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏收益情況收益情況收益情況收益情況成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面土地價(jià)格紅線外配套情況土地現(xiàn)狀成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件容積率配套建筑成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件裝修定位采暖方式結(jié)構(gòu)形式產(chǎn)品類型成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本參照項(xiàng)目相關(guān)文件法規(guī)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值工程造價(jià)方面開發(fā)建設(shè)方面成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本按產(chǎn)品類別分類計(jì)算公共部分按比例攤銷成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本各單類產(chǎn)品單項(xiàng)總價(jià)匯總總價(jià)除以總可售面積得出單位成本成本估算計(jì)算－計(jì)算方法已知固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接計(jì)算（修正）已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)直接計(jì)算和已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相結(jié)合成本估算計(jì)算方法

－固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)董迅：不關(guān)我的事！人家有文！060324規(guī)費(fèi)明細(xì)表（town城2#地塊）.xls成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（修正）土地獲得價(jià)款主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（修正）紅線外配套情況土地現(xiàn)狀、付款方式產(chǎn)品形式（類型、結(jié)構(gòu)、裝飾、采暖）容積率配套建筑戶均面積開發(fā)周期主要影響因素成本估算計(jì)算方法

－已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)期間費(fèi)開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)總投資（完全成本）建造成本建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念1、土地獲得價(jià)款地價(jià)及政府市政配套費(fèi)支付合作方款項(xiàng)紅線外市政設(shè)施費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用土地獲得價(jià)款A(yù)、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、開發(fā)前期費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（占建安工程費(fèi)3%左右）規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。3、主體工程費(fèi)基礎(chǔ)造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部分精裝修戶內(nèi)精裝修費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:3、主體建筑工程費(fèi)A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用4、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線及設(shè)備費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)室內(nèi)弱電系統(tǒng)費(fèi)主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋主體安裝工程費(fèi)B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2)電梯及其安裝費(fèi)；(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。主體安裝工程費(fèi)C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。各類建安工程近似估算5、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水室外采暖室外燃?xì)馐彝怆姎馐彝庵悄芑鐓^(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用6、園林環(huán)境工程費(fèi)綠化小品圍墻室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)施園林環(huán)境工程費(fèi)

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。7、配套設(shè)施費(fèi)不可經(jīng)營性可經(jīng)營性指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：配套設(shè)施費(fèi)

（參照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)準(zhǔn)則中的要求））A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算8、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營銷設(shè)施建造費(fèi)資本化借款費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)A、工程管理費(fèi)(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)B、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2)現(xiàn)場包裝銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)接待廳售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5)

銷售模型費(fèi)：售樓沙盤、戶型模型等；(6)其他。開發(fā)間接費(fèi)C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。期間費(fèi)用－－管理費(fèi)用

（約占開發(fā)成本的3%左右）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用：人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其它費(fèi)用項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程