2014年10月10日土地評估問題匯總湖南志成房地產評估有限公司土地估價報告評審中典型問題印發(fā)《關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）》的通知

中估協發(fā)〔2012〕27號

各省（區(qū)、市）土地估價行業(yè)協會：為明確土地估價報告評審標準，規(guī)范土地估價執(zhí)業(yè)行為，中國土地估價師協會（以下簡稱中估協）根據季度報告評審及重大項目土地估價報告評審中評審專家反映較多的問題，整理形成《關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）》。中估協將定期總結歸納報告評審中的重點、難點問題，作為中估協技術審裁委員會的定期發(fā)布文本，并實時更新修訂，逐步形成技術指南，以促進中估協及各地方協會的土地估價報告評審工作。聯系人：曹勇張延麗電話：010-6213403566561590附件：關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）

二〇一二年六月十八日土地估價報告評審中典型問題關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）在近期的土地估價報告抽審中，評審專家對基準地價超期使用和容積率設定較為混亂等問題反映較多。為明確土地估價報告評審標準，規(guī)范土地估價執(zhí)業(yè)行為，經技術審裁委員會集體研究，形成以下處理意見，供評審專家參考使用。一、關于基準地價超期使用問題1.基準地價標準已超過三年，但尚不足六年的，應在估價報告（含估價技術報告，下同）中解釋使用基準地價系數修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應在估價報告中定量分析當地土地市場的趨勢變化，并進行相應的期日修正。2.基準地價標準超過六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級以上（含省級）土地估價師協會組織專家論證，對使用該方法的必要性、可行性以及對估價結果的可能影響等給出明確的結論和使用建議，同時估價報告中應充分披露該事項，并進行相應的期日修正，地方政府的證明文件或省級行業(yè)協會組織的專家論證意見應作為報告附件。3.凡不符合以上規(guī)定而使用超期基準地價的，在評審中將被視為估價方法選用有誤、存在嚴重質量缺陷，直接判定為不合格報告。土地估價報告評審中典型問題二、關于估價報告中的書寫錯誤問題土地估價報告中書寫錯誤、嚴重筆誤（如公式打印錯誤、年期前后不一致等）等問題嚴重影響了土地估價結果的可信度和估價行業(yè)的社會聲譽，為從根本上杜絕類似現象，初審、主審專家對此類錯誤應予以充分關注，并在報告評審表的存在問題一欄中詳細注明錯誤出處（頁碼、段落、問題）。若此類錯誤累計達到或超過三處，即在報告整體修正系數取值中，予以降0.5等處理；若累計達到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導致估價結果出現顯著偏差的，則不受前述累計項數的限制，評審專家可視影響程度輕重作相應處理。上述情況均要在“估價報告問題概括及特殊說明”一欄中進行列示。土地估價報告評審中典型問題三、關于估價報告與行業(yè)規(guī)范不符的問題1.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）是土地估價報告評審工作的主要依據。當委托方的委托事項與《規(guī)程》不一致時（行業(yè)特殊規(guī)定除外），土地估價師應首先遵循《規(guī)程》的相關規(guī)定，評審工作亦應以《規(guī)程》為標準，著重檢查土地估價師是否盡職履行；對于未按《規(guī)程》要求，在估價報告中應說明而未予說明的事項，嚴格依據評審標準執(zhí)行，原則上不再要求估價機構補充提供解釋性材料。2.當各級管理部門的有關技術規(guī)定不一致時，應遵循“下位規(guī)定服從上位規(guī)定”的原則進行判定。3.土地估價報告在土地管理部門的備案結論不能作為報告評審時的技術審查依據。土地估價報告評審中典型問題四、基于抵押目的的權益披露問題對基于抵押目的的土地估價報告，評審時應特別關注對土地權利狀況的說明是否完整、屬實；是否存在應披露而未披露的事項；作為附件的土地使用證復印件是否完整、清晰等。涉及若干問題的處理原則（一）《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》涉及若干問題的處理原則（一）在研究討論的基礎上，現對《規(guī)范》中的部分技術問題解答如下：

1、在出讓地價評估中，如何應用標定地價系數修正法？答：應用標定地價系數修正法有兩個前提：一是在按照國土部統(tǒng)一的技術要求開展了標定地價公示工作的城市，經向部進行標定地價體系備案后，方可使用該方法。二是應用標定地價系數修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺的相關技術標準或評估指導辦法執(zhí)行。涉及若干問題的處理原則（一）2、市場比較法中，關于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。答：這里所指的“比較案例價格”，可以采用樓面地價。3、對于因土地用途與容積率同時調整，需要補繳地價的，是否各種條件下的地價均要求按照《規(guī)范》中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評估？答：原則上，各種條件下的地價均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨立評估，方法選擇應符合《規(guī)范》要求。特殊情況下，如認為只能采用一種方法評估，需經省級以上協會組織專家論證，并在評估報告中附專家簽字的論證意見。4、如果按《規(guī)范》要求采用的兩種方法評估結果差異較大，地價確定時能否舍棄一種評估方法的測算結果？答：地價確定中，各評估方法測算結果的權重應按照符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求確定，并需充分闡述理由。

涉及若干問題的處理原則（一）5、在評估生地或不完全開發(fā)土地的出讓價格中，應如何理解“先評估熟地地價，再核減開發(fā)費用”的要求？答：評估此類用地出讓價格時，應運用所選評估方法，分別測算出與“地價定義”相對應的評估價格；在應用各評估方法中，應先評估熟地價格，再核減開發(fā)費用，直至其開發(fā)程度與地價定義一致。對于不完全開發(fā)時（如缺少某一基礎設施的配套）的地價評估，可在方法運用過程中，通過相關參數的修正，直接評估出與地價定義相一致的評估結果。6、對于因低效利用土地再開發(fā)、政府主動調整規(guī)劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況，補地價評估時，是否執(zhí)行“擇高原則”？答：此類處理原則屬政策性要求，應在各地的執(zhí)行細則中予以明確，請關注各省級國土資源主管部門制訂的實施細則。中國土地估價師協會技術審裁委員會2013年8月1日涉及若干問題的處理原則（二）《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》涉及若干問題的處理原則（二）在征集有關專家意見的基礎上，經討論研究，現對《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中的部分技術問題解答如下：

1、在采用市場比較法中選擇可比案例時，如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求？

答：在選擇可比案例時，不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實例，將有助于避免估價結果偏離正常市場價格，從而與《規(guī)范》中多次強調的“正常市場”這一基本要求相銜接，這也體現了出讓地價評估中應當遵循的“審慎原則”。

在案例的具體選擇過程中，判斷某一交易實例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”，需根據不同地區(qū)、不同時期的土地市場狀況來把握，沒有統(tǒng)一的量化標準可循。此外還須注意正確理解溢價率的內涵，應按下式測算土地出讓的溢價率：

溢價率=（成交價-底價）/底價涉及若干問題的處理原則（二）

2、成本逼近法中，為什么不能把“農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費”計入土地成本？

答：按照有關規(guī)定，上述所列各項屬于從政府土地出讓收入（收益）中計提的專項資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構成出讓土地成本的相關費用。在正常情況下，成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經涵蓋了政府出讓土地時應獲取的純收益。

涉及若干問題的處理原則（二）

3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異?！钡囊?？

答：這里提及的“客觀費用”與傳統(tǒng)評估理念中的相關要求一致，即：各項取費水平應是區(qū)域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發(fā)生的、個案性的水平。

這里強調“取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平”，是因為各地公布的征地補償標準的內涵及其執(zhí)行情況存在較大差異，例如：存在最低保護價、實際執(zhí)行價、是否包含社保費用等多種情況。因此，確定實際支付的土地取得費用不能簡單依據當地的政策標準取值，還應調查分析當地對政策標準的實際執(zhí)行情況。

涉及若干問題的處理原則（二）

4、什么是標定地價系數修正法中所言的“標定地價”？

答：標定地價是政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開發(fā)利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。目前，標定地價體系建立的技術方法和相關管理規(guī)定正在試點研究中。中國土地估價師協會技術審裁委員會

2013年10月8日土地估價問題匯總2.評估固然有精密計算的過程，可是一定程度上也有一個主觀上的估算的過程，當比較偏僻的區(qū)域，有宗地為商業(yè)住宅用地時，需要用到市場比較法，所處區(qū)域類似案例卻湊不起三個，這時按經驗，評估結果是符合市場現狀的，可是理論技術上卻無法解決，電子備案實行后對技術要求越來越規(guī)范，這種情況如何解決？“三個案例”為市場比較法的基本要求，如無法湊齊三個案例則不可使用市場比較法進行評估。可考慮基準地價修正法、收益還原法等方法。土地估價問題匯總3．當宗地處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)時，要在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)找案例更加難，但在與待估宗地類似的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)卻可能有類似案例，可不可以選用呢？原則上應在行政轄區(qū)范圍內的類似區(qū)域選擇案例。如本鄉(xiāng)鎮(zhèn)無案例可找，可在同一等別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)內選取案例；但對于土地等別的劃定應做具體的分析。并對比較案例進行相應的修正。土地估價問題匯總4．估價結果的確定方法。兩種方法求得地價差幅不大，一般不超過20%—25%，可采用簡單的算術平均值作為待估宗地最終結果；兩種方法求得的地價差幅較大，超過20%-25%，要說明各種方法地價的水平原因及理由，采用加權平均作為待估宗地最終結果，但要說明每種方法結果權重的確定理由。若舍棄一種方法，需要對兩種方法分別做可靠性分析，說明分析其可靠或不可靠的理由，再確定最終結果。土地估價問題匯總5．距離城鎮(zhèn)中心較偏遠的某地塊掛牌，周圍既沒有用途相同的交易案例，也沒有假設開發(fā)法所需樣點供調查，這樣的商服住宅用地該如何評估？可以考慮采用基準地價系數修正法、市場比較法和假設開發(fā)法，可選取末級區(qū)域內的比較案例，然后對比較案例進行區(qū)位修正。土地估價問題匯總6．假設開發(fā)法中，建安成本、基礎設施配套費用等的取值都是調查所得，因此，在報告中這些取值未能體現其合法性，這個問題該如何解決？建安成本的取值不應是調查的數據，而應按照當地權威部門的重置價格或建安成本文件中的具體取值，然后對文件中的建安成本進行期日修正，得到當前的建安成本；在確實無可參考文件的情況下，可按照預算定額標準測算房地產建安成本單價。土地估價問題匯總7．旅游開發(fā)項目由于可能所處位置比較偏僻，市場發(fā)育不成熟，難以找到足夠的交易、出租等比較實例，此時的土地評估測算該如何進行？目前各地旅游用地區(qū)域都建立了基準地價修正體系，如若市場發(fā)育確實不成熟，并且沒有交易、出租案例，可在城區(qū)內末級土地區(qū)域內選取土地交易、房地產出租案例，然后采用市場比較法和收益還原法進行測算。土地估價問題匯總8．土地評估中的市場比較法案例位置籠統(tǒng)，不好標注，如何解決？在進行土地評估時，市場比較法中的比較案例位置必須找準，確定比較案例的四至，方可作為比較案例使用；若是無法確定其具體位置，則不宜將其作為比較案例。土地估價問題匯總9．棚戶區(qū)改造：零星出讓，劃拔用地先要收購儲備。再整體掛牌。收購儲備的零星土地如何評估。收購的零星土地和其他土地一樣，均須按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》進行劃撥土地使用權價格評估。具體說來，劃撥土地的評估有以下2種方法：（1）成本法：劃撥土地使用權價格應為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息和利潤之和。（2）出讓土地價格減去出讓金法土地估價問題匯總10．竣工驗收時發(fā)現超容積率，現在補地價如何評估。根據《國有建設用地使用權出讓底價評估技術規(guī)范（試行）》的要求，需補交的地價款等于樓面地價乘以新增建設面積。樓面地價根據以下方法擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后的評估期日的樓面地價。土地估價問題匯總11．土地評估資料必要件、輔助件及相關資料的獲取，資料不全時如何評估收集齊全再評估，特別是規(guī)劃、權屬等資料。土地估價問題匯總12．基準地價系數評估與市場價格評估相差較大的如何界定評估結果首先看基準地價的頒布年期是否久遠，其次看各個參數的選擇是否合理正確。一般來說，正確測算出的市場比較法價格更能反映土地市場狀況。土地估價問題匯總13．調整容積率的，基準日怎么確定。以原出讓方同意調整容積率的日期為基準日。分別評估基準日時新容積率規(guī)劃條件下的樓面地價、基準日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價、原出讓樓面地價期日修正到評估基準日的修正值，擇高確定。土地估價問題匯總14．土地用途：規(guī)劃部門沒有明確大用途，比如：交通運輸用地，是商業(yè)用地還是工業(yè)用地？查用地分類及參照表，其中交通運輸用地（一級類）中的鐵路用地（二級類）中的場站用地如需辦理有償使用手續(xù)則參照住宅用地辦理，以外的如需辦理有償使用手續(xù)則參照工礦倉儲用地辦理。土地估價問題匯總15．在山上，或在沒有基準地價的地方，新征地，要作商業(yè)用地，用什么方法評估？可采用基準地價系數修正法、市場比較法和假設開發(fā)法評估，采用基準地價系數修正法時應參照基準地價末級地評估，然后進行區(qū)位條件修正來測算價格。采用市場比較法和假設開發(fā)法時，可選取城區(qū)邊緣的土地交易案例和房地產交易案例，然后進行區(qū)位條件修正來測算價格。土地估價問題匯總16．抵押貸款，地上有房屋的，只能在房管局辦理嗎？可否要求銀行要求2個他項權利證？地上有房屋的房地產抵押貸款既可在房屋管理局辦理，也可在國土資源局辦理；只需1個他項權利證即可。土地估價問題匯總17．有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據政府的政策要求修建某些特殊的商業(yè)或住宅類的市場，而周邊市場不發(fā)達無交易、開發(fā)及租金案例，這時評估時是否可采用成本逼近法，若不可以如何處理。可采用市場比較法和假設開發(fā)法進行評估，評估時可選取城區(qū)邊緣的土地交易案例和房地產交易案例，然后進行區(qū)位條件修正來測算價格。一般來說，商業(yè)住宅用地不可采用成本逼近法進行評估。土地估價問題匯總18．有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)商住樓盤，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺乏交易案例，是否可采用同等級別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交易案例進行市場比較法的修正評估，如不可以如何處理。如本鄉(xiāng)鎮(zhèn)無案例可找，可在同一等別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)內選取商住樓盤交易案例；但對于土地等別的劃定應做具體的分析。并對比較案例進行相應的修正。土地估價問題匯總19．集體建設用地流轉如何評估？首先應明確集體建設用地的內涵，然后分析集體建設用地與國有建設用地內涵的差異，再根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》計算國有建設用地價格，將求算的國有建設用地價格核減去相當于集體建設用地與國有建設用地內涵差異部分的價格，即可測算出集體建設用地價格。土地估價問題匯總20．土地評估過程中，評估價格與成交價格、掛牌起始價格的差異分析。土地評估時市場案例的價格必須是案例的成交價格，所以不存在要對評估價格與成交價格、掛牌起始價格進行差異分析。具體說來，土地評估價格是根據估價目的和地價定義對土地市場的模擬，掛牌起始價是根據掛牌出讓的性質所確定的起叫價，成交價格是在土地交易雙方充分產于并由市場供需決定的價格，其價格不得低于出讓底價。土地估價問題匯總21．國有出讓農用地怎樣估價？具體怎樣操作？對于建立有農用地基準地價的地區(qū)，可采用基準地價系數修正法定級指數模型評估法等測算農用地質量價格，例如株洲市為了規(guī)范農村集體建設用地有償使用和流轉，于2001年頒布了《株洲市市轄區(qū)部分農村集體建設用地基準地價》；采用收益還原法進行評估，既根據農用地投入產出水平和待估宗地的實際情況估算出農用地客觀預期收益，以適當還原率確定農用地質量價格；目前國內特別是農用地市場發(fā)育不成熟的地區(qū)很難使用市場比較法進行評估；考慮到農用地的自然屬性和不可再生性也是的成本逼近法和剩余法很難適用。土地估價問題匯總22．在土地級別特高，比如長沙一級商業(yè)用地價格評估上技術上怎么處理？主要是價格過高問題?？陀^、獨立、公正的評估，是什么價就是什么價，無需進行特別的技術處理。土地估價問題匯總23．土地的樓面地價講解。樓面地價簡單的說就是單位建筑面積平均分攤的土地價格，樓面地價的計算公式如下：樓面地價=土地單價÷規(guī)劃容積率樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積樓面地價是特殊的土地單價，與地面地價相比，具有測算直觀、理解容易、操作簡便和更新方便的特點。對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。在現實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。土地估價問題匯總24．評估過程中用得較多的假設開發(fā)法中的比較案例講解。比較案例的選擇至少要選取三個以上，與估價期日最接近，與估價對象用途相同，與估價對象利用條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例，且三個比較案例之間的價格差不得高于30%。土地估價問題匯總25．規(guī)劃部門《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》，國土部門《土地利用現狀分類》，各縣市基準地價：商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途分類，三者之間的銜接及適用范圍。無需進行特別的銜接，以國土部門《土地利用現狀分類》為依據，根據基準地價的規(guī)定進行確定。土地估價問題匯總26．商品房抵押時采用基準地價系數修正法和假設開發(fā)法兩種評估方法評估，基準地價系數修正法所得結果比較符合當地地價水平，而假設開發(fā)法計算所得地價偏高（根據所調查售價，計算出地價較高）。應該如何評估？既然估價人員通過調查都認定基準地價所測結果符合當地地價水平，而假開發(fā)所測結果偏高，如果兩種價格相差超過25%左右則應當不采用假開發(fā)進行評估。還可考慮市場比較法和收益還原法等方法進行評估。土地估價問題匯總27．補交地價的土地價格如何評估？根據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》的要求調整容積率的：樓面地價乘以新增建設用地面積，樓面地價擇高確定；調整用途的：新舊用途樓面地價之差乘以建筑面積；新增建設面積：按批準規(guī)劃條件或竣工驗收時實測新增面積為準進行測算；用途與容積率同時調整：新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。土地估價問題匯總28．當基準地價過期時，能否采用選擇基準地價法進行評估？若采用了，結果取值能否不考慮其評估結果？若不能采用，工業(yè)用地如何選取方法評估？對于公布時間超過三年的基準地價，原則上不允許使用，若當地土地行政主管部門能夠出具相關的繼續(xù)使用證明則可按要求使用。對于公布時間超過六年不可使用。工業(yè)用地評估除了基準地價系數修正法外，還可使用市場比較法、成本逼近法等，對于出租有收益的工業(yè)地產，甚至還可使用收益還原法。土地估價問題匯總29．成本逼近法中，如何考慮地上建筑物和人口因素的影響？土地評估中無需特別考慮這兩個因素。根據《湖南省人民政府關于調整湖南省征地補償標準的通知》，構成土地成本的土地補償費和安置補助費等費用是以區(qū)片為單位進行測算，不以人口為單位進行測算。土地估價問題匯總30．特殊類型的用地，雖基準地價法可分別參照商住等用地評，但另外的方法怎么選，特別是市場成交不成熟的地方，他們與所參照用途用地的差別有多大？仍然按照相關文件的參照對象進行確定。土地估價問題匯總31．工業(yè)土地評估的解決思路：①多數工業(yè)園區(qū)的土地掛牌價格都是政策優(yōu)惠價格，甚至低于土地成本。能否把估價和實際的開發(fā)行為結合起來，分析市、縣兩級真實的土地成本價格；并且提出掛牌價格低于成本價格時評估的解決思路。②城市中心的工業(yè)土地，只能采用基準地價系數修正法評估，沒有可比交易案例，成本逼近法評估結果也嚴重偏低的。而城市中心的工業(yè)用地評估可參照城市拆遷成本的參數來評估測算。而按照農用地的成本構成要素來進行測算顯然是不合理的。土地估價問題匯總分析土地價格提出解決思路是每一個估價人員需要認真去做的事情。之所以有些工業(yè)園區(qū)的土地掛牌價格低于土地成本，是因為地價定義及內涵的問題，工業(yè)園區(qū)的土地掛牌價格是在有政策優(yōu)惠下的價格，并不單靠賣地來收回土地成本或賺取土地增值收益，可以通過拉動區(qū)域就業(yè)、增加地區(qū)稅收、提高工業(yè)集聚度等方面獲取利益。土地估價問題匯總32．成交不活躍地區(qū)的土地評估的解決思路：一些市、縣的成交情況不活躍，在宗地評估時，可能無法找齊3個同級別、同用途的可比交易案例。但通過相鄰低級別或類似用途的土地交易案例和假設開發(fā)法計算結果判斷，基準地價系數修正法計算結果嚴重偏低。如果在當地土地交易市場不活躍，確實無法找齊3個交易案例，則可在社會經濟發(fā)展情況相當的類似區(qū)域進行案例選擇，并進行相應的區(qū)位修正；基準地價系數修正嚴重偏低要認真分析各個參數的選擇確定是否合理與科學，比如期日修正系數的確定。各種用途土地價格評估技術要點（一）各種用途土地價格評估技術要點及特殊問題的處理方法主要用途土地價格評估技術要點（1）居?。ㄆ胀ň幼?、高檔公寓、獨立別墅）用地的評估1）客觀合理的選擇影響居住用地地價的影響因素，居住用地受環(huán)境條件、交通條件、市政配套設施等因素影響比較大；2）估價方法選擇；3）估價技術要點及處理方法。各種用途土地價格評估技術要點（2）工業(yè)用地評估1）客觀合理的選擇影響居住用地地價的影響因素工業(yè)用地受交通條件、相關產業(yè)的配套與集聚、產業(yè)政策、產業(yè)結構、基礎設施狀況、環(huán)境狀況、城市規(guī)劃等因素影響比較大。2）估價方法選擇宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法；在特殊情況下也可采用收益還原法。由于工業(yè)用地涉及的行業(yè)比較多，非標準廠房多，造價及市場售價相差也比較大，不宜采用剩余法評估。各種用途土地價格評估技術要點估價技術要點及處理方法①投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應考慮不同工業(yè)行業(yè)的投資風險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。如高新技術企業(yè)（通訊、電子、航空），應結合其高技術、高附加值、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高等特點來確定投資利息率、利潤率、土地增值收益率等，合理的估價。高新技術企業(yè)其投資利息率、利潤率、土地增值收益率等技術參數應高于一些重工業(yè)（煤碳、水泥、石油石化）、輕工業(yè)（紡織、化工）行業(yè)用地。各種用途土地價格評估技術要點②對于倉儲用地價格評估。其土地利用的機會成本及對相關企業(yè)收益的影響程度直接影響價格的高低。如流通快的倉儲用地遠比流通慢的倉儲用地收益大，其用地價格相應較高。③在工業(yè)用地價格評估中，當同一區(qū)域宗地數量較多時，可選擇某一兩宗標準宗地進行評估，其他宗地價格與選擇的標準宗地進行個別因素修正確定。各種用途土地價格評估技術要點（3）商業(yè)、旅游、娛樂用地1）客觀合理的選擇影響商業(yè)用地的地價因素商業(yè)用地主要受商業(yè)繁華程度（距商服中心距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經營類別、客流量）、交通條件、交通管制等因素的影響較大。2）估價方法選擇①宜采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法及剩余法估價。②商業(yè)用地出讓和轉讓等市場交易案例較多，宜采用市場比較法。③商業(yè)用房在市場交易中，交易方式多以出租為主，適宜選用收益還原法；但銷售量相對較少，在一些銷售量較大的區(qū)域可選擇剩余法。各種用途土地價格評估技術要點3）評估技術要點及處理方法①必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異。②影響商業(yè)用地價格的主要是其收益或潛在收益，而不是成本，商業(yè)用地不宜選擇成本逼近法估價，除了個別處于偏遠地區(qū)的商業(yè)用地（如加油站、一些零星的銷售網點），當無法選擇其他方法時，可采用成本逼近法，并進行適當的用途修正。③各類旅游用地的評估，應結合國家旅游區(qū)評價標準考慮其對地價的影響。各種用途土地價格評估技術要點2.其他用途土地價格評估技術要點及處理方法（1）公共建筑用地（科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育等用地）1）該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位于市（縣、鎮(zhèn)）中心。2）選擇成本逼近法、收益還原法（有收益或潛在收益）及基準地價系數修正法評估。各種用途土地價格評估技術要點3）采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等參數的確定應比工業(yè)用地高。4）區(qū)域位置較好，可參照同區(qū)域地價水平相近用途（商業(yè)、住宅）的基準地價進行估價，考慮年期和用途修正（進行減價修正）；一般參照工業(yè)用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正。5）采用收益法用的是整體收益。（如收費性的私立學校、私立醫(yī)院、體育場館）各種用途土地價格評估技術要點（2）遠離城區(qū)的獨立工礦區(qū)用地1）該用地的特點是：遠離城鎮(zhèn)中心、面積大、用地類型多。2）宜采用成本逼近法、基準地價系數修正法評估。3）一般參照所在城鎮(zhèn)最末一級工業(yè)用地基準地價進行評估，并適當進行區(qū)位修正。4）土地使用年限的設定結合行業(yè)等有關規(guī)定確定。如油田、煤礦應考慮油或煤的可開采年限，合資企業(yè)應考慮合資經營期限等。各種用途土地價格評估技術要點5）土地開發(fā)程度的設定，可結合評估目的設定為“宗地外幾通、宗地內場平（或部分平整、階梯平整等）”或“宗地外幾通、宗地內幾通一平（或部分平整、階梯平整等）”。6）由于獨立工礦區(qū)內用地功能較復雜，如火力發(fā)電廠用地有：主要生產區(qū)、儲灰場、灰場道路、水廠及水泵房、堆煤場、運煤專用鐵路、生活區(qū)、培訓中心、賓館或招待所等，各類用地可能相對獨立，因此，在地價定義中：開發(fā)程度、土地使用年限、用途等可能會存在差異，視各類用地的具體情況確定。綜合用地土地價格評估注意事項（二）綜合用地土地價格評估注意事項1.綜合用地概念（1）有平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況。（2）平面綜合用地：一宗土地上有2種以上土地用途。（3）垂直綜合用地：一宗土地上的建筑物有兩種以上用途綜合用地土地價格評估注意事項2.客觀合理的選擇影響綜合用地地價的影響因素綜合用地是指兩種以上用途的用地，常見的有商住用地、商辦住用地、辦公住宅用地等。其地影響因素的選擇考慮相應用途的主要影響因素。3.估價方法選擇宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法及基準地價系數修正法估價。綜合用地土地價格評估注意事項4.評估技術要點及處理方法（1）采用市場比較法評估選擇比較實例必須是與待估宗地在同一供需圈的同類綜合用地；（2）分用途進行土地價格評估5.綜合用地土地價格評估注意事項（1）綜合用地不適宜選擇成本逼近法評估；（2）運用基準地價系數修正法評估綜合用地，在實際操作過程中