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diane_zhao@趙文

住宅經(jīng)濟學(xué)

住宅經(jīng)濟學(xué)總論課程介紹住宅經(jīng)濟學(xué)是一門什么樣的學(xué)科

本課程的主要內(nèi)容

教材與參考書目

2研究對象、范圍、結(jié)構(gòu)體系一、住宅經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)的關(guān)系1土地經(jīng)濟學(xué)：大土地→城市土地經(jīng)濟學(xué)2房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)→城市土地和房產(chǎn)（住宅、非住宅）3房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)→住宅經(jīng)濟學(xué)橫向：住宅、非住宅縱向：住宅：只研究經(jīng)營（開發(fā)屬建筑）非住宅：既講開發(fā)又講經(jīng)營3課程主要內(nèi)容

住宅經(jīng)濟學(xué)概述微觀的住宅經(jīng)濟學(xué)分析住宅的需求與供給地租、地價與城市土地市場

住宅的區(qū)位及其決策因素宏觀的住宅經(jīng)濟學(xué)分析住宅市場與房地產(chǎn)景氣循環(huán)住宅金融與體制創(chuàng)新住房政策與住房制度改革4教材與參考書目張泓銘等著:《住宅經(jīng)濟學(xué)》,上海財經(jīng)大學(xué)出版社,1998張躍慶等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》（第二版）,中國建材工業(yè)出版社，2009

[美]丹尼斯·迪帕斯奎爾等著，《城市經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)市場》，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2002[美]丹尼斯·J·麥肯齊等著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2003查爾斯·H·溫茨巴奇等著，《現(xiàn)代不動產(chǎn)》，中國人民大學(xué)出版社，2001成思危主編：《中國城鎮(zhèn)住房制度改革——目標(biāo)模式與實施難點》，民主與建設(shè)出版社，1999年

5講授要求系統(tǒng)規(guī)范現(xiàn)代前沿學(xué)習(xí)要求學(xué)以致用：城市住宅經(jīng)營管理6第一章住宅及住宅經(jīng)濟概述Ⅰ住宅、住宅經(jīng)濟概述Ⅱ住宅對經(jīng)濟發(fā)展的影響Ⅲ有益的補充：

房地產(chǎn)及其房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和范疇7一、住宅的功能

——居住要求是人類生存和發(fā)展的基本前提基本功能——庇護功能——休息休閑功能思考：住房的作用？為居住者提供安全、舒適、美觀、便利的居住場所發(fā)展、享受功能8二、住宅及住宅經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展1原始社會時期

原始社會時期生產(chǎn)力水平低下，不可能有多余的“住宅”來用于交換，更不存在商品貨幣關(guān)系，因此也無住宅經(jīng)濟可言。

92自然經(jīng)濟時期隨社會生產(chǎn)力的發(fā)展，住宅的實物形態(tài)有了根本變化，住宅建造已經(jīng)有了一定規(guī)范，具有了某些房地產(chǎn)制度雛形，總體來看，還是屬于自然經(jīng)濟下的初級的住宅經(jīng)濟行為。

103自然經(jīng)濟和商品經(jīng)濟混合時期廣泛的自然經(jīng)濟與局部地區(qū)發(fā)達的商品經(jīng)濟相混合，中國的住宅和住宅經(jīng)濟相伴而生，并得到快速發(fā)展?！≌?jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響的還是十九世紀中后期；——舊中國的城市大部分住宅，具有了明顯的商品經(jīng)營特點；——建國后至84年，基本無住房商品化活動，也無住宅經(jīng)濟可言。11三、住宅經(jīng)濟的地位和特殊性住宅的經(jīng)濟過程：生產(chǎn)、分配、流通、消費1消費的個體性

住宅的消費對象是全部居民個人（家庭），而其他房地產(chǎn)的消費對象都是機構(gòu)或群體。由此，決定了住宅消費的個體性特征。2產(chǎn)品的大量性由于居民構(gòu)成了全部人口，而每一個人口需要固定地占有一定的居住面積，因此，住宅的生產(chǎn)數(shù)量是巨大的，一般要占城市全部房屋的70％左右123分配和流通的復(fù)雜性——一般商品的分配和流通基本上受經(jīng)濟規(guī)律制約，而住宅的分配和流通除了受經(jīng)濟規(guī)律制約之外，還受到社會其他規(guī)律和要求的制約。

——個人的消費偏好遠比機構(gòu)來得強烈和復(fù)雜13四、住宅與經(jīng)濟發(fā)展的相互影響1住宅是經(jīng)濟發(fā)展中的一個重大影響因素住宅作為人類的消費資料，它的發(fā)展基本上是由經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定的。一般可以看到，經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)，人民的居住水平是比較高的（包括數(shù)量和質(zhì)量），發(fā)展中國家人民的居住水平是比較低的。在一個國家內(nèi)，在經(jīng)濟較發(fā)達或不發(fā)達的地區(qū)，居住水平也有類似國際上的這種差異。14反過來，住宅的發(fā)展對于經(jīng)濟發(fā)展也有重大的影響。

要證明住宅對于經(jīng)濟發(fā)展的重大影響，我們可以從住宅同國民經(jīng)濟各環(huán)節(jié)、各產(chǎn)業(yè)的關(guān)系乃至國民經(jīng)濟全局的關(guān)系去了解。15⑴人類對于住宅的需要程度——住宅是人類生活的基本條件，又是人類發(fā)展和享受資料?！藗円笞≌瑵M足基本生活要求，進一步要求住宅滿足人們的發(fā)展要求，再進一步要求滿足享受要求。16⑵住宅對于國民經(jīng)濟的影響通常將國民經(jīng)濟的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，分成生活資料生產(chǎn)部門和生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門。住宅屬于生活資料生產(chǎn)部門。住宅同生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門的關(guān)系

——密切的互相制約、互相推進。住宅同生活資料生產(chǎn)部門的關(guān)系

——住宅生產(chǎn)的比例和用于其他生活資料生產(chǎn)的比例，相互間此消彼長。17據(jù)專家測算，我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動系數(shù)達1．76，房地產(chǎn)業(yè)每增加1億元投資，可帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)地增加l．479億元投資，與其他產(chǎn)業(yè)有較廣泛的前向后向聯(lián)系。它與建筑業(yè)、建材、冶金、化工、機械、電器、家具等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門有緊密的聯(lián)系，還同金融、郵電通訊、旅游、交通運輸、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)部門有依賴關(guān)系。

18⑶住宅生產(chǎn)對于其他產(chǎn)業(yè)的推動作用住宅發(fā)展帶動建筑材料行業(yè)的發(fā)展

住宅生產(chǎn)用得最多的建筑材料是鋼材、水泥、磚瓦、、鋁材、石材、玻璃、涂料等。

因此住宅發(fā)展，是建筑材料工業(yè)的巨大市場，能夠帶動冶金工業(yè)、建材工業(yè)、木材工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等材料工業(yè)的有利發(fā)展。住宅發(fā)展帶動工程機械和裝備工業(yè)的發(fā)展

住宅生產(chǎn)的建筑工程中要大量使用建筑工程機械和裝備，如挖土機、推土機、攪拌機、電工機械和構(gòu)架裝備等。住宅生產(chǎn)中還要使用作為住宅主體的通風(fēng)設(shè)備、給排水設(shè)備、電力設(shè)備、電梯設(shè)備等19住宅的發(fā)展對相關(guān)行業(yè)的促進裝飾工程當(dāng)中，要用到品種、規(guī)格、花色繁多的各種裝飾材料和制品，如地磚、木地板、地毯、墻紙、裝飾玻璃、裝飾燈具等。還有些住戶要更新和提高原有的衛(wèi)生和廚房設(shè)備。住戶在遷人前后，還要增添新的家具和其他耐用消費品，如冰箱、彩電、空調(diào)，以及健身器材，還會添置盆景、工藝美術(shù)品這些美化居室的用品?？傊?，裝飾工程及其隨后添置的物品，是一項很可觀的費用。據(jù)估計，全國平均起來，居民新購商品房的裝飾費用每戶要超過10萬元?？梢姡≌l(fā)展還能促進室內(nèi)裝飾、家具工業(yè)、耐用消費品等工業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。20⑷住宅發(fā)展對于國民收入的影響直接影響：住宅建設(shè)的發(fā)展能夠直接創(chuàng)造國民收入：在住宅的開發(fā)投資中，投資者要求收回成本費用、繳納稅金，并盡可能地取得利潤，從而創(chuàng)造了國民收人。

間接影響：相關(guān)行業(yè)的發(fā)展間接增加了國民收入：住宅的發(fā)展，必然帶動住宅經(jīng)營中介業(yè)、住宅金融業(yè)等的發(fā)展。

住宅發(fā)展無論是直接地還是間接地增加國民收人，都會進一步引起消費和投資的新一輪投人，再推動經(jīng)濟增長，引起良性循環(huán)。21先修補充五、房地產(chǎn)及其房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和范疇

1．有關(guān)房地產(chǎn)的定義廣義房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益，與分析房地產(chǎn)有關(guān)的知識以及經(jīng)營房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界。狹義房地產(chǎn)僅指土地以及土地上的永久建筑物和由它們衍生的各種物權(quán)。還有一個觀點是房地產(chǎn)即不動產(chǎn)。認為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的原稱；不動產(chǎn)是房地產(chǎn)的別稱；房地產(chǎn)是通俗概念，而不動產(chǎn)則是理論化的概念。國外（realestate）,無房地產(chǎn)和不動產(chǎn)這兩個概念的嚴格區(qū)分。

22我們?nèi)绾蝸肀嫖鲆陨线@些定義？

原則：“房依地建，地為房載”

土地作為生產(chǎn)要素按用途，可分為三大類：一是承載用地（建筑用地、城市用地等）；二是養(yǎng)力用地（種植、養(yǎng)殖用地）；三是富源（礦藏等）地。房地產(chǎn)的一般定義：房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。根據(jù)房屋建筑的不同，又可分為具體不同的房地產(chǎn)，即住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。

232．房地產(chǎn)屬性⑴房地產(chǎn)的自然屬性房地產(chǎn)位置的固定性。房地產(chǎn)的耐久性。房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）。土地的不可再生性。

24⑵房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性高資本價值。

價格的昂貴性使房地產(chǎn)開發(fā)與購買高度依賴于銀行金融業(yè)，貸款利率、資金可得性、貨幣供給狀況、首次分期付款額度等條件的變動都會影響房地產(chǎn)的供求狀況。此外，買房還附有大量費用支出，如房地產(chǎn)稅、保險費、產(chǎn)權(quán)登記費等。投資與消費的雙重性。房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費（如廠房），也可以用于生活消費（如住房），但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。25房地產(chǎn)利用的外部性。同任何財產(chǎn)權(quán)力使用一樣，房地產(chǎn)的使用及價值常受到周圍環(huán)境變動的影響，互相產(chǎn)生正或負的外部性。例如住宅的利用要有一定的配套設(shè)施；道路的投資會使路旁土地升值等。土地供給的稀缺性。經(jīng)濟物品都具有稀缺性，但土地供給的稀缺又具有特殊，首先是土地的供給量固定，其次人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越的土地。隨著對土地需求的不斷增加，劣等地也會投入使用，這會導(dǎo)致優(yōu)等地的地租、地價不斷上漲，更加劇了土地的稀缺性。但從長期看，土地用途的轉(zhuǎn)換會使土地的供給有一定彈性。

26土地投資收益的遞減性。土地根據(jù)規(guī)模報酬遞減原理，在技術(shù)不變條件下，對單位土地面積連續(xù)投資超過一定限度之后，投資收益將呈遞減趨勢，也就是收益的增加比率將低于投資的增加比率。這說明當(dāng)土地作為固定要素時，投資將存在一個最優(yōu)點，超過此點，投資的邊際收益遞減。

土地所有權(quán)的壟斷性。財產(chǎn)的所有權(quán)具有排他性，但土地所有權(quán)的排他性則具有特殊性，我國國家土地所有制制度決定了以土地所有制為基礎(chǔ)的土地使用制度、地租地價關(guān)系，也決定了由國家或代理人對土地實行社會化管理的必要性。27⑶房地產(chǎn)的社會屬性住宅是社會發(fā)展中的重要因素。住宅的質(zhì)量、建筑密度、城市結(jié)構(gòu)、住址與工作地點的通勤距離等因素（通勤圈：指人們從居住地到工作地的通常所要花費的時間，一般用來衡量交通便利度）。這些因素都會對人類的生活、工作與娛樂產(chǎn)生有利或有害的影響。

住宅條件的好壞影響居住者對于政府和社會的認同態(tài)度住宅條件好，居民的體質(zhì)、性格及心理比較健康，人際關(guān)系比較融洽，對于政府和社會比較容易認同，社會比較安定；反之，對于政府和社會不容易認同，社會關(guān)系不容易穩(wěn)定。283．有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的定義

——第三產(chǎn)業(yè)“房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)”。——周誠“房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)，主要在流通領(lǐng)域里活動的產(chǎn)業(yè)部門”，其特點是強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的活動主要在流通領(lǐng)域?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，如融資、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門”，特點是強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是兼有經(jīng)營管理職能的產(chǎn)業(yè)。29房地產(chǎn)業(yè)的概念可簡單表述為房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，并由從事以上活動的經(jīng)濟實體所組成的眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)等一系列經(jīng)濟活動和從事這些經(jīng)濟活動的經(jīng)濟主體[1]。

[1]

參見趙代松主編，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第8頁，中國林業(yè)出版社，2003年9月。304不同類型的房地產(chǎn)分類按用途分：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、旅游房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途物業(yè)按運作分：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)按交易市場性質(zhì)分:分別用于出售、出租、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)31本章小結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究全部房地產(chǎn)產(chǎn)品，當(dāng)然也包括了住宅產(chǎn)品。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中所闡明的一些基本規(guī)律和觀點，必然會在住宅經(jīng)濟學(xué)中得到表現(xiàn)，反過來也一樣。同時，由于住宅經(jīng)濟學(xué)所揭示住宅產(chǎn)品再生產(chǎn)過程的特殊規(guī)律，從而補充、豐富了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。

32第二章住宅的供給與需求一、住宅需求

1需求與有效需求之辨晰2住宅需求3住宅需求的分類現(xiàn)實需求、潛在需求、居住需求、投資需求

4住宅需求的地位和作用335

住宅需求的影響因素—住宅需求函數(shù)影響住宅需求的因素

(1)住宅商品價格

(2)

其他商品和服務(wù)的價格

(3)居民收入水平

(4)人口及增長

(5)家庭結(jié)構(gòu)

(6)政府政策:稅收等⑺預(yù)期：價格和收入

將住宅的價格、其他商品和服務(wù)的價格像銀行利率、住宅需求者的財富和潛在的住宅消費等各影響住宅需求的因素綜合起來，反映它們對住宅需求的影響，從而體現(xiàn)住宅需求對各影響因素的數(shù)量關(guān)系

Dh=f(價格、利率、人口結(jié)構(gòu)……）Dh=f(a,b,c,d

…）

34住宅需求規(guī)律定義：在影響需求的其它因素既定的條件下，住宅商品的需求量與其價格之間存在著反向的依存關(guān)系個人需求曲線與市場需求曲線的關(guān)系水平加總PQOD35住房需求的幾種表述：⑴需求表⑵需求曲線⑶需求函數(shù)價格（千元/平米）住房需求量個人需求量（百平米）市場需求量（萬平米）甲乙丙丁…6214……605326……634437……673548……77PQOD366理論運用①一般認為，住宅的需求價格彈性比較缺乏原因：住宅是高價值、不流動商品，再變現(xiàn)不容易，此外住房作為人們的生活必須品，價格高的話，人們的首選是多支出一些費用而不是壓縮對住房的需求，因此住房需求基本沒什么價格彈性，價格的變動對需求的推動力是比較弱的。②人們普遍認為，收入對住房需求有重要影響

37③銀行利率變化是影響住宅需求的復(fù)雜因素（短期和長期）長期：因素復(fù)雜，不好把握；短期:利率變化對于住房需求會產(chǎn)生負的影響：a當(dāng)銀行利率降低時，居民存入銀行的利息也降低，迫使居民儲蓄降低，轉(zhuǎn)向消費或其他投資。如考慮擴大住宅消費或?qū)ψ≌耐顿Y，以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

后果：增加短期的住宅需求。

b利率降低時，住宅貸款利率也會同時降低，

后果：降低了居民貸款購房成本，刺激住宅的短期需求。C利率提高時，作用相反

后果：降低居民的短期住宅需求。38二、住宅供給定義：住宅供給者在不同的價格水平上愿意，并能夠提供到市場上出售的住宅實物或住宅服務(wù)的數(shù)量。以生產(chǎn)提供能力為前提：供給≠生產(chǎn)，供給＝愿意出售∩能夠出售同時涉及兩個變量：商品房價格及與該價格相對應(yīng)的供給量非實際售賣量地位：離開供給，需求也無從實現(xiàn)、無從滿足。影響住宅供給的主要因素

投資、利率、土地、建筑成本、市場價格、政府政策等39土地一級市場的經(jīng)營特點城市土地國家所有，表明作為國有資源的土地必然由國家壟斷經(jīng)營。40三、住宅市場的均衡課堂思考訓(xùn)練：

當(dāng)前住宅價格的決定提示：價格并不是決定住房供給與需求的唯一因素。請分別繪制住房市場的需求與供給曲線41四、住宅供給的平衡與空置問題

1房地產(chǎn)的供求狀況，雖然在總體上也能呈現(xiàn)買方、賣方市場均衡態(tài)勢。但有時供不應(yīng)求，有時因住房空置而缺乏需求。2追求住宅供給和需求的平衡，是政府在住宅經(jīng)濟活動中的一項長期目標(biāo)供求平衡：總量、結(jié)構(gòu)

（二者互為條件：沒有總量平衡，結(jié)構(gòu)不會平衡；沒有結(jié)構(gòu)平衡，總量平衡無意義）。供求的平衡：相對、暫時供求的失衡：絕對、始終

42五、住宅的供給體系與主體

1概念——住宅的供給體系：生產(chǎn)或提供住宅物品或勞務(wù)的的一套體系?；緟^(qū)分：市場供給體系、福利保障體系2住宅供給體系形成的主要決定因素：國家經(jīng)濟體制（起決定作用）：

a一國實行計劃經(jīng)濟體制，主要實行住宅計劃供給體制

b一國實行市場經(jīng)濟體制，主要實行住宅市場供給體制

c以一種供給體系為主的住宅供給，不排斥另一種供給體系。

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第三章地租、地價與土地市場一、地租理論1．地租概念（rent）——如何解釋“租”？

“租”：指一切生產(chǎn)要素在生產(chǎn)過程中獲得的超過成本的報酬。⑴馬克思：級差地租、絕對地租和壟斷地租注重生產(chǎn)關(guān)系（地租產(chǎn)生的社會根源）——為什么會產(chǎn)生地租，偏向于對地租作定性的分析。⑵西方地租理論：契約地租、經(jīng)濟地租注重從空間上對地租作定量的分析

地租：“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟報酬”．“土地總收益減去總成本之后的那一部分經(jīng)濟剩余”

契約地租（商業(yè)地租）——指土地所有者將土地租給土地使用者，簽訂的租賃合同中所約定的租金；經(jīng)濟地租（理論地租）——指利用土地獲得收益超過成本的那部分純收入。452．地租形成的經(jīng)濟學(xué)分析方法：均衡分析邊際分析供需分析

463．地租理論的應(yīng)用與作用⑴

理論地租影響契約地租的簽訂。契約租金是由租賃雙方議價同意的結(jié)果

，一般非常接近理論上的地租水平。如果雙方在土地產(chǎn)生地租能力的認識上有異議或者雙方的議價地位不平等時，租金額度就會與理論地租產(chǎn)生差距。此外，如果預(yù)期的生產(chǎn)水準無法達到市場水平，這樣也會使實際的租金與理論地租產(chǎn)生差距。雙方議價過程中，不動產(chǎn)的租售有一特點，即雙方特有的信息是不完全也不對稱的，這樣就會造成不同的地租水平。隨著供需狀況的改變，租金會進行調(diào)整。

——短期，供需狀況的失調(diào)，會造成租金與理論地租之間有一定的差距；——長期，租金與理論地租通常往同一方向移動。

47⑵地租與土地價值——土地估價方法

收益還原法（地租資本化法）——將待估土地的未來正常年的純收益，通過一定的土地還原利率進行還原，從而估算出土地的價格。將未來若干年可不斷取得的土地純收益折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它在數(shù)量上的表現(xiàn)就是土地的市場價格。土地的純收益是扣除了其他要素貢獻量的余額，因使用土地帶來，理所當(dāng)然歸土地所有者所有（地租）?；竟剑篤＝a/r

式中：V為土地收益價格a為土地純收益（地租）r為還原利率（資本化率）48⑶地租與土地資源的開發(fā)、配置投資的決策，因土地開發(fā)性質(zhì)的不同而不同：投資農(nóng)業(yè)用地和建筑用地，相應(yīng)生產(chǎn)效率、產(chǎn)品價格、經(jīng)濟成本和地租都會不同；投資農(nóng)業(yè)土地，維護恰當(dāng)，其報酬或利潤可能會永遠地維持在某一個水平上；投資有壽命周期的人工建筑，建成并投入使用的一段時間內(nèi)，投資人可以獲得相當(dāng)高的報酬；但是，隨著建筑物接近生命周期的終點，土地報酬就會逐漸減少直到消失；城市土地的配置利用在很大程度上取決于土地的區(qū)位條件。土地在地租的自發(fā)調(diào)節(jié)下會不斷轉(zhuǎn)換用途，最終促使土地收益和租金都趨向一個比較合理的空間結(jié)構(gòu)。49二、土地價格

1何謂價格？馬克思（勞動價值論）：價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，商品價值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動。西方經(jīng)濟學(xué)觀點：價格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。2土地價格定義為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租的資本化貼現(xiàn)。3土地價格特點一種土地權(quán)益價格并非土地價值的單一貨幣表現(xiàn)總體上呈現(xiàn)一種上升態(tài)勢50三．土地市場中的地價體系1．按土地使用權(quán)交易管理層次劃分：基準地價、標(biāo)定地價、出讓底價、交易地價基準地價——按照土地的使用分類、區(qū)位以及基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地開發(fā)情況來評估測算各類用地的一種平均價格。（為土地交易市場調(diào)控、土地價格評估或開發(fā)商投資提供測算基礎(chǔ)）。標(biāo)定地價——以基準地價為基礎(chǔ)，針對具體地塊測算的價格。出讓底價——政府在正常市場狀況下，對出讓地塊制定的的最低控制價格。交易地價——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方，按照一定的法律程序，在土地市場中實際達成的成交價格。512．按土地的出讓方式劃分：招標(biāo)價、拍賣價、協(xié)議價（出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國家購買的一種財產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權(quán)）。

3．按土地的開發(fā)程度劃分：熟地價、生地價（土地使用權(quán)的出讓包括熟地出讓和生地出讓。熟地是指已經(jīng)完成了征地拆遷、七通一平的地塊。熟地出讓的地價就是熟地價。生地是指沒有完成拆遷補償和七通一平的地塊，也稱為毛地。生地出讓的地價就是生地價或者是毛地價）。52第四章住宅的區(qū)位及其決策因素一、區(qū)位概念和特征1區(qū)位？指某個經(jīng)濟事物或從事某項經(jīng)濟活動占據(jù)的空間場所（地理、經(jīng)濟）

2區(qū)位決策？解決“哪里有什么、在哪里干？怎樣干”3區(qū)位（本身）特征：

動態(tài)性

稀缺性

53二、區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展社會背景：農(nóng)業(yè)區(qū)位論——工業(yè)區(qū)位論——商業(yè)區(qū)位論——住宅區(qū)位論

1杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論——孤立國理論

杜能1826年撰寫了名著《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》（簡稱《孤立國》）。在該書中，杜能認為，在這些方面起決定作用的是級差地租，首先是特定農(nóng)場（或地塊）距離城市（農(nóng)產(chǎn)品消費市場）的遠近。在證明這些論點的過程中，杜能提出了著名的孤立國農(nóng)業(yè)圈層理論，即農(nóng)業(yè)區(qū)位論。542韋伯的工業(yè)區(qū)位論

1909——1914年間發(fā)表認為工業(yè)區(qū)位應(yīng)該選擇生產(chǎn)成本最小的地方，運輸費用、勞動力費用和集聚的費用對生產(chǎn)成本起著決定作用。

基本假設(shè)前提

55理論假設(shè)影響工業(yè)區(qū)位形成的各類條件中最主要的是經(jīng)濟因子，其中只有少數(shù)具有普遍意義。最小費用點的三個指向，即決定工廠最佳位置（一般區(qū)位因素）的因子主要有：運輸成本勞力成本集聚效應(yīng)563商業(yè)區(qū)位論——“中心與腹地效用”

中心地理論（德國克里斯特勒1933年提出）圍繞經(jīng)濟區(qū)，將區(qū)域開發(fā)與城市布局作為一個整體來研究。城市與周圍地區(qū)是一個共生的關(guān)系，某個地方的工業(yè)或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，發(fā)展到一定規(guī)模就會產(chǎn)生一個城鎮(zhèn)，構(gòu)成周邊地區(qū)的中心地，周圍地區(qū)構(gòu)成了它的腹地。中心地為整個區(qū)域提供商品和服務(wù)，是商品的集聚地，而腹地不光對中心提供農(nóng)產(chǎn)品，還是它的消費市場。中心地理論也被稱為商業(yè)區(qū)位論。

574住宅區(qū)位論

⑴

巴吉斯的同心圓理論——“過濾論”

城市的住宅分布，以城市中心商務(wù)區(qū)的幾何中心為圓心，會呈現(xiàn)出一個同心圓帶狀結(jié)構(gòu)；58⑵霍伊特的扇形區(qū)位論

1939年，霍伊特在《美國城市住宅附近的結(jié)構(gòu)與增長》》一書中，提出了扇形住宅區(qū)位論?；粢撂夭毁澇砂图龟P(guān)于一個城市只有一個商業(yè)中心的說法。他認為，現(xiàn)代社會，一個城市不止只有一個商業(yè)區(qū)。往往是，大城市在市中心有一個商業(yè)中心，而在離這個中心商業(yè)區(qū)很遠的地方，有可能沿著道路形成更多的商業(yè)區(qū)。因此他發(fā)現(xiàn)，城市住宅區(qū)并非像巴吉斯所說的按同心圓狀分布，而是呈扇形發(fā)散的狀態(tài)。住宅區(qū)傾向于沿著空間摩擦和時間摩擦最小的路徑由中心向外拓展，這個路徑指的是便利的交通路線，如公路、鐵路、河岸等等，同時高級住宅區(qū)有可能也會傾向于朝高級商務(wù)中心和社會名流居住地靠攏。59⑶哈里斯和烏爾曼的多核心理論由于城市快速成長，原本在郊區(qū)的商業(yè)中心會自行兼并或吸納，成為新的都市核心區(qū)。同時，新工業(yè)區(qū)的開發(fā)，新住宅區(qū)以及新的區(qū)域性購物中心都會吸引人口遷人而成為新的都市核心。新核心的形成也會受到交通運輸設(shè)施開發(fā)的影響，即原來市中心的商業(yè)區(qū)位形態(tài)會向郊區(qū)擴散。主要原因

60二、住宅區(qū)位決策的影響因素1阿蘭索——住宅區(qū)位的費用替代論阿蘭索重點考察了距離因素對居民住宅區(qū)位決策的決定性影響（人們的行為、心理因素、收入因素、還有房地產(chǎn)制度等因素都會影響居民的住宅區(qū)位決策）612伊文思的社會集聚論

集聚作用人的社會交往需求

需求類型的差異

“向美心理”

62第五章住宅市場與房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期：一種依次反復(fù)發(fā)生的循環(huán)現(xiàn)象

一、房地產(chǎn)周期波動概念1．范疇界定：周期與經(jīng)濟周期的基本概念在物理學(xué)和工程學(xué)中，周期被描述為一正弦曲線，并通過周期時間長度、頻率、波峰、波谷、振幅、階段和拐點等特征來界定。63642房地產(chǎn)周期波動在總體經(jīng)濟運行過程中作為一個相對獨立系統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)所自有的擴張、衰退、收縮、和復(fù)蘇的周期性運動規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)增長率主要衡量指標(biāo)：價格與租金，交易量、土地與樓宇供應(yīng)量、空置率等高峰谷底

65二、房地產(chǎn)周期波動成因（一）復(fù)蘇與增長階段（二）繁榮階段

（三）危機與衰退階段（四）蕭條階段三、房地產(chǎn)周期波動的類型四、應(yīng)用房地產(chǎn)業(yè)周期波動規(guī)律的意義微觀宏觀利用房地產(chǎn)周期規(guī)律為政策決策服務(wù)66五、房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期的關(guān)系宏觀經(jīng)濟周期:1．國民經(jīng)濟增長率

2．貨幣供應(yīng)額及其增長率

3．中長期貸款利率。4．物價指數(shù)與通貨膨脹率。房地產(chǎn)景氣循環(huán):絕對值相對值67Company

LogoCopyright?byARTCOMPTAllrightsreserved.pany.co.kr第六章住宅金融與產(chǎn)品創(chuàng)新一、住宅金融的基本構(gòu)造及作用什么是住宅金融

金融業(yè)提供給住宅業(yè)的各種金融支持，即在住宅生產(chǎn)、流通和消費的全過程中，金融機構(gòu)利用各種金融工具為住宅的融資、信貸、保險、抵押等各個環(huán)節(jié)提供各種形式的服務(wù)，也包括各種住宅證券等衍生工具的運用，如股票、債券的代理和交易，目的都在于從資金的良性循環(huán)上來保證住宅的再生產(chǎn)。

69二、住宅金融發(fā)展的國際比較

住宅金融機構(gòu)類型專營住宅金融業(yè)務(wù)的專業(yè)化金融機構(gòu)：專業(yè)住宅儲蓄銀行、住宅抵押銀行；兼營住宅金融業(yè)務(wù)的一般性商業(yè)銀行和普通儲蓄銀行

業(yè)務(wù)從事各種住房儲蓄、住宅債券發(fā)行、住宅抵押貸款及住宅企業(yè)的結(jié)算等。住宅金融市場一般指初級市場，主要進行住宅專項儲蓄、住宅貸款的發(fā)放、住房債券的發(fā)行。

702新加坡的中央公積金制新加坡不論是國家興建住宅還是個人購買住宅，資金來源主要是來源于中央。公積金是由中央公積金局統(tǒng)一管理的一種社會公益性強制儲蓄。雇員和雇主每月將一定比例的工資存入到中央公積金局設(shè)立的個人賬戶上，繳納比例隨經(jīng)濟發(fā)展和工資水平而變動，并向會員支付利息。利率平均水平要高于通貨膨脹率，每半年會調(diào)整一次。目前會員已達到２４０多萬，占到全部人口的９３％，管理局收到公積金后，會將其中的大部分交給中央投資局從事政府擔(dān)保的投資項目，以保證使公積金增值。有關(guān)規(guī)定雇員購買住房的款項，包括首期的付款和從銀行得到的貸款都可用公積金儲蓄來償還。

公積金使用范圍：可供雇員買房、治病、養(yǎng)老和交子女學(xué)費等。

713香港的按揭貸款“居者有其屋計劃”

：1987年推出，預(yù)算從1987年到2001年的年間，動用50多個億，向市民提供低息貸款來支付樓價首期付款，主要是用來資助有意購買住宅的中下等收入家庭。（有申請資格的居民主要是住公共住房的、登記等待分配公共住房、以及低收入的公務(wù)員和拆遷戶）。首期付款比例：通常由購房者按樓宇的總價格首次付現(xiàn)金一至二成。無嚴格期限限制：既有3到5年的短期貸款，也有十幾年甚至百年期的分期還款貸款期限。

721．美國的住宅抵押市場住房抵押貸款：購房者在借款時必須以所購住宅作為抵押品，在還清金融機構(gòu)貸款本息之前，金融機構(gòu)對抵押品有處置權(quán)。住宅抵押貸款類型：

普通抵押貸款：對貸款未給出保險保證。金融機構(gòu)都會要求有高額度的首期付款。保險抵押貸款：在住宅抵押之外，再由國家或民間機構(gòu)出面提供保險、充當(dāng)保證人。這種貸款的首期付款比普通抵押貸款要低，一般為房價的20%左右，并且在利率和還款期限方面給予更多的優(yōu)惠。

73三、衍生金融工具

債券

——投資者以獲得利息收入的方式來向發(fā)行者購買有價證券，到期，機構(gòu)必須還本付息，所約定的期限可長可短，時間越長，利息收入越高。

證券融資

——將住宅資產(chǎn)變成流通性強的有價證券，比如股票，可以隨時轉(zhuǎn)讓變賣，就可以在短時間內(nèi)籌集到巨額的社會資金。74房地產(chǎn)信托財產(chǎn)信托：委托人將現(xiàn)存財產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)利，比如房產(chǎn)、股權(quán)、路橋、加油站的收益委托給信托公司，再由信托公司向投資者轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益。資金信托：投資者直接將資金信托給信托公司，由信托公司投入到某個信托產(chǎn)品項目。房地產(chǎn)投資信托（REIT）：

一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

房地產(chǎn)信托計劃

75第七章住宅產(chǎn)業(yè)化與城市化

一、何謂住宅的產(chǎn)業(yè)化？

產(chǎn)業(yè)化（工業(yè)化的過程）的特點工業(yè)化—工廠化—集約化