上半年中國冷庫市場(chǎng)容量占比、租金走勢(shì)及行業(yè)存在挑戰(zhàn)分析

一、冷庫市場(chǎng)容量占比及租金走勢(shì)

2019年第一季度我國GDP為195422.2，同比增長(zhǎng)6.4%；由于我國投資、消費(fèi)和出口同比增速均延續(xù)回落趨勢(shì)，需求全面收縮，我國第二季度我國GDP的同比增速小幅回落至6.2%。2019年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額195,210億元，同比名義增長(zhǎng)8.4%，除4月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速有所回落外，整體看來，2019年上半年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2019年上半年冷庫總面積超787.60萬㎡，占2019年倉庫總量的2.85%，較2018年冷庫總面積增長(zhǎng)9.64%（約69.27萬㎡）。雖然我國冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)正處于快速發(fā)展階段，冷庫規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，但相對(duì)于龐大的市場(chǎng)需求而言，冷庫總量仍然不足，冷庫的建設(shè)水平也有待進(jìn)一步提高。從區(qū)域分布來看，2019年上半年我國冷庫資源主要集中在華東、華中、西南地區(qū)，西北地區(qū)以及華南地區(qū)冷庫資源相對(duì)較少。

我國冷庫產(chǎn)業(yè)雖然在近年取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但是與發(fā)達(dá)國家相比，仍然處于較低水平，尤其是人均冷庫擁有量方面，我國仍然比較落后。我國目前冷庫總量已經(jīng)與美國持平，但人均擁有量只占美國的1/4；日本冷庫總量約為3300萬立方米，人均冷庫擁有量是我國的3倍；德國人均冷庫水平是我國的2.5倍；法國是我國的2倍；荷蘭是我國的1.5倍。

從時(shí)間上看，2019年上半年我國冷庫平均租金呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，短短半年時(shí)間，全國冷庫平均租金下降約1.04%（約1元/㎡?月）。我國冷庫全年租金趨勢(shì)一般呈“V字型”波動(dòng)，6月冷庫平均租金到全年最低值，7月份冷庫租戶開始尋找倉源，8月為每年冷庫租倉高峰期，9月冷庫市場(chǎng)活躍度趨于平穩(wěn)。2019年下半年我國冷庫平均租金將呈上揚(yáng)趨勢(shì)。

按地域租金比較，地區(qū)之間租金差異較大，東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。其中，北京、上海、大連地區(qū)冷庫平均租金較高，均高于100元/㎡?月；長(zhǎng)沙，濟(jì)南地區(qū)冷庫平均租金較低，均低于70元/㎡?月。除了價(jià)格和位置以外，設(shè)施情況，同庫存儲(chǔ)商品等因素對(duì)客戶租賃倉庫的影響也在不斷增加。

2019年上半年全國冷庫平均空置率為10.56%。從時(shí)間上看，2019年上半年冷庫空置率呈上揚(yáng)趨勢(shì)，冷庫需求逐月回落。隨著下半年8、9月冷庫租賃旺季的到來，全國冷庫空置率或?qū)⒂兴芈?。從區(qū)域空置率對(duì)比來看，南京冷庫空置率較高，高達(dá)37.05%；沈陽、廣州、東莞地區(qū)冷庫空置率較低，均低于3%。

按照“生產(chǎn)地”和“銷售地”來區(qū)分冷庫，可以把區(qū)域分撥型、城市配送型以及市場(chǎng)型冷庫歸類為“銷售地”冷庫，產(chǎn)地型冷庫和生產(chǎn)型冷庫則歸類為“生產(chǎn)地”冷庫，區(qū)域分撥型、城市配送型冷庫、市場(chǎng)型冷庫占比分別為20%、27%和13%，即“銷售地”冷庫合計(jì)占比為60%，但“生產(chǎn)地”冷庫合計(jì)占比僅24%。說明當(dāng)前冷鏈“產(chǎn)地一公里”水平比較薄弱，田間地頭冷庫、預(yù)冷間等有很大的發(fā)展空間。

我國各類產(chǎn)品使用冷庫的占比情況是，果蔬和肉制品占比最高，分別為30%和24%，兩者合計(jì)占比超過50%；水產(chǎn)品占比為17%。果蔬產(chǎn)品因?yàn)殇N量巨大，在冷庫市場(chǎng)占據(jù)30%的比重并不算高，其中主要以櫻桃、葡萄、楊梅這類高價(jià)值水果和冷凍蔬菜為主。

而目前乳制品使用冷庫僅占6%，比重很小?？梢灶A(yù)見，隨著消費(fèi)能力的升級(jí)，生鮮電商帶動(dòng)乳制品、水產(chǎn)品以及高價(jià)值水果的銷量，未來乳制品的冷庫占比會(huì)有所提高，果蔬產(chǎn)品和水產(chǎn)品的冷庫占比會(huì)進(jìn)一步提高。

二、冷庫市場(chǎng)發(fā)展存在的挑戰(zhàn)

1.倉儲(chǔ)用地成本等上漲，冷庫規(guī)模擴(kuò)大受阻

冷庫由于設(shè)備技術(shù)要求高且耗能高，其建設(shè)成本相比普通倉庫的建設(shè)成本高出很多。同時(shí)近年來，我國大部分一線城市以及準(zhǔn)一線城市由于城市規(guī)劃需要，倉儲(chǔ)用地政策逐漸縮緊，倉儲(chǔ)企業(yè)拿地困難，倉儲(chǔ)用地成本上漲，這一定程度上阻礙了我國冷庫規(guī)模的擴(kuò)大。

2.冷庫設(shè)施水平落后，舊庫改造成主流

由于我國冷庫建設(shè)起步相對(duì)較晚，相比發(fā)達(dá)國家還存在一定的差距，據(jù)物聯(lián)云倉城市經(jīng)理分析，目前企業(yè)為節(jié)約冷庫成本，大多采用租舊庫改造為主，大部分冷庫前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)不規(guī)范，改造冷庫不注重細(xì)節(jié)，冷庫設(shè)備選擇時(shí)一味看中價(jià)格，忽視設(shè)備品質(zhì)，導(dǎo)致冷庫設(shè)備功能不全，無法精準(zhǔn)控制溫度，每年因冷庫設(shè)備質(zhì)量問題造成的產(chǎn)品損耗仍然居高不下。在租賃冷庫的過程中，因冷庫質(zhì)量良莠不齊，難以滿足租戶要求，無形中加大了租戶尋找合適冷庫難度。

3.冷庫利用率低

傳統(tǒng)的冷庫一般設(shè)計(jì)是高5m左右，但在我國冷庫實(shí)際應(yīng)用中，尤其是無隔架層的冷庫利用率低于50%，如物品堆碼的高度一旦達(dá)到3.2m時(shí)，外包裝為紙箱的食品，因重壓變形、吸潮等原因極易出現(xiàn)包裝破裂、倒塌等現(xiàn)象，導(dǎo)致食品品質(zhì)下降，造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

4.冷庫利用率低

就現(xiàn)階段來看，我國冷庫市場(chǎng)仍然屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，但是隨著我國人口紅利的逐漸下降，租戶對(duì)冷庫智能化水平要求的逐步提高，冷