闞振芳2013年2月房地產(chǎn)行業(yè)項目財稅籌劃講解

1、房地產(chǎn)財稅知識簡介2、房地產(chǎn)分階段財稅實務籌劃2.1項目取得(招拍方式\股權收購\其他)2.2項目開發(fā);2.3項目預售2.4項目完工清算2.5項目注銷3問題解答目錄

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闞振芳版權所有房地產(chǎn)主要稅種一覽表№稅種摘要稅率1營業(yè)稅轉讓土地使用權、銷售不動產(chǎn)5%2城建稅實際繳納營業(yè)稅的稅額7%、5%、1%3教育費附加實際繳納營業(yè)稅的稅額3%4企業(yè)所得稅應納稅所得額25%5土地增值稅轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額收入-扣除項目按超率累進計算≤50%稅率30%50%~100%稅率40%100%~200％稅率50%＞200%稅率60%6契稅承受土地使用權、房屋所有權的單位3~5%(北京為3%)7城鎮(zhèn)土地使用稅擁有土地使用權的單位和個人年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)分級定額(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花稅各種應稅憑證相應稅率(如土地轉讓合同、售房均為萬分之五)9房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%3?2011

闞振芳版權所有1118-1191-2051-7204-3462-61184?2011

闞振芳版權所有5?2011

闞振芳版權所有地產(chǎn)會計核算1\地產(chǎn)會計核算與成本管理2\地產(chǎn)核算舉例(現(xiàn)場演示)6?2011

闞振芳版權所有1、房地產(chǎn)財稅知識簡介2、房地產(chǎn)分階段財稅實務籌劃2.1項目取得(招拍方式\股權收購\其他)2.2項目開發(fā);2.3項目預售2.4項目完工清算2.5項目注銷3問題解答目錄

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闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段見圖（1）項目設立一般形式（2）特殊項目公司形式優(yōu)劣及籌劃（3）合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；8?2011

闞振芳版權所有1、項目設立及取得階段讀圖（5）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅風險揭示及應對；9?2011

闞振芳版權所有1、房地產(chǎn)財稅知識簡介2、房地產(chǎn)分階段財稅實務籌劃2.1項目取得(招拍方式\股權收購\其他)2.2項目開發(fā);2.3項目預售2.3項目完工清算2.4項目注銷3問題解答目錄

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闞振芳版權所有2、開發(fā)階段（1）項目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設計合同幾點注意事項（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測算（6）基礎設施與分攤（7）建安費（合同、結算、發(fā)票）處理，分攤及分配處理（8）利息與資本化（9）不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響；其他見圖11?2011

闞振芳版權所有3、預售及銷售階段（1）預售及銷售介紹及會計處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細則、國稅發(fā)[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務自檢要點及應對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點）（4）項目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務檢查重點（展開重點講解）12?2011

闞振芳版權所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除問題？●《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰。第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除?！駠惏l(fā)[2009]31號第六條“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)……”判斷：符合以上規(guī)定？。

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闞振芳版權所有1、房地產(chǎn)財稅知識簡介2、房地產(chǎn)分階段財稅實務籌劃2.1項目取得(招拍方式\股權收購\其他)2.2項目開發(fā);2.3項目預售2.4項目完工清算2.5項目注銷3問題解答目錄

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闞振芳版權所有4、完工階段見圖15?2011

闞振芳版權所有房地產(chǎn)企業(yè)成本核算科目設計原則1、管理需要原則（如預算、考核、成本需要）2、科目設計一般遵尋原則（簡化、可控制細化、不可控簡化）3、平行設計與交叉輔助核算（舉例如用友、金蝶使用及過渡共有分類技巧）16?2011

闞振芳版權所有成本對象確認與稅負關系技巧1、土地分攤方法使用與與稅負2、舉使說明不同物業(yè)類型、有售有留常用方法17?2011

闞振芳版權所有一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知18?2011

闞振芳版權所有關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務機關可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。19?2011

闞振芳版權所有關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。20?2011

闞振芳版權所有國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。21?2011

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（200）土增鑒字號××××××××公司：我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對貴公司××

項目土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結果報告如下：一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內(nèi)部控制及其有效性。（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關性和可靠性。（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。土地增值稅清算鑒證報告22?2011

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二、鑒證結論

經(jīng)對貴公司

（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：

1.收入總額：元；

2.扣除項目金額：

元；

3.增值額：

元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

%；

5.適用稅率：

%；

6.應繳土地增值稅稅額：

元；

7.已繳土地增值稅稅額：

元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額：

元。

清算事項的具體情況詳見附件。23?2011

闞振芳版權所有開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書××鑒字（2010）第×號×××××××××公司：

我們接受委托，對貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定及□□□□□□□□□相關規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務準則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應當按照鑒證業(yè)務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實際銷售與預售毛利額差異有關數(shù)據(jù)鑒證結果如下：

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可售面積××平方米；已實現(xiàn)銷售的可售面積××平方米；已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元；開發(fā)產(chǎn)品預售收入××元；開發(fā)產(chǎn)品預售毛利額××元；實際銷售與預售毛利額差異××元。（現(xiàn)場講解見資料）……25?2011

闞振芳版權所有計稅成本管理（1）會計成本核算（2）計稅成本特點（3）權責發(fā)生制與合法憑證與計稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會計核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動向（6）轉回稅款與轉回利潤區(qū)別