第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取目前，我國土地使用權(quán)制度從無償、無限期階段過渡到有償、有限階段，城市土地存在著土地配置的雙軌制，即市場機制與政府行政劃撥并存。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取主要依靠市場機制取得，通過政府行政劃撥的開發(fā)用地，主要是用于城市經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)，以解決中低收入家庭的住房問題。其中，通過市場機制獲取土地使用權(quán)又有兩種方式：一種是在一級市場上通過招標、拍賣或掛牌的形式獲取土地使用權(quán)，即國家作為城市土地的所有者出讓土地使用權(quán)；另外一種方式是在二級市場上通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲取土地使用權(quán)。第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取

（一）概念：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。一、土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)出讓的特征1、土地所有權(quán)與使用權(quán)分離2、受讓主體的多樣性（境內(nèi)外所有企業(yè)、公司、組織和個人）3、有償、有期限性4、計劃性（三）土地使用權(quán)出讓的基本原則1、國家主權(quán)神圣不可侵犯2、平等、自愿、有償3、所有權(quán)與使用權(quán)分離4、合理利用土地二、土地使用權(quán)出讓年限和方式（一）土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（二）土地使用權(quán)出讓的方式1、招標出讓土地使用權(quán)招標出讓是由市、縣土地管理部門向符合條件的單位發(fā)出招標邀請書或者向社會公布招標條件，通過合法招標，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標者出讓土地使用權(quán)。招標出讓程序

發(fā)布招標公告：出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用期限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求。領(lǐng)取招標文件投標開標、評標和定標簽定合同登記領(lǐng)證2、拍賣出讓

土地使用權(quán)拍賣出讓是由市、縣土地管理部門或者所委托的合法拍賣機構(gòu)，在指定時間、地點，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價竟投，并以竟投的最高報價向該出價人出讓土地使用權(quán)的活動。拍賣出讓程序房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)竟拍獲得土地

要從公司現(xiàn)有資金、人力資源實力等現(xiàn)狀出發(fā)，科學(xué)選擇開發(fā)的項目規(guī)模。要認真調(diào)研，測算該地塊竟拍時有利可圖的舉牌價格范圍。3、掛牌出讓

土地使用權(quán)掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓程序

發(fā)布掛牌公告竟買人提出申請、提交有關(guān)文件竟買文件移交簽定合同登記領(lǐng)證招標、拍賣和掛牌交易比較類別/交易方式招標拍賣掛牌交易底價是否公開不公開不公開公開底價由誰確定招標委員會拍賣委員會委托人是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標委員會設(shè)立拍賣委員會不需要報價方式填寫投標書舉牌交易中心電腦報價報價次數(shù)一次報價機會可多次報價可多次報價競買（投）人數(shù)≥3人≥2人≥1人公告發(fā)布地點在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報紙刊登在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報紙刊登一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布公告期限---拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方委托機構(gòu)委托機構(gòu)委托機構(gòu)三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換、或贈與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的使用年限為土地出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限的剩余年限。四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，不得擅自改變土地用途和土地使用條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)前，必須按合同規(guī)定，交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書

按照出讓合同約定對土地進行了投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或著其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收，如土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，提高土地利用效益，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地五、土地使用權(quán)行政劃撥

土地使用權(quán)行政劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)，除特殊情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷

土地征用是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。征收下列土地的，要由國務(wù)院批準：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。一、土地征用1、土地征收的程序

建設(shè)項目的預(yù)審用地申請擬定征地補償安置方案核定用地面積簽訂征地協(xié)議出讓或劃撥土地使用權(quán)頒發(fā)土地使用證2、征地補償和安置費用

土地補償費青苗補償費地上附著物補償費安置補助費新菜地開發(fā)建設(shè)基金二、城市房屋拆遷

拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時，按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。1、城市房屋拆遷程序

房屋拆遷申請房屋拆遷審批：發(fā)放房屋拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告（拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得從事下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋）簽定拆遷補償和安置協(xié)議實施拆遷監(jiān)督檢查2、城市房屋拆遷補償

城市房屋拆遷補償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人補償形式：貨幣補償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合補償標準：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準、貨幣補償?shù)臉藴侍厥馇闆r的房屋補償標準：出租房屋的拆遷補償產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償臨時建筑、違章建筑的拆遷補償3、城市房屋拆遷安置

城市房屋拆遷安置對象：被拆除房屋使用人安置形式：一次性安置、過渡安置安置費用：搬家補助費、臨時安置補費和經(jīng)濟損失補償費4、城市房屋拆遷中的證據(jù)保全

房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證