房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理策劃指引序古語“凡事預則立、不預則廢”、“謀定而后動”都強調(diào)了任何事情都需要事先籌策、謀劃的重要性。房地產(chǎn)項目開發(fā)有著資金密集、產(chǎn)品周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復雜等特點，同時受宏觀調(diào)控、市場競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風險，故房地產(chǎn)項目開發(fā)更需要進行全方位的營銷、產(chǎn)品和工程管理等策劃。當前，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的營銷策劃、產(chǎn)品策劃已經(jīng)得到普遍的重視，但對房地產(chǎn)項目開發(fā)中工程管理策劃的系統(tǒng)研究和制度化建設(shè)尚顯不足。我司在各地已開發(fā)房地產(chǎn)項目十余個，近年來在工程管理方面已經(jīng)形成了一定的工程管理體系，其中不乏極具“特色”和“亮點”的經(jīng)驗教訓，非常值得在我司后續(xù)項目開發(fā)過程中就予以借鑒。經(jīng)營管理部編制本《房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理策劃指引》（以下簡稱“本指引”）沒有按照常規(guī)的工程管理手冊來謀篇布局以求面面俱到，而是選取工程管理策劃的總平面布置策劃、進度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃等幾個主要方面來進行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進行說明，對我司后續(xù)項目“如何進行工程管理策劃”、“工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓和注意事項”、“在工程管理過程中有哪些管控措施”等問題進行了探索。本指引的編制目的是為我司后續(xù)項目開發(fā)過程中的工程管理策劃提供指引，同時也可為**地產(chǎn)各項目公司在進行新項目工程管理策劃時提供參考。由于編寫的水平和經(jīng)驗有限，加之時間倉促，本指引中的錯誤、遺漏之處在所難免。歡迎項目公司多提寶貴意見，以便本指引能及時修正并補充完善。目錄HYPERLINK\l"_Toc217121888"序1HYPERLINK\l"_Toc217121889"目錄1HYPERLINK\l"_Toc217121890"一、工程管理策劃概述2HYPERLINK\l"_Toc217121891"1、工程管理策劃概念2HYPERLINK\l"_Toc217121892"2、工程管理策劃作用2HYPERLINK\l"_Toc217121893"3、工程管理策劃時間及適用范圍2HYPERLINK\l"_Toc217121894"4、工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系2HYPERLINK\l"_Toc217121895"5、《工程管理策劃報告》評審流程3HYPERLINK\l"_Toc217121896"二、總平面管理策劃4HYPERLINK\l"_Toc217121897"1、總平面管理策劃概念4HYPERLINK\l"_Toc217121898"2、總平面管理策劃作用4HYPERLINK\l"_Toc217121899"3、總平面管理策劃內(nèi)容4HYPERLINK\l"_Toc217121900"三、工程進度管理策劃6HYPERLINK\l"_Toc217121901"1、工程進度管理策劃概念6HYPERLINK\l"_Toc217121902"2、工程進度管理策劃作用6HYPERLINK\l"_Toc217121903"3、工程進度管理策劃內(nèi)容6HYPERLINK\l"_Toc217121904"四、工程質(zhì)量管理策劃14HYPERLINK\l"_Toc217121905"1、工程質(zhì)量策劃概念14HYPERLINK\l"_Toc217121906"2、工程質(zhì)量策劃的作用14HYPERLINK\l"_Toc217121907"3、工程質(zhì)量策劃內(nèi)容15HYPERLINK\l"_Toc217121908"4、施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃18HYPERLINK\l"_Toc217121909"五、安全文明施工管理策劃21HYPERLINK\l"_Toc217121910"1、安全文明施工管理策劃概念21HYPERLINK\l"_Toc217121911"2、安全文明施工管理策劃作用21HYPERLINK\l"_Toc217121912"3、安全施工管理策劃內(nèi)容21HYPERLINK\l"_Toc217121913"4、文明施工管理策劃內(nèi)容23HYPERLINK\l"_Toc217121914"后語26一、工程管理策劃概述1、工程管理策劃概念策劃是指針對未來要發(fā)生的事情作當前的決策，是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來可采取的措施，事先決定做什么、何時做、誰來做的問題，以使所策劃的事業(yè)處于經(jīng)濟、高效和科學的運作之中。工程管理策劃是在工程施工前，從房地產(chǎn)項目開發(fā)商的角度出發(fā)，對整個工程管理過程進行戰(zhàn)略性的總體策劃，使施工總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟。2、工程管理策劃作用2.1進行工程管理策劃，可對工程進度、質(zhì)量、成本等因素進行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進工程進度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標的實現(xiàn)。2.2進行工程管理策劃，可從工程管理角度對分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標的要求。2.3進行工程管理策劃，可從工程管理角度對工程標段劃分、工程分判(是指標的物的分解和合作方的選定)和甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標的要求。2.4進行工程管理策劃，可從工程管理角度對售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售、銷售入市實際等方面提出建議，促使營銷策劃能更好地滿足項目公司銷售利潤指標的要求。2.5進行工程管理策劃，可使施工各階段的總平面布置更加合理、有序，為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標能在工程項目管理全過程中得到更好落實，使項目開發(fā)進度能按照公司總體進度目標全面如期推進。3、工程管理策劃時間及適用范圍在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過公司內(nèi)部評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目公司應根據(jù)《項目定位報告》、《規(guī)劃設(shè)計方案》等項目文件，對項目開發(fā)過程中的工程管理內(nèi)容進行總體策劃，并編制《**地產(chǎn)XX項目工程管理策劃報告》。“本指引”適用于集團公司全額投資或控股的項目公司。4、工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃包括總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項目公司架構(gòu)及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。工程進度、質(zhì)量、成本三者之間是對立統(tǒng)一的，一個成功的工程項目管理必須在進度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程進度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。具體而言，工程進度、安全文明管理策劃是總平面管理策劃的重要依據(jù)，各階段總平面布置又是工程進度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃和安全文明管理策劃相關(guān)內(nèi)容的具體體現(xiàn)。5、《工程管理策劃報告》評審流程5.1項目的規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)過集團公司內(nèi)部評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目公司進行工程管理策劃，并編制形成《**地產(chǎn)XX項目工程管理策劃報告》初稿供相關(guān)部門進行評審。5.2項目公司組織工程管理部、設(shè)計管理部和營銷策劃部等相關(guān)部門對《**地產(chǎn)XX項目工程管理策劃報告》初稿進行評審，并根據(jù)評審意見對《**地產(chǎn)XX項目工程管理策劃報告》初稿進行修編；在《**地產(chǎn)XX項目工程管理策劃報告》修編完成后報項目主管領(lǐng)導等公司領(lǐng)導審批，最后經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽署生效后開始執(zhí)行。5.3在項目首期開盤或重大節(jié)點變更后，項目公司負責組織各相關(guān)部門對《**地產(chǎn)XX項目工程管理策劃報告》進行檢討和調(diào)整，并報項目主管領(lǐng)導審批同意后按照新一版的策劃進行管理，以便更好地指導項目后續(xù)工程管理。二、總平面管理策劃1、總平面管理策劃概念總平面管理策劃是在設(shè)計方案及營銷針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目公司根據(jù)項目開發(fā)進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確總包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理策劃是從發(fā)展商工程管理的角度進行項目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于施工組織設(shè)計中的施工總平面布置。2、總平面管理策劃作用總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目開發(fā)進度。總平面管理策劃作用具體體現(xiàn)為：2.1提前規(guī)劃，提前溝通，有利于各部門理清思路，達成共識項目發(fā)展過程中，工程管理提前介入非常必要，通過項目總平面管理策劃，與設(shè)計、營銷、合約等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達成共識，有利于各部門及時、有效地相互配合。2.2作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應的合同中體現(xiàn)，例如，其中臨時施工道路、機械布置、材料堆場設(shè)置等內(nèi)容應作為總包單位招標重要依據(jù)，并且在招標時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制；總包單位分區(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對合約策劃起重要的指導作用。同時，總平面管理策劃也是后續(xù)進度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃的基礎(chǔ)。2.3作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)總平面管理策劃作為總包合同的附件，應明確雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施費清單內(nèi)逐項報價，項目公司要求總包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應清單造價，具有較強的執(zhí)行力。3、總平面管理策劃內(nèi)容3.1總包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置我司目前雖然采用合理低價中標原則，但是承建我司項目的總包單位，以當下的施工狀態(tài)來看，相對管理力量和實力一般，再加上進度緊張，一次性投入較大，建議我司后續(xù)各項目由兩家以上的總包單位參與承建，這就存在對項目如何合理劃分總包單位標段的問題。另合理的生活區(qū)設(shè)置有利于項目的開發(fā)進度。3.2臨時施工道路組織在綜合考慮成本、進度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法及相應配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。3.3場內(nèi)土方平衡在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進行測算，并在設(shè)計方案中已統(tǒng)籌考慮的前提下，項目公司應綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外運或從場外拉土進場回填的土方量。3.4鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場的位置、范圍及地面做法。3.5施工機械布置綜合考慮總包單位標段劃分、成本、進度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機的數(shù)量及大概位置。3.6特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。3.7臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置按照分期分區(qū)開發(fā)施工進度和經(jīng)濟性運行的原則，綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應；根據(jù)現(xiàn)場工程標段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。3.8施工順序安排結(jié)合營銷要求，綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進度等因素，提前策劃明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。3.9分階段場地布置由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理策劃應分階段進行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面策劃均應重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。三、工程進度管理策劃1、工程進度管理策劃概念工程進度管理策劃就是從發(fā)展商的角度出發(fā)，通過編制《項目開發(fā)進度計劃》、《出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃》、《施工總進度計劃》等進度計劃，來對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進度管理控制措施進行預先安排。進行工程進度管理策劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計、合約、銷售、工程等部門圍繞統(tǒng)一的進度計劃來進行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。2、工程進度管理策劃作用2.1進行工程進度管理策劃，可使項目開發(fā)更好地滿足公司分期銷售進度指標的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。2.2可使公司各部門圍繞進度目標進行提前溝通，在設(shè)計出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進度目標方面達成共識，以便在施工過程中進行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。2.3進行工程進度管理策劃，可為安排設(shè)計出圖計劃、進行分期分區(qū)出圖安排提供依據(jù)，為進行合約招標策劃、工程標段劃分、選擇招標方式提供依據(jù)；為進行報批報建策劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進行合理的總平面布置提供依據(jù)。2.4進行工程進度策劃，編制合理的施工進度計劃，可對施工單位進度計劃進行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運用不均衡或浪費，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過程中對實際施工進度進行對比分析，及時糾正進度偏差，為順利實現(xiàn)預定工期目標提供良好的條件。3、工程進度管理策劃內(nèi)容3.1項目開發(fā)進度計劃策劃開發(fā)進度計劃編制內(nèi)容（1）編制時機①在取得項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，組織編制第一版《項目開發(fā)進度計劃》，對各分期分區(qū)進度計劃進行編排，重點是對售樓區(qū)設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。②在取得售樓區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，組織編制第二版《項目開發(fā)進度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)達到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。③售樓區(qū)工程達到對外開放條件后，編制第三版《項目開發(fā)進度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進度考核目標來力保完成。（2）編制程序在每版《項目開發(fā)進度計劃》編制前，各部門分別編制設(shè)計、合約、報建、營銷、施工初步計劃，由項目公司匯總編制形成《項目開發(fā)進度計劃（第X版）》初稿，然后由工程管理部組織各相關(guān)部門和領(lǐng)導進行評審和修改?！俄椖块_發(fā)進度計劃（第X版）》經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為項目公司對各相關(guān)部門進行年度進度考核的依據(jù)。開發(fā)進度計劃編制原則（1）《項目開發(fā)進度計劃》需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進度指標要求在取得項目土地使用權(quán)后，公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售利潤和竣工備案面積等總體進度指標要求。因此，在編制《項目開發(fā)進度計劃》時，需要對進度計劃進行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿足公司總體進度指標的要求。（2）設(shè)計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進度目標的要求。一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁基提前開工許可證，在主體施工之前提前進行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長（一般需要30～60天施工時間），故±0以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便在±0以上施工圖出圖前就提前進行部分地下室的施工。（3）建筑工程技術(shù)方案的選擇要滿足進度目標要求建筑工程技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安成本控制目標要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項目開發(fā)進度目標的要求?；A(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時還要兼顧質(zhì)量和安全保證措施，尤其應注意的是，開發(fā)應充分結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況進行，否則會對質(zhì)量、成本、進度等造成不必要的影響。案例1：在進行樁基礎(chǔ)施工時，一般存在先開挖土方再打樁和先打樁再挖土這兩種技術(shù)方案的選擇。對于地基為較嚴重的淤泥土質(zhì)，采取先打樁并送樁到指定標高然后再開挖土方到基地標高的施工方案，可減少基坑塌陷影響樁基施工進度的風險，故可按照先打樁、再挖土及基坑支護的施工順序來編排進度計劃。案例2：某項目公司為“加快工程進度”在沒有進行市場調(diào)研的情況下采用了“大模板”方案進行施工，由于當?shù)貨]有生產(chǎn)廠家，所有大模板都必須從另一城市運輸至當?shù)?，運費較高；而且當?shù)毓と瞬粫褂么竽０?，還要從另一城市調(diào)工人至當?shù)剡M行操作，無形中也增加了人力成本；同時由于當?shù)貨]有大模板施工先例，驗收時也存在很多不必要的麻煩，一定程度上延誤了施工工期。（4）工程標段劃分需要滿足進度目標要求為了滿足項目開發(fā)進度目標的要求，需要在滿足項目成本、質(zhì)量控制目標的基礎(chǔ)上，進行合理的工程標段劃分，按照建筑面積引進2～3家總包單位進行施工。幾家總包單位同時施工，能減少各家施工單位的同期勞動力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位能展開競爭，有便于項目公司加強進度管理，從而減少進度風險。（5）售樓區(qū)的設(shè)置應滿足售樓區(qū)搶工進度計劃的要求在編制項目開發(fā)進度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進行針對性的調(diào)整和策劃，以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計在第一個標準層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進行樣板房裝修創(chuàng)造條件。（6）各單位工程的施工順序需要滿足項目開發(fā)進度的要求在編制項目開發(fā)進度計劃時，需要對幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項工程的施工順序進行合理的策劃，并對分期出圖、工程分判等計劃進行針對性安排，以滿足項目開發(fā)進度目標的要求。案例：為滿足項目開發(fā)進度的要求，利用項目容積率小、樓間距寬、場地高差大的特點，有些項目需要采取室外管線、道路工程在主體結(jié)構(gòu)之前施工的順序來編排進度計劃，則室外總圖和管線、道路工程設(shè)計需在主體施設(shè)計之前出施工圖；再如若項目的售樓區(qū)和幼兒園等配套設(shè)施不同區(qū)，但由于幼兒園等社區(qū)配套設(shè)施在售樓區(qū)辦理預售時就需要結(jié)構(gòu)封頂并簽署《社區(qū)公共配套設(shè)施移交協(xié)議》，故在售樓區(qū)進度計劃的編制時需要同時考慮幼兒園的設(shè)計、報建及施工進度計劃。（7）售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進度目標的要求按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進行樁基和主體工程的招投標程序（樁基工程分判需15～20天，主體工程分判需40～50天）。為了滿足售樓區(qū)進度目標的要求，在綜合考慮成本和進度控制的基礎(chǔ)上，對售樓區(qū)關(guān)鍵線路上的樁基、±0以下地下室、主體工程等工程可適當采取費率招標、模擬招標等方式來進行分判，以便施工單位可提前進場進行臨建搭設(shè)等準備工作，一待施工圖出圖即可開工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。案例：某項目公司部分樓棟采用擴初圖紙來進行主體工程的模擬清單招標，可以有效節(jié)省了主體工程分判在關(guān)鍵線路上的耗用時間。（8）進度計劃要切實可行，留有余地在項目開發(fā)過程中，存在許多諸如政府主管部門政策變化、雨季和臺風等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復雜、物資和材料供應短缺等不利因素，故在進度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進行分析，提前制定應對措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進度計劃編制時適當留有余地。（9）不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證由于各分部分項工程施工需要合理的工期才能滿足工程質(zhì)量和成本控制的要求，且設(shè)計、報建、施工過程中都存在一些不確定因素，故不能為了滿足進度目標而無限制的壓縮工期，各中不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為保證進度計劃的合理性和可行性，在進度計劃編制前,除了對當?shù)亟ㄖ袌鲞M度管理水平應有所了解外，還需對已建項目的進度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行分析。通過對標桿企業(yè)已建各項目進度情況的了解，可總結(jié)出建筑面積約10萬m2的各種不同物業(yè)類型項目在南方地區(qū)的合理開發(fā)周期如下：①別墅項目（不大于3層）：約300天；②多層項目（6－7層）：約360天；③小高層項目（10－12層）：約460天；④高層項目（18層）：約560天；⑤高層項目（30－33層）：約700天。（注：此處項目開發(fā)周期是指整個項目從樁基礎(chǔ)開始施工到取得竣工備案證書的時間，從拿地到項目開工的時間由于差異化較大而不具有可比性）開發(fā)進度計劃實施管控措施（1）進度目標責任制及考核制度為了促使設(shè)計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施，從《項目開發(fā)進度計劃》中選取適當?shù)?～6個關(guān)鍵進度節(jié)點，形成各相關(guān)部門的年度進度考核目標，簽訂《項目公司/部門年度經(jīng)營管理目標責任狀》。在年終部門和項目公司考核時，通過進度考核目標與實際完成時間的對比，來對各相關(guān)部門的進度執(zhí)行情況進行考核。（2）進度計劃月度評價和動態(tài)調(diào)整措施通過對各部門和項目公司該月設(shè)計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況的月度分析，對項目每月進度超前或滯后的原因進行分析和預警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗因素造成項目進度計劃重大延誤的，可對《項目開發(fā)進度計劃》進行及時調(diào)整，使進度計劃更具有實際指導意義。（3）項目協(xié)調(diào)例會制度在項目開發(fā)過程中，為避免《項目開發(fā)進度計劃》中的設(shè)計、報建、分判、施工等各計劃進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目總經(jīng)理牽頭召集設(shè)計、報建、分判、營銷等部門及項目公司每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對各部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的問題進行討論并擬定解決措施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目開發(fā)進度計劃全面、均衡地推行。開發(fā)進度計劃編制注意事項（1）理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進度總目標的能否按時實現(xiàn)，故編排進度計劃時要對關(guān)鍵任務的工期進行重點控制。在進度計劃中，施工圖出圖、施工許可證的取得、項目開工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗收備案等工作任務節(jié)點是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點，故在進度計劃的編排時也需要重點安排。（2）關(guān)鍵線路工期的優(yōu)化調(diào)整按照分部分項工程的正常工期來編排進度計劃，工期往往不能滿足施工進度總目標的要求，故需要按照施工進度控制總目標來對進度計劃的工期進行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常進度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線路的時間，但由于工期壓縮的需要，可通過模擬招標、辦理樁基提前開工證等方式來減少合約、報建流程在關(guān)鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。（3）施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整除充分考慮關(guān)鍵線路上的時間控制外，還應對非關(guān)鍵線路上的工作任務在自由時差范圍內(nèi)進行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動力、材料、施工機具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽地的現(xiàn)象發(fā)生。（4）進度、質(zhì)量、成本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費用的提高，各分部分項工程的合理工期得不到保證也將造成工程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動力的“窩工”浪費。因此，在編排進度計劃時需要盡量在工期、質(zhì)量和費用方面取得平衡，在滿足進度、質(zhì)量、費用控制目標基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項工作任務的起止時間。例如：在未取得施工許可證之前，應合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而總包單位遲遲不能進場進行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機設(shè)備和資金的閑置浪費。（5）進度計劃要符合實際、松緊適度進度計劃編排時要考慮本項目造價控制水平下所能吸引到的施工單位的進度控制水平，同時還需要考慮復雜地質(zhì)條件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進度計劃的編排要安排應適當、符合實際，既不能太緊，又不能太松，計劃太緊造成無法完成，計劃太松則不能發(fā)揮施工效率。（6）工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應通過合理編排，使各分部分項工程在總工期的約束下無縫搭接、穿插施工，確保主分包單位各施工班組能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復進出場、勞動力停工窩工嚴重現(xiàn)象的發(fā)生。3.2出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃策劃計劃編制內(nèi)容在項目開工前，項目公司需要相應編制《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表》；在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得和售樓區(qū)開放后，《項目開發(fā)進度計劃》需要根據(jù)實際進度情況進行調(diào)整，則《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表》也需要進行相應的調(diào)整?！俄椖砍鰣D、定樣、分判及甲供材進場計劃表》的編制依據(jù)為《項目開發(fā)進度計劃》和設(shè)計部、合約部、項目公司相應的詳細進度節(jié)點計劃，主要內(nèi)容如下：（1）設(shè)計出圖及圖紙紙交付計劃在《項目開發(fā)進度度計劃》中對對方案、擴初初、施工圖設(shè)設(shè)計等主要設(shè)設(shè)計進度節(jié)點點進行了規(guī)定定，但對各種種設(shè)計圖的細細化出圖節(jié)點點沒有明確，《項項目出圖、定定樣、分判及及甲供材進場場計劃表》將將該項目各分分期分區(qū)施工工過程中所有有需要的施工工圖和二次深深化設(shè)計圖的的出圖時間進進行一一列舉舉，并通過計計劃交付時間間與實際交付付時間的對比比，來督促設(shè)設(shè)計部對各項項圖紙的設(shè)計計進度進行控控制，以便更更好地滿足工工程施工的需需要。（2）材料、施工樣板板確認計劃在施工前需要設(shè)計計師對所采用用的各項材料料設(shè)備進行樣樣板確認，在在施工過程中中需要設(shè)計師師對各個施工工樣板進行確確認，是我司司貫徹“樣板先行”制度、保證證工程設(shè)計效效果和施工質(zhì)質(zhì)量的重要原原則。如果材材料、施工樣樣板的確認時時間不及時，將將造成現(xiàn)場“窩工”、工期延誤誤、返工等現(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生，故故在《項目出出圖、定樣、分分判及甲供材材進場計劃表表》中對所有有材料、施工工樣板的確認認時間進行控控制。（3）工程分判及承建建商進場計劃劃在《項目開發(fā)進度度計劃》中對對樁基、主體體、精裝修、室室外工程等合合約分判節(jié)點點進行了規(guī)定定，但還需要要對各分期分分區(qū)中所有主主分包工程的的細化分判節(jié)節(jié)點和承包商商具體進場時時間進行明確確。《項目出出圖、定樣、分分判及甲供材材進場計劃表表》可為合約約管理部編制制《工程招標標月度計劃》提提供依據(jù)，以以便使工程分分判進度能更更好地滿足現(xiàn)現(xiàn)場施工的要要求。（4）甲供材分判及進進場計劃表為了滿足項目施工工進度的要求求，需要對各各種甲供材料料、設(shè)備的招招標時間和進進場時間進行行規(guī)定?！俄楉椖砍鰣D、定定樣、分判及及甲供材進場場計劃表》可可為合約部編編制《甲供材材料、設(shè)備等等物資采購月月度計劃》提提供依據(jù)，同同時能更好地地控制各項甲甲供材料、設(shè)設(shè)備的進場時時間，以避免免材料、設(shè)備備供應不及時時影響現(xiàn)場施施工現(xiàn)象的發(fā)發(fā)生。計劃編制原則（1）設(shè)計出圖及圖紙紙交付計劃在在編制過程中中需要與設(shè)計計師進行充分分溝通，要求求既能滿足現(xiàn)現(xiàn)場施工進度度的需要，又又能綜合考慮慮設(shè)計單位的的資源投入、造造價成本，不不能因為片面面追求出圖速速度而忽視圖圖紙質(zhì)量。（2）原則上應杜絕未未經(jīng)整體策劃劃而出現(xiàn)“邊設(shè)計邊施施工”的情況，施施工前要求圖圖紙審核完畢畢，以確保前前期策劃、施施工圖設(shè)計、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量以及及售樓合同等等內(nèi)容的前后后一致性。（3）分期分區(qū)開發(fā)的的特殊項目設(shè)設(shè)計出圖及圖圖紙交付計劃劃要滿足《項項目開發(fā)進度度計劃》內(nèi)各各分期分區(qū)施施工的進度要要求。例如：：為了滿足開開盤銷售的進進度要求，經(jīng)經(jīng)相關(guān)部門審審批后，在保保持設(shè)計圖紙紙前后一致性性前提下，可可將項目樁基基、±0以下、±0以上需要要分批出圖，以以滿足現(xiàn)場樁樁基、地下室室提前施工節(jié)節(jié)省建設(shè)周期期的施工進度度要求。（4）材料、施工樣板板的內(nèi)容要全全面、詳盡，避避免由于材料料、施工樣板板內(nèi)容遺漏而而影響現(xiàn)場設(shè)設(shè)計效果、工工程質(zhì)量和施施工進度；材材料樣板的確確認時間應盡盡量提前，爭爭取在施工前前將所有的材材料樣板進行行確認，為項項目施工盡早早施工創(chuàng)造條條件；施工樣樣板確認的時時間安排也需需要結(jié)合現(xiàn)場場各分部分項項工程施工進進度進行合理理安排，避免免由于施工樣樣板確認不及及時而造成現(xiàn)現(xiàn)場返工、工工期延誤現(xiàn)象象的發(fā)生。（5）主分包工程分判判及承建商進進場計劃要滿滿足《項目開開發(fā)進度計劃劃》內(nèi)各分期期分區(qū)施工的的進度要求。例例如：為了滿滿足項目開發(fā)發(fā)進度的要求求，在總包工程分判判期間，可先先行委托一家家施工單位進進行土方開挖挖、承臺及地地梁澆筑等±0以下的工工程施工，在在總包工程分判判完成后，總總包單位可立立即進行±0以上的工工程施工，從從而有效節(jié)省省了工期。（6）各項主分包工程程的內(nèi)容要全全面、詳盡，避避免由于主分分包工程內(nèi)容容遺漏而影響響現(xiàn)場施工進進度；同時工工程分標范圍圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在在施工內(nèi)容的的施工單位不不明確而加大大現(xiàn)場工程協(xié)協(xié)調(diào)管理的難難度。（7）甲供材料、設(shè)備備的分判和進進場計劃要滿滿足現(xiàn)場施工工進度的要求求，避免出現(xiàn)現(xiàn)由于甲供材材料、設(shè)備的的供應不及時時而造成現(xiàn)場場窩工、待料料現(xiàn)象。例如如：電梯、扶扶梯等大型設(shè)設(shè)備的供貨周周期一般在22～3個月，如如果不能按照照要求的時間間提前訂貨，將將造成電梯安安裝工期的延延誤。（8）甲供材料、設(shè)備備的分判和進進場計劃由項項目公司負責責編制，但編編制過程中需需要與設(shè)計部部進行充分溝溝通，既要能能滿足現(xiàn)場施施工進度的需需要，又要能能綜合考慮鋼鋼材、電纜等等價格敏感材材料的市場價價格漲跌因素素，不能按照照“一味求快”的思路進行行甲供材料、設(shè)設(shè)備的采購。否否則，一方面面將造成材料料設(shè)備采購成成本的升高，另另一方面甲供供材料設(shè)備提提前進場將造造成資金的積積壓、保管費費用的提高。計劃實施管控措施施（1）在項目施工過程程中，將各項項設(shè)計出圖、材材料施工樣板板確認、工程程和甲供材分分判的計劃時時間和實際時時間進行逐項項對比，隨時時對設(shè)計出圖圖、合約分判判工作進行預預警和調(diào)整，可可使設(shè)計、合合約工作的各各項進度節(jié)點點得到有效控控制。（2）在項目施工過程程中，可組織織設(shè)計、合約約、項目等相相關(guān)部門定期期召開項目協(xié)協(xié)調(diào)周例會或或不定期召開開專題協(xié)調(diào)會會，對各項設(shè)設(shè)計出圖、材材料施工樣板板確認、工程程和甲供材分分判計劃的執(zhí)執(zhí)行情況進行行檢討，確保保項目開發(fā)進進度計劃的全全面推進。3.3施工進度度計劃策劃施工進度計劃編制制內(nèi)容在《項目開發(fā)進度度計劃》中，對對項目分期分分區(qū)的開工、主主體封頂、達達到預售條件件、竣工驗收收等主要進度度節(jié)點進行料料明確。為了了更好地對工工程施工進度度進行中間控控制，在工程程施工前項目目公司需要編編制《項目施施工總進度計計劃》，以便便對各項工程程的進度節(jié)點點、施工順序序進行細化分分解和合理安安排。隨著《項項目開發(fā)進度度計劃》的調(diào)調(diào)整，《項目目施工總進度度計劃》也需需要定期進行行調(diào)整，以便便能更好地指指導現(xiàn)場施工工進度。通過過《項目施工工總進度計劃劃》的編制，項項目公司可對對主分包單位位的施工總進進度計劃、單單位工程施工工進度計劃、各各專項工程施施工進度計劃劃進行審核和和中間控制，確確保工程施工工按照進度計計劃要求如期期推進。施工進度計劃編制制原則（1）《項目施工總進進度計劃》中中的各項進度度節(jié)點要滿足足《項目開發(fā)發(fā)進度計劃》的的進度要求，特特別是要對售售樓區(qū)內(nèi)各項項工程的施工工順序進行精精心策劃，為為各項工程的的有效搭接、節(jié)節(jié)省工期創(chuàng)造造條件，力爭爭按期達到預預售條件。例例如：在編制制售樓區(qū)施工工進度計劃時時，可考慮在在第一個標準準層處設(shè)置外外挑腳手架，以以便室外管線線工程、道路路能夠提前插插入施工；泳泳池、水景、廊廊橋等大型室室外園建結(jié)構(gòu)構(gòu)工程可與主主體結(jié)構(gòu)同時時施工，以節(jié)節(jié)省室外園建建工程在關(guān)鍵鍵線路上的占占用時間。（2）在編制《項目施施工總進度計計劃》時，應應對各分部分分項工程進行行細化分解，具具體分解成多多少中間控制制節(jié)點可根據(jù)據(jù)項目施工特特點、建筑物物業(yè)形式、分分期銷售節(jié)點點、合約標段段劃分等實際際情況進行確確定。（3）在編制《項目施施工總進度計計劃》時，充充分照顧到各各分部工程之之間的工序搭搭接關(guān)系，以以保證施工進進度計劃的可可操作性，減減少因工作沖沖突而引起的的計劃滯后。（4）在編制《項目施施工總進度計計劃》時，還還需考慮當?shù)氐亟ㄖこ淌惺袌龅倪M度控控制水平，各各分部分項工工程的工期安安排要合理可可行，合理工工期時間需要要保證，否則則將無法有效效保證設(shè)計效效果和工程質(zhì)質(zhì)量。施工進度計劃實施施管控措施（1）工程進度獎罰制制度為了充分調(diào)動施工工單位加強進進度管理的積積極性，項目目公司對總包包工程、精裝裝修工程、園園建工程可以以設(shè)立工程進進度獎罰制度度。根據(jù)項目目實際需要，總總包工程進度度獎可細化分分解為開工、主主體封頂、售售樓工程進度度、樣板房毛毛坯移交、拆拆外架、竣工工驗收等中間間進度節(jié)點獎獎，園建工程程可按區(qū)域劃劃分為若干區(qū)區(qū)域完成時間間進度節(jié)點獎獎，精裝修工工程原則上不不設(shè)中間進度度節(jié)點獎而約約定為工程竣竣工后一次性性給付。工程進度獎原則上上按設(shè)定的各各個進度節(jié)點點來分階段給給付獎金\罰金，每按按時完成一個個進度節(jié)點給給付一次進度度獎。如未按按照約定時間間完成各項工工程中間進度度節(jié)點，但施施工單位采取取切實有效措措施在約定時時間內(nèi)趕上進進度，也可對對進度節(jié)點獎獎金進行補發(fā)發(fā)。如果按照照約定工期沒沒有完成任務務，則根據(jù)合合同約定處以以規(guī)定數(shù)額的的罰金。罰金金從應付工程程款或履約保保證金中扣除除（為了有效效控制中標人人在合同履行行過程中出現(xiàn)現(xiàn)的各種違約約問題，應要要求中標人在在合同執(zhí)行前前交納規(guī)定數(shù)數(shù)額的履約保保證金或履約約保函，根據(jù)據(jù)合同約定事事項進行考核核驗收，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題限時整整改，否則將將按照合同約約定沒收或部部分扣除履約約保證金。在在具體操作中中，誤期罰金金也可從應付付工程款中扣扣除，此類問問題在工程招招投標中就應應強調(diào)說明）。（2）審核施工進度計計劃，完善進進度保證措施施在工程施工前，項項目公司應對對主分包施工工單位的施工工進度計劃和和勞動力、材材料供應、機機械設(shè)備投入入等資源投入入計劃進行嚴嚴格審核，審審查施工進度度計劃是否合合理，有無可可能實現(xiàn)，是是否適合工程程的實際條件件和現(xiàn)場情況況，避免以空空洞的不切實實際的工程進進度計劃來指指導施工。為了保證施工進度度，需要著重重審查的內(nèi)容容包括：有無無法定節(jié)假日日（如春節(jié)）期期間的趕工人人員、資金安安排措施，有有無擬定雨季季、高溫、臺臺風等惡劣氣氣候條件下施施工的應急補補救預案，對對外墻磚、石石材等訂貨期期較長的材料料設(shè)備有無提提前訂貨措施施等。四、工程質(zhì)量管理理策劃1、工程質(zhì)量策劃概概念1.1工程質(zhì)量量概念對于房地產(chǎn)發(fā)展商商而言，工程程質(zhì)量不僅僅僅指施工單位位的施工質(zhì)量量，它反映的的是包括建筑筑產(chǎn)品施工質(zhì)質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)質(zhì)。其驗收標標準是基于現(xiàn)現(xiàn)行國家驗收收規(guī)范即所謂謂國家標準之之上的用戶標標準。相對于于通常意義上上的“施工質(zhì)量”而言，工程程質(zhì)量包含的的范疇更廣泛泛，其驗收標標準更嚴格，且且目前尚未形形成統(tǒng)一的驗驗收標準。主主要包括以下下四部分內(nèi)容容：（1）施工質(zhì)量可由施工原因引起起，也可由設(shè)設(shè)計原因引起起（例如露臺臺反坎，露空空處涂料，開開敞式電梯廳廳吊頂?shù)龋＃?）產(chǎn)品效果質(zhì)量主要包括：設(shè)計引引起的建筑產(chǎn)產(chǎn)品功能質(zhì)量量問題（例如如門窗分格設(shè)設(shè)計中不等寬寬門扇、露臺臺反坎、室內(nèi)內(nèi)露梁等）；；設(shè)計引起的的建筑產(chǎn)品用用戶舒適性質(zhì)質(zhì)量問題（例例如開關(guān)面板板位置布置不不合理、燈具具位置布置不不合理等）；；建筑美觀質(zhì)質(zhì)量問題（例例如節(jié)點及細細部構(gòu)造的處處理、涉及到到外立面分色色、水電空調(diào)調(diào)管線布置、生生活陽臺開關(guān)關(guān)插座布置等等）。（3）不滿足政府主管管部門竣工驗驗收要求的質(zhì)質(zhì)量問題（例例如出入口凈凈高、通道凈凈寬、電梯前前室窗開啟面面積）。（4）設(shè)計出圖質(zhì)量（例例如圖紙設(shè)計計矛盾等）。1.2工程質(zhì)量量策劃概念工程質(zhì)量策劃是站站在發(fā)展商的的角度，根據(jù)據(jù)項目的不同同情況，針對對項目不同發(fā)發(fā)展時期的特特點，分析研研究工程質(zhì)量量管理的方式式方法或控制制措施。工程質(zhì)量管理策劃劃特點是：質(zhì)質(zhì)量策劃出發(fā)發(fā)點必須立足足于發(fā)展商；；不同項目的的情況不同，質(zhì)質(zhì)量策劃的重重點及難點不不盡相同；同同一項目的不不同發(fā)展時期期，質(zhì)量策劃劃的重點及難難點不盡相同同。2、工程質(zhì)量策劃的的作用2.1工程質(zhì)量量策劃的作用用（1）減少因設(shè)計缺陷陷影響建筑功功能性或用戶戶舒適性；（2）減少因設(shè)計缺陷陷造成工程質(zhì)質(zhì)量（符合設(shè)設(shè)計規(guī)范，但但現(xiàn)場不利于于施工操作或或嚴重影響工工期的情況）；；（3）減少設(shè)計不符合合規(guī)范影響驗驗收；（4）減少設(shè)計與銷售售不符引起住住戶投訴；（5）減少設(shè)計與報建建不符影響規(guī)規(guī)劃或消防驗驗收；（6）加強細部構(gòu)造處處理，提升項項目精品形象象；（7）減少施工技術(shù)層層面的安全事事故及技術(shù)性性質(zhì)量問題；；（8）將施工控制措施施真正落實到到位，減少施施工質(zhì)量問題題。2.2工程質(zhì)量量策劃的意義義（1）為工程質(zhì)量始終終處于可控狀狀態(tài)、質(zhì)量目目標得以順利利實現(xiàn)提供強強有力的技術(shù)術(shù)保障；（2）提升項目質(zhì)量水水準，對項目目銷售及公司司品牌作出貢貢獻；（3）前瞻性解決質(zhì)量量及技術(shù)問題題，為項目開開發(fā)進度及驗驗收入伙順利利實現(xiàn)提供有有力支持；（4）前瞻性解決質(zhì)量量及技術(shù)問題題，避免返工工造成的損失失，節(jié)約工程程成本。3、工程質(zhì)量策劃內(nèi)內(nèi)容3.1設(shè)計優(yōu)化化及完善設(shè)計優(yōu)化及完善是是項目質(zhì)量策策劃中一項非非常重要的工工作。我司一一般通過內(nèi)部部會審的形式式開展這一工工作。內(nèi)部會會審由公司內(nèi)內(nèi)部各相關(guān)部部門組成，主主要是審查以以上設(shè)計的功功能性、舒適適性、效果及及規(guī)范方面的的問題。而外外部會審則以以施工單位提提問為主，主主要是解決涉涉及施工方面面的設(shè)計問題題。（1）對設(shè)計圖紙進行行功能性復核核。①戶內(nèi)設(shè)計建筑布置：室內(nèi)有有無露梁露柱柱，室內(nèi)通道道有無高度過過低，陽臺//露臺與室內(nèi)內(nèi)有無高差等等；（重點復復核首層、標標準層及頂層層，方法是將將本層建筑圖圖與上一層結(jié)結(jié)構(gòu)圖對照比比較）入戶門：門開啟方方向是否合適適，開關(guān)時是是否自然及不不妨礙周邊其其它門窗或設(shè)設(shè)施，貓眼或或電磁有無設(shè)設(shè)置，位置是是否合理等；；門窗：客廳門開啟啟凈寬有無較較小，窗可開開啟面積及寬寬度是否合適適，開啟扇執(zhí)執(zhí)手有無過高高，廚房門凈凈寬能否滿足足搬洗衣機進進出，廚房門門及首層客廳廳門是否考慮慮設(shè)置門鎖等等；水電：室內(nèi)有無房房間未考慮電電話、電視、網(wǎng)網(wǎng)絡，室內(nèi)開開關(guān)、插座位位置布置是否否合理，陽臺臺給水、排水水有無考慮并并是否合理等等；其它：衛(wèi)生間有無無排氣扇洞、廚廚房有無煙道道洞；空調(diào)位位寬度是否夠夠擺放室外機機等。②戶外設(shè)計樓梯間/電梯廳：：門牌號及門門鈴有無考慮慮；電梯到站站燈、樓層指指示燈在結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計中有無無預留，屋面面是否考慮有有檢修孔或檢檢修通道等；；大堂/電梯廳：有有無考慮信報報箱及可視對對講機等。③室外設(shè)計（2）復核設(shè)計圖紙是是否滿足強制制性條文及各各類報建批文文要求。①質(zhì)檢通道的凈高是否滿滿足規(guī)范（應應特別注意建建筑裝修層對對凈高、凈寬寬的影響）；；陽臺欄桿有有效防護高度度是否滿足，落落地窗是否設(shè)設(shè)計有護欄、凸凸窗是否設(shè)計計有兒童防護護網(wǎng)，欄桿的的樣式（包括括立桿凈距及及防攀爬）是是否滿足規(guī)范范要求等；②消防自然通風電梯前室室通風面積是是否滿足規(guī)范范，高層住宅宅中相臨住戶戶窗距離是否否滿足消防規(guī)規(guī)范，不滿足足時是否設(shè)有有防火隔斷，入入戶門是否直直接面對電梯梯合用前室，或或直接面向電電梯前室的戶戶數(shù)有無超過過規(guī)范要求，或或超過時有無無隔斷措施；；單元式住宅宅屋頂之間是是否連通，塔塔式住宅自然然通風的剪刀刀樓梯間通風風面積是否滿滿足規(guī)范；室室外是否形成成消防環(huán)路，沿沿建筑屋某一一面是否路徑徑過長而需在在中間增加開開口，消防通通道寬度、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎半徑坡度度是否滿足規(guī)規(guī)范，中間穿穿越建筑物時時洞口凈高是是否滿足規(guī)范范，消防撲救救面距建筑物物距離是否滿滿足規(guī)范、撲撲救面方向建建筑是否設(shè)計計有外挑結(jié)構(gòu)構(gòu)或室外環(huán)境境設(shè)計有高大大喬木而不滿滿足規(guī)范要求求等。③燃氣廚房燃氣進戶管與與灶臺火爐距距離是否滿足足規(guī)范要求，室室外燃氣管邊邊是否有高大大喬木距離過過近而不滿足足規(guī)范要求等等。（3）過往項目成功做做法或經(jīng)驗教教訓的借鑒?？偨Y(jié)以往項目在施施工過程中或或各類驗收時時出現(xiàn)的問題題及入伙前后后業(yè)主的投訴訴，及時優(yōu)化化和完善設(shè)計計，可避免本本項目重犯以以前出現(xiàn)的老老毛病。（4）空調(diào)管線、生活活陽臺及衛(wèi)生生間水電布置置、室外管井井布置等。①空調(diào)管線根據(jù)每一房間室內(nèi)內(nèi)與室外平面面、立面之間間的相互關(guān)系系，分析空調(diào)調(diào)室內(nèi)機、室室外機的合理理布置位置，確確定空調(diào)管線線走向及空調(diào)調(diào)洞的布置位位置。一般來來說，在凸窗窗部位分體機機采取上供上上的關(guān)系空調(diào)調(diào)管線相對短短些，對外立立面的影響小小一些。②生活陽臺及衛(wèi)生間間這些部位水電開關(guān)關(guān)面板及水電電設(shè)備相對集集中一些，且且墻、地面面面層材料一般般為面磚或石石材等塊體裝裝飾材料，布布置合理一方方面使用方便便，另一方面面顯得美觀精精細。③室外管井室外水電與園建設(shè)設(shè)計分別為兩兩個不同公司司設(shè)計，相互互之間難免存存在沖突，如如不合理處理理可能影響效效果甚至出現(xiàn)現(xiàn)管井設(shè)在首首層私家花園園內(nèi)或門口而而引起業(yè)主投投訴。解決方方式是提前將將兩項設(shè)計拼拼在同一張圖圖上，發(fā)現(xiàn)沖沖突及時調(diào)整整。3.2合同招標標質(zhì)量技術(shù)要要求在各項招標工作開開始之前，需需要將我司關(guān)關(guān)于本招標項項目的成功做做法及特別要要求以招標要要求的方式提提出。這些成成功做法及特特別要求超出出規(guī)范和設(shè)計計，可能需涉涉及費用，提提前以合同條條款的形式固固定下來有利利于為今后能能在工程實施施中得到較好好的貫徹落實實提供最有利利及有力的保保障，同時在在保障工程質(zhì)質(zhì)量的前提下下也能最大限限度地節(jié)約工工程成本。3.3方案審查查及技術(shù)交底底對重要部位及關(guān)鍵鍵工序，均要要求施工單位位報送專項施施工方案，專專項施工方案案經(jīng)審核通過過后，方可進進行施工。施施工方案報送送經(jīng)評審后，及及時將評審意意見及技術(shù)要要求向本項目目公司相關(guān)工工程師及施工工單位進行交交底。通過控制方案審查查這一環(huán)節(jié)，確確保本工程的的重要部位及及關(guān)鍵工序做做到技術(shù)上可可行，在技術(shù)術(shù)層面避免安安全或質(zhì)量事事故的產(chǎn)生，并并滿足公司總總體目標。同同時通過技術(shù)術(shù)交底，將本本工程的重要要部位及關(guān)鍵鍵工序的主要要控制環(huán)節(jié)傳傳達給現(xiàn)場工工程師及施工工單位，便于于現(xiàn)場控制及及實施。3.4樣板先行行確認所有園建及精裝修修材料均需經(jīng)經(jīng)材料樣板確確認后方可定定貨及進場；；所有裝修工工程包括粗裝裝修的砌筑、抹抹灰工程等，在在大面積施工工前必須先做做施工樣板，施施工樣板經(jīng)確確認后方可大大面積施工。材材料樣板是合合約分判的基基礎(chǔ)，一般需需材料樣板確確定后方可分分判；施工樣樣板是施工的的依據(jù)，大面面積施工一般般以確定的施施工樣板為參參照。樣板確確認包括質(zhì)量量確認和效果果確認兩個方方面。通過樣板確認這一一環(huán)節(jié)，保證證在保證建筑筑產(chǎn)品的功能能及效果的前前提下，盡量量避免因設(shè)計計調(diào)整或施工工整改帶來的的大面積返工工和損失，并并有助于減小小因樣板未確確定導致分判判、材料加工工或備料、設(shè)設(shè)計修改等相相應滯后的風風險，保證施施工質(zhì)量及進進度。3.5關(guān)鍵質(zhì)量量指標的監(jiān)控控及檢驗辦法法對監(jiān)理細則的考量量和評價，重重點突出其具具體檢查監(jiān)督督措施的可操操作性及實施施性，避免簡簡單引用規(guī)范范條文，真正正將檢查督促促落到實處，真真正體現(xiàn)“監(jiān)理細則”的作用。3.6施工驗收收及工序控制制要求所有的工序開開始之前，必必須報監(jiān)理工工程師同意；；所有工序完完成之后，必必須報監(jiān)理工工程師檢查驗驗收。將施工工驗收及工序序控制與進度度款支付結(jié)合合起來，支付付時附上各控控制表格簽字字情況，對未未按以上要求求辦理或違反反上述規(guī)定者者，拒絕出相相關(guān)工程量的的進度款。只只有采取強有有力的措施狠狠抓質(zhì)量關(guān)，才才能保證本工工程的施工質(zhì)質(zhì)量在我司的的可控制范圍圍內(nèi)。3.7聯(lián)合驗收收對重要部位及關(guān)鍵鍵工序，一方方面，通過方方案審查及技技術(shù)交底，使使得施工方案案在技術(shù)上做做到可行并將將技術(shù)要求傳傳達到現(xiàn)場執(zhí)執(zhí)行層；另一一方面，必須須高度重視現(xiàn)現(xiàn)場執(zhí)行的程程度及落實的的效果，對重重要部位及關(guān)關(guān)鍵工序，均均由項目公司司經(jīng)理/副經(jīng)理、技技術(shù)負責人、總總監(jiān)/副總監(jiān)、各各專業(yè)工程師師會同施工單單位組織聯(lián)合合驗收。通過過聯(lián)合驗收，一一方面，使得得驗收的結(jié)果果及發(fā)現(xiàn)的問問題更全面及及權(quán)威一些；；另一方面，大大規(guī)模聯(lián)合驗驗收反映出我我司狠抓質(zhì)量量的決心，從從而觸動施工工單位提升質(zhì)質(zhì)量意識。3.8防滲漏、防防沉降、防開開裂專項策劃劃（1）防滲漏專項策劃劃①部位：屋面，外墻墻，衛(wèi)生間，門門窗，地下室室底板、側(cè)墻墻及頂板，露露臺，管洞封封堵，電梯井井基坑、生活活水池、消防防水池、游泳泳池、室外水水景。應特別別注意中間退退臺樓層的露露空平臺應做做防水，露空空電梯廳或地地下室局部露露空部位的頂頂棚及側(cè)墻裝裝修材料應有有防水性能。地地下室及半地地下室結(jié)構(gòu)自自防水及柔性性材料防水均均應自成封閉閉體系。②材料：根據(jù)不同防防水部位對防防水材料的要要求不同，選選取合適的防防水材料。如如屋面選取涂涂膜類防水材材料既有利于于施工又因其其粘接性能好好而易于保證證施工質(zhì)量。地地下室頂板一一般有種植要要求，選取耐耐根系的卷材材類防水材料料可能更合適適。衛(wèi)生間側(cè)側(cè)墻由于面層層裝修一般貼貼磚，選取聚聚合物水泥基基材料可能既既能防水又能能保證粘貼強強度。③施工要求：屋面、地地下室底板及及頂板、衛(wèi)生生間地面、水水池地面結(jié)構(gòu)構(gòu)板施工時均均要求原漿壓壓光，防水施施工前做488小時閉水水試驗。管洞洞要求分兩次次封堵并試水水。門窗要求求分兩次塞縫縫。④監(jiān)管：材料用量應應雙控，并應應采取工序驗驗收、聯(lián)合檢檢查、旁站監(jiān)監(jiān)理等措施多多管齊下。（2）防沉降專項策劃劃①部位：天然基礎(chǔ)、樁樁基礎(chǔ)、首層層地坪、基坑坑或管線回填填、室外道路路、室外園建建結(jié)構(gòu)（包括括臺階踏步等等）。②措施：嚴格控制天天然基礎(chǔ)持力力層地耐力是是否滿足設(shè)計計，嚴格控制制樁基礎(chǔ)貫入入度及入巖深深度是否滿足足收錘標準；；嚴格控制首首層地坪、基基坑及管線、室室外道路及園園建結(jié)構(gòu)按要要求分層回填填，并復核持持力層地耐力力是否滿足設(shè)設(shè)計，必要是是采取換填石石粉或砂甚至至加設(shè)鋼筋砼砼構(gòu)造層。③監(jiān)管：采取工序驗驗收、聯(lián)合檢檢查、旁站監(jiān)監(jiān)理等措施多多管齊下。（3）防開裂專項策劃劃①部位：墻體、室外外園建結(jié)構(gòu)。②措施：對超長或超超高墻體加設(shè)設(shè)構(gòu)造柱，嚴嚴格控制砌筑筑材料出爐時時間，嚴格控控制日砌筑高高度及頂磚歇歇墻時間，保保證過梁的搭搭接長度，砌砌筑時避免形形成通縫等。對對于室外園建建結(jié)構(gòu)，控制制好沉降即是是控制了開裂裂。③監(jiān)管：采取工序驗驗收、聯(lián)合檢檢查、旁站監(jiān)監(jiān)理等措施多多管齊下。3.9售樓工程程質(zhì)量專項策策劃售樓工程存在工期期要求緊、質(zhì)質(zhì)量要求高的的特點，往往往需通過采取取技術(shù)加強措措施，打破傳傳統(tǒng)的施工工工序約束，達達到要求的質(zhì)質(zhì)量標準，保保證預定的售售樓目標順利利實現(xiàn)。一般般措施有：（1）為壓縮墻體砌筑筑時間，墻體體砌筑一次成成活。加強措措施為墻面滿滿掛鋼絲網(wǎng)；；（2）為壓縮墻體抹灰灰時間，墻體體抹灰一次成成活。加強措措施為墻面抹抹灰滿掛海吉吉布；（3）為保證樣板房不不發(fā)生滲漏，要要求將樣板房房上一層管洞洞臨時封堵并并滿做防水層層；（4）如樣板房設(shè)在首首層，首層樓樓板直接做成成結(jié)構(gòu)板；（5）在成本超支處于于可接受的范范圍內(nèi)，室外外關(guān)鍵部位基基層采用石粉粉或砂回填。4、施工過程中的質(zhì)質(zhì)量管控措施施策劃4.1施工過程程中的質(zhì)量管管控措施策劃劃（1）督促施工單位建建立并完善自自身的質(zhì)量管管理體系施工單位自身的質(zhì)質(zhì)量管理體系系是整個項目目質(zhì)量管理體體系的最基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是項項目工程目標標得以實現(xiàn)的的最基本的保保障，在項目目質(zhì)量管理中中具有非常重重要的作用。要要求施工單位位在工程一開開始就嚴格按按照工程規(guī)模模大小配備相相應數(shù)量的合合格的專職質(zhì)質(zhì)檢員（多層層一般每3萬平米配備備1～2名，高層層一般每5萬平米配備備1～2名），質(zhì)質(zhì)檢員必須充充分授權(quán)，質(zhì)質(zhì)量不達標時時可行使質(zhì)量量否決權(quán)。項項目公司可幫幫助樹立施工工單位質(zhì)檢員員的權(quán)威，凡凡施工單位申申請驗收，均均要求由質(zhì)檢檢員提出申請請并簽字認可可，未經(jīng)質(zhì)檢檢員簽字認可可的驗收申請請一律不予驗驗收。要求質(zhì)質(zhì)檢員提出驗驗收申請之前前，嚴格執(zhí)行行施工班組的的自檢、互檢檢、交接檢的的“三檢”制度。同時時要加強考察察質(zhì)檢員的責責任心、工作作態(tài)度和能力力，對多次出出現(xiàn)質(zhì)檢員驗驗收合格、經(jīng)經(jīng)項目公司復復驗不合格的的人員予以警警告，對不稱稱職人員堅決決予以更換。（2）對重要部位或重重要工序的操操作工人實行行考核上崗對于一些對工人操操作技能有較較高要求的重重要部位或重重要工序的施施工，對操作作工人實行考考核上崗。比比如，對于門門窗塞縫，工工人的工藝操操作水平對門門窗塞縫質(zhì)量量的影響至關(guān)關(guān)重要，且塞塞縫不好就可可能發(fā)生滲漏漏，影響嚴重重，因此有必必要對操作工工人實行考核核上崗。（3）旁站監(jiān)理為了加強對隱蔽工工程及重要工工程節(jié)點的質(zhì)質(zhì)量控制，要要求對樁基礎(chǔ)礎(chǔ)施工、混凝凝土澆筑、屋屋面防水、外外墻防水、土土方回填、門門窗塞縫、重重要設(shè)備安裝裝等工程節(jié)點點進行旁站監(jiān)監(jiān)理。旁站監(jiān)監(jiān)理的作用一一方面是對重重要施工工序序或重要部位位的施工質(zhì)量量進行全過程程控制；另一一方面，對于于施工過程不不允許中斷、必必須連續(xù)施工工的作業(yè)起到到一旦發(fā)生突突發(fā)事故能得得到有效協(xié)調(diào)調(diào)解決，從而而避免事態(tài)進進一步擴大。（4）現(xiàn)場巡視每周進行一次現(xiàn)場場巡視，項目目公司全體員員工參加。將將巡視發(fā)現(xiàn)的的安全質(zhì)量問問題、解決措措施、整改責責任人、整改改完成時間記記錄在《每周周地盤巡視工工作記錄表》中中發(fā)給各相關(guān)關(guān)施工單位，要要求限期整改改完成。當出出現(xiàn)嚴重不合合格時，還需需填寫《整改改通知單》給給施工單位，要要求編制專項項整改方案報報甲方和監(jiān)理理單位審核，經(jīng)經(jīng)審核同意后后再進行現(xiàn)場場整改。現(xiàn)場場巡視，一方方面，可以彌彌補日常現(xiàn)場場監(jiān)督的遺漏漏，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及解決現(xiàn)場場存在的問題題；另一方面面，同聯(lián)合驗驗收一樣，反反映出我司狠狠抓質(zhì)量的決決心，從而觸觸動現(xiàn)場質(zhì)量量意識的提高高及責任心的的加強。（5）質(zhì)量管理重心前前移、范圍外外移質(zhì)量管理必須從抓抓住根本，抓抓住質(zhì)量問題題的源頭。對對原材料，嚴嚴格執(zhí)行原材材料進場審批批手續(xù)。對幾幾項對工程質(zhì)質(zhì)量有較大影影響的半成品品，如：欄桿桿、門窗、木木門/木地板等，將將工廠加工過過程納入項目目質(zhì)量管理的的范疇內(nèi)，將將質(zhì)量管理的的范圍覆蓋至至加工廠。定定期/不定期或關(guān)關(guān)鍵節(jié)點加工工時到工廠抽抽查或檢查，確確保加工廠按按我司指定材材料品牌或其其它要求進行行施工，保證證施工質(zhì)量。（6）建立質(zhì)量預警的的長效機制項目公司對各種不不同場合、不不同方式檢查查出的施工單單位質(zhì)量問題題及時整理匯匯總，為各施施工單位建立立本項目質(zhì)量量檔案，根據(jù)據(jù)施工單位質(zhì)質(zhì)量問題多少少、嚴重程度度，啟動相應應層級的質(zhì)量量預警，分別別為主管工程程師級、項目目級、公司級級，由層級相相應的相關(guān)人人員出面協(xié)調(diào)調(diào)解決。主管管工程師級質(zhì)質(zhì)量問題為一一般質(zhì)量問題題或質(zhì)量管理理體系問題，由由項目公司主主管工程師協(xié)協(xié)調(diào)施工單位位項目生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理或相關(guān)工工程主管解決決；項目級質(zhì)質(zhì)量問題為較較嚴重質(zhì)量問問題或質(zhì)量管管理體系問題題，由項目公公司負責人協(xié)協(xié)調(diào)施工單位位公司領(lǐng)導或或項目經(jīng)理解解決；公司級級質(zhì)量問題為為嚴重質(zhì)量問問題或質(zhì)量管管理體系問題題，由公司主主管領(lǐng)導協(xié)調(diào)調(diào)施工單位領(lǐng)領(lǐng)導或其上級級單位解決。（7）公司月度綜合檢檢查和評比制制度為進一步加強項目目公司工程安安全質(zhì)量管理理，項目公司司應編制《工工程項目月度度綜合檢查及及評比制度》，每每月組織一次次對在建項目目各總包單位的工工程安全、質(zhì)質(zhì)量、進度綜綜合檢查和評評比活動。月月度綜合檢查查和評比活動動的領(lǐng)導機構(gòu)構(gòu)為項目公司司質(zhì)量安全委委員會，日常常管理機構(gòu)為為工程管理部部，執(zhí)行機構(gòu)構(gòu)為工程項目目月度綜合檢檢查小組。工工程項目月度度綜合檢查小小組的成員包包括：公司質(zhì)質(zhì)量安全委員員會有關(guān)領(lǐng)導導、工程管理理部各專業(yè)人人員、所有在在建項目的主主管生產(chǎn)副經(jīng)經(jīng)理或項目總總監(jiān)或技術(shù)負負責人。按照照行為檢查為為主、實體檢檢查為輔的原原則，對總包包、監(jiān)理部的的安全質(zhì)量管管理活動進行行監(jiān)控，重點點檢查安全質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控體系系的執(zhí)行情況況和系統(tǒng)性偏偏差與缺陷?？煽赏ㄟ^項目公公司月度綜合合檢查，規(guī)范范項目公司及及施工單位的的日常質(zhì)量管管理，提高項項目公司的質(zhì)質(zhì)量管理水平平。（8）設(shè)立工程質(zhì)量效效果專項獎罰罰制度為了促進項目公司司在建各項目目的工程質(zhì)量量，項目公司司應制定《工工程獎罰管理理辦法》。根根據(jù)實際需要要，所有主分分包工程和物物資采購合約約均可設(shè)置工工程獎金\罰金，但原原則上主要是是針對總包工工程、精裝修修工程和園建建工程設(shè)立工工程獎金\罰金。其中中：總包工程程可設(shè)工程進進度、質(zhì)量獎獎，精裝修工工程和園建工工程可設(shè)工程程進度及質(zhì)量量效果獎。4.2施工過程質(zhì)質(zhì)量管控案例例案例:某項目公司交房過過程出現(xiàn)的三三大問題：（1）購房合同未約定定小區(qū)內(nèi)部道道路采用柏油油或砼路面，實實際是按照砼砼路面進行施施工的，但收收房時業(yè)主卻卻提出要求采采用柏油路面面，項目向業(yè)業(yè)主進行調(diào)查查問卷，說明明在砼的基礎(chǔ)礎(chǔ)上鋪柏油將將出現(xiàn)的后果果及問題，在在征得70%業(yè)主同意后后，進行變更更。（2）室內(nèi)主、次衛(wèi)生生間采用了二二個座便器，合合同未約定，但但宣傳圖冊上上有示意。業(yè)業(yè)主稱強行改改變了當?shù)厝说纳罨盍晳T，要求求將次衛(wèi)座便便改為蹲便。因因整改難度大大、周期較長長，擬不進行行變更。（3）入戶門合同約定定為“甲級防火防防盜安全門”，實際為乙乙級防火丁級級防盜門,業(yè)主要求更更換。項目現(xiàn)現(xiàn)正在聯(lián)系生生產(chǎn)廠家進行行返工整改。由此可以看出，施施工過程的質(zhì)質(zhì)量控制不單單指產(chǎn)品質(zhì)量量，還要考慮慮到前期規(guī)劃劃、施工圖紙紙、產(chǎn)品質(zhì)量量、售房合同同的一致性，以以便在后期交交房過程中引引起不必要的的糾紛。五、安全文明施工工管理策劃1、安全文明施工管管理策劃概念念安全與文明形象管管理策劃是指指建設(shè)工程開開工階段，對對安全與文明明形象管理過過程提出預定定目標、檢核核標準與管控控措施，保證證工程建設(shè)范范圍內(nèi)人、機機、物等相關(guān)關(guān)主客體有序序、健康、規(guī)規(guī)范地持續(xù)運運行。但是，安安全文明的具具體實施建立立在成本投入入到位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，同時又又對進度、質(zhì)質(zhì)量有著相輔輔相成的影響響。2、安全文明施工管管理策劃作用用旨在規(guī)范施工現(xiàn)場場的安全作業(yè)業(yè)環(huán)境和內(nèi)外外形象，本著著“安全第一、預預防為主”的方針，以以規(guī)范的要求求和統(tǒng)一的模模式保障***地產(chǎn)開發(fā)樓樓盤施工現(xiàn)場場的安全目標標和文明形象象，加強對承承建商、監(jiān)理理單位考核管管理的同時提提升**地產(chǎn)品牌牌形象。3、安全施工管理策策劃內(nèi)容3.1現(xiàn)場安全全的日常管理理方面（1）臨時用電（2）施工機具（3）現(xiàn)場防火防爆（4）基坑（5）模板/高支模、拆拆模及支撐體體系（6）腳手架（7）垂直運輸設(shè)備（如如塔吊、井架架和電梯等）（8）高空作業(yè)與三寶寶四口（9）資料3.2建設(shè)單位位的安全責任任“四個應當”（1）應當向施工單位位提供施工現(xiàn)現(xiàn)場及毗鄰區(qū)區(qū)域內(nèi)供水、排排水、供電、供供氣、供熱、通通信、廣播電電視等地下管管線資料，氣氣象和水文觀觀測資料，相相鄰建筑物和和構(gòu)筑物、地地下工程的有有關(guān)資料，并并保證資料的的真實、準確確、完整；（2）建設(shè)單位在編制制工程概算時時，應當確定定建設(shè)工程安安全作業(yè)環(huán)境境及安全施工工措施所需費費用；（3）建設(shè)單位在申請請領(lǐng)取施工許許可證時，應應當提供建設(shè)設(shè)工程有關(guān)安安全施工措施施的資料；（4）建設(shè)單位應將拆拆除工程發(fā)包包給具有相應應資質(zhì)等級的的施工單位?！叭齻€不得”（1）建設(shè)單位不得對對勘察、設(shè)計計、施工、工工程監(jiān)理等單單位提出不符符合建設(shè)工程程安全生產(chǎn)法法律、法規(guī)和和強制性標準準規(guī)定的要求求；（2）不得壓縮合同約約定的工期；；（3）建設(shè)單位不得明明示或者暗示示施工單位購購買、租賃、使使用不符合安安全施工要求求的安全防護護用具、機械械設(shè)備、施工工機具及配件件、消防設(shè)施施和器材。3.3安全策劃劃內(nèi)容當前地產(chǎn)開發(fā)的競競爭日漸激烈烈，競爭不僅僅表現(xiàn)在資金金和技術(shù)方面面，企業(yè)綜合合管理水平的的高低將是開開發(fā)和占有市市場最重要的的條件。而企企業(yè)開發(fā)項目目安全穩(wěn)健的的發(fā)展則是反反映開發(fā)商綜綜合管理水平平和品牌的重重要指標。從從開發(fā)商的角角度，應對所所開發(fā)項目進進行如下安全全策劃：建立安全管理三級級組織體系即公司安全生產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)導小組作為為項目公司安安全制度與實實施標準的審審批、督察、協(xié)協(xié)調(diào)保障機構(gòu)構(gòu)，并負責開開發(fā)項目應急急事故的指揮揮決策；工程程管理部作為為項目安全與與文明實施的的專職管理部部門，代表公公司組織定期期檢查交流與與系統(tǒng)提升；；工程項目綜綜合檢查小組組作為項目安安全與文明的的日常管理機機構(gòu)，直接對對項目安全文文明管理效果果負責。多工序交叉搶工的的安全策劃出于把握市場先機機與資金回收收的需要，我我司開發(fā)項目目歷來工期十十分緊張，這這種情況下勢勢必存在密集集的多工序交交叉作業(yè)，搶搶工狀態(tài)往往往潛在安全隱隱患多，作業(yè)業(yè)人員安全防防范意識淡薄薄，因此需要要有針對性地地策劃防范措措施。例如，為為縮短總工期期，室外管線線工程一般在在主體外架沒沒有拆除完畢畢之前就進場場穿插施工，這這時外墻裝修修、架體移拆拆與室外管線線開挖敷設(shè)立立體交叉，雖雖然局部設(shè)置置了挑架防護護篷，但外架架拆除、高空空墜物對地面面施工人員依依然存在安全全風險，出戶戶管道或臨近近外架且管線線過密的溝槽槽開挖也極易易對外腳手架架造成失穩(wěn)風風險。售樓工程安全策劃劃（1）現(xiàn)場具備對外開開放條件時，凡凡是客戶可涉涉足的范圍一一般不應與施施工作業(yè)立體體交叉，否則則應有對應的的安全防范措措施。比如，施施工塔吊不應應朝向售樓景景觀區(qū)域擺臂臂，如遇主體體腳手架搭設(shè)設(shè)或拆架時，應應有專職安全全人員巡視警警戒并設(shè)置安安全隔離帶；；（2）樣板房上一層應應設(shè)置安全防防護蓬并遮擋擋上部施工泥泥水與墜物，對對客戶造成傷傷害或污染樣樣板房外墻立立面效果；（3）嚴格控制施工大大門，售樓開開放區(qū)域必須須實現(xiàn)全封閉閉，保證看樓樓客戶不得隨隨意進出施工工場地，避免免產(chǎn)生墜物打打擊、跌落、物物品丟失、亂亂拍照等不必必要的問題；；（4）售樓開放所涉及及的樣板房、售售樓處、園林林綠化景觀、停停車場等區(qū)域域，應在開放放前進行安全全專項檢查。例例如水景有無無兒童跌落的的安全隱患，陽陽臺或樓梯間間欄桿安全距距離是否滿足足技術(shù)要求等等。季節(jié)性安全施工策策劃（1）夏季高溫作業(yè)安安全措施：夏夏季氣候炎熱熱，高溫時間間持續(xù)較長，督督促承建商制制定防暑降溫溫措施；（2）雨期施工安全措措施：雨季施施工期間應提提前策劃并督督促承建商制制定防止觸電電、防雷擊、防防邊坡坍塌、防防外架失穩(wěn)、防防臺風、防暴暴雨洪水等安安全措施；在在北方嚴寒地地區(qū)，還應考考慮冬季防火火、防滑、防防煤氣中毒等等；（3）節(jié)假日安全防范范措施：節(jié)假假日期間管理理人員部分調(diào)調(diào)休，工人沒沒有集中心思思進行作業(yè)，這這種情況下極極其出現(xiàn)火災災、丟盜、坍坍塌、斗毆等等安全事故。作作為開發(fā)商，應應系統(tǒng)地對監(jiān)監(jiān)理、施工單單位進行總體體部署。地下不明物保護策策劃在項目設(shè)計前，應應對項目紅線線內(nèi)、周邊范范圍進行詳細細的勘察和調(diào)調(diào)查。（1）地下管道：地下下掩埋給排水水管道、電纜纜、通信光纖纖、文物、供供水溝渠、燃燃氣管道、軍軍用設(shè)施等勘勘探并協(xié)調(diào)解解決，提前采采取措施避免免對小區(qū)方案案設(shè)計、報建建以及后續(xù)施施工的耽擱影影響；（2）周邊已有建筑物物：如開發(fā)項項目用地紅線線按照規(guī)劃規(guī)規(guī)定的建筑后后退寬度有限限，或者周邊邊存在已有的的特殊建筑，此此時小區(qū)內(nèi)樓樓棟規(guī)劃布局局就應做一定定的考慮，否否則應在樁基基、主體基礎(chǔ)礎(chǔ)土方開挖等等施工時必須須及時對周邊邊建筑物進行行沉降觀測、知知會溝通并委委托專業(yè)公司司編制專項方方案。重要部位、關(guān)鍵施施工的安全技技術(shù)把關(guān)工程項目施工組織織設(shè)計或施工工方案中必須須有針對性的的安全技術(shù)措措施，特殊和和危險性較大大的工程必須須單獨編制安安全施工方案案或安全技術(shù)術(shù)措施，并且且有設(shè)計依據(jù)據(jù)、有計算、有有詳圖。安全管理資源保障障計劃施工項目的安全生生產(chǎn)必須有充充足的資源做做保障，安全全資源投入包包括人力資源源、物資資源源和資金的投投入。（1）安全人力資源投投入包括專職職安全管理人人員的設(shè)置和和高素質(zhì)技術(shù)術(shù)人員、操作作工人的配置置，以及安全全教育投入；；（2）安全物資資源投投入包括進入入現(xiàn)場材料的的把關(guān)和料具具的現(xiàn)場管理理以及設(shè)備的的采購投入；；（3）安全資金投入應應遵循“誰受益誰整整改、誰危害害誰負擔、誰誰需要誰投資資”的原則，一一般按照項目目總投資的00.8～2.5%作為為安全專項費費用，公司應應在招標時