房地產(chǎn)金融

（第3版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材幾點(diǎn)要求1、不遲到、不早退；2、保持課堂安靜、不隨意走動；3、積極參與課堂討論，認(rèn)真完成課后作業(yè)！

第四章個(gè)人住房貸款

內(nèi)容提要

本章主要介紹個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)和種類，貸款的申請、審查和審批，貸款申請的條件、審查指標(biāo)和貸款的類型、還款方式，抵押權(quán)的變更和登記，貸款檢查的內(nèi)容、方式和程序，以及貸款檔案的建立與管理。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第四章個(gè)人住房貸款

重點(diǎn)難點(diǎn)房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材重點(diǎn)：

1、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)

2、個(gè)人住房貸款的種類

3、個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批

4、個(gè)人住房貸款的發(fā)放

5、個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還難點(diǎn)：

1、個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批

2、個(gè)人住房貸款的還款方式

第一節(jié)概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)（一）概念

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物（質(zhì)物）或由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式（目前有五種形式）

1、以所購住房作抵押

抵押是個(gè)人住房貸款主要的也是最有效的擔(dān)保形式。貸款人持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí)，貸款人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。住房貸款抵押包括現(xiàn)房抵押和期房抵押。期房抵押，是指購房人在按規(guī)定支付首期房價(jià)款后，由銀行或公積金管理中心代其支付其余的購房款，購房人將所購期房抵押給銀行或管理中心作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

2、抵押加連帶責(zé)任保證

即借款人或第三人提供住房作為抵押，同時(shí)在抵押登記完成前提供第三人連帶責(zé)任保證。主要有兩種形式：（1）以期房作抵押須由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。

（2）住房置業(yè)擔(dān)保。在借款人不能按規(guī)定提供貸款擔(dān)保時(shí)，住房置業(yè)擔(dān)保公司出面為借款人申請住房貸款，與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。申請擔(dān)保的借款人要向擔(dān)保公司提供本人或第三人的合法房屋進(jìn)行反擔(dān)保，房屋抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，抵押人還需辦理抵押房屋保險(xiǎn)。

3、抵押加購買住房貸款保險(xiǎn)

即借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)，由借款人購買住房貸款保險(xiǎn)。中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)，目前各地的房屋保險(xiǎn)年費(fèi)率不低于0.8‰，由借款人一次性支付。4、質(zhì)押擔(dān)保

即借款人或第三人用銀行存單、債券等權(quán)利憑證作為借款人貸款的質(zhì)物交貸款人保管，當(dāng)借款人不能如期還款時(shí)，貸款人依法處理質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費(fèi)用。

5、連帶責(zé)任保證

即保證單位為借款人全程提供連帶責(zé)任保證，借款人不能如期還款時(shí)，由保證單位代借款人償還剩余的貸款本息、罰息及費(fèi)用。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述（二）特點(diǎn)個(gè)人住房貸款與銀行其他信貸品種不同，具有以下特點(diǎn)：

1.個(gè)人住房貸款是銀行主要的消費(fèi)信貸品種

2.個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保

3.個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

4.個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化

5.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

6.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)成本高，但效益較好房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述二、個(gè)人住房貸款的種類

1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

2.自營性個(gè)人住房抵押貸款

3.個(gè)人住房組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成，兩個(gè)貸款品種的貸款主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同）

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第一節(jié)概述三、我國個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀（課外閱讀）

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第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的申請

（一）借款人資格凡具有完全民事行為能力的自然人，在符合下列條件的情況下都可以申請銀行個(gè)人住房貸款：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力。（4）具有購買住房的合同或協(xié)議。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批

（5）按規(guī)定交付了一定比例的首付款。其中購置首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，首付款比例不得低于20%；購置首套自住住房且套型建筑面積90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；購置第二套住房的，首付款比例不得低于40%，且隨著購房套數(shù)的增加，首付款比例要大幅度提高。

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第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批

（6）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。（7）所購住房價(jià)格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估價(jià)值。（8）貸款人規(guī)定的其他條件。確定以上基本條件的目的主要在于保證借款人的身份真實(shí)、合法，并具有較好的可信度和償債能力。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批（二）申請人需提供的材料

（1）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；（2）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；（3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（4）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價(jià)證明；（5）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；（6）貸款人要求提供的其他文件或資料。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批

二、貸款審查貸款人經(jīng)辦人員在收到借款人資料后，對借款人的申請及信用進(jìn)行審查、核實(shí)，主要包括如下內(nèi)容：（1）核驗(yàn)借款申請表。（2）核實(shí)借款人購房行為、購房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合伙騙取銀行貸款。（3）審核借款人收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，以保證借款人具有償還貸款本息的能力。

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第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批（4）對抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，若有必要，請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行審核評估。（5）審查借款人的抵押物是否足額有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，對不具有完全民事行為能力的共有人，須由其法定監(jiān)護(hù)人簽署合法文件。（6）審查保證人的保證資格和保證能力。（7）貸款年限加上借款人年齡一般不超過70歲，申請共同貸款的可以年輕者計(jì)算。（8）借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦行的售房款專用賬戶。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批三、借款人資信評估

（一）借款人的素質(zhì)

1.職業(yè)穩(wěn)定性

2.職業(yè)地位

3.受教育程度

4.年齡

5.行為表現(xiàn)

6.綜合印象房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批（二）購房及還款能力

1.房價(jià)收入比

2.還貸收入比

3.貸款保護(hù)能力（1）抵、質(zhì)押率（2）第三方保證（3）組合擔(dān)保（4）抵押物變現(xiàn)能力（5）借款人購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況（6）附加房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批四、貸款審批

銀行對借款人信用和抵押物進(jìn)行審查后，對符合條件的借款人，經(jīng)辦人員寫出調(diào)查及審查意見，提出對該借款人的貸款金額、貸款年限和相應(yīng)的貸款利率以及對貸款擔(dān)保有效性、合法性的確認(rèn)意見，按照規(guī)定的貸款審批程序上報(bào)審批。對不符合條件的借款人，要退回有關(guān)資料。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同（1）信貸人員通知借款人正式簽訂個(gè)人住房借款合同。（2）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)抵（質(zhì)）押登記手續(xù)。（3）按合同約定向借款人代收、代繳印花稅。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放（4）借款人應(yīng)將《房屋買賣合同》正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本等交貸款人收押保管，屬期房抵押的，待房屋竣工驗(yàn)收后，借款人須及時(shí)辦理《房屋所有權(quán)證》，并辦理正式抵押登記。（5）銀行一般要求借款人辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，可由銀行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，可采用一次性或分次投保兩種方式，具體由投保人選擇，貸款未清償之前不得中斷保險(xiǎn)。（6）開發(fā)商同意存入保證金存款的，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放二、貸款額度、期限和利率

個(gè)人住房抵押貸款的額度、期限和利率要根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定和貸款銀行的資金來源及成本、借款人的還款能力等因素確定。

1.貸款額度：動態(tài)調(diào)整，取決于政府的調(diào)控政策房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放

2.貸款期限：貸款期限最長為30年。目前，以10～15年的貸款期限居多。

3.貸款利率：目前，個(gè)人住房貸款利率是在人民銀行公布的同期同檔次貸款利率基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動，上不封頂，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍。貸款購置第二套住房的，貸款利率要在同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放三、貸款還款方式（一）等額本息還款法

等額本息還款法就是在貸款期限內(nèi)，每月以相等的額度平均償還貸款本息。

計(jì)算公式為：M=P·r（1+r）n/（1+r）n-1

其中：P為貸款總額；r為月利率；n為借款期（月）；M為每月償還金額。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材0123n-1nPAAAAA該還款方式適合于在未來預(yù)期收入穩(wěn)定的借款人。例1：某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每月償還額為多少?解：已知P＝20（萬元），月利率r＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放（二）等額本金還款法（遞減還款法）

等額本金還款法就是在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。計(jì)算公式為：每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×月利率房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材ak——第k期的月還款額P——貸款本金n——還款期數(shù)k——還款第k期。例2：在上例中的個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年。假設(shè)該居民選擇等額本金償還按揭貸款方式，其他條件不變，那么該居民第1期及第60期的月還款額為多少？

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放（三)累進(jìn)償還法

累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還貸款本金及與實(shí)際貸款額相應(yīng)的貸款利息。計(jì)算公式為：

M1=1/2·〔P·（1+r）n·（d-r）〕/〔（1+d）n-（1+r）n〕Mi=M1（1+d）i-1

其中，M1為第一年月償還額；P為借款總額；r為貸款年利率；n為貸款期限（年）；d為等比年遞增率；i為某一還款年；Mi為第i年月還款額。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放（四）提前還款

按有關(guān)規(guī)定，銀行允許借款人提前償還部分或全部個(gè)人住房貸款，已經(jīng)計(jì)收的利息不再調(diào)整。部分提前歸還的，以后每月還本付息額按剩余本金和剩余還款期數(shù)重新計(jì)算；全部提前歸還本息的，按實(shí)際貸款期限的利率，結(jié)清最后一次還本付息額。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放四、抵押權(quán)登記

（一）住房抵押登記借款人以自有或第三人所有的房地產(chǎn)向銀行抵押獲得購房貸款的，在抵押合同簽訂后一定時(shí)日內(nèi)，必須向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放

1.登記時(shí)限：抵押當(dāng)事人必須在住房抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

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第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放

2.應(yīng)提供的文件（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明。（2）抵押雙方當(dāng)事人共同提交的抵押登記申請書。（3）借款合同和抵押合同。（4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明。（5）房地產(chǎn)抵押物的資產(chǎn)評估書或抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商確定抵押物價(jià)值的書面證明。（6）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。登記機(jī)關(guān)對申請及附屬文件進(jìn)行審核合格后，應(yīng)在受理登記之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放

3.房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更

☆設(shè)立☆變更房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放（二）土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得的土地使用權(quán)抵押的，要到土地管理局產(chǎn)權(quán)登記部門或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。

1.土地使用權(quán)抵押登記申請

2.土地使用權(quán)抵押登記和變更登記房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還一、貸后檢查（一）主要內(nèi)容

（1）借款人依合同約定歸還貸款本息情況。（2）借款人有無騙取銀行信用的行為。（3）借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況。（4）保證人保證資格和保證能力變化情況。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（5）抵（質(zhì)）押物保管及其價(jià)值變化情況。（6）項(xiàng)目工程進(jìn)度、抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況。（7）有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處。（8）貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化情況及趨勢。（9）其他關(guān)系貸款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（二）貸款形態(tài)

1.貸款形態(tài)：個(gè)人住房貸款根據(jù)貸款質(zhì)量可分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類貸款，后三類貸款為不良貸款。

2.貸款形態(tài)分類：貸款形態(tài)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次（期）數(shù)、累計(jì)違約次數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（1）正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。（2）關(guān)注貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)在3次（含）以內(nèi)，或借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。（3）次級貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)4～6次；借款人還款能力已不能保證按時(shí)足額償還貸款本息，即使通過要求保證人、保險(xiǎn)人承擔(dān)責(zé)任或處理抵（質(zhì)）押物等方式追索債權(quán)，貸款也可能會發(fā)生一定的損失房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（4）可疑貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)7次（含）以上；借款人還款能力明顯不足，即使通過追索保證人、保險(xiǎn)人責(zé)任，或處理抵（質(zhì)）押物等方式，貸款也肯定要發(fā)生較大損失。（5）損失貸款：借款人已喪失還款能力，在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，貸款本息仍無法收回或只能收回部分貸款本息。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（三）貸款檢查方式與程序

通常，貸款檢查是對正常類貸款進(jìn)行抽查，對違約貸款根據(jù)違約程度進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

1.對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗(yàn)、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因。

2.根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，確定貸款形態(tài)。

房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還

3.對借款人違約行為提出催收貸款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施。

4.登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報(bào)告。

5.每個(gè)季度進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對策。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還根據(jù)不同違約情況分別進(jìn)行處理：（1）依法糾正借款人的違約行為（2）對逾期貸款本息計(jì)收罰息（3）從借款人賬戶中扣收貸款本息（4）停止發(fā)放未發(fā)放的貸款（5）依法追索保證人的連帶責(zé)任（6）依法要求保險(xiǎn)人履行保險(xiǎn)責(zé)任（7）依法處理抵（質(zhì)）押物（8）依法行使債權(quán)人其他權(quán)利（9）核銷損失類貸款房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還二、貸款檔案的建立與管理

（一）借款人相關(guān)資料（1）借款人身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效證件）復(fù)印件。（2）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人及家庭主要成員經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明。（3）符合規(guī)定的購買、建造、修理、裝修住房意向書、合同書等有效文件。（4）購買、建造、修理、裝修住房首付款額和全額發(fā)票或收據(jù)。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（5）有權(quán)部門出具的或貸款人認(rèn)可的住房估價(jià)證明。（6）抵押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押的證明及有權(quán)部門出具的或貸款人認(rèn)可的抵押物的估價(jià)證明。（7）質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的或貸款人認(rèn)可的質(zhì)押物的估價(jià)證明。（8）保證人資信證明及承諾提供擔(dān)保的文件。（9）房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利證明書。（10）借款人資信評估意見書。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（二）借款合同相關(guān)資料（1）貸款調(diào)查、審查、審批報(bào)告（2）個(gè)人住房借款申請審批表（3）借款合同、借據(jù)（4）抵押合同（5）質(zhì)押合同（6）保證合同（7）保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)（8）個(gè)人住房貸款憑證（放款通知書、信貸部門存聯(lián)）（9）委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還（三）貸后管理相關(guān)資料（1）貸后檢查記錄和檢查報(bào)告（2）收款通知書（3）逾期貸款催收通知書、回執(zhí)（4）貸款制裁通知書（5）法律訴訟、仲裁、判決、強(qiáng)制執(zhí)行等形成的文件（6）依法處理抵押物、質(zhì)押物等形成的文件（7）核銷貸款形成的文件（8）其他有關(guān)文件材料房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個(gè)人住房貸款后管理與貸款償還三、清戶撤押借款人償清全部貸款本息后，銀行通知借款人（若屬第三者提供擔(dān)保的亦同時(shí)通知保證人），持其有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由貸款行收押的有關(guān)法律憑證及文件，同時(shí)退還貸款人所出具的收條。采取抵押（質(zhì)押）擔(dān)保的，信貸員應(yīng)協(xié)助辦理抵押（質(zhì)押）登記注銷手續(xù)。手續(xù)完成后，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)即告結(jié)束。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材補(bǔ)充：個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范（一）個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、信用風(fēng)