博加機構事業(yè)五部謹呈協(xié)信集團協(xié)信天地年度推廣策略&第一階段執(zhí)行方案目錄協(xié)信天地年度推廣策略協(xié)信天地分階段推廣計劃機會、可行性、意義產(chǎn)品與競品樹中心、建標桿協(xié)信天地年度推廣策略中心的機會以南京路人民廣場為界對上海進行南北劃分，明顯看出北上海規(guī)劃的功能區(qū)遠多于南部。參考圖摘自百度百科

徐匯、長寧等行政區(qū)，城市副中心明確，中心區(qū)域外再建中心可能性不大。北上海各行政區(qū)商圈規(guī)劃多，核心副中心位置不清晰。北上海擁有多個商圈，但均不能代表市北核心商圈。

在這種情況下，我們便有了后發(fā)優(yōu)勢。通過觀察先動者的行動及效果來減少自身面臨的不確定性，從而塑造真正的北上海中心。中心可行性3.13平方公里市北高新技術服務業(yè)園區(qū)已完成近50萬平方米的樓宇建設——寫字樓聚集地塊所在市北高新技術服務業(yè)園區(qū)所在片區(qū)平均人口密度約為24258人/平方公里園區(qū)5公里服務半徑內(nèi)，常駐人口超過30萬——大量人口吞吐量園區(qū)已經(jīng)集聚了2500家企業(yè)，實地經(jīng)營企業(yè)超過300家,已入住知名企業(yè)住友化學分析、科勒（中國）、智聯(lián)易才、環(huán)達電腦、賽科斯信息技術等等——產(chǎn)業(yè)聚集擁有30余條地面交通線路及軌道交通，位于中環(huán)高架及南北高架交界，交通到達性強。市北高新產(chǎn)業(yè)園無論人口吞吐量、寫字樓聚集性、知名企業(yè)數(shù)量及交通環(huán)境均不弱于市北其他中心商圈，相比其板塊內(nèi)唯一缺失的便是吸附人群消費的聚集性商業(yè)。隨著協(xié)信、中鐵、綠地等大型地產(chǎn)開發(fā)商進駐市北產(chǎn)業(yè)園，相繼開發(fā)大型綜合體項目，市北高新產(chǎn)業(yè)園便擁有了成為中心的一切條件。中心的意義之前的提案中已得出了區(qū)域標致是客戶購買、租賃的第一選擇；同時也是區(qū)域內(nèi)的價值標桿.案例1：徐家匯商圈的標致港匯與其同商圈寫字樓對比港匯12.5元/平米·天上實

6元/平米·天案例2：中山公園商圈的標致龍之夢與其同商圈寫字樓對比龍之夢12元/平米·天兆豐廣場5.9元/平米·天以上案例得出，區(qū)域標識的價值遠高于非標桿項目區(qū)域標識項目區(qū)域價值標桿競品分析綠地項目物業(yè)地址：江場路產(chǎn)品形態(tài)：高層寫字樓+獨棟寫字樓+街鋪銷售啟動：2013年第4季度獨棟啟動總棟數(shù)：15棟獨棟、2棟高層寫字樓建筑面積：127776平米樓盤等級：甲級容積率：2.8綠化率：20%佳程廣場物業(yè)地址：上海市閘北區(qū)場中路1558號開發(fā)商：佳程集團產(chǎn)品形態(tài)：大型商場+高層寫字樓+酒店公寓銷售啟動：2014年初總棟數(shù)：不詳建筑面積：不詳樓盤等級：甲級政府項目物業(yè)地址：汶水路產(chǎn)品形態(tài)：寫字樓+商業(yè)（協(xié)信運營）銷售啟動：2014年第一季度總棟數(shù)：9棟建筑面積：165585.7平方米樓盤等級：甲級容積率：2.0綠化率：25%中鐵中環(huán)時代廣場物業(yè)地址：上海市閘北區(qū)江場西路299弄產(chǎn)品形態(tài)：寫字樓+商業(yè)+酒店式公寓銷售啟動：2014年第一季度總棟數(shù)：6棟建筑面積：210000平方米樓盤等級：甲級容積率：4.1綠化率：不詳項目名效果圖業(yè)態(tài)項目類型銷售時間項目營銷階段綠地暫缺辦公

商業(yè)辦公為主，

散售型街鋪

客戶主要以中小型企業(yè)為主2013.Q4啟動獨棟銷售

2014.Q2至2015.Q3進行高層銷售項目營銷時間及分產(chǎn)品線營銷節(jié)奏與協(xié)信天地基本重合，是本項目的最大競品市北項目辦公

商業(yè)商辦綜合體；寫字樓獨立運營；8萬方商業(yè)由協(xié)信運營

客戶主要為國企或大型企業(yè)的區(qū)域總部2014年初啟動銷售協(xié)信天地的兄弟項目，營銷2014年啟動略晚于協(xié)信，現(xiàn)階段借勢共同推廣佳程廣場辦公

商業(yè)商辦綜合體2014年啟動銷售項目營銷時間與協(xié)信天地重合，也自帶大型商業(yè)，但并非位于市北園區(qū)內(nèi)，不享受政策優(yōu)惠，所以為今年本項目第二競品中鐵中環(huán)時代

辦公

商業(yè)

酒店式公寓寫字樓

街鋪

酒店式公寓

客戶類型廣，現(xiàn)階段主要以小型投資客戶為主2011年啟動銷售項目已交房進入尾盤銷售期，屬于協(xié)信天地非重點競品項目賣點外在力量——上海中環(huán)最后一塊國家級CBD一、板塊價值——國家級產(chǎn)業(yè)平臺

二、城市資本推動力——全球資本頭等艙三、上海中環(huán)最后財富高地——城市交通要塞內(nèi)在力量——商業(yè)之上的生態(tài)寫字樓，潛在價值巨大一、產(chǎn)品價值雙向推動力——雙核價值推動力創(chuàng)見前所未有商務價值二、分產(chǎn)品線自身價值——冠名獨棟辦公樓+甲級雙塔寫字樓+精品寫字樓三、接軌國際全球化一流辦公作品品牌力量——19年始終如一，品質(zhì)地產(chǎn)領導品牌外在力量——上海中環(huán)最后一塊國家級CBD一、板塊價值——國家級產(chǎn)業(yè)平臺

中環(huán)最后資本核變動力商業(yè)配套：2公里商業(yè)配置，毗鄰大寧商圈，東與人民廣場CBD相連，西與靜安寺奢華CBD貫通

交通配套：地鐵1號線、7號線、13號線（規(guī)劃）雙軌道交通，中環(huán)高架、南北高架和36條城市公交線路環(huán)伺四周

商務配套：市北高新園區(qū)核心地位，集中優(yōu)勢資源，互惠互利，輻射長三角中環(huán)新中心資本核變力中環(huán)·協(xié)信天地二、城市資本推動力——全球資本頭等艙世界地位：全球金融危機后期，世界眼光都聚焦在中國

國家地位：國家級高新技術園區(qū)

城際地位：長三角發(fā)展之龍頭地位

城市地位：上海再次騰飛最耀眼的事業(yè)核心王國

區(qū)域地位：閘北區(qū)“南高，中繁，北產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略核心地位

產(chǎn)業(yè)平臺：協(xié)信地產(chǎn)上海分公司、住友化學分析、科勒（中國）、智聯(lián)易才、環(huán)達電腦、賽科斯信息技術等行業(yè)龍頭和企業(yè)總部已落戶此區(qū)域。中環(huán)新中心城市新商脈中環(huán)·協(xié)信天地三、上海中環(huán)最后財富高地——城市交通要塞珍貴地脈：上海閘北“南高，中繁，北產(chǎn)業(yè)”中心戰(zhàn)略核心

地塊優(yōu)勢：位于國家級高新技術園區(qū)核心位置，北上海財富智庫

升值趨勢：·高品質(zhì)寫字樓，高科技智能化識別管理系統(tǒng)，搭建國際5A智能化辦公平臺·上海市區(qū)最后一片CBD·國家級高新技術園區(qū)核心·市政優(yōu)惠政策扶持中環(huán)新中心價值新洼地中環(huán)·協(xié)信天地內(nèi)在力量——商業(yè)之上的生態(tài)寫字樓，潛在價值巨大一、產(chǎn)品價值雙向推動力——雙核價值推動力創(chuàng)見前所未有商務價值8萬方旗艦商業(yè)，商業(yè)推動商務價值

逾8萬方城市級購物中心，地面3層，地下2層，集時尚、潮流、休閑、娛樂等多功能為一體，未來隨著多家國際奢侈品旗艦店、以及知名品牌的相繼入駐，將成為強勢吸納高端消費人群的中心財富磁場，領航北上海！區(qū)域繁華中心，聚積人潮、財富潮、資本潮中環(huán)·協(xié)信天地EOD生態(tài)辦公，綠色推動商務價值EOD是“生態(tài)辦公區(qū)”（Ecological

Office

District）的英文簡稱，EOD生態(tài)辦公園區(qū)運用生態(tài)學原理、環(huán)境學原理和建筑學原理，合理設計、科學規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素。在遵循綠色、科技、人文和可持續(xù)發(fā)展的基礎上，諸多創(chuàng)新設計和建筑模式將自然原生態(tài)拉近身邊，更和諧、更自然、更便捷，營造生態(tài)辦公環(huán)境，全面提升工作質(zhì)量和企業(yè)形象。協(xié)信天地以“綠洲?生態(tài)溪谷”為設計理念擁有中心景觀廊道與周邊公共綠地緊密聯(lián)系，形成連續(xù)完整的綠色景觀系統(tǒng)，擁有屋頂綠化及下沉溪谷設置使景觀更具有趣味性及多樣性。以“溪谷”為中心景觀廊道的生態(tài)系統(tǒng)，打造上海非凡的EOD辦公體驗，成為綠色商務生態(tài)地標！國際前沿生態(tài)辦公中心，綠色、自然、低碳中環(huán)·協(xié)信天地二、產(chǎn)品自身價值——冠名獨棟辦公樓+甲級雙塔寫字樓+精品寫字樓44萬㎡區(qū)域首席商辦綜合體中環(huán)·協(xié)信天地「獨棟辦公樓」獨立冠名權總部型企業(yè)形象地標

尊享自主天地帶來的絕對主權、絕對私屬與絕對高貴。

4號樓獨棟標準層層高4.2m標準層面積9523臺客梯

5、6號樓雙拼標準層層高4.2m標準層面積16405臺客梯甲級雙塔寫字樓彰顯頂級資本時代風范百米雙塔地標級甲級寫字樓，玻璃與石材搭配，高端品質(zhì)感油然而生。

標準層層高4.1m標準層面積1999.8210臺電梯8臺客梯2臺貨梯44萬㎡區(qū)域首席商辦綜合體中環(huán)·協(xié)信天地精品寫字樓續(xù)寫高端商務新里程企業(yè)國際商務辦公空間，成就北上海商務辦公新紀元！

17f精品寫字樓標準層層高4.2m標準層面積1485.968臺電梯7臺客梯1臺貨梯44萬㎡區(qū)域首席商辦綜合體中環(huán)·協(xié)信天地三、接軌國際全球化一流辦公作品干掛石材幕墻、Low-E雙層中空玻璃、鋼架外掛石材玻璃+石材超強品質(zhì)感外立面挑高大堂高附加值品牌力量——19年始終如一，品質(zhì)地產(chǎn)領導品牌協(xié)信品牌基因——19年始終如一，城市品質(zhì)運營商商業(yè)出生

19年商業(yè)運營能力，重慶高端商業(yè)NO.1協(xié)信品牌實力——全國地產(chǎn)50強，中國地產(chǎn)百強企業(yè)成長性TOP10

協(xié)信頂級商業(yè)——三大星光系產(chǎn)品，繁華一座城星光天地、星光時代、星光68項目名業(yè)態(tài)項目類型商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)園政策優(yōu)惠交通情況項目描述綠地辦公

商業(yè)辦公為主，

散售型街鋪

客戶主要以中小型企業(yè)為主小型出售性沿街商業(yè)

難以形成規(guī)模

檔次低500-1000平獨棟,

1000、2000平標準層高層寫字樓

有軌較1號線、13號線（規(guī)劃）交接，36條地面交通匯集，南北高架與中環(huán)高架交接點國家級園區(qū)內(nèi)面向中小型企業(yè)客戶。難以容納大型企業(yè)進駐。佳程廣場辦公

商業(yè)商辦綜合體逾10萬方大型商業(yè)（永輝超市、橫店影視娛樂）高層寫字樓無2014年啟動銷售不享受園區(qū)政策優(yōu)惠，針對需求大型商業(yè)配套的寫字樓客戶

協(xié)信天地辦公

商業(yè)大面積獨棟寫字樓（可分割）

協(xié)信運營8萬平大型商業(yè)為配套2000-7000平獨棟,

1000、2000平標準層高層寫字樓

有軌較1號線、13號線（規(guī)劃）交接，36條地面交通匯集，南北高架與中環(huán)高架交接點

區(qū)域內(nèi)增值潛力最大的寫字樓擁有大型完善的商業(yè)配套1700-11000平米多面積段選擇

獨棟寫字樓冠名國家級產(chǎn)業(yè)園政策優(yōu)惠無論地面交通、軌道交通均極為便利屬性定位——中環(huán)·首席商務綜合體完善的商業(yè)配套+多面積段選擇+獨棟冠名+國家級產(chǎn)業(yè)園政策優(yōu)惠+核心區(qū)位交通區(qū)域內(nèi)增值潛力最大的寫字樓大型商業(yè)上蓋，完美配套價值折射中心升值潛力多重面積段選擇，多層級企業(yè)資本發(fā)展平臺核心區(qū)域超稀有企業(yè)冠名寫字樓國家級園區(qū)政策優(yōu)惠，成本優(yōu)勢凸顯城市核心交通，財富高地一瞬即達SLOGAN中環(huán)新中心

聚變?nèi)蛸Y本核能中環(huán)新中心

擎變城市商務格局中環(huán)新中心

重塑全球財富磁場

中環(huán)新中心

全球資本頭等艙

中環(huán)新中心

勢定財富巔峰中環(huán)新中心

領創(chuàng)資本新變革備選園區(qū)外，主要競品為佳程廣場，但佳程廣場無論從交通位置與政策優(yōu)勢上均弱于，協(xié)信天地，所以其并非協(xié)信天地的第一競品園區(qū)內(nèi)，協(xié)信天地無論從區(qū)位、產(chǎn)品形態(tài)、政策優(yōu)惠、工程及營銷節(jié)點各項數(shù)據(jù)

均與綠地項目重合，所以綠地項目將會是我們的第一競品。所以，2013年，主要打擊目標便是綠地項目。協(xié)信天地作為市北產(chǎn)業(yè)園內(nèi)僅有的一個擁有大型整合型商業(yè)的綜合體項目，勢必能成為區(qū)域內(nèi)標識性項目，從而成為區(qū)域內(nèi)的價值標桿綜上所訴：市北園區(qū)有成為中心的機會及可能性，同時協(xié)信天地也擁有成為區(qū)域標致的條件。所以協(xié)信天地的年度核心策略—樹中心，建標桿！中環(huán)協(xié)信天地價值演繹---分階段推廣計劃2013年協(xié)信天地總體均處于蓄客期，我們可以針對首要競品細分我們的推廣階段。綠地營銷啟動前——市北中心概念輸出，項目形象占位階段綠地營銷啟動后——區(qū)域標桿價值輸出，釋放商業(yè)助力寫字樓資產(chǎn)增值201420135678910111212綠地項目獨棟銷售啟動4、5號樓獨棟銷售5號樓獨棟、

3號17層寫字樓銷售營銷節(jié)點做法線上媒體項目形象占位，大企業(yè)客戶文本投遞線上媒體產(chǎn)品價值輸出，線下行業(yè)圈層活動舉行訴求市北中心概念導入，培養(yǎng)資本增值信心區(qū)域中心價值釋放，商業(yè)價值助力寫字樓增值動作戶外戶外畫面更新雜志：每月一期網(wǎng)絡軟文：每周一篇拓客活動雜志畫面及訴求調(diào)整項目道旗形象樓書投資白皮書道旗畫面更新外展場包裝圍擋短信市北中心概念導入，培養(yǎng)資本增值信心客戶文本投遞媒體形象占位項目價值輸出線下圈層活動時間：13年5月13年9月14年2月區(qū)域中心價值釋放，商業(yè)價值助力寫字樓增值形象占位期項目推廣期市北中心概念導入，培養(yǎng)資本增值信心客戶文本投遞媒體形象占位時間：13年5月13年9月14年2月形象占位期項目推廣期2013年首要競品為綠地項目，針對綠地的營銷節(jié)奏，在綠地項目啟動銷售前,進行項目占位，打造市北中心概念階段主題：樹中心階段主訴求：市北中心概念導入，培養(yǎng)資本增值信心媒體投放：市北中心概念營造，吸引投資目光周邊包裝：現(xiàn)場大盤氣氛營造，打造區(qū)域標桿項目氛圍營銷活動：圈層營銷，點對點文本投遞市北中心概念營造，吸引投資目光現(xiàn)場大盤氣氛營造，打造區(qū)域標桿項目氛圍圈層營銷，點對點文本投遞營銷活動：媒體投放：周邊包裝：目的渠道選擇目的方式包裝事項活動&物料南北高架戶外經(jīng)濟類雜志搜房網(wǎng)BANNER網(wǎng)絡軟文圍擋道旗導視牌精神堡壘協(xié)信健康跑樓書投資白皮書心理學講座商會活動市北中心概念營造，吸引投資目光媒體投放

戶外戶外廣告昭示性強，受眾廣。項目形象占位階段，在項目宣傳的同時也是對企業(yè)實力的展示。建議近期（5月20日）形象出街，配合營銷團隊銷售。戶外點選擇建議選擇南北高架南向北新閘路至汶水路段，距離項目最近的交通主干道，能對經(jīng)過項目附近的潛在客戶起到昭示作用，起到形象占位目的。戶外位置：南北高架南向北新閘路至汶水路段戶外位置：中鐵中環(huán)時代樓頂戶外雜志針對寫字樓客戶，紙媒的選擇上雜志會比報紙信息傳達率更高，在形象占位階段建議從六月起每月選擇一家雜志進行投放。雜志選擇建議選擇企業(yè)主關注度高的雜志，經(jīng)濟類雜志或航際雜志等，經(jīng)濟類雜志企業(yè)主關注較多，而航際雜志受眾層次相對較高，潛在客戶的可能性也較大。財經(jīng)雜志：《新財經(jīng)》、《商業(yè)價值》航際雜志：《東方航空》、《上海航空》其他雜志：《環(huán)球企業(yè)家》、《財富品質(zhì)》網(wǎng)絡網(wǎng)絡媒體的時效性與海量性在當下已成為營銷推廣必不可少的一種渠道，網(wǎng)絡媒體建議配合戶外，雜志出街時間，6月起開始投放。網(wǎng)絡建議：選擇搜房、新浪瀏覽量大的主流房產(chǎn)網(wǎng)站，具體BANNER位置參考上圖軟文軟文能讓對項目有興趣的客戶闡述我們項目賣點優(yōu)勢，從而加大客戶意向。在硬廣出街時，配合性的每周一篇投放網(wǎng)絡軟文.，6月起開始投放。協(xié)信天地北中環(huán)首席商務綜合體軟文規(guī)劃：5月17月5月24月5月31月6月7月6月14月時尚與實力巨獻協(xié)信再造中環(huán)中心國家級園區(qū)內(nèi)協(xié)信商業(yè)與商務的探戈協(xié)信天地，企業(yè)運營的效能之道前瞻者解讀協(xié)信天地的未來價值首席商務綜合體價值解讀軟文規(guī)劃1、協(xié)信天地北中環(huán)首席商務綜合體內(nèi)容概要：通過協(xié)信天地地段、產(chǎn)品、規(guī)劃優(yōu)勢，闡述協(xié)信天地未來中心的地位2、時尚與實力巨獻協(xié)信再造中環(huán)中心內(nèi)容概要：通過協(xié)信以往商業(yè)能力與對商業(yè)商務潮流的敏銳感，論證協(xié)信天地的中心能力3、國家級園區(qū)內(nèi)協(xié)信商業(yè)與商務的探戈內(nèi)容概要：以協(xié)信天地獨特的產(chǎn)品規(guī)劃，來闡述協(xié)信天地倡導的工作生活方式4、協(xié)信天地，企業(yè)運營的效能之道內(nèi)容概要：從協(xié)信天地倡導的商業(yè)商務中心工作方式，來闡述帶給企業(yè)的運營效能5、前瞻者解讀協(xié)信天地的未來價值內(nèi)容概要：從協(xié)信天地的生態(tài)、商業(yè)、產(chǎn)品各大價值點，解讀未來升值空間現(xiàn)場大盤氣氛營造，打造區(qū)域標桿項目氛圍周邊包裝圍擋項目核心位置，正對綠地項目案場，所以品質(zhì)感與昭示性均需要能展示協(xié)信天地的實力，吸引客戶目光。街角圓圈處為正對綠地項目的昭示面，需有特殊形式道旗與圍擋保持統(tǒng)一形象，在案場周邊起到昭示及攔截作用壽陽路、江場路、平型關路均建議上路邊道期，展示協(xié)信實力，增加中心的信心外展位于江場三路；這一區(qū)域車流主要集中在江場西路及汶水路；所以建議紅線區(qū)路段設立道旗。精神堡壘項目外展場入口非沿街商鋪，故建議設立精神堡壘，利于客戶指引。外展精神堡壘示意——導視牌在高架下匝道設立導視藍牌，引導客戶進入項目現(xiàn)場或外賣場廣告位基本情況1、廣告形式：鋁板反光膜（藍底白字）2、廣告尺寸：規(guī)格一：高1米*寬2米

規(guī)格二：高1.2米*寬2.4米

規(guī)格三：高0.8米*寬1.6米3、備注：客戶指定路段后，根據(jù)審批要求，決定廣告尺寸。圈層營銷，點對點文本投遞營銷活動健康跑利用市北政府資源，組織園區(qū)內(nèi)企業(yè)參與健康長跑活動主題：協(xié)信健康公益跑時間：5月下旬

地點：市北工業(yè)園區(qū)人員：市北政府人員、協(xié)信員工、市北開發(fā)區(qū)企業(yè)員工等健康慢跑目的：促進業(yè)務員與園區(qū)內(nèi)企業(yè)及政府人員的聯(lián)系內(nèi)容：組織進行慢跑渠道資源：以協(xié)信集團的名義與市北園區(qū)政府合作舉辦+活動公司資源物料配合：協(xié)信礦泉水瓶貼協(xié)信運動會會旗心理學講座針對前期接觸過的企業(yè)領導開展講座活動主題：領導色彩學時間：6月下旬

地點：售樓處/借管委會的地方人員：前期接洽的企業(yè)決策群心理學講座目的：展示對客戶關心，讓企業(yè)決策層與項目銷售獲得再接觸機會內(nèi)容：邀請性格色彩密碼創(chuàng)始人樂嘉到現(xiàn)場講述色彩心理學亮點：如何通過顏色解決決策學問渠道資源：活動公司資源（活動公司博加建議）物料配合：現(xiàn)場布置贊助或參與商會大會，增加客戶接觸機會商會活動時間：視會議時間決定人員：優(yōu)秀銷售人員目的：拓客渠道之一，接觸企業(yè)主，傳遞項目信息參與活動建議：可以進行物料發(fā)放的商會大會商會活動樓書首要營銷道具，直觀體現(xiàn)協(xié)信的品質(zhì)與項目優(yōu)勢，需能代表區(qū)域標桿。投資白皮書項目位于離市區(qū)最近國家級園區(qū)內(nèi)，無論從交通、區(qū)域、政策優(yōu)惠方面，投資潛力都十分巨大，所以投資白皮書客觀的分析上海不動產(chǎn)投資狀況，可以幫助項目優(yōu)勢的凸顯。項目價值輸出線下圈層活動時間：13年5月13年9月14年2月區(qū)域中心價值釋放，商業(yè)價值助力寫字樓增值形象占位期項目推廣期10月，通過半年的中心概念輸出，協(xié)信天地也將進入產(chǎn)品輸出階段；綠地項目將