土地一級開發(fā)流程及要點概述目錄一、土地一級開發(fā)概念二、土地一級開發(fā)依據(jù)三、土地一級開發(fā)范圍及內容四、土地一級開發(fā)成本構成五、土地一級開發(fā)相關政策六、土地一級開發(fā)模式七、土地一級開發(fā)流程 （一）土地一級開發(fā)申請階段 （二）獲得土地一級開發(fā)授權階段 （三）土地一級開發(fā)立項階段 （四）土地一級開發(fā)融資階段 （五）土地一級開發(fā)征地階段 （六）土地一級開發(fā)拆遷階段 （七）土地一級開發(fā)市政咨詢和建設階段 （八）土地一級開發(fā)驗收階段 （九）土地入市交易階段八、土地一級開發(fā)要點

前言土地一級開發(fā)的由來：

1996年，為了解決“國有企業(yè)脫困、土地資產(chǎn)流失”等問題，上海成立了我國第一家土地儲備機構—上海市土地發(fā)展中心，標志著我國土地儲備制度的誕生。隨后，杭州、武漢、青島、南通等地紛紛成立土地儲備機構。雖然各地土地儲備的模式有所不同，但總體上都可分為收購、儲備、供應三個環(huán)節(jié)，其中儲備環(huán)節(jié)包括兩個階段—開發(fā)和儲備。“開發(fā)”即土地一級開發(fā)。土地一級開發(fā)伴隨土地儲備制度而產(chǎn)生。土地一級開發(fā)的發(fā)展歷程：1．萌芽期(1996年至1999年)：尚未明確提出“土地一級開發(fā)”的概念。土地儲備工作主要停留在由開發(fā)商和用地單位自由組合階段。土地一級開發(fā)的相關法律法規(guī)也尚未出臺。按照當時的供地程序，開發(fā)商以協(xié)議出讓或先劃撥后補辦協(xié)議出讓手續(xù)的方式取得現(xiàn)狀土地，土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)均由獲得土地使用權的房地產(chǎn)開發(fā)商來完成。2．發(fā)展期(1999年至2002年)：土地一級開發(fā)走向正規(guī)的發(fā)展過渡階段。土地一級開發(fā)公司主要是通過政府劃撥等形式來確定取得土地，雖然針對性和專業(yè)性比較強，但由于缺少市場競爭，使得土地一級開發(fā)工作未能達到理想的效果。這種情況的典型案例是中關村科技園區(qū)的土地一級開發(fā)。3．規(guī)范期(2002年至今)：

為規(guī)范土地一級開發(fā)，滿足經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地需求，各地陸續(xù)出臺了一些地方文件，對土地一級開發(fā)的組織實施、合同監(jiān)管、項目驗收、資金管理等方面進行了規(guī)定。比較有代表性的是北京市2002年出臺的《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》，規(guī)定土地儲備機構和政府以招標方式選擇土地一級開發(fā)公司，并委托其實施土地一級開發(fā)，在將土地開發(fā)為熟地之后以公開方式向社會供應。北京市出臺的一些土地一級開發(fā)文件推動了全國的土地一級開發(fā)。

一、土地一級開發(fā)概念：

1.1對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行市政及配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。注：三通一平"（通水、通電、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、"七通一平"（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）

1.2土地一級開發(fā)概念延伸：

按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體;獲得土地項目一級開發(fā)權的開發(fā)主體根據(jù)“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，并為二級開發(fā)商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。

二、土地一級開發(fā)依據(jù)：

（1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃

（2）城市總體規(guī)劃（控規(guī)）及政府產(chǎn)業(yè)政策

（3）土地利用總體規(guī)劃

（4）土地儲備開發(fā)計劃

（5）《土地管理法》（6）《房地產(chǎn)管理法》

名詞解釋：控制性詳細規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質和使用強度的

控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。土地利用總體規(guī)劃：土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內，根據(jù)當?shù)刈匀缓蜕鐣?jīng)濟條件以及國民經(jīng)濟

發(fā)展的要求，對各類用地進行統(tǒng)籌安排和合理布局。土地利用總體規(guī)劃是土地利用

體系中的重要組成部分，它是土地利用管理的“龍頭”。土地利用總體規(guī)劃是國家

各級人民政府組織編制的；土地利用職權總體規(guī)劃的核心是確定和調整土地利用結

構和用地布局；它的作用是宏觀調控和均衡各業(yè)用地。城市總體規(guī)劃：城市總體規(guī)劃是城市在一定時期內發(fā)展的計劃和各項建設的總部署。是城市規(guī)劃編制工作

的第一階段，也是城市建設和管理的依據(jù)。城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷

史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社

會發(fā)展目標，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局等一定期限內的綜合部署和具體安排。政府產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)政策是政府為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目標而對產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進行干預的各種

政策的總和。干預包括規(guī)劃、引導、促進、調整、保護、扶持、限制等方面的含義。

產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)結構政策、產(chǎn)業(yè)技術政策和產(chǎn)業(yè)布局政策，以及其他

對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重大影響的政策和法規(guī)。各類產(chǎn)業(yè)政策之間相互聯(lián)系、相互交叉，形成一

個有機的政策體系。

三、土地一級開發(fā)范圍及內容：一級開發(fā)的范圍：1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉讓土地使用權的；3、企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉讓劃撥土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權進行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；4、協(xié)議出讓土地首次轉讓土地使用權的；5、政府規(guī)定的其他土地使用權交易；6、委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。

三、土地一級開發(fā)范圍及內容：土地一級開發(fā)一般包括以下基本內容：

1、

征地、拆遷、安置補償

2、場地平整3、市政基礎設施建設

4、社會公共服務設施建設

四、土地一級開發(fā)成本構成：（4-1）項目前期費用（4-2）征地、拆遷費用（4-3）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用（4-4）區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用（4-5）區(qū)域內公共配套設施建設費用（4-6）工程建設其他費用（4-7）管理費（4-8）財務費用（4-9）銷售費用（4-10）應納稅費（4-11）不可預見費

（4-1）項目前期費用１、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費２、委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用３、工程勘察、測繪、定樁費用４、環(huán)境影響評價分析費用５、交通影響評價分析費用６、地震影響評價分析費用７、地價評估費用８、工程設計費及施工圖審查費９、招標代理費１０、工程保險費

4-1-1、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費

◆立項報告、可研報告的編制費◆土地一級開發(fā)實施方案的編制費◆項目前期的各種工程咨詢費

4-1-2、委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用→2001年國家計委《關于放開和下放部分商品和服務價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設計計費標準》，放開了規(guī)劃設計市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內進行調查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設計計費指導意見》，作為城市規(guī)劃設計計費的參考依據(jù)。4-1-3、工程勘察、測繪、定樁費用 2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。4-1-4、環(huán)境影響評價分析費用

2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，規(guī)定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環(huán)境有影響的項目，應當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格［2002］125號）。該通知中規(guī)定了項目前期進行建設項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進行技術評估的費用標準，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。

4-1-5、交通影響評價分析費用

北京市規(guī)劃建設委員會早在2001年就發(fā)布了《關于對部分新建項目進行交通影響評價的通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號。規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照《北京市建設項目交通影響評價準則和要求》編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質。實踐中可以參照委托規(guī)劃設計咨詢的標準及市場行情協(xié)商。

4-1-6、地震影響評價分析費用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴建、改建建設工程，依照《中華人民共和國防震減災法》和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術規(guī)范，確保地震安全性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業(yè)務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規(guī)定，參照當?shù)貥藴蕡?zhí)行。

4-1-7、地價評估費用

1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務收費行為，評估機構要按照‘自愿委托、有償服務’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費?！?997年12月1日北京市物價局發(fā)布了京價(房)字(1997)第398號文件《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》，對房地產(chǎn)中介服務收費的有關規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按標的總額采取差額定率分檔累進制。各地標準不同，一般為地價的萬分之一。

4-1-8、工程設計費及施工圖審查費

工程設計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發(fā)布的《工程勘察設計收費管理規(guī)定》中的有關標準結合實際情況測定。

施工圖審查是目前基本建設程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設部134號令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應的圖紙審查收費標準，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)[2001]761號《關于開展施工圖設計文件審查工作的通知》中第五條“審查收費：在國家正式下達施工圖審查收費標準前，北京市的施工圖審查單位暫按國家發(fā)展計劃委員會計價格(1999)1283號文件中《工程咨詢人員工日費用標準》執(zhí)行。

設計費一般為工程造價的1.5~2.5%左右，圖審費為1.2～1.8‰

4-1-9、招標代理費

招標代理費一般10000萬元以下按萬分之五計，100000萬元以上按萬分之一計；4-1-10、工程保險費

建設部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了《關于推進建設工程質量保險工作的意見》建質[2005]133號

，指出：“建設工程質量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質量缺陷引起的經(jīng)濟責任的方式，它由能夠轉移工程技術風險、落實質量責任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質量保證保險和相關職業(yè)責任保險等。其中，工程質量保證保險主要為工程竣工后一定期限內出現(xiàn)的主體結構問題和滲漏問題等提供風險保障?！薄？梢?，工程建設領域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責任險）、設計責任險、工程質量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但2004年11月中旬進行的北京地鐵4、5、10號線建安險及第三者責任險合同費率卻是5‰左右。2005年深圳地鐵項目中，工程質量險和運營初期的運營險合計也低至投保金額的5‰，可見目前保險業(yè)競爭相當激烈。收費標準可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。

（4-2）征地、拆遷費用1、征地補償費用2、拆遷補償費用3、房屋拆遷評估費、拆遷服務費4、拆除工程費用5、古樹保護及文物古建修護、還建費用6、其它（4-3）市政基礎設施建設費用１、場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設施、臨時道路的鋪設及維護費用２、區(qū)域內永久性道路、橋梁建設費用３、市政管線建設費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)４、市政場站建設費用(包括雨水泵房、燃氣調壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設施等，其建設費用視規(guī)劃情況而定)５、配套公共設施建設費用(區(qū)域內的交通智能化系統(tǒng)、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉運站、消防站、派出所、郵局等)

（4-4）公共環(huán)境景觀建設費用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設費用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。

（4-5）公共配套設施建設費用包括：市政管理用房建設費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設施建設費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設施建設費用。

在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額及預算定額測定。

（4-6）工程建設其他費用１、工程監(jiān)理費２、竣工圖編制費３、建設期區(qū)域管理費用４、項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用５、項目后評價費用６、其他

（4-7）管理費

指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。 2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關于印發(fā)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》的通知京國土市[2005]540號文，其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（4-8）財務費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關財務費用。其測算依企業(yè)（或項目）的資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應視具體情況分別測算（4-9）應納稅費

土地一級開發(fā)涉及的應納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、進口設備關稅等，所得稅。具體納稅額計算方法詳見國家相關稅收政策的規(guī)定。

（4-10）不可預見費包括基本預備費和漲價預備費。視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當計取一定比例。

（4-11）銷售費用

包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等。

目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可以按預計銷售收入的1%計取。

（4-12）一級開發(fā)利潤1、一級開發(fā)利潤為投資額度的8%以上。2、個別地區(qū)有土地增值收益返還的情況。五、土地一級開發(fā)相關政策（經(jīng)營性用地）《關于加強和改進土地開發(fā)整理工作的通知》（國土資發(fā)[2005]29號）《2005年國家投資土地開發(fā)整理項目指南》（國土資發(fā)[2005]79號）《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》【京國土市【2005】540號文】《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002]1100號】《北京市土地一級開發(fā)項目招投標暫行辦法》《中關村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過）《中關村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號】北京市：2010年所有土地一級開發(fā)都不再直接授權開發(fā)商

在北京市國土局2009年12月3日舉行的土地供應發(fā)布會上，市土地儲備中心常務副主任王兵透露，各區(qū)縣存量土地進行一級開發(fā)時將不再通過招標確定開發(fā)主體，而是改為政府主導的市場化運作，即由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施。國土部：各地國土部門及所屬企事業(yè)單位不得直接從事

土地一級開發(fā)國土部明確提出，2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。六、土地一級開發(fā)模式土地一級開發(fā)按投資主體不同，目前主要有以下幾種模式：（1）政府運作模式

政府運作模式是指政府進行土地一級開發(fā)運作，土地一級開發(fā)所發(fā)生的一切費用均由政府承擔，同時土地開發(fā)的全部收益和風險也由政府承擔。（2）企業(yè)開發(fā)模式通過招牌掛的方式委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)是市場化的運作模式，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設手續(xù)并組織實施。（3）政府與企業(yè)合作開發(fā)模式政府與企業(yè)合作開發(fā)模式是指政府和企業(yè)雙方共同出資參與土地開發(fā)的過程。

七、土地一級開發(fā)流程：（一）、土地一級開發(fā)申請階段主要工作內容：

１、征得土地所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)及上級主管部門同意２、控規(guī)編制與批復３、向區(qū)、市國土局申請土地一級開發(fā)４、區(qū)、市國土局將項目列入土地儲備開發(fā)計劃七、土地一級開發(fā)流程：（二）、獲得土地一級開發(fā)授權階段主要工作內容：

１、編制土地一級開發(fā)實施方案（內容見下頁）２、委辦局聯(lián)審會３、土地一級開發(fā)主體確定（招標）４、獲得授權,簽定委托協(xié)議七、土地一級開發(fā)流程：土地一級開發(fā)實施方案：

主要包括待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控制規(guī)劃條件、地上物狀況、征地拆遷與安置補償方案、市政基礎設施方案、開發(fā)成本測算、資金籌措、項目經(jīng)濟分析、開發(fā)計劃、實施方式等。

七、土地一級開發(fā)流程：（三）、土地一級開發(fā)立項階段主要工作內容：

１、土地一級開發(fā)可行性研究報告２、交通影響評價３、環(huán)境影響評價４、用地預審５、土地一級開發(fā)立項申報６、規(guī)劃意見書７、獲取土地一級開發(fā)立項批復七、土地一級開發(fā)流程：（四）、土地一級開發(fā)融資階段主要工作內容：１、融資需求測算２、融資渠道及結構分析３、尋求合作融資機構４、區(qū)、市國土局將項目列入土地儲備開發(fā)計劃（開發(fā)證）５、金融機構融資談判６、融資實施七、土地一級開發(fā)流程：（五）、土地一級開發(fā)征地階段主要工作內容：

１、釘樁、勘測２、土地確權、簽訂征地協(xié)議（拆遷補償款支付）３、獲取征地批復４、征地結案５、取得建設用地批準書七、土地一級開發(fā)流程：（六）、土地一級開發(fā)拆遷階段主要工作內容：

１、拆遷調查２、辦理拆遷許可３、簽訂拆遷補償協(xié)議（拆遷補償款支付）４、實施拆遷５、拆遷結案七、土地一級開發(fā)流程：（七）、土地一級開發(fā)市政前期和建設階段

Ａ：市政咨詢階段主要工作：１、道路、專業(yè)管線方案設計、審查２、市政規(guī)劃綜合審批３、道路規(guī)劃意見書４、建設用地規(guī)劃許可證５、道路建設工程規(guī)劃許可證６、管線設計綜合審批７、管線工程規(guī)劃意見書、許可證七、土地一級開發(fā)流程：（七）、土地一級開發(fā)市政前期和建設階段

Ｂ：市政建設階段主要工作：１、市政工程招標２、施工許可證辦理３、市政工程施工４、市政工程驗收與移交管理七、土地一級開發(fā)流程：（八）、土地一級開發(fā)驗收階段主要工作內容：

１、審核土地一級開發(fā)成本２、組織驗收土地３、納入土地儲備庫七、土地一級開發(fā)流程：（九）、一級開發(fā)土地入市交易階段主要工作內容：

１、土地入市申請２、聯(lián)席會審議（地價會）３、申領規(guī)劃條件４、招牌掛地價審定５、招拍掛方案的報批６、簽訂入市交易協(xié)議，組織入市交易７、中標，成交確認，簽署合同８、土地一級開發(fā)總結以及協(xié)助二級開發(fā)準備等工作

1、不同的土地一級開發(fā)項目，開發(fā)范疇及具體建設內容不同，現(xiàn)況及周邊條件亦不同，因此項目的開發(fā)成本往往不盡相同，甚至會相差很大。從某種意義上說，每一個開發(fā)項目都有其特殊性，都是不可復制的。今天只是闡述了一些土地一級開發(fā)的普遍規(guī)律。在實施具體項目時還要具體問題文件，結合目前市場情況，盡量科學制定土地具體分析，在獲得準確、詳實的基礎資料的前提下，認真分析研究相關政策、一級開發(fā)方案，降低成本，取得最大收益。八、土地一級開發(fā)要點

2、各地區(qū)的招商環(huán)境和政府支持力度大相徑庭，需要審時度勢，做好前期研判和與地方政府的談判工作，重點是在合作意向書或協(xié)議中明確政府的工作職責、項目界面、政策傾向的重點內容。爭取政府全方位并高效地支持規(guī)劃、土地、拆遷、建設、驗收各環(huán)節(jié)，確保工程進度；最大限度爭取地塊內外的政府大市政及配套規(guī)模與質量，盡快形成聚集效應，為土地出讓和二級開發(fā)做好準備。八、土地一級開發(fā)要點

3、地方政府違約的事例時有發(fā)生，如：開發(fā)過程中政府把優(yōu)質土地以各種名義從地塊中挪用或剝離；為取得開發(fā)權為政府貢獻的公共設施，政府雖承諾后期財政補償，而政府在執(zhí)行過程中要么嚴格甚至苛刻審核，要么變更補償方式，要么進入開發(fā)成本，造成糾紛的主要漏洞是大協(xié)議沒有細化到位，責任不明確，規(guī)則不清楚，條款不細致，不科學，協(xié)議擬定簽署應法律化、規(guī)范化、程序化。八、土地一級開發(fā)要點

4、拆遷作為開發(fā)成本重要部分，通?？梢哉嫉娇偝杀镜?0%以上，大協(xié)議簽訂后應馬上聯(lián)合區(qū)政府拆遷辦對地上物普查統(tǒng)計，避免因為政府不作為、放任自流和廉政問題造成建設期地上物如雨后春筍般新生的惡劣現(xiàn)象，后期拆遷補償及還遷量大幅增加，同時需在市政府聯(lián)席辦公會上強調原則、不斷敲響警鐘、嚴格控制?？梢宰岄_發(fā)企業(yè)區(qū)域老總兼任政府副區(qū)（縣）長直管相關工作，同時也能促進與政府間的合作、溝通與交流。八、土地一級開發(fā)要點

5、萬達作為房地產(chǎn)開發(fā)的成功企業(yè)，已經(jīng)成為國內頂級的城市運營商，其他土地開發(fā)商需要借鑒的地方很多，主要有三點：創(chuàng)意、策劃非常新穎獨特，尤其