奧克斯青島商業(yè)項(xiàng)目策劃定位服務(wù)報(bào)告2012.6.20青島世睿企業(yè)管理咨詢有限公司1青島市商業(yè)概況2李滄區(qū)商業(yè)概況3典型商業(yè)狀況與分析4本項(xiàng)定位分析5項(xiàng)目規(guī)劃6主要商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目訪談概要7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估目錄8經(jīng)營(yíng)建議一、青島市商業(yè)概況目錄商圈分析青島北京上海青島位于山東半島南端黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為10654平方千米，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽(yáng)等七區(qū)）為1159平方千米，所轄即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市為9495平方千米。青島是全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，國(guó)家5個(gè)計(jì)劃單列市之一。第六次全國(guó)人口普查全市常住人口為871.51萬(wàn)人，其中市區(qū)人口為371.88萬(wàn)人，是山東省市轄區(qū)人口最多的市。2008年北京奧運(yùn)會(huì)、殘奧會(huì)和2009年十一運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)設(shè)于青島，2014年世界園藝博覽會(huì)將于青島舉辦。城市概況山東省第一大城市東北亞國(guó)際航運(yùn)中心中國(guó)優(yōu)秀旅游城市國(guó)際濱海旅游度假勝地國(guó)家歷史文化名城國(guó)家園林城市中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市中國(guó)十佳商務(wù)城市，獲得“企業(yè)家滿意獎(jiǎng)”全國(guó)兩個(gè)“中國(guó)品牌之都”之一榮獲2005年“公眾最向往的中國(guó)城市”第一名，榮獲2005年“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”2008年第29屆奧運(yùn)會(huì)帆船比賽舉辦城市，是中國(guó)的“帆船之都”青島是中國(guó)重要的外貿(mào)口岸之一和中國(guó)重要的海洋科研基地城市概況全市總面積為10654平方千米，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽(yáng)等七區(qū)）為1159平方千米，所轄即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市為9495平方千米。城市概況青島市商業(yè)概況目錄商圈分析據(jù)《青島市2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，全市常住人口為871.51萬(wàn)人。其中，男性為439.18萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.39%；女性為432.33萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.61%。總?cè)丝谛詣e比(以女性為100，男性對(duì)女性的比例)為101.58；0-14歲的人口為117.17萬(wàn)人，占13.44%；15-64歲的人口為664.95萬(wàn)人，占76.30%；65歲及以上的人口為89.39萬(wàn)人，占10.26%；具有大學(xué)教育程度的為

129.54萬(wàn)人；具有高中(含中專)受教育程度的為150.82萬(wàn)人；具有初中受教育程度的為334.22萬(wàn)人；具有小學(xué)受教育程度的為170.77萬(wàn)人(以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生)；區(qū)域面積人口郵編市南區(qū)30平方公里54.48萬(wàn)266071市北區(qū)29平方公里55.82萬(wàn)266011四方區(qū)35平方公里46.25萬(wàn)266031李滄區(qū)98平方公里51.24萬(wàn)266021嶗山區(qū)389平方公里37.95萬(wàn)266100城陽(yáng)區(qū)553平方公里73.72萬(wàn)266041黃島區(qū)277平方公里52.42萬(wàn)266500膠州市1210平方公里84.31萬(wàn)266300即墨市1727平方公里117.72萬(wàn)266200平度市3166平方公里135.74萬(wàn)266700膠南市1846平方公里86.84萬(wàn)266400萊西市1522平方公里75.02萬(wàn)266600人口概況從上圖可以看出，青島市人口的自然增長(zhǎng)率較低，但人口每年增長(zhǎng)絕對(duì)值卻較大，由此可以看出，青島是一個(gè)移民城市，外來(lái)人口較多。人口概況青島市商業(yè)概況目錄商圈分析青島經(jīng)濟(jì)增速很快，平均增幅高達(dá)17%，人均GDP增速15.3%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿艽?。青島作為山東最重要的港口、工業(yè)城市，其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)在山東省有相當(dāng)重要的地位，發(fā)展?jié)摿薮?。宏觀經(jīng)濟(jì)青島社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增幅20%以上，增長(zhǎng)速度很快。青島居民年人均可支配收入和消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)都較快，平均增幅在10%以上。青島人口收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)意愿及消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展起到積極作用。宏觀經(jīng)濟(jì)青島市商業(yè)概況目錄商圈分析從零售業(yè)商品分類銷售額構(gòu)成來(lái)看，食品類占總銷售額的28%，即2283777元；服裝針織類占總銷售額的27%，即2140788元；家電音像類占28%，即2284408元。以上三類為居民主要消費(fèi)性支出構(gòu)成。零售業(yè)構(gòu)成青島市商業(yè)概況目錄商圈分析物價(jià)指數(shù)青島市商業(yè)概況目錄商圈分析青島是國(guó)內(nèi)外人士旅游目的地城市之一，國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)和旅游收入一直保持良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其中，對(duì)商業(yè)零售消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。旅游經(jīng)濟(jì)青島市商業(yè)概況目錄商圈分析環(huán)灣發(fā)展以環(huán)膠州灣地區(qū)為核心圈層，以即墨、膠州、膠南為內(nèi)圈層，以萊西、平度為外圈層的擁灣發(fā)展格局，規(guī)劃建設(shè)濱海沿線的瑯琊組團(tuán)、鰲山組團(tuán)、田橫組團(tuán)。新增面積約870平方公里，總規(guī)劃面積達(dá)到2870平方公里。2009年7月《青島市城市總體規(guī)劃(2006-2020)》重新面市：確定“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，到2020年近1200萬(wàn)人口、中心城區(qū)達(dá)到500萬(wàn)、到2050年，成為現(xiàn)代化國(guó)際濱海城市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。城市規(guī)劃一橋一隧----海底隧道，工程全長(zhǎng)6170米。其中隧道長(zhǎng)5550米（海域段長(zhǎng)3300米），兩端敞口段長(zhǎng)度各620，總投資31.8億元，已于2011年竣工開(kāi)通，膠州灣海底隧道建成通車之后，穿過(guò)整個(gè)隧道只要5分鐘。----跨海大橋，橫跨青島膠州灣，把青島東、西兩個(gè)主要城區(qū)連接起來(lái)，路線全長(zhǎng)約35.4公里，其中海上段長(zhǎng)度26.75公里，使青島至黃島陸路距離縮短近30公里，青島跨海大橋的總投資99.38億元，已于2011年正式通車。城市規(guī)劃交通地鐵09年11月30日地鐵建設(shè)工程奠基，地鐵工程正式進(jìn)入實(shí)施階段。M2和M3號(hào)線貫穿市內(nèi)核心區(qū)域和李滄區(qū)，青島外延性大大增加，李滄區(qū)與市內(nèi)聯(lián)系更加方便。重慶路快速一期2011年開(kāi)工重慶快速路將于2011年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2015年前完工，南起山東路，北至流亭立交，經(jīng)四方、李滄、城陽(yáng)三區(qū)，全長(zhǎng)約20.4公里，是市區(qū)規(guī)劃“三縱四橫”快速路網(wǎng)的重要“一縱”。城市規(guī)劃世園會(huì)2014年世界園藝博覽會(huì)的舉辦權(quán)花落青島李滄百果山這是繼青島奧帆賽之后青島承辦的又一次國(guó)際活動(dòng)，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大效應(yīng)城市規(guī)劃市北區(qū)2011年市北區(qū)將圍繞“十二五”規(guī)劃的指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)城市全面、和諧、可持續(xù)發(fā)展的部署，積極做好區(qū)域發(fā)展和舊城改造等項(xiàng)目的工作，重點(diǎn)推進(jìn)小港灣改造、中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)等工程項(xiàng)目。為樹立“多彩青島、特色市北”的新形象，使城區(qū)特色更加鮮明，堅(jiān)持在比較中發(fā)現(xiàn)特色，在發(fā)展中培育特色，在創(chuàng)新中打造特色，新開(kāi)工建設(shè)了敬老街、紅酒坊、德國(guó)風(fēng)情街、櫻花小鎮(zhèn)、青島地景大道等5條特色街，市北的特色街區(qū)達(dá)到17條。城市規(guī)劃四方區(qū)兩翼帶動(dòng)，組團(tuán)發(fā)展；園區(qū)支撐，軸線輻射未來(lái)規(guī)劃如圖：1：濱海歡樂(lè)城城市綜合體和環(huán)灣生態(tài)走廊。2：新都心概念：以技術(shù)，文化，商貿(mào)為片區(qū)特色的組團(tuán)發(fā)展到引導(dǎo)，規(guī)劃形成新的園區(qū)建設(shè)。如圖：“三縱兩橫”的五條商務(wù)景觀大道A:四流南路——杭州路B黑龍江路C:大沙路——長(zhǎng)沙路D:瑞昌路西接環(huán)灣大道E:環(huán)灣大道兩

翼軸線城市規(guī)劃四方區(qū)合力打造青島市中央文化區(qū)（CCD)1:東部卓越四方創(chuàng)意公園組團(tuán)：依托雙山、保兒等村莊改造，構(gòu)筑創(chuàng)意SOHO群、國(guó)際BLOCK街區(qū)、企業(yè)研發(fā)公園等七大功能板塊。2:西部歡樂(lè)濱海城組團(tuán)：在膠州灣東海岸2平方公里的填海區(qū)，圍繞“生態(tài)、節(jié)能、減排”三個(gè)主題，堅(jiān)持“靈感、靈氣、靈動(dòng)”三區(qū)聯(lián)動(dòng)，堅(jiān)持“生活岸線、經(jīng)濟(jì)岸線、生態(tài)岸線”三線合一。3:南部建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園組團(tuán)：重點(diǎn)發(fā)展建筑設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、建筑監(jiān)理等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造以建筑設(shè)計(jì)為主的建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。4;北部科大都市科技園組團(tuán)：打造成以科研教育、居住為主，兼有體育、休閑功能的科教區(qū)。中部城市新都心組打造成集便捷交通生態(tài)5:團(tuán):、園林、居住功能、成熟生活、商務(wù)中心五大功能為一體的青島城市新都心。未來(lái)規(guī)劃圖城市規(guī)劃李滄區(qū)“一極”就是全力打造區(qū)域增長(zhǎng)極,以鐵路青島北站為核心，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極?！皟奢S”是聯(lián)系青島城區(qū)南北、承接中心城區(qū)功能的重慶路發(fā)展軸和黑龍江路發(fā)展軸“三區(qū)”是指交通商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和生態(tài)居住區(qū)“四帶”是指“藍(lán)帶”李村河休閑產(chǎn)業(yè)帶、“銀帶”九水路(九水京口振華)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶、“金帶”金水路商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、“綠帶”(百果山老虎山煙墩山)商旅產(chǎn)業(yè)帶。“環(huán)灣發(fā)展，生態(tài)商都”隨著環(huán)灣發(fā)展和青島北站的建設(shè)，李滄區(qū)發(fā)展迎來(lái)了新機(jī)遇，交通商務(wù)區(qū)依托青島北站發(fā)展，在北部發(fā)展旅游綜合服務(wù)區(qū)，中部形成中央商務(wù)區(qū)，在南部形成游客集散中心。城市規(guī)劃李滄區(qū)金水路拓寬改造,東西橫貫李滄區(qū)金水路拓寬改造，將吸納升平路與滄海路兩路段，完工后全長(zhǎng)12公里的新金水路將東起濱海大道，西至膠州灣高速路,將成為市區(qū)北部標(biāo)準(zhǔn)最高的一條景觀大道，也是李滄區(qū)第一條東西貫通的道路，將在分流火車新客站客流中發(fā)揮重大作用金水路變身青島北部香港中路城市規(guī)劃城陽(yáng)區(qū)2010年2月，膠州灣高速公路取消原雙埠收費(fèi)站，標(biāo)志著膠州灣海域段將成為市區(qū)道路，市區(qū)通往城陽(yáng)的南北聯(lián)系更加便捷。10年1月，一直備受關(guān)注的重慶路高架橋規(guī)劃方案正式出爐，實(shí)現(xiàn)與地面交通完全分離的重慶路高架橋通行能力將大幅提升南北城區(qū)聯(lián)系，進(jìn)一步打造本案與青島主城區(qū)之間的20分鐘生活圈。膠州灣高速公路取消原雙埠收費(fèi)站使南北聯(lián)系更加暢通無(wú)阻城市規(guī)劃黃島區(qū)薛家島整體定位為省級(jí)旅游度假區(qū)，整體形成濱海旅游產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)。“一心”“兩帶”“三灣”發(fā)展原則，其中“三灣”：即薛家島灣、唐島灣、前灣。省級(jí)旅游度假景區(qū)+綜合評(píng)價(jià)總指數(shù)五強(qiáng)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)《商務(wù)部關(guān)于國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)2009年投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)情況的通報(bào)》顯示，青島開(kāi)發(fā)區(qū)在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中繼續(xù)保持了投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)總指數(shù)前五強(qiáng)的成績(jī)。薛家島旅游度假區(qū)，山東省十二個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)之一，分為山里景區(qū)、金沙灘景區(qū)、銀沙灘景區(qū)及竹岔島景區(qū)，是集旅游觀光、休閑度假、垂釣娛樂(lè)、體育健身等功能為一體的海濱旅游度假區(qū)。城市規(guī)劃黃島區(qū)小范圍內(nèi)攬多方位灣區(qū)價(jià)值，擁眾多國(guó)家級(jí)旅游資源。金沙灘旅游度假區(qū)：國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，是我國(guó)沙質(zhì)最細(xì)、面積最大、風(fēng)景最美的海水浴場(chǎng)之一，號(hào)稱“亞洲第一灘”。銀沙灘景區(qū)：省級(jí)鳳凰島度假區(qū)西南側(cè)，因沙質(zhì)細(xì)膩均勻，太陽(yáng)下銀光四射，宛若鑲嵌在藍(lán)色絲綢上的銀盤，故名銀沙灘。未來(lái)海上嘉年華、上實(shí)游艇會(huì)項(xiàng)目配建娛樂(lè)設(shè)施（游艇俱樂(lè)部、海上嘉年華娛樂(lè)設(shè)施）。唐島灣海濱公園：相傳唐朝時(shí)候唐太宗親自率領(lǐng)水師東征，曾經(jīng)駐守在這個(gè)島上，所以叫唐島，開(kāi)發(fā)區(qū)政府斥資3億元打造的海上西湖。城市規(guī)劃膠南市《膠南市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》中根據(jù)建設(shè)青島現(xiàn)代化國(guó)際大城市框架確定了膠南市“東接、北擴(kuò)、南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略?？傮w規(guī)劃在此基礎(chǔ)上確定城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略為：產(chǎn)業(yè)北擴(kuò)、生活東延、中心優(yōu)化、文教南展。產(chǎn)業(yè)北擴(kuò)：北部發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。生活東延：結(jié)合靈山組團(tuán)的改造和建設(shè)，在靈山組團(tuán)形成商貿(mào)居住綜合區(qū)。文教南展：在市區(qū)南部規(guī)劃青島大學(xué)園區(qū)，是青島西翼重要的科教和產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，為膠南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和大項(xiàng)目的建設(shè)提供人才資源。中心優(yōu)化：指結(jié)合行政中心的建設(shè)在城區(qū)東部形成行政文化中心，結(jié)合老城區(qū)的改造形成全市的居住中心、商業(yè)金融中心，結(jié)合城中村的改造和工業(yè)用地搬遷，建設(shè)功能完備的居住區(qū)。靈山衛(wèi)居住綜合區(qū)青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)中心優(yōu)化南部大學(xué)園區(qū)城市規(guī)劃即墨市青島市旅游規(guī)劃確定“一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開(kāi)發(fā)格局。一線——指濱海沿線。由海岸帶串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游區(qū)和度假區(qū)，包括環(huán)膠州灣地區(qū)及田橫、鰲山、瑯琊等主要旅游組團(tuán)。兩翼——東翼濱海地區(qū)自青島主城至即墨市丁字灣，嶗山風(fēng)景區(qū)、鰲山、田橫等，以風(fēng)景名勝、山海景觀、溫泉度假、海島風(fēng)光為主題，分為8個(gè)旅游區(qū)。二十區(qū)——全市范圍內(nèi)的20個(gè)溫泉旅游等特色旅游區(qū)。該發(fā)展規(guī)劃的確定，為即墨東部板塊高端地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造契機(jī)，使其成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。城市規(guī)劃青島市商業(yè)概況目錄商圈分析概述1、青島商業(yè)市場(chǎng)概述確立"三主、兩副、13區(qū)"的市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心格局?！叭鳌奔粗猩铰贰⑾愀壑新?、臺(tái)東三個(gè)市級(jí)商業(yè)主中心；“兩副”即李村、香江路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心；“13區(qū)”即團(tuán)島、遼寧路、浮山后、海云庵、小村莊、水清溝、雙山、振華路、麥島、沙子口、城陽(yáng)"北部副中心"、辛安、崇明島路等13個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃總數(shù)為134處。按區(qū)域分，市南區(qū)25處、市北區(qū)31處、四方區(qū)17處、李滄區(qū)22處、嶗山區(qū)10處、城陽(yáng)區(qū)11處、黃島區(qū)18處。根據(jù)青島市各區(qū)的功能特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，依據(jù)青島市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，到2010年，符合標(biāo)準(zhǔn)的市區(qū)商業(yè)街達(dá)到27條。其中，市南區(qū)6條、市北區(qū)5條、四方區(qū)3條、李滄區(qū)3條、嶗山區(qū)3條、城陽(yáng)區(qū)2條、黃島區(qū)5條。到2010年，市區(qū)大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃總數(shù)達(dá)到34處。其中，市南區(qū)2處、市北區(qū)5處、四方區(qū)8處、李滄區(qū)5處、嶗山區(qū)2處、城陽(yáng)區(qū)8處、黃島區(qū)4處。在市區(qū)73個(gè)社區(qū)中，按標(biāo)準(zhǔn)配置的社區(qū)基本達(dá)到擁有商業(yè)服務(wù)設(shè)施不低于15000平方米，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施800-1000平方米。市南、市北、四方、李滄區(qū)80％社區(qū)實(shí)現(xiàn)在步行5分鐘的半徑范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。其他社區(qū)實(shí)現(xiàn)步行8分鐘的半徑范圍內(nèi)，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。商業(yè)布局夜間經(jīng)濟(jì)2、政府繁榮商業(yè)的舉措2.1、啟動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展餐飲休閑、文化娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游4大板塊，在市內(nèi)七區(qū)分別形成一個(gè)夜生活的消費(fèi)中心，以點(diǎn)帶面，營(yíng)造良好的夜間生活環(huán)境，逐步引導(dǎo)和吸引市民走出家門，打造青島“不夜城”。在香港中路及沿海一線、中山路、臺(tái)東、人民路、李村、黃島香江路，形成設(shè)施完善、功能齊全、吸引力強(qiáng)、富有青島濱海城市特色的不夜消費(fèi)區(qū)。

通過(guò)實(shí)施區(qū)域亮化美化、延長(zhǎng)商業(yè)服務(wù)企業(yè)和公共交通的營(yíng)業(yè)時(shí)間、開(kāi)展夜間促銷和文化娛樂(lè)活動(dòng)、加強(qiáng)治安管理等項(xiàng)措施，為經(jīng)營(yíng)企業(yè)和消費(fèi)者打造一個(gè)亮化美化、人氣興旺、豐富多彩、消費(fèi)活躍的夜間經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使我市居民逐步養(yǎng)成夜間消費(fèi)意識(shí)和習(xí)慣，企業(yè)開(kāi)展夜間經(jīng)營(yíng)的積極性和主動(dòng)性得到明顯提高，使夜生活成為拉動(dòng)我市消費(fèi)市場(chǎng)的重要力量。商業(yè)布局特色商業(yè)街2.2、命名特色專業(yè)商業(yè)街目前，青島市已命名的特色商業(yè)街達(dá)18條。這些特色專業(yè)商業(yè)街在發(fā)揮聚集效應(yīng)、引導(dǎo)消費(fèi)、帶動(dòng)周邊商貿(mào)的發(fā)展、刺激旅游業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)與城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合等方面發(fā)揮了重要作用。中山路綜合商業(yè)街（2000年命名）

該街是島城歷史上形成的老商業(yè)街，已有80余年的歷史，全長(zhǎng)1360米，門店總數(shù)達(dá)480戶，有國(guó)貨、第一百盛等大型商廈，是以經(jīng)營(yíng)服裝服飾等國(guó)內(nèi)著名的綜合性商業(yè)街。臺(tái)東三路商業(yè)步行街（2000年命名）

該街所處位置歷史上就是一個(gè)商埠。現(xiàn)已形成一條以經(jīng)營(yíng)服裝、服飾、布料、皮具等為主的商業(yè)街。全長(zhǎng)1000米，經(jīng)營(yíng)門店80余戶，有利群商廈、當(dāng)代商城和千川百貨等大中型商廈。向陽(yáng)路商業(yè)步行街（2000年命名）

該街位于李滄區(qū)李村，全長(zhǎng)200米，南起濱河路，北至京口路，共有門店140余處，有嶗百、北方國(guó)貿(mào)和嶗山第一商場(chǎng)等大中型商廈，已成為我市北部綜合性商業(yè)中心。商業(yè)布局特色商業(yè)街云霄路美食街（2000年命名）

1992年開(kāi)始建設(shè)，1999年市政府將其納入規(guī)劃發(fā)展的小吃街后快速發(fā)展，至今該街全長(zhǎng)960米，餐飲門店60余家，是一條匯集國(guó)內(nèi)各大菜系的美食街。龍山（地下）服飾街（2000年命名）

位于龍山路14號(hào)，全長(zhǎng)1000米，門店總數(shù)達(dá)300余個(gè)，是我市較早以個(gè)體租賃形式為主的服裝類商業(yè)街。中山商城（地下）服飾街（2002年命名）

該商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全長(zhǎng)約700米，共有各類門店240多家，逐步成為我市白領(lǐng)女性時(shí)尚服裝、服飾的集中購(gòu)物地。鎮(zhèn)江北路家具街（2002年命名）

位于鎮(zhèn)江北路，鞍山路至海泊河段，長(zhǎng)約700米，共有各類門店約60個(gè)，逐步發(fā)展成為我市經(jīng)營(yíng)家具較為集中的街區(qū)，有海博家具、富爾瑪、東方家居等大型家具專業(yè)店。商業(yè)布局特色商業(yè)街少山路服裝街（2002年命名）

位于李村少山路，東起古鎮(zhèn)路，西至峰山路，全長(zhǎng)約340米，是李滄區(qū)較繁華的服裝、服飾專業(yè)特色街閩江路餐飲休閑街（2003年命名）

與云霄路美食街相交，長(zhǎng)約1800米，共有各類門店約300家，以餐飲、酒吧、休閑為主要特色。重慶南路汽車貿(mào)易大道（2003年命名）

自人民路起至鄭州路段，全長(zhǎng)約5.7公里。目前，共有各類門店400多處，其中有汽車、配件經(jīng)營(yíng)、維修服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)260余處，正在建設(shè)中的青島市汽車貿(mào)易城一期工程占地15.3公頃，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，設(shè)有14個(gè)四S汽車品牌店。延安二路婚紗攝影街（2004年命名）該街位于市北區(qū)中部。北起登州路、南至延安路，全長(zhǎng)520米，共有各類門店69處。通過(guò)近幾年的不斷發(fā)展，婚紗攝影服務(wù)業(yè)逐步積聚并形成了鮮明的特色。目前該街共有婚紗攝影專業(yè)店18處，是全市婚紗攝影網(wǎng)點(diǎn)最集中的區(qū)域。商業(yè)布局特色商業(yè)街啤酒文化街（2004年命名）該街位于市北區(qū)的登州路。東起延安二路，西至壽光路，街長(zhǎng)約710米，現(xiàn)共有各類門店約50處，其中酒店、啤酒吧、飯店20余處。聞名中外的青島啤酒廠就坐落在該街，并有啤酒博物館和啤酒宮等設(shè)施，啤酒文化特色鮮明，有較高的知名度。

溫州路機(jī)電貿(mào)易街（2004年命名）該街位于四方區(qū)。西起長(zhǎng)途汽車站，東至小村莊立交橋，全長(zhǎng)約600米，共有各類門店150多處，其中經(jīng)營(yíng)各類機(jī)電、機(jī)械產(chǎn)品及有關(guān)配件的100多處。另外，該街還有1處機(jī)電商品市場(chǎng)，已成為我市機(jī)電類商品經(jīng)營(yíng)較為密集的商業(yè)街。

香江路綜合商業(yè)街（2004年命名）該街位于黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中部。東起武夷山路，西至太行山路，全長(zhǎng)800米，共有各類經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)70余處。其中有利群長(zhǎng)江商廈、富時(shí)萊購(gòu)物中心等大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，電業(yè)賓館、郵電賓館等大型餐飲住宿企業(yè)。同時(shí)，該街還有10余家銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，服務(wù)功能較為完善，是黃島區(qū)的一條主要的商業(yè)街。商業(yè)布局青島市商業(yè)概況目錄分布3、青島商圈分析青島市的商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)地理位置的不同、經(jīng)營(yíng)種類的差異、歷史沿革等因素，可以分為中山路商圈、臺(tái)東商圈、東部商圈、李村商圈四大商圈。中山路商圈東部商圈臺(tái)東商圈李滄商圈開(kāi)發(fā)區(qū)商圈城陽(yáng)商圈商圈分析中山路中山路商圈：中山路是青島市繁華的發(fā)源地，作為市級(jí)商業(yè)中心已有百年的歷史，是青島市一張珍貴的名片。中山路商圈，以中山路綜合商業(yè)街為中軸線，向東西兩側(cè)擴(kuò)大展，中山路綜合商業(yè)街是島城的老商業(yè)街，已有近80年的歷史，它南起棧橋，北至大窯溝，全長(zhǎng)1360米，是青島市著名的商業(yè)中心之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中山路商圈商鋪共649戶。經(jīng)營(yíng)服裝類的商鋪共計(jì)245戶，占總數(shù)的38%；其余類型的商鋪數(shù)量分布較為平均，但是經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，市場(chǎng)專業(yè)化程度不高。商圈分析中山路中山路商圈具有以下主要特征：以大型百貨商場(chǎng)為龍頭，例如百盛、發(fā)達(dá)、國(guó)貨、東方等。以服裝類為市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)形態(tài)，占前六位的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分別為服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品、鞋帽、皮包；商鋪零星分布，專業(yè)市場(chǎng)尚未形成，缺乏有序化的市場(chǎng)組織。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格差異較大，在6.6—36元/㎡/天之間，像中山商城，專業(yè)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋為主，租金價(jià)格在16—36元/㎡/天之間，而一般沿街商鋪價(jià)格在6.6—8.2元/㎡/天之間，因此，專業(yè)化市場(chǎng)是獲得高租金收益的主要方式之一。商圈分析東部（香港中路）東部商圈：青島市于1992年確定了開(kāi)發(fā)東部的方針，隨著市政府的東移，東部地區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道。東部商圈以佳世客為中心點(diǎn)向四周發(fā)散，佳世客步行街已形成了東部商圈的中軸線。東部商圈子已成為青島市目前最具活力的商業(yè)區(qū)域之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東部商圈內(nèi)的零星商鋪共129家，其中餐飲、服裝、酒吧、美容美發(fā)，共占市場(chǎng)總量的62%左右，占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額。其它類型商鋪如裝飾公司、小百貨店、音像店、家居店等數(shù)量少，而且分布較平均。東部商圈的租金價(jià)格在2.7—18.2/m2/天,價(jià)格分布上,專業(yè)商業(yè)街的價(jià)格明顯高于零星分布的商鋪價(jià)格,佳世客地下商業(yè)街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商鋪價(jià)格在3.6元/m2/天左右。商圈分析東部（香港中路）東部商業(yè)圈具有以下明顯的特征：商鋪的集中程度較高，以專業(yè)性市場(chǎng)為主；零星商鋪數(shù)量少；商鋪的經(jīng)營(yíng)類型以服裝為主、占前六位的經(jīng)營(yíng)類型有：服裝、餐飲、酒吧、美容美發(fā)、裝飾公司、小百貨店；商鋪的租金價(jià)格在2.7----18.2元/m2/天之間，專業(yè)街的價(jià)格明顯高于零星商鋪的價(jià)位；佳世客、家樂(lè)福是傳統(tǒng)意義的百貨商店，經(jīng)營(yíng)特色濃郁。商圈分析李滄李滄商圈：李村向陽(yáng)路綜合商業(yè)街，該街位于青島市北部的李滄區(qū)李村，全長(zhǎng)600米，南起濱河路，北至京口路，共有門店150余處，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集。該街有嶗百、北方國(guó)貨和嶗山第一商場(chǎng)等大型商廈，已成為青島市北部綜合性商業(yè)中心。李村商鋪的租金價(jià)格：商場(chǎng)的租金面積在4—8m2每年2萬(wàn)至4萬(wàn)元人民幣，嶗百附近的商鋪5m2每年3萬(wàn)至4萬(wàn)元人民幣，20m2左右每年10萬(wàn)元人民幣。商圈分析李滄李滄商圈具有以下名顯的特征:商鋪的集中程度較高，形成專業(yè)性的市場(chǎng)；零星商鋪數(shù)量少；商鋪的經(jīng)營(yíng)類型以服裝為主、占前六位的經(jīng)營(yíng)類型有：服裝、鞋帽、通訊、賓館、餐飲、飾品、小百貨、美容美發(fā)；商鋪的租金價(jià)格在13—16元/m2/天之間，專業(yè)街的價(jià)格明顯高于零星商鋪的價(jià)位；商圈分析臺(tái)東臺(tái)東商業(yè)圈：臺(tái)東商業(yè)圈是青島最為火爆的商業(yè)區(qū)之一也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，該商業(yè)圈以臺(tái)東三路商業(yè)步行街為中軸線，向南北西側(cè)擴(kuò)散，臺(tái)東三路商業(yè)步行街所處的位置歷史上就是一個(gè)商埠，現(xiàn)街長(zhǎng)1000米，臺(tái)東商圈的中心區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，臺(tái)東商圈零散分布的商鋪共169戶，其中服裝、餐飲占總量的54%，是市場(chǎng)的主體，其它種類分布散亂，而且種類相當(dāng)齊全。臺(tái)東商圈的租金價(jià)格，以威海路為主干線，商鋪?zhàn)饨鹪?0元/m2/天左右，而位于威海路步行街小區(qū)內(nèi)的租金價(jià)格僅為2.3元/m2/天，可見(jiàn)地段因素起了非常重要的因素。商圈分析臺(tái)東臺(tái)東商圈的主要特征：零星商鋪較少，而且經(jīng)營(yíng)范圍廣泛；市場(chǎng)以沃爾瑪、利群、諾瑪特等大型百貨商廈和購(gòu)物超市為龍頭，輔以國(guó)美電器、雅泰電器等大規(guī)模專業(yè)商鋪，積極推動(dòng)市場(chǎng)；從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析占前六位的依次是：服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)；租金的價(jià)格，優(yōu)勢(shì)地段一般在30元/m2/天左右；商業(yè)氛圍濃厚，但商品檔次整體較低。商圈分析小結(jié)東部商圈臺(tái)東商圈李滄商圈中山路商圈開(kāi)發(fā)區(qū)商圈商圈定位中、高檔中、低檔中、低檔中檔中、低檔目標(biāo)市場(chǎng)中高收入的白領(lǐng)階層及外籍人士老城區(qū)本地居民、年輕人和學(xué)生四方、李滄、城陽(yáng)及嶗山本地居民西部城區(qū)本地居民和外地游客開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民、周邊縣市居民和外地游客業(yè)態(tài)組合百貨、服飾、餐飲、超市、電器百貨、服飾、餐飲、電器、電訊娛樂(lè)百貨、服飾、電器、電訊百貨、服飾、餐飲百貨、服飾、餐飲、超市、電器品牌類型中高檔至高檔品牌為主，國(guó)際一線、二線品牌居多中檔品牌為主、國(guó)內(nèi)品牌居多，國(guó)內(nèi)一線、二線品牌多，國(guó)際品牌較少中檔及低擋品牌為主、國(guó)內(nèi)二線品牌及雜牌居多，無(wú)國(guó)際品牌中檔品牌為主，部分為國(guó)內(nèi)一線品牌，有少量國(guó)際品牌中檔及低檔品牌為主，國(guó)內(nèi)品牌和雜牌居多，無(wú)國(guó)際品牌。通達(dá)性香港中路、南京路、山東路是此區(qū)域的主要通行道路，公交線路發(fā)達(dá)，全市各區(qū)均可直達(dá)停車相對(duì)方便位于城市的中心區(qū)域，臺(tái)東三路和人和路是商業(yè)步行街，公共交通線路非常發(fā)達(dá)，有多條公交線路直達(dá)此區(qū)域，老城區(qū)到此方便，停車?yán)щy李村商業(yè)步行街是此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)步行街，李村大集為抵擋商品集散地多條公交線路通向周邊區(qū)域和城區(qū)中心，停車不便利位于城市的西南部，與火車站和港口相鄰中山路和膠州路是區(qū)域內(nèi)主要道路，道路狹窄，自駕車不便，但區(qū)域內(nèi)公交線路較發(fā)達(dá)，停車不便利香江路、長(zhǎng)江路、井岡山路為商圈內(nèi)主要道路。區(qū)域內(nèi)公交線路較發(fā)達(dá)，道路通暢，開(kāi)車可以很方便到達(dá)商圈分析小結(jié)優(yōu)勢(shì)位于主要商務(wù)區(qū)內(nèi)，鄰近CBD和市政府，商務(wù)人群集中，位于東部發(fā)展區(qū)區(qū)域，人均收入相對(duì)較高。品牌種類豐富，多為國(guó)際中高檔品牌，且業(yè)種業(yè)態(tài)較為豐富，能夠滿足不同人群的購(gòu)物需求。周邊環(huán)境較好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，路幅寬闊周邊居住人口較多目前已經(jīng)形成成熟的商業(yè)區(qū)品牌種類豐富，可以滿足不同需求商業(yè)街整體形象較好，是青島最主要的商業(yè)中心之一是青島城區(qū)北部的區(qū)域型商業(yè)中心大型商業(yè)設(shè)施集中，形成較好的商業(yè)聚集效應(yīng)商品種類較為豐富，可以滿足不同類別消費(fèi)者的消費(fèi)需求青島傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)有比較深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)老字號(hào)店鋪較多品牌種類比較豐富品牌多為國(guó)內(nèi)中檔靠近旅游景區(qū)，旅游人群較多商圈相對(duì)獨(dú)立，不受其他商圈的沖擊，商圈范圍廣，有2個(gè)小型商業(yè)中心和5條特色商業(yè)街。品牌為國(guó)內(nèi)中低檔品牌，容易被本地顧客接受。劣勢(shì)商圈內(nèi)各商業(yè)距離較遠(yuǎn)，沒(méi)有形成集中的商業(yè)街區(qū)，影響了此商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境，同時(shí)缺乏娛樂(lè)設(shè)施，導(dǎo)致消費(fèi)時(shí)段集中、延續(xù)性不夠缺乏國(guó)際品牌商品，不能滿足消費(fèi)者日益提高的消費(fèi)需求。缺乏休閑娛樂(lè)設(shè)施，道路基礎(chǔ)設(shè)施相應(yīng)老化，路面較窄、小巷較多，交通擁堵問(wèn)題突出，自駕車通行不便利缺乏餐飲及娛樂(lè)設(shè)施，周邊環(huán)境較差，對(duì)商業(yè)的檔次的提升有一定的不利影響隨著城市開(kāi)發(fā)重心的東移，區(qū)域的商業(yè)氛圍逐步衰退商業(yè)氛圍的缺乏，導(dǎo)致目前區(qū)域內(nèi)客流量及人氣大量減弱，限制了商業(yè)的發(fā)展部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳而倒閉，也影響了區(qū)域整體形象商業(yè)起步晚，發(fā)展速度緩慢，至今仍以傳統(tǒng)的市場(chǎng)為主。缺乏高端品牌，無(wú)法吸引中高端消費(fèi)人群。代表商戶佳世客、家樂(lè)福、陽(yáng)光百貨、麥凱樂(lè)利群商廈、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)美電器維客、利客來(lái)、北方國(guó)貿(mào)、國(guó)美電器百盛、國(guó)貨商廈利群商廈、佳世客、吉韓商廈、蘇寧電器商圈分析二、李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查區(qū)位概述李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，屬市內(nèi)四區(qū)之一，地處七區(qū)中部，“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心圈層的地理中心。東攬嶗山余脈，西擁膠州灣畔，南與四方區(qū)接壤，北連流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便利的交通條件和廣闊的發(fā)展空間?，F(xiàn)轄11個(gè)街道辦事處，126個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積98平方公里，人口45萬(wàn)人。在政府的整體規(guī)劃上，青島市東西海岸相連，南北區(qū)域相通，李滄區(qū)處于青島市區(qū)與城陽(yáng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部位，是青島市內(nèi)四區(qū)內(nèi)面積最大的未開(kāi)發(fā)之地。隨著青島市城市化水平的不斷提高和規(guī)模的不斷壯大，受土地資源的限制，向北部地區(qū)發(fā)展成為必然，給李滄區(qū)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。李滄區(qū)位圖李滄區(qū)街道分布圖青島市李滄區(qū)市南、市北：城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)四方：城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)即墨：休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)黃島：港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城陽(yáng)：空港，國(guó)際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城李滄版塊城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū)機(jī)場(chǎng)青島老城區(qū)南部靠海，東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開(kāi)來(lái)，李滄位于城市地理中心。李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認(rèn)知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部。李滄區(qū)現(xiàn)狀為承接城市外溢人口的中低端居住區(qū)。在青島環(huán)灣發(fā)展的城市空間格局中，李滄位于城市地理中心。區(qū)位概述青島是中國(guó)東部沿海中心城市，未來(lái)將打造山東半島群龍頭城市，李滄地處青島中心位置，未來(lái)將承接主城人口居住功能。李滄區(qū)內(nèi)二、三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，但與青島其它所轄區(qū)市相比，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)總量、居民收入等方面均處于比較落后的地位。但商貿(mào)業(yè)一直是李滄區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。隨著“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實(shí)施，李滄西部將成為該區(qū)“擁灣發(fā)展”的主力。大交通的規(guī)劃（軌道交通、快捷路網(wǎng)）將縮短南北距離，緩解李滄區(qū)居民的出行難題，并拉動(dòng)市民到李滄置業(yè)。區(qū)位概述李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，位于市區(qū)北部，北接城陽(yáng)，南接四方，遠(yuǎn)可將萊西、平度等五市的企業(yè)總部深加工基地吸引過(guò)來(lái)；近可接受市內(nèi)三區(qū)及高科園的輻射，利用交通、運(yùn)輸成本較低等優(yōu)勢(shì)做好高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及出口創(chuàng)匯企業(yè)的孵化器。商業(yè)的發(fā)展壯大，更是加強(qiáng)了李滄區(qū)在青島市的主導(dǎo)地位，原有的三大傳統(tǒng)百貨奠定了李滄區(qū)商業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，并且吸引了市內(nèi)的大批消費(fèi)群體；正在建設(shè)和即將進(jìn)駐的商業(yè)巨擎，必然會(huì)給李滄區(qū)的商業(yè)繁榮和壯大起到推進(jìn)性的帶動(dòng)作用，其未來(lái)在青島市的商業(yè)地位不可低估，目標(biāo)客群不僅僅是李滄區(qū)及周邊區(qū)域，而是整個(gè)的青島市消費(fèi)群體。

區(qū)位概述李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查人口特征：李滄將承接主城人口居住功能市北區(qū)29平方公里/54萬(wàn)人四方區(qū)35平方公里/43萬(wàn)人嶗山區(qū)389平方公里/19萬(wàn)人黃島區(qū)277平方公里/32萬(wàn)人城陽(yáng)區(qū)553平方公里/50萬(wàn)人李滄區(qū)

98平方公里/50萬(wàn)人市南區(qū)30平方公里/50萬(wàn)人截至2010年末，全市戶籍總?cè)丝?63.28萬(wàn)人。其中市區(qū)276萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.25%；五市(縣級(jí))485.3萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.6%。人口自然增長(zhǎng)率緩慢，僅1.73‰。李滄區(qū)現(xiàn)轄11個(gè)街道辦事處，126個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積98平方公里，人口46萬(wàn)人（戶籍人口35萬(wàn)，流動(dòng)人口11萬(wàn)），區(qū)域內(nèi)分布有大量的東北人和朝鮮族人，主要為分布在李村中小企業(yè)外來(lái)務(wù)工人員。規(guī)劃到2020年，青島將建成超1200萬(wàn)人口的超大城市，市區(qū)人口要達(dá)到550~600萬(wàn)人。未來(lái)將以導(dǎo)入外來(lái)人口為主。

青島主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三區(qū)。而三區(qū)目前可供開(kāi)發(fā)住宅用地較少。隨著青島“北拓、東進(jìn)”的推進(jìn)，以及李滄中央居住區(qū)的規(guī)劃，土地資源豐富的李滄將主要承接其它三區(qū)人口外擴(kuò)的主城人口居住功能。人口概述李滄區(qū)轄李村、虎山路、浮山路、永清路、樓山、湘潭路、九水路等11個(gè)街道辦事處?，F(xiàn)有人口50萬(wàn)人，人口密度為每平方公里5000多人。李滄區(qū)人口的構(gòu)成，主要有以下幾類：1、外來(lái)企業(yè)來(lái)青島投資人員，這類人員素質(zhì)相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。對(duì)商業(yè)品質(zhì)要求較高，但流動(dòng)性較大。2、各類企業(yè)中高層管理人員及本地企業(yè)主、高層技術(shù)人員。此類人員有本土也有外來(lái)，具備相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力。此類人群消費(fèi)穩(wěn)定，對(duì)商業(yè)品質(zhì)有一定要求。3、外來(lái)打工人員。這類人基數(shù)較大，消費(fèi)潛力較大，4、各類工商業(yè)從業(yè)者，小業(yè)主，經(jīng)商人員。此類人員占有一定比例。消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，客流穩(wěn)定，傳統(tǒng)消費(fèi)偏好為主要特點(diǎn)。對(duì)消費(fèi)品質(zhì)要求一般。5、周邊區(qū)域縣區(qū)來(lái)青島投資、置業(yè)定居人員。6、其它人員。主要為本地戶籍人員，消費(fèi)能力較大。其中2、3、4、5、6三類人員，構(gòu)成李滄區(qū)商業(yè)消費(fèi)的主力人群，消費(fèi)能力逐年提高，消費(fèi)檔次和品質(zhì)要求不斷增強(qiáng)，消費(fèi)品味和偏好，也會(huì)水漲船高，是市場(chǎng)消費(fèi)的主力軍。人口概述李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查

一極：全力打造區(qū)域增長(zhǎng)極。兩軸：打造重慶路與黑龍江路兩條聯(lián)系青島城區(qū)南北、承接中心城區(qū)功能的發(fā)展軸。三區(qū)：共劃分為三大功能區(qū)塊，分別是交通商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、生態(tài)商住區(qū)四帶：分別是：李村河休閑產(chǎn)業(yè)帶（藍(lán)帶，全長(zhǎng)17公里）、九水路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶（銀帶，全長(zhǎng)12公里）、金水路商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶（金帶，全長(zhǎng)12公里）、（百果山—老虎山—煙墩山）商旅產(chǎn)業(yè)帶（綠帶，全長(zhǎng)14公里）整體規(guī)劃立足環(huán)膠州灣地區(qū)發(fā)展，構(gòu)建以環(huán)膠州區(qū)域?yàn)楹诵娜?，以即墨、膠州、膠南為內(nèi)圈層，以萊西、平度為外圈層的擁灣發(fā)展格局，并以中心城區(qū)為核心，沿三條區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展軸（往濟(jì)南、煙臺(tái)、日照三個(gè)方向）對(duì)更廣闊的地區(qū)形成經(jīng)濟(jì)輻射，形成全省“一體兩翼”和海洋經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略格局的核心圈層，著力推進(jìn)山東半島區(qū)域一體化進(jìn)程。青島作為山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭、全力打造半島城市群龍頭城市，未來(lái)隨著工業(yè)化程度的進(jìn)展，大量產(chǎn)業(yè)工人將成為青島購(gòu)房的主要潛在客群。整體規(guī)劃四方、李滄至城陽(yáng)環(huán)灣區(qū)域積極實(shí)施老工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和空間重組，按照多組團(tuán)、緊湊式、疏密相間的復(fù)合規(guī)劃理念，升級(jí)換代都市產(chǎn)業(yè)，建設(shè)以高端生活性服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、海上旅游為主體功能，集工、商、住一體的現(xiàn)代化濱海城市組團(tuán)。目前，李滄西部的新客站及周邊片區(qū)的詳規(guī)已經(jīng)出臺(tái)，將開(kāi)展工礦企業(yè)的搬遷改造，打造集金融、辦公、商務(wù)、物流、餐飲等服務(wù)業(yè)于一體的區(qū)域核心區(qū)。“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實(shí)施，使李滄從青島的“后院”走向“前廳”，成為大青島核心圈中最具潛力的活力城區(qū)四方、李滄至城陽(yáng)環(huán)灣區(qū)域整體規(guī)劃西部打造膠州灣東岸核心商務(wù)區(qū)西部是擁灣發(fā)展的橋頭堡，膠州灣東岸核心商務(wù)區(qū)將從這里崛起。中部打造青島北部商貿(mào)中心中部有上百年歷史的李村大集，商業(yè)文化積淀厚重，是青島的北部商貿(mào)中心。東部打造青島中央居住區(qū)東部有市區(qū)僅有的一片可供大規(guī)模開(kāi)發(fā)的土地，將建成青島的中央居住區(qū)。ABCD李滄規(guī)劃：兩區(qū)一心整體規(guī)劃相關(guān)閱讀：李滄西部打造膠州灣東岸核心商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃2014年在青島舉行的世界園藝博覽會(huì)，將為加快李滄基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)縮小南北差距提供有利契機(jī)。未來(lái)兩年，李滄區(qū)的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將全面加速，城區(qū)承載能力和服務(wù)能力將全面提高。通過(guò)世園會(huì)的影響和帶動(dòng)，吸引一批高端項(xiàng)目落戶李滄，將吸引更多高端人才入住李滄、創(chuàng)業(yè)李滄。結(jié)合大項(xiàng)目實(shí)施，李滄區(qū)交通規(guī)劃整治和城市管理都將提升到新的水平。同時(shí)，居民的文明素質(zhì)和城區(qū)的文明程度將大大提升。李滄百果山——作為世園會(huì)首次在山地地形舉辦的承辦地，將極大地提升李滄的知名度。奧帆賽讓世界記住了青島，世園會(huì)將會(huì)讓世界記住青島、認(rèn)識(shí)李滄。通過(guò)國(guó)內(nèi)外各種媒介的全面宣傳，李滄必將成為投資創(chuàng)業(yè)的一片熱土。特別是6個(gè)月內(nèi)初步預(yù)計(jì)1100萬(wàn)人次的國(guó)內(nèi)國(guó)際游客流量，將大大提升李滄在省內(nèi)、國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際上的知名度和影響力，必將為李滄區(qū)打造成為區(qū)域發(fā)展高地發(fā)揮重要積極作用。世園會(huì)將實(shí)現(xiàn)李滄旅游產(chǎn)業(yè)的真正破題加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐。在世園會(huì)啟動(dòng)之初，展會(huì)與文化旅游將得到有機(jī)融合，大型文化旅游綜合景區(qū)等的開(kāi)發(fā)將至少輻射山東、河南兩個(gè)省份，這必將使李滄區(qū)的文化旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。同時(shí)，賓館酒店業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也借以獲得較大提升，李滄區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)擴(kuò)大，李滄區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步調(diào)整。整體規(guī)劃李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查重慶路將建設(shè)貫穿市區(qū)南北的快速公交系統(tǒng);青銀高速李滄收費(fèi)站將北移至城陽(yáng)區(qū)，與環(huán)膠州灣高速公路一起打造成市區(qū)快速內(nèi)環(huán)。2020年之前將建成M2、M3、M1地鐵，2020年之前將建成的M2、M3、M1地鐵，將在李滄的中西部設(shè)立多個(gè)站點(diǎn)。在整體城市形象和市民居住環(huán)境方面，明顯的南北差距一直是阻礙市民到李滄置業(yè)的門檻，青島大交通框架戰(zhàn)略的實(shí)施將成為破解這一困局的關(guān)鍵。M2：一期（2009～2014）M3：二期（2013～2017）（北到金水路）M1：三期（2016～2020）四橫三縱快速路網(wǎng)軌道交通建設(shè)規(guī)劃交通規(guī)劃：對(duì)城市擴(kuò)容產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響

交通規(guī)劃李滄的新客站，跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進(jìn)一步提升李滄區(qū)作為青島交通要塞，城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。交通規(guī)劃李滄區(qū)位于青島市軌道交通的重要位置，地鐵的建設(shè)，將拉近與市中心的距離，加快市中心人口的外溢，使李滄區(qū)更加成為人口的聚集地。軌道網(wǎng)由軌道交通M1、M2、M6及L2號(hào)線構(gòu)成環(huán)灣軌道交通線。通過(guò)M3及M5號(hào)線可增強(qiáng)環(huán)灣帶與城市中心地帶聯(lián)系。地鐵M2線：太行山路—李滄東部。線路經(jīng)黃島區(qū)政府、薛家島、青島火車站、臺(tái)東、市政府、啤酒城、李村，到達(dá)李滄東部。

交通規(guī)劃交通規(guī)劃目前李滄區(qū)公交線路共有36條，覆蓋整個(gè)青島市，具有較高的通達(dá)性，且公交運(yùn)營(yíng)時(shí)間跨度較長(zhǎng)，發(fā)車密度較大，因此可以為項(xiàng)目商業(yè)和其他物業(yè)類型的運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)。李滄區(qū)線路名稱起止時(shí)間起點(diǎn)終點(diǎn)35：40－21：40李村公園明霞路95：00－21：30勝利橋李村公園105：10－22：40李村公園板橋坊1025：30－18：40李村海游路1035：30－18：40李村城陽(yáng)1056：00－18：00李村流亭1067：15－16：20李村埡口1078：00－16：00李村北九水1095：10－18：30李村王戈莊1115：30－19：00李村惜福鎮(zhèn)1125：10－19：00李村大嶗觀1135：20－18：40李村流清河1146：30－17：40李村409醫(yī)院1228：00－15：30李村馬戈莊1235：10－18：00李村仰口1285：30－18：30李村畢家上流6065：40—19：30青島汽車北站青島科技大學(xué)1295：20－18：40李村東古鎮(zhèn)線路名稱起止時(shí)間起點(diǎn)終點(diǎn)2166：00－20：30浮山后李村公園3036：10－20：00李滄工業(yè)園火車站3065：00－18：00體育館城陽(yáng)3126：30－16：40輪渡仰口3136：00－21：00板橋坊青大高職學(xué)院3185：40－20：00虎山軍體中心市政府3615：50－20：00公交五公司141醫(yī)院3635：10－20：30李村公園辛家莊小區(qū)3655：50－14：50大港二路北九水3686：00－21：40李村公園動(dòng)物園3726:00-17:40松樹莊臺(tái)東3716.00--15：20昌樂(lè)路仰口1245：10-18：00李村沙子口中學(xué)2306：00-20：00李村萬(wàn)杰醫(yī)院1305：30-18：00李村戴家6055：50－19:00第一海水浴場(chǎng)城陽(yáng)汽車站李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查消費(fèi)經(jīng)濟(jì)2011年，全區(qū)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額194.3億元，同比增長(zhǎng)17.3%。其中，103家限額以上貿(mào)易企業(yè)累計(jì)完成社消額85.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%，占全區(qū)社消額的44%；限額以下貿(mào)易企業(yè)及個(gè)體戶累計(jì)完成社消額108.8億元，同比增長(zhǎng)4.4%，占全區(qū)社消額的56%。三大商貿(mào)集團(tuán)（維客集團(tuán)、北方國(guó)貿(mào)、利客來(lái)集團(tuán)）累計(jì)完成社消額59.9億元，同比增長(zhǎng)22.1%，占全區(qū)社消額的30.8%。李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查近幾年來(lái)李滄區(qū)再次成為市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)成交最好的區(qū)域，從2010年以來(lái)市內(nèi)四區(qū)占比來(lái)看，李滄區(qū)和四方區(qū)所占比例大幅上升，市南區(qū)、市北區(qū)所占比例下降明顯，未來(lái)隨著環(huán)灣發(fā)展，青島中心逐步北移的發(fā)展方向，未來(lái)李滄區(qū)和四方區(qū)仍會(huì)成為市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火熱的區(qū)域。從成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看李滄區(qū)成交價(jià)格增長(zhǎng)較平穩(wěn)，價(jià)格一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)走勢(shì)。顯示出李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，量?jī)r(jià)齊升，隨著更多大型知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，李滄區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將迎來(lái)一個(gè)新的臺(tái)階。隨著李滄房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善和交通條件的改善，越來(lái)越多的市區(qū)客戶逐漸導(dǎo)入李滄區(qū)購(gòu)房，且本區(qū)域客戶更加看重區(qū)域發(fā)展，客戶出現(xiàn)本區(qū)域客戶固守和市內(nèi)其他區(qū)域客戶導(dǎo)入的現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查李村商圈：人氣最大、商業(yè)氛圍非常濃厚商圈分析功能劃分規(guī)劃以向陽(yáng)路步行街為主軸線，以維客廣場(chǎng)為中心，形成綜合購(gòu)物區(qū)、餐飲娛樂(lè)區(qū)、文化休閑區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)。區(qū)位屬性消費(fèi)者來(lái)源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平李村商圈最早形成以李村大集為基礎(chǔ)；該片區(qū)處在青島的城鄉(xiāng)結(jié)合部，當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念較低、地理位置和環(huán)境等因素的限制，發(fā)展比較緩慢。隨著大青島城市戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和舊城舊村改造工程的實(shí)施，青島中央生活區(qū)（CLD）的規(guī)劃出臺(tái)，李村東部的建設(shè)前景也逐漸明晰。客戶群范圍廣泛，主要以青島大眾化消費(fèi)及中端消費(fèi)者為主，多數(shù)居住或工作于李村周邊位置。中高檔百貨有利客來(lái)購(gòu)物中心、嶗山百貨、北方國(guó)貨、書院商城。電子數(shù)碼專業(yè)店有國(guó)美、蘇寧等。李村商圈整體租金水為1.4-15.2元/平米/天，該商圈租金水平較高的為向陽(yáng)路步行街店鋪。該商圈整體平均租金約為6.9元/㎡/天。李村商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以個(gè)體店為主，所占比例高達(dá)83.68%；李村步行街上有部分專賣店/連鎖店存在，所占比例為12.58%；金融郵電占比例較少，為2.66%。酒店在該商圈內(nèi)所占比例最少，僅為1.09%。李滄區(qū)現(xiàn)有及未來(lái)大型主力店主要有偉東城市廣場(chǎng)、銀座、嶗山百貨、利客來(lái)購(gòu)物中心、北方國(guó)貨、書院商城、李滄寶龍城市廣場(chǎng)等。嶗山百貨利客來(lái)購(gòu)物中心北方國(guó)貨書院商城偉東城市廣場(chǎng)銀座李滄寶龍城市廣場(chǎng)商圈分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)蘇寧電器單位名稱零售業(yè)態(tài)地址營(yíng)業(yè)面積（平方米）青島北方國(guó)貿(mào)大廈百貨店向陽(yáng)路50號(hào)36000青島利客來(lái)商貿(mào)中心大型綜合超市京口路58號(hào)15000青島嶗山商貿(mào)大廈百貨店京口路44號(hào)3300青島市嶗山百貨大樓百貨店向陽(yáng)路65號(hào)15000維客超市（李滄廣場(chǎng)）大型綜合超市李滄廣場(chǎng)地下6000青島億時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)大型專業(yè)店京口路18號(hào)6000山東雅泰電器（李村店）大型專業(yè)店京口路77號(hào)3600嶗山華隆商廈購(gòu)物廣場(chǎng)百貨店振華路161號(hào)17000第一百盛滄口超市大型綜合超市升平路38號(hào)7000第一百盛愛(ài)客家超市大型綜合超市308國(guó)道649號(hào)22000單位名稱零售業(yè)態(tài)地址營(yíng)業(yè)面積（平方米）書院商城大型專業(yè)店書院路59號(hào)7000惠利鞋城大型專業(yè)店濱河路2000婁山大型綜合超市大型綜合超市唐山路5000虎山中型超市中型超市虎山2000下王埠中型超市中型超市下王埠2000東李建材超市大型專業(yè)店?yáng)|李村8000振華路大型專業(yè)店大型專業(yè)店振華路3000劉家下河中型超市中型超市惠水路2000大棗園中型超市中型超市大棗園2000文安路中型超市中型超市文安路2000小坡子中型超市中型超市曲源路2000金水路大型綜合超市大型綜合超市金水路5000李滄區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)一覽表商圈分析李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查夏莊路商業(yè)分析：夏莊路共有大小商鋪160余家，基本以沿街商鋪為主面積范圍20——300平方米不等。業(yè)態(tài)以通信、美容美發(fā)、布藝、房介等面積相對(duì)較小，在50平方米左右。餐飲和超市便利等業(yè)態(tài)面積相對(duì)較大在100-300平方米左右，部分知名餐飲面積超過(guò)1000平方米。沿路網(wǎng)點(diǎn)房的租金分路段也不盡相同，廣業(yè)錦江大酒店周邊網(wǎng)點(diǎn)2.5—3元/平方米/天，李村公園附近網(wǎng)點(diǎn)3——4元/平方米/天，虎山路下王埠附件網(wǎng)點(diǎn)1.5-2元/平方米/天。夏莊路308國(guó)道京口路夏莊路段調(diào)研范圍為京口路至308國(guó)道路段。夏莊路長(zhǎng)1100米，是李村通往夏莊、惜福鎮(zhèn)進(jìn)入嶗山的主要道路，商業(yè)以沿街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，目前最繁華的地段為李村公園附近。商業(yè)街分析夏莊路兩側(cè)業(yè)態(tài)占前幾位的為餐飲、超市和房介。餐飲所占比例最大，占29%，其他各種業(yè)態(tài)分布相對(duì)平均。從目前各商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。夏莊路商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成：商業(yè)街分析古鎮(zhèn)路商業(yè)街分析古鎮(zhèn)路是綜合商業(yè)步行街，主要以餐飲為主，目前古鎮(zhèn)路的西側(cè)有維客大酒店、肯德基、嶗山百貨、飛拉力電子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商業(yè)設(shè)施。京口路書院路古鎮(zhèn)路古鎮(zhèn)路調(diào)查范圍京口路至?xí)郝饭沛?zhèn)路是綜合商業(yè)步行街，長(zhǎng)度約300米，主要以餐飲為主。商業(yè)街分析向陽(yáng)路步行街分析向陽(yáng)路步行街是李村商圈的核心，共有商鋪80余家，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合商業(yè)街。步行街兩側(cè)是李村商圈大型商場(chǎng)的集中地，嶗山百貨、利客來(lái)、北方國(guó)貿(mào)等。步行街兩側(cè)商鋪面積以40平方米左右為主，部分商鋪面積在100平方米左右。各商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金相對(duì)較高在13—19元/平方米/天。街內(nèi)所經(jīng)營(yíng)商品檔次以中低檔次為主，產(chǎn)品品種齊全。向陽(yáng)路業(yè)態(tài)構(gòu)成向陽(yáng)路九水路夏莊路商業(yè)街分析峰山路商業(yè)街分析峰山路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為餐飲、服裝、便利店，大型商業(yè)設(shè)施有利客來(lái)超市等，經(jīng)營(yíng)商鋪檔次相對(duì)較高。京口路濱河路峰山路峰山路調(diào)查范圍京口路至濱河路峰山路，長(zhǎng)1262米，處在李村商圈的中心區(qū)域，以少山路與京口路段為主，業(yè)態(tài)有餐飲、服裝、便利店，大型商業(yè)設(shè)施有利客來(lái)超市等。少山路與濱河路段，主要以中介、裝飾公司等為主。商業(yè)街分析少山路服飾街分析少山路是地處李村商圈的核心區(qū)域，全長(zhǎng)350多米，目前共有大小商鋪100余家。少山路路段相對(duì)較短，而且路面寬度不夠；服飾街人氣相對(duì)比較旺。租金相對(duì)于較高在11——21元/平方米/天，目前此街道商鋪出租率較高，幾乎無(wú)空置商鋪；少山路步行街經(jīng)營(yíng)以服裝和鞋帽為主，其他占較大比例的為美容美發(fā)。周邊網(wǎng)點(diǎn)密集，客流量大，是李滄區(qū)繁華的服裝、服飾專業(yè)特色街之一，在本區(qū)域內(nèi)有一定的知名度。目前服裝專賣店注重裝修的檔次，于本片區(qū)經(jīng)營(yíng)紅火，店鋪?zhàn)饨疠^高。少山路業(yè)態(tài)構(gòu)成古鎮(zhèn)路君峰路少山路商業(yè)街分析京口路商業(yè)街分析京口路商業(yè)主要集中在濱河路至金嶺路段，以五金電器、通訊和餐飲為主，沿街商鋪檔次普遍較低。濱河路君峰路京口路京口路段調(diào)研范圍濱河路至君峰路京口路是李村連接滄口的主要道路，目前京口路商業(yè)主要集中在濱河路至金嶺路段，以通訊、五金電器和餐飲為主，大型商業(yè)設(shè)施有蘇寧電器、五星電器、維客超市和利客來(lái)購(gòu)物中心等。新建京口路機(jī)電產(chǎn)品街，范圍是青峰路至峰山路段，規(guī)劃長(zhǎng)度300米；新建京口路通訊器材街，范圍是古鎮(zhèn)路至濱河路段，規(guī)劃長(zhǎng)度300米。商業(yè)街分析書院路商業(yè)街分析書院路東段與向陽(yáng)路、古鎮(zhèn)路交匯，為李村商圈的中心區(qū)域，集中了餐飲、便利店、藥店、餐飲和服裝等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，為商圈內(nèi)積聚人氣的主要路段，商業(yè)檔次相對(duì)較高。重慶中路京口路書院路書院路調(diào)研范圍京口路至重慶中路書院路東段與向陽(yáng)路、古鎮(zhèn)路交匯，為李村商圈的中心區(qū)域，集中了餐飲、便利店、藥店、餐飲和服裝等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型商業(yè)設(shè)施有巴黎春天、北方國(guó)貿(mào)、新華書店、五星電器等。為李村商圈的中心區(qū)域，集中了餐飲、便利店、藥店、餐飲和服裝等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型商業(yè)設(shè)施有巴黎春天、北方國(guó)貿(mào)、新華書店、五星電器等。商業(yè)街分析三零八國(guó)道商業(yè)街分析三零八國(guó)道為青島市區(qū)至城陽(yáng)的主干道，主要業(yè)態(tài)以餐飲、家居/家紡和五金建材為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高。金水路濱河路308國(guó)道308國(guó)道調(diào)查范圍金水路至濱河路三零八國(guó)道是青島市區(qū)到城陽(yáng)的交通主干道之一，目前，商業(yè)主要以沿街的商品房為主，多為兩層連買，面積較低，分布比較集中，主要業(yè)態(tài)以餐飲和家居/家紡為主。商業(yè)街分析李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查小結(jié)餐飲李滄區(qū)共有兩大美食廣場(chǎng)，分別分布于中防商街地下二層和寶龍城市廣場(chǎng)4層，總面積近2萬(wàn)平米，可容納上千人同時(shí)就餐，人均消費(fèi)15—40元不等。寶龍四樓含有眾多品牌餐飲。地點(diǎn)樓層經(jīng)營(yíng)面積代表品牌檔次中防商街B28000大眾餐飲：好一家牛肉粉、美達(dá)爾烤肉、仙果樹休閑吧、口留香煎餅果子、美麒麟麻辣香鍋、英雄煮、艾蜜兒西餅店、漢德堡、韓國(guó)料理、陜西面食……低檔寶龍城市廣場(chǎng)1F4F10307健力源美食城，知名餐飲（綠茵閣、巴貝拉、九仟火鍋、牛巴西餐廳、川人百味、魚酷、摸錯(cuò)門、天登山、肯德基、必勝客）中高檔娛樂(lè)餐飲調(diào)查餐飲知名快餐統(tǒng)計(jì)：KFC：6家麥當(dāng)勞：2家必勝客：2家味千拉面：2家德克士：1家各地方菜系、西餐、中西快餐均分布其中，多是沿街飯店，集中在峰山路、書院路范圍，人均消費(fèi)50—100元不等。古鎮(zhèn)路、濱河路街區(qū)，主要以小吃為主，屬于低檔快餐，人均消費(fèi)10—30元不等；兼有中檔或中型餐館，經(jīng)營(yíng)面積100—200平方米。娛樂(lè)餐飲調(diào)查娛樂(lè)李滄區(qū)娛樂(lè)業(yè)態(tài)主要以KTV居多（約十家），電玩和電影院及棋牌、桌球?yàn)檩o。

兩大電玩分別是星光大道和位于寶龍城市廣場(chǎng)的草上飛樂(lè)園，影院為橫店電影城和永樂(lè)電影院。消費(fèi)群體為18—40周歲具有一定消費(fèi)能力的人員，人均費(fèi)用在40—80元左右。兒童樂(lè)園三家，面積均不大。KTV電玩電影院網(wǎng)吧游樂(lè)場(chǎng)好樂(lè)迪量販星光大道龍麥時(shí)尚KTV萬(wàn)水千山KTV0323KTV大家樂(lè)歌唱廣場(chǎng)金昌盛KTV金夜星光阿里郎家族練歌廳夢(mèng)樂(lè)園練歌房聚樂(lè)嘉年華（1000平方米）草上飛樂(lè)園（3500平方米）利客來(lái)B座電玩城（1000平方米）橫店電影城（4000平方米，1428個(gè)座位，含1個(gè)VIP廳和1個(gè)雙機(jī)巨幕廳）永樂(lè)電影院（563個(gè)座位，含1個(gè)豪華廳）新新月網(wǎng)吧海天日晟網(wǎng)吧同源網(wǎng)吧利客來(lái)童樂(lè)元：（利客來(lái)A座5F）奇樂(lè)兒兒童樂(lè)園（寶龍三樓）：咕嚕島兒童樂(lè)園（寶龍二樓）：娛樂(lè)餐飲調(diào)查培訓(xùn)機(jī)構(gòu)李滄區(qū)較為知名的兒童教育中心主要有：紅黃藍(lán)、雅斯貝爾斯親子園、巴洛克音樂(lè)中心、清大學(xué)堂全腦開(kāi)發(fā)與學(xué)習(xí)李村心音貝貝中心親子園、卡樂(lè)夫親子早教中心、東方愛(ài)嬰早教中心、安琪兒少兒模特藝術(shù)學(xué)校。娛樂(lè)餐飲調(diào)查小結(jié)李滄區(qū)餐飲、娛樂(lè)行業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大，發(fā)展迅速?，F(xiàn)有餐飲、娛樂(lè)主要集中在書院路、古鎮(zhèn)路、峰山路和向陽(yáng)路，除中防商街和寶龍以外，都是沿街自然形成。低檔次的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要以特色小餐飲為主，店面不大，經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)遍布區(qū)域內(nèi)各個(gè)角落，主要解決人民群眾基本生活需求；由于沿街自然形成的餐飲較多，餐飲娛樂(lè)休閑業(yè)既具有廣闊的發(fā)展空間，又面臨提高服務(wù)層次和質(zhì)量的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化程度不明顯，就餐環(huán)境一般。娛樂(lè)餐飲調(diào)查小結(jié)休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所規(guī)模小、分布散，沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)和特色，餐飲休閑經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)沒(méi)有形成多樣化、規(guī)?；ｋS著寶龍城市廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，一些知名餐飲、娛樂(lè)品牌逐步進(jìn)駐，引進(jìn)了橫店影院、草上飛樂(lè)園、味千拉面等知名連鎖品牌；項(xiàng)目地附近聚集了海樂(lè)迪等知名娛樂(lè)品牌，這些企業(yè)注重品牌經(jīng)營(yíng)，走連鎖化、規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展道路，擁有較先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。李滄區(qū)現(xiàn)有的兒童樂(lè)園只有3家，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模都不是很大，都是在商場(chǎng)里面經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目地附近所集中的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，都是以兒童早教為主，經(jīng)了解其經(jīng)營(yíng)狀況良好，說(shuō)明此類業(yè)態(tài)的有一定的市場(chǎng)需求空間。娛樂(lè)餐飲調(diào)查建議本區(qū)域餐飲、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展空間很大，特別是有特色的品牌餐飲、娛樂(lè)，因此，項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，要加大該業(yè)態(tài)的比重。規(guī)劃特色餐飲休閑區(qū)，加大品牌餐飲、娛樂(lè)的招商力度，提供良好的就餐、娛樂(lè)環(huán)境，打造本區(qū)域有特色的餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所，作為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。隨著李滄區(qū)人口的不斷增加，兒童所占比例必然會(huì)加大，兒童樂(lè)園和培訓(xùn)早教的機(jī)構(gòu)明顯不能滿足市場(chǎng)的需求，本項(xiàng)目位于商業(yè)核心地段，其未來(lái)的影響力和客流量必然會(huì)很大。因此，兒童樂(lè)園、早教中心等也是本項(xiàng)目必不可少的主力業(yè)態(tài)。娛樂(lè)餐飲調(diào)查李滄區(qū)商業(yè)概況目錄小結(jié)餐飲娛樂(lè)調(diào)查車人流調(diào)查工作日中午時(shí)段，車流量最大的區(qū)域?yàn)榫┛诼泛拖那f路；人流量最多的區(qū)域?yàn)樯偕铰泛途┛诼?。工作?3：00-13：30時(shí)段人流車流統(tǒng)計(jì)道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘13：00—13：30北往南方向1646612南往北方向1032513道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽(yáng)路1分鐘13：00—13：30東往西方向823323西往東方向925414道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘13：00—13：30北往南方向1664638南往北方向1243522道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘13：00—13：30東往西方向無(wú)00032西往東方向無(wú)00028注：（本次統(tǒng)計(jì)每時(shí)間段內(nèi)監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘16：00—16：30北往南方向1643918南往北方向1762911道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽(yáng)路1分鐘16：00—16：30東往西方向1114627西往東方向1033422道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘16：00—16：30北往南方向1453630南往北方向1344523道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘16：00—16：30東往西方向無(wú)00018西往東方向無(wú)00018工作日下午時(shí)段，車流量最大的區(qū)域?yàn)橄那f路和京口路；人流量最多的區(qū)域?yàn)榫┛诼泛拖蜿?yáng)路。工作日16：00-16：30時(shí)段人流車流統(tǒng)計(jì)注：（本次統(tǒng)計(jì)每時(shí)間段內(nèi)監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）車人流調(diào)查休息日中午時(shí)段，車流量最大的區(qū)域?yàn)橄那f路和向陽(yáng)路；人流量最多的區(qū)域?yàn)樯偕铰泛拖蜿?yáng)路。休息日13：00-13：30時(shí)段人流車流統(tǒng)計(jì)注：（本次統(tǒng)計(jì)每時(shí)間段內(nèi)監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘13：00—13：30北往南方向1343617南往北方向1553710道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽(yáng)路1分鐘13：00—13：30東往西方向1322924西往東方向1231820道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘13：00—13：30北往南方向1453624南往北方向831419道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘13：00—13：30北往南方向無(wú)00034南往北方向無(wú)00029車人流調(diào)查休息日下午時(shí)段，車流量最大的區(qū)域?yàn)橄那f路和京口路；人流量最多的區(qū)域?yàn)榫┛诼泛蜕偕铰?。休息?6：00-16：30時(shí)段人流車流統(tǒng)計(jì)注：（本次統(tǒng)計(jì)每時(shí)間段內(nèi)監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘16：00—16：30北往南方向1241712南往北方向1664610道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽(yáng)路1分鐘16：00—16：30東往西方向14211114西往東方向431015道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘16：00—16：30北往南方向1553733南往北方向1262425道路名稱單位時(shí)間測(cè)試時(shí)段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘16：00—16：30北往南方向無(wú)00017南往北方向無(wú)00019車人流調(diào)查李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調(diào)查餐飲娛樂(lè)調(diào)查李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷至遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)服務(wù)業(yè)等都市副中心；特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變，發(fā)展?jié)摿薮螅杏薮蟮氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。李村片區(qū)未來(lái)總體功能定位是以“現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂(lè)、居住”為主體功能的綜合片區(qū)，為綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了巨大的市場(chǎng)空間。隨著政府規(guī)劃的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李滄區(qū)歷經(jīng)十年，其居住價(jià)值實(shí)現(xiàn)了低端-—中低端、中低端-中端的不斷提升。李滄區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，李滄商圈是市區(qū)“四大商圈”之一，也是青島的北部商貿(mào)中心。僅以項(xiàng)目周邊為例，聚集了李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)客城、銀座廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)、蘇寧半島總部、蘇寧李村店、北方國(guó)貿(mào)、嶗山百貨、利客來(lái)購(gòu)物中心、利客來(lái)超市、維客廣場(chǎng)超市等大的主題商業(yè)；星座物語(yǔ)韓尚購(gòu)物城、泰和購(gòu)物廣場(chǎng)等時(shí)尚商城，加上各類型的臨街商鋪，形成了多個(gè)品牌商家進(jìn)駐、多業(yè)態(tài)并存的大商貿(mào)格局，面向青島、輻射半島的“一站式購(gòu)物天堂”，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一。李滄區(qū)商業(yè)密集區(qū)中，目前的商業(yè)模式，以主力店+超市+各類專賣店+臨街商鋪為主。較大的主力店有數(shù)個(gè)，主要為嶗山百貨、利客來(lái)購(gòu)物中心、北方國(guó)貿(mào)、國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器等；李村大集農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；各類專業(yè)店，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)覆蓋從服裝到數(shù)碼通訊產(chǎn)品、餐飲、醫(yī)藥、銀行網(wǎng)點(diǎn)等各種業(yè)態(tài)同時(shí)存在。其它零散商鋪，基本以沿街分散、自然形成，以滿足居民生活需要為主要業(yè)態(tài)定位，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和明顯分區(qū)。小結(jié)三、典型商業(yè)狀況與分析目錄研究目的典型商業(yè)狀況與分析目錄利群購(gòu)物廣場(chǎng)城陽(yáng)利群購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹青島市利群集團(tuán)城陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店總建筑面積76108平方米，位于城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路與青威路路口，其中地上建筑面積54635平方米。建成后的購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積近四萬(wàn)平方米，位于道路交匯處，具有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等綜合性功能。公交線路：306、373、374、919、926、909、912、905等城陽(yáng)商業(yè)利群購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)名稱城陽(yáng)利群購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)類型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間2008.9.26檔次中、高檔建筑面積76000㎡營(yíng)業(yè)面積42000㎡目標(biāo)客群全客層出租率100%樓層6平均租金（扣點(diǎn)）15%業(yè)態(tài)布局及代表品牌樓層主題面積代表品牌B1精品食品、特色食品、煙酒、茶葉、藥品、圖書、面包房、超市7000㎡泰山、利群、丹香、嶗山茶等F1化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、皮鞋皮具、工藝品7000㎡山東黃金、周大福、飛亞達(dá)、歐萊雅等城陽(yáng)商業(yè)利群購(gòu)物廣場(chǎng)F2成熟女裝、少淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、流行配飾7000㎡夢(mèng)芭莎、瑞和菲瑪、RER、三彩等F3男士服裝、襯衣褲子、羊絨羊毛、男士飾品、內(nèi)衣7000㎡希努爾、暖倍兒等F4運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、戶外用品、羽絨服7000㎡耐克、阿迪、杰克瓊斯、卡帕等F5家居用品、童裝玩具、家用電器、文化用品、音像制品、廚具7000㎡海爾、海信、澳柯瑪、富安娜等總

結(jié)：1、傳統(tǒng)百貨模式，客群廣泛。

2、品牌匯聚、理念創(chuàng)新。3、布局合理，各業(yè)態(tài)基本覆蓋。

4、配套齊全，擁有能容納500余車輛的大型停車場(chǎng)。5、以購(gòu)物為主，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋類、運(yùn)動(dòng)類。城陽(yáng)商業(yè)城陽(yáng)家佳源購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹青島家佳源（城陽(yáng)）購(gòu)物中心座落于城陽(yáng)區(qū)東部商業(yè)中心區(qū)域，正陽(yáng)路與青威公路交匯處東側(cè)，于2005年9月9日對(duì)外營(yíng)業(yè)，主體建筑4層，總面積4萬(wàn)余平方米，并設(shè)有大型室內(nèi)外停車場(chǎng)，可同時(shí)停放三百多部車輛。購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)四部雙向自動(dòng)步行道、兩部客梯，中央空調(diào)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。公交線路：306、373、374、919、926、909、912、905等家佳源購(gòu)物廣場(chǎng)城陽(yáng)商業(yè)家佳源購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)名稱家佳源購(gòu)物中心商業(yè)類型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間檔次中、低檔建筑面積40000營(yíng)業(yè)面積30000目標(biāo)客群大眾消費(fèi)出租率100%樓層3層平均租金（扣點(diǎn)）15%業(yè)態(tài)布局及代表品牌樓層主題面積代表品牌F1時(shí)尚廣場(chǎng)、珠寶化妝、服裝鞋帽、皮具精品10000肯德基、歐萊雅、F2生活超市10000主要經(jīng)營(yíng)生鮮食品、現(xiàn)場(chǎng)加工食品、方便食品、調(diào)味品、保健品、糕點(diǎn)罐頭、煙酒糖茶、日用百貨、洗滌日化、文體用品、辦公用品、家用電器、家居用品等F3休閑娛樂(lè)新天