《上海市房產面積測算規(guī)范》之解讀產品規(guī)劃部隨著全國房地產調控的號角吹響，上海首當其沖于2011年頒布了《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，法規(guī)對于房屋面積的測算有了新的規(guī)定，限定了很多“偷面積”的概念，戶型的“附加值”被限定。2012年上海又出臺了正式的《上海市房產面積測算規(guī)范》，自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。2014年起從嚴執(zhí)行。最新施行的面積測算規(guī)范，與之前的《建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》相比，對于“偷面積”的概念的限定是松了，還是嚴了？戶型“附加值”被更嚴格的限定還是放行？現(xiàn)行的規(guī)定下，產品的增值空間還有多少設計方式？夾層、插層、技術層房屋內的夾層、插層、技術層及其井道和連通的樓梯、電梯井等層高在2.20米以上的部位按其圍護結構水平外圍計算建筑面積?！渡虾Ｊ蟹慨a面積測算規(guī)范》解析：現(xiàn)行規(guī)范再次重申了層高在2.2米以上，無論是何用途的夾層，都需要計算面積。在偷面積的概念中，少有偷設備層概念的，故這關于這一條的規(guī)范限定基本對設計無影響（一）設備層、避難層和設備管道夾層

設備層指建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等設備和管道且供維修人員進入操作使用的樓層。

避難層指建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。

高度在2.2米以下（含2.2米）的設備層，其建筑面積不計入容積率；高度在2.2米以上的設備層，其建筑面積應計入容積率。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，但超過該建筑標準層高度的，其建筑面積應計入容積率；設備層兼作避難層中存在其他非避難空間的（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房），該部分非避難空間的建筑面積應計入容積率。

設備管道夾層指建筑物內單層空間中僅為安排設備管道的樓層。設備管道夾層，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不計算建筑面積；高度在2.2米以上的，應按其外墻結構外圍水平面積計算建筑面積并計入容積率?！渡虾Ｊ薪ㄖ娣e計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》（二）地下室

地下室符合以下條件的，其建筑面積不計入容積率，否則其建筑面積應計入容積率：

房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米且除地下車庫的情形外只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進入室內。

建筑物的室外地面標高，應當符合控制性詳細規(guī)劃的要求。控制性詳細規(guī)劃中未明確規(guī)定的，基地內又無法采用統(tǒng)一的室外地面標高以及其他確需構筑地形的，應綜合考慮該地區(qū)城市排水設施情況和附近道路、建筑物標高，通過編制修建性詳細規(guī)劃確定室外地面標高。

控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃均未明確規(guī)定的，建筑物的室外地面標高一般以周邊相鄰的城市道路中心線標高為基準加上0.3米。

建筑物室外地面標高不一致的，以較低的標高作為該建筑物的室外地面標高。

地下室設置通風采光井以改善地下室室內環(huán)境的，通風采光井寬度（取采光井圍護結構外圍至地下室外墻面的最大垂直距離）不宜超過1.8米（含1.8米）。超過1.8米的，采光井地坪標高視作該建筑的室外地坪標高?！渡虾Ｊ薪ㄖ娣e計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》地下室、半地下室（1）層高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相應出入口，按其外墻（不包括防潮層及保護墻）水平外圍計算建筑面積。（2）與室內連通的有透明結構頂蓋的地下室采光井，按其圍護結構水平外圍計算建筑面積；與室內不連通的有透明結構頂蓋的地下室采光井及露天的地下室采光井不計建筑面積。——《上海市房產面積測算規(guī)范》解析：1.原規(guī)范中未提及的地下室樓層高度在現(xiàn)行規(guī)范中被限制在2.2米內。2.原規(guī)范中采光井不宜超過1.8米（含1.8米）寬度的限定取消，僅限制了連通性。解決方法：1.地下室被限制層高2.2米，層數(shù)并未限制，故可以在建造時，將原有正常層高的地下室中設置隔板，將層高控制在規(guī)范限制內；也可按2.2米設計，下部設計一夾層，客戶可自行打通，還原成標準層高。被限制層高的地下室并不包括地下公共停車庫，所以這一條主要是用來限制別墅、洋房等低密度產品的附加值<2.2米1米>3米解決方法：2.采光井被限制不可直接與室內連通，但進深沒有明確限制。由于后期改造較為方便，成本也不高，一度被限制的舒適大面積下沉式庭院或許又有機會重新實現(xiàn)。窗——不計面積門——需計面積陽臺

（1）普通商品房陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過2.2米（含2.2米），且單套戶型陽臺建筑總面積不大于8㎡（含8㎡），計一半面積。（2）保障性住房陽臺一套戶型內陽臺水平投影總面積不大于5㎡（含5㎡），計一半面積。解析：陽臺最大進深由1.8m調整至2.2m，但單套戶型陽臺建筑總面積不得大于8㎡，使得陽臺尺度被限制，陽臺數(shù)量減少，功能性及附加值減弱（五）飄窗

飄窗符合以下條件的，不計算建筑面積；否則，應按挑出外墻部分的投影面積計算建筑面積并計入容積率：

飄窗臺面與室內地面的高差應不小于0.5米，飄窗高度應不超過2.2米，且自外墻墻體結構外邊線至飄窗外邊線距離不超過0.6米。建設項目含有飄窗設計的，應在申報圖紙中提供飄窗詳圖。解析：飄窗無明顯變化，下沉式、走入式飄窗依舊被限制飄窗飄窗窗臺面與樓板面高差＜0.5米且飄窗高度≥2.2米的，飄窗部分按其圍護結構水平外圍計算建筑面積；否則飄窗部分不計建筑面積。——《上海市房產面積測算規(guī)范》——《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》解析：集中式設備平臺面積不得大于2.2m*2.2m，這一點執(zhí)行力度不明確，是否可作為+1模式贈送功能間尚未可知設備平臺

（1）集中式設備平臺不得大于2.2m*2.2m，數(shù)量不得多于1個；（2）分體式設備平臺數(shù)量不得多于居室數(shù)量；（3）設備平臺不得與樓板齊平（一般低于樓板）解析：層高限制了室內挑空贈送，但在公共空間部分跨層仍按一層計算面積層高

（1）公寓層高不得高于3.6m，別墅層高不得高于4.2m，商業(yè)層高不得高于4.5m,否則按2層計面積；（2）房屋內（指建筑公攤部分）層高跨越兩個以上自然層的建筑空間（如：門廳、大廳等），按其所在層計算一層建筑面積，在其上部被跨樓層內形成的上空部位按周邊圍護結構外圍不計建筑面積。上空周邊的走廊、回廊及室內陽臺（層高≥2.2M）按其圍護結構水平外圍計算建筑面積。層數(shù)計算

當住宅建筑中有一層或若干層的層高超過3m時，應對這些層按其層高總和除以3m進行折算；折算的層數(shù)，當余數(shù)大于或等于1.5m的，建筑層數(shù)應按1層計算，余數(shù)不足1.5m的不計入建筑層數(shù)；

解析：特別注意經折算后的層數(shù)，電梯數(shù)量和防火規(guī)范要求有所改變的情況。如本來11層，因一二層設了層高較大的商業(yè)網點，折算后層數(shù)變?yōu)?2層，導致電梯數(shù)量和防火要求的改變。余數(shù)大于1.5m，計作12F電梯（1）電梯嚴禁設置在客廳，起居室，臥室，儲藏室旁；（2）十二層及以上高層住宅每幢樓設置電梯不應少于兩臺，必須包含一個擔架電梯，擔架電梯最小軸線尺寸2.3*2.4m

，另一臺電梯的轎廂深度不應小于1.60m，寬度不應小于1.50m。解析：電梯位置被限制，前室需采光通風，將會增加公攤，且對戶型設計有較大影響前室（1）前室需直接采光通風，否則需用0.7㎡的加壓送風井；（2）前室必須設置消防箱，不能內嵌，單用前室不得小于4㎡，合用前室不得小于6㎡室外走廊（包括挑廊、檐廊、連廊）（1）全封閉的走廊按其圍護結構水平外圍計算建筑面積。（2）室外無柱有護欄的走廊（簡稱無柱走廊，其護欄中允許開有出口）其建筑面積按圍護結構外圍水平投影一半計算。下列住宅應設置單元與單元之間的連廊：

（1）12層及以上的單元式住宅，當每單元設置一臺電梯時，應在十二層設連廊，并在其以上層每三層相鄰的兩單元的走道、前室或樓梯平臺設置連廊。

注：每單元每層不超過兩套的12層至14層（不包括14躍15層，且底部無敞開空間）的單元式住宅，可直接在屋頂設置連廊(2)連廊應有頂棚，否則只能算連通解析：當使用連廊時，最多可做至14層，但需每單元每層只有一部電梯且不超過兩套才可以采用此種方式車庫（1）與房屋相連層高2.2米以上結構不封閉的車庫，不論其與室內連通與否，按其圍護結構水平外圍計算建筑面積；（2）機械車庫不論其高度（高度≥2.2M）和車輛停放層數(shù)，按房屋自然層計算建筑面積；（3）2個車庫出入口之間的距離不得小于10m解析：1、只要與房屋結構相連的車庫，無論是否連通，均需計算面積，90墅利用車庫偷面積的手法被限制；2、機械車庫不論其高度和機械層數(shù)均按照自然層計算面積。對于地塊較小的項目車位比無法達到要求的情況下，可考慮采用此種方法。與房屋相連不封閉車庫建筑面積計算示例圖機械車庫建筑面積計算示例圖架空層（1）層高2.2米以上的架空層按其圍護結構水平外圍計算建筑面積。見圖2.2.36（2）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。——《上海市房產面積測算規(guī)范》解析：對于架空層設置的層高限制，層高超過2.2米的架空層需要計算面積。消防登高場地利用市政道路作為消防登高場地，其綠化，駕車線路，電車網架等設施不得影響消防車的?？?、操作?！渡虾Ｊ谐鞘幸?guī)劃管理技術規(guī)定》解析：1、消防登高場地不得兼作固定停車位及綠化面積的使用2、采用浮土設計或采用塑料綠化的地面不得作為登高場地使用建筑退界及建筑間距（1）外墻外保溫系統(tǒng)的，建筑面積應計入建筑工程建筑面積但該部分建筑面積不納入計算容積率和建筑密度。

（2）外墻外保溫系統(tǒng)的厚度應計入墻體厚度，在計算建筑間距、建筑退界時，應當符合《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（3）各類門衛(wèi)、垃圾房等建筑退界距離需大于3m解析：在計算建筑間距、建筑退界時，外墻應預留約50cm的厚度建筑高度計算在計算建筑間距時，建筑高度按下列規(guī)定計算：

（1）平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪標高算至檐口頂，加上檐口挑出寬度；有女兒墻的屋面，自室外出入口地坪標高算至女兒墻頂。

（2）坡屋面建筑：層面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪標高算至檐口頂加上檐口挑出寬度。

坡度大于45°，自室外出入口地坪標高算至屋脊頂。

（3