.7/7_________________培訓時間______________物業(yè)維修工作基礎知識〔工程部培訓教材主講：龔大鵬XX中大廣匯物業(yè)管理荊州楚天都市佳園物業(yè)服務中心物業(yè)設備管理的意義和目標1．物業(yè)設備概述*什么是物業(yè)設備設施呢？物業(yè)設備既包括室內設備,也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統,具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備,這些設備構成了物業(yè)設備的主體,是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。注：作為現代物業(yè),無論是住宅、商業(yè),還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型,物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求,同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作,物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現。2、物業(yè)設備管理的意義注：物業(yè)設備管理的基本內容包括管理和服務兩個方面,也就是說,需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義：①物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中,起到基礎性管理的作用,并提供了有力保障。②物業(yè)設備管理是實現物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能,促進物業(yè)與設備現代化、規(guī)范化的強有力手段。③物業(yè)設備管理是提高現有設備、設施性能與完好率,延長設備使用壽命,節(jié)約資金投入,保障設備安全運行的保證。④物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要,對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。⑤物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。3、物業(yè)設備管理的目標注：物業(yè)設備在整個物業(yè)內處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。*用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備,提高設備的利用率及完好率,是物業(yè)設備管理的根本目標。*衡量物業(yè)設備管理質量的兩個指標：A——設備有效利用率,98％；B——設備的完好率,100％；☆物業(yè)設備是否完好的標準為：①零部件完整齊全,②設備運轉正常③設備技術資料及運轉記錄齊全④設備整潔,無跑、冒、滴、漏現象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設備管理的內容物業(yè)設備基礎資料的管理物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備維修管理物業(yè)設備更新改造管理備品配件管理固定資產〔設備管理和工程資料的管理等1、物業(yè)設備基礎資料的管理注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件?！?設備原始檔案設備原始檔案包括：①設備清單或裝箱單②設備發(fā)票③產品質量合格證明書④開箱驗收報告⑤產品技術資料⑥安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告〔2設備技術資料設備技術資料包括：①設備卡片②設備臺賬③設備技術登錄簿④竣工圖⑤系統資料〔3政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件2、物業(yè)設備運行管理**物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。〔應取得兩個方面的成果：一是設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設備的特點,制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。②對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種,必須嚴格要求持證才能上崗。③加強維護保養(yǎng)工作。④設備中的儀表、〔如壓力表、安全閥等、安全附件必須定期校驗,確保靈敏可靠。⑤對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理,而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上,做深入、透徹、準確的分析。⑥對事故的處理要嚴格執(zhí)行"三不放過"原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是從設備的購置到運行、維修與更新改造中,尋求以最少的投入得到最大的經濟效益,即設備的全過程管理的各項費用最經濟。設備的經濟運行管理,可從以下幾個方面進行：〔1初期投資費用管理在購置設備時,應綜合考慮以下因素：①設備的技術性能參數必須滿足使用要求,并注意考慮到發(fā)展的需要。②設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。③設備的價格及運行時能源的耗用情況。④設備的壽命。⑤設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。⑥注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備,〔2運行成本管理①能源消耗的經濟核算。②操作人員的配置③維修費用的管理3、物業(yè)設備維修管理設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成設備事故?！?維護保養(yǎng)方式：主要是"清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。對長時期運行的設備要巡視檢查,定期切換,輪流使用,進行強制保養(yǎng)。〔2維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。①日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設備,定時巡視記錄各運行參數,隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現象,在班后對設備做好清潔工作。②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行,進行維護保養(yǎng)。應做好以下工作：徹底內外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況,調整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱,檢查油位指示器,換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常?！?設備的點檢設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查,也可以隨機檢查。設備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：①運行狀況及參數；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；⑤在運行中經常要求調整的部位；⑥在運行中經常出現不正常現象的部位。?設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協助進行,計劃點檢內容主要有：①記錄設備的磨損情況,發(fā)現其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。<4>物業(yè)設備的計劃檢修對在用設備,根據運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎,編制檢修計劃,對設備進行預防性修理,這就是計劃檢修實行計劃檢修,可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理,使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。<5>計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系設備管理應建立"維護保養(yǎng)為主,計劃檢修為輔"的原則。4、物業(yè)設備更新改造管理在使用設備時特別要注意的是,只要通過技術改造能達到同樣的目的的,一般就不采用設備更新的方式。5、備品配件的管理運轉類的零部件將要磨損、老化,從而降低了設備的技術性能。需用新的零部件更換已磨損老化的零部件,在檢修之前就把新的零部件準備好,這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是,既要科學地組織備件儲備,及時滿足設備維修的需要,又要將儲備的數量壓縮到最低的限度,降低備件的儲備費用,加快資金周轉。6、固定資產〔設備管理固定資產是指使用年限在一年以上,單位價值在規(guī)定標準以上,并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產,包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品,單位價值在2000元以上,并且使用期限超過兩年的,也應當作為固定資產管理。固定資產管理應考慮的幾個問題：固定資產〔設備的利用程度：利用率和生產率兩個指標。設備折舊：參考同類,根據設備情況以及技術進步程度。設備的報廢固定資產的管理要求：1、保證其完整無缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計算其折舊額,計劃性地計提折舊。5、進行其投資預測。7、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄竣工驗收資料設備管理資料二次裝修設備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求：歸檔：要求和時間保管：嚴格做到"七防"〔防火、盜、高溫、潮,蟲,塵及有害氣體;每年年底一次特別清理。物業(yè)設備管理的機構和職責機構設置：符合需要,責任明確,精簡高效。物業(yè)設備管理人員崗位職責工程部主管1、負責制定項目公共設施設備的日常維護保養(yǎng)計劃,報公司工程部,并負責具體實施。2、熟悉所管物業(yè)的管線走向和控制開關分布情況,熟悉設施設備的性能和使用要求,負責各類設施設備檔案的使用和更新。3、根據派工單進行物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主維修及公共設施設備的維修。4、按公司規(guī)定例行巡視檢查公共設備,發(fā)現事故隱患或緊急事故進行應急處理,技術力量欠缺或工程量大的維修工作及時上報公司工程部。5、按公司規(guī)定組織維修工抄水電表讀數上報財務內勤。6、協助公司工程部進行維修工的轉正晉級工作,協助財務內勤進行維修工入職發(fā)放物品和離職回收相關物品工作。7、按公司規(guī)定對維修工進行考核和培訓。8、定期主持開展維修班工作例會,準確傳達上級工作安排和決策指令。9、完成上級領導交代的其他任務。各專業(yè)技術班長〔工程師或技術員負責所管轄的維修班組的技術、管理工作,并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料,協助部門主管完成上級主管部門布置的工作。維修人員〔技術工人1、熟悉小區(qū)供電、消防、中控、房屋本體、附屬設施、給排水、消防用水設施,以及各類管路走向和機電設備等系統。2、負責對公共照明、管線的檢查、維護和保養(yǎng)工作,負責小區(qū)內水、電表的管理及抄表工作。3、為業(yè)主提供有償維修服務。4、負責配合保安隊對消防、監(jiān)控系統進行檢查,發(fā)現故障配合專業(yè)單位及時維修。5、負責供配電設備、地下室風機、水泵等機電設備的正常運行,發(fā)現故障配合專業(yè)單位及時修理。6、負責對電梯進行巡視和定期保養(yǎng),發(fā)現問題及時處理或聯系電梯公司限期解決,并為電梯公司提供必要的協助,運行中電梯突然出現故障,應盡快趕到現場,按照應急預案處理。7、負責給排水管道的疏通清理工作,以及房屋的本體、附屬設施、道路的檢查、維修和保養(yǎng)工作。8、負責對給排水系統的檢查、維護保養(yǎng)工作,以及做好水泵房日常保養(yǎng)工作。9、履行24小時應急搶修職責。10、完成上級下達的其他任務。物業(yè)設備管理制度現代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理,最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產技術規(guī)程方面的制度物業(yè)設備接管驗收制度物業(yè)設備的安全操作規(guī)程物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程二、管理工作方面的制度1、物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度2、設備運行管理制度：包括巡視抄表制度,安全運行制度,經濟運行制度,文明運行制度等。3、工具領用保管制度三、責任方面的制度各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度值班制度交接班制度報告記錄制度從而實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設備管理?！飿I(yè)設備管理的要求及標準設備管理體制1.企業(yè)負責人管理職責2.設備管理部門及其人員配備3.健全必要的管理制度4.技術經濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求設備技術與經濟管理1.設備前期管理2.固定資產管理3.設備技術管理4.設備經濟管理5.設備使用與維護管理6.設備檢修管理7.動力房管理8.特種設備管理設備管理