山東省2023年上半年房地產估價師《經營與管理》第一章歷年考情考試試卷本卷共分為2大題5０小題，作答時間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共２5題,每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、下列關于商業(yè)銀行資產業(yè)務的表述中，對的的是__。

A．按貸款發(fā)放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款?B．商業(yè)銀行資產業(yè)務重要涉及貸款和投資(購買有價證券）兩大類?Ｃ.長期貸款指貸款期限在202３以上（不含２023)的貸款

D．抵押貸款是指按一定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物而發(fā)放的貸款2、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2023元/m２,后街路線價為１000元／m2,若按重疊價值法估價，則前街影響深度為＿_米。

Ａ．9

B.１3.5?Ｃ.15

D.1８３、在房地產市場自然周期的復蘇階段,房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是＿_。?A.空置率＞合理空置率

B．空置率4、判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地＿_部門出具證明。

Ａ.城市房地產行政主管部門?B．城市房屋拆遷管理部門?C．城市規(guī)劃行政主管部門

Ｄ．城市建設行政主管部門5、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時,若采用鈔票流量折現(xiàn)法計算,則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是．【２023年考題】

A：待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期

B:待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期?C:取得待開發(fā)房地產的日期

D：房地產開發(fā)完畢并投入使用的日期?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、在拆除有產權糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應當組織拆遷人＿＿,并將有關材料向公證機關辦理證據(jù)保全。?A.選擇拆遷安頓的地點

B．拆遷安頓

Ｃ.對被拆除房屋進行評估，做好勘察記錄?Ｄ．擬定房屋重置價的標準7、甲房地產開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產開發(fā)公司。乙房地產開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為年。

A：38

B：４０

Ｃ:68

Ｄ:７0?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調8、是指一種商品同另一種商品相互換的量的關系或比例。?Ａ:價值

B:互換價值

C：成交價格?D：評估價值?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格９、２023年1月13日,建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了＿_。?A.《關于加強房地產估價機構監(jiān)管有關問題的告知》?B.《注冊房地產估價師管理辦法》

C.《關于建立房地產公司及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的告知》

D．《房地產抵押估價指導意見》10、某承租人的基礎租金為５萬元/月，假如營業(yè)額的1０%作為比例租金，當其月營業(yè)額超過(）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取比例租金。?A．5０

B.60?C.7０

D.8０

1１、_＿是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。

A.物權

B.債權

C.租賃權

D．所有權12、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功,則該投資商運用的是房地產投資特性中的__。?Ａ.位置固定性

Ｂ.不一致性?C.適應性

D．互相影響性13、房屋結構差價是指各種不同結構房屋建筑_＿之間的差額。

A．材料?B.成新

C．折舊

D．造價14、工程投資額在_＿萬元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程,可以不申請辦理施工許可證。

A.2０，200?Ｂ.５0,30０

Ｃ.3０，5０0

Ｄ．３0,３0015、不是房地產貸款擔保形式的是（)。

Ａ．保證?B．抵押?C.質押?Ｄ．提存16、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元,年均價格上漲率為5％，則該項目建設期漲價預備費約為萬元。?A：305

B：4６3

C:636

D:961?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調１７、＿＿是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍的所有采地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統(tǒng)一的登記。?A．房屋總登記

B．初始土地登記

C.房屋初始登記

Ｄ．房屋他項權利登記1８、若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，規(guī)定估價對象在較短時間內達成交易,則評估價值應是__。

A．謹慎價值

Ｂ．市場價值?Ｃ．快速變現(xiàn)價值?D．投資價值19、公共配套設施建設費在房地產開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于__。?A.前期工程費?B．房屋開發(fā)費?Ｃ．管理費用

D．土地費用２0、下列關于合理使用征地補償費問題，表述錯誤的是。

A:耕地占用稅用于土地開發(fā)和農業(yè)發(fā)展?B:土地復墾費用于農業(yè)發(fā)展

Ｃ：菜田基金、土地復墾費、土地荒涼費、防洪費用于菜田開發(fā)建設和土地的調整和治理?D:征地管理費用于土地管理部門的各項業(yè)務開支?E:房地產估價機構必須加蓋公章21、對坐落在市中心商務區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應優(yōu)先選用__。?A．單位比較法?B．分部分項法?C.工料測量法

D.指數(shù)調整法２２、某房地產投資公司在一定日期的負債合計為40０0萬元，資產合計為60００萬元，流動資產和流動負債分別為30００萬元和1０００萬元,存貨為1５00萬元。則該房地產投資公司的流動比率為(）。

Ａ．150%

B.200%

Ｃ．300%

D．40０％23、一個估價項目中的估價目的，本質上是由決定的。?Ａ:估價機構?B：估價師

Ｃ：估價報告使用者?Ｄ：估價委托人的估價需要

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、房地產權屬登記的地區(qū)范圍是。?Ａ：城市建成區(qū)內的所有房地產

Ｂ:城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地使用權及擁有房屋所有權的各種房地產?C:城市行政區(qū)域內的國有土地及其上的房屋?D:城市規(guī)劃區(qū)內國有土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權的房地產?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地,前后兩面臨街,其前街路線價(土地單價)為3000元/m２,后街路線價為２023元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為__。?A．１8％

Ｂ．20%?C.１５%

D．2５%二、多項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中，有2個或２個以上符合題意,至少有１個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某家庭以３0萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了2023期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%,按月等額還款,假如該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元,則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。?A.5４4.10

B．709.9９

C.630０.0０?D.709.382、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得,土地使用期限為５0年，已使用2023,不可續(xù)期(土地使用權期滿,土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得）、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為__萬元。

A.95.40

B.97.87

C．９8．5５

Ｄ.99.３33、當房地產開發(fā)公司很難了解購買者和競爭者對公司產品價格變化的反映時，往往采用。

A:挑戰(zhàn)定價法?B：領導定價法

C：目的定價法?D：隨行就市定價法?E:借款協(xié)議4、下列不屬于房地產區(qū)位因素的是_＿。?Ａ．交通

B．用途

C．環(huán)境

Ｄ.樓層5、從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關系，考察房地產供求之間的總量差距是＿＿。?Ａ.房地產供求結構

Ｂ．房地產投資結構?Ｃ.房地產數(shù)量結構

D．房地產總量結構6、甲、乙兩塊土地,其區(qū)位及實物狀況都基本同樣。甲地塊土地單價為50６元／m2，容積率為１.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％則下列表述中對的的有_＿。?A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊的７0年使用權樓面地價低于341.67元／m2

Ｃ.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等?D．甲地塊比乙地塊貴

E．乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/ｍ2７、收益法中擬定資本化率的基本方法有_＿。

A．市場提取法

B.累加法

C．指數(shù)調整法

D．投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法８、《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產估價師的初始、變更、延續(xù)注冊，逐步實行。?A:網上申報?B:網上受理

Ｃ:網上審批

D：即時申報、受理和審批?E:直接申報、受理和審批9、下列閑置土地的處置方式,對的的有。?A：延長開發(fā)建設時間,但最長不得超過兩年?B:政府為土地使用者置換其他等價閑置土地

C:改變土地用途,辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)?Ｄ：延長開發(fā)建設時間,但最長不得超過一年?E：政府收回土地,并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書10、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,確需征收房屋的，由＿_作出房屋征收決定。

A.房地產開發(fā)公司?B．人民法院?C．市、縣級人民政府房屋征收部門

D．市、縣級人民政府?11、最能說明土地價格水平高低的價格是__。

A．土地單價

B.基準地價?C.樓面地價?D.標定地價12、根據(jù)房地產估價的合法原則,目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有。?A：土地所有權?B:國有工業(yè)用地土地使用權?C：宅基地土地使用權?D:大型游樂場?E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房1３、下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中,對的的有?A：能為投資者帶來經營性的收入鈔票流?B:分割產權銷售已經成為最受歡迎的經營模式

C:適合于長期投資?D:需在機構投資者之間進行交易?E：位置對其有著特殊的重要性14、國土資源部令第3３號規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采用方式出讓。

A：拍賣

B：招標

C：掛牌?Ｄ：雙方協(xié)議?E：直接定標15、處分抵押房地產所得金額,應一方面__。

A.扣除土地出讓金?B.支付處分抵押房地產的費用

C．償還抵押權人債權?D．扣除抵押房地產應繳納的稅款16、下列關于潛在毛租金收入，說法對的的是__。?Ａ．物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

Ｂ.它等于物業(yè)內所有可出租面積與最大也許租金水平的乘積

Ｃ.可以改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D.它代表物業(yè)實際獲取的收入

E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等17、商業(yè)銀行的外部組織形式涉及。

A：單元銀行制?B：總分行制

C:混合銀行制

D:集團銀行制?E:連鎖銀行制18、某市房產稅按房產原值減除幅度為３0％，某公司擁有一房產原值為3８０0萬元，則年征收房產稅為_＿萬元。?Ａ.1１４?Ｂ.6３．84

C.３1.92

D．28.7119、收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和,價值的高低重要取決于__。

A.未來凈收益的大小

B.獲得凈收益的可靠性?C.獲得凈收益期限的長短?D.獲得凈收益預期

E.估價對象的現(xiàn)值20、對一般__的工程,開發(fā)商可在開標會議上當場決定中標單位,同時公布標底，并告知未中標單位退回招標文獻、領回押金的時間和地點。?A．規(guī)模小

B．內容復雜

C．規(guī)模較大?D．不太復雜21、資金來源與運用表可以用來進行房地產開發(fā)項目的(）分析。

A．鈔票流量

B.清償能力?C.資產與負債情況?Ｄ．資金盈余或短缺情況22、關于違約和違約責任,下列說法有誤的是__。

A.當事人一方明確表達或者以自己的行為表白不履行協(xié)議義務的,對方可以在履行期限到來之后規(guī)定其承擔違約責任?B．履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行協(xié)議義務，都將構成實際違約

C.實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行?Ｄ.違約的形式涉及預期違約和實際違約2３、運用市場法時,估價人員根據(jù)基本規(guī)定選取可比實例后，需要建立價格可比基礎