山東省2023年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章歷年考情考試試卷本卷共分為2大題5０小題，作答時(shí)間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共２5題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、下列關(guān)于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的表述中，對(duì)的的是__。

A．按貸款發(fā)放時(shí)有無(wú)擔(dān)保品，貸款分為自營(yíng)貸款、委托貸款和特定貸款?B．商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)重要涉及貸款和投資(購(gòu)買(mǎi)有價(jià)證券）兩大類?Ｃ.長(zhǎng)期貸款指貸款期限在202３以上（不含２023)的貸款

D．抵押貸款是指按一定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物而發(fā)放的貸款2、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2023元/m２,后街路線價(jià)為１000元／m2,若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為＿_(dá)米。

Ａ．9

B.１3.5?Ｃ.15

D.1８３、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是＿_(dá)。?A.空置率＞合理空置率

B．空置率4、判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地＿_(dá)部門(mén)出具證明。

Ａ.城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)?B．城市房屋拆遷管理部門(mén)?C．城市規(guī)劃行政主管部門(mén)

Ｄ．城市建設(shè)行政主管部門(mén)5、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),若采用鈔票流量折現(xiàn)法計(jì)算,則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是．【２023年考題】

A：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期

B:待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期?C:取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢并投入使用的日期?E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織拆遷人＿＿,并將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。?A.選擇拆遷安頓的地點(diǎn)

B．拆遷安頓

Ｃ.對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，做好勘察記錄?Ｄ．?dāng)M定房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)7、甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，國(guó)家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為年。

A：38

B：４０

Ｃ:68

Ｄ:７0?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、是指一種商品同另一種商品相互換的量的關(guān)系或比例。?Ａ:價(jià)值

B:互換價(jià)值

C：成交價(jià)格?D：評(píng)估價(jià)值?E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格９、２023年1月13日,建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了＿_(dá)。?A.《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的告知》?B.《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》

C.《關(guān)于建立房地產(chǎn)公司及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的告知》

D．《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》10、某承租人的基礎(chǔ)租金為５萬(wàn)元/月，假如營(yíng)業(yè)額的1０%作為比例租金，當(dāng)其月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)(）萬(wàn)元時(shí)，才對(duì)超過(guò)部分的營(yíng)業(yè)額收取比例租金。?A．5０

B.60?C.7０

D.8０

1１、_＿是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D．所有權(quán)12、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功,則該投資商運(yùn)用的是房地產(chǎn)投資特性中的__。?Ａ.位置固定性

Ｂ.不一致性?C.適應(yīng)性

D．互相影響性13、房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)是指各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑_＿之間的差額。

A．材料?B.成新

C．折舊

D．造價(jià)14、工程投資額在_＿萬(wàn)元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程,可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。

A.2０，200?Ｂ.５0,30０

Ｃ.3０，5０0

Ｄ．３0,３0015、不是房地產(chǎn)貸款擔(dān)保形式的是（)。

Ａ．保證?B．抵押?C.質(zhì)押?Ｄ．提存16、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬(wàn)元、2400萬(wàn)元和1900萬(wàn)元,年均價(jià)格上漲率為5％，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬(wàn)元。?A：305

B：4６3

C:636

D:961?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１７、＿＿是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間內(nèi)對(duì)一定范圍的所有采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。?A．房屋總登記

B．初始土地登記

C.房屋初始登記

Ｄ．房屋他項(xiàng)權(quán)利登記1８、若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，規(guī)定估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易,則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是__。

A．謹(jǐn)慎價(jià)值

Ｂ．市場(chǎng)價(jià)值?Ｃ．快速變現(xiàn)價(jià)值?D．投資價(jià)值19、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于__。?A.前期工程費(fèi)?B．房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)?Ｃ．管理費(fèi)用

D．土地費(fèi)用２0、下列關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題，表述錯(cuò)誤的是。

A:耕地占用稅用于土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展?B:土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)發(fā)展

Ｃ：菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒涼費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理?D:征地管理費(fèi)用于土地管理部門(mén)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)支?E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、對(duì)坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用__。?A．單位比較法?B．分部分項(xiàng)法?C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法２２、某房地產(chǎn)投資公司在一定日期的負(fù)債合計(jì)為40０0萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為60００萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為30００萬(wàn)元和1０００萬(wàn)元,存貨為1５00萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資公司的流動(dòng)比率為(）。

Ａ．150%

B.200%

Ｃ．300%

D．40０％23、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由決定的。?Ａ:估價(jià)機(jī)構(gòu)?B：估價(jià)師

Ｃ：估價(jià)報(bào)告使用者?Ｄ：估價(jià)委托人的估價(jià)需要

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地區(qū)范圍是。?Ａ：城市建成區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)

Ｂ:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)及擁有房屋所有權(quán)的各種房地產(chǎn)?C:城市行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地及其上的房屋?D:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地,前后兩面臨街,其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m２,后街路線價(jià)為２023元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為_(kāi)_。?A．１8％

Ｂ．20%?C.１５%

D．2５%二、多項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或２個(gè)以上符合題意,至少有１個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某家庭以３0萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，銀行為其提供了2023期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%,按月等額還款,假如該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬(wàn)元,則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（）元。?A.5４4.10

B．709.9９

C.630０.0０?D.709.382、某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得,土地使用期限為５0年，已使用2023,不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國(guó)家無(wú)償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

A.95.40

B.97.87

C．９8．5５

Ｄ.99.３33、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很難了解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)公司產(chǎn)品價(jià)格變化的反映時(shí)，往往采用。

A:挑戰(zhàn)定價(jià)法?B：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C：目的定價(jià)法?D：隨行就市定價(jià)法?E:借款協(xié)議4、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是_＿。?Ａ．交通

B．用途

C．環(huán)境

Ｄ.樓層5、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之問(wèn)的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是＿＿。?Ａ.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

Ｂ．房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)?Ｃ.房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)

D．房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)6、甲、乙兩塊土地,其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本同樣。甲地塊土地單價(jià)為50６元／m2，容積率為１.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％則下列表述中對(duì)的的有_＿。?A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊的７0年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元／m2

Ｃ.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等?D．甲地塊比乙地塊貴

E．乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/ｍ2７、收益法中擬定資本化率的基本方法有_＿。

A．市場(chǎng)提取法

B.累加法

C．指數(shù)調(diào)整法

D．投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法８、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的初始、變更、延續(xù)注冊(cè)，逐步實(shí)行。?A:網(wǎng)上申報(bào)?B:網(wǎng)上受理

Ｃ:網(wǎng)上審批

D：即時(shí)申報(bào)、受理和審批?E:直接申報(bào)、受理和審批9、下列閑置土地的處置方式,對(duì)的的有。?A：延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間,但最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年?B:政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地

C:改變土地用途,辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)?Ｄ：延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間,但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年?E：政府收回土地,并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書(shū)10、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,確需征收房屋的，由＿_(dá)作出房屋征收決定。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司?B．人民法院?C．市、縣級(jí)人民政府房屋征收部門(mén)

D．市、縣級(jí)人民政府?11、最能說(shuō)明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是__。

A．土地單價(jià)

B.基準(zhǔn)地價(jià)?C.樓面地價(jià)?D.標(biāo)定地價(jià)12、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則,目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有。?A：土地所有權(quán)?B:國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)?C：宅基地土地使用權(quán)?D:大型游樂(lè)場(chǎng)?E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房1３、下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中,對(duì)的的有?A：能為投資者帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性的收入鈔票流?B:分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式

C:適合于長(zhǎng)期投資?D:需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易?E：位置對(duì)其有著特殊的重要性14、國(guó)土資源部令第3３號(hào)規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采用方式出讓。

A：拍賣(mài)

B：招標(biāo)

C：掛牌?Ｄ：雙方協(xié)議?E：直接定標(biāo)15、處分抵押房地產(chǎn)所得金額,應(yīng)一方面__。

A.扣除土地出讓金?B.支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用

C．償還抵押權(quán)人債權(quán)?D．扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說(shuō)法對(duì)的的是__。?Ａ．物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

Ｂ.它等于物業(yè)內(nèi)所有可出租面積與最大也許租金水平的乘積

Ｃ.可以改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入

E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等17、商業(yè)銀行的外部組織形式涉及。

A：?jiǎn)卧y行制?B：總分行制

C:混合銀行制

D:集團(tuán)銀行制?E:連鎖銀行制18、某市房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除幅度為３0％，某公司擁有一房產(chǎn)原值為3８０0萬(wàn)元，則年征收房產(chǎn)稅為_(kāi)＿萬(wàn)元。?Ａ.1１４?Ｂ.6３．84

C.３1.92

D．28.7119、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和,價(jià)值的高低重要取決于__。

A.未來(lái)凈收益的大小

B.獲得凈收益的可靠性?C.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短?D.獲得凈收益預(yù)期

E.估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值20、對(duì)一般__的工程,開(kāi)發(fā)商可在開(kāi)標(biāo)會(huì)議上當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)單位,同時(shí)公布標(biāo)底，并告知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文獻(xiàn)、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。?A．規(guī)模小

B．內(nèi)容復(fù)雜

C．規(guī)模較大?D．不太復(fù)雜21、資金來(lái)源與運(yùn)用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的(）分析。

A．鈔票流量

B.清償能力?C.資產(chǎn)與負(fù)債情況?Ｄ．資金盈余或短缺情況22、關(guān)于違約和違約責(zé)任,下列說(shuō)法有誤的是__。

A.當(dāng)事人一方明確表達(dá)或者以自己的行為表白不履行協(xié)議義務(wù)的,對(duì)方可以在履行期限到來(lái)之后規(guī)定其承擔(dān)違約責(zé)任?B．履行期限到來(lái)之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行協(xié)議義務(wù)，都將構(gòu)成實(shí)際違約

C.實(shí)際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行?Ｄ.違約的形式涉及預(yù)期違約和實(shí)際違約2３、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí),估價(jià)人員根據(jù)基本規(guī)定選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)