第7章無形資產(chǎn)

及其他長期資產(chǎn)2014.1ChenLijun無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)不具有實(shí)物形態(tài)具有可辨認(rèn)性屬于非貨幣性資產(chǎn)特征分離于企業(yè)并單獨(dú)存在區(qū)別于有形資產(chǎn)如何理解商譽(yù)？7.1無形資產(chǎn)7.1.1無形資產(chǎn)概述1.無形資產(chǎn)的含義與特征2014.2Chenlijun無形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)特許權(quán)等土地使用權(quán)不享有法律保護(hù)暑名權(quán)、發(fā)表權(quán)、展覽權(quán)、表演權(quán)、放映權(quán)、廣播權(quán)、翻譯權(quán)等政府機(jī)構(gòu)授權(quán)（水、電及郵電通信專營權(quán)；煙草專賣等）；依據(jù)簽訂的合同（連鎖店分店使用總店名稱）用于出租時(shí)？7.1無形資產(chǎn)7.1.1無形資產(chǎn)概述2．無形資產(chǎn)的內(nèi)容2014.3Chenlijun按取得來源購入的無形資產(chǎn)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)投資者投入的無形資產(chǎn)企業(yè)合并取得的無形資產(chǎn)債務(wù)重組取得的無形資產(chǎn)非貨幣性資產(chǎn)交換取得的無形資產(chǎn)政府補(bǔ)助取得的無形資產(chǎn)按使用壽命是否有限有期限無形資產(chǎn)無期限無形資產(chǎn)（使用壽命有限）（使用壽命不確定）分類的目的是為了使無形資產(chǎn)的初始計(jì)量更加準(zhǔn)確和合理分類的目的是為了正確、合理地進(jìn)行攤銷7.1無形資產(chǎn)7.1.1無形資產(chǎn)概述3.無形資產(chǎn)的分類2014.4Chenlijun符合無形資產(chǎn)定義并同時(shí)滿足下列條件才可確認(rèn)：與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量職業(yè)判斷人力資源是否足夠管理隊(duì)伍及硬件設(shè)備新技術(shù)、新產(chǎn)品沖擊自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，因其成本無法可靠計(jì)量，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)?？蛻絷P(guān)系、人力資源等，由于企業(yè)無法控制其帶來的未來經(jīng)濟(jì)利益，不符合無形資產(chǎn)的定義，不應(yīng)將其確認(rèn)為無形資產(chǎn)。7.1無形資產(chǎn)7.1.1無形資產(chǎn)概述4.無形資產(chǎn)的確認(rèn)補(bǔ)充：2014.5Chenlijun7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)賬戶設(shè)置無形資產(chǎn)累計(jì)攤銷無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備研發(fā)支出各自的用途和特點(diǎn)2014.6Chenlijun7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量1.購入的無形資產(chǎn)成本購買價(jià)款直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。相關(guān)稅費(fèi)使無形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的專業(yè)服務(wù)費(fèi)用、測試無形資產(chǎn)是否能夠正常發(fā)揮作用的費(fèi)用等不包括為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途以后發(fā)生的費(fèi)用。7.1無形資產(chǎn)2014.7Chenlijun7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量1.購入的無形資產(chǎn)7.1無形資產(chǎn)[例7-1]某企業(yè)購入一項(xiàng)產(chǎn)品的專利權(quán)，用銀行存款支付專利權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等款項(xiàng)380000元。其賬務(wù)處理如下：借：無形資產(chǎn)——專利權(quán)380000

貸：銀行存款3800002014.8Chenlijun如購買的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，因?qū)嵸|(zhì)上具有融資性質(zhì)，應(yīng)按購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)加以確定。注意問題：土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量1.購入的無形資產(chǎn)7.1無形資產(chǎn)2014.9Chenlijun2.投資者投入的無形資產(chǎn)投資者投入的無形資產(chǎn)應(yīng)按投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值入賬，無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值與折合資本額之間的差額，作為資本溢價(jià)，計(jì)入資本公積。7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)前提是在合同或協(xié)議約定的價(jià)值公允的前提下2014.10Chenlijun2.投資者投入的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)[例7-2]某企業(yè)一方投資者以非專利技術(shù)作價(jià)投資，投資各方協(xié)商價(jià)為480000元，按投資協(xié)議規(guī)定該投資者應(yīng)投入400000元，全部手續(xù)已辦妥。其賬務(wù)處理如下：借：無形資產(chǎn)—非專利技術(shù)480000

貸：實(shí)收資本400000

資本公積—資本溢價(jià)800002014.11Chenlijun研究階段研究階段是探索性的，為進(jìn)一步開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行資料及相關(guān)方面的準(zhǔn)備，已進(jìn)行的研究活動(dòng)將來是否會(huì)轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會(huì)形成無形資產(chǎn)等均具有較大的不確定性。研究階段和開發(fā)階段的劃分3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.12Chenlijun開發(fā)階段開發(fā)階段應(yīng)當(dāng)是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項(xiàng)新產(chǎn)品和新技術(shù)的基本條件。生產(chǎn)前或使用前的原型和模型的設(shè)計(jì)、建造和測試研究階段和開發(fā)階段的劃分3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.13Chenlijun企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段的支出，滿足規(guī)定條件的，才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)。有條件的資本化無法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。內(nèi)部研究開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)與計(jì)量3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.14Chenlijun（1）完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；（2）具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；不存在技術(shù)上的障礙和其他不確定性能說明其開發(fā)目的3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)內(nèi)部研究開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)與計(jì)量資本化條件2014.15Chenlijun（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的方式；能證明市場對該無形資產(chǎn)的要求（4）有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；（5）歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量。如銀行愿意為該無形資產(chǎn)的開發(fā)提供所需資金3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)內(nèi)部研究開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)與計(jì)量資本化條件2014.16Chenlijun研發(fā)支出費(fèi)用化支出資本化支出總賬明細(xì)賬屬于成本類賬戶內(nèi)部研究開發(fā)支出的賬務(wù)處理3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.17Chenlijun借：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出

——資本化支出貸：原材料應(yīng)付職工薪酬銀行存款研發(fā)支出發(fā)生時(shí)：內(nèi)部研究開發(fā)支出的賬務(wù)處理3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.18Chenlijun研發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定用途時(shí)：期末結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用化支出時(shí)：借：管理費(fèi)用貸：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出借：無形資產(chǎn)貸：研發(fā)支出——資本化支出內(nèi)部研究開發(fā)支出的賬務(wù)處理3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.19Chenlijun內(nèi)部研究開發(fā)支出的賬務(wù)處理3．內(nèi)部研究開發(fā)的無形資產(chǎn)7.1.2無形資產(chǎn)的初始計(jì)量7.1無形資產(chǎn)

[例7-3]某企業(yè)為一項(xiàng)新產(chǎn)品專利技術(shù)進(jìn)行研究開發(fā)活動(dòng)。2×12年發(fā)生業(yè)務(wù)如下：1月份為獲取知識(shí)而進(jìn)行的活動(dòng)發(fā)生差旅費(fèi)160000元，以現(xiàn)金支付；3月份為改進(jìn)材料、設(shè)備而發(fā)生費(fèi)用240000元，以銀行存款支付；6月份在開發(fā)過程中發(fā)生材料費(fèi)320000元、人工工資240000元，以及其他費(fèi)用240000元，合計(jì)800000元，其中，符合資本化條件的支出為640000元；7月份該專利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途，并交付生產(chǎn)車間用于產(chǎn)品。具體賬務(wù)處理見教材2014.20Chenlijun

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1.無形資產(chǎn)使用壽命的確定與復(fù)核使用壽命有限使用壽命不確定7.1無形資產(chǎn)估計(jì)該使用壽命的年限或者構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量等無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益期限的2014.21Chenlijun企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少于每年年度終了，要對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及未來經(jīng)濟(jì)利益的消耗方式進(jìn)行復(fù)核。如改變其攤銷年限和攤銷方法的，并作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更處理。對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，如果有據(jù)表明使用壽命是有限的，則作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更處理。

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1.無形資產(chǎn)使用壽命的確定與復(fù)核7.1無形資產(chǎn)2014.22Chenlijun2．無形資產(chǎn)的攤銷主要問題攤銷期攤銷方法的選擇使用壽命有限達(dá)到預(yù)定用途開始至終止確認(rèn)時(shí)止取決于企業(yè)預(yù)期消耗該項(xiàng)無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來經(jīng)濟(jì)利益的方式應(yīng)攤銷金額還應(yīng)考慮殘值無形資產(chǎn)的殘值一般為零。但是如果有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)購買該無形資產(chǎn)，則該無形資產(chǎn)應(yīng)有殘值。

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.23Chenlijun2．無形資產(chǎn)的攤銷使用壽命有限

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量7.1無形資產(chǎn)當(dāng)月增加的無形資產(chǎn)，當(dāng)月增加攤銷額，當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，在當(dāng)月減少攤銷額。解釋理由：會(huì)計(jì)計(jì)量不得高估資產(chǎn)；沒有實(shí)物形態(tài)，攤銷時(shí)間不宜過長。為什么？2014.24Chenlijun借：管理費(fèi)用制造費(fèi)用其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)攤銷借方的業(yè)務(wù)類型？累計(jì)攤銷賬戶的特點(diǎn)？2．無形資產(chǎn)的攤銷使用壽命有限

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量7.1無形資產(chǎn)2014.25Chenlijun2．無形資產(chǎn)的攤銷使用壽命有限

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量7.1無形資產(chǎn)[例7-4]某企業(yè)本月從外單位購得一項(xiàng)專利權(quán)480000元，購買時(shí)該項(xiàng)專利權(quán)的使用壽命為5年，專利權(quán)殘值為零。本月開始攤銷。購買專利權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)—專利權(quán)480000

貸：銀行存款480000該項(xiàng)專利權(quán)本月攤銷額為480000÷5÷12=8000（元）借：管理費(fèi)用8000

貸：累計(jì)攤銷80002014.26Chenlijun2．無形資產(chǎn)的攤銷使用壽命有限

7.1.3無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量7.1無形資產(chǎn)如果無形資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，則無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額要從應(yīng)攤銷金額中扣除，以后每年的攤銷金額要重新調(diào)整計(jì)算。無形資產(chǎn)的殘值一般為零，除非有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)愿意以一定的價(jià)格購買該項(xiàng)無形資產(chǎn)，或者存在活躍的市場，并且在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，該市場還可能存在的情況下，可以預(yù)計(jì)無形資產(chǎn)的殘值。對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，在持有期間內(nèi)不需要攤銷，但需要每年年末進(jìn)行減值測試。特別提示2014.27Chenlijun借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)攤銷滿足收入準(zhǔn)則的規(guī)定，確認(rèn)相關(guān)的收入和成本無形資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)作為經(jīng)營活動(dòng)業(yè)務(wù)一部分

7.1.4無形資產(chǎn)的出租7.1無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)出租是指根據(jù)合同或協(xié)議，企業(yè)允許他人使用本企業(yè)無形資產(chǎn)并收取使用費(fèi)，即租金。2014.28Chenlijun

7.1.4無形資產(chǎn)的出租7.1無形資產(chǎn)[例7-5]甲企業(yè)和乙企業(yè)同生產(chǎn)一種產(chǎn)品，根據(jù)雙方協(xié)議的規(guī)定，甲企業(yè)將持有的商標(biāo)權(quán)出租給乙企業(yè)5年，每年收取租金216000元，乙企業(yè)按月支付。該商標(biāo)權(quán)的月攤銷額為7200元。營業(yè)稅稅率為5%。其賬務(wù)處理如下：按月收取租金時(shí)：借：銀行存款18000

貸：其他業(yè)務(wù)收入18000按月攤銷時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本7200

貸：累計(jì)攤銷7200按月計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本900

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅9002014.29Chenlijun無形資產(chǎn)出售預(yù)期不能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，不再符合無形資產(chǎn)的定義轉(zhuǎn)銷并終止確認(rèn)處置內(nèi)容7.1無形資產(chǎn)7.1.5無形資產(chǎn)的處置2014.30Chenlijun借：銀行存款累計(jì)攤銷無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備營業(yè)外支出——處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失（可能）貸：無形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

營業(yè)外收入——處置非流動(dòng)資產(chǎn)利得（可能）出售無形資產(chǎn)的凈收益，作為非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得或損失

7.1無形資產(chǎn)7.1.5無形資產(chǎn)的處置1.無形資產(chǎn)的出售企業(yè)出售無形資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將所取得的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額作為資產(chǎn)處置利得或損失計(jì)入當(dāng)期損益。2014.31Chenlijun7.1無形資產(chǎn)7.1.5無形資產(chǎn)的處置1.無形資產(chǎn)的出售[例7-6]某企業(yè)出售持有的一項(xiàng)專利權(quán)，協(xié)商價(jià)格為120000元，應(yīng)交的營業(yè)稅為6000元，該項(xiàng)專利權(quán)的帳面余額為150000元，累計(jì)攤銷額為60000，款項(xiàng)已通過銀行收取，該項(xiàng)無形資產(chǎn)已提減值準(zhǔn)備2000元。其賬務(wù)處理如下：借：銀行存款120000

累計(jì)攤銷60000

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2000

貸：無形資產(chǎn)150000

應(yīng)交稅費(fèi)6000

營業(yè)外收入—非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得26000應(yīng)交營業(yè)稅出售凈收益無形資產(chǎn)賬面價(jià)值2014.32Chenlijun

借：累計(jì)攤銷營業(yè)外支出無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：無形資產(chǎn)不再符合無形資產(chǎn)的定義，應(yīng)將該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入報(bào)廢并予以注銷。7.1無形資產(chǎn)7.1.5無形資產(chǎn)的處置2．無形資產(chǎn)的報(bào)廢2014.33Chenlijun7.1無形資產(chǎn)7.1.5無形資產(chǎn)的處置2．無形資產(chǎn)的報(bào)廢［例7—7］某企業(yè)預(yù)計(jì)A項(xiàng)專利已無法給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，按規(guī)定將其做報(bào)廢處理。A專利權(quán)做報(bào)廢處理時(shí)賬面余額1728000元，已累計(jì)攤銷金額1480000元。其賬務(wù)處理如下：報(bào)廢損失=1728000-148000=248000（元）借：累計(jì)攤銷1480000

營業(yè)外支出——處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失248000

貸：無形資34Chenlijun7.1無形資產(chǎn)7.1.5無形資產(chǎn)的處置無形資產(chǎn)的期末列報(bào)

在資產(chǎn)負(fù)債表中，“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目反映全部無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，即以無形資產(chǎn)的原始成本扣除累計(jì)攤銷額和無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的金額列示。無形資產(chǎn)減值測試及賬務(wù)處理方法與固定資產(chǎn)相同。2014.35Chenlijun投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)房產(chǎn)是指土地上的房屋等的權(quán)屬地產(chǎn)是指土地使用權(quán)屬于企業(yè)的日常活動(dòng)構(gòu)成企業(yè)的營業(yè)收入單列資產(chǎn)項(xiàng)目予以報(bào)告為什么？7.2投資性房地產(chǎn)7.2.1投資性房地產(chǎn)概述1.投資性房地產(chǎn)的含義及性質(zhì)2014.36Chenlijun確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：租賃期開始日？確認(rèn)條件：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量7.2投資性房地產(chǎn)7.2.1投資性房地產(chǎn)概述2．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)2014.37Chenlijun已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物取得方式？與閑置土地的區(qū)別經(jīng)營出租且擁有產(chǎn)權(quán)的已簽訂了租賃協(xié)議7.2投資性房地產(chǎn)7.2.1投資性房地產(chǎn)概述3．投資性房地產(chǎn)的范圍界定2014.38Chenlijun不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍7.2投資性房地產(chǎn)7.2.1投資性房地產(chǎn)概述3．投資性房地產(chǎn)的范圍界定2014.39Chenlijun通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式符合規(guī)定條件的采用公允價(jià)值模式計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。同一個(gè)企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式為什么？7.2投資性房地產(chǎn)7.2.1投資性房地產(chǎn)概述4．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式2014.40Chenlijun7.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按照成本進(jìn)行初始計(jì)量購買價(jià)款土地開發(fā)費(fèi)建筑安裝成本應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出7.2投資性房地產(chǎn)2014.41Chenlijun投資性房地產(chǎn)銀行存款在建工程無形資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置含義？類型？模式？7.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量7.2投資性房地產(chǎn)2014.42Chenlijun投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（成本）投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）明細(xì)賬的設(shè)置成本模式時(shí)公允價(jià)值模式時(shí)7.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量7.2投資性房地產(chǎn)2014.43Chenlijun7.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量7.2投資性房地產(chǎn)1．采用成本模式的初始計(jì)量成本包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。[例7—8]某企業(yè)購入寫字樓用于對外出租。實(shí)際支付購買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)1920萬元。根據(jù)租賃合同，租賃期開始日為購買當(dāng)日。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓19200000貸：銀行存款192000002014.44Chenlijun7.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量7.2投資性房地產(chǎn)2．采用公允價(jià)值模式的初始計(jì)量成本包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。[例7—9]以[例7—8]資料為例，假定該企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。其賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）19200000貸：銀行存款192000002014.45Chenlijun其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。如存在減值跡象，應(yīng)按資產(chǎn)減值準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行減值測試，并計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備。當(dāng)月增、減如何處理？7.2投資性房地產(chǎn)7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1．采用成本模式的后續(xù)計(jì)量2014.46Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1．采用成本模式的后續(xù)計(jì)量[例7—10]某企業(yè)于某年3月31日購入寫字樓，實(shí)際支付購買價(jià)款總額為1920萬元。預(yù)計(jì)該寫字樓使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。該年4月1日，該企業(yè)將該外購的寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給B企業(yè)使用，租賃合同約定，寫字樓租賃期為5年，年租金為110.4萬元，B企業(yè)于每年3月31日之前預(yù)付下一租賃年度的租金。該企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2014.47Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出1．采用成本模式的后續(xù)計(jì)量[例7—10]續(xù)（1）3月31日，預(yù)收租金。借：銀行存款1104000

貸：預(yù)收賬款——B企業(yè)1104000（2）4月30日，計(jì)提折舊。月折舊額=1920÷（20×12）=8（萬元）借：其他業(yè)務(wù)成本80000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊80000（3）4月30日，確認(rèn)租金收入。月租金收入=110.4÷12=9.2（萬元）借：預(yù)收賬款——B企業(yè)92000

貸：其他業(yè)務(wù)收入920002014.48Chenlijun投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。條件7.2投資性房地產(chǎn)2．采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出2014.49Chenlijun特點(diǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷期末以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)差額的賬務(wù)處理7.2投資性房地產(chǎn)2．采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出2014.50Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)2．采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量[例7—11]某房地產(chǎn)開發(fā)公司于某年4月18日與A公司簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議，約定將房地產(chǎn)開發(fā)公司自行開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成后租賃給A公司使用，租賃期為8年。該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該年5月1日，寫字樓開發(fā)完成，實(shí)際造價(jià)為6000萬元，根據(jù)租賃協(xié)議，當(dāng)日即為租賃期開始日。該年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為6400萬元。其賬務(wù)處理如下：7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出2014.51Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)2．采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量[例7—11]其賬務(wù)處理如下：（1）5月1日，寫字樓開發(fā)完成并出租。（2）12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）60000000

貸：開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）60000000借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）4000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益40000007.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出2014.52Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用成本模式后續(xù)計(jì)量的，在滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。特別提示成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出2014.53Chenlijun改建擴(kuò)建支出裝修裝潢支出日常維修支出后續(xù)支出處理原則滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。不能滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)將其費(fèi)用化，計(jì)入支付當(dāng)期損益。7.2投資性房地產(chǎn)7.2.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與后續(xù)支出3．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出[例7—12、13、14]2014.54Chenlijun1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式一般企業(yè)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2014.55Chenlijun借：投資性房地產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)成本模式下：按成本計(jì)量賬面成本可能涉及的賬戶？7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2014.56Chenlijun借：投資性房地產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)公允價(jià)值模式下：按公允價(jià)值計(jì)量賬面成本可能涉及的賬戶？公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額如何處理？公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值差額，計(jì)入資本公積（待處置時(shí)金額應(yīng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益）。資本公積（可能）公允價(jià)值變動(dòng)損益（可能）

7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2014.57Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)[例7—15]某年5月20日，甲企業(yè)與A企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將廠房出租給A企業(yè)使用，租賃期開始日為該年6月10日，租賃期為5年。該年6月10日，廠房賬面原價(jià)960萬元，累計(jì)已提折舊240萬元。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——廠房9600000

累計(jì)折舊2400000

貸：固定資產(chǎn)——廠房9600000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊24000002014.58Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)[例7—16]某企業(yè)與D公司簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給D公司使用，租賃期開始日為某年1月1日，租賃期為3年。該辦公樓原價(jià)為20000萬元，累計(jì)己提折舊6000萬元。該企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

①假定辦公樓1月1日的公允價(jià)值為13600萬元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）136000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益4000000

累計(jì)折舊60000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓2000000002014.59Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)[例7—16]某企業(yè)與D公司簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給D公司使用，租賃期開始日為某年1月1日，租賃期為3年。該辦公樓原價(jià)為20000萬元，累計(jì)己提折舊6000萬元。該企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量②假定辦公樓1月1日的公允價(jià)值為14400萬元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）144000000

累計(jì)折舊60000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓200000000

資本公積——其他資本公積40000002014.60Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)[例7—17]某企業(yè)于某年4月1日將出租的廠房收回自用。廠房在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，賬面原價(jià)為1600萬元，累計(jì)已提折舊為360萬元。借：固定資產(chǎn)——廠房16000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3600000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房16000000

累計(jì)折舊36000002014.61Chenlijun7.2投資性房地產(chǎn)7.2.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理

[例7—18]某企業(yè)于某年6月1日，將對外出租的寫字樓因租賃期滿予以收回自用。寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為6800萬元，其中，成本為6400萬元，公允價(jià)值變動(dòng)（截至到本年末）為400萬元。6月1日，寫字樓開始自用，當(dāng)日的公允價(jià)值為6880萬元。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)—寫字樓68800000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）64000000—寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）4000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益8000002014.62Chenlijun處置損益處置收入扣除投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入處置當(dāng)期損益以何種形式計(jì)入損益？7.2.5投資性房地產(chǎn)的處置處置是指投資性房地產(chǎn)的出售、報(bào)廢和毀損等等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情況。2014.63Chenlijun應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)：累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)注意問題（公允價(jià)值計(jì)量時(shí)）：應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額“公允價(jià)值變動(dòng)損益”“資本公積——其他資本公積”計(jì)入處置當(dāng)期其他業(yè)務(wù)成本7.2.5投資性房地產(chǎn)的處置2014.64Chenlijun7.2.5投資性房地產(chǎn)的處置[例7—19]甲企業(yè)將其一棟寫字樓用于對外出租，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該寫字樓出售給A企業(yè)，A企業(yè)已用銀行存款7500萬元付清全部價(jià)款。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為6600萬元，累計(jì)已提折舊792萬元。營業(yè)稅稅率為5%。借：銀行存款75000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入75000000借：其他業(yè)務(wù)成本58080000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊7920000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓66000000借：其他業(yè)務(wù)成本375000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅3750002014.65Chenlijun7.2.5投資性房地產(chǎn)的處置[例7—20]甲公司于2×10年8月23日與乙公司簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議，將其一棟寫字樓出租給乙公司使用，租賃期開始日為2×10年9月1日，租期為2年。采用公允價(jià)值模式計(jì)量。寫字樓的實(shí)際建造成本為3680萬元，截至2×10年8月30日，累計(jì)已提折舊460萬元。2×10年9月1日，寫字樓的公允價(jià)值為3360萬元；2×10年12月31日，寫字樓的公允價(jià)值仍為3360萬元；2×11年12月31日，寫字樓的公允價(jià)值為3520萬元。2×12年8月30日，租賃期屆滿，甲公司收回寫字樓，并以3600萬元售出，價(jià)款已收存銀行。營業(yè)稅稅率為5%。其賬務(wù)處理如下：2014.66Chenlijun7.2.5投資性房地產(chǎn)的