第二章城市用地分類及適用性評價本章主要內容第一節(jié)城市用地適用性評價（理解）第二節(jié)城市用地分類及構成（掌握）第一節(jié)城市用地適用性評價一、城市用地概述（一）定義

城市用地，指用于城市建設和滿足城市機能運轉所需的土地，包括已建設利用的土地、已列入規(guī)劃區(qū)范圍尚待開發(fā)建設的土地、以及按照城市規(guī)劃法所確定的城市規(guī)劃區(qū)內的非建設用地。一、城市用地概述（二）城市用地的屬性和價值1、城市用地的屬性（1）自然屬性（2）社會經濟屬性如位置的固定性，獨特的地貌、土壤特征，不可再生如明確的隸屬關系，具有經濟價值，地權歸屬和權益轉讓等具有法律保障一、城市用地概述（二）城市用地的屬性和價值2、城市用地的價值（1）使用價值（2）交換價值可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地質等差異影響使用價值可作為商品進入市場，具體表現為地價、租金或費用等，2009年全國土地出讓價16000億元一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃1、定義根據不同目的和使用方式，將城市用地劃分成不同的范圍或區(qū)塊，以表達一定用途、權屬、性質、或量值。一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃2、類型（1）行政區(qū)劃（2）用途區(qū)劃確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質按照所確定的土地利用功能和性質，對土地用途進行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地等一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃2、類型（3）權屬區(qū)劃（4）地價區(qū)劃對地產或房產的所有權所做的區(qū)劃，如國有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等根據土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價值，作為進入市場進行交換的依據2009年溫州市商業(yè)用地基準地價圖2009年溫州市工業(yè)用地基準地價圖二、城市用地適用性評價（一）定義

對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度、以及城市建設的經濟性與可行性的評估。二、城市用地適用性評價（二）自然環(huán)境條件分析（二）自然環(huán)境條件分析1、地質條件（1）建筑地基重點在城市用地選擇和工程建設有關的工程地質分析1、地表物質組成2、地質構造特征類別承載力（t/m2）類別承載力（t/m2）碎石（中密）40-70細砂（很濕）（中密）12-16角礫（中密）30-50大孔土15-25粘土（固態(tài)）25-50沿海地區(qū)淤泥4-10粗砂、中砂（中密）24-34泥炭1-5細砂（稍濕）（中密）16-22成都德陽綿陽江油竇團山龍門山四川盆地龍泉山

綿陽市地質構造分析地表斷裂隱伏斷裂返回

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現斷裂帶前的規(guī)劃方案隱伏斷裂返回隱伏斷裂

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意發(fā)現斷裂后的修改方案沿斷裂帶走向布置100米寬的衛(wèi)生防護帶返回（二）自然環(huán)境條件分析1、地質條件（2）滑坡與崩塌確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界距離，以避免不穩(wěn)定坡面，若不能避免，須采用工程防護措施菲律賓南部山體滑坡甘肅省東鄉(xiāng)縣塌陷滑坡甘肅省舟曲泥石流災害甘肅省舟曲泥石流災害（二）自然環(huán)境條件分析1、地質條件（3）沖溝間斷水流沖刷形成的溝槽，其切割地面、使其破碎，對土地利用不利1、地質條件（4）地震以構造地震為主，多發(fā)生在活動斷裂到地區(qū)，影響城市用地選擇、建筑布置、抗震設防等1、地質條件（4）地震※

確定建設地區(qū)的地震烈度類別地震烈度局部增加量（度）花崗巖0石灰?guī)r和砂巖0-1半堅硬土1粗狀碎屑土（碎石、卵石）1-2砂質土1-2粘質土1-2疏松的堆積土2-3某地區(qū)地面和各種建筑物遭受地震影響強烈程度等1、地質條件（4）地震※

避免在強震區(qū)建設城市※按照用地的設計烈度及地質、地形，安排相宜的城市設施烈度在9度以上地區(qū)不宜作為城市用地1、重要工業(yè)不宜放在軟地基、古河道或易于滑塌地區(qū)2、地下有斷裂帶的地面上，設置100m寬的居區(qū)衛(wèi)生防護帶，其上不宜布置要求較高的建筑及設施3、建筑不宜連綿成片，應留適當的防火間隔，水庫不宜在強震區(qū)的上游2、水文及水文地質（1）水文條件對城市水源、水運交通、河岸沖刷和泥沙淤積具有重要影響2、水文及水文地質（1）水文條件修水閘后，下泄水量減小，江底沖刷消弱，潮汐帶來的泥沙淤積河床（2）水文地質條件1、指地下水存在形式、含水層厚度、礦化度、水溫等2、作為城市水源，但防止過量開采和流向改變而受到污染（2）水文地質條件3、氣候條件（1）太陽輻射（2）風向影響建筑的朝向、間距、遮陽設施等通過風向頻率圖和風速圖，分析盛行風向、最小風頻風向和靜風頻率3、氣候條件（2）盛行風向全年只有一個盛行風向且相對風向頻率最小，工業(yè)區(qū)放在雖小風頻上風向，居住區(qū)在下風方向全年擁有兩個盛行風時，避免工業(yè)區(qū)在上風向，一般將工業(yè)和居住區(qū)布置在盛行風兩側3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（4）溫度和降水※

根據氣溫考慮城市的降溫、采暖和能源消耗※工程選址考慮工業(yè)工藝對氣溫條件的適應性※

通過城市人口與建筑密度控制、綠地建設和水面等開敞空間布置減小城市熱島※對于暴雨洪災頻率較高地區(qū)要注重城市排水設施布置4、地形條件名稱絕對高度（m）相對高度（m）名稱絕對高度（m）相對高度（m）極高山＞5000＞1000高丘陵200-500＞200高山3500-5000＞1000低丘陵＞200-50050-200高中山1000-3500＞1000高原＞1500＜200中山1000-3500500-1000高平原200-150020-50低中山1000-3500200-500低平原＜200＜20低山500-1000200-500多數城市選擇在平原、河谷地帶、低丘山崗或盆地修建我國地形分類4、地形條件（1）影響城市的布局和平面結構4、地形條件（2）地面坡度項目坡度項目坡度工業(yè)用地0.2%-10%鐵路用地0-2%居住用地0.2%-25%港口用地0.2%-5%城市道路用地0.2%-8%機場用地0.5%-1%公共設施用地0.2%-20%綠地可大可?。ㄈ┏鞘杏玫卦u定分類1、一類用地

指用地的工程地質等自然條件比較優(yōu)越，能適應各項城市設施的建設需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設的用地。（三）城市用地評定分類2、二類用地

指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地，對城市設施或工程項目分布有一定限制。3、三類用地

指不適于修建的用地，現代工程技術幾乎難以修建的用地。（三）城市用地評定分類地形坡度地基承載力地下水位洪水淹沒程度工程地質條件其它圖層疊加（四）城市用地評定方法（四）城市用地評定方法（四）城市用地評定方法（四）城市用地評定方法（五）城市用地評定成果1、用地評定圖2、文字說明書（五）城市用地評定成果三、城市用地選擇（一）定義

在城市用地適用性評價基礎上，根據城市各項設施對用地環(huán)境的要求、城市規(guī)劃布局及用地組織的需要，在適建區(qū)、限建區(qū)和已建區(qū)范圍內確定符合城市規(guī)模和性質的用地。（二）城市用地選擇影響因素1、建設現狀和使用2、重大基礎設施3、區(qū)域關系4、市政設施配套主要考慮其拆除、遷移的可能性、動遷的數量、保留的必要性與價值等包括高速公路、鐵路、重大水利和能源設施等，高速公路既能促進城市發(fā)展，又可割裂城市以上海為中心的長三角城市群，各毗鄰上海的城市幾乎都選擇向上海方向拓展，以降低自身到上海的交通時距以水、電、氣、熱和橋梁為主的基礎設施容量應與城市的建設規(guī)模、經濟投入和建設周期相適應。（二）城市用地選擇影響因素5、文化遺存（三）城市用地選擇程序

用地條

件

自然條件建設條件其他條件地質、水文、氣候、地形、生物、其他技術經濟條件城市現狀條件社會、經濟、文化、生態(tài)、其他用地評定

綜合評價

用地選擇

城市布局

（四）城市用地選擇方案（四）城市用地選擇方案方案1方案21、在一級階地上，易受洪水威脅2、地震時砂土液化嚴重3、縣城南部為雷擊區(qū)，不安全4、雖可與原縣城結合建設，但該城在地震時已基本震毀5、原為蔬菜地，在縣區(qū)內比較難得6、縣城西沖溝發(fā)育，影響市政工程費用7、離火車站較遠，聯系不便8、因用地條件限制，部分工程須布置在一級階地上，使城市布局較為分散1、在二級階地上，不受洪水威脅2、震時砂土液化較輕3、雷擊影響較小4、新城建設結合縣城遷建，一起規(guī)劃與建設，可使規(guī)劃較為合理，在地理位置上，便于對全縣的聯系和管理5、大部分為此地6、用地充足、地勢平坦、坡度適宜7、緊靠現有鐵路車站8、用地條件較好，可比較集中布置生產與生活設施城市用地選擇方案比較第二節(jié)城市用地分類及構成一、城市用地分類（一）1933年的“城市規(guī)劃大綱”中，明確居住、工作、游憩和交通四大功能用地（二）我國1990年頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》劃分為10大類、46中類和73小類（三）2007年根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，將城市建設用地分為8大類、35中類和44小類《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》

對城市用地的劃分根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》調整的城市建設用地分類用地代碼用地名稱范圍R居住用地住宅和相應服務設施的用地A公共管理和公共服務用地行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生等機構和設施的用地，不包括居住用地中的服務設施用地B商業(yè)服務業(yè)設施用地各類商業(yè)、商務、娛樂等設施用地，不包括居住用地中的服務設施用地及公共管理和公共服務用地內的事業(yè)單位用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦W物流倉儲用地物資儲備、中轉、配送、批發(fā)、交易等的用地，包括大型批發(fā)市場及貨運公司車隊站場等用地S交通設施用地城市道路、交通設施等用地U公用設施用地供應、環(huán)境、安全等設施用地G綠地公園綠地、防護綠地等開放空間用地，不包括住區(qū)、單位內部配建的綠地城市用地的組成菜地林場山地公墓港口公園倉庫污水處理場休療養(yǎng)地生活居住市中心工業(yè)湖泊機場水源地菜地農田鐵路公路河流水二、城市用地構成（一）城市用地功能構成1、按照行政隸屬等次：市區(qū)、地區(qū)、郊區(qū)

2、按照功能用途組合：工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、市中心區(qū)和開發(fā)區(qū)等（二）城市用地的比例構成還有市轄縣、建制鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)，中心城區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)等劃分城市用地的功能構成示意圖自學內容討論（2）1、題目：（1）工業(yè)用地規(guī)劃及實例（2）城市綠地規(guī)劃及實例2、時間：3月28日上午（第六周周一上午）3、要求：（1）主題發(fā)言為