2023年湖南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價方法合用性分析模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設階段是指__所通過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā)

B．獲得土地后到所有工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收

D．從工程開工到項目租售完畢2、下列房地產(chǎn)市場調控政策中，屬于財政政策的是__。

A．提高貸款利率

B．提高購房最低首付款比例

C．提高法定存款準備金率

D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收3、下列關于臨時使用土地，說法不對的的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運送道路和其他臨時設施的用地，應盡也許在征收的土地范圍內安排

B：的確需要另行增長臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準后，同批準工程項目用地的機關簽訂臨時用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章4、房屋拆遷補償?shù)膶ο笫恰?/p>

A：被拆除房屋的所有人

B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人

D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章5、下列關于路線價法的表述中，不對的的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B．路線價法合用于城鄉(xiāng)街道兩側商業(yè)用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格6、某幢大廈的總建筑面積為10000㎡，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元．王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250㎡，房地產(chǎn)價值為150萬元．若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為．【2023年考題】

A：1．67％

B：2．33％

C：2．75％

D：3．33％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某市去年住宅的實際銷售量為500×104m2，預測銷售量為450×104m2，平滑指數(shù)為0.8，則運用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是__×104m2。

A．475

B．600

C．．450

D．4908、橫道圖法和網(wǎng)絡圖法在工程管理中經(jīng)常作為的方法。

A：質量控制

B：進度控制

C：協(xié)議管理

D：成本控制

E：借款協(xié)議9、契據(jù)登記制度的理論基礎是__。

A．對抗要件主義

B．成立要件主義

C．產(chǎn)權登記制

D．托倫斯登記制10、房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽訂以后，土地上新增的房屋__其抵押財產(chǎn)。

A．屬于

B．不屬于

C．根據(jù)情況擬定

D．依照抵押協(xié)議規(guī)定

11、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《暫定資質證書》一年后，經(jīng)審查符合條件，可以直接申報級資質證書。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章12、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議價的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%13、被執(zhí)行人張某不能清償所欠李某的債務，同時張某借給楊某的鈔票足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務的告知，但楊某在指定期限內既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對__的財產(chǎn)強制拍賣。

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某14、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式也許有下列幾種情況：(1)規(guī)定在成交日期一次性付清;(2)假如在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限2023，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是__。

A．第(1)、(3)種情況

B．第(3)、(4)、(5)種情況

C．第(23、(4)種情況

D．第(2)、(4)、(5)種情況15、2023年4月，國務院下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項目資本金比例的告知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由__提高到__。

A．10%，20%

B．20%，30%

C．10%，35%

D．20%，35%16、按照租客的意愿及時調整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。

A．互相影響性

B．適應性

C．不一致性

D．保值性與增值性17、的立法目的是：“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。

A：《中華人民共和國土地管理法》

B：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

D：《中華人民共和國農村土地承包法》

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章18、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是__。

A．政府機關的辦公樓

B．武警部隊的營房

C．個人自住的住房

D．百貨公司的商場19、稅收區(qū)別于其他財政收入形式的重要特性是__。

A．強制性

B．無償性

C．自覺性

D．固定性20、物業(yè)服務公司的資質管理實行。

A：一級審批制度

B：逐級審批制度

C：分級審批制度

D：分別審批制度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、委托拆遷估價的房地產(chǎn)拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和__。

A．區(qū)位

B．面積

C．價值

D．經(jīng)營人22、某類房地產(chǎn)2023-2023年的價格如上題表所示，描述這類房地產(chǎn)長期變動趨勢的線性方程式可以表達為．

A：Y=4855．33+265X

B：Y=3522．22-385X

C：Y=4978．32+433X

D：Y=3522．22+385．00X

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%24、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。假如該貸款的年利率為5.75％，期限為2023，按月償還，初次月還款額為2023元，月還款額增長率為0.2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為元。

A：2277.4

B：2223.41

C：2728.8

D：2741.9

E：借款協(xié)議25、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為2023期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用鈔票支付。假如該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前鈔票回報率為（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某建筑物共3層，總建筑面積為600㎡，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地價值是二層的0．85倍，二層房地價值是三層的1．2倍。關于土地份額的計算，對的的有。

A：按建筑面積分攤，一層占有的土地份額為33．3％

B：一層按房地價值分攤的土地份額低于按土地價值分攤的土地份額

C：按房地價值分攤，二層占有的土地份額為37．3％

D：按土地價值分攤，二層占有的土地份額為45．2％

E：按土地價值分攤，三層占有的土地份額為31．7％2、房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定期期內房地產(chǎn)價格變動趨勢和限度的相對數(shù)，涉及（）。

A．房屋銷售價格指數(shù)

B．房屋租賃價格指數(shù)

C．房屋抵押價格指數(shù)

D．房屋消費價格指數(shù)

E．土地交易價格指數(shù)3、__不屬于市政公用設施用地。

A．公共交通用地

B．煤氣調壓站

C．廣場用地

D．火葬場4、下列關于評標、中標管理，表述不對的的是。

A：評標由招標人依法組成的評標委員會負責

B：評標委員會評標時，對設有標底的，應當參考標底

C：招標人應當向中標人發(fā)出中標告知書，但不必將中標結果告知所有未中標的投標人

D：中標人不得向別人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向別人轉讓

E：中標人按照協(xié)議約定或者經(jīng)招標人批準，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給別人完畢5、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用鈔票流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是__。

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期

B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開發(fā)完畢并投入使用的日期6、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時，形式一般有幾種。

A：租戶交納固定的租金

B：租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項

C：租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費

D：租戶按比例分攤與物業(yè)有關的保險費

E：所有的經(jīng)營費用涉及與物業(yè)有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用7、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有。

A：土地所有權

B：國有工業(yè)用地土地使用權

C：宅基地土地使用權

D：大型游樂場

E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房8、征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守__等原則。

A．愛惜耕地，合理運用土地

B．保證國家建設用地

C．有償使用土地

D．無償使用土地

E．依法征地9、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有__。

A．功能落后

B．功能缺少

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損10、目前在我國停止住房實物分派后，職工購房資金來源重要涉及等。

A：養(yǎng)老保險

B：職工工資

C：住房公積金

D：個人住房貸款

E：由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼

11、下列關于抵押的表述中，不對的的是__。

A．抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B．在建工程抵押時，登記機關不得核發(fā)《房屋他項權證》

C．因室內電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權規(guī)定抵押人重新提供擔保或者增長擔保以填補局限性

D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)12、房地產(chǎn)估價師參與的下列保險中，屬于社會保險險種的有。

A：社會養(yǎng)老保險

B：健康保險

C：勞動工傷保險

D：意外傷害保險

E：失業(yè)保險13、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。

A．投機需求的膨脹

B．金融機構的過度放貸

C．土地的有限性和稀缺性

D．開發(fā)商之間的博弈14、下列屬于物業(yè)管理服務的基本內容的是。

A：物業(yè)共用設備設施的運營、維護和管理

B：環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務

C：業(yè)主自用部位的維護與管理

D：物業(yè)檔案資料的管理

E：物業(yè)裝飾裝修管理服務15、（）越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。

A．速動比率

B．資產(chǎn)負債率

C．償債備付率

D．流動比率16、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是__。

A．目的定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法

D．成本加成定價法17、影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量有幾方面。

A：自然環(huán)境的變化

B：房地產(chǎn)價格政策

C：政治制度的變遷

D：信息、通信技術水平的提高

E：傳統(tǒng)觀念及消費心理18、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容重要涉及基準地價相應的。

A：容積率

B：土地用途

C：土地開發(fā)限度

D：評估單位

E：土地使用權性質19、某房產(chǎn)面積10000㎡，規(guī)定測繪精度為二級，則其限差為。

A：4

B：6

C：12

D：24

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調20、在不擬定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有。

A：小中取大法

B：大中取小法

C：大中取大法

D：小中取小法

E：最小最大后悔值法21、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。

A：區(qū)位相近

B：權利性質相同

C：面積相等

D：檔次相稱

E：建成年份相同22、對房地產(chǎn)市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析。(2023年試題)

A：價格結構

B：總量結構

C：檔次結構

D：投資結構

E：租買結構23、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2023年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為