2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)試卷A卷附答案單選題（共50題）1、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.2萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C2、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B3、與臟腑無(wú)直接絡(luò)屬、相互無(wú)表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B4、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實(shí)兩個(gè)方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D5、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B6、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A7、“分主一身左右之陰陽(yáng)”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽(yáng)蹺脈D.陰、陽(yáng)維脈【答案】C8、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D9、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B10、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)【答案】A11、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C12、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊【答案】C13、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C14、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】D15、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。A.估價(jià)假設(shè)B.估價(jià)原則C.估價(jià)依據(jù)D.估價(jià)目的【答案】D16、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。A.完成估價(jià)項(xiàng)目B.評(píng)定估價(jià)機(jī)構(gòu)C.評(píng)定估價(jià)師水平D.確定估價(jià)結(jié)果【答案】A17、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】D18、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要【答案】D19、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，其土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產(chǎn)用房C.加油站D.住宅【答案】D20、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營(yíng)”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C21、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C22、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是A.水火既濟(jì)B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D23、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間【答案】D24、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【答案】A25、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）。A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估【答案】B26、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】C27、手三陰經(jīng)均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D28、有理性的買者在購(gòu)買商品時(shí)，會(huì)選擇（）。A.效用最大而價(jià)格最低的B.效用最小而價(jià)格最低C.效用最大而價(jià)格最高的D.效用最小而價(jià)格最高的【答案】A29、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C30、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓【答案】B31、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為______，估價(jià)對(duì)象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A32、價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常的表示方法是（）。A.時(shí)、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進(jìn)行估價(jià)時(shí)的時(shí)間【答案】B33、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長(zhǎng)久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長(zhǎng)久性【答案】B34、對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B35、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立【答案】D36、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C37、生產(chǎn)資料是由A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對(duì)象構(gòu)成的B.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的【答案】B38、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【答案】C39、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們?cè)谖磥眍A(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算【答案】D40、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。A.280B.285C.290D.295【答案】A41、到達(dá)目?jī)?nèi)眥的經(jīng)脈有A.陽(yáng)蹺脈B.膀胱經(jīng)C.肝經(jīng)D.陰蹺脈【答案】A42、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是（）。A.全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C.全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率【答案】D43、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。A.《國(guó)有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D44、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)【答案】B45、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買者會(huì)選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙兩宗土地任選其一【答案】D46、某寫字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D47、生產(chǎn)資料是由A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對(duì)象構(gòu)成的B.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的【答案】B48、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率【答案】B49、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C50、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法B.直線趨勢(shì)法C.二次拋物線趨勢(shì)法D.指數(shù)修勻法【答案】B多選題（共20題）1、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優(yōu)先于下位法B.不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C.特別法優(yōu)先于普通法D.法律文本優(yōu)先于法律解釋E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD2、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC3、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD4、從理論上講，可按（）分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。A.建筑物價(jià)值B.房地產(chǎn)價(jià)值C.土地價(jià)值D.建筑面積E.樓層【答案】BCD5、在求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.標(biāo)定地價(jià)修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC6、在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果【答案】ABD7、房地產(chǎn)估價(jià)原則可分為三個(gè)層次，即()。A.基本原則B.客觀原則C.特殊性原則D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD8、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD9、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優(yōu)先于下位法B.不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C.特別法優(yōu)先于普通法D.法律文本優(yōu)先于法律解釋E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD10、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為15萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.估價(jià)對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元E.開發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元【答案】AC11、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有()。A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD12、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說法中，正確的有()。A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格【答案】BCD13、最高最佳利用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.使用上簡(jiǎn)便【答案】ABCD14、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有()。A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD15、關(guān)于估價(jià)委托書的說法，正確的有（）。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書B.估價(jià)委托書應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫，估價(jià)師不得代其起草C.委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書注明D.估價(jià)委托書可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求E.估價(jià)委托書應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)【答案】ACD16、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比在買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC17、公開市場(chǎng)價(jià)值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。A.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD18、下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有（）。A.對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫購(gòu)買的交易C.人為哄抬價(jià)格的交易D.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易【答案】ABCD19、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動(dòng)力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸【答案】BC20、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）A.在其鄰近建化工廠B.調(diào)整城市發(fā)展方向C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地E.改善城市格局【答案】D大題（共10題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元四、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；七、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52