工業(yè)地產開發(fā)流程我國工業(yè)地產的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產。國內工業(yè)地產的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構投資到這一領域，未來潛力無限。一、工業(yè)地產理論及開發(fā)模型介紹(一)工業(yè)地產理論(1)工業(yè)地產的概念工業(yè)地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。具體指工業(yè)類使用性質的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質的房地產。(2)常規(guī)工業(yè)地產開發(fā)模式分類根據(jù)國內外工業(yè)地產開發(fā)建設的經驗，工業(yè)地產開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。如下是工業(yè)地產開發(fā)模式分析。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。基于區(qū)域經濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經濟技術開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。(2)主體企業(yè)引導模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產開發(fā)某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的集成和提高。(3)工業(yè)地產商模式房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。獲取合理的地產開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。(4)綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務方面具有一定的優(yōu)先權。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。就我國來說，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當?shù)卣恼邞獙?，包括園區(qū)產業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產的發(fā)展過程中起到了積極的作用。(3)工業(yè)地產公司運作工業(yè)房地產土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經濟或高新技術開發(fā)區(qū)為基礎平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)內的土地一級開發(fā)、房地產開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設施服務等。工業(yè)地產公司最大的優(yōu)勢是經營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產溢價；不受住宅地產政策調控影響。(4)工業(yè)地產的發(fā)展工業(yè)地產市場在過去很長一段時間內并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產轉移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產”的概念了。(二)工業(yè)地產四大特征工業(yè)地產的商業(yè)模式具備大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產租期相對較長、相對回報穩(wěn)定。(三)工業(yè)地產主要開發(fā)流程工業(yè)地產作為一門產業(yè)，其贏利點體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經營項目并提供工業(yè)地產產業(yè)與服務等一系列活動。(四)工業(yè)地產成功開發(fā)要素工業(yè)地產如何成功，主要從以下六個方面：一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導產業(yè)，圍繞主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產業(yè)定位及產業(yè)發(fā)展方向?？鐕髽I(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產業(yè)升級的階段，開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。產業(yè)分析。對一個產業(yè)來講，首先要確定主導產業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產業(yè)定位和產業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內部有沒有獨特的資源。把這兩點結合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具體定位的時候，要考慮市場的導向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設計及建造。工業(yè)園區(qū)的設計必需符合產業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼結構廠房。當中各種類型廠房建造的標準也必須達標。第三是客戶，要對目標客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導產業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式?？蛻舴治觥Ｒ蛻暨M行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務設施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。第四是造勢，通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進發(fā)展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關平臺(政府溝通平臺、中介商務平臺、客戶交流平臺)，創(chuàng)新傳播渠道(網(wǎng)絡、行業(yè)、戶外、展會論壇)。要結合城市資源、城市特點，考慮產業(yè)經濟和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務。造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進發(fā)展，我想有這樣一個過程。第五是產業(yè)招商。招商的核心是招商渠道的建設，可分為國內投資企業(yè)、國內異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進來。以一個汽車產業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。產業(yè)招商定位之后，面對你的產業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內配套，比如說發(fā)動機的生產廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進來之后，針對他們招商。從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建設，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設，可以分為國內投資企業(yè)、國內異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。在招商或者渠道拓展的基礎上，對園區(qū)也要進行一定的推廣，首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產業(yè)是要宜依據(jù)城市產業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設施的服務配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。從配套、服務的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務平臺、客戶交流平臺。目前園區(qū)內刊、園區(qū)內部的網(wǎng)絡，可以供園區(qū)內部的客戶進行相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為工業(yè)地產招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。六、最后關鍵因素是服務。要想成功的運營工業(yè)地產，更重要的一點就是服務。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產業(yè)升級，促進區(qū)域產業(yè)集群，產生稅收。另外要為客戶提供價值?？蛻粲袇^(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產業(yè)鏈和供應鏈，形成園區(qū)獨特的企業(yè)文化。要想成功的運營工業(yè)地產，更重要的一點就是你的服務，園區(qū)服務可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產業(yè)的升級，促進區(qū)域產業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，去年提供給政府的稅收是1.4億，進駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進行工業(yè)地產發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產業(yè)鏈和供應鏈。高品質的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。要做好增值服務，物業(yè)管理只是一個基礎的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關系，招產業(yè)工人，進而拓展招中層，和工商、稅務形成戰(zhàn)略合作關系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值服務，這種增值服務是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的發(fā)展。工業(yè)房地產開發(fā)流程第一房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立1、公司設立準備、申請資質等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產開發(fā)公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計、申報規(guī)劃設計條件3、委托作出規(guī)劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察(測量)費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四開發(fā)項目土地使用權的取得取得開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)(縣)房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款(土地出讓金)2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城市土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發(fā)建設基金19、耕地占用稅第五房地產開發(fā)項目的拆遷安置開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費(周轉費)5、清理費6、停產停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費第六項目的開工、建設、竣工階段項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產開發(fā)項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣(天然氣)廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節(jié)稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42、領取建設工程開工證四、房地產開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費(大市政費)9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設施費17、生活服務設施配套建設費(小區(qū)配套費)18、電源建設集資費(用電權費)19、外部供電工程貼費(電貼費)20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費33、固定資產投資方向調節(jié)稅第七開發(fā)項目的經營階段開發(fā)項目經營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預(銷)售許可證》2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產權過戶手續(xù)二、內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內銷商品房預(銷)售許可證》15、銷售項目備案16、委托中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質量保證書和使用說明書24、辦理產權立契過戶手續(xù)三、房地產出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止四、房地產出租的專項管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產抵押登記39、抵押房地產的占管40、抵押房地產的處分開發(fā)項目經營階段的相關稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產稅10、城市房地產稅11、房屋產權登記費12、房屋所有權證工本費13、房產共有權執(zhí)照費14、房屋他項權利執(zhí)照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、租賃房屋審核備案手續(xù)費19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋公證估價手續(xù)費23、房地產價格評估費24、房地產中介服務費第八開發(fā)項目的物業(yè)管理階段開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經營資質審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質量保證書和使用說明書7、物業(yè)管理服務基本要求8、物業(yè)管理委員會的設立開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經費2、共用部位共用設施設備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費4、高檔住宅物業(yè)管理費5、經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產投資風險隨著中國經濟的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設置生產基地，工業(yè)地產投資日趨升溫。在國內一些城市，為適應發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經濟和新型工業(yè)化發(fā)展的產業(yè)需要，不少的住宅地產企業(yè)也轉型走工業(yè)地產投資路線。那么當前的工業(yè)地產投資注意事項有哪些呢？主要存在兩大注意事項：中國工業(yè)地產投資存在三大風險1、市場風險工業(yè)地產市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說，工業(yè)地產需求的背后是由于工業(yè)生產活動的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產業(yè)政策調控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產，極容易忽視工業(yè)地產對工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產的需求并不是很大，如果盲目進入工業(yè)地產，是很危險的。2、經營風險一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經濟周期和行業(yè)波動的相關性相吻合。許多開發(fā)商認為，我國目前產業(yè)結構正處于二次產業(yè)占主導地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業(yè)房地產很少存在住宅和商業(yè)地產中經常出現(xiàn)的投機炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升。然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調控政策的背景下，許多地產開發(fā)商認為工業(yè)地產能夠避開調控的風雨，同時，此類企業(yè)具有經營風險小，回報穩(wěn)定的特點，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導致了工業(yè)地產投資的大量進入，由此帶來了投資與經營上的風險。為什么這樣說呢？業(yè)內都看到國外工業(yè)地產巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內開發(fā)商有著很大的不同：其一、發(fā)展基礎不同。進入國內市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團和嘉民集團等全球工業(yè)地產巨頭，其已經是本領域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產業(yè)鏈關系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲進行定制，因此，其工業(yè)地產的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內開發(fā)商所截然不同的。國內目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產開發(fā)商，其經營目標還主要在于規(guī)避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產生巨大的供需求脫節(jié)，經營風險也就不可避免。其二、融資制度不同。國外工業(yè)地產巨頭進軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產開發(fā)商在競地中的財務優(yōu)勢，也可以增強其在工業(yè)產業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。3、政策風險一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因為，除了深圳、廣州等城市實行了工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實現(xiàn)“政策競爭力”。國務院于2006年31號文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地“零地價”、“負地價”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發(fā)展地方經濟的政績追求目標也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會產生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預計今后中央政府將運用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產開發(fā)商的日后經營帶來很大的政策不確定性，政策風險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進軍工業(yè)地產之前必須考慮的。中國工業(yè)地產投資有地域限制近年來，在國內制造業(yè)的升級和轉移，國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業(yè)地產需求持續(xù)增長。工業(yè)地產的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產投資商關注的焦點開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內的幾個區(qū)域中，由于發(fā)展時間、區(qū)域經濟等各不相同，使得工業(yè)地產在各地的發(fā)展也不盡相同。珠三角“貪新改舊”珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產起步較早。而近年來珠三角的產業(yè)升級轉移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產發(fā)展勢頭。事實上，珠三角要淘汰轉移的是一些傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點發(fā)展新型工業(yè)，實現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產業(yè)園越來越受發(fā)展商追捧。深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產發(fā)展成熟的幾個城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經非常有限，而地處珠江出?？诘膹V州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。長三角外資鏖戰(zhàn)長三角作為我國最重要的出口基地，有力拉動了區(qū)域國際物流業(yè)的發(fā)展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區(qū)。因而，外資對長三角的物流地產投資，可謂不斷升溫。投資的時候，應該著重考慮這兩點因素，才能做到投資不盲目。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產開發(fā)商大全中國工業(yè)地產在近年的發(fā)展神速，這當中少不了工業(yè)地產開發(fā)商的功勞。但具體有哪些工業(yè)地產開發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國工業(yè)地產界中的工業(yè)地產開發(fā)商大全：外資工業(yè)地產開發(fā)商：普洛斯投資管理有限公司、新加坡騰飛集團、安美德(AMATA)集團、新加坡凱德置地、安博置業(yè)有限公司國內工業(yè)地產開發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團)有限公司、金地工業(yè)地產、中國五礦集團公司、聯(lián)華國際(集團)有限公司、成都工投園區(qū)建設投資有限公司、武漢市萬通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運盛(上海)實業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海復地(集團)股份有限公司、上海綠地 (集團)有限公司、天津海泰控股集團有限公司、中航工業(yè)地產投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時代工業(yè)地產公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產集團、津通集團江蘇津通投資建設有限公司＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬通董事長馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產投資商年03月07日02:15來源：21世紀經濟報道“野蠻生長”著的馮侖，下一個目標將是工業(yè)地產。2008年3月4日，北京萬通實業(yè)股份有限公司董事長馮侖在參加2008年中國工業(yè)地產高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進入工業(yè)地產?！拔覀儗⒑鸵粋€很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們?！瘪T侖說。馮侖強調，此次收購與萬通地產(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無關系?！笆俏覀兎巧鲜械哪腹疽酝顿Y商的身份去做?！弊畲蟮墓I(yè)地產投資商？“荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望。”馮侖書中寫道。首次涉足工業(yè)地產，馮侖語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內成為本土最大的工業(yè)地產投資商?！睆?007年開始，馮侖便有了投資工業(yè)地產的想法，直到近日開始實施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)。投資工業(yè)地產，萬通并非首例。上海復地集團(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在內的諸多開發(fā)商都曾對工業(yè)地產表示過興趣?！肮I(yè)地產市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩(wěn)定，中國的經濟發(fā)展速度很快，工業(yè)地產的需求很旺盛，工業(yè)地產受宏觀調控的程度影響較小……”在準備投資工業(yè)地產之前，馮侖已經找到了數(shù)個說服自己和股東的理由。對于國內民營開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發(fā)商對物業(yè)只能長期持有，將占用大量開發(fā)資金。對此，馮侖不以為然?！百Y金問題是技術問題，可以通過很多種途徑解決?！彼f。而現(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“(拐點)對萬通來講是一個機會。我們的非上市公司負債才20%，所以這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮時期，把所有的結構都調順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發(fā)展道路?！比绻?，資金不是馮侖最關心的問題，擺在萬通進軍工業(yè)地產道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式?！安煌某鞘袝胁煌男枰?，我們未來可能會和不同的國際工業(yè)地產巨頭合作，學習不同產品模式?！瘪T侖說。馮侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產人士接觸，尋找合作?！安粫c上市公司同業(yè)競爭”參與工業(yè)地產收購的主角將是萬通實業(yè)，“工業(yè)地產將由母公司運作，我們不會令母公司和上市公司形成同業(yè)競爭的局面。”馮侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務嚴格區(qū)隔開來，實現(xiàn)相互無競爭性，在最大限度保護上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業(yè)務能夠有自身的定位和更好的發(fā)展?！叭f通實業(yè)(非上市部分)轉變?yōu)橐粋€投資控股公司，不再從事任何開發(fā)業(yè)務，而開發(fā)業(yè)務將交由上市公司來做?！瘪T侖說。有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發(fā)商的嘗試。2007年9月，馮侖透露萬通實業(yè)將和天津泰達集團合作成立一只新型地產基金，資金規(guī)模10億元，定位在天津進行土地收購。該基金由萬通和泰達各出資2.5億元，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎渲?。馮侖稱設立這只基金將幫助萬通集團加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。如果說成立地產基金是萬通實業(yè)進行業(yè)務轉型的其中一項，投資工業(yè)地產便成為重要一環(huán)。一直推崇“美國模式”的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產領域?！霸仁悄猛恋?、開發(fā)、銷售服務的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式?！瘪T侖說。此次投資工業(yè)地產，萬通始于房屋，而非土地。中國工業(yè)地產投資藍皮書前言工業(yè)地產是工業(yè)的載體，是區(qū)域經濟的強力引擎。工業(yè)地產作為一門產業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經營項目并提供工業(yè)地產產業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。在國內制造業(yè)的升級和轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業(yè)地產需求持續(xù)增長。工業(yè)地產的投資價值正在逐步顯現(xiàn)?；仡櫣I(yè)地產的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標準廠房，國際標準廠房以及現(xiàn)在的科研生產生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產正逐漸走向成熟。而事實上，工業(yè)地產從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經濟的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強的政治性和政策導向性的。從本期起，本刊將陸續(xù)推出《中國工業(yè)地產投資藍皮書》系列研究報告，本研究報告是在對全國各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機構等相關單位做了大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國務院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進會、中山大學嶺南學院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國工業(yè)地產》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎上，對工業(yè)地產投資等方面進行了深入探討，以求為相關部門準確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。策劃：宋方執(zhí)行：鄧廣鋒張麗紅工業(yè)地產招商引資篇招商引資是開發(fā)區(qū)建設成敗的關鍵，工業(yè)園區(qū)建設的目的是招商引資，投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資招商戰(zhàn)——工業(yè)地產招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術，推進本地經濟跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。依據(jù)投資者的選址標準的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；2、20世紀90年代中后期以來的“基礎環(huán)境主導”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎環(huán)境)成為吸引投資的關鍵；3、方興未艾的“產業(yè)環(huán)境主導”階段，良好的產業(yè)基礎、完善的產業(yè)鏈條、完備的產業(yè)配套成為投資者首先關心的因素。《中國工業(yè)地產》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。在國家有關政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費“零收費”，免收各項基本建設配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠發(fā)展。其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。20世紀90年代，開發(fā)區(qū)在外貿方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)內企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國加入WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。第三，國際產業(yè)轉移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國際產業(yè)轉移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應組團式產業(yè)轉移的要求。當前，國際產業(yè)轉移正呈產業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務一體化的組團式轉移態(tài)勢，因而開發(fā)區(qū)的產業(yè)基礎和產業(yè)配套成為承接國際產業(yè)轉移的主要因素，這對開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。第四，重復建設，產業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個，至于區(qū)內區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導產業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結構不合理等問題，這些問題導致了日益嚴重的后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產出率不及西方發(fā)達國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠發(fā)達地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國發(fā)達地區(qū)的1/10，產出數(shù)不及1/20，而占地數(shù)卻與發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。軟硬兼施打造良好的招商環(huán)境“開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢、重塑新功能、實現(xiàn)新突破開發(fā)區(qū)建設的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，那么就要進行營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應對本身的引資環(huán)境進行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質條件，包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護等。自然資源是指與地理、氣候、資源有關的自然物質條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而內陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進行宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力?；A設施是指交通、通訊、能源供應等條件?；A設施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的“瓶頸”因素。另外，基礎設施還應包括為區(qū)內投資者提供的各類生活服務設施和條件，以及文化娛樂設施。環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進行投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質量是無法保證工作質量和產品質量的，而好的環(huán)境質量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介服務以及社會治安等。市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關鍵，讓出一部分市場是吸引外資的一個很好的策略。勞動力資源包括勞動力的質量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內勞動力數(shù)量充足，勞動力質量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應有很好的人力資源措施，吸引各種人才。政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個核心因素。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應有自己特殊的政策。在國家法律允許的范圍內給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。金融中介服務包括銀行信貸、會計事務、律師事務、信息咨詢、管理咨詢等。這些服務對外商投資者來說，都是很重要的。金融中介服務越完備，吸引外資的能力就越強。社會治安也是軟環(huán)境的重要組成部分。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。招商定位知彼更要知己通過功能優(yōu)勢集聚的產業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象，以完整的產業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競爭，國內區(qū)域內的開發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競爭。如何發(fā)揮自身的特長，吸引更多的外資進入呢？開發(fā)區(qū)的市場定位尤為重要。市場定位就是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產品(開發(fā)區(qū))在市場上所處的位置，針對用戶(投資者)對該產品(開發(fā)區(qū))某種特征或屬性的重視程度，強有力地塑造出本企業(yè)產品(開發(fā)區(qū))與眾不同，給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客(投資者)，從而使該產品(開發(fā)區(qū))在市場上確定適當?shù)奈恢?。要樹立開發(fā)區(qū)的形象，關鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，內涵的發(fā)掘。1、通過功能優(yōu)勢集聚的產業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。以上海浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨特的產業(yè)效應，吸引了相關產業(yè)的外資企業(yè)進入。2、以完整的產業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。產業(yè)群是指相互間具有密切的經濟技術聯(lián)系的同一產業(yè)或行業(yè)及相關產業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導產業(yè)、支持產業(yè)以及經濟基礎設施三要素構成的區(qū)域產業(yè)結構；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產關聯(lián)與協(xié)作，即將一個部門或行業(yè)的產品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產業(yè)群的特征進行招商引資，能給投資者獲得集聚經濟效應，使投資者獲取更高的回報，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：(1)最大程度地利用各種基礎設施， (4)溢出效應的存在促進企業(yè)間的模仿與學習，降低進入壁壘，吸引新企業(yè)進入；(5)學習曲線效應，降低學習成本。天津經濟技術開發(fā)區(qū)便是以完整的產業(yè)群來吸引外資的。經過十多年的開發(fā)建設，已形成了以電子、食品、機械、生物制藥為主的產業(yè)結構，企業(yè)間的聯(lián)系開始形成，由于一個企業(yè)的入駐，連帶其他幾個企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點公司、模范公司、英國的BOC集團、韓國富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。產業(yè)群的連帶效應對開發(fā)區(qū)的招商引資也有重要影響。選商大獻殷勤不如細分項目在實現(xiàn)從招商到選商的轉變后，把洽談項目的規(guī)模和質量結合起來，從項目的行業(yè)性質、投資強度、產值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質量指標評估項目的質量廣州天圓咨詢及培訓機構高級咨詢顧問許學鋒博士認為，“商”的內涵有三個意思：1、商人；2、商號(企業(yè))；3、商機(項目)。在招商實踐中，這三層往往混在一起，很多時候是某商人代表某企業(yè)來洽談某項目。如果把招商的著重點放在商人或商號(企業(yè))上，對知名商人、知名企業(yè)的代表大獻殷勤，百般招待，往往沒有好效果。許學鋒把招商的著重點放在“商機”，并以南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園為例，總結出一套根據(jù)項目分類、評估來洽談的有效招商的方法。即根據(jù)來談的企業(yè)過去是否已有相關項目(工廠)、現(xiàn)在是否有計劃要新開辦的具體項目、以及是否規(guī)劃將來要擴建項目，把“來商”分成五類(見下表)。表1：“商”的分類過去有項目有項目有項目無項目現(xiàn)在有項目有項目無項目有項目將來有項目無項目有項目有項目V類無項目無項目有項目2005年(現(xiàn)在)計劃找新址建一間新廠，規(guī)劃將來擴建成一個橡膠科學城(生產和研發(fā)基地)。第II類的案例：佛山四方實業(yè)有限公司，原來在佛山已有2個項目(工廠)，2004年(現(xiàn)在)計劃找新址搬遷，將來無擴建或再建計劃。第IV類的案例：廣州某光源貿易公司，原來無項目(工廠)，2005年(現(xiàn)在)計劃在廣州或佛山建一間生產投影儀燈泡的工廠，并規(guī)劃將來建成一個各種光源生產和研發(fā)基地。II功率較高，約30%；第III類的成功率約為20%，但這類項目即使談成功、簽好合同并已付款購買工業(yè)用地，項目的建設久拖難落實；第IV和第V類成功率較低，一般不到5%。另一方面，在實現(xiàn)從招商到選商的轉變后，把洽談項目的規(guī)模和質量結合起來，從項目的行業(yè)性質、投資強度、產值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質量指標評估項目的質量，定出一條項目選擇標尺(下圖紅色字體)：大型項目質量必須在“中”以上；中型項目質量必須在“良”以上；小型項目質量必須在“優(yōu)”以上(見下表)。表2：項目評估項目規(guī)模大型小型項目質量從2004~2005年，南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園區(qū)招商部門一共篩掉了不合入園要求條件的意向項目50多個，包括一些來自日本、北美和北歐的大型項目，確保了園區(qū)的品質和檔次，因此順利通過了國家的審核，并從形成期過渡到發(fā)展期。招商方式面面觀4P組合營銷——從產品到促銷從營銷角度講，工業(yè)園區(qū)招商引資同樣存在營銷組合的問題。如何利用營銷學的營銷組合理論幫助工業(yè)園區(qū)招商引資，對于現(xiàn)階段逐漸失去政策優(yōu)勢的工業(yè)園區(qū)來說尤為重要。工業(yè)園區(qū)通過各種營銷策略的組合，同樣可以吸引投資者進入。下面我們從營銷學的4P組合即產品、價格、渠道、促銷來分析工業(yè)園區(qū)招商引資的營銷組合策略。1、產品策略營銷學講的產品概念，實際分為核心產品、形式產品和附加產品三個層次。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的產品同樣也可分為三個層次，其核心產品是提供給投資者獲取最大收益的機會。每個投資者都是經濟學的理性人，他們追求的都是投資收益的最大化。工業(yè)園區(qū)要吸引這些投資者進入，關鍵是要使投資者在工業(yè)園區(qū)投資能夠獲得所期望的利潤。明確了這一點，工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中便要以此為核心，創(chuàng)造有利于投資者的投資環(huán)境，將利益最大程度地讓渡給投資者。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的形式產品即工業(yè)園區(qū)提供的投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。如前所述包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護、人力資源等。形式產品的好壞直接影響工業(yè)園區(qū)招商引資的成功與否，工業(yè)園區(qū)軟硬環(huán)境的建設具有重要意義。最后，工業(yè)園區(qū)招商引資提供的附加產品即工業(yè)園區(qū)為投資者入駐后提供的各種服務，包括各種金融中介服務、生活娛樂服務，只有以優(yōu)質的服務才能留住入?yún)^(qū)企業(yè)。如果這一環(huán)節(jié)沒做好，投資者即使進入了工業(yè)園區(qū)，將來也會搬走的。廈門經濟特區(qū)在引進外資后，特別注重區(qū)內服務設施建設，為外商投資者提供文明、優(yōu)美的居住環(huán)境，優(yōu)質的服務和功能齊全的商場以及相應的娛樂設施，還有與國際教育接軌的國際學校和外國語學校，以及完備的醫(yī)療服務，讓國外在廈的投資者和工作者及其子女、家屬有舒適的生活環(huán)境和良好的學習環(huán)境，解除投資者及各類企業(yè)人才的后顧之憂，留人要留心，這是工業(yè)園區(qū)招商引資的一項重要工作。2、價格策略工業(yè)園區(qū)招商引資中的價格問題主要指投資者進入工業(yè)園區(qū)投資辦廠所需交納的各種稅費。由于這些稅費直接影響到工業(yè)園區(qū)企業(yè)的生產經營成本，從而影響投資者的收益，因此，各種稅費的高低直接影響投資者的投資決策。如何最大程度地降低工業(yè)園區(qū)內各種稅費便成為工業(yè)園區(qū)招商引資價格策略的關鍵點。工業(yè)園區(qū)的各類稅費包括企業(yè)所得稅、地方所得稅、土地批租費、廠房場地出租費、電力、自來水、燃氣、供熱、通訊、污水處理等各種費用，其中有些費用是不可變更的，有些則可以給予優(yōu)惠的。為了降低區(qū)內企業(yè)的綜合生產成本，給予企業(yè)更多的優(yōu)惠是很有益的。廈門在這方面便作出許多努力，一是清理稅外收費；二是減輕企業(yè)負擔，如最近規(guī)定：企業(yè)排污設施費按征收標準的一半收取，減少集裝箱通過廈門大橋的過橋費；三是用好優(yōu)惠政策，對符合廈門市產業(yè)發(fā)展方向、科技含量高的項目，要從土地、稅費、人才引進、資金等方面給予優(yōu)惠和支持。此外，提高政府辦事效率和服務水平，也可以降低區(qū)內生產間接成本，這也是工業(yè)園區(qū)招商引資容易忽視的一個問題。3、渠道策略工業(yè)園區(qū)招商引資的渠道策略是指通過各種渠道將外資引進來，渠道越多，選擇的渠道越好，就越能更多地吸引外資進入，努力構建招商引資的新機制成為工業(yè)園區(qū)招商引資的工作重點?！靶猩獭闭猩躺钊雵H市場，實行跨國招商，組織小隊人馬走出國門，到國外招商。上海外高橋保稅區(qū)就組織人員赴新加坡實地考察，為下階段有針對性地招商打下良好的基礎。保稅區(qū)還在香港設立分公司，并準備在美國、日本設立辦事處，實行跨國招商。委托代理招商充分利用我國在境外的機構及國際大財團的渠道多、信息靈、經驗豐富的優(yōu)勢，委托他們代理招商，拓寬招商引資的渠道，提高利用外資的質量和效益。還可通過投資促進會、商會、投資咨詢公司或其他中介機構委托代理招商，避免企業(yè)直接招商所需高額成本費用，提高招商引資的成功率。“網(wǎng)絡”招商由于網(wǎng)上商業(yè)日漸成熟，國外很多投資項目已開始實行網(wǎng)上招商。通過國際互聯(lián)網(wǎng)，可使外商了解工業(yè)園區(qū)的投資環(huán)境和投資項目，并能十分方便地與當?shù)卮砩倘〉寐?lián)系，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)為投資者提供咨詢服務。工業(yè)園區(qū)還可以將自身上網(wǎng)，建立招商網(wǎng)址，發(fā)布招商項目，增加外商投資機會及提高招商項目成功率。4、促銷策略工業(yè)園區(qū)要將自己推銷出去，首先要將自己“包裝”起來。當前一些工業(yè)園區(qū)招商項目“包裝”粗糙，如有的項目僅有經過縣或市政府批準的立項報告書批準文件，連英文資料都沒有；有的雖有項目報告和英文材料，但不符合國際招商的慣例所要求必須具有的基本內容，這使得投資者很難決定是否投資。項目招商的“包裝”應符合國際慣例的要求，使國外投資者易于接受，包括：(1)企業(yè)的財務報表；(2)公司信用評級；(3)項目產品的市場分析；(4)對整個項目動態(tài)的投資回報預測和分析。有了精美的包裝，接下來便是廣告宣傳。工業(yè)園區(qū)招商引資要加強投資整體環(huán)境的宣傳，多邀請一些外國企業(yè)家到工業(yè)園區(qū)進行實地考察，增加他們的感性認識、增強他們的投資信心。同時開展各種形式的招商會，加強招商宣傳力度。上海外高橋保稅區(qū)在1998年就開展過一次“體育招商”活動。工業(yè)園區(qū)抓住澳大利亞客商要在E區(qū)建一橄欖球場的機遇，出租了E區(qū)的一塊地，其經濟效果不僅在于利用了E區(qū)的15萬平方米土地，更重要的是進一步改善了保稅區(qū)的投資環(huán)境，向外商宣傳了保稅區(qū)。由此項目帶動了BHP項目的引進，搞活了近4000平方米倉庫存量。體育招商引起了轟動效應，新聞媒介爭相報道，增加了工業(yè)園區(qū)在國外的知名度，為工業(yè)園區(qū)添上了一筆無形資產。工業(yè)園區(qū)招商引資還要注重公共關系，建立“人際網(wǎng)絡”。天津經濟技術工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中，重視發(fā)展與國內經濟主管部門及經濟實體的關系，加強與天津市工業(yè)委局、中央有關部委、國外駐京津的律師事務所、代表處、咨詢機構、駐華使館及其他有考察團組和項目信息的單位聯(lián)絡，并與部分單位建立了較密切的關系，為天津工業(yè)園區(qū)及時收集各種項目信息，掌握項目動態(tài)，加快項目審批奠定了較好的基礎。中介招商——將逐步代替政府成為招商主體中介招商是通過專業(yè)的投資中介機構，將招商項目推向相關投資市場，然后通過公開、公平、公正的嚴格程序，由專業(yè)機構為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。與傳統(tǒng)的政府主導型招商不同，中介招商目標的針對性更強，項目潛在投資人明確，操作更加專業(yè)化和精細化。昊信聯(lián)行董事長陳志豪認為，作為一種符合國際慣例和運作規(guī)則的市場化招商方式，近年來，中介招商已呈現(xiàn)逐步代替政府部門充當招商主體的趨勢。而有一定實力、信譽良好的國際組織、投資促進機構、投資咨詢公司、金融機構、律師事務所、商業(yè)協(xié)會等機構組織都可以成為投資性中介機構。中介招商的革命性意義在于它有助于推動政府職能的根本轉變，政府要從直接管理經濟事物中脫身出來，把更多的精力投入到社會管理和公共服務上來，這是一種招商理念的根本性變革。從未來看，這種理念對推進貫徹科學發(fā)展觀，對于加快政府改革，都具有積極的促進作用?，F(xiàn)代招商中介通常是由若干相關企業(yè)、專家所形成的招商中介體系。其中包括項目設計公司、招商代理公司、企業(yè)管理咨詢公司、會計師事物所、律師事務所……正是這些專業(yè)性中介機構的聯(lián)動，確保了招商工作的規(guī)范有效。陳志豪認為，從長遠發(fā)展來看，中介招商將逐步取代政府主導招商模式，使招商真正向市場經濟回歸，使政府角色向社會管理和公共事物回歸。中介招商模式在國內很多城市都受到越來越多的重視，并積累了許多成功的經驗。上海市在上海自來水浦東公司50%國有股股權轉讓的重大招商活動中，一改以往政府在招商引資中唱主角的做法，開始推行中介招商。這次中介招商，參照了一些國際上通行的招投標規(guī)范做法，引入了各類招商中介事務機構全程參與招商過程，采取市場化方式選擇合作伙伴，收到了良好的效果。產業(yè)招商——“空手道”建起一座城“產業(yè)招商”是依托開發(fā)區(qū)的比較優(yōu)勢，基于合理的產業(yè)定位，圍繞產業(yè)的主導產品及其上下游產品來招商引資，引進高端產品生產技術，擴展技術鏈，營造主導產業(yè)，延長產業(yè)鏈，實現(xiàn)產業(yè)上的縫合斷層、填補空白、調整結構，形成完整產業(yè)鏈，提升綜合競爭力的一種招商模式。通過”產業(yè)招商”，開發(fā)區(qū)可以建立以企業(yè)和產業(yè)間的各種投入品及產出品為連接紐帶的技術經濟聯(lián)系，實現(xiàn)產業(yè)資源的全面整合和充分利用，使產業(yè)內整體交易成本最小化，實現(xiàn)整個資源效益和產業(yè)發(fā)展的最大化。近年來國內很多開發(fā)區(qū)的招商實踐證明，開發(fā)區(qū)的產業(yè)鏈一旦形成，必然會吸引更多的垂直和協(xié)作關系的企業(yè)前來投資配套與服務，由此帶來產業(yè)集群，推動開發(fā)區(qū)及區(qū)域經濟的良性循環(huán)和健康發(fā)展。產業(yè)招商的不同模式(1)利用企業(yè)優(yōu)勢，吸引上下游企業(yè)配套大企業(yè)帶動、小企業(yè)配套的模式在“產業(yè)招商”中最為常見，猶以北京經濟技術開發(fā)區(qū)(BDA)的“星網(wǎng)工業(yè)園”模式最為典型，從2001年成立以來，星網(wǎng)工業(yè)園以首信諾基亞為龍頭，吸引了20多家國際和國內著名的手機零配件廠商和服務提供商為之配套，從芯片到集成電路板，從顯示屏到界面設計，組成了一個以首信諾基亞為核心的完整的產業(yè)鏈，手機從組裝到出貨只需一天時間，星網(wǎng)工業(yè)園正在成為一個世界級的移動通信生產基地。目前，開發(fā)區(qū)的移動通信產業(yè)鏈已經基本形成，以首信、諾基亞為龍頭的星網(wǎng)工業(yè)園是北京最大的移動通信產業(yè)基地，也是國內第一個形成完整產業(yè)鏈的現(xiàn)代通信產業(yè)基地。(2)利用產業(yè)優(yōu)勢，吸引組團式投入一些產業(yè)基礎較好的開發(fā)區(qū)，依據(jù)核心產業(yè)定位，依托現(xiàn)有產業(yè)優(yōu)勢，全方位、組團式地吸引外來投資，構建完備的產業(yè)系統(tǒng)，這是一種相對交高層次的招商模式。上海漕河涇開發(fā)區(qū)的信息產業(yè)具備較好的發(fā)展基礎，占開發(fā)區(qū)經濟比重的近70%，圍繞信息產業(yè)，漕河涇開發(fā)區(qū)加大吸引IT企業(yè)的組團式投入。目前，微電子產業(yè)已形成包括咨詢、設計、開發(fā)、制造、測試、封裝、銷售、服務及相關配套等在內的較為完整的產業(yè)鏈，光電子產業(yè)擁有朗訊科技有限公司、上海光纖、捷普科技、上海光通信、上海大唐移動通信設備等企業(yè)，計算機及軟件產業(yè)擁有英業(yè)達、英華達、英順達、理光軟件、愛普生電子等企業(yè)。(3)利用地緣優(yōu)勢，強化區(qū)域招商依據(jù)特殊的地緣人脈和文化氛圍，一些開發(fā)區(qū)著重進行針對性的區(qū)域招商，將區(qū)域招商和“產業(yè)招商”有機結合起來。蘇州吳江經濟技術開發(fā)區(qū)就針對臺商進行招商，被廣大臺商公認為是最理想的投資地區(qū)，通過以“臺”引“臺”、以“小”引“大”、以“大”帶“小”等方式，陸續(xù)引進了多個組團式投入的外資及臺資企業(yè)，形成了IT產業(yè)企業(yè)集群。到2002商獨資企業(yè)，投資1000萬美元以上的企業(yè)就達43家，已形成年產1000萬臺彩色顯示器、1000萬臺不間斷電源供應器、1000萬臺手機、360萬臺掃描儀、300萬臺筆記本電腦、300萬臺電腦主機及一大批電腦周邊產品的加工生產能力。</insertpage>網(wǎng)絡招商——低成本擴展資源是通過整合內外招商資源，利用信息傳播快、受眾面廣、管理成本低的網(wǎng)絡宣傳優(yōu)勢，實現(xiàn)線上線下關于廣告發(fā)布、會員服務、專業(yè)培訓和技術輸出等營收的贏利模式。近年來，政府網(wǎng)站普及率不斷提高。2008年，中央部委政府網(wǎng)站的普及率達到96.1%，省市政府網(wǎng)站普及率達到100%，地市級政府網(wǎng)站普及率達到99.1%。隨著互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)的迅猛發(fā)展，各地的招商網(wǎng)站也隨之蜂擁而至。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，82%的地方都建立了所屬的招商網(wǎng)，對外展示當?shù)氐膬?yōu)勢，從而吸引客商關注進而投資落戶。但隨著這些招商網(wǎng)的涌現(xiàn)，也帶來很多問題，甚至影響網(wǎng)民對政府辦招商網(wǎng)站的意圖，有些更直接影響客商落戶到當?shù)氐臋C會。網(wǎng)站是一個信息溝通互動的平臺，合理利用確實能引來意想不到的效果，如莫旗利用網(wǎng)絡招商，招商金額達26.832億元；廣西賀州、青島李倉、甘肅玉門、湖南婁底等地利用網(wǎng)站也獲得了顯著成效。但一些政府招商網(wǎng)站中也突顯的一些現(xiàn)象也讓人擔憂：安全系數(shù)不高黑客常光顧政府網(wǎng)站因其公信力高、影響力大，成為黑客重要的攻擊目標。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年1~10月，我國大陸地區(qū)政府網(wǎng)站被篡改數(shù)量達3220個。有分析師認為，網(wǎng)頁頻遭篡改暴露了我國政府網(wǎng)站“重形式、輕安全”的問題，我國政府網(wǎng)站亟待加強安全建設，以維護其權威性。一些政府網(wǎng)站經常被黑，篡改成其他色情或娛樂性的網(wǎng)站，加上維護跟不上，被黑幾個月或一年了也不知道。試想你打開這樣一個招商網(wǎng)，你還會再打開第二次，還會再關注嗎？網(wǎng)站形式化功能不完善網(wǎng)站建立了，也清楚分了欄目了，讓人一目了然，但點擊后沒變化，或點哪個都是這頁面，試想你是用戶，你會怎么想？還會繼續(xù)用，還會相信這地方的招商服務嗎？就算當?shù)氐恼猩倘藛T說得再好，沒到當?shù)乜疾烨埃蛯Ξ數(shù)氐挠∠蟠蛄苏劭?。就好象前段時間的新余市外事僑務辦公室網(wǎng)站，沒法點進去。隨便點擊一個欄目時就會發(fā)現(xiàn)，整個網(wǎng)頁的頁面就是一張名為“index2”的jpg圖片。上面的外事僑務動態(tài)、政策法規(guī)等欄目，以及所列出的文章全都無法點擊瀏覽，而按下鼠標右鍵，竟然彈出“圖片另存為”等選項，令人哭笑不得。有個別招商網(wǎng)長期“休眠”不更新，導致信息不流通，招商信息不能及時送達用戶。有些網(wǎng)站上放置招商項目信息還是2004年的，現(xiàn)在可是2009年了，5年時間過去了，這些項目是不是還在招商中，還是已經在收益中。不更新維護，試問這招商網(wǎng)站的作用是什么？一些政策的實施頒布，也需及時在網(wǎng)站上體現(xiàn)，不能實行新的投資優(yōu)惠政策了，網(wǎng)站上卻是舊的，這樣剝奪了用戶的知情權。認真更新信息是辛苦的、要擔責任的，不更新卻是沒有任何“損失”的，那么誰會選擇辛苦和責任呢？但是，如果這個網(wǎng)站領導常常點擊呢？又如果信息更新要列入業(yè)績考核，是否會出現(xiàn)長年不變的景象呢？網(wǎng)絡服務實用性差調查發(fā)現(xiàn)，雖然85.6%的人曾訪問過政府網(wǎng)站，但是僅有28.3%的人經常訪問，57.3%的人偶爾訪問，還有14.4%的人從來沒訪問過政府網(wǎng)站。61.3%的人對政府網(wǎng)站感到不滿意，32.0%的人感覺一般，不到7%的人表示滿意。這與政府網(wǎng)站的實用性及網(wǎng)絡服務有關。在信息爆炸、網(wǎng)絡資源十分豐富而普及的今天，用戶上招商網(wǎng)站，絕不是看招商局領導在干什么，而更多的是關心，能不能獲取到對自己有用的信息，能不能得到到位的服務。因此，政府招商網(wǎng)站必須強化網(wǎng)站的服務實用性。現(xiàn)在的招商網(wǎng)站大多都是介紹投資環(huán)境、招商政策、招商項目等，但如果沒建立良好建全的互動系統(tǒng)，不能及時解決客商的疑問，那又有何用？招商網(wǎng)站建立后，不能把它當作是當?shù)卣男蜗蠊こ蹋且獙崒嵲谠诘淖尶蜕塘私猱數(shù)氐那闆r。在信息化的時代，招商網(wǎng)在地方政府和投資者之間架起溝通的橋梁，網(wǎng)站互動服務功能必不可少，總不能讓客商看了心花怒放，想聯(lián)系卻沒門。網(wǎng)站溝通的常用形式：電子郵件、網(wǎng)上留言、論壇互動等。職晨服務沒能充份發(fā)揮其網(wǎng)絡性，客商看到感興趣的項目，想及時了解咨詢，卻找不到人是最郁悶的。我們的政府招商網(wǎng)當中就有這些情況出現(xiàn)。如果商客三番五次地到了政府招商網(wǎng)上，無法進行咨詢，更解決不了實際問題，他就會失去繼續(xù)登錄的信心。更別說到當?shù)乜疾炝恕＞W(wǎng)站跟上時代了，服務卻沒跟上，難道真是人有我有嗎？正由于一些政府招商網(wǎng)的不正常的發(fā)展就催生了一些專業(yè)的招商網(wǎng)站，解決了政府招商網(wǎng)的不足，充份發(fā)揮網(wǎng)絡的優(yōu)勢，形成專業(yè)、權威的網(wǎng)絡招商平臺。阿力士招商網(wǎng)()就是招商網(wǎng)站中比較專業(yè)的一個，以工業(yè)地產作為目標，把項目精準的推介給廣大的投資者。</insertpage>網(wǎng)絡招商優(yōu)勢成本低。政府招商網(wǎng)只需花費建站的成本、維護費用就可以進行網(wǎng)絡招商。相比招商人員外出招商、到各地開招商推介會所花費的費用要低很多。網(wǎng)絡招商省去了許多不必要的費用，變盲目招商為選擇招商，起到事半功倍的效果。先通過網(wǎng)絡聯(lián)系客商，再邀請客商來參觀考察，最后與客商敲定合作意向。作為新興的媒體，網(wǎng)絡媒體的收費也遠低于傳統(tǒng)媒體，若能直接利用網(wǎng)絡廣告進行產品銷售，則可節(jié)省更多銷售成本。在阿力士招商網(wǎng)上做宣傳推廣，節(jié)省了建站維護的費用，卻也能達到網(wǎng)絡招商的宣傳效果。信息傳播快、精準。網(wǎng)絡的傳播范圍極其廣泛，不受時間和空間的限制，可以通過國際互聯(lián)網(wǎng)絡把信息24小時不間斷地傳播到世界各地。方便靈活的可操作性，您可以每天24小時、每周7天、每年365天操作您的網(wǎng)絡信息，使其無時不在的迎接全世界的觀眾。隨著網(wǎng)絡用戶的不斷增加，你所發(fā)布的信息，也會被越來越多的網(wǎng)民所關注。您能夠在信息發(fā)布的頭一個星期以最短的時間了解信息發(fā)布的效果，并決定不同的推廣策略，可以隨時發(fā)布、更新或者取消任何信息。如果是一個電子工業(yè)園區(qū)進行招商，通過阿力士招商網(wǎng)，會在電子網(wǎng)站、電子雜志、電子協(xié)會等進行宣傳，以達到精準傳播。而且招商信息能在各大搜索引摯上搜索得到，這大大加強的宣傳功效。擁有大量的企業(yè)資源及合作伙伴，可以讓客戶用一份宣傳的費用達到十份甚至更多的宣傳效果，有哪些網(wǎng)站可以做到？目前就知道阿力士招商網(wǎng)可以做到。交流簡便互動性強。通過網(wǎng)絡聯(lián)系，可以進行雙方或多方的信息交流，可以在網(wǎng)上進行國際長途電話、明碼傳真、網(wǎng)上會議以及異地客商的貿易和項目談判等業(yè)務?，F(xiàn)在的網(wǎng)上的即時通訊工具種類繁多，使用也方便，大大減少通訊成本。展示性、感官性強。網(wǎng)絡信息以圖、文、聲、像的形式，傳送多