龍湖·花盛香醍營銷報(bào)告2008年1月29日房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺/第一部分市場及項(xiàng)目定位東部區(qū)域市場分析及項(xiàng)目客群素描東部區(qū)域市場及客群分析通州區(qū)域市場及客群分析東五環(huán)外至通州區(qū)域市場及客群分析東四環(huán)-東五環(huán)沿線區(qū)域市場及客群分析東五環(huán)以外區(qū)域CBD東四環(huán)東五環(huán)京沈高速東五環(huán)至通州區(qū)域的市場分析及客群特點(diǎn)京通快速東四環(huán)-東五環(huán)沿線區(qū)域通州通州區(qū)域產(chǎn)品分析通州區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析.xls通州區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)

區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃建設(shè)的“東拓南進(jìn)”是相吻合的。

輕軌沿線的產(chǎn)品因交通便利，以小戶型、低總價(jià)的過渡型居住性產(chǎn)品為主。運(yùn)河以東因自然環(huán)境良好，以宜居的自住型產(chǎn)品為主。

結(jié)論：區(qū)域內(nèi)以公寓型產(chǎn)品為主，整體產(chǎn)品類型單一，品質(zhì)相對較低，缺少既能享受綜合配套、又能滿足宜居需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。

結(jié)論：區(qū)域內(nèi)以公寓型產(chǎn)品為主，整體產(chǎn)品類型單一，品質(zhì)相對較低，缺少既能享受綜合配套、又能滿足宜居需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。通州區(qū)域客群特點(diǎn)通州項(xiàng)目客群多以自住為購買目的,兼具部分投資成分。客群職業(yè)多以東區(qū)白領(lǐng)階層、少量中層管理、私營業(yè)主為主，尚處于資本積累階段，購買力相對有限。

由于區(qū)域內(nèi)缺少主流產(chǎn)業(yè)支柱，故區(qū)域內(nèi)本地客戶的購買力相對較低。結(jié)論綜上所述，通州區(qū)域綜合配套標(biāo)準(zhǔn)相對較低，不能滿足高端客群的生活需求。通州區(qū)域內(nèi)的客群由于購買力相對有限，所以我們認(rèn)為這類客戶不是我們項(xiàng)目的主力客群。東五環(huán)外至通州區(qū)域產(chǎn)品分析五環(huán)外至通州區(qū)域產(chǎn)品分析.xls東五環(huán)至通州區(qū)域市場分析產(chǎn)品分布在各交通主干線兩側(cè)，交通便利產(chǎn)品處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境較差，存在較大安全隱患產(chǎn)品多為大型社區(qū)，周邊配套設(shè)施匱乏，多依靠社區(qū)配套產(chǎn)品大部分產(chǎn)品為過渡型自住兼投資型產(chǎn)品，均價(jià)在13000元/㎡左右，90-140平米戶型為主，配有少量大戶型舒適型高端宜居產(chǎn)品相對較少東五環(huán)外至通州區(qū)域客群特點(diǎn)客戶生活半徑以東部區(qū)域?yàn)橹?，地域觀念較強(qiáng)烈，排斥通州區(qū)域以CBD高級白領(lǐng)、私營業(yè)主為主力客群購買目的以自住為主，兼有少量投資東四環(huán)至東五環(huán)區(qū)域產(chǎn)品分析東部區(qū)域競品項(xiàng)目分析.xls東四環(huán)至東五環(huán)區(qū)域市場分析東區(qū)產(chǎn)品分布在CBD、燕莎、朝陽公園和麗都區(qū)域范圍及沿線周邊，該區(qū)域極具城市感，交通便利，配套設(shè)施完善。國際氛圍濃厚，商業(yè)條件充足，使得房地產(chǎn)租售市場活躍，投資和自住型產(chǎn)品相對較為豐富。產(chǎn)品形式以高板為主，容積率多在2以上，密度相對較高。產(chǎn)品多以大戶型、高單價(jià)、高總價(jià)為主。東四環(huán)至東五環(huán)沿線區(qū)域市場客群特點(diǎn)客戶構(gòu)成及購買目的：外地的客戶也占絕大的比例，這部分客戶本著在京擁有不動產(chǎn)，投資兼自住的目的購買。涉外客群在區(qū)域的投資也占了一定的比例?？蛻袈殬I(yè)：由于東區(qū)的產(chǎn)品單價(jià)相對較高，總價(jià)較高，需要客戶具有較高的資本積累。故客戶群多為私營業(yè)主或外企CEO等。花盛香醍項(xiàng)目概況項(xiàng)目建筑形式及特點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對比表區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對比表區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對比表結(jié)論

綜上所述，我們發(fā)現(xiàn)：東部區(qū)域缺少高品質(zhì)宜居產(chǎn)品本項(xiàng)目為東區(qū)少數(shù)高品質(zhì)宜居產(chǎn)品之一，突出表現(xiàn)在園林、建筑風(fēng)格和戶型設(shè)計(jì)上更人性化的良好融合，打造一種美好的生活氛圍花盛香醍項(xiàng)目解析我們的優(yōu)勢在哪里交通優(yōu)勢：擁有兩條高速路，三條主干道，兩條軌道交通，距CBD只有10-20分鐘車程產(chǎn)品力強(qiáng)，具有較強(qiáng)稀缺性低密度獨(dú)特的園林景觀和建筑形態(tài)，提供別墅感生活氛圍多元化戶型設(shè)計(jì)、入戶花園提升居住環(huán)境的舒適度疊湯大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺人車分流——保證小區(qū)的安全性及內(nèi)部景觀的完整性產(chǎn)品落差較小，均為同質(zhì)化客群優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)龍湖地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢——品質(zhì)的保障我們的劣勢在哪里通州區(qū)域產(chǎn)品自身品質(zhì)較差，缺少優(yōu)質(zhì)配套，不符合高端客群的需求產(chǎn)品的銷售價(jià)格嚴(yán)重脫離區(qū)域內(nèi)的市場價(jià)格水平項(xiàng)目本身的雙限房部分給客戶造成極大的心理落差，拉低產(chǎn)品自身的品質(zhì)我們的機(jī)會點(diǎn)在哪里東部區(qū)域高品質(zhì)宜居產(chǎn)品供應(yīng)量少東部市場客群財(cái)富積累不斷增加，迫切需要改變生活狀態(tài)龍湖、富力、遠(yuǎn)洋、金隅、珠江五大開發(fā)商爭先進(jìn)入通州區(qū)拿地，將提升整體區(qū)域價(jià)值國家投入通州的新城規(guī)劃建設(shè)，通州區(qū)潛力巨大、蓄勢待發(fā)CCTV、BTV、鳳凰衛(wèi)視等重量級媒體的東移，使東部地區(qū)成為新的傳媒中心競爭/格局

絕對價(jià)格差異：通州無對手小高層：單價(jià)8000-10000/平米主力面積80-130平米總價(jià)70-130萬類別墅：單價(jià)1-1.2萬/平米主力面積300平米總價(jià)250-400萬本案通州其它項(xiàng)目小高層：單價(jià)2萬/平米主力面積160-170平米總價(jià)300-350萬疊拼：單價(jià)3-4萬/平米主力面積240平米總價(jià)800-900萬競爭/格局絕對產(chǎn)品差異：市區(qū)無對手小高層：單價(jià)2萬/平米主力面積160-170平米總價(jià)300-350萬疊拼：單價(jià)3-4萬/平米主力面積240平米總價(jià)800-900萬小高層：單價(jià)1.7-3萬/平米主力面積120-220平米總價(jià)300-800萬類別墅：單價(jià)2.3-2.5萬/平米主力面積190-290平米總價(jià)500-700萬本案泛CBD區(qū)域項(xiàng)目泛海國際居住區(qū)：3萬/平米以上，總價(jià)與本案相合。代表著與本案截然相反的生活觀念?；ㄊ⑾沲皇桥c某個(gè)或某些項(xiàng)目競爭而是與一種固有生活觀念的斗爭兩種生活觀念的激烈對撞泛海國際居住區(qū)VS龍湖·花盛香醍一樣的錢，誰會來這里？想離開CBD的人離不開CBD的人可以不離開CBD，又遠(yuǎn)離那些煩惱嗎？在CBD，選擇另一種生活選擇在甲級寫字樓里辦公在五星級酒店里會客在意大利餐館里與朋友言歡在社區(qū)的大樹下看孩子踢球在自家露臺的躺椅上安靜的看書泛海國際居住區(qū)，是30歲的人住的房子。沒有什么不好，商業(yè)、教育、辦公什么都有了，象在買東西，不像去生活。20歲的人，買房子安置身體30歲的人，買房子周全生活40歲的人，買房子盛放生命我們說：我們的答案CBD里的豪宅（泛?；驖櫁鳎┦怯脕碇苋畹幕ㄊ⑾沲怯脕硎⒎派奈覀冋J(rèn)為真正的人生，不止是能獲得怎樣的成就，而是內(nèi)心能有怎樣的芬芳。項(xiàng)目的LOGO、SLOGAN、VI植入產(chǎn)品形象定位CBD別邸為什么是CBD別邸CBD別邸沒有離開CBD,而是CBD的另一種更高級的生活形態(tài)CBD別邸不是城市別墅,但卻擁有CBD的便利和別墅的生活CBD別邸是龍湖的另一條產(chǎn)品線,是比別苑更高的產(chǎn)品形態(tài)CBD的3棲生活項(xiàng)目推廣核心CBD的三棲生活三棲就是棲City、棲Town、棲Country三棲不僅僅是棲城、棲鎮(zhèn)、棲鄉(xiāng)三棲也可以是棲園（園林）、棲庭（入戶花廳）、棲室（好房型）三棲是棲色（托斯卡納原色建筑）、棲香（薰衣草）、棲音（鳥音，蟲音，一切天籟）三棲最終是棲身、棲家、棲心。第二部分營銷策略東部市場獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷花盛香醍無疑將成為東部高端市場的引領(lǐng)者從此，開始書寫東部市場的神話……競爭格局清晰可見東部市場花盛香醍這場戰(zhàn)役不是項(xiàng)目之間的PK而是與區(qū)域間的博弈天時(shí)：市場觀望未見天日高端項(xiàng)目阻力加劇地利：區(qū)域環(huán)境先天不足競爭對手地勢懸殊那么在天時(shí)、地利都不具備的情況下我們以什么迅速取勝?面對2008年50

億的銷售目標(biāo)我們在不停的思考……問題不在于如何競爭而在于如何規(guī)避競爭巧戰(zhàn)市場奪取先機(jī)差異營銷變害為利營銷核心策略塑造價(jià)值形象提升產(chǎn)品殺傷力龍湖品牌互動拓寬精準(zhǔn)渠道強(qiáng)力構(gòu)筑價(jià)值形象強(qiáng)化區(qū)域區(qū)隔產(chǎn)品溢價(jià)能力的最大化實(shí)現(xiàn)強(qiáng)塑感性價(jià)值核心策略區(qū)隔聯(lián)合通過對產(chǎn)品的感性+理性訴求，建立產(chǎn)品與客戶的友好度，進(jìn)行吸籌充分借助龍湖地產(chǎn)在2007年的“現(xiàn)象”，利用品牌優(yōu)勢提前建立產(chǎn)品高度區(qū)隔競爭以城市規(guī)劃而非城市現(xiàn)狀建立新坐標(biāo)系，以新板塊價(jià)值的確立彌補(bǔ)現(xiàn)狀不足品牌區(qū)隔產(chǎn)品區(qū)隔通過后期大量的客戶推廣活動推動現(xiàn)有客戶的忠誠，并同時(shí)挖掘其利用價(jià)值坐標(biāo)區(qū)隔情感區(qū)隔4

大區(qū)隔體系建立產(chǎn)品獨(dú)有市場地位品牌區(qū)隔1區(qū)域?qū)胍l(fā)期待龍湖地產(chǎn)首領(lǐng)通州居住品牌時(shí)代23定位龍湖區(qū)隔其它好建筑，好園林，好物業(yè)，懂生活。展示龍湖重慶滟瀾山香醍漫步1低密產(chǎn)品渲染高尚居住氛圍第一居所CBD別邸23現(xiàn)場展示區(qū)定義居住的高品質(zhì)高品質(zhì)銷售道具高品質(zhì)現(xiàn)場包裝銷售道具組合進(jìn)行情感疏導(dǎo)VillaTown生活在別邸產(chǎn)品區(qū)隔用未來重新定義居住中心CBD的別邸東北京的中央公園區(qū)坐標(biāo)區(qū)隔東北京的中央公園區(qū)龍湖組織高端俱樂部整合京城高端客戶資源，將龍湖會打造成高端組織品牌。定期高尚活動高品味內(nèi)刊高品牌聯(lián)動情感區(qū)隔聯(lián)合全國聯(lián)合政府聯(lián)合北京聯(lián)合通州通州龍湖兩項(xiàng)目共同推廣4

大聯(lián)合機(jī)制建立產(chǎn)品獨(dú)有市場地位北京龍湖項(xiàng)目共同參觀全國龍民共同來京聯(lián)手政府規(guī)劃，展示稀缺價(jià)值路在何方？市場支點(diǎn)?營銷策略分解目前，幾大難題擺在我們面前奧運(yùn)會期間對項(xiàng)目的影響兩種類型產(chǎn)品如何雙贏雙限房對商品房的影響難題客戶對區(qū)域的嚴(yán)重抗性難題一：客戶對區(qū)域的抗性戰(zhàn)術(shù)：逆向思維巧妙引導(dǎo)競爭勢力先天不足，后天優(yōu)勢核心競爭優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢+產(chǎn)品優(yōu)勢主要競爭弱勢：區(qū)域條件弱勢+周邊環(huán)境弱勢無法改變的物理認(rèn)知，我們需要去改變的是心理認(rèn)知。策略一：雙盤聯(lián)動解放通州--與西小馬項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手策略二：品牌聯(lián)動拉升區(qū)域價(jià)值--龍湖、珠江、遠(yuǎn)洋、金隅各大開發(fā)商爭先進(jìn)入通州策略三：重塑形象獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷--建立起項(xiàng)目的價(jià)值感，削弱對區(qū)域的抗性難題二：兩種類型產(chǎn)品如何雙贏戰(zhàn)術(shù)：雙管齊下各入其位【求索】銷售策略——兩種產(chǎn)品，我們打算怎么賣，去爭取時(shí)間和利潤的最大化？探索策略一：先小高層后疊湯問題點(diǎn)：從低到高兩種產(chǎn)品銜接斷層銷售阻力巨大產(chǎn)品的整體價(jià)值感在短期內(nèi)無法得到提升致命影響：溢價(jià)空間探索策略二：先疊湯后小高層

問題點(diǎn)：疊湯高單價(jià)、高總價(jià)高端項(xiàng)目市場熱度相對緩慢，無法迅速打開局面致命影響：銷售速度發(fā)現(xiàn)篇山重水覆下的驀然回首有沒有一種魚和熊掌兼得的辦法？既保證銷售速度又保證溢價(jià)空間探索策略三：疊湯小高層雙管齊下

規(guī)避了上述兩種策略的弊端一、既保證銷售速度，又保證溢價(jià)空間二、不同客群對應(yīng)不同產(chǎn)品類型，各入其位拋棄常規(guī)運(yùn)作模式建立全新的銷售組合由單一化產(chǎn)品組合化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變核心策略：兩種產(chǎn)品打包整合組合套拳重磅出擊難題三：奧運(yùn)會期間對項(xiàng)目的影響戰(zhàn)術(shù)：避重就輕節(jié)點(diǎn)引爆問題點(diǎn)：1、項(xiàng)目熱銷期與奧運(yùn)期在時(shí)間上的沖突—同時(shí)集中在7-9月份2、奧運(yùn)效應(yīng)將削弱客群對項(xiàng)目的關(guān)注度3、有可能出現(xiàn)針對房地產(chǎn)的限制政策：如戶外、推廣途徑的限制等思考點(diǎn):如何削弱奧運(yùn)對項(xiàng)目的影響？如何向奧運(yùn)借勢而避免沖突？策略一：引爆點(diǎn)前置，集中爆破提前引起市場熱度，用時(shí)間換取空間策略二：銷售期前置，緩解壓力調(diào)整積客期，借勢保養(yǎng)，巧妙避開奧運(yùn)影響難題四：雙限房對商品房的影響戰(zhàn)術(shù)：草船借箭規(guī)避影響問題點(diǎn)：1、銷售價(jià)格的天壤之別：4-6倍全市價(jià)格最低的雙限房4800元/平米與東部地區(qū)的頂級高品質(zhì)的花盛香醍25000元/平米形成強(qiáng)烈反差2、戶數(shù)比例的極度懸殊：10：1雙限房共計(jì)6000多戶，商品房為662戶3、客群品質(zhì)的兩極分化：溫飽的和尊貴的雙限房客戶多為舊城改造住戶換一種角度去思考變特質(zhì)為優(yōu)勢化不利為有利形成本質(zhì)差異促進(jìn)營銷推廣雙限房還給我們帶來了什么？重新審視產(chǎn)品特質(zhì)：低密度——舒適性/享受感/私屬感同質(zhì)化——大戶型/高品質(zhì)/專屬性戶型創(chuàng)新——入戶花園/別墅空間/情趣性稀缺性——差異化/唯一性/專屬感【密度低/品質(zhì)高/產(chǎn)品同質(zhì)化/稀缺】雙限房最大的貢獻(xiàn)價(jià)值：為花盛香醍屏蔽了小戶型的配比聚焦花盛香醍僅存的/高品質(zhì)的/同質(zhì)化大戶型的/在售新項(xiàng)目你不必與幾千人共享一個(gè)花園你不必與幾百人共游一個(gè)泳池你不必與幾十人出入一個(gè)大堂你不必與十幾人共擠一個(gè)電梯——最高人均享受率——發(fā)現(xiàn)居住的另一種價(jià)值策略一：速戰(zhàn)速決決戰(zhàn)花盛迅速消化雙限房，避免與商品房同期銷售策略二：市場僅存品質(zhì)決勝高端產(chǎn)品同質(zhì)化，規(guī)避小戶型對高品質(zhì)的影響第三部分推廣策略強(qiáng)銷期重點(diǎn)突破期總銷售額19.7億次重點(diǎn)突破期總銷售額6.5億3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月

循環(huán)蓄勢，在保證客戶消化量的基礎(chǔ)上，有限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面?？備N售額27.4億2008年銷售節(jié)奏示意圖臨時(shí)樣板間開放永久售樓處及樣板間開放臨時(shí)售樓處開放蓄勢期收尾期

開盤

4月底，臨時(shí)銷售中心開放工程節(jié)點(diǎn)8月，黑色節(jié)點(diǎn)，奧運(yùn)會節(jié)日節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)5月底，臨時(shí)樣板間開放8月底，售樓處樣板間正式開放6月底，首批房源開盤9-12月間歇性房源推出推廣階段劃分3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月臨時(shí)樣板間開放永久售樓處及樣板間開放臨時(shí)售樓處開放

開盤概念引導(dǎo)階段品牌深化階段實(shí)景出擊階段形象爆發(fā)階段奧運(yùn)借勢階段組合打擊階段周期：2008.2月下旬--2008.4月中旬重點(diǎn)解決問題：輸出與導(dǎo)入1.龍湖品牌的區(qū)域輸出2.入市之前的懸念導(dǎo)入概念引導(dǎo)階段概念引導(dǎo)階段品牌深化階段實(shí)景出擊階段形象爆發(fā)階段奧運(yùn)借勢階段組合打擊階段推廣主題1龍湖向東，雙盤綻放——東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋戶外——燕莎、朝陽北路燈箱利用龍湖的品牌熱度，聯(lián)動西小馬，完成品牌落地預(yù)告概念引導(dǎo)階段核心動作：懸念式廣告推廣主題2CBD開啟美好時(shí)代——東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋戶外——燕莎、朝陽北路燈箱項(xiàng)目品牌輸出之后，引入CBD目標(biāo)概念，吸引主要購買客群關(guān)注。概念引導(dǎo)階段核心動作：懸念式廣告周期：2008.4月下旬--2008.5月下旬重點(diǎn)解決問題：大量客戶累積形象爆發(fā)階段概念引導(dǎo)階段品牌深化階段實(shí)景出擊階段形象爆發(fā)階段奧運(yùn)借勢階段組合打擊階段推廣主題CBD別邸，三棲生活——城區(qū)戶外與燈箱——增加京通、京沈快速沿線廣告牌——業(yè)內(nèi)媒體高調(diào)亮相——主流平媒短期大規(guī)模轟炸——網(wǎng)絡(luò)媒體的及時(shí)跟進(jìn)——區(qū)域定向直投納入核心動作：大規(guī)模媒體投放形象爆發(fā)階段CBD不能忘記生活奧運(yùn)來了，央視大樓出現(xiàn)了……CBD到底應(yīng)該怎樣？業(yè)內(nèi)及大眾媒體重新引發(fā)對CBD的關(guān)注，倡導(dǎo)新的享用式的生活觀。通州新城規(guī)劃展聯(lián)合通州政府，在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場設(shè)置通州新城規(guī)劃展示專區(qū)，展示項(xiàng)目周邊中央公園區(qū)規(guī)劃，通過未來改善客戶對區(qū)域的抗性。核心動作：階段輿論導(dǎo)向形象爆發(fā)階段周期：2008.5月下旬--2008.7月重點(diǎn)解決問題：促進(jìn)下定及成交實(shí)景出擊階段概念引導(dǎo)階段品牌深化階段實(shí)景出擊階段形象爆發(fā)階段奧運(yùn)借勢階段組合打擊階段龍湖花盛香醍喬治·阿瑪尼回顧展與高端品牌的積極聯(lián)動吸引客戶至現(xiàn)場核心動作：現(xiàn)場活動實(shí)景出擊階段實(shí)景出擊階段龍湖，用園林向CBD喝彩——實(shí)景為主題的戶外及硬廣軟性：——業(yè)內(nèi)媒體樓書——大眾媒體多聯(lián)版——網(wǎng)絡(luò)專題結(jié)合現(xiàn)場實(shí)景照片大規(guī)模的軟性報(bào)道核心動作：硬+軟推廣實(shí)景出擊階段周期：2008.7月下旬--2008.8月底重點(diǎn)解決問題：規(guī)避奧運(yùn)焦點(diǎn)，利用奧運(yùn)契機(jī)奧運(yùn)借勢階段概念引導(dǎo)階段品牌深化階段實(shí)景出擊階段形象爆發(fā)階段奧運(yùn)借勢階段組合打擊階段邀約重慶、成都、上海等地龍民來京，與北京龍民共同看奧運(yùn)，可帶來相當(dāng)?shù)母叨速徺I力。同時(shí)提前在航空、酒店等重點(diǎn)高端客戶匯集區(qū)域集結(jié)廣告資源，以期將奧運(yùn)的不利化為有利。核心動作：龍民進(jìn)京，看奧運(yùn)買龍湖奧運(yùn)借勢階段通路選擇常規(guī)渠道戶外報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)廣播電視特殊渠道魅客客群定向活動客戶直投專業(yè)顧問平臺整合區(qū)域定向路演短信區(qū)域直投渠道布點(diǎn)策略：CBD區(qū)域——東三、四環(huán)戶外，燕莎及朝青板塊燈箱道路封殺——京通、京沈快速路高炮區(qū)域營造——現(xiàn)場區(qū)域及主要道路的高品質(zhì)燈箱覆蓋，階段性（開盤）通州全城覆蓋其他區(qū)域——機(jī)場、亦莊等網(wǎng)店的投放核心策略：內(nèi)界場營造，外界廣積糧渠道:戶外布點(diǎn)策略：主流媒體——北青、北晚、新京等告知性投放經(jīng)濟(jì)媒體——《經(jīng)觀》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《財(cái)經(jīng)》等階段重點(diǎn)投放業(yè)內(nèi)雜志——《安家》、《樓市》、《紅地產(chǎn)》大規(guī)模、大篇幅、高頻次的軟硬結(jié)合航空雜志——《中國之翼》等的階段告知投放核心策略：階段密集投放，軟硬結(jié)合投放渠道:報(bào)紙&雜志布點(diǎn)策略：常駐短新——新浪、搜房、焦點(diǎn)等文字鏈采用頻繁登場主題常更新的方式吸引客戶加強(qiáng)深度——與搜狐等深度合作，推出龍湖作品專輯等深度內(nèi)容，從各個(gè)角度全方位解讀產(chǎn)品及龍湖強(qiáng)調(diào)互動——注重客戶參與度，如設(shè)置網(wǎng)絡(luò)投票等方式，以引起業(yè)內(nèi)關(guān)注及參與為主要目的核心策略：常駐短新，加強(qiáng)深度及互動性渠道:網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)策略：廣播——103.9，奧運(yùn)期間可考慮體育節(jié)目加強(qiáng)影響力，但客群可能會有所錯(cuò)位電視——考慮分眾在CBD區(qū)域的影響力，可階段性投放，因費(fèi)用較高不作為主力核心策略：開盤階段性可嘗試渠道:廣播&電視針對龍湖業(yè)主：短信+直投+魅客針對高端客群類的活動，可聯(lián)合奢侈品共享客戶高質(zhì)量的客戶名單購買