住總西三旗項(xiàng)目逆市清盤策略滿江紅提供2010年7月政策解讀及市場分析今年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)早已確定——重民生、抑投機(jī)，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等市場調(diào)整手段，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。打擊高房價盤點(diǎn)2010年國家調(diào)控房地產(chǎn)政策保障房用地計(jì)劃：3月22日，國土部召開國土資源系統(tǒng)視頻電話會議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。首次提出要制定保障性住房供地計(jì)劃，用地計(jì)劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開展試點(diǎn)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。78家央企退出地產(chǎn)：3月18日，國務(wù)院國資委明確提出要求：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場。國19條：3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，全文包含19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。政策解讀及市場分析首套房契稅優(yōu)惠收緊：3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。七折利率優(yōu)惠取消：中國銀行2月3日向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者證實(shí)，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，并給出官方解釋：為進(jìn)一步落實(shí)差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，中國銀行近期對個人住房貸款利率定價進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實(shí)行差別化定價。改善性住房優(yōu)惠收緊：2008年12月20日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的131號文件明確：加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。政策解讀及市場分析存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)：今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達(dá)到16.5％，距歷史最高的17.5％僅一個百分點(diǎn)之遙。對于房地產(chǎn)的影響在于,控制了銀行貸款量,影響到開發(fā)商開發(fā)貸款,增加開發(fā)商貸款壓力?！蹲》勘Ｕ戏ā菲鸩荩?月29日，清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民透露，我國已經(jīng)開始起草《住房保障法》，明確規(guī)定各級政府如對住房保障不力，將被追究法律責(zé)任。與此同時，各地對保障性住房也給予了前所未有的重視。政策解讀及市場分析保障性及普通住房不低于住宅用地70%：國土資源部1月21日發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實(shí)施工作的通知》提出，城市申報住宅用地時，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)政策嚴(yán)控高污染、高能耗及過剩項(xiàng)目用地；還要求提高用地報批效率，縮短報批周期，同時，城市申報下一年度用地時，完成征地率和供地率分別應(yīng)達(dá)60%及40%；通知還明確了各級政府部門權(quán)責(zé)。

國五條：1月10國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。這是國家在今年出臺的首個調(diào)控樓市的政策，被業(yè)界稱為“國五條”。嚴(yán)格二套房貸：1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。政策解讀及市場分析明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)：從2010年開始，首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。相關(guān)部門表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個人”變?yōu)椤皯簟保瑢⑹状钨彿康娜巳哼M(jìn)一步縮小，這將會把一部分原本打算打擦邊球的購房者擠出購房隊(duì)伍。

二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消：今年1月1日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，個人購買不足五年的非普通住房對外銷售的，國家將全額征收營業(yè)稅。這意味著，國家于今年元月起對二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅實(shí)行的優(yōu)惠政策到今年12月31日終止，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。物業(yè)稅醞釀開征：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國，這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作6年多來邁出的一大步。此前，在去年12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議上,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控再度成為決策者關(guān)注的問題。昨天傳出的這一信息表明,久議不決的物業(yè)稅開征步伐開始提速，物業(yè)稅或成為強(qiáng)力遏制高房價的“巨斧”。政策解讀及市場分析

北京公積金貸款購二套房首付五成,購第三套房將暫停發(fā)放貸款

2010-5-6同一購房家庭只能新購買一套商品住房，購房人需“報戶口”

2010-4-30外地人在京購房需出示納稅證明

2010-4-30住建部發(fā)文經(jīng)適房禁購二套房

2010-4-26國務(wù)院發(fā)出通知，暫停發(fā)放購買第三套級以上住房貸款

2010-4-26對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款

2010-4-20探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地的出讓價格非理性上漲

2010-4-20國四條，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%

2010-4-17國土資源部發(fā)布規(guī)范房地產(chǎn)市場政策的國十九條

2010-3

2010年政策匯總政策解讀及市場分析

恒大地產(chǎn)同時宣布其全國在售項(xiàng)目將展開85折促銷活動，全國性樓市大降價終于拉開帷幕北京多個新樓盤九折促銷，開放商不差錢或成誤判新政出臺后，在25個新取證項(xiàng)目中，有14個項(xiàng)目至5月處在零成交或近零成交狀態(tài)

京4月后半月新房成交僅1套

存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，房地產(chǎn)資金需求愈發(fā)迫切

地產(chǎn)市值一月“蒸發(fā)”3000億房企競相境外發(fā)債結(jié)論：1、史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控組合拳,短時間內(nèi)難以改觀；2、樓市調(diào)控后，價格得到明顯抑制，通州等地區(qū)價格出現(xiàn)20%跌幅；3、新開盤價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯松動，三季度房價存在進(jìn)一步下探的可能；4、二手房成交量相比4月前，下跌80%；5、客戶購買觀望心理并沒有得到根本緩解；

政策解讀及市場分析

禁“酒”令下，對名商實(shí)住以及LOFT產(chǎn)品監(jiān)控甚嚴(yán)，今年5月31日后簽訂土地出讓合同的增量酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分套（間）辦理酒店類項(xiàng)目的測繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)。至于2010年5月31日前已通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目申請分割銷售的，將由四部門組織召開聯(lián)席會共同審定。而且，今后在交易網(wǎng)上還將增加提示功能，標(biāo)注是住宅立項(xiàng)，還是酒店或商業(yè)立項(xiàng)。對于未獲批分割銷售的酒店項(xiàng)目，購房人如果購買了單套房源，將無法辦理房產(chǎn)證。禁“酒”令分析政策解讀及市場分析政策規(guī)避禁“酒”令下，對名商實(shí)住以及LOFT產(chǎn)品監(jiān)控甚嚴(yán)；在項(xiàng)目推廣定位上，避開“居住”為主的項(xiàng)目形象；獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品形象能吸引關(guān)注、促進(jìn)成交；在銷售物料上，制作非住宅類的戶型圖解（附贈改裝方案）；銷售樣本間：打造A,B,C,D（非住宅類）特色功能展示空間；重點(diǎn)：思考本案的區(qū)域?qū)傩浴⒌鼐墝傩?、客戶分布；思考：大中關(guān)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)未來中小型企業(yè)的需求挖掘；政策解讀及市場分析政策形成了本案的3個利好限購令投資轉(zhuǎn)向使得商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)景獨(dú)高禁酒令市場所需絕品系列政策商業(yè)不計(jì)入購買數(shù)量、本案斬獲最大投資置業(yè)客群分流政策解讀及市場分析規(guī)避敏感詞應(yīng)對工程驗(yàn)收［巧用詞］［樣板間］公寓---工坊、工場洗漱間---茶水間大廳---工作間臥室---總經(jīng)理室3-4個樣板間應(yīng)時而設(shè)1.政府驗(yàn)收2.銷售使用（SOHO工作室）政策解讀及市場分析市場分析篇之一：宏觀市場分析

同比去年6月，樓市成交下降速度更加迅猛，其中實(shí)際成交的期房商品住房成交套數(shù)僅相當(dāng)于去年同期的1/4。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個4月北京幾乎沒有住宅土地交易，5月出讓的住宅地塊中，最終地價也大都比較理性。

4月和5月，北京出讓土地28宗，土地收益僅為103多億元，且樓面價也有急劇下滑趨勢。政策解讀及市場分析市場分析篇之二：中觀市場分析

區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目分析區(qū)域外典型物業(yè)分析區(qū)域?qū)傩苑治龅鼐墝傩苑治稣呓庾x及市場分析區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目分析

首開智慧社宜品上層潤楓-欣尚富力桃園北回歸線物業(yè)公司：北京天鴻寶地物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：住宅2.18元公寓2.38元主力戶型

住宅89平米2居（A南北通透B純朝南）公寓50-103平米大開間（全朝南）建筑類型及風(fēng)格：板樓、塔樓（現(xiàn)代風(fēng)格）裝修狀況：毛坯售價住宅19800（70年）位置：地鐵回龍觀站北側(cè)公寓13000（50年）總建筑面積：20萬平米物業(yè)類別：住宅、公寓總戶數(shù)：1500戶容積率：3.0入市順序：共計(jì)5棟樓1#已售空，2#已售100多套3棟公寓樓尚未開盤付款：一次性97折按揭99折開盤時間：2010年5月2日入住時間：2011年年底首開智慧社主要賣點(diǎn)：地鐵邊的全形態(tài)青年社區(qū)政策解讀及市場分析客群來源：中關(guān)村、上地、望京區(qū)域樓號總套數(shù)預(yù)定已售套數(shù)剩余套數(shù)備注1255102450均價21000元/平米242041206173485072356084#樓6月16日開盤，認(rèn)購且7日內(nèi)簽約98折，按揭99折，一次性94折，均價13000元政策解讀及市場分析富力桃園（售罄）項(xiàng)目占地：16萬平米總建筑面積：36萬平米開盤日期：09年8月容積率：2.25綠化率：30％以上總戶數(shù)：3200套物業(yè)地址：海淀西三旗橋向東建材城環(huán)島東300米路北物業(yè)類別：住宅、普通住宅產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年戶型：一居（60-70平米），兩居（80-90平米）、三居（130-160平米），三居、四居（180-200平米）建筑類別：小高層板樓、高層板樓、塔樓裝修狀況：精裝修交通狀況：西有八達(dá)嶺高速公路，東北緊鄰城鐵13號線，規(guī)劃中的城鐵8號線項(xiàng)目特色：地鐵沿線,中式地產(chǎn)銷售均價：17947元/平方米銷售情況：住宅部分已全部售罄，目前在售商鋪為95平米戶型，均價35000元/平米客全來源：中關(guān)村、上地、望京區(qū)域政策解讀及市場分析項(xiàng)目占地：1.6萬平米總建筑面積：3.9萬平米容積率：2立項(xiàng)：酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限50年綠化率：30%總戶數(shù)：474套物業(yè)地址：昌平回龍觀東大街路南，郵局正對面物業(yè)類別：住宅、公寓產(chǎn)權(quán)年限：50年戶型：50至84平米主力戶型建筑類別：板樓，板塔結(jié)合，多層裝修狀況：毛坯交通狀況：519、441、442、443、428、429、753、853等公交車項(xiàng)目特色：小戶型銷售均價：13600元/平米銷售情況：目前剩余1套4層房源，銷售價格17000元/平米客全來源：中關(guān)村、上地、市區(qū)政策解讀及市場分析北回歸線（售罄）物業(yè)公司：實(shí)創(chuàng)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：3.7元主力戶型：43、56平米占總量的80%（43-116）使用率約74%建筑類型及風(fēng)格：板、塔樓（現(xiàn)代簡約）裝修狀況：精裝園林：蘇州園林、德式花園水費(fèi)：商業(yè)用水電費(fèi)：商業(yè)用電備注：無天然氣售價（40年）均價18000元位置：上地安寧莊西路總建筑面積：3.4萬平米物業(yè)類別：酒店式公寓總戶數(shù)：430套容積率：1.91入市順序：預(yù)計(jì)1、2、5號樓6月份入市付款：一次性、按揭（無折扣）開盤時間：2010年1月16日入住時間：2010年12月31日宜品上層主要賣點(diǎn)：中國硅谷宜居官邸政策解讀及市場分析物業(yè)公司：潤豐世紀(jì)物業(yè)費(fèi)：2.95元主力戶型：65、69、70、85平米建筑類型及風(fēng)格：塔樓（現(xiàn)代簡約）裝修狀況：毛坯園林：無水費(fèi)：民用水電費(fèi)：民用電備注：無天然氣售價（50年辦公立項(xiàng)）16000-17000元位置：昌平東小口鎮(zhèn)中灘村總建筑面積：8.7萬平米物業(yè)類別：辦公立項(xiàng)總戶數(shù)：1080套容積率：3.0入市順序：1、2、5號樓6月份入市付款：一次性、按揭（無折扣）開盤時間：2010年6月15日入住時間：2011年7月份潤楓·欣尚主要賣點(diǎn)：國奧雙鐵精致不動產(chǎn)樓號總套數(shù)預(yù)定已售套數(shù)剩余套數(shù)118000180218033211265180168156政策解讀及市場分析區(qū)域外典型物業(yè)分析首開東都匯首開石榴派亞勝-鉑帝公館7克拉政策解讀及市場分析物業(yè)公司：嘉寶物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.8元主力戶型60及70平米2種戶型使用率72%建筑類型及風(fēng)格：塔樓（現(xiàn)代風(fēng)格）裝修狀況：毛坯園林：無水費(fèi)：商水電費(fèi)：商電1.2元備注：無天然氣售價辦公立項(xiàng)19800-23000元（50年）位置：朝陽北路東葦路與常營交匯處總建筑面積：25991平米物業(yè)類別：辦公總戶數(shù)：349戶容積率：3.5入市順序：共計(jì)2棟付款：一次性購房9.7折，貸款9.8折，意向登記則可再享受9.9折上折開盤時間：2010年6月4日入住時間：2011年3月銷售情況：預(yù)定：47套；簽約189套；（信息來源北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)7月3日）首開東都匯主要賣點(diǎn)：朝北6號線發(fā)現(xiàn)新生活特點(diǎn)：比周邊樓盤價格低政策解讀及市場分析物業(yè)公司：中創(chuàng)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.8元主力戶型36、38、46、48平層使用率72%（LOFO70%）建筑類型及風(fēng)格：板樓（現(xiàn)代風(fēng)格）裝修狀況：毛坯園林：無水費(fèi)：商水電費(fèi)：商電1.2元備注：無天然氣售價辦公立項(xiàng)（40年）平層18000元位置：趙公口橋南石榴莊小學(xué)東北角LOFT28000元總建筑面積：2萬平米物業(yè)類別：辦公總戶數(shù)：317套容積率：2.2平層：199（2.8米高）LOFT：118（5.3米高）付款：搜房獨(dú)家優(yōu)惠2萬抵4萬，全款9.8折。開盤時間：2010年6月26日入住時間：2011年6月銷售情況：售出1套；（信息來源北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)7月3日）首開石榴派主要賣點(diǎn)：全方位服務(wù)配套政策解讀及市場分析物業(yè)公司：戴德梁行（代租代售）物業(yè)費(fèi)：3.99元主力戶型：37、55、50、48四種戶型（3梯14戶）建筑類型及風(fēng)格：板樓（外掛石材）裝修狀況：A座精裝修、B座毛坯園林：無水費(fèi)：民用水電費(fèi)：民用電備注：無天然氣售價辦公立項(xiàng)（40年）31000元/平米位置：芳莊橋南100米總建筑面積：5萬平米物業(yè)類別：辦公總戶數(shù)：555套容積率：5.6入市順序：AB2棟同時銷售，現(xiàn)僅剩40余套。A棟全部為精裝修，B僅剩23-24層。5層底商商已招商完畢地下1層為京客隆付款：全款98折。開盤時間：2008年8月入住時間：2010年10月銷售情況：已簽約420套，其余房源不可售亞勝·鉑帝公館主要賣點(diǎn)：雙鐵上的迷你不動城政策解讀及市場分析物業(yè)公司：正信中合（金鑰匙服務(wù)體系）物業(yè)費(fèi)：3.1米及4.2米3.2元。5.49米4.9元。主力戶型：28、31、60建筑類型及風(fēng)格：板樓、塔樓（劈開磚）裝修狀況：全精裝園林：創(chuàng)藝風(fēng)格景觀水費(fèi)：民用水電費(fèi)：民用電備注：無天然氣售價（50年）商住公寓3.1米20000元（平層）位置：南4環(huán)大紅門橋集美家居?xùn)|向700米4.2米24000元（一層半）5.49米31000元（兩層）總建筑面積：7.7萬平米物業(yè)類別：商住公寓總戶數(shù)：1617套容積率：3入市順序：共7棟樓，全部為8-13層。A1,A2,A3號樓付款：一次性付款95乘95，按揭98乘95（即折上折）開盤時間：2010年6月19日入住時間：2012年5月份銷售情況：開放A1,A2,A3共580套，已簽約142套。7克拉主要賣點(diǎn)：金鑰匙服務(wù)體系政策解讀及市場分析市場初步結(jié)論政策解讀及市場分析同區(qū)域價格分析樓盤所在區(qū)域新盤價格二手均價宜品上層海淀上地18,00022,0007克拉豐臺大紅門橋27,00022,000首開東都匯朝陽北路（東五環(huán)外）19,80021,000潤楓欣尚昌平區(qū)立水橋17,00020,000亞勝鉑第公館豐臺區(qū)方莊橋南31,00023,000首開石榴派豐臺區(qū)趙公口25,00023,000首開智慧社昌平區(qū)回龍觀15,00017,000

現(xiàn)階段北京各城區(qū)同屬性項(xiàng)目其銷售價格區(qū)間為17000-34000元；西三旗、上地地區(qū)價格較其它區(qū)域價格相對較低。同區(qū)域二手住宅價格分析

西三旗地區(qū)主要二手住宅在售項(xiàng)目10個，戶型以2居、3居為主；銷售單價在18000-----20000元/平米；項(xiàng)目名稱所在區(qū)域地理位置開發(fā)商主力戶型戶型面積租賃價格（元）銷售單價（元）萬潤家園海淀西三旗西三旗環(huán)島向北800米路東北京萬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1居、2居67---1082000---280017000--19000沁春家園海淀西三旗西三旗環(huán)島東側(cè)400米北京都市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2居、3居77---1392200---330017000--19000新康園海淀西三旗海淀區(qū)西三旗北路北京恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2居、3居90---1502200---350017500--19500楓丹麗舍海淀西三旗西三旗橋東新都環(huán)島西北角北京愛立斯房地產(chǎn)開發(fā)公司2居、3居99---1562500---450020000---26000硅谷先鋒海淀西三旗海淀區(qū)西三旗環(huán)島東側(cè)北京高新建材城經(jīng)營開發(fā)公司2居、3居75---1001800---250017500--20000富力桃園海淀西三旗海淀區(qū)西三旗橋向東建材城環(huán)島東300米路北富力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2居、3居89--1512500---330018000---22000安寧佳園海淀西三旗海淀西三旗環(huán)島西南角上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1居、2居、3居36---1021800---320021000---25000育新花園小區(qū)海淀西三旗西三旗新都路南側(cè)北京市高校房地產(chǎn)開發(fā)公司1居、2居、3居45---1031700---310020000---24000知本時代海淀西三旗西三旗環(huán)島東側(cè)2000米北京新奧廣廈房地產(chǎn)有限公司1居、2居38---1001900---300018500--20000西三旗區(qū)域?qū)傩匝芯课魅焯幵趲讉€重要功能區(qū)的重心

西三旗是一個大型居住區(qū)，位于海淀區(qū)的東北部，北接回龍觀,南鄰清河,西依八達(dá)嶺高速,東靠天通苑。距離中關(guān)村商業(yè)核心區(qū)大約30分鐘的車程，林翠路的開通已使西三旗的交通極為便利。西三旗區(qū)域?qū)傩匝芯?/p>

亞奧版塊位于市區(qū)北部。隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動現(xiàn)版塊已成為集商業(yè)、展覽展示、傳媒廣告、酒店、體育娛樂、辦公、居住、大型配套于一體的城市功能區(qū)。區(qū)域描述---亞運(yùn)村、奧北區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈群體描述

約計(jì)30000-40000人。月收入在6000-10000元的大中型企業(yè)部門負(fù)責(zé)人、教育科研機(jī)構(gòu)工作者、私企法人、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。

金融街集中了4大行、所有股份制銀行、金融機(jī)構(gòu)、中國證監(jiān)會、中國移動、中國聯(lián)動等世界500強(qiáng)企業(yè)。

金融街位于西二環(huán)西側(cè)。國際性金融機(jī)構(gòu)云集，五星級酒店、金融家俱樂部、國際會議中心、國際學(xué)校、涉外公寓等?！敖鹑诮帧奔础敖鹑诮纭薄Ｒ殉蔀楸本┑牡貥?biāo)之一。區(qū)域描述---西直門、金融街

約計(jì)20000-30000人。月收入在10000-15000元的大型企業(yè)部門負(fù)責(zé)人、都市白領(lǐng)、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)域描述---中關(guān)村、上地中關(guān)村及上地經(jīng)濟(jì)圈位于海淀區(qū)，版塊縱跨三環(huán)至五環(huán)。IT產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)、游戲、教育、政府科研機(jī)構(gòu)云集。中關(guān)村同樣是開發(fā)區(qū)。中關(guān)村不僅是中國乃至世界的IT之都更是一個集高科技、教育于一體的開放區(qū)。約計(jì)50000-60000人。月收入在10000-15000元的私企法人、大型企業(yè)部門負(fù)責(zé)人、教育機(jī)構(gòu)從業(yè)者、政府與事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。西三期區(qū)域房地產(chǎn)市場市場態(tài)勢分析A、版塊效應(yīng)：由八達(dá)嶺高速分界，西屬海淀區(qū)，東南臨朝陽區(qū)，北臨昌平區(qū)，項(xiàng)目所屬于區(qū)域基本城市建設(shè)落后。B、市場銷售價格進(jìn)入持續(xù)增長期：受經(jīng)濟(jì)危機(jī)好轉(zhuǎn)的局面以及地產(chǎn)回升的大勢，項(xiàng)目周邊的樓盤價格不斷攀升。C、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展：西鄰上地中關(guān)村軟件研發(fā)基地，東臨奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，但是由于地理位置特殊情況，本區(qū)域無支柱型產(chǎn)業(yè)。D、令本案帶動不溫不火的區(qū)域：獨(dú)樹一幟的項(xiàng)目功能定位、新穎的社區(qū)商業(yè)、辦公、居住布局，帶動項(xiàng)目的火爆銷售以及形成巨大的人氣。挖掘中關(guān)村、上地、奧運(yùn)村、立水橋區(qū)域客戶的需求并滿足這種需求目標(biāo)市場剖析三個面向：面向核心客戶；面向重要客戶；面向潛在客戶；

基點(diǎn)1：住宅限購令與通脹背景下，熱錢要投資“出口”?；c(diǎn)2：大中關(guān)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，1000億政府投入京北高科技產(chǎn)業(yè)走廊，區(qū)域未來升值前景看好。基點(diǎn)3：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的中小企業(yè)辦公需求與科技人才的租居需求?；c(diǎn)4：稀缺效應(yīng)，限“酒”令下類似產(chǎn)品即將絕跡市場。他們已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益、有創(chuàng)業(yè)計(jì)劃或者正在創(chuàng)業(yè)的精英客戶?？蛻羧后w描述

感性：愛面子、屬炫耀型消費(fèi)者理性：置業(yè)選擇時也具有圖實(shí)惠實(shí)用的心理主動：接受力強(qiáng)，不排斥新興事物，通過多種方式尋找良性財務(wù)增漲手段時間：自主掌握并控制時間安排，事業(yè)、休閑、旅游、度假規(guī)律性強(qiáng)。戶型戶型面積價格首付比例首付款月供總款1居（804套）A（43.42）1700050%3570003641714000A改（43.42）1700050%3570003641714000C（36.52）1700050%3060003121612000D（53.86）1700050%45050045959010002居（234套）B（61.19）1500050%4575004666915000LOFT5.45米挑高（74套）A（43.42）2500050%54275057691085500A改（43.42）2500050%54275057691085500C（36.52）2500050%4565004853913000D（53.86）2500050%67325071571346500B（61.19）2500050%76487581311529750客群資金界定

商水商電有天燃?xì)?。使用率?1%-82%。首付50%，十年按揭。均價17000?？蛻羧后w描述43-54平米及LOFT客群對位

客群構(gòu)成：科學(xué)院工作人員、教育界工作者（教師）、企業(yè)事業(yè)單位部門總監(jiān)、經(jīng)理、負(fù)責(zé)人、黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、自由職業(yè)者、處于事業(yè)上升期的職員。教育程度：本科、研究生以上學(xué)歷。購買能力：擁有30-40萬元資金籌措能力，有足夠能力支付35萬（以上）首付款。需求指向置業(yè)目的：剛需、首次、過渡居所、自住兼顧投資、辦公需求本案客群對位客戶群體描述60平米2居及LOFT客群對位

客群構(gòu)成：私營企業(yè)老板、創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)高管、公務(wù)員、教育界領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者。教育程度：本科、研究生（碩士）以上學(xué)歷。購買能力：擁有60-100萬元資金籌措能力。需求指向置業(yè)目的：投資兼顧自住、追求個性生活、部分剛需、辦公、商務(wù)應(yīng)酬生活描述：注重生活細(xì)節(jié)、有著較高的生活品質(zhì)要求，30-45歲之間。本案客群對位客戶群體描述本項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目優(yōu)勢：此區(qū)域無真正體現(xiàn)自身風(fēng)格的樓盤，在幾乎空白的市場中容易施展自身的特色；沒有人口聚集區(qū)的雜亂；開發(fā)企業(yè)的品牌和信譽(yù)眾所周知；區(qū)位價值，處于幾個城市功能區(qū)的中心地帶；本項(xiàng)目劣勢：周邊的商業(yè)氛圍不濃厚，生活配套不齊全；項(xiàng)目本身附加值弱，不利于跨區(qū)域競爭；進(jìn)入項(xiàng)目的社區(qū)路尚未修建，交通不便利，不利后期營銷展示；不具備現(xiàn)房的競爭優(yōu)勢；區(qū)域發(fā)展緩慢，是城市基礎(chǔ)建設(shè)的盲區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度不如上地、中關(guān)村高；體量較小，不易規(guī)?；V求。本項(xiàng)目機(jī)會：商業(yè)項(xiàng)目不受住宅政策的調(diào)控影響；本區(qū)域樓盤價格相對低；項(xiàng)目挑戰(zhàn)：競爭項(xiàng)目的價格擠壓；政策的持續(xù)打壓、市場觀望猶存；本項(xiàng)目SWOT分析

房地產(chǎn)市場低迷，市場整體偏空；項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵取決于項(xiàng)目定位方向；區(qū)域發(fā)展緩慢，缺乏高端、獨(dú)特定位的物業(yè)和商業(yè)氛圍的支撐；此區(qū)域?yàn)楸本┍辈堪l(fā)展的盲區(qū)，基本配套缺失，造成價格拉升有難度；諸多不利因素決定本案成功營銷必然要出奇制勝！本項(xiàng)目SWOT分析

品牌地產(chǎn)商打造品牌項(xiàng)目；本區(qū)域特色項(xiàng)目缺失，本區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目楓丹麗舍是10年前開發(fā)的法式風(fēng)情社區(qū)；本區(qū)域?yàn)槿齾^(qū)發(fā)展的盲區(qū)，開發(fā)的項(xiàng)目多為高層，項(xiàng)目周邊是兩限房，因此本案要根據(jù)自身的條件擺脫常規(guī)開發(fā)模式，向獨(dú)特的定位方向思考；本案產(chǎn)品定位思考支撐條件項(xiàng)目周邊環(huán)境

產(chǎn)品定位方向思考：住宅類產(chǎn)品？商業(yè)類產(chǎn)品？純商務(wù)辦公類產(chǎn)品？商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？√×用地性質(zhì)所限，不具備定位的可行性，不在思考范疇。原則可行，但是定位何種方向？市場如何？風(fēng)險如何評估、規(guī)避是本案運(yùn)作的關(guān)鍵本案產(chǎn)品定位思考

商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？

SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？雖然可以打政策的擦邊球定位商住產(chǎn)品，以商為名，側(cè)重??；區(qū)域環(huán)境、配套、氛圍不支撐商住類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)對商住需求有限；區(qū)域外雖有需求，但對產(chǎn)品要求會更高；定位不獨(dú)特，雷同產(chǎn)品較多，營銷難度加大；因“商住”提法勢必造成對外營銷、推廣的難度加大；禁令后政策風(fēng)險猶存；產(chǎn)品定位方向思考：

商住類產(chǎn)品？

酒店式公寓類產(chǎn)品？

SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？產(chǎn)品定位方向思考：

禁酒令對項(xiàng)目從嚴(yán)審查；分割銷售的嚴(yán)格控制，上聽證會；辦理銷售證件難度加大；對外營銷、推廣的難度加大；非中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域環(huán)境、配套、氛圍不支撐酒店類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)需求不旺盛；區(qū)域內(nèi)客戶無法承受高于17000元以上的價格；區(qū)域外投資型需求不明顯，缺乏明確的買方市場；區(qū)域外自住型需求，極難把握。產(chǎn)品、位置、價格無法形成巨大的購買吸引力；基本不具備酒店經(jīng)營的可行性；不允許投資回報的銷售方式，加大銷售難度；但如何爭奪有較大挑戰(zhàn)；競品較多，且不論價格、位置、開發(fā)節(jié)奏、品牌等我們均不占有絕對優(yōu)勢，勢必導(dǎo)致營銷風(fēng)險極大；不具備產(chǎn)品差異化，與首開智慧社相比，6開盤截止到現(xiàn)在銷售約2成，51平米戶型價格直降至60萬。政策后遺癥猶存；

區(qū)域內(nèi)需求極弱區(qū)域外需求捕捉困難將本案定位成單純的酒店式公寓產(chǎn)品推售，項(xiàng)目將面臨空前的壓力與風(fēng)險，一旦操作不慎，項(xiàng)目必將壓力重重。產(chǎn)品定位方向思考：定位酒店式公寓產(chǎn)品，危機(jī)四伏

商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？

SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？產(chǎn)品定位方向思考：

從本質(zhì)上分析，娛樂用地做辦公類產(chǎn)品，分割銷售產(chǎn)品，審查有困難；政策后遺癥猶存；非中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域環(huán)境、配套、氛圍不支撐辦公類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)真正的辦公需求并不旺盛；與其以SOHO辦公之名義高價購買商業(yè)立項(xiàng)的0居室，不如買純粹居住類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)自住型客戶對價格承受力基本是不高于16000元；區(qū)域外投資型需求教難把握，缺乏明確的買方市場支持；區(qū)域外自住型需求，因本案的位置、產(chǎn)品類型均無法對其形成較大的購買吸引力；投資回報低，既不適合真正的辦公，也不合適居住。論居住的舒適度、社區(qū)氛圍、價格，本案不如住宅類產(chǎn)品。論辦公的氣派、交通便利性，本案不如寫字樓類產(chǎn)品。市場競品較多，且不論價格、位置、開發(fā)節(jié)奏、品牌等我們均不占有絕對優(yōu)勢，勢必導(dǎo)致營銷風(fēng)險極大；對外營銷、推廣的難度加大；

定位純粹的SOHO辦公產(chǎn)品，不管本質(zhì)是側(cè)重辦公，還是側(cè)重居住，均不具備可能性；區(qū)域內(nèi)幾無需求；區(qū)域外需求捕捉困難；將本案定位成單純的SOHO辦公產(chǎn)品推售，項(xiàng)目將面臨空前的挑戰(zhàn)，一旦操作不慎，項(xiàng)目必將壓力重重。產(chǎn)品定位方向思考：定位其他相關(guān)產(chǎn)品？

產(chǎn)品定位方向思考：商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？SOHO辦公類產(chǎn)品？項(xiàng)目定位風(fēng)險極大考慮其他產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)需求極度有限；放大到4大區(qū)域的客戶需求（中關(guān)村、上地、奧運(yùn)板塊、立水橋區(qū)域）尤其側(cè)重中關(guān)村、上地板塊的客戶群體（交通可達(dá)、中高端客戶眾多、客戶對于居住、辦公、社交的立體化需求）重點(diǎn)滿足區(qū)域外-中關(guān)村/上地客戶多元化需求產(chǎn)品最終定位思考產(chǎn)品定位方向思考：滿足客戶的多元化需求而非單一需求產(chǎn)品最終定位思考重點(diǎn)定位區(qū)域外而非區(qū)域內(nèi)客群重點(diǎn)考慮區(qū)域外-中關(guān)村/上地客戶規(guī)避任何政策風(fēng)險，做到萬無一失具備足夠的營銷張力，令本案一舉成名市場分析政策導(dǎo)讀產(chǎn)品定位客群定位形象定位項(xiàng)目分析及客戶群的再次梳理定位：本案客戶定位：核心客戶重要客戶潛在客戶偶得客戶重要客戶：周邊從事私營的商戶、大公司高管核心客戶：主要中關(guān)村上地一帶從事IT、科研、教育的高知高收入人群潛在客戶：金融街行業(yè)精英、北三環(huán)商圈企業(yè)高管、東三環(huán)燕莎商圈成功人士偶得客戶：投資，泛4-5環(huán)區(qū)域內(nèi)尋找投資機(jī)會的投資客戶重點(diǎn)區(qū)域：亞運(yùn)村、奧北區(qū)域核心區(qū)域：中關(guān)村、上地區(qū)域輔助區(qū)域：望京、西直門、金融街區(qū)域本案以中關(guān)村上地IT、科研、教育人士為標(biāo)簽，包含IT精英、高科技公司老板、大學(xué)教授、企業(yè)高管等特征總結(jié)：追求生活品味喜歡舒適有創(chuàng)業(yè)理想有接待、應(yīng)酬經(jīng)常奔波于各城市之間，見過世面，比較有個人觀點(diǎn)在價時間無規(guī)律以工作為中心，嚴(yán)格的工作時間概念節(jié)假日，工作應(yīng)酬占用了部分時間低調(diào)和繁忙的工作背后，更多的是希望與別人交流喜歡安靜、舒適、自然的生活，注重生活品質(zhì)強(qiáng)調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對物管和安全的要求很高喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品Action活動Interest興趣收入豐厚，要為自己找一個彰顯身份的場所希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林，希望林蔭散步小徑等希望有個會所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時玩的地方較少Opinion觀點(diǎn)核心客戶的AIO分析：項(xiàng)目區(qū)域周邊私企老板，企業(yè)高管特征總結(jié)：追求生活質(zhì)量喜歡類聚有投資需求喜歡一眼喜歡上的東西回家時間無規(guī)律下班回家，還要進(jìn)行生意洽談和業(yè)務(wù)溝通自由安排時間喜歡交流，喜歡看書、閱讀新聞信息、進(jìn)修，希望跟上時代的發(fā)展喜歡管理有善的小區(qū)喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品Action活動Interest興趣現(xiàn)住小區(qū)功能太過單一，無法滿足接待、生意洽談居住人群比較復(fù)雜沒有分區(qū)大部分已有住房，購房目的主要為了投資、生意需求有部分客戶想買小戶型的房子投資對單價和總價都較為敏感可接受創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對功能需求高認(rèn)為形象很重要一定要有充足的車位Opinion觀點(diǎn)重要客戶的AIO分析：西城金融街行業(yè)精英、北三環(huán)商圈企業(yè)高管、東三環(huán)燕莎商圈成功人士特征總結(jié)：休閑高性價比追求實(shí)惠時間相對規(guī)范與朋友，同學(xué)或同事中的同齡人一起經(jīng)常到市內(nèi)高端的地方去購物對單價和總價比較敏感喜歡有個性、有特色的東西喜歡現(xiàn)代、流行的東西性價比要高，升值潛力Action活動Interest興趣具有很強(qiáng)的北部情節(jié)距生活區(qū)不要太遠(yuǎn)，開車半小時能到達(dá)可以接受創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新戶型等喜歡小區(qū)在整個區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，有面子希望能有一個停車位Opinion觀點(diǎn)潛在客戶的AIO分析：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的價值取向?qū)Ξa(chǎn)品的要求目標(biāo)客戶客戶特征產(chǎn)品偏好核心客戶正在或即將創(chuàng)業(yè)追求事業(yè)成功業(yè)務(wù)應(yīng)酬較多功能性第一，低總價滿足創(chuàng)業(yè)者需求：居住辦公，商務(wù)接待設(shè)計(jì)獨(dú)特，彰顯身份重要客戶追求生活質(zhì)量喜歡類聚有投資需求產(chǎn)品創(chuàng)新，功能強(qiáng)大，具備投資性周到的服務(wù)及齊全的配套增值潛力潛在客戶休閑高性價比追求實(shí)惠注重商務(wù)功能，彰顯身份周到的服務(wù)及齊全的配套增值潛力通過對發(fā)達(dá)國家在政務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、文化區(qū)緊密融合地區(qū)的輻射地帶的觀察和揣摩，我們感覺中關(guān)村、上地后花園的精英生活方式和情調(diào)會具有以下特征：睿智、時尚、科技、文化、精致、安詳、寫意于是我們找到了項(xiàng)目應(yīng)該具有的“氣質(zhì)”！各種文化組織在此，成為具有融合不同韻味的區(qū)域文明，人們在這種環(huán)境中感受喧囂、時尚以及高度文明帶來的便捷。項(xiàng)目應(yīng)該具有的“氣質(zhì)”！生活工作在中關(guān)村、上地區(qū)域處在創(chuàng)業(yè)階段或事業(yè)小有成就的都市新貴都市科技新貴密碼解讀：注重生活品質(zhì)追求的同時，更注重事業(yè)，以智慧積累相當(dāng)財富。需要滿足家、事業(yè)、投資、安全保障、品味、身份等多方位的考慮。本區(qū)域內(nèi)缺失這樣能同時滿足客戶需求的產(chǎn)品，而這樣需求很旺盛。

交通可達(dá)性：中關(guān)村、上地、奧運(yùn)村腹地，30分鐘車程；經(jīng)濟(jì)可實(shí)現(xiàn)性：30-80萬首付，輕松擁有；多重功能性：兼具?。▎紊碣F族公寓、小夫妻過渡房）+辦公室+商務(wù)；保值屬性：抗通脹、抗跌、保值、增值；投資屬性：易于變現(xiàn)，投資回報率高；產(chǎn)品創(chuàng)新性：區(qū)域內(nèi)乃至北京獨(dú)樹一幟，賺足面子+票子；目標(biāo)客戶群最終定位：都市新貴之需求：集六大屬性于一身進(jìn)行產(chǎn)品分析：如何讓本案體現(xiàn)獨(dú)特的商務(wù)功能與氣質(zhì)？都市新貴氣質(zhì)：務(wù)實(shí)創(chuàng)新、睿智時尚、自信自由從“以事業(yè)為重的功能實(shí)用”主義出發(fā)商務(wù)需求（辦公+接待）﹥居住需求目標(biāo)客戶群最終定位：獨(dú)特的商務(wù)功能與氣質(zhì)從政策角度出發(fā)：規(guī)避住娛樂用地堅(jiān)決不做住宅從客戶角度出發(fā)：體現(xiàn)以事業(yè)為重的功能實(shí)用”主義從市場角度出發(fā)：創(chuàng)新就是生命力，創(chuàng)新就是競爭力從功能角度出發(fā)：商務(wù)需求（辦公+接待）﹥居住需求從產(chǎn)品角度出發(fā)：做有附加值的產(chǎn)品爭奪客戶從區(qū)域角度出發(fā)：需要制造脫離區(qū)域?qū)傩缘漠a(chǎn)品產(chǎn)品屬性定位：體現(xiàn)私屬會所式辦公空間的獨(dú)特氣質(zhì)產(chǎn)品屬性定位：中關(guān)村后花園私屬會所式辦公產(chǎn)品初步定位方向：D23D22酒店式服務(wù)公寓：側(cè)重辦公，居住會所式辦公：側(cè)重商務(wù)接待、辦公其中1-2層為共享空間頂層為會所部分項(xiàng)目產(chǎn)品定義以中關(guān)村，上地二大區(qū)域?yàn)楹诵模删鸵环NＳＯＨＯ辦公與商務(wù)接待相結(jié)合的新型產(chǎn)品；既具備了小戶型精裝公寓的高檔品質(zhì)生活，又滿足了中關(guān)村精英的高級商務(wù)需求；在產(chǎn)品形象、配套功能、物業(yè)管理與投資保障性等各個方面，都表現(xiàn)出創(chuàng)新價值；會所式辦公作為一種為城市特殊人群量身定制的，其定位更適合我們定位的目標(biāo)人群；私屬會所式辦公（PrivateClubOffice）私屬會所式辦公

代表高品質(zhì)商務(wù)形象本案塑造成為一個擁有便捷的高品質(zhì)服務(wù)，為商務(wù)精英、私企老板們打造的精裝商務(wù)空間；針對目標(biāo)客群的“1=3”的最終解決方案：居住+辦公+洽談；居住舒適度、辦公便捷性、商務(wù)的功能性同時滿足；設(shè)計(jì)別致的會所式大堂以外，在底商部分還配備有咖啡廳、西餐廳、書吧、茶吧、健身房等專屬配套；聘請知名物業(yè)，為住戶提供量身定制的貼心式服務(wù)和面面俱到的會所式管理，充分滿足客戶對商務(wù)接待的需求；既然是會所式商務(wù)辦公為主，突出的功能是：商務(wù)接待、洽談，彰顯尊貴的會員私屬式會所的高端形象；側(cè)重公共空間部分的商務(wù)、大氣、采用自由流暢的空間布局和國際品牌頂級裝修設(shè)計(jì)，滿足了客戶對面子和品質(zhì)的追求。私屬會所式辦公配套建議私屬會所式辦公的九大賣點(diǎn)分析：1、精致戶型：戶型小巧、精致；2、功能強(qiáng)大：適合投資、商務(wù)接待、辦公、自住多重用途；3、低總價：輕松擁有4、彰顯身份：一套居室，彰顯主人的格調(diào)、品味與氣度，使住戶有一種驕傲的感覺。5、彰顯個性：極富主人個性化的戶型和功能設(shè)計(jì)，具有很強(qiáng)的感染力。6、省事：精細(xì)完美的裝修，既方便又省心。7、貼心的物業(yè)管理和商務(wù)配套，給業(yè)主可靠的信賴感和舒服感。8、變現(xiàn)靈活：當(dāng)外出發(fā)展或確實(shí)不需要時，就可以出租或轉(zhuǎn)賣。9、符合時代潮流，是一種安家、辦公、投資的新時尚。案名一：新內(nèi)閣?私屬會所式辦公

CabinetExecutiveOffice＝CEOSLOGAN:私人社交圈?行政小官邸締造全球私人社交圈見證一個階層的生意與生活私屬會所式辦公為了便于推廣，建議給本案確定一個響亮案名中國·首席·私屬會所式辦公締造全球私人社交圈新內(nèi)閣

精裝私屬式會所，締造全球私人社交圈。新內(nèi)閣充分考慮空間美感與功能利用的統(tǒng)一，在確保功能性、舒適性的基礎(chǔ)上滿足個性化的追求。40-80平米的精裝修戶型無限延伸高尚商務(wù)禮儀的內(nèi)涵。滿足閣下的私人聚會、接待、會晤需求，更是您投資的不二選擇。一個宅邸，幫閣下贏得一個廣識名流的私人社交圈。

世界只有一個北京，北京只有一個“新內(nèi)閣”。六百年相承的歷史文脈，核心居住區(qū)的成熟與便利，追隨一種植根本土之上的世界創(chuàng)業(yè)思潮，生活在靠近繁華都市又坐擁碧波自然中——新內(nèi)閣即將撰寫一段中國版的“精英創(chuàng)富傳奇”。新內(nèi)閣的市場形象會所式辦公SOCO＋酒店服務(wù)式公寓+SOHO辦公，互為補(bǔ)充；

功能至上，建立新內(nèi)閣、新商務(wù)、新生活、新領(lǐng)地；

以“為入住客戶創(chuàng)造最高效率”為出發(fā)點(diǎn)，確定“最佳配置，貼心服務(wù)”的原則，即客戶能做的留給客戶發(fā)揮，客戶無法做的要做得最好；

為追求便捷、品質(zhì)的業(yè)主提供高尚私人會所式商務(wù)空間。

會所式辦公部分---側(cè)重商務(wù)接待酒店服務(wù)式公寓---側(cè)重居住

SOHO辦公部分---側(cè)重辦公本案定位本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向應(yīng)突出生活與生意的完美結(jié)合。

西三旗住區(qū)的交匯處，是一個新舊元素碰撞融合的生活氛圍濃郁的地段，具有極高的開發(fā)價值。

600年歷史的地脈優(yōu)勢不僅使新的商務(wù)環(huán)境呈現(xiàn)獨(dú)特的商務(wù)景觀，增加居住客戶的歷史感和文化感。尊貴高雅品質(zhì)品味體驗(yàn)新內(nèi)閣的國際化私人會所、商務(wù)生活內(nèi)閣般商務(wù)禮儀規(guī)范可以私有化的高品質(zhì)會所

大堂與電梯間設(shè)計(jì)配套典范彰顯商務(wù)氣息內(nèi)部，濃郁的尊崇感。

新內(nèi)閣重新演繹都市精英的商務(wù)生活；極盡至誠的管理，品鑒享受一流的服務(wù)；

多重精巧戶型，更有LOFT；新內(nèi)閣，新商務(wù)，為您在北京的長期居停、創(chuàng)業(yè)辦公、商務(wù)洽談提供最佳解決方案。強(qiáng)調(diào)自然、人文與商務(wù)環(huán)境的和諧；

營造人文、典雅的商務(wù)環(huán)境；

照顧人與環(huán)境的每一處和諧互動；

打造內(nèi)外雙景觀---內(nèi)景觀用以提高社區(qū)品質(zhì)，外景觀用以區(qū)隔周邊的雜亂環(huán)境；

注重室外景觀的營造

內(nèi)閣行政官邸擁有健身俱樂部、酒廊、會議室等多項(xiàng)配套設(shè)施，是融入各國文化的國際性社區(qū)。

內(nèi)閣行政官邸秉承關(guān)懷體貼人性化服務(wù)的優(yōu)良傳統(tǒng)，矢志不渝地為各方賓客提供最高品質(zhì)的服務(wù)。內(nèi)閣行政官邸生活配套行政設(shè)施

會議室酒廊雪茄吧中西餐廳和酒廊

24小時健身中心個性化商務(wù)服務(wù)新內(nèi)閣SPA中心

以其高貴典雅的環(huán)境、精致的美食和周到的服務(wù)，致力于成為北京最時尚的高級私人俱樂部。俱樂部提供北京獨(dú)一無二的天然礦泉游泳池、最為專業(yè)的健身中心以及水療中心，使業(yè)主享有舒適的娛樂健身場所。

除卓越的硬件環(huán)境外提供一支高素質(zhì)的教練隊(duì)伍；

大部分教練都擁有國際認(rèn)可專業(yè)證書，多位來自國外的資深健美操教練則為運(yùn)動健身會所注入新的活力。新內(nèi)閣健身中心內(nèi)閣生活廣場

兩種不同風(fēng)格的中式和西式餐廳及其無可挑剔的餐飲服務(wù)為您成功舉辦各種活動提供了最可靠的保證。列席中關(guān)富人區(qū)，

享用內(nèi)閣成員般精英奢華生活筵

作為中關(guān)、上地后花園，這里已發(fā)展為一個充滿現(xiàn)代生活氣息的高尚生活圈，商業(yè)、教育、醫(yī)療、餐飲等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。平日，佇立自家窗前，都市繁華浩瀚風(fēng)光一一收入眼底；周末閑暇，攜妻帶子縱情游弋暢享近在家門的生活便利。如果說生活是一場筵席，內(nèi)閣行政官邸擺設(shè)的是一席豐盛的生活筵。它讓追求一流生活質(zhì)量的精英們共聚一堂，擁有一個欣賞自然又能享用都市的生活環(huán)境。本案推廣語：內(nèi)閣行政官邸，締造全球私人社交圈；本案產(chǎn)品的核心定位：定義新內(nèi)閣，解讀CEO北京·首席·會所式辦公都市新成功者，游弋于事業(yè)和生活，擁有廣闊的內(nèi)心和堅(jiān)定的信念；高品味的，不可復(fù)制的獨(dú)特魅力；成功者的心態(tài)；爵,禮器也。爵位,爵號,官位王者之制祿爵。高爵顯位。爵祿爵位：君主國家貴族封號（中國古代分為“公”、“侯”、“伯”、“子”、“男”五等）度：氣度也。尺度：計(jì)算長短的器具或單位事物所達(dá)到的境界：程度。高度。風(fēng)度。法則，應(yīng)遵行的標(biāo)準(zhǔn)：制度。法度。能容受的量：氣度。引申涵義非凡的氣度；多維的角度；奉行標(biāo)準(zhǔn)、法則；爵位＋氣度案名二：爵度空間諧音：首腦。重要人物，VIP；首：重要的，第一的；瑙：瑪瑙，美好有價值的；案名三：首瑙國際

從功能出發(fā)，SOCO

意為SmallOfficeClubOffice

會所式辦公

中文釋義：SO酷

彰顯現(xiàn)代、時尚；

案名四：SOCO新內(nèi)閣/SOCO產(chǎn)品理解大堂突出商務(wù)性、品味、彰顯個性在大堂配備大型豪華的吊燈。在大堂配備大型豪華的吊燈。會議廳突出獨(dú)特氣質(zhì)咖啡吧，歐式風(fēng)格或者地中海風(fēng)格，突出格調(diào)?？Х劝?，歐式風(fēng)格或者地中海風(fēng)格，突出格調(diào)。根據(jù)主人的特殊身份需求，在1-3層設(shè)計(jì)不同風(fēng)格獨(dú)特的私人洽談室。如以藏酒、藏書、雪茄、古董收藏、高爾夫等為背景特色的洽談室。完全對業(yè)主免費(fèi)開放。充分彰顯主人的品質(zhì)、品味、身份！私人洽談室：根據(jù)業(yè)主的要求，可以提供雪茄現(xiàn)場制作，現(xiàn)場雞尾酒調(diào)治等服務(wù)。私屬式會所辦公—根據(jù)業(yè)主的需要將居室空間裝修成休閑商務(wù)洽談場所私屬式會所辦公—根據(jù)業(yè)主的需要將居室空間裝修成休閑商務(wù)洽談場所多語種翻譯服務(wù)；洋酒現(xiàn)場調(diào)治；雪茄現(xiàn)場制作；法餐、意大利餐、西班牙美食的預(yù)定服務(wù)；專業(yè)古董鑒定師服務(wù)；房屋評估師；銀行家、律師的現(xiàn)場隨時服務(wù)；8級文秘服務(wù)；業(yè)主可享受到的其他商務(wù)禮遇頂層餐廳頂層餐廳關(guān)于成功的所有夢想。

讓奮斗在中關(guān)村的精英們感受，這里就是北京！私人會所的發(fā)展

會所式辦公（SOCO）樣板間應(yīng)該處處體現(xiàn)私屬會所的獨(dú)特性和與眾不同的特點(diǎn)，可以透過以下方式體現(xiàn)：新內(nèi)閣樣板間設(shè)計(jì)思考頂層LOFT窗戶要寬大，觀景平臺適合商務(wù)洽談。樣本間各種家具都是定制的，突出品味在大面積的LOFT戶型配備大型豪華的吊燈。樣本間放置很多大型的名畫贗品。在1-3層公共空間根據(jù)業(yè)主需要為業(yè)主設(shè)有大型私人保險庫。在1-3層公共空間根據(jù)業(yè)主需要為業(yè)主設(shè)有大型私人保險庫。1-3層公共空間設(shè)有業(yè)主私人古董展示及收藏間。令業(yè)主的客戶誤以為是業(yè)主的私人收藏。并由專業(yè)服務(wù)生打開收藏間并逐一專業(yè)講解，講解很生動，過程很精彩，彰顯主人的身份與品味。在一層放置一些珍貴有價值的古董贗品。在一層放置一個大型三角形鋼琴。健身會所游泳池布置的有亞熱帶風(fēng)情。

在一層可設(shè)置小型舞臺和整套樂隊(duì)打BAND的設(shè)備。在一層貼墻部位可設(shè)置小型水族館，里面可飼養(yǎng)小型鯊魚等稀有魚類。在一層放置一些大型珍貴有價值的雕刻擺設(shè)，如仿制兵馬俑。

SOCO樣本間LOFT戶型可設(shè)置室內(nèi)假山或小型錦鯉漁池、小型酒窖、家庭影院、個人嗜好設(shè)備或用品陳列及儲藏。

采用各種高科技及智能化手段，如：聲控?zé)?，自動門。1-3層公共空間設(shè)置運(yùn)動、健身場館。

樣本間布置思考在一層放置一些大型珍貴有價值的雕刻擺設(shè)A戶型業(yè)主特征：30-40歲，高科技公司高管，海歸派，喜歡運(yùn)動和時尚。A戶型樣板間特征：高爾夫設(shè)備間，室外游泳池，小酒吧，室內(nèi)裝修采用各種高科技手段等。B戶型業(yè)主特征：40歲以上，實(shí)業(yè)企業(yè)家，古董收藏愛好者。B戶型樣板間特征：古董展示間，放置很多大型的名畫，設(shè)置小型漁池，酒窖，雪茄吧等，突出商務(wù)屬性。物業(yè)管理建議概念區(qū)別服務(wù)質(zhì)量A.物業(yè)管理顧問公司B．合資物業(yè)管理公司C全權(quán)委托

建議采用公司：DTZ，香港新世界喬樂物業(yè)，凱萊，F(xiàn)PD，國貿(mào)，凱燕等。聘請專業(yè)高級會所或酒店集團(tuán)物業(yè)管理公司，采用顧問公司或合資物業(yè)管理公司的形式。物業(yè)管理建議物業(yè)服務(wù)：24小時全天候頂級保安服務(wù)；24小時公眾區(qū)域星級保潔服務(wù)；公眾區(qū)域植物護(hù)理;星級室內(nèi)保潔服務(wù);私人會所植物護(hù)理;客人接送服務(wù);商務(wù)車VIP貴賓接送飛機(jī)服務(wù);送餐及到會服務(wù);工程維修保養(yǎng)服務(wù);保母及管家服務(wù);代收代交能源費(fèi)服務(wù);洗衣服務(wù);送水服務(wù);洗車服務(wù)；私人會所式商務(wù)貼心服務(wù)代聘私人廚師代辦私人宴會代聘私人健身教練定期組織文藝、公益活動代聘臨時秘書

代聘私人司機(jī)代聘理財顧問

代聘翻譯代聘法律顧問

代聘私人保鏢代收發(fā)郵件、傳真、復(fù)印私人會所式商務(wù)貼心服務(wù)之餐飲、娛樂針對業(yè)主重要商務(wù)洽談的VIP接待服務(wù)VIP接待服務(wù)—凸顯會所式商務(wù)空間的貴氣VIP接待服務(wù)—凸顯會所式商務(wù)空間的貴氣提供隨時的西餐叫餐服務(wù)，并且可免服務(wù)費(fèi)直接送到業(yè)主指定商務(wù)洽談室（房間）?？梢蕴峁┕Ψ虿杷噹熒祥T服務(wù)，并為業(yè)主客戶提供專業(yè)精湛服務(wù)。VIP服務(wù)—凸顯會所式商務(wù)空間的貴氣增加商務(wù)智能化服務(wù)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出人員及車輛均持智能卡識別系統(tǒng)，并可在識別系統(tǒng)內(nèi)出現(xiàn)相關(guān)全部資料與相片，以供保安進(jìn)一步人工識別；實(shí)現(xiàn)門禁系統(tǒng)的指紋識別；增加聲控裝置；個性化菜單式定制：私人保險庫；私人古董展示及收藏間；室內(nèi)小型水族館；室內(nèi)小型假山瀑布；室內(nèi)小型魚池；專業(yè)酒窖可以針對特殊愛好人群菜單式設(shè)計(jì)商務(wù)空間風(fēng)格，如古董收藏愛好者、高爾夫高手、攀巖愛好者、藏書家、酒收藏者、雪茄愛好者等設(shè)計(jì)極具品味的且適合商務(wù)接待的裝修。品牌組合具有知名度的合作公司：

A、規(guī)劃設(shè)計(jì)院

B、施工單位

C、園林景觀設(shè)計(jì)院

D、樣板間設(shè)計(jì)單位

E、會所設(shè)計(jì)單位

F、物業(yè)管理公司

G、會所管理公司

H、全案廣告公司

空調(diào)機(jī)組

暖氣機(jī)組

門窗

車庫門

可視對講機(jī)

衛(wèi)星系統(tǒng)

寬帶系統(tǒng)

社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)

品牌設(shè)備：項(xiàng)目營銷思路及營銷策略企劃推廣媒介建議思路及策略

切忌走平實(shí)路線；營銷推廣應(yīng)高舉高打；突出項(xiàng)目賣點(diǎn)、差異化營銷，以鮮明的項(xiàng)目形象在市場先聲奪人。推廣策略：狼性銷售團(tuán)隊(duì)；從35萬客戶數(shù)據(jù)庫篩選出1000個買家；塑造中國第一的產(chǎn)品形象；營銷決不守株待兔；營銷策略力就是競爭力；客服、物業(yè)管理、現(xiàn)場接待標(biāo)準(zhǔn)化；高舉高打、不留余屋的銷售策略；對外：快、準(zhǔn)、狠、肯、貼對內(nèi)：比、學(xué)、趕、幫、超；事件營銷+新聞?wù)蟼鞑?；產(chǎn)品、營銷、策劃、售樓處整體主題整合為一。實(shí)現(xiàn)本案快速清盤的十大策略引導(dǎo)式推廣創(chuàng)造真正SOCO的標(biāo)準(zhǔn)和功能。會所式商務(wù)辦公的稀缺性。精英階級的全新商務(wù)及居住生活理念。生意場搬到私屬會所中進(jìn)行的理念。SOCO的商業(yè)價值和珍藏價值。SOCO，絕版的價值居住價值-----居住標(biāo)準(zhǔn)的終級版本！商業(yè)價值-----具備商務(wù)宴請和招待功能！辦公價值-----具備智能化辦公功能！收藏價值-----開創(chuàng)中國不可復(fù)制的會所式辦公先河！成功的盛宴可以轉(zhuǎn)化成

勝人一籌的社會地位目標(biāo)客戶推廣銷售方式：建立強(qiáng)大的目標(biāo)客戶資料庫，然后對其進(jìn)行定期貼身跟進(jìn)，如：郵寄、拜訪、致電、邀請等。對已來訪的客戶也建立檔案，進(jìn)行定期的跟進(jìn)。30萬潛在客戶資料。輕松清盤1000套房子。媒體公關(guān)：做大量的軟性文章，并由媒體主編或記者刊登一些有影響力的評論文章，提升本項(xiàng)目在市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。與知名媒體的一些記者與媒體保持良好關(guān)系。開盤前統(tǒng)一安排相關(guān)媒體記者、主編提前參觀樣板間并拍照。（任何參觀人士不可拍照）品牌合作：京城知名私人俱樂部商務(wù)汽車品牌鉆石珠寶品牌名貴手表品牌典藏禮品贈與業(yè)主視覺沖擊：

印刷精美華麗的樓書，（以畫冊或影集形式）令每一個來訪客戶都愛不釋手。影集或畫冊一樣的訂裝版本，手感要重，封皮要厚和高貴，最重要是內(nèi)容、圖片華麗精彩。樓書的主題應(yīng)該圍繞精英的生活。制作成本在20-30元/本之間，I期只需要

2000本左右，只送給來現(xiàn)場參觀并有意向的客戶

。銷售現(xiàn)場： A、高端會所標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場接待。

B、會所內(nèi)為客人提供酒水和雪茄服務(wù)。

C、形象好的女保安穿著鮮明制服和戴手套。

D、樣板間采用自動鞋套機(jī)。

E、銷售人員形象氣質(zhì)好，談吐得體，服務(wù)周到。

F、有專門保安安排停車、開車門、引路和送行。

G、銷售人員大門迎接，安排客戶獨(dú)家看房?？蛻魴n案： A、客戶來訪后由必須建立客戶檔案，詳細(xì)記錄客戶資料及來訪情 況匯報，如：客戶咨詢的每一個問題，客戶衣著，客戶的逗留時間等。

B、客戶檔案由客戶服務(wù)經(jīng)理統(tǒng)一管理，并定期安排銷售代表跟進(jìn)。

C、已經(jīng)簽約客戶建立獨(dú)立的業(yè)主檔案，并為客戶提供售后服務(wù)及入住 前的幫助，檔案在入住后移交物業(yè)管理公司。

客戶服務(wù)：為客戶提供優(yōu)質(zhì)的售前服務(wù)，在售服務(wù)，售后服務(wù)及入住前服務(wù)。A、售前服務(wù)：為客戶講解介紹本項(xiàng)目的特點(diǎn)；解答客戶的疑問；為客戶提供裝修工程上的建議，為客戶提供所需要的資料和文件。為客戶解決合同上和稅務(wù)上的問題。B、在售服務(wù)：為客戶解釋合同條款；安排合同登記；安排客戶支付房款；安排客戶辦理按揭貸款。C、售后服務(wù)：定期向客戶匯報工程進(jìn)展及項(xiàng)目近況；定期邀請客戶參加聯(lián)誼活動；定期向客戶進(jìn)行問候（生日，節(jié)假日等）。D、入住前服務(wù)：通知客戶收樓；協(xié)助客戶辦理收樓手續(xù)；協(xié)助客戶辦理相關(guān)裝修手續(xù)；協(xié)助客戶了解物業(yè)公司提供的服務(wù)。

預(yù)熱期展開事件營銷：新內(nèi)閣（CEO）形象大使評選；前期通過大眾媒體、地產(chǎn)類媒體先聲奪人，達(dá)到宣傳效果；捆綁其它的產(chǎn)品聯(lián)合推廣造勢；塑造稀貴城市公寓項(xiàng)目形象；注重圈層營銷；面對本案獨(dú)特圈層的窄眾推廣。設(shè)計(jì)京城高端會所，拉升項(xiàng)目形象；活動設(shè)計(jì)拉升項(xiàng)目形象；操作模式：開盤前期軟宣主題：⒈北京驚現(xiàn)中國首席會所式辦公。⒉北京的真正私屬式會所在哪里？⒊中關(guān)村的財智人群需要什么樣的辦公室？⒋什么是真正的新商務(wù)空間？⒌北京需要什么樣的辦公空間？⒍超級私屬式會所的標(biāo)準(zhǔn)是什么？⒎SOCO的主人是誰？⒏SOCO的功能是什么？⒐商務(wù)、辦公、居住，一個都不能少。⒑什么是真正的精英生活？報廣、戶外主題：SOCO，開創(chuàng)中國首席會所式辦公！北京出現(xiàn)SOCO。把商務(wù)會所搬回家。超級禮遇----私人會所宴請是最好的商務(wù)公關(guān)！第一功能──做生意；第二功能才是?。∩鐣⒓娂姮F(xiàn)身新內(nèi)閣。中關(guān)村神秘買家出高價購買SOCO樣板間被拒。SOCO與京城俱樂部簽約聯(lián)盟。爵度空間樣板間開放數(shù)日，500套已被搶購一空。SOCO引發(fā)創(chuàng)業(yè)熱。開盤其間軟宣主題：一場席卷北京的精裝修會所式商務(wù)辦公的變革CEO演繹都市精英的商務(wù)生活西三旗走過的600年新內(nèi)閣引領(lǐng)都市新浪漫主義商務(wù)生活戶外、報廣主題：軟宣主題：公關(guān)活動設(shè)計(jì)定期經(jīng)常性與中關(guān)村、上地、奧運(yùn)村企事業(yè)單位聯(lián)合搞活動，以吸引潛在買家和提高項(xiàng)目知名度品牌商務(wù)汽車品牌俱樂部品牌服裝古董拍賣行各大商會機(jī)構(gòu)社會公關(guān)：經(jīng)常性參與、贊助和舉辦與社會精英相關(guān)的活動，如高爾夫比賽，財富論壇、名車展、慈善拍賣會等，讓本項(xiàng)目經(jīng)常與精英人群出現(xiàn)在一起。生活在“內(nèi)閣”的精英講述：“我的內(nèi)閣生活”

以網(wǎng)絡(luò)論壇+視頻形式進(jìn)行評選，迅速在北京建立項(xiàng)目口碑效應(yīng)。新內(nèi)閣演繹CEO之全新商務(wù)模式出奇制勝，制造市場關(guān)注點(diǎn)活動主旨：有了客群積累之后，建立圈內(nèi)溝通渠道；以新聞、公關(guān)、事件營銷手段為主。媒體選擇針對性強(qiáng)，減少大眾媒體的傳播量。大眾看不到，卻在客群“圈子”內(nèi)形成談?wù)摰臒狳c(diǎn)和口碑；差異化銷售渠道,不同于其他項(xiàng)目的終端坐式銷售,體現(xiàn)品牌產(chǎn)品不同的精神理念；中關(guān)村新貴入駐“新內(nèi)閣”導(dǎo)入圈子概念，掀起銷售熱潮新內(nèi)閣全球甄選行物業(yè)管理公司新聞發(fā)布會

“新內(nèi)閣全球甄選物業(yè)管理公司”新聞發(fā)布會在京城俱樂部隆重舉行，各界精英及各大主流媒體記者均將到場參加，共同見證了新內(nèi)閣的精彩亮相。SOCO（私屬會所式辦公）改變了現(xiàn)代生意與生活大型媒體交流會爵度空間（中國首席私屬式會所辦公）盛大開啟儀式暨媒體見面會展示SOCO理念，使項(xiàng)目啟動市場的舉措成為一場聲勢浩大的文化盛事，在業(yè)界傳為美談；開創(chuàng)先河：以喜聞樂見的高雅藝術(shù)形式啟動市場，創(chuàng)地產(chǎn)推廣之先河，是推出項(xiàng)目形象的一次重要契機(jī)；強(qiáng)勢入市：開盤儀式暨媒體發(fā)布會

注：未來的市場不確定性較強(qiáng),市場走向仍然不明朗,因此營銷的整體思路需要靈活多變,

根據(jù)市場變化迅速調(diào)整。長效型媒體沖擊型媒體形象價值A(chǔ)B創(chuàng)新型媒體D精準(zhǔn)型媒體

紙媒/廣播/展會重要節(jié)點(diǎn)控制公益海報/賽事冠名節(jié)點(diǎn)突破戶外/網(wǎng)絡(luò)/軟宣貫徹始終公關(guān)活動/數(shù)據(jù)庫節(jié)奏控制——

媒介選取媒體策略C精確制導(dǎo)，集中轟炸——

對應(yīng)目標(biāo)客群，定點(diǎn)直效投放一，戶外廣告：東北四、五環(huán)與高速交匯點(diǎn)等本案輻射的熱點(diǎn)區(qū)域以及中關(guān)村、西單、金融街等區(qū)域戶外大牌二、地鐵廣告：13號線2號線轎廂及沿線繁華部分廣告位和1號線北向廣告位二，網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪、搜房以及焦點(diǎn)等門戶網(wǎng)站，及和訊網(wǎng)等專業(yè)頻道三，網(wǎng)站建設(shè)：樹立形象，項(xiàng)目全景展示四，搜索引擎：百度、谷歌等網(wǎng)絡(luò)搜索引擎，擬定多個關(guān)鍵詞五，報紙廣告：北青、新京等節(jié)點(diǎn)投放，參考消息、中國經(jīng)營報等軟廣宣傳六，雜志廣告：樓市、紅地產(chǎn)、新地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)雜志樹業(yè)內(nèi)口碑，精品購物指南等時尚雜志七，短信直投：精準(zhǔn)客群短信鎖定，分區(qū)域、行業(yè)保質(zhì)保量投放，性價比較高的推廣方式八，活動營銷：項(xiàng)目現(xiàn)場公關(guān)活動、暖場活動以及重要節(jié)點(diǎn)活動等媒體選擇【思路及策略】如果營銷就是一場戰(zhàn)爭，那么現(xiàn)場包裝就是海軍航母；推廣傳播就是空軍戰(zhàn)機(jī)；營銷執(zhí)行就是陸軍戰(zhàn)車

體驗(yàn)營銷現(xiàn)場營造是基礎(chǔ)，通過對樣板區(qū)、樣板間、售樓處等現(xiàn)場的包裝打造；建立現(xiàn)場強(qiáng)大而富有殺傷力的情景體驗(yàn)體系，讓客戶完全沉醉在項(xiàng)目的美好情景之中，調(diào)動其內(nèi)心的購買欲望，達(dá)成順利銷售；

推廣傳播是傳遞項(xiàng)目信息、樹立項(xiàng)目品牌形象的關(guān)鍵，設(shè)置完善的戶外展示及導(dǎo)示系統(tǒng)，讓來訪客戶可以一路順暢的到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場；充分利用各種媒體渠道與導(dǎo)示一起實(shí)現(xiàn)內(nèi)應(yīng)外合的組合推廣策略；高舉高打，強(qiáng)勢推廣，引發(fā)廣泛關(guān)注，并結(jié)合圈層營銷、活動體驗(yàn)等手段，樹立項(xiàng)目形象，吸引更多的潛在客戶；

銷售是體驗(yàn)和推廣成果的最終體現(xiàn)，整合相關(guān)資源梳理產(chǎn)品價值、控制銷售節(jié)奏、把握銷售策略，做好客戶拓展、是成功完成銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)2010年2011年?duì)I銷任務(wù)的關(guān)鍵因素。銷售執(zhí)行體驗(yàn)包裝推廣傳播明星樓盤整體營銷思路——

核心策略項(xiàng)目銷售方案

各階段銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行方案銷售保障手段建立檔案分級管理產(chǎn)品發(fā)布專場推介銷售話術(shù)全面培訓(xùn)制度流程全面整合客戶靜態(tài)信息收集，同時采用問卷互動，建立意向客戶檔案，了解意向客戶喜惡，分級分類進(jìn)行管理，為全案營銷奠定基礎(chǔ)收集周邊客群資源，利用開發(fā)商、合作單位、等資源開展專場產(chǎn)品推介會，即可進(jìn)行前期有效收斂，又可根據(jù)實(shí)際反饋，進(jìn)行有效調(diào)整深挖產(chǎn)品賣點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)整合，根據(jù)實(shí)際情況，多角度、多層面進(jìn)行一線銷售話術(shù)培訓(xùn)演練，打造前端精銳之師：賣點(diǎn)、難點(diǎn)、沙盤、戶型、樣板間、競品….前臺接待，后臺保障、簽約貸款售后服務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、系統(tǒng)、人性的制度流程制定實(shí)施，是保證整體銷售目標(biāo)達(dá)成的必要基礎(chǔ)

階段銷售執(zhí)行策略——準(zhǔn)備期集中引爆以前期積累客戶為基礎(chǔ)，借助現(xiàn)場大型開盤活動，集中引爆，快速釋放，迅速收斂，人為制造現(xiàn)場熱銷，保證目標(biāo)達(dá)成最大化現(xiàn)場控制根據(jù)現(xiàn)場銷售實(shí)際情況，有機(jī)控制現(xiàn)場房源收放，及時調(diào)整應(yīng)市策略，在保證既定目標(biāo)達(dá)成的同時，注重保持銷控的完整性和前瞻性層層遞進(jìn)根據(jù)市場、競品、客戶及產(chǎn)品實(shí)際銷售情況，深入調(diào)整一線話術(shù)及銷售模式，保證各類型客戶最大化收斂階段銷售執(zhí)行策略——

開盤期集中引爆現(xiàn)場控制層層遞進(jìn)保證旺銷應(yīng)市而動強(qiáng)化執(zhí)行體系為先多路出兵三線作戰(zhàn)■短兵相接—不斷調(diào)整、持續(xù)將強(qiáng)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場接待能力■層層篩選—系統(tǒng)整合未成交意向客戶，形成持續(xù)強(qiáng)力電話追訪■主動出擊—系統(tǒng)整理成交客戶屬性，探尋精準(zhǔn)渠道，進(jìn)行高效直銷拓展■通過后臺力量、制度體系，結(jié)合當(dāng)時實(shí)際情況，出具嚴(yán)謹(jǐn)高效回款流程■保證本階段回款目標(biāo)切實(shí)達(dá)成■啟動客戶售后服務(wù)體系，為產(chǎn)品及開發(fā)品牌傳遞進(jìn)行基墊■靈活運(yùn)用現(xiàn)場活動及促銷，保證現(xiàn)場持續(xù)成交■根據(jù)現(xiàn)場客戶積累，以量定量，以需定向，靈活掌握現(xiàn)場銷控，持續(xù)刺激快速積累、快速收斂、擠壓銷售階段銷售執(zhí)行策略——

持續(xù)期有機(jī)促銷

銷售體集中培訓(xùn)加強(qiáng)專業(yè)知識，鞏固項(xiàng)目細(xì)節(jié)全面準(zhǔn)備旺季營銷回饋保養(yǎng)全面準(zhǔn)備

客戶統(tǒng)一保養(yǎng)，借助年底，真心回饋，借勢蓄勢，為來年旺季銷售準(zhǔn)備

針對周期特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)有房源進(jìn)行有機(jī)調(diào)控，制訂優(yōu)惠措施，保持市場聲音階段銷售執(zhí)行策略——調(diào)整期【銷售執(zhí)行方案】項(xiàng)目一期營銷周期分為兩個階段，如下圖表示：6月125月調(diào)整12月2011年2010年7月19月8月11月二次開盤續(xù)銷期第一階段回籠資金、收回成本第二階段斬獲高溢價爆破、旺銷期整體營銷周期排布311210積累47月8開盤準(zhǔn)備期蓄客期2010年10月份至2010年12月底銷售率達(dá)到65%9月15日至10月1日為開盤時間區(qū)間營銷目標(biāo)界定基礎(chǔ)多個賣點(diǎn)較高溢價快速銷售營銷目標(biāo)行銷策略銷售價格及銷售政策的策略原則

差異化價格：低總價，合理化高單價

利潤最大化：小戶型高利潤

減少競爭面：盡量避免因價格戰(zhàn)導(dǎo)致的利潤出讓

市場導(dǎo)入快：戶型及裝修差異搶站市場

快銷與銷控：充分利用銷售控制享受階段溢價成本導(dǎo)向定價需求導(dǎo)向定價競爭導(dǎo)向定價可比樓盤量化定價

成本加成定價方法目標(biāo)收益定價法售價加成定價法

理解值定價法區(qū)分需求定價法

隨行就市定價法追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價項(xiàng)目周邊區(qū)域價格定價方法以成本導(dǎo)向?yàn)榛A(chǔ)，結(jié)合“市場需求、競爭導(dǎo)向、競爭樓盤”等要素確定價格范圍。同區(qū)域價格推導(dǎo)（15000-18000元）依據(jù)1依據(jù)2同屬性價格推導(dǎo)（13000-34000元）價格的洼地如前篇所述的政策因素依據(jù)3地鐵便捷資源依據(jù)4精裝修定價方法本案銷售價格的制定

毛坯均價17000---精裝修19000元

精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米定價策略---銷售起價基于目前市場狀況，此價格稍高于區(qū)域市場價格，網(wǎng)上價格申報應(yīng)預(yù)留適度漲價空間。根據(jù)網(wǎng)上價格申報規(guī)定，實(shí)際成交價格不能突破申報價格，我們將密切關(guān)注市場，一旦價格出現(xiàn)向下波動，我們可以通過會員優(yōu)惠，贈送等方式拉低實(shí)際成交價格。定價策略---銷售起價差價策略---階段性溢價調(diào)價及折扣策略---資金回籠團(tuán)購（內(nèi)部認(rèn)購）策略---人氣及銷售量保證市場走勢及資金回籠的量、速度是我們制定起售價的出發(fā)點(diǎn)?！暗烷_高走”以15000為毛坯起價，通過按市場所需適時推出價格更高戶型、面積更具優(yōu)勢的單元及戶型使得價格不斷走高。（直至精裝修25000元）溢價的斬獲源于差價?；诤侠硇约安僮鞣奖阈砸劳卸▋r策略中的樓層、朝向、面積的合理搭配使得購房群體認(rèn)同并接受。價格應(yīng)根據(jù)市場及銷售狀況調(diào)節(jié)，在保持溢價大方向及意向比例不變的前提下適時調(diào)整。折扣與付款相結(jié)合價格及折扣按市場動向適時調(diào)整，銷售人員話術(shù)不斷升級。團(tuán)購的作用在于短期內(nèi)增加銷售數(shù)量。在銷售過程中適當(dāng)舉辦主題團(tuán)購可以提高人氣保持著較高的社會關(guān)注度。

定價策略差價策略---階段性溢價樓層差價定位(內(nèi)控)低區(qū)為保證項(xiàng)目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價”。中區(qū)樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為