住總西三旗項(xiàng)目逆市清盤策略滿江紅提供2010年7月政策解讀及市場(chǎng)分析今年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)早已確定——重民生、抑投機(jī)，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等市場(chǎng)調(diào)整手段，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。打擊高房?jī)r(jià)盤點(diǎn)2010年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策保障房用地計(jì)劃：3月22日，國(guó)土部召開國(guó)土資源系統(tǒng)視頻電話會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。首次提出要制定保障性住房供地計(jì)劃，用地計(jì)劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開展試點(diǎn)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。78家央企退出地產(chǎn)：3月18日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委明確提出要求：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)19條：3月10日，國(guó)土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，全文包含19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。政策解讀及市場(chǎng)分析首套房契稅優(yōu)惠收緊：3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。七折利率優(yōu)惠取消：中國(guó)銀行2月3日向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者證實(shí)，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，并給出官方解釋：為進(jìn)一步落實(shí)差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，中國(guó)銀行近期對(duì)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實(shí)行差別化定價(jià)。改善性住房?jī)?yōu)惠收緊：2008年12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的131號(hào)文件明確：加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度?！皩?duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。政策解讀及市場(chǎng)分析存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)：今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達(dá)到16.5％，距歷史最高的17.5％僅一個(gè)百分點(diǎn)之遙。對(duì)于房地產(chǎn)的影響在于,控制了銀行貸款量,影響到開發(fā)商開發(fā)貸款,增加開發(fā)商貸款壓力。《住房保障法》起草：1月29日，清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民透露，我國(guó)已經(jīng)開始起草《住房保障法》，明確規(guī)定各級(jí)政府如對(duì)住房保障不力，將被追究法律責(zé)任。與此同時(shí)，各地對(duì)保障性住房也給予了前所未有的重視。政策解讀及市場(chǎng)分析保障性及普通住房不低于住宅用地70%：國(guó)土資源部1月21日發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，城市申報(bào)住宅用地時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)政策嚴(yán)控高污染、高能耗及過剩項(xiàng)目用地；還要求提高用地報(bào)批效率，縮短報(bào)批周期，同時(shí)，城市申報(bào)下一年度用地時(shí)，完成征地率和供地率分別應(yīng)達(dá)60%及40%；通知還明確了各級(jí)政府部門權(quán)責(zé)。

國(guó)五條：1月10國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。這是國(guó)家在今年出臺(tái)的首個(gè)調(diào)控樓市的政策，被業(yè)界稱為“國(guó)五條”。嚴(yán)格二套房貸：1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。政策解讀及市場(chǎng)分析明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)：從2010年開始，首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。相關(guān)部門表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟保瑢⑹状钨?gòu)房的人群進(jìn)一步縮小，這將會(huì)把一部分原本打算打擦邊球的購(gòu)房者擠出購(gòu)房隊(duì)伍。

二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消：今年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，個(gè)人購(gòu)買不足五年的非普通住房對(duì)外銷售的，國(guó)家將全額征收營(yíng)業(yè)稅。這意味著，國(guó)家于今年元月起對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的優(yōu)惠政策到今年12月31日終止，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。物業(yè)稅醞釀開征：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國(guó)，這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作6年多來邁出的一大步。此前，在去年12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控再度成為決策者關(guān)注的問題。昨天傳出的這一信息表明,久議不決的物業(yè)稅開征步伐開始提速，物業(yè)稅或成為強(qiáng)力遏制高房?jī)r(jià)的“巨斧”。政策解讀及市場(chǎng)分析

北京公積金貸款購(gòu)二套房首付五成,購(gòu)第三套房將暫停發(fā)放貸款

2010-5-6同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房，購(gòu)房人需“報(bào)戶口”

2010-4-30外地人在京購(gòu)房需出示納稅證明

2010-4-30住建部發(fā)文經(jīng)適房禁購(gòu)二套房

2010-4-26國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套級(jí)以上住房貸款

2010-4-26對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款

2010-4-20探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地的出讓價(jià)格非理性上漲

2010-4-20國(guó)四條，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%

2010-4-17國(guó)土資源部發(fā)布規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的國(guó)十九條

2010-3

2010年政策匯總政策解讀及市場(chǎng)分析

恒大地產(chǎn)同時(shí)宣布其全國(guó)在售項(xiàng)目將展開85折促銷活動(dòng)，全國(guó)性樓市大降價(jià)終于拉開帷幕北京多個(gè)新樓盤九折促銷，開放商不差錢或成誤判新政出臺(tái)后，在25個(gè)新取證項(xiàng)目中，有14個(gè)項(xiàng)目至5月處在零成交或近零成交狀態(tài)

京4月后半月新房成交僅1套

存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，房地產(chǎn)資金需求愈發(fā)迫切

地產(chǎn)市值一月“蒸發(fā)”3000億房企競(jìng)相境外發(fā)債結(jié)論：1、史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控組合拳,短時(shí)間內(nèi)難以改觀；2、樓市調(diào)控后，價(jià)格得到明顯抑制，通州等地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)20%跌幅；3、新開盤價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯松動(dòng)，三季度房?jī)r(jià)存在進(jìn)一步下探的可能；4、二手房成交量相比4月前，下跌80%；5、客戶購(gòu)買觀望心理并沒有得到根本緩解；

政策解讀及市場(chǎng)分析

禁“酒”令下，對(duì)名商實(shí)住以及LOFT產(chǎn)品監(jiān)控甚嚴(yán)，今年5月31日后簽訂土地出讓合同的增量酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分套（間）辦理酒店類項(xiàng)目的測(cè)繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)。至于2010年5月31日前已通過出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目申請(qǐng)分割銷售的，將由四部門組織召開聯(lián)席會(huì)共同審定。而且，今后在交易網(wǎng)上還將增加提示功能，標(biāo)注是住宅立項(xiàng)，還是酒店或商業(yè)立項(xiàng)。對(duì)于未獲批分割銷售的酒店項(xiàng)目，購(gòu)房人如果購(gòu)買了單套房源，將無法辦理房產(chǎn)證。禁“酒”令分析政策解讀及市場(chǎng)分析政策規(guī)避禁“酒”令下，對(duì)名商實(shí)住以及LOFT產(chǎn)品監(jiān)控甚嚴(yán)；在項(xiàng)目推廣定位上，避開“居住”為主的項(xiàng)目形象；獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品形象能吸引關(guān)注、促進(jìn)成交；在銷售物料上，制作非住宅類的戶型圖解（附贈(zèng)改裝方案）；銷售樣本間：打造A,B,C,D（非住宅類）特色功能展示空間；重點(diǎn)：思考本案的區(qū)域?qū)傩?、地緣屬性、客戶分布；思考：大中關(guān)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)未來中小型企業(yè)的需求挖掘；政策解讀及市場(chǎng)分析政策形成了本案的3個(gè)利好限購(gòu)令投資轉(zhuǎn)向使得商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)景獨(dú)高禁酒令市場(chǎng)所需絕品系列政策商業(yè)不計(jì)入購(gòu)買數(shù)量、本案斬獲最大投資置業(yè)客群分流政策解讀及市場(chǎng)分析規(guī)避敏感詞應(yīng)對(duì)工程驗(yàn)收［巧用詞］［樣板間］公寓---工坊、工場(chǎng)洗漱間---茶水間大廳---工作間臥室---總經(jīng)理室3-4個(gè)樣板間應(yīng)時(shí)而設(shè)1.政府驗(yàn)收2.銷售使用（SOHO工作室）政策解讀及市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析篇之一：宏觀市場(chǎng)分析

同比去年6月，樓市成交下降速度更加迅猛，其中實(shí)際成交的期房商品住房成交套數(shù)僅相當(dāng)于去年同期的1/4。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)4月北京幾乎沒有住宅土地交易，5月出讓的住宅地塊中，最終地價(jià)也大都比較理性。

4月和5月，北京出讓土地28宗，土地收益僅為103多億元，且樓面價(jià)也有急劇下滑趨勢(shì)。政策解讀及市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析篇之二：中觀市場(chǎng)分析

區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目分析區(qū)域外典型物業(yè)分析區(qū)域?qū)傩苑治龅鼐墝傩苑治稣呓庾x及市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目分析

首開智慧社宜品上層潤(rùn)楓-欣尚富力桃園北回歸線物業(yè)公司：北京天鴻寶地物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：住宅2.18元公寓2.38元主力戶型

住宅89平米2居（A南北通透B純朝南）公寓50-103平米大開間（全朝南）建筑類型及風(fēng)格：板樓、塔樓（現(xiàn)代風(fēng)格）裝修狀況：毛坯售價(jià)住宅19800（70年）位置：地鐵回龍觀站北側(cè)公寓13000（50年）總建筑面積：20萬平米物業(yè)類別：住宅、公寓總戶數(shù)：1500戶容積率：3.0入市順序：共計(jì)5棟樓1#已售空，2#已售100多套3棟公寓樓尚未開盤付款：一次性97折按揭99折開盤時(shí)間：2010年5月2日入住時(shí)間：2011年年底首開智慧社主要賣點(diǎn)：地鐵邊的全形態(tài)青年社區(qū)政策解讀及市場(chǎng)分析客群來源：中關(guān)村、上地、望京區(qū)域樓號(hào)總套數(shù)預(yù)定已售套數(shù)剩余套數(shù)備注1255102450均價(jià)21000元/平米242041206173485072356084#樓6月16日開盤，認(rèn)購(gòu)且7日內(nèi)簽約98折，按揭99折，一次性94折，均價(jià)13000元政策解讀及市場(chǎng)分析富力桃園（售罄）項(xiàng)目占地：16萬平米總建筑面積：36萬平米開盤日期：09年8月容積率：2.25綠化率：30％以上總戶數(shù)：3200套物業(yè)地址：海淀西三旗橋向東建材城環(huán)島東300米路北物業(yè)類別：住宅、普通住宅產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年戶型：一居（60-70平米），兩居（80-90平米）、三居（130-160平米），三居、四居（180-200平米）建筑類別：小高層板樓、高層板樓、塔樓裝修狀況：精裝修交通狀況：西有八達(dá)嶺高速公路，東北緊鄰城鐵13號(hào)線，規(guī)劃中的城鐵8號(hào)線項(xiàng)目特色：地鐵沿線,中式地產(chǎn)銷售均價(jià)：17947元/平方米銷售情況：住宅部分已全部售罄，目前在售商鋪為95平米戶型，均價(jià)35000元/平米客全來源：中關(guān)村、上地、望京區(qū)域政策解讀及市場(chǎng)分析項(xiàng)目占地：1.6萬平米總建筑面積：3.9萬平米容積率：2立項(xiàng)：酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限50年綠化率：30%總戶數(shù)：474套物業(yè)地址：昌平回龍觀東大街路南，郵局正對(duì)面物業(yè)類別：住宅、公寓產(chǎn)權(quán)年限：50年戶型：50至84平米主力戶型建筑類別：板樓，板塔結(jié)合，多層裝修狀況：毛坯交通狀況：519、441、442、443、428、429、753、853等公交車項(xiàng)目特色：小戶型銷售均價(jià)：13600元/平米銷售情況：目前剩余1套4層房源，銷售價(jià)格17000元/平米客全來源：中關(guān)村、上地、市區(qū)政策解讀及市場(chǎng)分析北回歸線（售罄）物業(yè)公司：實(shí)創(chuàng)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：3.7元主力戶型：43、56平米占總量的80%（43-116）使用率約74%建筑類型及風(fēng)格：板、塔樓（現(xiàn)代簡(jiǎn)約）裝修狀況：精裝園林：蘇州園林、德式花園水費(fèi)：商業(yè)用水電費(fèi)：商業(yè)用電備注：無天然氣售價(jià)（40年）均價(jià)18000元位置：上地安寧莊西路總建筑面積：3.4萬平米物業(yè)類別：酒店式公寓總戶數(shù)：430套容積率：1.91入市順序：預(yù)計(jì)1、2、5號(hào)樓6月份入市付款：一次性、按揭（無折扣）開盤時(shí)間：2010年1月16日入住時(shí)間：2010年12月31日宜品上層主要賣點(diǎn)：中國(guó)硅谷宜居官邸政策解讀及市場(chǎng)分析物業(yè)公司：潤(rùn)豐世紀(jì)物業(yè)費(fèi)：2.95元主力戶型：65、69、70、85平米建筑類型及風(fēng)格：塔樓（現(xiàn)代簡(jiǎn)約）裝修狀況：毛坯園林：無水費(fèi)：民用水電費(fèi)：民用電備注：無天然氣售價(jià)（50年辦公立項(xiàng)）16000-17000元位置：昌平東小口鎮(zhèn)中灘村總建筑面積：8.7萬平米物業(yè)類別：辦公立項(xiàng)總戶數(shù)：1080套容積率：3.0入市順序：1、2、5號(hào)樓6月份入市付款：一次性、按揭（無折扣）開盤時(shí)間：2010年6月15日入住時(shí)間：2011年7月份潤(rùn)楓·欣尚主要賣點(diǎn)：國(guó)奧雙鐵精致不動(dòng)產(chǎn)樓號(hào)總套數(shù)預(yù)定已售套數(shù)剩余套數(shù)118000180218033211265180168156政策解讀及市場(chǎng)分析區(qū)域外典型物業(yè)分析首開東都匯首開石榴派亞勝-鉑帝公館7克拉政策解讀及市場(chǎng)分析物業(yè)公司：嘉寶物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.8元主力戶型60及70平米2種戶型使用率72%建筑類型及風(fēng)格：塔樓（現(xiàn)代風(fēng)格）裝修狀況：毛坯園林：無水費(fèi)：商水電費(fèi)：商電1.2元備注：無天然氣售價(jià)辦公立項(xiàng)19800-23000元（50年）位置：朝陽(yáng)北路東葦路與常營(yíng)交匯處總建筑面積：25991平米物業(yè)類別：辦公總戶數(shù)：349戶容積率：3.5入市順序：共計(jì)2棟付款：一次性購(gòu)房9.7折，貸款9.8折，意向登記則可再享受9.9折上折開盤時(shí)間：2010年6月4日入住時(shí)間：2011年3月銷售情況：預(yù)定：47套；簽約189套；（信息來源北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)7月3日）首開東都匯主要賣點(diǎn)：朝北6號(hào)線發(fā)現(xiàn)新生活特點(diǎn)：比周邊樓盤價(jià)格低政策解讀及市場(chǎng)分析物業(yè)公司：中創(chuàng)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.8元主力戶型36、38、46、48平層使用率72%（LOFO70%）建筑類型及風(fēng)格：板樓（現(xiàn)代風(fēng)格）裝修狀況：毛坯園林：無水費(fèi)：商水電費(fèi)：商電1.2元備注：無天然氣售價(jià)辦公立項(xiàng)（40年）平層18000元位置：趙公口橋南石榴莊小學(xué)東北角LOFT28000元總建筑面積：2萬平米物業(yè)類別：辦公總戶數(shù)：317套容積率：2.2平層：199（2.8米高）LOFT：118（5.3米高）付款：搜房獨(dú)家優(yōu)惠2萬抵4萬，全款9.8折。開盤時(shí)間：2010年6月26日入住時(shí)間：2011年6月銷售情況：售出1套；（信息來源北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)7月3日）首開石榴派主要賣點(diǎn)：全方位服務(wù)配套政策解讀及市場(chǎng)分析物業(yè)公司：戴德梁行（代租代售）物業(yè)費(fèi)：3.99元主力戶型：37、55、50、48四種戶型（3梯14戶）建筑類型及風(fēng)格：板樓（外掛石材）裝修狀況：A座精裝修、B座毛坯園林：無水費(fèi)：民用水電費(fèi)：民用電備注：無天然氣售價(jià)辦公立項(xiàng)（40年）31000元/平米位置：芳莊橋南100米總建筑面積：5萬平米物業(yè)類別：辦公總戶數(shù)：555套容積率：5.6入市順序：AB2棟同時(shí)銷售，現(xiàn)僅剩40余套。A棟全部為精裝修，B僅剩23-24層。5層底商商已招商完畢地下1層為京客隆付款：全款98折。開盤時(shí)間：2008年8月入住時(shí)間：2010年10月銷售情況：已簽約420套，其余房源不可售亞勝·鉑帝公館主要賣點(diǎn)：雙鐵上的迷你不動(dòng)城政策解讀及市場(chǎng)分析物業(yè)公司：正信中合（金鑰匙服務(wù)體系）物業(yè)費(fèi)：3.1米及4.2米3.2元。5.49米4.9元。主力戶型：28、31、60建筑類型及風(fēng)格：板樓、塔樓（劈開磚）裝修狀況：全精裝園林：創(chuàng)藝風(fēng)格景觀水費(fèi)：民用水電費(fèi)：民用電備注：無天然氣售價(jià)（50年）商住公寓3.1米20000元（平層）位置：南4環(huán)大紅門橋集美家居?xùn)|向700米4.2米24000元（一層半）5.49米31000元（兩層）總建筑面積：7.7萬平米物業(yè)類別：商住公寓總戶數(shù)：1617套容積率：3入市順序：共7棟樓，全部為8-13層。A1,A2,A3號(hào)樓付款：一次性付款95乘95，按揭98乘95（即折上折）開盤時(shí)間：2010年6月19日入住時(shí)間：2012年5月份銷售情況：開放A1,A2,A3共580套，已簽約142套。7克拉主要賣點(diǎn)：金鑰匙服務(wù)體系政策解讀及市場(chǎng)分析市場(chǎng)初步結(jié)論政策解讀及市場(chǎng)分析同區(qū)域價(jià)格分析樓盤所在區(qū)域新盤價(jià)格二手均價(jià)宜品上層海淀上地18,00022,0007克拉豐臺(tái)大紅門橋27,00022,000首開東都匯朝陽(yáng)北路（東五環(huán)外）19,80021,000潤(rùn)楓欣尚昌平區(qū)立水橋17,00020,000亞勝鉑第公館豐臺(tái)區(qū)方莊橋南31,00023,000首開石榴派豐臺(tái)區(qū)趙公口25,00023,000首開智慧社昌平區(qū)回龍觀15,00017,000

現(xiàn)階段北京各城區(qū)同屬性項(xiàng)目其銷售價(jià)格區(qū)間為17000-34000元；西三旗、上地地區(qū)價(jià)格較其它區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低。同區(qū)域二手住宅價(jià)格分析

西三旗地區(qū)主要二手住宅在售項(xiàng)目10個(gè)，戶型以2居、3居為主；銷售單價(jià)在18000-----20000元/平米；項(xiàng)目名稱所在區(qū)域地理位置開發(fā)商主力戶型戶型面積租賃價(jià)格（元）銷售單價(jià)（元）萬潤(rùn)家園海淀西三旗西三旗環(huán)島向北800米路東北京萬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1居、2居67---1082000---280017000--19000沁春家園海淀西三旗西三旗環(huán)島東側(cè)400米北京都市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2居、3居77---1392200---330017000--19000新康園海淀西三旗海淀區(qū)西三旗北路北京恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2居、3居90---1502200---350017500--19500楓丹麗舍海淀西三旗西三旗橋東新都環(huán)島西北角北京愛立斯房地產(chǎn)開發(fā)公司2居、3居99---1562500---450020000---26000硅谷先鋒海淀西三旗海淀區(qū)西三旗環(huán)島東側(cè)北京高新建材城經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司2居、3居75---1001800---250017500--20000富力桃園海淀西三旗海淀區(qū)西三旗橋向東建材城環(huán)島東300米路北富力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2居、3居89--1512500---330018000---22000安寧佳園海淀西三旗海淀西三旗環(huán)島西南角上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1居、2居、3居36---1021800---320021000---25000育新花園小區(qū)海淀西三旗西三旗新都路南側(cè)北京市高校房地產(chǎn)開發(fā)公司1居、2居、3居45---1031700---310020000---24000知本時(shí)代海淀西三旗西三旗環(huán)島東側(cè)2000米北京新奧廣廈房地產(chǎn)有限公司1居、2居38---1001900---300018500--20000西三旗區(qū)域?qū)傩匝芯课魅焯幵趲讉€(gè)重要功能區(qū)的重心

西三旗是一個(gè)大型居住區(qū)，位于海淀區(qū)的東北部，北接回龍觀,南鄰清河,西依八達(dá)嶺高速,東靠天通苑。距離中關(guān)村商業(yè)核心區(qū)大約30分鐘的車程，林翠路的開通已使西三旗的交通極為便利。西三旗區(qū)域?qū)傩匝芯?/p>

亞奧版塊位于市區(qū)北部。隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)現(xiàn)版塊已成為集商業(yè)、展覽展示、傳媒廣告、酒店、體育娛樂、辦公、居住、大型配套于一體的城市功能區(qū)。區(qū)域描述---亞運(yùn)村、奧北區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈群體描述

約計(jì)30000-40000人。月收入在6000-10000元的大中型企業(yè)部門負(fù)責(zé)人、教育科研機(jī)構(gòu)工作者、私企法人、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。

金融街集中了4大行、所有股份制銀行、金融機(jī)構(gòu)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)動(dòng)等世界500強(qiáng)企業(yè)。

金融街位于西二環(huán)西側(cè)。國(guó)際性金融機(jī)構(gòu)云集，五星級(jí)酒店、金融家俱樂部、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際學(xué)校、涉外公寓等?！敖鹑诮帧奔础敖鹑诮纭薄Ｒ殉蔀楸本┑牡貥?biāo)之一。區(qū)域描述---西直門、金融街

約計(jì)20000-30000人。月收入在10000-15000元的大型企業(yè)部門負(fù)責(zé)人、都市白領(lǐng)、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)域描述---中關(guān)村、上地中關(guān)村及上地經(jīng)濟(jì)圈位于海淀區(qū)，版塊縱跨三環(huán)至五環(huán)。IT產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)、游戲、教育、政府科研機(jī)構(gòu)云集。中關(guān)村同樣是開發(fā)區(qū)。中關(guān)村不僅是中國(guó)乃至世界的IT之都更是一個(gè)集高科技、教育于一體的開放區(qū)。約計(jì)50000-60000人。月收入在10000-15000元的私企法人、大型企業(yè)部門負(fù)責(zé)人、教育機(jī)構(gòu)從業(yè)者、政府與事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。西三期區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析A、版塊效應(yīng)：由八達(dá)嶺高速分界，西屬海淀區(qū)，東南臨朝陽(yáng)區(qū)，北臨昌平區(qū)，項(xiàng)目所屬于區(qū)域基本城市建設(shè)落后。B、市場(chǎng)銷售價(jià)格進(jìn)入持續(xù)增長(zhǎng)期：受經(jīng)濟(jì)危機(jī)好轉(zhuǎn)的局面以及地產(chǎn)回升的大勢(shì)，項(xiàng)目周邊的樓盤價(jià)格不斷攀升。C、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展：西鄰上地中關(guān)村軟件研發(fā)基地，東臨奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，但是由于地理位置特殊情況，本區(qū)域無支柱型產(chǎn)業(yè)。D、令本案帶動(dòng)不溫不火的區(qū)域：獨(dú)樹一幟的項(xiàng)目功能定位、新穎的社區(qū)商業(yè)、辦公、居住布局，帶動(dòng)項(xiàng)目的火爆銷售以及形成巨大的人氣。挖掘中關(guān)村、上地、奧運(yùn)村、立水橋區(qū)域客戶的需求并滿足這種需求目標(biāo)市場(chǎng)剖析三個(gè)面向：面向核心客戶；面向重要客戶；面向潛在客戶；

基點(diǎn)1：住宅限購(gòu)令與通脹背景下，熱錢要投資“出口”?；c(diǎn)2：大中關(guān)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，1000億政府投入京北高科技產(chǎn)業(yè)走廊，區(qū)域未來升值前景看好。基點(diǎn)3：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的中小企業(yè)辦公需求與科技人才的租居需求。基點(diǎn)4：稀缺效應(yīng)，限“酒”令下類似產(chǎn)品即將絕跡市場(chǎng)。他們已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益、有創(chuàng)業(yè)計(jì)劃或者正在創(chuàng)業(yè)的精英客戶?？蛻羧后w描述

感性：愛面子、屬炫耀型消費(fèi)者理性：置業(yè)選擇時(shí)也具有圖實(shí)惠實(shí)用的心理主動(dòng)：接受力強(qiáng)，不排斥新興事物，通過多種方式尋找良性財(cái)務(wù)增漲手段時(shí)間：自主掌握并控制時(shí)間安排，事業(yè)、休閑、旅游、度假規(guī)律性強(qiáng)。戶型戶型面積價(jià)格首付比例首付款月供總款1居（804套）A（43.42）1700050%3570003641714000A改（43.42）1700050%3570003641714000C（36.52）1700050%3060003121612000D（53.86）1700050%45050045959010002居（234套）B（61.19）1500050%4575004666915000LOFT5.45米挑高（74套）A（43.42）2500050%54275057691085500A改（43.42）2500050%54275057691085500C（36.52）2500050%4565004853913000D（53.86）2500050%67325071571346500B（61.19）2500050%76487581311529750客群資金界定

商水商電有天燃?xì)?。使用率?1%-82%。首付50%，十年按揭。均價(jià)17000?？蛻羧后w描述43-54平米及LOFT客群對(duì)位

客群構(gòu)成：科學(xué)院工作人員、教育界工作者（教師）、企業(yè)事業(yè)單位部門總監(jiān)、經(jīng)理、負(fù)責(zé)人、黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、自由職業(yè)者、處于事業(yè)上升期的職員。教育程度：本科、研究生以上學(xué)歷。購(gòu)買能力：擁有30-40萬元資金籌措能力，有足夠能力支付35萬（以上）首付款。需求指向置業(yè)目的：剛需、首次、過渡居所、自住兼顧投資、辦公需求本案客群對(duì)位客戶群體描述60平米2居及LOFT客群對(duì)位

客群構(gòu)成：私營(yíng)企業(yè)老板、創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)高管、公務(wù)員、教育界領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者。教育程度：本科、研究生（碩士）以上學(xué)歷。購(gòu)買能力：擁有60-100萬元資金籌措能力。需求指向置業(yè)目的：投資兼顧自住、追求個(gè)性生活、部分剛需、辦公、商務(wù)應(yīng)酬生活描述：注重生活細(xì)節(jié)、有著較高的生活品質(zhì)要求，30-45歲之間。本案客群對(duì)位客戶群體描述本項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：此區(qū)域無真正體現(xiàn)自身風(fēng)格的樓盤，在幾乎空白的市場(chǎng)中容易施展自身的特色；沒有人口聚集區(qū)的雜亂；開發(fā)企業(yè)的品牌和信譽(yù)眾所周知；區(qū)位價(jià)值，處于幾個(gè)城市功能區(qū)的中心地帶；本項(xiàng)目劣勢(shì)：周邊的商業(yè)氛圍不濃厚，生活配套不齊全；項(xiàng)目本身附加值弱，不利于跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；進(jìn)入項(xiàng)目的社區(qū)路尚未修建，交通不便利，不利后期營(yíng)銷展示；不具備現(xiàn)房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；區(qū)域發(fā)展緩慢，是城市基礎(chǔ)建設(shè)的盲區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度不如上地、中關(guān)村高；體量較小，不易規(guī)模化訴求。本項(xiàng)目機(jī)會(huì)：商業(yè)項(xiàng)目不受住宅政策的調(diào)控影響；本區(qū)域樓盤價(jià)格相對(duì)低；項(xiàng)目挑戰(zhàn)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格擠壓；政策的持續(xù)打壓、市場(chǎng)觀望猶存；本項(xiàng)目SWOT分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)整體偏空；項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵取決于項(xiàng)目定位方向；區(qū)域發(fā)展緩慢，缺乏高端、獨(dú)特定位的物業(yè)和商業(yè)氛圍的支撐；此區(qū)域?yàn)楸本┍辈堪l(fā)展的盲區(qū)，基本配套缺失，造成價(jià)格拉升有難度；諸多不利因素決定本案成功營(yíng)銷必然要出奇制勝！本項(xiàng)目SWOT分析

品牌地產(chǎn)商打造品牌項(xiàng)目；本區(qū)域特色項(xiàng)目缺失，本區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目楓丹麗舍是10年前開發(fā)的法式風(fēng)情社區(qū)；本區(qū)域?yàn)槿齾^(qū)發(fā)展的盲區(qū)，開發(fā)的項(xiàng)目多為高層，項(xiàng)目周邊是兩限房，因此本案要根據(jù)自身的條件擺脫常規(guī)開發(fā)模式，向獨(dú)特的定位方向思考；本案產(chǎn)品定位思考支撐條件項(xiàng)目周邊環(huán)境

產(chǎn)品定位方向思考：住宅類產(chǎn)品？商業(yè)類產(chǎn)品？純商務(wù)辦公類產(chǎn)品？商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？√×用地性質(zhì)所限，不具備定位的可行性，不在思考范疇。原則可行，但是定位何種方向？市場(chǎng)如何？風(fēng)險(xiǎn)如何評(píng)估、規(guī)避是本案運(yùn)作的關(guān)鍵本案產(chǎn)品定位思考

商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？

SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？雖然可以打政策的擦邊球定位商住產(chǎn)品，以商為名，側(cè)重??；區(qū)域環(huán)境、配套、氛圍不支撐商住類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)對(duì)商住需求有限；區(qū)域外雖有需求，但對(duì)產(chǎn)品要求會(huì)更高；定位不獨(dú)特，雷同產(chǎn)品較多，營(yíng)銷難度加大；因“商住”提法勢(shì)必造成對(duì)外營(yíng)銷、推廣的難度加大；禁令后政策風(fēng)險(xiǎn)猶存；產(chǎn)品定位方向思考：

商住類產(chǎn)品？

酒店式公寓類產(chǎn)品？

SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？產(chǎn)品定位方向思考：

禁酒令對(duì)項(xiàng)目從嚴(yán)審查；分割銷售的嚴(yán)格控制，上聽證會(huì)；辦理銷售證件難度加大；對(duì)外營(yíng)銷、推廣的難度加大；非中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域環(huán)境、配套、氛圍不支撐酒店類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)需求不旺盛；區(qū)域內(nèi)客戶無法承受高于17000元以上的價(jià)格；區(qū)域外投資型需求不明顯，缺乏明確的買方市場(chǎng)；區(qū)域外自住型需求，極難把握。產(chǎn)品、位置、價(jià)格無法形成巨大的購(gòu)買吸引力；基本不具備酒店經(jīng)營(yíng)的可行性；不允許投資回報(bào)的銷售方式，加大銷售難度；但如何爭(zhēng)奪有較大挑戰(zhàn)；競(jìng)品較多，且不論價(jià)格、位置、開發(fā)節(jié)奏、品牌等我們均不占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必導(dǎo)致營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)極大；不具備產(chǎn)品差異化，與首開智慧社相比，6開盤截止到現(xiàn)在銷售約2成，51平米戶型價(jià)格直降至60萬。政策后遺癥猶存；

區(qū)域內(nèi)需求極弱區(qū)域外需求捕捉困難將本案定位成單純的酒店式公寓產(chǎn)品推售，項(xiàng)目將面臨空前的壓力與風(fēng)險(xiǎn)，一旦操作不慎，項(xiàng)目必將壓力重重。產(chǎn)品定位方向思考：定位酒店式公寓產(chǎn)品，危機(jī)四伏

商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？

SOHO辦公類產(chǎn)品？其他相關(guān)產(chǎn)品？產(chǎn)品定位方向思考：

從本質(zhì)上分析，娛樂用地做辦公類產(chǎn)品，分割銷售產(chǎn)品，審查有困難；政策后遺癥猶存；非中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域環(huán)境、配套、氛圍不支撐辦公類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)真正的辦公需求并不旺盛；與其以SOHO辦公之名義高價(jià)購(gòu)買商業(yè)立項(xiàng)的0居室，不如買純粹居住類產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)自住型客戶對(duì)價(jià)格承受力基本是不高于16000元；區(qū)域外投資型需求教難把握，缺乏明確的買方市場(chǎng)支持；區(qū)域外自住型需求，因本案的位置、產(chǎn)品類型均無法對(duì)其形成較大的購(gòu)買吸引力；投資回報(bào)低，既不適合真正的辦公，也不合適居住。論居住的舒適度、社區(qū)氛圍、價(jià)格，本案不如住宅類產(chǎn)品。論辦公的氣派、交通便利性，本案不如寫字樓類產(chǎn)品。市場(chǎng)競(jìng)品較多，且不論價(jià)格、位置、開發(fā)節(jié)奏、品牌等我們均不占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必導(dǎo)致營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)極大；對(duì)外營(yíng)銷、推廣的難度加大；

定位純粹的SOHO辦公產(chǎn)品，不管本質(zhì)是側(cè)重辦公，還是側(cè)重居住，均不具備可能性；區(qū)域內(nèi)幾無需求；區(qū)域外需求捕捉困難；將本案定位成單純的SOHO辦公產(chǎn)品推售，項(xiàng)目將面臨空前的挑戰(zhàn)，一旦操作不慎，項(xiàng)目必將壓力重重。產(chǎn)品定位方向思考：定位其他相關(guān)產(chǎn)品？

產(chǎn)品定位方向思考：商住類產(chǎn)品？酒店式公寓類產(chǎn)品？SOHO辦公類產(chǎn)品？項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)極大考慮其他產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)需求極度有限；放大到4大區(qū)域的客戶需求（中關(guān)村、上地、奧運(yùn)板塊、立水橋區(qū)域）尤其側(cè)重中關(guān)村、上地板塊的客戶群體（交通可達(dá)、中高端客戶眾多、客戶對(duì)于居住、辦公、社交的立體化需求）重點(diǎn)滿足區(qū)域外-中關(guān)村/上地客戶多元化需求產(chǎn)品最終定位思考產(chǎn)品定位方向思考：滿足客戶的多元化需求而非單一需求產(chǎn)品最終定位思考重點(diǎn)定位區(qū)域外而非區(qū)域內(nèi)客群重點(diǎn)考慮區(qū)域外-中關(guān)村/上地客戶規(guī)避任何政策風(fēng)險(xiǎn)，做到萬無一失具備足夠的營(yíng)銷張力，令本案一舉成名市場(chǎng)分析政策導(dǎo)讀產(chǎn)品定位客群定位形象定位項(xiàng)目分析及客戶群的再次梳理定位：本案客戶定位：核心客戶重要客戶潛在客戶偶得客戶重要客戶：周邊從事私營(yíng)的商戶、大公司高管核心客戶：主要中關(guān)村上地一帶從事IT、科研、教育的高知高收入人群潛在客戶：金融街行業(yè)精英、北三環(huán)商圈企業(yè)高管、東三環(huán)燕莎商圈成功人士偶得客戶：投資，泛4-5環(huán)區(qū)域內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)的投資客戶重點(diǎn)區(qū)域：亞運(yùn)村、奧北區(qū)域核心區(qū)域：中關(guān)村、上地區(qū)域輔助區(qū)域：望京、西直門、金融街區(qū)域本案以中關(guān)村上地IT、科研、教育人士為標(biāo)簽，包含IT精英、高科技公司老板、大學(xué)教授、企業(yè)高管等特征總結(jié)：追求生活品味喜歡舒適有創(chuàng)業(yè)理想有接待、應(yīng)酬經(jīng)常奔波于各城市之間，見過世面，比較有個(gè)人觀點(diǎn)在價(jià)時(shí)間無規(guī)律以工作為中心，嚴(yán)格的工作時(shí)間概念節(jié)假日，工作應(yīng)酬占用了部分時(shí)間低調(diào)和繁忙的工作背后，更多的是希望與別人交流喜歡安靜、舒適、自然的生活，注重生活品質(zhì)強(qiáng)調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對(duì)物管和安全的要求很高喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品Action活動(dòng)Interest興趣收入豐厚，要為自己找一個(gè)彰顯身份的場(chǎng)所希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林，希望林蔭散步小徑等希望有個(gè)會(huì)所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時(shí)玩的地方較少Opinion觀點(diǎn)核心客戶的AIO分析：項(xiàng)目區(qū)域周邊私企老板，企業(yè)高管特征總結(jié)：追求生活質(zhì)量喜歡類聚有投資需求喜歡一眼喜歡上的東西回家時(shí)間無規(guī)律下班回家，還要進(jìn)行生意洽談和業(yè)務(wù)溝通自由安排時(shí)間喜歡交流，喜歡看書、閱讀新聞信息、進(jìn)修，希望跟上時(shí)代的發(fā)展喜歡管理有善的小區(qū)喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品Action活動(dòng)Interest興趣現(xiàn)住小區(qū)功能太過單一，無法滿足接待、生意洽談居住人群比較復(fù)雜沒有分區(qū)大部分已有住房，購(gòu)房目的主要為了投資、生意需求有部分客戶想買小戶型的房子投資對(duì)單價(jià)和總價(jià)都較為敏感可接受創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，對(duì)功能需求高認(rèn)為形象很重要一定要有充足的車位Opinion觀點(diǎn)重要客戶的AIO分析：西城金融街行業(yè)精英、北三環(huán)商圈企業(yè)高管、東三環(huán)燕莎商圈成功人士特征總結(jié)：休閑高性價(jià)比追求實(shí)惠時(shí)間相對(duì)規(guī)范與朋友，同學(xué)或同事中的同齡人一起經(jīng)常到市內(nèi)高端的地方去購(gòu)物對(duì)單價(jià)和總價(jià)比較敏感喜歡有個(gè)性、有特色的東西喜歡現(xiàn)代、流行的東西性價(jià)比要高，升值潛力Action活動(dòng)Interest興趣具有很強(qiáng)的北部情節(jié)距生活區(qū)不要太遠(yuǎn)，開車半小時(shí)能到達(dá)可以接受創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新戶型等喜歡小區(qū)在整個(gè)區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，有面子希望能有一個(gè)停車位Opinion觀點(diǎn)潛在客戶的AIO分析：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的價(jià)值取向?qū)Ξa(chǎn)品的要求目標(biāo)客戶客戶特征產(chǎn)品偏好核心客戶正在或即將創(chuàng)業(yè)追求事業(yè)成功業(yè)務(wù)應(yīng)酬較多功能性第一，低總價(jià)滿足創(chuàng)業(yè)者需求：居住辦公，商務(wù)接待設(shè)計(jì)獨(dú)特，彰顯身份重要客戶追求生活質(zhì)量喜歡類聚有投資需求產(chǎn)品創(chuàng)新，功能強(qiáng)大，具備投資性周到的服務(wù)及齊全的配套增值潛力潛在客戶休閑高性價(jià)比追求實(shí)惠注重商務(wù)功能，彰顯身份周到的服務(wù)及齊全的配套增值潛力通過對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家在政務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、文化區(qū)緊密融合地區(qū)的輻射地帶的觀察和揣摩，我們感覺中關(guān)村、上地后花園的精英生活方式和情調(diào)會(huì)具有以下特征：睿智、時(shí)尚、科技、文化、精致、安詳、寫意于是我們找到了項(xiàng)目應(yīng)該具有的“氣質(zhì)”！各種文化組織在此，成為具有融合不同韻味的區(qū)域文明，人們?cè)谶@種環(huán)境中感受喧囂、時(shí)尚以及高度文明帶來的便捷。項(xiàng)目應(yīng)該具有的“氣質(zhì)”！生活工作在中關(guān)村、上地區(qū)域處在創(chuàng)業(yè)階段或事業(yè)小有成就的都市新貴都市科技新貴密碼解讀：注重生活品質(zhì)追求的同時(shí)，更注重事業(yè)，以智慧積累相當(dāng)財(cái)富。需要滿足家、事業(yè)、投資、安全保障、品味、身份等多方位的考慮。本區(qū)域內(nèi)缺失這樣能同時(shí)滿足客戶需求的產(chǎn)品，而這樣需求很旺盛。

交通可達(dá)性：中關(guān)村、上地、奧運(yùn)村腹地，30分鐘車程；經(jīng)濟(jì)可實(shí)現(xiàn)性：30-80萬首付，輕松擁有；多重功能性：兼具?。▎紊碣F族公寓、小夫妻過渡房）+辦公室+商務(wù)；保值屬性：抗通脹、抗跌、保值、增值；投資屬性：易于變現(xiàn)，投資回報(bào)率高；產(chǎn)品創(chuàng)新性：區(qū)域內(nèi)乃至北京獨(dú)樹一幟，賺足面子+票子；目標(biāo)客戶群最終定位：都市新貴之需求：集六大屬性于一身進(jìn)行產(chǎn)品分析：如何讓本案體現(xiàn)獨(dú)特的商務(wù)功能與氣質(zhì)？都市新貴氣質(zhì)：務(wù)實(shí)創(chuàng)新、睿智時(shí)尚、自信自由從“以事業(yè)為重的功能實(shí)用”主義出發(fā)商務(wù)需求（辦公+接待）﹥居住需求目標(biāo)客戶群最終定位：獨(dú)特的商務(wù)功能與氣質(zhì)從政策角度出發(fā)：規(guī)避住娛樂用地堅(jiān)決不做住宅從客戶角度出發(fā)：體現(xiàn)以事業(yè)為重的功能實(shí)用”主義從市場(chǎng)角度出發(fā)：創(chuàng)新就是生命力，創(chuàng)新就是競(jìng)爭(zhēng)力從功能角度出發(fā)：商務(wù)需求（辦公+接待）﹥居住需求從產(chǎn)品角度出發(fā)：做有附加值的產(chǎn)品爭(zhēng)奪客戶從區(qū)域角度出發(fā)：需要制造脫離區(qū)域?qū)傩缘漠a(chǎn)品產(chǎn)品屬性定位：體現(xiàn)私屬會(huì)所式辦公空間的獨(dú)特氣質(zhì)產(chǎn)品屬性定位：中關(guān)村后花園私屬會(huì)所式辦公產(chǎn)品初步定位方向：D23D22酒店式服務(wù)公寓：側(cè)重辦公，居住會(huì)所式辦公：側(cè)重商務(wù)接待、辦公其中1-2層為共享空間頂層為會(huì)所部分項(xiàng)目產(chǎn)品定義以中關(guān)村，上地二大區(qū)域?yàn)楹诵模删鸵环NＳＯＨＯ辦公與商務(wù)接待相結(jié)合的新型產(chǎn)品；既具備了小戶型精裝公寓的高檔品質(zhì)生活，又滿足了中關(guān)村精英的高級(jí)商務(wù)需求；在產(chǎn)品形象、配套功能、物業(yè)管理與投資保障性等各個(gè)方面，都表現(xiàn)出創(chuàng)新價(jià)值；會(huì)所式辦公作為一種為城市特殊人群量身定制的，其定位更適合我們定位的目標(biāo)人群；私屬會(huì)所式辦公（PrivateClubOffice）私屬會(huì)所式辦公

代表高品質(zhì)商務(wù)形象本案塑造成為一個(gè)擁有便捷的高品質(zhì)服務(wù)，為商務(wù)精英、私企老板們打造的精裝商務(wù)空間；針對(duì)目標(biāo)客群的“1=3”的最終解決方案：居住+辦公+洽談；居住舒適度、辦公便捷性、商務(wù)的功能性同時(shí)滿足；設(shè)計(jì)別致的會(huì)所式大堂以外，在底商部分還配備有咖啡廳、西餐廳、書吧、茶吧、健身房等專屬配套；聘請(qǐng)知名物業(yè)，為住戶提供量身定制的貼心式服務(wù)和面面俱到的會(huì)所式管理，充分滿足客戶對(duì)商務(wù)接待的需求；既然是會(huì)所式商務(wù)辦公為主，突出的功能是：商務(wù)接待、洽談，彰顯尊貴的會(huì)員私屬式會(huì)所的高端形象；側(cè)重公共空間部分的商務(wù)、大氣、采用自由流暢的空間布局和國(guó)際品牌頂級(jí)裝修設(shè)計(jì)，滿足了客戶對(duì)面子和品質(zhì)的追求。私屬會(huì)所式辦公配套建議私屬會(huì)所式辦公的九大賣點(diǎn)分析：1、精致戶型：戶型小巧、精致；2、功能強(qiáng)大：適合投資、商務(wù)接待、辦公、自住多重用途；3、低總價(jià)：輕松擁有4、彰顯身份：一套居室，彰顯主人的格調(diào)、品味與氣度，使住戶有一種驕傲的感覺。5、彰顯個(gè)性：極富主人個(gè)性化的戶型和功能設(shè)計(jì)，具有很強(qiáng)的感染力。6、省事：精細(xì)完美的裝修，既方便又省心。7、貼心的物業(yè)管理和商務(wù)配套，給業(yè)主可靠的信賴感和舒服感。8、變現(xiàn)靈活：當(dāng)外出發(fā)展或確實(shí)不需要時(shí)，就可以出租或轉(zhuǎn)賣。9、符合時(shí)代潮流，是一種安家、辦公、投資的新時(shí)尚。案名一：新內(nèi)閣?私屬會(huì)所式辦公

CabinetExecutiveOffice＝CEOSLOGAN:私人社交圈?行政小官邸締造全球私人社交圈見證一個(gè)階層的生意與生活私屬會(huì)所式辦公為了便于推廣，建議給本案確定一個(gè)響亮案名中國(guó)·首席·私屬會(huì)所式辦公締造全球私人社交圈新內(nèi)閣

精裝私屬式會(huì)所，締造全球私人社交圈。新內(nèi)閣充分考慮空間美感與功能利用的統(tǒng)一，在確保功能性、舒適性的基礎(chǔ)上滿足個(gè)性化的追求。40-80平米的精裝修戶型無限延伸高尚商務(wù)禮儀的內(nèi)涵。滿足閣下的私人聚會(huì)、接待、會(huì)晤需求，更是您投資的不二選擇。一個(gè)宅邸，幫閣下贏得一個(gè)廣識(shí)名流的私人社交圈。

世界只有一個(gè)北京，北京只有一個(gè)“新內(nèi)閣”。六百年相承的歷史文脈，核心居住區(qū)的成熟與便利，追隨一種植根本土之上的世界創(chuàng)業(yè)思潮，生活在靠近繁華都市又坐擁碧波自然中——新內(nèi)閣即將撰寫一段中國(guó)版的“精英創(chuàng)富傳奇”。新內(nèi)閣的市場(chǎng)形象會(huì)所式辦公SOCO＋酒店服務(wù)式公寓+SOHO辦公，互為補(bǔ)充；

功能至上，建立新內(nèi)閣、新商務(wù)、新生活、新領(lǐng)地；

以“為入住客戶創(chuàng)造最高效率”為出發(fā)點(diǎn)，確定“最佳配置，貼心服務(wù)”的原則，即客戶能做的留給客戶發(fā)揮，客戶無法做的要做得最好；

為追求便捷、品質(zhì)的業(yè)主提供高尚私人會(huì)所式商務(wù)空間。

會(huì)所式辦公部分---側(cè)重商務(wù)接待酒店服務(wù)式公寓---側(cè)重居住

SOHO辦公部分---側(cè)重辦公本案定位本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向應(yīng)突出生活與生意的完美結(jié)合。

西三旗住區(qū)的交匯處，是一個(gè)新舊元素碰撞融合的生活氛圍濃郁的地段，具有極高的開發(fā)價(jià)值。

600年歷史的地脈優(yōu)勢(shì)不僅使新的商務(wù)環(huán)境呈現(xiàn)獨(dú)特的商務(wù)景觀，增加居住客戶的歷史感和文化感。尊貴高雅品質(zhì)品味體驗(yàn)新內(nèi)閣的國(guó)際化私人會(huì)所、商務(wù)生活內(nèi)閣般商務(wù)禮儀規(guī)范可以私有化的高品質(zhì)會(huì)所

大堂與電梯間設(shè)計(jì)配套典范彰顯商務(wù)氣息內(nèi)部，濃郁的尊崇感。

新內(nèi)閣重新演繹都市精英的商務(wù)生活；極盡至誠(chéng)的管理，品鑒享受一流的服務(wù)；

多重精巧戶型，更有LOFT；新內(nèi)閣，新商務(wù)，為您在北京的長(zhǎng)期居停、創(chuàng)業(yè)辦公、商務(wù)洽談提供最佳解決方案。強(qiáng)調(diào)自然、人文與商務(wù)環(huán)境的和諧；

營(yíng)造人文、典雅的商務(wù)環(huán)境；

照顧人與環(huán)境的每一處和諧互動(dòng)；

打造內(nèi)外雙景觀---內(nèi)景觀用以提高社區(qū)品質(zhì)，外景觀用以區(qū)隔周邊的雜亂環(huán)境；

注重室外景觀的營(yíng)造

內(nèi)閣行政官邸擁有健身俱樂部、酒廊、會(huì)議室等多項(xiàng)配套設(shè)施，是融入各國(guó)文化的國(guó)際性社區(qū)。

內(nèi)閣行政官邸秉承關(guān)懷體貼人性化服務(wù)的優(yōu)良傳統(tǒng)，矢志不渝地為各方賓客提供最高品質(zhì)的服務(wù)。內(nèi)閣行政官邸生活配套行政設(shè)施

會(huì)議室酒廊雪茄吧中西餐廳和酒廊

24小時(shí)健身中心個(gè)性化商務(wù)服務(wù)新內(nèi)閣SPA中心

以其高貴典雅的環(huán)境、精致的美食和周到的服務(wù)，致力于成為北京最時(shí)尚的高級(jí)私人俱樂部。俱樂部提供北京獨(dú)一無二的天然礦泉游泳池、最為專業(yè)的健身中心以及水療中心，使業(yè)主享有舒適的娛樂健身場(chǎng)所。

除卓越的硬件環(huán)境外提供一支高素質(zhì)的教練隊(duì)伍；

大部分教練都擁有國(guó)際認(rèn)可專業(yè)證書，多位來自國(guó)外的資深健美操教練則為運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所注入新的活力。新內(nèi)閣健身中心內(nèi)閣生活廣場(chǎng)

兩種不同風(fēng)格的中式和西式餐廳及其無可挑剔的餐飲服務(wù)為您成功舉辦各種活動(dòng)提供了最可靠的保證。列席中關(guān)富人區(qū)，

享用內(nèi)閣成員般精英奢華生活筵

作為中關(guān)、上地后花園，這里已發(fā)展為一個(gè)充滿現(xiàn)代生活氣息的高尚生活圈，商業(yè)、教育、醫(yī)療、餐飲等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。平日，佇立自家窗前，都市繁華浩瀚風(fēng)光一一收入眼底；周末閑暇，攜妻帶子縱情游弋暢享近在家門的生活便利。如果說生活是一場(chǎng)筵席，內(nèi)閣行政官邸擺設(shè)的是一席豐盛的生活筵。它讓追求一流生活質(zhì)量的精英們共聚一堂，擁有一個(gè)欣賞自然又能享用都市的生活環(huán)境。本案推廣語(yǔ)：內(nèi)閣行政官邸，締造全球私人社交圈；本案產(chǎn)品的核心定位：定義新內(nèi)閣，解讀CEO北京·首席·會(huì)所式辦公都市新成功者，游弋于事業(yè)和生活，擁有廣闊的內(nèi)心和堅(jiān)定的信念；高品味的，不可復(fù)制的獨(dú)特魅力；成功者的心態(tài)；爵,禮器也。爵位,爵號(hào),官位王者之制祿爵。高爵顯位。爵祿爵位：君主國(guó)家貴族封號(hào)（中國(guó)古代分為“公”、“侯”、“伯”、“子”、“男”五等）度：氣度也。尺度：計(jì)算長(zhǎng)短的器具或單位事物所達(dá)到的境界：程度。高度。風(fēng)度。法則，應(yīng)遵行的標(biāo)準(zhǔn)：制度。法度。能容受的量：氣度。引申涵義非凡的氣度；多維的角度；奉行標(biāo)準(zhǔn)、法則；爵位＋氣度案名二：爵度空間諧音：首腦。重要人物，VIP；首：重要的，第一的；瑙：瑪瑙，美好有價(jià)值的；案名三：首瑙國(guó)際

從功能出發(fā)，SOCO

意為SmallOfficeClubOffice

會(huì)所式辦公

中文釋義：SO酷

彰顯現(xiàn)代、時(shí)尚；

案名四：SOCO新內(nèi)閣/SOCO產(chǎn)品理解大堂突出商務(wù)性、品味、彰顯個(gè)性在大堂配備大型豪華的吊燈。在大堂配備大型豪華的吊燈。會(huì)議廳突出獨(dú)特氣質(zhì)咖啡吧，歐式風(fēng)格或者地中海風(fēng)格，突出格調(diào)?？Х劝?，歐式風(fēng)格或者地中海風(fēng)格，突出格調(diào)。根據(jù)主人的特殊身份需求，在1-3層設(shè)計(jì)不同風(fēng)格獨(dú)特的私人洽談室。如以藏酒、藏書、雪茄、古董收藏、高爾夫等為背景特色的洽談室。完全對(duì)業(yè)主免費(fèi)開放。充分彰顯主人的品質(zhì)、品味、身份！私人洽談室：根據(jù)業(yè)主的要求，可以提供雪茄現(xiàn)場(chǎng)制作，現(xiàn)場(chǎng)雞尾酒調(diào)治等服務(wù)。私屬式會(huì)所辦公—根據(jù)業(yè)主的需要將居室空間裝修成休閑商務(wù)洽談場(chǎng)所私屬式會(huì)所辦公—根據(jù)業(yè)主的需要將居室空間裝修成休閑商務(wù)洽談場(chǎng)所多語(yǔ)種翻譯服務(wù)；洋酒現(xiàn)場(chǎng)調(diào)治；雪茄現(xiàn)場(chǎng)制作；法餐、意大利餐、西班牙美食的預(yù)定服務(wù)；專業(yè)古董鑒定師服務(wù)；房屋評(píng)估師；銀行家、律師的現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)服務(wù)；8級(jí)文秘服務(wù)；業(yè)主可享受到的其他商務(wù)禮遇頂層餐廳頂層餐廳關(guān)于成功的所有夢(mèng)想。

讓奮斗在中關(guān)村的精英們感受，這里就是北京！私人會(huì)所的發(fā)展

會(huì)所式辦公（SOCO）樣板間應(yīng)該處處體現(xiàn)私屬會(huì)所的獨(dú)特性和與眾不同的特點(diǎn)，可以透過以下方式體現(xiàn)：新內(nèi)閣樣板間設(shè)計(jì)思考頂層LOFT窗戶要寬大，觀景平臺(tái)適合商務(wù)洽談。樣本間各種家具都是定制的，突出品味在大面積的LOFT戶型配備大型豪華的吊燈。樣本間放置很多大型的名畫贗品。在1-3層公共空間根據(jù)業(yè)主需要為業(yè)主設(shè)有大型私人保險(xiǎn)庫(kù)。在1-3層公共空間根據(jù)業(yè)主需要為業(yè)主設(shè)有大型私人保險(xiǎn)庫(kù)。1-3層公共空間設(shè)有業(yè)主私人古董展示及收藏間。令業(yè)主的客戶誤以為是業(yè)主的私人收藏。并由專業(yè)服務(wù)生打開收藏間并逐一專業(yè)講解，講解很生動(dòng)，過程很精彩，彰顯主人的身份與品味。在一層放置一些珍貴有價(jià)值的古董贗品。在一層放置一個(gè)大型三角形鋼琴。健身會(huì)所游泳池布置的有亞熱帶風(fēng)情。

在一層可設(shè)置小型舞臺(tái)和整套樂隊(duì)打BAND的設(shè)備。在一層貼墻部位可設(shè)置小型水族館，里面可飼養(yǎng)小型鯊魚等稀有魚類。在一層放置一些大型珍貴有價(jià)值的雕刻擺設(shè)，如仿制兵馬俑。

SOCO樣本間LOFT戶型可設(shè)置室內(nèi)假山或小型錦鯉漁池、小型酒窖、家庭影院、個(gè)人嗜好設(shè)備或用品陳列及儲(chǔ)藏。

采用各種高科技及智能化手段，如：聲控?zé)?，自?dòng)門。1-3層公共空間設(shè)置運(yùn)動(dòng)、健身場(chǎng)館。

樣本間布置思考在一層放置一些大型珍貴有價(jià)值的雕刻擺設(shè)A戶型業(yè)主特征：30-40歲，高科技公司高管，海歸派，喜歡運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚。A戶型樣板間特征：高爾夫設(shè)備間，室外游泳池，小酒吧，室內(nèi)裝修采用各種高科技手段等。B戶型業(yè)主特征：40歲以上，實(shí)業(yè)企業(yè)家，古董收藏愛好者。B戶型樣板間特征：古董展示間，放置很多大型的名畫，設(shè)置小型漁池，酒窖，雪茄吧等，突出商務(wù)屬性。物業(yè)管理建議概念區(qū)別服務(wù)質(zhì)量A.物業(yè)管理顧問公司B．合資物業(yè)管理公司C全權(quán)委托

建議采用公司：DTZ，香港新世界喬樂物業(yè)，凱萊，F(xiàn)PD，國(guó)貿(mào)，凱燕等。聘請(qǐng)專業(yè)高級(jí)會(huì)所或酒店集團(tuán)物業(yè)管理公司，采用顧問公司或合資物業(yè)管理公司的形式。物業(yè)管理建議物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)全天候頂級(jí)保安服務(wù)；24小時(shí)公眾區(qū)域星級(jí)保潔服務(wù)；公眾區(qū)域植物護(hù)理;星級(jí)室內(nèi)保潔服務(wù);私人會(huì)所植物護(hù)理;客人接送服務(wù);商務(wù)車VIP貴賓接送飛機(jī)服務(wù);送餐及到會(huì)服務(wù);工程維修保養(yǎng)服務(wù);保母及管家服務(wù);代收代交能源費(fèi)服務(wù);洗衣服務(wù);送水服務(wù);洗車服務(wù)；私人會(huì)所式商務(wù)貼心服務(wù)代聘私人廚師代辦私人宴會(huì)代聘私人健身教練定期組織文藝、公益活動(dòng)代聘臨時(shí)秘書

代聘私人司機(jī)代聘理財(cái)顧問

代聘翻譯代聘法律顧問

代聘私人保鏢代收發(fā)郵件、傳真、復(fù)印私人會(huì)所式商務(wù)貼心服務(wù)之餐飲、娛樂針對(duì)業(yè)主重要商務(wù)洽談的VIP接待服務(wù)VIP接待服務(wù)—凸顯會(huì)所式商務(wù)空間的貴氣VIP接待服務(wù)—凸顯會(huì)所式商務(wù)空間的貴氣提供隨時(shí)的西餐叫餐服務(wù)，并且可免服務(wù)費(fèi)直接送到業(yè)主指定商務(wù)洽談室（房間）?？梢蕴峁┕Ψ虿杷噹熒祥T服務(wù)，并為業(yè)主客戶提供專業(yè)精湛服務(wù)。VIP服務(wù)—凸顯會(huì)所式商務(wù)空間的貴氣增加商務(wù)智能化服務(wù)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出人員及車輛均持智能卡識(shí)別系統(tǒng)，并可在識(shí)別系統(tǒng)內(nèi)出現(xiàn)相關(guān)全部資料與相片，以供保安進(jìn)一步人工識(shí)別；實(shí)現(xiàn)門禁系統(tǒng)的指紋識(shí)別；增加聲控裝置；個(gè)性化菜單式定制：私人保險(xiǎn)庫(kù)；私人古董展示及收藏間；室內(nèi)小型水族館；室內(nèi)小型假山瀑布；室內(nèi)小型魚池；專業(yè)酒窖可以針對(duì)特殊愛好人群菜單式設(shè)計(jì)商務(wù)空間風(fēng)格，如古董收藏愛好者、高爾夫高手、攀巖愛好者、藏書家、酒收藏者、雪茄愛好者等設(shè)計(jì)極具品味的且適合商務(wù)接待的裝修。品牌組合具有知名度的合作公司：

A、規(guī)劃設(shè)計(jì)院

B、施工單位

C、園林景觀設(shè)計(jì)院

D、樣板間設(shè)計(jì)單位

E、會(huì)所設(shè)計(jì)單位

F、物業(yè)管理公司

G、會(huì)所管理公司

H、全案廣告公司

空調(diào)機(jī)組

暖氣機(jī)組

門窗

車庫(kù)門

可視對(duì)講機(jī)

衛(wèi)星系統(tǒng)

寬帶系統(tǒng)

社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)

品牌設(shè)備：項(xiàng)目營(yíng)銷思路及營(yíng)銷策略企劃推廣媒介建議思路及策略

切忌走平實(shí)路線；營(yíng)銷推廣應(yīng)高舉高打；突出項(xiàng)目賣點(diǎn)、差異化營(yíng)銷，以鮮明的項(xiàng)目形象在市場(chǎng)先聲奪人。推廣策略：狼性銷售團(tuán)隊(duì)；從35萬客戶數(shù)據(jù)庫(kù)篩選出1000個(gè)買家；塑造中國(guó)第一的產(chǎn)品形象；營(yíng)銷決不守株待兔；營(yíng)銷策略力就是競(jìng)爭(zhēng)力；客服、物業(yè)管理、現(xiàn)場(chǎng)接待標(biāo)準(zhǔn)化；高舉高打、不留余屋的銷售策略；對(duì)外：快、準(zhǔn)、狠、肯、貼對(duì)內(nèi)：比、學(xué)、趕、幫、超；事件營(yíng)銷+新聞?wù)蟼鞑?；產(chǎn)品、營(yíng)銷、策劃、售樓處整體主題整合為一。實(shí)現(xiàn)本案快速清盤的十大策略引導(dǎo)式推廣創(chuàng)造真正SOCO的標(biāo)準(zhǔn)和功能。會(huì)所式商務(wù)辦公的稀缺性。精英階級(jí)的全新商務(wù)及居住生活理念。生意場(chǎng)搬到私屬會(huì)所中進(jìn)行的理念。SOCO的商業(yè)價(jià)值和珍藏價(jià)值。SOCO，絕版的價(jià)值居住價(jià)值-----居住標(biāo)準(zhǔn)的終級(jí)版本！商業(yè)價(jià)值-----具備商務(wù)宴請(qǐng)和招待功能！辦公價(jià)值-----具備智能化辦公功能！收藏價(jià)值-----開創(chuàng)中國(guó)不可復(fù)制的會(huì)所式辦公先河！成功的盛宴可以轉(zhuǎn)化成

勝人一籌的社會(huì)地位目標(biāo)客戶推廣銷售方式：建立強(qiáng)大的目標(biāo)客戶資料庫(kù)，然后對(duì)其進(jìn)行定期貼身跟進(jìn)，如：郵寄、拜訪、致電、邀請(qǐng)等。對(duì)已來訪的客戶也建立檔案，進(jìn)行定期的跟進(jìn)。30萬潛在客戶資料。輕松清盤1000套房子。媒體公關(guān)：做大量的軟性文章，并由媒體主編或記者刊登一些有影響力的評(píng)論文章，提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。與知名媒體的一些記者與媒體保持良好關(guān)系。開盤前統(tǒng)一安排相關(guān)媒體記者、主編提前參觀樣板間并拍照。（任何參觀人士不可拍照）品牌合作：京城知名私人俱樂部商務(wù)汽車品牌鉆石珠寶品牌名貴手表品牌典藏禮品贈(zèng)與業(yè)主視覺沖擊：

印刷精美華麗的樓書，（以畫冊(cè)或影集形式）令每一個(gè)來訪客戶都愛不釋手。影集或畫冊(cè)一樣的訂裝版本，手感要重，封皮要厚和高貴，最重要是內(nèi)容、圖片華麗精彩。樓書的主題應(yīng)該圍繞精英的生活。制作成本在20-30元/本之間，I期只需要

2000本左右，只送給來現(xiàn)場(chǎng)參觀并有意向的客戶

。銷售現(xiàn)場(chǎng)： A、高端會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)接待。

B、會(huì)所內(nèi)為客人提供酒水和雪茄服務(wù)。

C、形象好的女保安穿著鮮明制服和戴手套。

D、樣板間采用自動(dòng)鞋套機(jī)。

E、銷售人員形象氣質(zhì)好，談吐得體，服務(wù)周到。

F、有專門保安安排停車、開車門、引路和送行。

G、銷售人員大門迎接，安排客戶獨(dú)家看房。客戶檔案： A、客戶來訪后由必須建立客戶檔案，詳細(xì)記錄客戶資料及來訪情 況匯報(bào)，如：客戶咨詢的每一個(gè)問題，客戶衣著，客戶的逗留時(shí)間等。

B、客戶檔案由客戶服務(wù)經(jīng)理統(tǒng)一管理，并定期安排銷售代表跟進(jìn)。

C、已經(jīng)簽約客戶建立獨(dú)立的業(yè)主檔案，并為客戶提供售后服務(wù)及入住 前的幫助，檔案在入住后移交物業(yè)管理公司。

客戶服務(wù)：為客戶提供優(yōu)質(zhì)的售前服務(wù)，在售服務(wù)，售后服務(wù)及入住前服務(wù)。A、售前服務(wù)：為客戶講解介紹本項(xiàng)目的特點(diǎn)；解答客戶的疑問；為客戶提供裝修工程上的建議，為客戶提供所需要的資料和文件。為客戶解決合同上和稅務(wù)上的問題。B、在售服務(wù)：為客戶解釋合同條款；安排合同登記；安排客戶支付房款；安排客戶辦理按揭貸款。C、售后服務(wù)：定期向客戶匯報(bào)工程進(jìn)展及項(xiàng)目近況；定期邀請(qǐng)客戶參加聯(lián)誼活動(dòng)；定期向客戶進(jìn)行問候（生日，節(jié)假日等）。D、入住前服務(wù)：通知客戶收樓；協(xié)助客戶辦理收樓手續(xù)；協(xié)助客戶辦理相關(guān)裝修手續(xù)；協(xié)助客戶了解物業(yè)公司提供的服務(wù)。

預(yù)熱期展開事件營(yíng)銷：新內(nèi)閣（CEO）形象大使評(píng)選；前期通過大眾媒體、地產(chǎn)類媒體先聲奪人，達(dá)到宣傳效果；捆綁其它的產(chǎn)品聯(lián)合推廣造勢(shì)；塑造稀貴城市公寓項(xiàng)目形象；注重圈層營(yíng)銷；面對(duì)本案獨(dú)特圈層的窄眾推廣。設(shè)計(jì)京城高端會(huì)所，拉升項(xiàng)目形象；活動(dòng)設(shè)計(jì)拉升項(xiàng)目形象；操作模式：開盤前期軟宣主題：⒈北京驚現(xiàn)中國(guó)首席會(huì)所式辦公。⒉北京的真正私屬式會(huì)所在哪里？⒊中關(guān)村的財(cái)智人群需要什么樣的辦公室？⒋什么是真正的新商務(wù)空間？⒌北京需要什么樣的辦公空間？⒍超級(jí)私屬式會(huì)所的標(biāo)準(zhǔn)是什么？⒎SOCO的主人是誰(shuí)？⒏SOCO的功能是什么？⒐商務(wù)、辦公、居住，一個(gè)都不能少。⒑什么是真正的精英生活？報(bào)廣、戶外主題：SOCO，開創(chuàng)中國(guó)首席會(huì)所式辦公！北京出現(xiàn)SOCO。把商務(wù)會(huì)所搬回家。超級(jí)禮遇----私人會(huì)所宴請(qǐng)是最好的商務(wù)公關(guān)！第一功能──做生意；第二功能才是?。∩鐣?huì)精英紛紛現(xiàn)身新內(nèi)閣。中關(guān)村神秘買家出高價(jià)購(gòu)買SOCO樣板間被拒。SOCO與京城俱樂部簽約聯(lián)盟。爵度空間樣板間開放數(shù)日，500套已被搶購(gòu)一空。SOCO引發(fā)創(chuàng)業(yè)熱。開盤其間軟宣主題：一場(chǎng)席卷北京的精裝修會(huì)所式商務(wù)辦公的變革CEO演繹都市精英的商務(wù)生活西三旗走過的600年新內(nèi)閣引領(lǐng)都市新浪漫主義商務(wù)生活戶外、報(bào)廣主題：軟宣主題：公關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì)定期經(jīng)常性與中關(guān)村、上地、奧運(yùn)村企事業(yè)單位聯(lián)合搞活動(dòng)，以吸引潛在買家和提高項(xiàng)目知名度品牌商務(wù)汽車品牌俱樂部品牌服裝古董拍賣行各大商會(huì)機(jī)構(gòu)社會(huì)公關(guān)：經(jīng)常性參與、贊助和舉辦與社會(huì)精英相關(guān)的活動(dòng)，如高爾夫比賽，財(cái)富論壇、名車展、慈善拍賣會(huì)等，讓本項(xiàng)目經(jīng)常與精英人群出現(xiàn)在一起。生活在“內(nèi)閣”的精英講述：“我的內(nèi)閣生活”

以網(wǎng)絡(luò)論壇+視頻形式進(jìn)行評(píng)選，迅速在北京建立項(xiàng)目口碑效應(yīng)。新內(nèi)閣演繹CEO之全新商務(wù)模式出奇制勝，制造市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)活動(dòng)主旨：有了客群積累之后，建立圈內(nèi)溝通渠道；以新聞、公關(guān)、事件營(yíng)銷手段為主。媒體選擇針對(duì)性強(qiáng)，減少大眾媒體的傳播量。大眾看不到，卻在客群“圈子”內(nèi)形成談?wù)摰臒狳c(diǎn)和口碑；差異化銷售渠道,不同于其他項(xiàng)目的終端坐式銷售,體現(xiàn)品牌產(chǎn)品不同的精神理念；中關(guān)村新貴入駐“新內(nèi)閣”導(dǎo)入圈子概念，掀起銷售熱潮新內(nèi)閣全球甄選行物業(yè)管理公司新聞發(fā)布會(huì)

“新內(nèi)閣全球甄選物業(yè)管理公司”新聞發(fā)布會(huì)在京城俱樂部隆重舉行，各界精英及各大主流媒體記者均將到場(chǎng)參加，共同見證了新內(nèi)閣的精彩亮相。SOCO（私屬會(huì)所式辦公）改變了現(xiàn)代生意與生活大型媒體交流會(huì)爵度空間（中國(guó)首席私屬式會(huì)所辦公）盛大開啟儀式暨媒體見面會(huì)展示SOCO理念，使項(xiàng)目啟動(dòng)市場(chǎng)的舉措成為一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的文化盛事，在業(yè)界傳為美談；開創(chuàng)先河：以喜聞樂見的高雅藝術(shù)形式啟動(dòng)市場(chǎng)，創(chuàng)地產(chǎn)推廣之先河，是推出項(xiàng)目形象的一次重要契機(jī)；強(qiáng)勢(shì)入市：開盤儀式暨媒體發(fā)布會(huì)

注：未來的市場(chǎng)不確定性較強(qiáng),市場(chǎng)走向仍然不明朗,因此營(yíng)銷的整體思路需要靈活多變,

根據(jù)市場(chǎng)變化迅速調(diào)整。長(zhǎng)效型媒體沖擊型媒體形象價(jià)值A(chǔ)B創(chuàng)新型媒體D精準(zhǔn)型媒體

紙媒/廣播/展會(huì)重要節(jié)點(diǎn)控制公益海報(bào)/賽事冠名節(jié)點(diǎn)突破戶外/網(wǎng)絡(luò)/軟宣貫徹始終公關(guān)活動(dòng)/數(shù)據(jù)庫(kù)節(jié)奏控制——

媒介選取媒體策略C精確制導(dǎo)，集中轟炸——

對(duì)應(yīng)目標(biāo)客群，定點(diǎn)直效投放一，戶外廣告：東北四、五環(huán)與高速交匯點(diǎn)等本案輻射的熱點(diǎn)區(qū)域以及中關(guān)村、西單、金融街等區(qū)域戶外大牌二、地鐵廣告：13號(hào)線2號(hào)線轎廂及沿線繁華部分廣告位和1號(hào)線北向廣告位二，網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪、搜房以及焦點(diǎn)等門戶網(wǎng)站，及和訊網(wǎng)等專業(yè)頻道三，網(wǎng)站建設(shè)：樹立形象，項(xiàng)目全景展示四，搜索引擎：百度、谷歌等網(wǎng)絡(luò)搜索引擎，擬定多個(gè)關(guān)鍵詞五，報(bào)紙廣告：北青、新京等節(jié)點(diǎn)投放，參考消息、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)等軟廣宣傳六，雜志廣告：樓市、紅地產(chǎn)、新地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)雜志樹業(yè)內(nèi)口碑，精品購(gòu)物指南等時(shí)尚雜志七，短信直投：精準(zhǔn)客群短信鎖定，分區(qū)域、行業(yè)保質(zhì)保量投放，性價(jià)比較高的推廣方式八，活動(dòng)營(yíng)銷：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)以及重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng)等媒體選擇【思路及策略】如果營(yíng)銷就是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，那么現(xiàn)場(chǎng)包裝就是海軍航母；推廣傳播就是空軍戰(zhàn)機(jī)；營(yíng)銷執(zhí)行就是陸軍戰(zhàn)車

體驗(yàn)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造是基礎(chǔ)，通過對(duì)樣板區(qū)、樣板間、售樓處等現(xiàn)場(chǎng)的包裝打造；建立現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)大而富有殺傷力的情景體驗(yàn)體系，讓客戶完全沉醉在項(xiàng)目的美好情景之中，調(diào)動(dòng)其內(nèi)心的購(gòu)買欲望，達(dá)成順利銷售；

推廣傳播是傳遞項(xiàng)目信息、樹立項(xiàng)目品牌形象的關(guān)鍵，設(shè)置完善的戶外展示及導(dǎo)示系統(tǒng)，讓來訪客戶可以一路順暢的到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；充分利用各種媒體渠道與導(dǎo)示一起實(shí)現(xiàn)內(nèi)應(yīng)外合的組合推廣策略；高舉高打，強(qiáng)勢(shì)推廣，引發(fā)廣泛關(guān)注，并結(jié)合圈層營(yíng)銷、活動(dòng)體驗(yàn)等手段，樹立項(xiàng)目形象，吸引更多的潛在客戶；

銷售是體驗(yàn)和推廣成果的最終體現(xiàn)，整合相關(guān)資源梳理產(chǎn)品價(jià)值、控制銷售節(jié)奏、把握銷售策略，做好客戶拓展、是成功完成銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)2010年2011年?duì)I銷任務(wù)的關(guān)鍵因素。銷售執(zhí)行體驗(yàn)包裝推廣傳播明星樓盤整體營(yíng)銷思路——

核心策略項(xiàng)目銷售方案

各階段銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行方案銷售保障手段建立檔案分級(jí)管理產(chǎn)品發(fā)布專場(chǎng)推介銷售話術(shù)全面培訓(xùn)制度流程全面整合客戶靜態(tài)信息收集，同時(shí)采用問卷互動(dòng)，建立意向客戶檔案，了解意向客戶喜惡，分級(jí)分類進(jìn)行管理，為全案營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)收集周邊客群資源，利用開發(fā)商、合作單位、等資源開展專場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，即可進(jìn)行前期有效收斂，又可根據(jù)實(shí)際反饋，進(jìn)行有效調(diào)整深挖產(chǎn)品賣點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)整合，根據(jù)實(shí)際情況，多角度、多層面進(jìn)行一線銷售話術(shù)培訓(xùn)演練，打造前端精銳之師：賣點(diǎn)、難點(diǎn)、沙盤、戶型、樣板間、競(jìng)品….前臺(tái)接待，后臺(tái)保障、簽約貸款售后服務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、系統(tǒng)、人性的制度流程制定實(shí)施，是保證整體銷售目標(biāo)達(dá)成的必要基礎(chǔ)

階段銷售執(zhí)行策略——準(zhǔn)備期集中引爆以前期積累客戶為基礎(chǔ)，借助現(xiàn)場(chǎng)大型開盤活動(dòng)，集中引爆，快速釋放，迅速收斂，人為制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷，保證目標(biāo)達(dá)成最大化現(xiàn)場(chǎng)控制根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售實(shí)際情況，有機(jī)控制現(xiàn)場(chǎng)房源收放，及時(shí)調(diào)整應(yīng)市策略，在保證既定目標(biāo)達(dá)成的同時(shí)，注重保持銷控的完整性和前瞻性層層遞進(jìn)根據(jù)市場(chǎng)、競(jìng)品、客戶及產(chǎn)品實(shí)際銷售情況，深入調(diào)整一線話術(shù)及銷售模式，保證各類型客戶最大化收斂階段銷售執(zhí)行策略——

開盤期集中引爆現(xiàn)場(chǎng)控制層層遞進(jìn)保證旺銷應(yīng)市而動(dòng)強(qiáng)化執(zhí)行體系為先多路出兵三線作戰(zhàn)■短兵相接—不斷調(diào)整、持續(xù)將強(qiáng)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)接待能力■層層篩選—系統(tǒng)整合未成交意向客戶，形成持續(xù)強(qiáng)力電話追訪■主動(dòng)出擊—系統(tǒng)整理成交客戶屬性，探尋精準(zhǔn)渠道，進(jìn)行高效直銷拓展■通過后臺(tái)力量、制度體系，結(jié)合當(dāng)時(shí)實(shí)際情況，出具嚴(yán)謹(jǐn)高效回款流程■保證本階段回款目標(biāo)切實(shí)達(dá)成■啟動(dòng)客戶售后服務(wù)體系，為產(chǎn)品及開發(fā)品牌傳遞進(jìn)行基墊■靈活運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及促銷，保證現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)成交■根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶積累，以量定量，以需定向，靈活掌握現(xiàn)場(chǎng)銷控，持續(xù)刺激快速積累、快速收斂、擠壓銷售階段銷售執(zhí)行策略——

持續(xù)期有機(jī)促銷

銷售體集中培訓(xùn)加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)，鞏固項(xiàng)目細(xì)節(jié)全面準(zhǔn)備旺季營(yíng)銷回饋保養(yǎng)全面準(zhǔn)備

客戶統(tǒng)一保養(yǎng)，借助年底，真心回饋，借勢(shì)蓄勢(shì)，為來年旺季銷售準(zhǔn)備

針對(duì)周期特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)有房源進(jìn)行有機(jī)調(diào)控，制訂優(yōu)惠措施，保持市場(chǎng)聲音階段銷售執(zhí)行策略——調(diào)整期【銷售執(zhí)行方案】項(xiàng)目一期營(yíng)銷周期分為兩個(gè)階段，如下圖表示：6月125月調(diào)整12月2011年2010年7月19月8月11月二次開盤續(xù)銷期第一階段回籠資金、收回成本第二階段斬獲高溢價(jià)爆破、旺銷期整體營(yíng)銷周期排布311210積累47月8開盤準(zhǔn)備期蓄客期2010年10月份至2010年12月底銷售率達(dá)到65%9月15日至10月1日為開盤時(shí)間區(qū)間營(yíng)銷目標(biāo)界定基礎(chǔ)多個(gè)賣點(diǎn)較高溢價(jià)快速銷售營(yíng)銷目標(biāo)行銷策略銷售價(jià)格及銷售政策的策略原則

差異化價(jià)格：低總價(jià)，合理化高單價(jià)

利潤(rùn)最大化：小戶型高利潤(rùn)

減少競(jìng)爭(zhēng)面：盡量避免因價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致的利潤(rùn)出讓

市場(chǎng)導(dǎo)入快：戶型及裝修差異搶站市場(chǎng)

快銷與銷控：充分利用銷售控制享受階段溢價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)需求導(dǎo)向定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)可比樓盤量化定價(jià)

成本加成定價(jià)方法目標(biāo)收益定價(jià)法售價(jià)加成定價(jià)法

理解值定價(jià)法區(qū)分需求定價(jià)法

隨行就市定價(jià)法追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)項(xiàng)目周邊區(qū)域價(jià)格定價(jià)方法以成本導(dǎo)向?yàn)榛A(chǔ)，結(jié)合“市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)樓盤”等要素確定價(jià)格范圍。同區(qū)域價(jià)格推導(dǎo)（15000-18000元）依據(jù)1依據(jù)2同屬性價(jià)格推導(dǎo)（13000-34000元）價(jià)格的洼地如前篇所述的政策因素依據(jù)3地鐵便捷資源依據(jù)4精裝修定價(jià)方法本案銷售價(jià)格的制定

毛坯均價(jià)17000---精裝修19000元

精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米定價(jià)策略---銷售起價(jià)基于目前市場(chǎng)狀況，此價(jià)格稍高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)應(yīng)預(yù)留適度漲價(jià)空間。根據(jù)網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)規(guī)定，實(shí)際成交價(jià)格不能突破申報(bào)價(jià)格，我們將密切關(guān)注市場(chǎng)，一旦價(jià)格出現(xiàn)向下波動(dòng)，我們可以通過會(huì)員優(yōu)惠，贈(zèng)送等方式拉低實(shí)際成交價(jià)格。定價(jià)策略---銷售起價(jià)差價(jià)策略---階段性溢價(jià)調(diào)價(jià)及折扣策略---資金回籠團(tuán)購(gòu)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）策略---人氣及銷售量保證市場(chǎng)走勢(shì)及資金回籠的量、速度是我們制定起售價(jià)的出發(fā)點(diǎn)。“低開高走”以15000為毛坯起價(jià)，通過按市場(chǎng)所需適時(shí)推出價(jià)格更高戶型、面積更具優(yōu)勢(shì)的單元及戶型使得價(jià)格不斷走高。（直至精裝修25000元）溢價(jià)的斬獲源于差價(jià)。基于合理性及操作方便性依托定價(jià)策略中的樓層、朝向、面積的合理搭配使得購(gòu)房群體認(rèn)同并接受。價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及銷售狀況調(diào)節(jié)，在保持溢價(jià)大方向及意向比例不變的前提下適時(shí)調(diào)整。折扣與付款相結(jié)合價(jià)格及折扣按市場(chǎng)動(dòng)向適時(shí)調(diào)整，銷售人員話術(shù)不斷升級(jí)。團(tuán)購(gòu)的作用在于短期內(nèi)增加銷售數(shù)量。在銷售過程中適當(dāng)舉辦主題團(tuán)購(gòu)可以提高人氣保持著較高的社會(huì)關(guān)注度。

定價(jià)策略差價(jià)策略---階段性溢價(jià)樓層差價(jià)定位(內(nèi)控)低區(qū)為保證項(xiàng)目整體較高的均價(jià)及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價(jià)”。中區(qū)樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為