QQ11安慶市北部新城起步區(qū)千人禾-中央公園項目前期市場調(diào)研任務書目錄一、安慶北部新城概況三、宗地概況四、市場調(diào)研主要任務及要求一、安慶北部新城概況安慶北部新城暨宜秀政務新區(qū)（以下簡稱北部新城，是安慶市市委、市政府建設”的重要組成部分，是實現(xiàn)宜城板塊趕超崛起的重要平臺，是宜秀區(qū)未來的政治、經(jīng)濟、文化中心，集行政辦公、新型工業(yè)、科學教育、商貿(mào)物流、生態(tài)居住為一體，也是宜商、宜居、宜游、宜學的新城區(qū)。安慶北部新城東起集賢關，西接懷寧縣月ft鎮(zhèn)，北依大龍ft，南臨石門湖。206和318國道、合安高速、合九鐵路穿境而過，緊鄰民航機場；石門湖碼頭直通長江，交通便捷，是安慶城區(qū)通往皖西南的咽喉要道。安慶大學、安慶醫(yī)專、市委黨校等座落其中，是安慶市重要的科教基地。根據(jù)安慶市”總體規(guī)劃和安慶北部新城規(guī)劃，新城規(guī)劃總面積為20.2平方公里，由宜秀區(qū)開發(fā)建設；新城分政務區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)和文化旅游區(qū)，重點發(fā)展新型工業(yè)、文化教育、生態(tài)居住、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)。到2007年，新城建設規(guī)模達到7平方公里，人口52010年達到10平方公里，人口102020年建成20平方公里，人口20萬的宜商、宜居、宜游、宜學的現(xiàn)代化城區(qū)。建設安慶北部新城是落實”戰(zhàn)略的重大決策。安慶北部新城地處安慶城區(qū)以北，距城市中心區(qū)域僅十公里，為安慶的北大門及聯(lián)系市轄八縣的咽喉要道，為加快推進安慶雙百城市戰(zhàn)略的實施，市委、市政府在中明確提出“東進為主，加速北擴、拓展西部、跨江協(xié)作的發(fā)展思路，加快雙百城市建設步伐，著力推進東部新城區(qū)基礎設施建設，加速建設北部新城，打造城市新的增長級?！苯ㄔO安慶北部新城是落實區(qū)劃調(diào)整決策的重要舉措。根據(jù)國函【200538號文件精神及省市關于落實區(qū)劃調(diào)整的決策部署，安慶市宜秀區(qū)于二00五年五月二十八日正式成立，為在兩年時間內(nèi)完成宜秀區(qū)區(qū)址遷移到安慶市大龍ft目標任務，構(gòu)筑城市發(fā)展新平臺，宜秀區(qū)委、區(qū)政府高點定位借區(qū)劃調(diào)整及雙百城市建設的強勁發(fā)展態(tài)勢，按照新城區(qū)標準建設宜秀政務新區(qū)。提出“高起點規(guī)劃、高標準建設、高效率推進及規(guī)劃導向、市場運作、政府推動、以地生財、滾動發(fā)展“的具體要求，全力做好宜秀政府新區(qū)暨安慶北部新城規(guī)劃建設工作。建設安慶北部新城生態(tài)優(yōu)勢獨特、人文優(yōu)勢顯赫。北部新城背靠國家級森林公園、省級名勝區(qū)及AA級旅游勝地大龍ft湖，環(huán)境優(yōu)美，環(huán)ft群抱，綠水環(huán)繞。陳獨秀陵園、嚴鳳英故居、鄧石如及鄧稼先故居等人文景觀圍城而建。二、北部新城起步區(qū)概況：西、北以規(guī)劃的環(huán)一路為界，2063.0912平方商業(yè)中心的職能，是體現(xiàn)北部新城1、打造宜秀區(qū)新的政務中心、文化中心、商業(yè)中心，建設現(xiàn)代化中心區(qū)，真正成為安慶市的副中心；2、充分利用自然ft水風貌特色，塑造鮮明的北部新城城市形象特色，提高城市文化品位，創(chuàng)造優(yōu)美的城市生活環(huán)境；3、結(jié)合安慶醫(yī)專新校區(qū)建設，建設具有獨特文化品味和自然環(huán)境相融合的現(xiàn)代化科教區(qū)。文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生和教育科研設計用地。1、行政辦公用地：在新城大道與經(jīng)七路之間集中安排行政辦公用地。設施設施用地面積建筑面項目名稱（平方備注類別（平方米）米）教育A-088幼兒園 2000-3000 2設施A-2016班2、商業(yè)金融業(yè)用地：規(guī)劃在學府路（現(xiàn)狀206國道）城大道以西安排商業(yè)金融業(yè)用地。3、文化娛樂用地：在緯十二路以北側(cè)的新城大道兩側(cè)安排文化宮、圖書館、廣播電視中心、展覽館等文化娛樂建設用地。4、醫(yī)療衛(wèi)生用地：規(guī)劃在經(jīng)八路與緯十一路交叉口西南側(cè)安排一所二甲綜合性醫(yī)院作為為安慶市醫(yī)專附屬醫(yī)院。5、教育科研設計用地：保留安慶醫(yī)學高等?？茖W校（即安慶衛(wèi)校用地，集中建設和發(fā)展教育科研設計用地。設施配置一覽表設施配置一覽表小學24300A-11小學24300A-11124班初中36700A-35124班社會綜合服務中心300-500200-300A-25物業(yè)管理300300-500A-33菜市場800-1500500-1000A-321電力配電房設施電信接入網(wǎng)電信點設施郵電所燃氣調(diào)壓站設施環(huán)衛(wèi)公廁設施

30-50 915100-150A-13100-120 50 4100-140 60-100 4垃圾轉(zhuǎn)運站垃圾轉(zhuǎn)運站600B-331環(huán)衛(wèi)工人作息8040B-341點三、宗地概況1宗地四至范圍該宗地座落于北部新城起步區(qū)內(nèi)，北側(cè)為區(qū)政府大樓前公園（緯八路，南側(cè)為集賢北路，西臨新城大道，東臨安慶大學（經(jīng)七路。2、宗地環(huán)境該宗地地上為臨時苗圃，征地動遷補償已完成，土地未平整。宗地北側(cè)緊鄰一條景觀河，河道尚未清理，東側(cè)為安慶大學建成校區(qū)，南側(cè)為原206國道現(xiàn)集賢北路（通往市區(qū)的主要道路，東側(cè)待規(guī)劃中經(jīng)七路土地未整理。3宗地用地條件用地面積：約200畝（今年北部新城起步區(qū)建設用地指標已批1000畝，該宗地帶建設用地指標）容積率：根據(jù)控規(guī)修編該宗地容積率預期調(diào)整達到2.2用地性質(zhì)：目前為商業(yè)金融用地，規(guī)劃及新城區(qū)要求該宗地建設商業(yè)為主，住宅為輔，規(guī)劃調(diào)整為商住用地。四、市場調(diào)研主要任務和要求1、目標消費群作為北部新城建設起步階段，正確的判斷本案建設開發(fā)的市場目標消費客源及主力消費客源甚為關鍵。其中包括詳實的消費客源區(qū)域、收入水平、置業(yè)需求、產(chǎn)品需求、年齡、階層等綜合要素。2、單價和總價明確目標消費群，科學客觀分析相對應產(chǎn)品的單價和總價（靜態(tài)，以及依據(jù)充分論據(jù)闡述隨著市場發(fā)展的價格走勢及價格制定策略體系(動態(tài))。3、產(chǎn)品類型針對目標消費群的消費習慣和地域消費特征，結(jié)合產(chǎn)品單總價的條件，以充分論據(jù)闡述產(chǎn)品的規(guī)劃類型、結(jié)構(gòu)類型、建筑風格、環(huán)境訴求、物業(yè)要求等綜合產(chǎn)品因素。4、戶型配比根據(jù)上述產(chǎn)品類型、價格、目標消費群的綜合因素客觀分析闡述戶型面積的綜合配比。5、用地特殊要求本案應區(qū)政府要求建設一幢準五星級酒店，就該酒店的建設對整體項目的開發(fā)利弊影響，以及酒店價值和酒店經(jīng)營的市場綜合分析。6、市場缺口和產(chǎn)品亮點通過綜合論證分析以及長期的