PAGEPAGEV國家發(fā)展和改革委員會國家發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書工咨甲12720080007某某某產業(yè)（軟件）園建設項目可行性研究報告項目編號：CZ—GZ2012119XXXXXXX工程咨詢有限責任公司二零一二年八月目錄第一章總論 11.1項目背景 11.1.1項目名稱 11.1.2建設性質 11.1.3業(yè)主單位介紹 11.1.4項目概述 11.1.5項目擬建地點 31.2可行性報告編制依據 41.3主要技術經濟指標 51.3.1項目建設規(guī)模 51.3.2投資規(guī)模及資金來源 51.4結論 6第二章項目建設背景及必要性 72.1項目建設背景 72.2項目建設必要性 82.2.1項目建設是高新區(qū)發(fā)展的需要 82.2.2項目的建設符合我國當前經濟政策 82.2.3項目的建設是成都產業(yè)調整的需要 9第三章項目業(yè)主評價 103.1公司（項目業(yè)主）情況 103.2公司經營者素質 103.3公司財務狀況分析 113.3.1資產負債分析 113.3.2盈利、營運能力的分析 143.4公司發(fā)展前景評價 15第四章項目建設地點及建設條件 164.1項目現狀概況 164.2項目建設條件 164.2.1項目區(qū)域環(huán)境 164.2.2外部條件 194.2.3法律支持條件 204.3結論 20第五章建筑方案選擇 215.1建筑設計 215.1.1編制依據 215.1.2基本原則和要求 215.1.3規(guī)劃設計指導思想 225.1.4建筑設計的原則 225.2總平面設計 235.2.1總平面布局 235.2.2交通組織 235.2.3景觀設計 245.2.4豎向設計 245.3建設方案 245.3.1建設規(guī)模 245.3.2基本設計參數 255.3.3建筑單體設計 265.3.4結構設計 285.3.4給排水設計 295.3.5電氣設計 325.3.6暖通設計 37第六章節(jié)能措施 426.1節(jié)能原則 426.2節(jié)能設計依據 426.3項目能耗分析 436.3.1耗電分析 436.3.2耗水分析 446.3.3耗能標煤折算結果 456.4節(jié)能措施 456.4.1建筑節(jié)能措施 466.4.2設備節(jié)能 476.4.3運行管理節(jié)能技術措施 486.4.4節(jié)水措施 486.4.5電氣節(jié)能 496.4.6暖通節(jié)能措施 49第七章環(huán)境影響評價 517.1分析依據及執(zhí)行標準 517.2施工期環(huán)境影響分析及對策 517.2.1施工期環(huán)境影響分析 527.2.2施工期環(huán)境影響對策 537.3運營期間的環(huán)境保護措施 567.4環(huán)境評價結論 57第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 588.1勞動安全衛(wèi)生 588.1.1勞動安全衛(wèi)生的意義 588.1.2危害因素及危害程度分析 598.1.3安全措施 608.2消防 638.2.1編制原則 638.2.2編制依據 638.2.3總平面消防設計 638.2.4防火防煙分區(qū) 648.2.5安全疏散 65第九章項目組織與管理 669.1組織機構 669.2項目的組織管理 679.2.1組織管理 679.2.2工程質量管理 689.2.3財務管理 689.2.4進度管理 699.2.5質量管理、進度管理和財務管理的實施 69第十章項目實施進度 7110.1項目實施進度 7110.2項目實施進度表 72第十一章工程建設招標內容 7411.1組織形式 7411.2招標方式 7411.3招投標要求 7511.4評標委員會的人員組成和資格要求 7611.5評標方法 7611.6招標備案 76第十二章投資估算和資金籌措 7712.1估算依據 7712.2投資估算說明 7712.3投資估算范圍 7812.4估算內容 7812.5建設投資分年投入計劃 8312.6資金籌措 83第十三章財務分析 8413.1編制原則 8413.2收入支出估算 8513.2.1收入估算 8513.2.2支出估算 8713.3盈利能力分析 8813.3.1從靜態(tài)角度分析 8813.3.2從動態(tài)角度分析 8913.4財務評價結論 90第十四章社會效益評價 9114.1社會效益 9114.1.1帶動產業(yè)發(fā)展、培育稅源 9114.1.2改善創(chuàng)業(yè)和就業(yè)環(huán)境、提升就業(yè)水平 9114.1.3增強成都電子信息產業(yè)的競爭力 9114.2項目所在地戶互適性分析 9214.3社會評價結論 92第十五章風險分析 9315.1建設期間風險 9315.1.1項目建設過程中承包方的信用風險 9315.1.2合同風險分析及對策 9415.1.3項目資金、質量和進度風險及對策 9515.1.4控制造價措施 9615.2主要社會風險 97第十六章研究結論與建議 9916.1研究結論 9916.2建議 100附表：1、財務報表附圖：1.XXX軟件園總平2.建筑單體布置圖附件：1、企業(yè)投資備案通知書2、建設項目招標備案表3、建設單位營業(yè)執(zhí)照（正、副本）天府軟件園（F區(qū)）可行性研究報告PAGE75第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱XXX軟件園1.1.2建設性質新建項目1.1.3業(yè)主單位介紹建設主管單位：XXX投資集團有限公司公司類型：有限責任公司（國有獨資）項目法定代表人：注冊資本：柒拾柒億叁仟壹佰捌拾壹萬玖仟肆佰玖拾陸點陸玖元1.1.4項目概述成都XX軟件園是中國10個軟件產業(yè)基地之一、國家軟件出口創(chuàng)新基地、國家服務外包基地城市示范園區(qū)，位于成都高新區(qū)南部園區(qū)核心地帶，園區(qū)規(guī)劃建筑面積370萬平方米。作為成都發(fā)展軟件與信息服務產業(yè)的重要載體，XX軟件園已成為成都軟件與信息服務產業(yè)的核心聚集區(qū)。作為國內目前發(fā)展最快的專業(yè)軟件園區(qū)，XX軟件園自2005年正式投入運營以來，已經吸引了包括IBM、SAP、Dell、NEC、GE、Dell、新電、華為、阿里巴巴、馬士基、西門子、愛立信、騰訊、WIPRO、DHL、PwC、宏利金融等350余家國內外知名企業(yè)入駐，其中外資企業(yè)占比40%，30家世界500強落戶，園區(qū)人員4萬人。園區(qū)已形成行業(yè)軟件、ITO、數娛、通信、以及BPO/后臺服務中心等幾大產業(yè)集群，并成為國內外知名軟件和服務外包企業(yè)在中國戰(zhàn)略布局的首選地，以及國內外軟件產業(yè)資源匯聚的焦點。與此同時，成都高新區(qū)陸續(xù)出臺了《加快軟件產業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策》《鼓勵軟件企業(yè)在XX軟件園聚集發(fā)展的扶持政策》等系列政策，加大了XX軟件園、成都高新孵化園等載體和公共技術平臺建設力度，從人才引進和培養(yǎng)、房租優(yōu)惠、稅收返還、產業(yè)扶持、融資幫扶、市場開拓等多方面對軟件企業(yè)進行培育，加大“外引”和“內培”力度，支持企業(yè)盡快做大、做優(yōu)、做強，極大地促進了軟件及服務外包產業(yè)的發(fā)展。XX軟件園總用地規(guī)劃約1500畝，采用分期分批次開發(fā)建設。目前一期建筑面積23萬平方米，已于2005年投入運營；一期10萬平方米已于2011年末投入使用，二期建筑面積56萬平方米，已于2008年投入運營。三期總建筑面積25萬平方米，已于2011年10月投入使用。四期建筑面積約110萬平方米。目前XX軟件園前幾期工程已全部竣工并投入使用，招商引資工作進展較順利，發(fā)展勢頭良好。在此背景下建設軟件企業(yè)和其他高新技術企業(yè)使用的科研、辦公及配套用房，項目建成后將成為成都高新區(qū)的重要軟件企業(yè)研發(fā)基地，進一步增強高新區(qū)對高新技術產業(yè)的承載能力。以往幾期軟件園建設如下圖所示：1.1.5項目擬建地點本項目位于高新區(qū)科技商務核心區(qū)大源組團內，天府大道中段西側，距市中心天府廣場約15.6公里，基地東側緊鄰美視國際學校及聯(lián)發(fā)芯軟件公司辦公樓。用地北側緊鄰四川長虹科技大廈，南側為天府五街，連接天府大道與益州大道，西側為吉泰路。基地呈西北高，東南低的態(tài)勢。該基地距地鐵一號線延長線最近站點約500米，交通便捷，是良好的辦公區(qū)域，區(qū)域內1.2可行性報告編制依據1、《四川省經濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃》；2、成都市城市總體規(guī)劃（2002-2020）；3、成都高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)經貿發(fā)展局《企業(yè)投資項目備案通知書》；（備案號：成高經審【2011】348號）；4、建設項目招標備案表；5、《成都高新區(qū)主導產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2008年－2017年）》；6、XXX投資集團有限公司委托本單位編制的可行性研究報告的技術服務合同；7、國家和地方其它法律、法規(guī)和相關政策；8、項目承辦單位提供的其它相關材料。1.3主要技術經濟指標1.3.1項目建設規(guī)模建設內容主要包括8棟6至12層的辦公樓及其配套用房和一層地下車庫以及綠化等。項目區(qū)域內呈西北高，東南低的態(tài)勢。本項目凈用地面積63223.51㎡，總建筑面積256360.88㎡，其中地上計入容積率的建筑面積202835.17㎡，地下層數及建筑面積：1層，53525.71㎡。地上計入容積率的建筑面積中，科研辦公樓建筑面積194850.42㎡，自行車庫建筑面積1002.64㎡，食堂建筑面積5718.91㎡，多功能廳建筑面積604.29㎡，物管用房建筑面積633.85㎡，垃圾房建筑面積25.06㎡。地下總建筑面積中，汽車庫及設備用房建筑51573.24㎡，地下非機動車庫面積983.31㎡，地下食堂用房面積969.16㎡。地下機動車車位1622輛，地上機動車位154輛。（停車數量符合《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》的相關要求，機動車地面停車率不大于20%）。非機動車位811輛（均為地下停車位）。本項目綠化率為30%，綠地面積為18967.05㎡。本項目總容積率為3.21,基地面積23475.28㎡，總建筑密度為37.13%。1.3.2投資規(guī)模及資金來源XXX軟件園，其項目總投資為111787.51萬元，其中：建安工程費用為85138.16萬元，占總投資的76.16%；工程建設其他費為17440.87萬元（包含土地征地費6841萬元），占總投資的15.6%；預備費4573.48萬元，占總投資的4.09%；建設期利息4635萬元，占總投資的4.15%。本項目總投資為111787.51萬元，建設單位XXX投資集團有限公司自籌資金22387.51萬元，89400萬元為向國家開發(fā)銀行申請貸款,銀行貸款比例占總投資80%。貸款年利率按照貸款5年以上計算，即6.55%。成都高新區(qū)投資有限公司把在建工程以及土地開發(fā)收益權作為貸款質押擔保，項目資金條件具備。1.4結論本項目是軟件產業(yè)的工程，項目建成后將有助于提高產業(yè)承載能力，促進相關產業(yè)的發(fā)展，項目的建設具有良好的社會效益和較好的經濟效益，根據本項目的方案，財務評價具有可行性，還款資金有可靠保障，建設方案切實可行，建議加快項目建設前期工作，充分考慮項目建設和經營中的可能遇到的問題，有關方面提供更有力的支持，促進項目的實施，更好地發(fā)揮其社會經濟效益。但項目建設投資，部分依賴于銀行貸款，建議貸款銀行加強監(jiān)控貸款資金的使用和辦公樓出租與銷售資金的回收，力爭盡快收回貸款。第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設背景XX軟件園位于成都市高新區(qū)，高新區(qū)地處成都市城市中軸線（南區(qū)）距市中心4.5公里，1991年經國務院批準為首批國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。按照新一輪土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃調整方案，高新區(qū)將在南部園區(qū)重點建設以科技創(chuàng)新、軟件孵化、現代知識服務、國際金融以及市政中心為主體的現代化科技園區(qū)。成都市高新區(qū)將城市發(fā)展和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結合，明確了未來的定位和發(fā)展方向，即努力把成都高新區(qū)建設成國際知名、全國一流、西部第一的產業(yè)發(fā)展增長極和輻射源。根據四川省人民政府文件《關于支持成都高新區(qū)加快建設世界一流高科技園區(qū)的意見》，成都高新區(qū)發(fā)展定位是堅持走創(chuàng)新與發(fā)展并重的道路，實施本土化與國際化相結合戰(zhàn)略，到2015年成為四川省自主創(chuàng)新、高新技術產業(yè)、高科技人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及高端要素和專業(yè)要素的聚集地，成為新興產業(yè)和新興業(yè)態(tài)的發(fā)源地。高新區(qū)目前在軟件及服務外包產業(yè)方面，已獲得國家軟件產業(yè)基地、國家軟件出口基地等國家級基地授牌。成功培育了衛(wèi)士通、邁普、國騰、任我行、顛峰等一批本土軟件企業(yè)，引進了IBM、SAP、賽門鐵克、微軟等一批國內外知名企業(yè)，軟件及服務外包企業(yè)總數達520家，初步形成了軟件和信息服務外包、游戲動漫、信息安全、行業(yè)應用及嵌入式等幾大特色領域，是目前中國最大的信息安全產品生產基地和第三大游戲產品研發(fā)、運營中心。2.2項目建設必要性2.2.1項目建設是高新區(qū)發(fā)展的需要軟件產業(yè)是高新區(qū)重點發(fā)展的行業(yè)，成都高新區(qū)軟件產業(yè)涵蓋IC設計、服務外包、信息安全、數字娛樂、行業(yè)應用等領域。項目建設符合高新區(qū)重點發(fā)展的行業(yè)需求，有助于高新區(qū)經濟的發(fā)展。隨著世界多極化和經濟全球化格局的快速發(fā)展，科技進步日新月異，競爭更加激烈，所有這些都對高新區(qū)提出了更高的要求，需要付出更大努力，才能實現跨越式發(fā)展。本項目的建設將創(chuàng)造一流的軟硬件環(huán)境，充分滿足國內外各類創(chuàng)業(yè)人才的需要，勢必將吸引更多更優(yōu)秀的人才，增強高新區(qū)的競爭力、吸引力，有利于高新技術產業(yè)的發(fā)展。本項目的建設，將對整個成都高新區(qū)發(fā)揮巨大的促進作用。項目的建設是高新區(qū)發(fā)展的需要，符合成都產業(yè)聚集、規(guī)?；l(fā)展、加強信息資源開發(fā)和共享的要求。2.2.2項目的建設符合我國當前經濟政策目前全球經濟萎靡，國際市場需求減弱，世界經濟增速放緩，許多國家經濟面臨嚴重困難。作為世界經濟的一部分，我國經濟不可避免會受到國際金融危機影響，正經受近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)，目前我國現階段把拉動內需作為主要的經濟增長舉措。本項目的建設屬于拉動內需，促進經濟增長的措施。項目的實施，符合當前國家經濟形勢發(fā)展的需要。2.2.3項目的建設是成都產業(yè)調整的需要四川省委、省政府高度重視高新技術產業(yè)發(fā)展，一直把高新技術產業(yè)作為全省的支柱產業(yè)、優(yōu)勢產業(yè)。要求各級政府要加大工作力度，強化政策驅動，搞好要素保障，加強部分配合，營造社會氛圍，為做強做大高新技術產業(yè)營造良好發(fā)展環(huán)境。目前四川省高新技術產業(yè)正處于繼續(xù)做大、加快加強的關鍵時期。本項目牢牢把握發(fā)展趨勢，抓住歷史機遇，充分發(fā)揮整合優(yōu)勢，實現飛躍發(fā)展，可更好的輻射帶動成都的軟件業(yè)跨越式發(fā)展。項目的建設符合成都市發(fā)展規(guī)劃的要求，屬于成都市四大領域37項重大項目，按照“全域成都”的理念，突出抓好高新技術產業(yè)和現代制造發(fā)展的重大項目。項目的建設符合高新區(qū)當前發(fā)展戰(zhàn)略，是高新區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，有助于促進區(qū)域經濟的發(fā)展，為社會提供更多的就業(yè)崗位及培養(yǎng)高新技術人才，具有較大的社會效益和經濟效益。綜上所述，本項目的建設是必要的且較急迫的。第三章項目業(yè)主評價3.1公司（項目業(yè)主）情況XXX投資集團有限公司（原名成都高新區(qū)投資有限公司）成立于1996年9月，由成都高新區(qū)管委會批準成立的國有獨資有限責任公司。公司職能：高新區(qū)南部園區(qū)和西部園區(qū)實施整體開發(fā)；通過資本運作和利用多種金融工具進行項目融資和管理；由高新區(qū)管委會授權從事國有資產的運營與管理，確保其保值增值；以市場為導向，以風險資金為紐帶，通過投資、控股、重組、聯(lián)營、并購、貼息、信用貸款等多種方式，支持區(qū)內高新科技成果轉化及產業(yè)化項目；加強內部管理，做好資金的統(tǒng)一調度和管理等。3.2公司經營者素質主要領導人都有從事建設工作的經歷；管理人員政治素質高，經濟業(yè)務水平強，組織管理工作經驗豐富。XXX投資集團有限公司主要領導人簡歷如下：董事長：平興男，48歲，大學本科，注冊城市規(guī)劃師，2007-至今XXX投資集團有限公司董事長。財務總監(jiān)：李小波男，40歲，碩士研究生，會計師，2008-至今XXX投資集團有限公司財務部長、財務總監(jiān)。工程部長：李欣洧男，33歲，大學本科，高級工程師，2003-至今XXX投資集團有限公司工程部長。3.3公司財務狀況分析3.3.1資產負債分析根據XXX投資集團有限公司提供的2011年審計報告（資產負債表、損益表），公司資產負債情況如下項目年末金額年初金額流動資產：貨幣資金4,364,605,117.291,882,830,437.27交易性金融資產69,709,235.85107,679,693.92應收票據5,579,562.354,448,508.06應收賬款418,864,160.54235,641,302.26預付款項157,436,502.5948,074,825.57應收保費120,939.56323,000.00應收利息313,389.58應收股利12,038,346.131,691,992.30其他應收款2,655,311,816.342,282,938,102.10存貨9,362,371,952.728,361,757,658.69其中:原材料10,467,722.389,101,437.81庫存商品(產成品)564,652,938.4137,118,285.96一年內到期的非流動資產813,211,313.10498,372,828.28其他流動資產645,503,883.76642,130,583.55流動資產合計18,505,066,219.8114,065,888,932.00非流動資產：長期股權投資3,304,345,501.303,112,377,249.56投資性房地產4,860,570,867.492,748,200,365.75固定資產原價490,610,513.26464,612,497.11減：累計折舊176,022,042.71154,994,536.81固定資產凈值314,588,470.55309,617,960.30固定資產凈額314,588,470.55309,617,960.30在建工程84,864,826.2482,677,949.38無形資產73,688,404.9778,243,944.73開發(fā)支出4,311,480.001,506,480.00長期待攤費用17,231,756.4115,474,461.80遞延所得稅資產53,815,526.0650,688,467.49其他非流動資產470,362,086.35635,893,908.94非流動資產合計9,183,778,919.377,034,680,787.95資產總計27,688,845,139.1821,100,569,719.95項目年末金額年初金額流動負債：短期借款1,029,982,000.002,541,150,000.00應付票據81,289,820.00應付賬款1,896,208,598.491,266,187,808.04預收款項1,760,296,810.331,041,056,148.65應付職工薪酬13,714,900.7612,249,270.92其中：應付工資5,898,214.596,465,859.07應交稅費217,402,315.74203,122,168.02其中：應交稅金215,639,251.04193,968,096.25應付利息62,583.89117,975.00應付股利676,039.32676,039.32其他應付款3,134,922,764.822,855,319,368.11擔保合同準備金68,350,817.1937,201,121.43一年內到期的非流動負債1,264,362,500.00901,880,000.00流動負債合計9,467,269,150.548,858,959,899.49非流動負債：長期借款11,523,306,660.007,474,020,000.00專項應付款129,849,785.19316,933,334.04預計負債80,865,811.4496,740,000.00其他非流動負債7,209,145.265,708,656.67非流動負債合計11,741,231,401.897,893,401,990.71負債合計21,208,500,552.4316,752,361,890.20所有者權益：實收資本6,063,287,390.804,031,837,181.82國家資本6,063,287,390.804,031,837,181.82實收資本凈額6,063,287,390.804,031,837,181.82資本公積79,082,846.5579,082,846.55盈余公積35,309,886.6921,794,245.01其中：法定公積金35,309,886.6921,794,245.01未分配利潤202,190,486.48107,941,598.23歸屬于母公司所有者權益合計6,379,870,610.524,240,655,871.61少數股東權益100,473,976.23107,551,958.14所有者權益合計6,480,344,586.754,348,207,829.75負債和股東權益總計27,688,845,139.1821,100,569,719.95天府軟件園（F區(qū)）可行性研究報告XXX投資集團有限公司2011年末總資產2768884萬元。其中：流動資產1850506萬元，非流動資產918377萬元,總負債2120850萬元，其中：流動負債946726萬元；所有者權益總額648034萬元。公司2011年末總資產、總負債、所有者權益分別較年初增長31.22%、26.6%、49.03%。不難看出總資產及所有者權益比總負債有著較大增長，總體公司表現出穩(wěn)固發(fā)展態(tài)勢。從以上指標分析XXX投資集團有限公司的長、短期償債能力較強。3.3.2盈利、營運能力的分析項目本年金額上年金額營業(yè)總收入4,015,279,702.473,206,133,619.16其中：營業(yè)收入3,969,119,662.853,172,774,459.26其中：主營業(yè)務收入3,810,805,088.072,903,741,466.94其他業(yè)務收入158,314,574.78269,032,992.32已賺保費46,160,039.6233,359,159.90營業(yè)總成本3,778,707,774.172,998,347,385.22其中：營業(yè)成本2,790,536,572.342,199,153,564.44其中：主營業(yè)務成本2,736,279,973.642,022,919,341.70其他業(yè)務成本54,256,598.70176,234,222.74手續(xù)費及傭金支出16,195.625,281.98提取保險合同準備金凈額31,149,695.7624,243,347.56營業(yè)稅金及附加301,178,342.18221,991,156.96銷售費用184,616,636.33185,404,533.38管理費用152,465,811.31140,073,739.12其中:業(yè)務招待費5,796,672.206,128,852.20研究與開發(fā)費4,064,492.612,424,444.87財務費用317,356,254.46276,343,625.11其中：利息支出349,037,529.40295,995,194.17利息收入32,929,282.3021,237,919.87匯兌凈損失（凈收益以“-”號填列）3,419.182,817.13資產減值損失1,388,266.17-48,867,863.33加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列）-37,641,468.07-58,350,151.83投資收益（損失以“-”號填列）31,931,263.0274,014,998.99其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益24,595,953.7448,174,885.73營業(yè)利潤（虧損以“－”號填列）230,861,723.25223,451,081.10加：營業(yè)外收入41,862,642.9836,738,434.22其中：非流動資產處置利得2,599,836.023,761,020.64政府補助33,639,457.9727,361,159.65減：營業(yè)外支出-7,325,503.38572,085.02其中：非流動資產處置損失130,259.93342,429.81利潤總額（虧損總額以“－”號填列）280,049,869.61259,617,430.30減：所得稅費用104,363,321.59101,960,135.79凈利潤（凈虧損以“－”號填列）175,686,548.02157,657,294.51歸屬于母公司所有者的凈利潤182,764,529.93151,416,094.78少數股東損益-7,077,981.916,241,199.73綜合收益總額175,686,548.02157,657,294.51歸屬于母公司所有者的綜合收益總額182,764,529.93151,416,094.78歸屬于少數股東的綜合收益總額-7,077,981.916,241,199.73從上表可以看出，該公司2011年末凈利潤17568萬元，2010年凈利潤15765萬元。營業(yè)收入呈上升趨勢，上升幅度較大。3.4公司發(fā)展前景評價從宏觀上看，金融、建筑行業(yè)近年發(fā)展趨勢良好。評估認為本公司在經營及內部管理方面各項規(guī)章制度健全，公司的日常管理和各項經營活動有章可循，實現了規(guī)范化、科學化管理運作。通過多年的發(fā)展，具有開發(fā)XXX軟件園的實力和能力。第四章項目建設地點及建設條件4.1項目現狀概況項目總規(guī)劃用地約94.83畝，地處于天府大道中段左側，高新區(qū)科技商務核心區(qū)大源組團內。本地塊建設不涉及現狀電力管線的遷改（或保護），也不存在變電站進出線穿越本區(qū)域的問題。其地勢較平坦，項目建設地點無滑坡、泥石流等自然地質災害，地質狀況較為穩(wěn)定，適宜進行建筑物的建設。綜合分析，該項目的地形、周邊環(huán)境、交通區(qū)位等都符合研發(fā)中心建設場址的選址要求。4.2項目建設條件4.2.1項目區(qū)域環(huán)境1、地理位置\o"點擊搜索所有關于［成都］的文章"成都位于四川省中部，四川盆地西部，介于東經102度54分～104度53分和北緯30度05分～31度26分之間，總面積12390平方公里，東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，南與眉山市相連，西南與雅安市、西北與阿壩藏族羌族自治州接壤。成都高新區(qū)位于成都市中心城區(qū)南部，面積51平方公里，距離市中心及機場分別為4.5公里和12.5公里。主要建設以軟件及外包服務產業(yè)主導的科技商務新城——天府新城，具有科技、商務、國際、時尚、宜居五大功能。2、地形地貌成都高新區(qū)地處成都平原東南平壩地區(qū)，成都平原系岷江及沱江形成的沖擊平原。區(qū)域內地形平坦，土地肥沃，海拔在450～500米之間，地勢西高東低，平均坡降為1.9～2.5%。成都平原在地質構造上屬下陷構造盆地，處于四川沉降帶西側，介于龍門山斷褶帶與龍泉山斷褶帶之間，地質學上稱為成都凹陷。形成于中生代，系軸狀陷落構造盆地。3、氣候特征本區(qū)域屬四川盆地亞熱帶濕潤季風氣候，終年溫暖濕潤，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛，常年濕潤，四季宜人。成都高新區(qū)年平均氣溫16.4℃，年極端最高氣溫35.8℃，年極端最低氣溫-5℃，全年無霜期280天左右，年平均降雨量969.2毫米，年平均日照數1307.2小時，全年日照率27%，多年平均氣壓9564、水系水文本區(qū)域水系屬都江堰自流灌溉水系，河流均源于岷江。境內河渠縱橫，灌溉極為方便。岷江是長江上游最重要的支流之一，發(fā)源于四川省阿壩州松潘縣境內岷山南部，流經阿壩州、成都市、眉山地區(qū)、樂山市，最后再注入長江。5、生態(tài)環(huán)境成都高新區(qū)自然生態(tài)已被人工生態(tài)所代替，以作物為特點的人工植被主要為稻、麥、蔬菜種植。由于人群活動頻繁，樹木、草叢中已無大型哺乳動物，僅有鳥類、鼠類、蛇類、蛙類及昆蟲類小型動物。6、地質條件成都高新區(qū)地質單元為成都凹陷，上部覆蓋第四紀松散堆積物，主要有沙卵礫石、含泥礫石和黏土等，天然承載力為0.2～0.5兆帕，底部基巖為白堊系灌口組地層，自然承載力為0.5～2.4兆帕，地層未發(fā)現斷裂構造。7、建設條件1）、供電：成都市供電量約145.2億千瓦時/年。高新區(qū)屬成都供電大網，供應系統(tǒng)架構為110千伏（國家主網供電）,系統(tǒng)規(guī)格為110千伏，現有變電站220千伏1座、110千伏4座，供電總量10億千瓦時/年，并對企業(yè)實行不間斷供電。電源供應穩(wěn)定性99.89%，跳電頻率（MTBB）為50±0.2赫茲。2）、供水：成都市自來水供水總量達5.21億立方米，水源品質達到GB57－84，水壓達到0.16兆帕，日供水能力180.95萬噸。高新區(qū)園區(qū)屬成都供水大網。地表水系發(fā)達，地下水資源豐富。地下水質優(yōu)良，硬度11.2～12個德國度，礦化度0.2～0.3G/L，以碳酸鈣型為主，日供水量50萬立方米，水壓0.14兆帕以上，水質優(yōu)于國家《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-86），達到歐共體EEC（98）標準。3）、供氣：成都市天然氣供氣總量26億立方米。高新區(qū)屬成都市供氣大網，區(qū)內有3家天然氣公司供應，日供氣量90萬立方米。由直徑219～273毫米，壓力0.8兆帕的主供氣管道網絡不間斷供氣。天然氣不含硫化氫及其他酸性氣體，對設備及燃器具無腐蝕。4）、通訊：成都是全國重要的郵政樞紐之一。成都市郵政局是全國七大一級郵政通訊處理中心之一，是西南地區(qū)最大的郵件轉口局和四川省郵政通訊樞紐局。成都是西南地區(qū)的通訊樞紐，同世界180多個國家和地區(qū)開通了直通電話業(yè)務。成都是西南地區(qū)的計算機互聯(lián)網中心和中國教育和科研計算機網西南地區(qū)網絡中心。成都寬帶互聯(lián)網傳輸總帶寬達3200G，城域網出口帶寬超過100G。到2010年，干線傳輸總帶寬超過8000G，城域網出省帶寬達450G，形成200G國際通達能力。4.2.2外部條件1.交通運輸該項目位于成都高新區(qū)?；爻饰鞅备?，東南低的態(tài)勢。區(qū)域內交通運輸方便順暢，滿足建設條件。2.周圍建筑物和環(huán)境條件該建設項目選址在英華南路右側。經過現場觀察，周邊噪聲敏感建筑離本項目較遠，因此噪聲對本項目的影響較??；XXX軟件園建設期間，若按照國務院1998（253）號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》要求對施工廢水、廢氣、固體廢棄物和噪聲進行嚴格控制，則不會對周邊環(huán)境和建筑產生嚴重影響，尤其應防止施工噪聲對周圍居民生活產生的影響。因此只要對項目污染源采取合理的處理和監(jiān)控措施，就不會對周圍環(huán)境造成較大影響。3.公共設施社會與依托條件項目所在區(qū)域的市政基礎設施比較完善，城市供電、給排水系統(tǒng)、管道煤氣、通訊電纜等設施均已建成；金融、保險業(yè)健康發(fā)展，教育體系健全，其生活福利設施能滿足項目的需要。4.施工條件項目施工的技術隊伍來源豐富，四川省建筑施工隊伍較多，有著眾多的大型建筑施工集團企業(yè)，其資質均在二級以上，技術力量雄厚，擁有先進的施工技術和先進的施工裝備，通過項目的邀請投標，完全能找到有能力承擔本項目的施工企業(yè)。現場施工用電，城市給排水系統(tǒng)，管道煤氣，通訊設施等均已通至施工現場，均能滿足現場施工建設需要。因此，從資源上看，本工程所在地其土地資源良好，區(qū)位優(yōu)越，交通配套環(huán)境好，商業(yè)設施規(guī)劃完善。5、拆遷安置條件擬建場地平整，無拆遷、移民安置，投資估算按國家規(guī)定計入相應的土地征用費用。4.2.3法律支持條件項目建設的確定以及項目的選址，應符合國家和地區(qū)有關法律法規(guī)對項目建設的生存的支持程度和約束條件。該項目的建設符合成都市城市總體規(guī)劃布局，也符合高新區(qū)的總體規(guī)劃等相關政策及國家有關法律法規(guī)。4.3結論本項目地塊區(qū)域內場地基礎條件良好，能有效節(jié)約建設投資。按照高新區(qū)對XX軟件園規(guī)劃布局，項目地塊比較適合建設科研及辦公樓，且具有較高升值潛力。第五章建筑方案選擇5.1建筑設計5.1.1編制依據本項目編制執(zhí)行現行國家、建設部建筑設計規(guī)范、標準及當地有關標準、規(guī)定以及建設單位提供的資料：1．《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；2．《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》（CJJ75-97）；3．《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》（CJJ83-99）；4．《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（JGJ50-2001）；5．《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；6．《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067-97）；7．《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》（GB50222-95）；8．《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）；9.《辦公建筑設計規(guī)范》（JGJ67-2006）；10.成都高新規(guī)劃局發(fā)放的規(guī)劃條件通知書5.1.2基本原則和要求1、尊重自然、保護生態(tài)的原則建筑及其建成環(huán)境要與自然環(huán)境協(xié)調共生；要盡可能減少人工環(huán)境對自然生態(tài)平衡的負面影響；人工環(huán)境要與自然環(huán)境有機結合。2、以節(jié)約資源和能源、高效利用的原則進行建筑設計、施工建造、使用運行和管理維護等一切建筑活動；用人工與自然相結合、現代高新技術與傳統(tǒng)適用技術相結合、行政干預與市場經濟相結合的方式，最大限度地提高建筑資源和能源的利用率。3、以靈活開放，適應發(fā)展的原則進行建筑的空間和使用功能設計。應適應社會的發(fā)展變化，要求辦公建筑空間應具有包容性，功能應具有綜合性。5.1.3規(guī)劃設計指導思想項目的規(guī)劃設計需確保辦公人員的工作環(huán)境，經濟、合理、有效地使用土地和空間，提高辦公樓的規(guī)劃設計質量。整個區(qū)域內8棟大樓規(guī)劃應合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設；適應居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適和優(yōu)美的辦公環(huán)境；充分考慮社會、經濟和環(huán)境三方面的綜合效益。5.1.4建筑設計的原則本項目用地為不規(guī)則梯形，規(guī)劃凈用地面積63223.51㎡。（1）總結以往孵化園區(qū)的特點，充分考慮業(yè)態(tài)構成及其使用特征，體現園區(qū)的開放性，避免整個園區(qū)出現“鐘擺效應”；（2）整合周邊城市空間，提高貼線率，塑造良好城市空間界面，以建筑群的整體性來體現本設計的標志性；（3）堅持綠色可持續(xù)性的設計；（4）充分利用地形高差，協(xié)調土石方挖填的經濟性，合理性。5.2總平面設計5.2.1總平面布局設計以南北軸為主要交通及視覺軸線組織整個基地建筑布局，最南側為一個“一字型”板式F1（A、B）辦公樓，中部架空形成主要的出入口。由主入口向北的中軸兩側分別布置建筑組團，東側為三棟“C型”F5、F6、F7辦公樓，西側為“L型”F2、F3（A、B）、F4（A、B）辦公樓組成三個院落組團，在基地中心區(qū)是以“hills”理念設計的F8配套食堂及多功能廳。園區(qū)內建筑層數為6-12層?？偢叨葟?4-50m；地下室均為一層，主要為機動車庫，非機動車庫及配套設備用房。5.2.2交通組織園區(qū)共有四個車行口。南側道路中部開設一個主要的出入口，一個車輛次入口。西側道路為兩個次要口，南側的為園區(qū)的出入口，北側的為出口（可供消防緊急入口）。在基地內建筑物周邊形成兩個大環(huán)形消防通道，全面覆蓋園區(qū)內各棟建筑，并使車輛可方便到達各建筑門廳?；貎裙苍O有五個地下車庫出入口，一個單車道，四個雙車道與基地內路網結合，組成主要的車輛交通流線。在基地的中部設有一個非機動車庫，便于各方向人流使用。除車行出入口外，沿南側及西側道路還設置了若干人行出入口，結合園區(qū)內連接各棟的架空天橋，組成一個聯(lián)系各棟辦公樓及其公共景觀之間的立體步行系統(tǒng)。5.2.3景觀設計以“hills”理念設計的園區(qū)中心綠色景觀是本設計的最大的亮點：食堂的屋頂綠化與周邊場地綠化連成一個整體，呈滲透狀擴大了綠化景觀的面積。結合連接此中心綠化的“空中連廊”步行系統(tǒng)使綠化不僅作為人們的觀賞對象，也成為密切參與人們生活的活動場所。建筑空間與景觀綠化交融在一起，使園區(qū)的開放空間更為生動。地下室從中部被劃分為兩個，在兩地下室中部自然土層中，可以種植高大喬木，改善小氣候，豐富園區(qū)景觀，且在該區(qū)域的硬質道路均采用透水砼材料，便于雨水滲透至自然土層，補充日益缺乏的地下水資源，體現綠色可持續(xù)發(fā)展的理念。5.2.4豎向設計本項目用地較大，南面與西側市政道路有1.8米高差，且與東側相鄰的美視學校約有2.05.3建設方案5.3.1建設規(guī)模一.規(guī)劃凈用地面積：63223.51㎡二.規(guī)劃總建筑面積：256360.88㎡地上計入容積率的建筑面積：202835.17㎡其中：科研辦公樓總建筑面積：194850.42㎡自行車庫建筑面積：1002.64㎡食堂建筑面積：5718.91㎡多功能廳建筑面積：604.29㎡物管用房建筑面積：633.85㎡垃圾房建筑面積：25.06㎡地下建筑面積及層數：53525.71㎡1層汽車庫及設備用房建筑面積：51573.24㎡自行車庫建筑面積：983.31㎡食堂建筑面積：969.16㎡三.容積率：3.21四.建筑基底面積：23475.28㎡五.建筑密度：37.13%六.總綠地面積：18967.05㎡七.綠地率：30.00%八.機動車位：1622輛（一）地上室外機動車位及占總車位比例：154輛9.50%其中無障礙車位及占總車位比例：3輛0.12%（二）地下車庫機動車位及占總車位比例：1468輛90.50%其中無障礙車位及占總車位比例：29輛1.78%九.非機動車位（均為地下停車位）：811輛十.建筑色彩《GB/T18922-2008中國建筑色卡》：主色調號：6.9YR6.5/7.6N3.0點綴色調號：10R3/3.2N6.257.5BG4/5.6N3.755.3.2基本設計參數1、工程等級：一級公共建筑2、結構的設計使用年限：50年3、耐火等級：F1A樓、F2、F3（A、B）、F4（A、B）號樓為一類高層耐火等級一級；F5、F6、F7為二類高層耐火等級一級；F1B樓、F8為多層建筑，耐火等級一級；地下室耐火等級為一級。5.3.3建筑單體設計本項目為商務辦公綜合體,由8棟寫字樓及其配套服務、地下車庫組合而成。建筑布置如下所示：1、F1（A、B）號樓-科研辦公樓F1號樓為“一字型”辦公樓位于基地南側，由一棟6層的多層辦公樓B樓和一棟7至10層的高層辦公樓A樓組成。1-2層均為較為獨立的辦公單元，上部的辦公空間可靈活劃分為一至多個辦公單元。各層均配置有衛(wèi)生間，VRV空調機房，UPS機房等配套房間。在底層設有架空的園區(qū)要主入口和一車行入口。2、F2，F3（A、B）,F4（A、B）號樓-科研辦公樓F2，F3,F4號樓均為“L型”高層辦公樓，位于基地的西側。F2、F3A和F4A樓均為12層，F3B和F4B樓均為10層，其中F3及F4的A樓和B樓圍合成一個庭院，底層局部架空，平時車輛及消防車可通過架空層進入入口門廳及其庭院。各棟1-2層均為獨立的辦公單元，而上部的辦公空間可靈活劃分為一至多個辦公單元。各層均配置有衛(wèi)生間，VRV空洞機房，UPS機房等配套房間。3、F5，F6,F7號樓-科研辦公樓F5，F6,F7號樓均為8層高的“C型”二類高層辦公樓，位于基地的東側。C型中部兩層架空，形成門型入口灰空間，也是景觀及視覺的連接通道。上部每層辦公空間可靈活劃分為一至兩個辦公單元。各層均配置有衛(wèi)生間，VRV空洞機房，UPS機房等配套房間。4、F8號樓-食堂及多功能廳F8號樓為1層的配套食堂，位于基地中央，緊鄰F2、F3號樓，內部設有廚房，餐廳，自助餐廳等功能區(qū)域。食堂采用“Hills”理念設計，其自然丘陵形態(tài)的屋頂綠化600厚覆土，與周邊的道路、庭院、地面綠化融為一個整體，形成整個園區(qū)的三維綠化。食堂屋頂的東南角設一個24米見方，層高6米的架空多功能廳，設有無障礙電梯，兩部直通5、地下室本項目共設有兩個地下室，F1（A、B）、F2、F3（A、B）、F8下部為一個約2.76萬平米的I號地下室，F4（A、B）、F5、F6、F7下部為一個約2.49萬平米的II號地下室，兩地下室之間相距7.8米至16.56、剖面設計F1（A、B）、F2、F3（A、B）和F4（A、B）號樓底層為4.80米，二層為4.50米，以上標準層均為3.90米。F5、F6、F7號樓底層為4.50米，以上標準層均為3.90米。F8號樓的多功能廳層高6.00米，食堂屋面為丘陵狀，最低處與室外地面平齊，最高處距室外地面9.00米5.3.4結構設計1、設計依據1）《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068—2001）2）《建筑結構荷載規(guī)范》(2006年版)（GB50009—2001）3）《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011—2010）；4）《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010—2010）5）《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007—2002）6）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016－2006）7）《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-20118）《工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）》本工程所在地抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值0.10g，設計地震分組為三組；建筑場地類別按Ⅱ類考慮。2、結構方案本工程分為科研辦公樓、食堂、多功能廳和一層地下室，其中F1（A、B）號科研辦公樓方案為地上六～十層的一字型主樓，F2號科研辦公樓方案為地上十二層的L型主樓，F3（A、B）、F4（A、B）號科研辦公樓方案為地上十二層的L型主樓和地上十層一字型主樓通過連廊連接，F5、F6、F7號科研辦公樓方案為地上八層的C型主樓，總建筑面積約25萬平方。F1號科研辦公樓結構六層部分為框架結構，十層部分為框架剪力墻結構，平面呈一字型，總高度為24.55～40.5米；F2號科研辦公樓為框架剪力墻結構，平面呈L型，總高度為47.95米，共十二層；F5、F6、F7號科研辦公樓為框架剪力墻結構，平面呈C型，總高度為31.45米本工程結構設計力求受力合理、安全可靠、技術先進、方便施工、使用舒適、經濟耐用。3、樓面和屋面活荷載標準值（單位：kN/m2）科研、辦公：3.0KN／m2一般上人屋面：2.0KN／m2辦公室：2.0KN／m2通風機房：7.0KN／m2衛(wèi)生間：2.5KN／m2電梯機房：7.0KN／m2消防控制室：3.5KN／m2發(fā)電、水泵機房10.0KN／m2UPS機房6.0KN／m2不上人屋面：0.5KN／m2弱電機房：6.0KN／m2庫房6.0KN／m2屋頂花園3.0KN／m2自行車庫3.0KN／m2走廊、樓梯：2.5KN／m2餐廳3.5KN／m2疏散樓梯：3.5KN／m2廚房4.0KN／m2消防車按300KN級考慮，消防車道處的地下室頂板活荷載20.0KN／m2。5.3.4給排水設計1、設計依據1)、《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB50015-20032009年版）；2)、《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；3)、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50084-2005）；4)、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005）；5）、《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006