物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)資料一、物業(yè)管理基本制度與政策目錄第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議第四節(jié)物業(yè)的使用與維護(hù)第三章物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度第二節(jié)管理規(guī)約制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度第五節(jié)物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度第七節(jié)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度第四章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié)商品房銷(xiāo)售管理第五節(jié)房屋租賃管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理附錄1:物業(yè)管理最新行政法規(guī)中華人民共和國(guó)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋保安服務(wù)管理?xiàng)l例業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)圖書(shū)目錄第一章物業(yè)管理實(shí)務(wù)概述第二章物業(yè)管理招投標(biāo)第三章初期介入與前期物業(yè)管理第四章物業(yè)的承接查驗(yàn)第五章入住與裝修管理第六章房屋修繕管理第七章物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理第八章物業(yè)公共秩序管理第九章物業(yè)環(huán)境管理第十章物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件第十一章物業(yè)服務(wù)公司客戶(hù)服務(wù)與管理第十二章物業(yè)服務(wù)公司的人力資源管理第十三章物業(yè)管理檔案第十四章物業(yè)服務(wù)公司QEO管理體系的建立與實(shí)行第十五章各種不同類(lèi)型物業(yè)的管理與服務(wù)三、物業(yè)管理綜合能力圖書(shū)目錄第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第二章管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第三章心理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第四章公共關(guān)系基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第五章行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第六章法律法基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第七章記錄學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第八章保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第九章社會(huì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第十章建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第十一章建筑設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用第十二章建筑智能化基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理圖書(shū)目錄第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第六章租賃管理第七章成本管理第八章協(xié)議與風(fēng)險(xiǎn)管理第九章財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)第十章寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第十一章零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第十二章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展一、《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章物業(yè)管理概述本章規(guī)定：掌握:《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特性，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的重要問(wèn)題。了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。本章考試知識(shí)要點(diǎn):《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的市場(chǎng)化特性市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展6.我國(guó)改革開(kāi)放前城鄉(xiāng)住房制度的重要特性7.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用8.我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革9.政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10．《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的重要特點(diǎn)11.《城市新建住宅社區(qū)管理辦法》12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的重要特點(diǎn)13.《條例》的指導(dǎo)思想1４.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容15.《條例》的重要內(nèi)容16.《條例》法律責(zé)任的特點(diǎn)17.《條例》確立的基本法律關(guān)系本章復(fù)習(xí)綱要:一、物業(yè)管理的概念（掌握）物業(yè)管理定義《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理公司,由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2.物業(yè)管理定義的含義①物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理公司的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)②物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)協(xié)議③物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍①既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)②既涉及城市,也涵蓋鄉(xiāng)村４.物業(yè)管理的特性社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性①社會(huì)化社會(huì)化有兩個(gè)基本含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理公司；二是物業(yè)管理公司要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。②專(zhuān)業(yè)化專(zhuān)業(yè)化是指專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司通過(guò)協(xié)議或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的規(guī)定去實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理。③市場(chǎng)化市場(chǎng)化是物業(yè)管理的最重要特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng),所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理公司向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買(mǎi)并消費(fèi)這種服務(wù)。二、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（了解)隨著著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，高層建筑附屬設(shè)備增多,結(jié)構(gòu)的復(fù)雜,平常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)的繁瑣復(fù)雜,孳生了物業(yè)管理行業(yè)我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房制度改革背景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的198１年3月１0日,深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)—《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅社區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,于1994年頒布了《城市新建住宅社區(qū)管理辦法》,確立了物業(yè)管理新體制6.四次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議①199５年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅社區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。②１９97年,建設(shè)部在大連召開(kāi)全國(guó)事二次物業(yè)管理工作會(huì)議,推廣大連整治改造舊住宅社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)③19９９年,建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議,推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)④202３年，建設(shè)部在北京召開(kāi)了全國(guó)第四次物業(yè)管理工作會(huì)議,貫徹貫徹宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》7.202３年,中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立,對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用８.２023年６月8日,國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期三、我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革(了解)從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為分水嶺,劃提成《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前后兩個(gè)階段,兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系,也各自具有鮮明的特點(diǎn)從2０世紀(jì)9０年代初到《條例》頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物,無(wú)論國(guó)家還是地方都嘗試通過(guò)制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)重要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性,重要借鑒新加桂、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過(guò)渡性，重要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采用漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對(duì)性，重要是針對(duì)當(dāng)時(shí)本地物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題,選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法這一階段頒布的物業(yè)管理法規(guī)政策有：《城市新建住宅社區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文獻(xiàn)，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響?！度珖?guó)優(yōu)秀管理住宅社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅社區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的告知》《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理公司經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的告知》《城市住宅社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》《物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理試行辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》2．2023年6月8日,《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布,這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)重要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性,重要是以《條例》的配套性文獻(xiàn)和實(shí)行細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹貫徹《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗(yàn)性,重要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排;三是操作性,重要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化,使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)行。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)重要有:（1)２02３年6月,建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》;(２）２０２3年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》;（3)20２3年1１月,國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；(4)２023年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》；（５）20２3年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》；（6）2023年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；(7）202３年9月,建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議(示范文本）》；（8)２０２3年11月,人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)行辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。四、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（掌握并熟悉）《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法過(guò)程1999年４月,建設(shè)部成立《物業(yè)管理?xiàng)l例》起草小組2023年3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò),形成《物業(yè)管理?xiàng)l例》(送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議20２３年1０月1６日,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理?xiàng)l例》(草案)登報(bào)公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)２０23年5月28日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過(guò)了《條例》(草案)202３年6月8日，國(guó)務(wù)院總理＊***＊＊簽署中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院37９號(hào)令頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》20２3年9月1日,《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)行2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的指導(dǎo)思想《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法指導(dǎo)思想,重要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體,是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式解決物業(yè)管理事項(xiàng)。3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過(guò)程中,重要遵循以下基本原則:①物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相相應(yīng)的原則②維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則③現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則④從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)的法律制度創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理公司資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見(jiàn)第三章）５.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要內(nèi)容《物業(yè)管理?xiàng)l例》分為七章７0條6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本法律關(guān)系①業(yè)主互相之間的關(guān)系②物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的關(guān)系③開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主以及物業(yè)管理公司之間的關(guān)系④供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理公司之間的關(guān)系⑤社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理公司的關(guān)系⑥物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系五、涉及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)數(shù)字知識(shí)匯總(掌握）（一）時(shí)間數(shù)字1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2０23年5月2８日國(guó)務(wù)院第９次常務(wù)會(huì)議通過(guò),２023年6月8日以國(guó)務(wù)院第3７９號(hào)令公布，自2０23年９月1日起施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。2、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)1５日以前告知全體業(yè)主。住宅社區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。４、推選業(yè)主代表參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議3就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的、業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3０日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。６、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。7、原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起l0日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。8、業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。９、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)２個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。10、新設(shè)立的物業(yè)管理公司,其資質(zhì)等級(jí)按三級(jí)資質(zhì)核定，并設(shè)一年的暫定期。1１、物業(yè)管理公司發(fā)生變換時(shí)，代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后,應(yīng)當(dāng)辦理帳戶(hù)轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶(hù)轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送本地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。（二）人民幣數(shù)字1、物業(yè)管理公司的條件中，一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50０萬(wàn)元以上；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣3０0萬(wàn)元以上;三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣5０萬(wàn)元以上。2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理公司或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告,可以并處1０萬(wàn)元以下的罰款。3、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上2０萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。4、不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司予以通報(bào)，處１萬(wàn)元以上1０萬(wàn)元以下的罰款。5、未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的,依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。６、物業(yè)管理公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,處５萬(wàn)元以上2０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。8、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),物業(yè)管理公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級(jí)以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上１0萬(wàn)元以下的罰款。9、有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告,并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：（1）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;(3)擅自運(yùn)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有以上行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬(wàn)元以上2０萬(wàn)元以下的罰款。(三）百分?jǐn)?shù)及分?jǐn)?shù)數(shù)字１、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參與。2、業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理公司，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:①20％以上業(yè)主建議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)解決的；③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；４、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者2０％以上業(yè)主建議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。5、經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員建議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄,由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。6、物業(yè)管理公司的條件中,一級(jí)資質(zhì)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè),并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的比例之和不低于１0０%:（A)多層住宅2０0萬(wàn)m2；(Ｂ）高層住宅１00萬(wàn)m2;(C)獨(dú)立式住宅(別墅）1５萬(wàn)m２;（D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)m2.二級(jí)資質(zhì)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè),并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的比例之和不低于１0０％：(A)多層住宅100萬(wàn)m２；（B）高層住宅50萬(wàn)m2;(C）獨(dú)立式住宅(別墅）８萬(wàn)m2；(D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)m2．７、物業(yè)管理公司將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)管理一并委托給別人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處委托協(xié)議價(jià)款3０％以上50％以下的罰款8、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集分以下兩種情況:(1)商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％－3%的比例，向售房單位繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金,收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)擬定,售房單位代為收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。(2）公有住房出售以后，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上該部分多層住宅不低于售房款的2０%,高層住宅不低于售房款的30％,專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。2)購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例,向售房單位繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金。售房單位代為收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有,不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。（四）面積數(shù)字1、物業(yè)管理公司的條件中,二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司可以承接30萬(wàn)ｍ2以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司可以承接20萬(wàn)ｍ2以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（五）分項(xiàng)數(shù)字1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2、物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以及兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（六)人員數(shù)字１、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)初次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人,副主任1~2人。2、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上批準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。3、投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。４、物業(yè)管理公司的條件中，一級(jí)資質(zhì),物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。二級(jí)資質(zhì),物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于２0人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于１0人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。三級(jí)資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。（七)倍數(shù)數(shù)字挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金,給予警告,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。二《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教學(xué)大綱（90學(xué)時(shí))（物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)三年制)一、課程的性質(zhì)和任務(wù)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的一門(mén)核心專(zhuān)業(yè)課。該門(mén)課程在教學(xué)內(nèi)容上包含了物業(yè)管理各個(gè)階段不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)應(yīng)具有的基本知識(shí)和操作技能,掌握這些物業(yè)管理業(yè)務(wù)的基本知識(shí)和操作技能,是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位群所應(yīng)必備的基本理論素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的最基本規(guī)定,是從事物業(yè)管理工作的先決條件。通過(guò)該門(mén)課程的學(xué)習(xí),可以對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有一個(gè)輪廓性地了解,可以對(duì)物業(yè)管理的管理服務(wù)范圍和基本業(yè)務(wù)項(xiàng)目有一個(gè)概括地結(jié)識(shí)和把握，對(duì)于學(xué)生了解、結(jié)識(shí)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目的，明確后續(xù)專(zhuān)業(yè)課程的學(xué)習(xí)目的,促進(jìn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能水平的提高,有著重要的基礎(chǔ)奠定作用和積極的指導(dǎo)作用。二、課程的內(nèi)容、基本規(guī)定和學(xué)時(shí)分派第１章物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)6學(xué)時(shí)１．了解并掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念與應(yīng)遵守的原則；2.了解物業(yè)管理招標(biāo)的幾種分類(lèi)方式;３.掌握物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)在準(zhǔn)備與實(shí)行階段的具體程序與做法;4．掌握招標(biāo)書(shū)與投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)要領(lǐng)與技巧，具有編寫(xiě)格式規(guī)范的招標(biāo)書(shū)與投標(biāo)書(shū)的基本能力。第２章物業(yè)前期管理１0學(xué)時(shí)1．了解物業(yè)管理初期介入、接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、裝修、裝修管理、物業(yè)檔案、物業(yè)檔案管理、業(yè)主檔案、物業(yè)項(xiàng)目檔案等概念；２．了解接管驗(yàn)收的條件及應(yīng)提交的資料、業(yè)主入住相關(guān)文書(shū)、裝修管理的程序、業(yè)主檔案和物業(yè)項(xiàng)目檔案的內(nèi)容；3．掌握初期介入不同階段的具體內(nèi)容、接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主入住的程序、裝修管理的范圍和規(guī)定、物業(yè)檔案整理的具體實(shí)行。第3章房屋管理4學(xué)時(shí)１.了解房屋維修管理、房屋質(zhì)量管理、房屋維修平常養(yǎng)護(hù)等概念;2.了解物業(yè)設(shè)備的分類(lèi)和物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容;３．掌握房屋完損等級(jí)的劃分和評(píng)估方法、房屋維修工程的分類(lèi)和范圍、房屋維修平常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型和內(nèi)容;4.掌握物業(yè)的設(shè)備分類(lèi)、物業(yè)設(shè)備維修工程的分類(lèi)。第４章物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)4學(xué)時(shí)1．了解保潔管理、綠化管理的概念；2．了解保潔和綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立及管理機(jī)構(gòu)人員的崗位職責(zé)，掌握樓內(nèi)、外圍保潔服務(wù)的內(nèi)容及基本保潔方法、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn);3.掌握垃圾的收集方法和清運(yùn)程序；4．掌握綠地規(guī)劃的基本規(guī)定及綠地養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量規(guī)定和考核目的。第５章物業(yè)安保管理服務(wù)4學(xué)時(shí)1.了解治安管理、消防管理、道路與車(chē)輛管理的內(nèi)容與制度；2.了解突發(fā)事件的種類(lèi)及突發(fā)事件解決預(yù)案編制思緒；３.掌握治安管理、消防管理、道路與車(chē)輛管理的作業(yè)程序４．純熟掌握各類(lèi)安保突發(fā)事件解決方法，并可以對(duì)的應(yīng)對(duì)。第6章物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)4學(xué)時(shí)1．了解綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的概念和意義;２．了解綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn);3．掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的方法；４．具有一定的策劃綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目、開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作的能力。第7章物業(yè)租賃管理4學(xué)時(shí)１．了解物業(yè)租賃與物業(yè)租賃關(guān)系的含義;2.了解物業(yè)租賃關(guān)系建立的程序與終止的條件;３.掌握租賃物業(yè)的管理內(nèi)容與管理程序；４.掌握物業(yè)租賃協(xié)議包含的重要條款與應(yīng)注意的問(wèn)題,具有一定的解決、解決物業(yè)租賃過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題的能力。第8章不同類(lèi)型物業(yè)的管理與服務(wù)６學(xué)時(shí)1．了解不同類(lèi)型物業(yè)的各自特點(diǎn)；２．掌握針對(duì)不同類(lèi)型物業(yè)的重要管理內(nèi)容和管理方法；3．掌握針對(duì)不同類(lèi)型物業(yè)所提供的管理服務(wù)項(xiàng)目。第9章接待服務(wù)4學(xué)時(shí)1．了解會(huì)所接待服務(wù)的內(nèi)容、客戶(hù)服務(wù)中心服務(wù)有關(guān)人員的職責(zé)；2.掌握住戶(hù)投訴的立項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)規(guī)定；３.掌握客戶(hù)服務(wù)中心服務(wù)作業(yè)規(guī)程、會(huì)議服務(wù)程序;4．掌握?qǐng)?bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序、住戶(hù)投訴解決標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。第10章物業(yè)管理質(zhì)量管理體系４學(xué)時(shí)1．了解ISO９０00與IＳO14000質(zhì)量體系的概念和組成；2．掌握物業(yè)管理公司實(shí)行ＩSO９0０0的工作程序及其實(shí)行要點(diǎn);3．具有按照Ｉ