物業(yè)服務(wù)-行業(yè)深度解析

物業(yè)服務(wù)是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。目錄1物業(yè)服務(wù)企業(yè)定義與分類1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)定義1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要產(chǎn)品分類2物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析3物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)先企業(yè)3.1國際領(lǐng)先企業(yè)3.2國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)定義與分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)定義物業(yè)服務(wù)是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2007年3月，全國人大審議通過的《物權(quán)法》首次從立法的角度提出"物業(yè)服務(wù)企業(yè)"概念，為物業(yè)管理公司的更名提供來了法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要產(chǎn)品分類1、按照服務(wù)性質(zhì)分類（1）物業(yè)公共服務(wù)物業(yè)公共服務(wù)，又稱常規(guī)公共服務(wù)，其內(nèi)容包括物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)?；緲I(yè)務(wù)是房屋及附屬物和設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，檔案資料管理等；專項(xiàng)業(yè)務(wù)即是物業(yè)區(qū)域的場地環(huán)境維護(hù)與管理，包括治安消防管理、車輛道路管理、綠化與環(huán)境管理、清潔衛(wèi)生管理等。圖表1：物業(yè)公共服務(wù)的業(yè)務(wù)模塊

資料來源：物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究小組整理圖表2：物業(yè)公共服務(wù)實(shí)際工作中的服務(wù)內(nèi)容實(shí)際工作中的公共服務(wù)內(nèi)容實(shí)際工作中的公共服務(wù)內(nèi)容檔案資料的管理入住服務(wù)房屋使用管理建筑物修繕管理房屋設(shè)備設(shè)施管理清潔衛(wèi)生管理綠化管理車輛停放秩序管理安全管理消防管理業(yè)主及使用人管理/資料來源：物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究小組整理（2）物業(yè)經(jīng)營服務(wù)物業(yè)經(jīng)營服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中具有明顯營利目的的服務(wù)方式，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主使用人生活、工作等相配套的餐飲、購物、娛樂、健身、衛(wèi)生、教育、通信、金融等經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的總稱，它是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的常規(guī)性公共服務(wù)之外，基于業(yè)主生活、工作等需要對物業(yè)服務(wù)的更高要求，是社區(qū)服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的延伸。由于物業(yè)自身的具體條件的不同，業(yè)主使用人的需求不同，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目也不盡相同。物業(yè)經(jīng)營服務(wù)市場具有規(guī)模性、營利性和從屬性的特點(diǎn)。包括一般針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。圖表3：物業(yè)經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)模塊

資料來源：物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究小組整理2、按照服務(wù)對象分類圖表4：物業(yè)服務(wù)按服務(wù)對象分類

資料來源：物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究小組整理（1）居住物業(yè)服務(wù)居住物業(yè)服務(wù)指普通住宅、花園洋房、公寓、別墅等住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，是包括不同結(jié)構(gòu)類型、消費(fèi)檔次、服務(wù)需求的各種以滿足棲身、修養(yǎng)、休閑及其他相關(guān)功能的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的總稱。居住物業(yè)服務(wù)市場是指居住于這些住宅小區(qū)的業(yè)主，以及可能會使用居住物業(yè)服務(wù)，尤其是經(jīng)營服務(wù)的使用者。（2）商務(wù)物業(yè)服務(wù)商務(wù)物業(yè)或商用物業(yè)是商務(wù)場所，它必須具有經(jīng)營性、公眾性和服務(wù)性特征，主要包括寫字樓物業(yè)、商業(yè)場所物業(yè)、會所物業(yè)、停車場物業(yè)等各類用作商務(wù)的物業(yè)。商務(wù)物業(yè)服務(wù)市場是指擁有這些商務(wù)地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主，以及有可能使用商業(yè)物業(yè)服務(wù)的使用者。（3）工業(yè)物業(yè)服務(wù)工業(yè)物業(yè)就是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動的場所，包括土地、建筑物及其輔助設(shè)施。具體來說包括土地及其上面的用于輕重工業(yè)生產(chǎn)的所有設(shè)施，如重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、廂房式建筑、倉儲設(shè)施、小型倉儲室群、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)。工業(yè)物業(yè)市場是指擁有這些物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主，以及有可能使用工業(yè)物業(yè)服務(wù)的使用者。（4）特種物業(yè)服務(wù)特種物業(yè)是指除居住物業(yè)、商務(wù)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以外，有必要運(yùn)用物業(yè)管理的方法實(shí)施管理的物業(yè)，主要有政府物業(yè)、酒店物業(yè)、服務(wù)性公寓、會展物業(yè)、文衛(wèi)體物業(yè)及其他物業(yè)等。具體來說，如政府機(jī)構(gòu)所在地房屋設(shè)施、酒店旅館、俱樂部、游樂場、醫(yī)院、老年公寓、學(xué)生公寓、劇院、學(xué)校、寺院等都屬于特殊用途物業(yè)。特種物業(yè)市場是指擁有這些物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主，以及有可能使用這些特種物業(yè)服務(wù)的使用者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2009-2011年，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)增長率由15%左右下降至2011年的-5.0%。2011年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)收入規(guī)模有所縮小，主要是受控于房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格調(diào)控所致。圖表5：2009-2011年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)增長率（單位：%）

資料來源：物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究小組整理最新以及其他具體內(nèi)容詳見發(fā)布的《2014-2018年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)先企業(yè)國際領(lǐng)先企業(yè)世邦魏理仕仲量聯(lián)行戴德梁行第一太平戴維斯高力國際國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司浙江綠城物業(yè)管理有