房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告。報告經(jīng)過對借款人、項目、市場、籌資、財務(wù)、貸款風(fēng)險的評價得出項目投資計劃可行,財務(wù)評價符合貸款要求的結(jié)論。房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告項目名稱:河濱印象項目企業(yè)名稱:四川萬達房地產(chǎn)有限公司評估單位:成都精至誠房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

二ΟΟ二年十一月二十九日?目錄第一章

概

要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務(wù)評價六、貸款風(fēng)險評價七、評估結(jié)論第二章

借款人評價一、借款人概況二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評價四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價第三章

項目建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)的必要性二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項目實施進程評價四、項目建設(shè)條件評價五、設(shè)計單位資質(zhì)評價六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價七、環(huán)境保護評價第四章

市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、城東房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項目分析第五章

投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關(guān)說明第六章

償債能力評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款風(fēng)險評價二、貸款擔(dān)保評價三、貸款效應(yīng)評價概要根據(jù)四川萬達房地產(chǎn)有限公司開發(fā)”河濱印象”工程申請貸款的需要,經(jīng)工行×××支行初審,并報工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定,組成評估小組,于11月24日對該項目進行全面評估(評估基準(zhǔn)日確定為9月30日)。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案,參照工行”房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求,評估組采用必要的評估程序,經(jīng)過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論,并于11月29日完成評估工作。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下:一．借款人評價四川萬達房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱四川萬達)成立于1999年7月22日,是大連萬達集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××,注冊資本萬元,分別由大連萬達集團股份有限公司投資1800萬元和四川萬達房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成;公司主營房地產(chǎn)開發(fā),具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。1月起正式進行”河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里,在成都市激烈的市場競爭中,”河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績,實際到帳銷售收入為15848.89元。截止9月,公司資產(chǎn)總額為21335萬元,負(fù)債總額為13482萬元,所有者權(quán)益為7852萬元。四川萬達在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止9月30日,在工行×××支行存款余額為557萬元;公司借款余額9000萬元,其中工行×××支行借款7000萬元,中行××支行借款萬元,均按時付息,無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄,經(jīng)工行×分行審核評定信用等級為AA級。經(jīng)過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析,得出以下結(jié)論:企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小,有較強的付息能力、融資能力和償債能力。二．項目評價”河濱印象”居住小區(qū)項目,位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組(×××村)二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米,地理位置優(yōu)越,交通便利。該項目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可銷售面積95,118平方米,贈送面積16,044平方米),會所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套,其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項目容積率0.95,綠化率53%。項目各項報批手續(xù)齊備,建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于8月全面開工,截止11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進行之中,預(yù)計在12月完工交房。三．市場評價根據(jù)企業(yè)提供的資料,”河濱印象”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū),該項目具有地理位置優(yōu)越,小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性,同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足,定位較高,銷售不容樂觀等劣勢。經(jīng)過選取交易實例進行分析,得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/m2,復(fù)式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元,復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。四．投資籌資評價根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總方案,參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合項目自身情況,經(jīng)測算該項目總投資40573.09萬元,其中項目開發(fā)成本(土地、房屋開發(fā)費及其它)35679.20萬元,開發(fā)費用(財務(wù)費用、管理費用、銷售費用)4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米;其中:土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米,房屋開發(fā)費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米,其它費用8.19元/平方米,不可預(yù)見費39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬元,工行土地儲備貸款7000萬元(到期萬達集團代還,詳見附件:萬達集團承諾函,截止11月末,已歸還1100萬元),中行流動資金貸款萬元(到期),向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元,銷售滾動投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%,符合規(guī)定的貸款要求,截止評估基準(zhǔn)日,該項目已投入資金為29229.93萬元。五．財務(wù)評價經(jīng)過評估測算,該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下:(詳見評估主表4項目財務(wù)現(xiàn)金流量表)1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤4108.17萬元;2、內(nèi)部投資收益率:按全部投資計為26.77%;3、財務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10％):按全部投資計為3341.04萬元;4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%):按全部投資計為2.;由以上能夠看出,該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％),財務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說明該項目在計算期內(nèi)按×行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。六．貸款風(fēng)險評價經(jīng)過定性及定量分析,項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強。經(jīng)過定量計算,本項目風(fēng)險等級為AA級,貸款項目綜合風(fēng)險度為0.25,低于風(fēng)險度0.6的界限值。該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬達集團提供擔(dān)保,經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析,擔(dān)保方大連萬達集團股份有限公司所有者權(quán)益為16.8億元,其中未分配利潤為2.87億元,對外擔(dān)保為1.9億元,且全部為集團內(nèi)部擔(dān)保。財務(wù)狀況良好,擔(dān)保方式可行。七．評估結(jié)論評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算,籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進行分析測算,認(rèn)為”河濱印象”項目建設(shè)條件具備,當(dāng)前,土建已完成90％,景觀已完成40％,投資計劃可行,財務(wù)評價符合貸款要求,項目被評為AA級,具有一定的抗風(fēng)險能力,該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬達集團提供擔(dān)保,經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析,擔(dān)保方大連萬達集團股份有限公司所有者權(quán)益為16.8億元,其中未分配利潤為2.87億元,財務(wù)狀況良好,擔(dān)保方式可行。由于項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險,應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控,做好貸后管理工作。借款人評價一．借款人概況四川萬達房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱四川萬達)成立于1999年7月22日,是大連萬達集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××,注冊資本萬元,分別由大連萬達集團股份有限公司投資1800萬元和四川萬達房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成;該公司主營房地產(chǎn)開發(fā),具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。四川萬達房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理,建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為大連萬達集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡,四川萬達在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作,包括市場考察,戰(zhàn)略咨詢等,沒有實際操作項目。該公司于1月起正式進行”河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)?！焙訛I印象”于8月正式開發(fā),12月8日正式開盤發(fā)售,在近1年的銷售時間里,在成都市激烈的市場競爭中,”河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來,”河濱印象”已獲得”成都市10大金獎樓盤”和”群眾最喜愛的樓盤”等榮譽,經(jīng)過”亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、6月份在由建設(shè)部主辦的中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中,獲”創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。二。經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平四川萬達房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰,制度完善,對內(nèi)對外經(jīng)濟關(guān)系清晰,無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門;現(xiàn)有正式職工34人,其中博士1人,碩士5人,本科24人,大專4人;具有高級職稱4人,中初級職稱28人,公司人員配置優(yōu)勢明顯,素質(zhì)較高,具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。四川萬達房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下:法人代表:×××,男,39歲,碩士。總經(jīng)理:×××,男,39歲,碩士。副總經(jīng)理:××,男,47歲,博士。財務(wù)部經(jīng)理:×××,男,28歲。三．信用狀況評價該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止9月末,該公司在工行×××支行存款余額為557萬元;公司借款余額9000萬元,其中工行×××支行借款7000萬元,中行××支行借款萬元,均按時付息,無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄,經(jīng)省分行審核評定其信用等級為AA級。四．資產(chǎn)負(fù)債分析企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表:資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表

項目總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482流動資產(chǎn)170142667821172流動負(fù)債01044213482所有者權(quán)益13567852資產(chǎn)負(fù)債率88%94%63%流動比率255%157%速動比率112%77%(一)、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較):資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表

(單位:萬元)項目資產(chǎn)增長絕對數(shù)163909798-5463增長百分比2686%57%-20%負(fù)債增長絕對數(shù)1499010442-11960增長百分比149900%69%-47%權(quán)益增長絕對數(shù)1400-6446496增長百分比233%-32%479%從上表能夠看出該企業(yè)、總資產(chǎn)增長很快,末比1999年末增長了2868%,較末增長了57%,9月總資產(chǎn)較下降20%,負(fù)債較同期下降47%,主要是該公司4月代大連萬達集團在成都建行貸款15000萬元,投入”××花園”開發(fā)項目,3月集團將”××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方,提前收回投資,歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)9月的負(fù)債較同期減少11960萬元,減少47%,相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元,減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例,因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好,凈資產(chǎn)的增加,說明企業(yè)自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小。(二)、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項目資產(chǎn)負(fù)債率88%94%63%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7流動比率255%157%速動比率112%77%資產(chǎn)負(fù)債率是88%,是94%,9月是63%,由此能夠看出,企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平,低于平均值79.7%。企業(yè)的流動比率是255%,9月是157%,雖然較有所下降,但依然屬較好水平,趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動比率是112%,9月是77%,雖然較有所下降,但依然屬較好水平,趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強,有較強的舉債能力,由于企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較低,盈利能力大幅提高,因而利息保障倍數(shù)9月是13.7,較平均值1.6高出12.1倍,說明企業(yè)有較強的付息能力。(三)、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析經(jīng)過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動的分析,對其變動較大的科目列舉如下:近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表

(單位:萬元)項目.9總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債15000254421348一、流動資產(chǎn)一、流動負(fù)債其中:貨幣資金其中短期借款170140421026678104424978500211721348222419000應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款002短期投資000其它應(yīng)付013434728其它應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其它000二、長期負(fù)、長期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益13567852其中:固定資產(chǎn)清理77其中:股本固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤0-6445852變動說明:1、應(yīng)收帳款:較增加7759萬元,全部是應(yīng)收客戶購房款。2、其它應(yīng)收款:較減少10828萬元,主要原因是代集團投資”××花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分:企業(yè)存貨10711萬元全部為”河濱印象”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分,較減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。4、其它應(yīng)付款:較增加3385萬元,主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元,與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。5、預(yù)收帳款:9月較減少787萬元,主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。6、長期負(fù)債:較減少15000萬元,主要是代集團在成都建行貸款的15000萬元,提前歸還。盈利能力及資產(chǎn)運用效率該企業(yè)9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入23650萬元,實現(xiàn)利潤5852萬元,銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。項目銷售收入06123650利潤總額0-6445852銷售利潤率0-806.56%27.82%總資產(chǎn)利潤率0-2.40%27.43%凈資產(chǎn)利潤率0-47.42%74.53%存貨周轉(zhuǎn)率00148.32%成本費用利潤率0034.93%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7從上表能夠看出:企業(yè)的銷售收入是逐年遞增,利潤總額大幅增加,說明企業(yè)的盈利能力較強。但企業(yè)的利潤總額虧644萬元,銷售利潤率是-806.56%,總資產(chǎn)利潤率是-2.4%,凈資產(chǎn)利潤率是-47.42%,資金運用效率較低,具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大,生產(chǎn)周期較長。該公司的”河濱印象”項目8月才開始進入實際運作,因此前期資金投入大,資金運用效率較低,幾乎沒有銷售收入,因此反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的”河濱印象”項目于12月8日才正式開盤,公司沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入,故此次主要對公司9月末利潤表進行分析。從結(jié)構(gòu)上分析:企業(yè)9月的期間費用為862萬元,占整個銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析,由于”河濱印象”項目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū),開發(fā)期較長,而截止9月公司已銷售房屋接近50%,以較小的費用投入取得較好的銷售,說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析,公司的銷售利潤率為27.82%(介于良好值和平均值之間)、成本費用利潤率為34.39%(行業(yè)優(yōu)秀值)、利息保障倍數(shù)為13.7(行業(yè)優(yōu)秀值)。從銷售利潤率能夠看出,企業(yè)具有較強的盈利能力;成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值,說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力,同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務(wù)的能力。下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表。項目.9一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入0644235762現(xiàn)金流出160021438219610經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-16002-794016152二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入10013現(xiàn)金流出013724投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額10-137-11三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入1640010000現(xiàn)金流出0184816398籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額16400408815276-143981744二?，F(xiàn)金流量分析企業(yè)、、9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入,說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好,實力雄厚,有較強的融資能力。三。信用狀況評價該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元,無逾期與不良貸款記錄,分布如下表:項目存款貸款備

注工行×××支行557700011月份還款1100萬元,無拖欠本息1420×行×支行×行××支行無拖欠本息318××營業(yè)部920××銀行10010××納稅專戶1300合計22409000經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢,四川萬達房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄,信譽良好,貸款卡年審時,被中國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)(詳見附件)。四。企業(yè)前景評價四川萬達房地產(chǎn)有限公司作為大連萬達集團公司的全資公司,具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,企業(yè)當(dāng)前已具備一定的規(guī)模,具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為”河濱印象”高檔住宅小區(qū)。”河濱印象”于8月正式開發(fā),12月8日正式開盤發(fā)售,在近1年的銷售時間里,在成都市激烈的市場競爭中,”河濱印象”業(yè)已取得近1.58億元(按實際到帳計算)的銷售佳績。因此四川萬達根植于大連萬達這樣的母體,自身又具備了一定的實力,公司的發(fā)展前景將極其廣闊。項目建設(shè)條件評價項目建設(shè)必要性該項目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(其中銷售面積95,118平方米,贈送面積16,044平方米),會所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套。項目容積率0.95,綠化率53%。四川萬達房地產(chǎn)有限公司依托大連萬達這個強大的母體和借用大連萬達多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗,此次推出的”河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū),也是萬達集團決心在成都樹立的樣板工程。該項目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(其中銷售面積95,118平方米,贈送面積16,044平方米),會所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套。項目容積率0.95,綠化率53%。四川萬達房地產(chǎn)有限公司依托大連萬達這個強大的母體和借用大連萬達多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗,此次推出的”河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū),也是萬達集團決心在成都樹立的樣板工程。成都市政府經(jīng)過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展,確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略,該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施,成都作為西南特大型中心城市,眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部,該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應(yīng)。二。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)成都市計劃委員會對”河濱印象”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù),該項目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可銷售面積95,118平方米,贈送面積16,044平方米),會所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房,包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,聯(lián)排別墅前后均有花園,復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園,做到了戶戶有花園,每戶面積在160平方米到298平方米之間,共有住宅403套,項目容積率0.95,綠化率53%,戶型和面積為:建筑套型建筑面積(平方米)戶數(shù)占比例聯(lián)排別墅A225102.48%聯(lián)排別墅C13913734.00%聯(lián)排別墅E26416440.69%聯(lián)排別墅L29881.99%雙復(fù)式別墅N11604210.42%雙復(fù)式別墅N21854210.42%合計1371403100%該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計,并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意,現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下:1、”河濱印象”項目定位為高檔,由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成;各幢建筑物之間設(shè)有綠地,綠化率達53%。2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口,小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式;聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫,復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題,同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位,非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū),以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。3、”河濱印象”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū),地質(zhì)情況復(fù)雜,所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu),經(jīng)過在地面下形成錯落框架和更換局部土層,抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎,戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理,面積分配適當(dāng),使用方便,采光通風(fēng)良好。4、整個小區(qū)三表出戶,配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),采用防污染管道系統(tǒng),統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置,并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng);充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合,彩色波紋瓦坡屋面,塑鋼窗框,客廳為夾膠隔音隔熱玻璃,主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃,入戶門為高級防盜門,車庫為自動感應(yīng)門,露臺鋪設(shè)防滑地磚,統(tǒng)一安裝護欄,花園綠化到位,石材入戶小徑;室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平,刮膩子,地面為混合砂漿找平。項目實施進程評價該項目經(jīng)成都市計委同意立項,并已取得了所有報批資料,該項目當(dāng)前已取得的所需文件有:成都市計委:成計投資[]449號”關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項目建議書的批復(fù)”;成都市規(guī)劃局:成規(guī)管[]第1845號<定點通知書>;成都市計委:成計投資[]272號”關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)”;該項目成都市國土局:成國土錦[]出讓合同第××號<國有土地使用權(quán)出讓合同>;成都市規(guī)劃局:成規(guī)管[]第××號<建設(shè)用地規(guī)劃許可證>;成都市國土局:成國用字第××號<國有土地使用證>;成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管[]××號<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>;成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管[]××號<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>;成都市建委:××,××,××,××,××,××,××號<施工許可證>。成都市房地產(chǎn)管理局:成房()預(yù)售證第××號、××號、××號、××號、成房()預(yù)售證第××號、××、××、××、××、××號<商品房預(yù)售許可證>。項目實施進程評價小區(qū)于8月全面開工,截止11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進行之中,預(yù)計在12月完工交房。項目建設(shè)條件評價”河濱印象”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地,由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā),不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊,施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路,水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng),經(jīng)過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水;小區(qū)自建有配電所,設(shè)計電容量為3000KVA,并實施一戶一表工程;天燃?xì)馊康綉?為完成以上各項配套設(shè)施建設(shè),公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意,并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。設(shè)計單位資質(zhì)評價該項目設(shè)計方案由新加坡××××設(shè)計公司和成都××建筑設(shè)計有限公司完成。新加坡××××設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師,其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格,負(fù)責(zé)該項目的總體設(shè)計。成都××建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一,公司當(dāng)前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師,6名設(shè)備專業(yè)高級工程師,技術(shù)人員60余人,各專業(yè)配置齊全,公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎,承擔(dān)的工程設(shè)計有:青城白鷺洲100,000平方米,清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進行,各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表:承建單位名稱公司資質(zhì)等級承建規(guī)模(平方米)成都市××區(qū)建筑工程總公司壹級31,777成都市××建筑工程公司-16,840四川省××建筑工程公司壹級12,690成都市建××筑工程公司-15,435成都市××區(qū)建筑安裝工程公司貳級22,336成都市成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團,該集團資質(zhì)等級為壹級。項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。環(huán)境保護評價”河濱印象”項目周邊環(huán)境良好,三面臨水,特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園,附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理,不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后,生活污水和雨水采用分流排放,糞水經(jīng)凈化分解達到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后,與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng),雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求,住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng),具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,同時以天然氣為燃料,加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施,室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工,遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系,把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕,規(guī)劃布局合理,使人與建筑,建筑與綠化達到相互交融的境界,使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為,四川萬達房地產(chǎn)有限公司的”河濱印象”項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍,且地域位置優(yōu)越,交通方便,規(guī)劃設(shè)計合理,各項報批手續(xù)齊備,項目建設(shè)條件具備,現(xiàn)土建已完成90%,景觀已完成40%,評價可行。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析(一)宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向全球經(jīng)濟增長速度放緩,在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下,中國經(jīng)濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO,國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上,中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下,經(jīng)過實施西部大開發(fā),加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策,充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力,維持了國民經(jīng)濟的高速增長。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后,隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。為擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長,中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點,同時出臺了停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率,商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款,激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場,從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求,對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而,一方面保護了消費者的合法權(quán)益,有效刺激了房地產(chǎn)消費需求;另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為,提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻,促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。1、2月,中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費用,有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二)成都市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地,依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境,成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。對外,成都市人民政府積極改進成都的投資環(huán)境,整頓和規(guī)范投資體制,吸引外資的大量進入;對內(nèi),加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,搞活中小企業(yè),提高企業(yè)的競爭力。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)1491億元,超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點,增幅達13.1％;實現(xiàn)全年財政收入145.4億元,比上年增長22.5％,其中地方財政收入77.6億元,比上年增長32.1％。為”十五”期間成都經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢,全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元,同期增長32.2％;人均購房和建房支出達到345.53元,較上年同期增長59.1％,其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米,據(jù)預(yù)測到末人均住房居住面積將達到20.5平方米。當(dāng)前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購房,居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看,67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人,其中49.1%是房改房,居各類產(chǎn)權(quán)房之首,7.6%是原有私房,10.7%是商品房。因此,成都市居民購房空間廣闊,開發(fā)商品住宅極具市場潛力。成都市政府加大了市政建設(shè)力度,市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來,上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案,并開始逐步實施,將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年,全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造,投資20億元以上。11月沙河整治拆遷工程正式啟動,春節(jié)后開始工程建設(shè),預(yù)計用3-5年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內(nèi)還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造,截止12月底共累計完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元,分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改進。城市經(jīng)濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改進,使消費者對住房的需求越來越高,開始從以”住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變,開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研,更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣,以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路,注重公司形象宣傳,注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上,開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強,開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此,成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展,主題概念日趨明顯,建筑風(fēng)格愈顯多樣,住宅設(shè)計更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)<成都市”九五”及遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃>,市房管部門預(yù)測－我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米,特別是進入新世紀(jì)以來,國家將按照市場化的要求,研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴大住房需求的政策,將使中國房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期,因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間,成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計,成都市1996年至住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表:(萬平方米)名稱1996199719981999住宅施工面積630.2730.13726.531003.571244.38住宅竣工面積235.4314.45359.9375.18464.77住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12住宅銷售額(億元)27.2635.343.1454.4364.32住宅空置面積82.42122.3761.9985.9100.75從上表可看出從1998年國家作出擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始,成都市住宅施工面積以30％的平均增長率高速發(fā)展;住宅竣工面積1999、分別比上年增長4.25％、23.39％,住宅銷售面積1999、分別比上年增長8.36％、18.76％,住宅銷售額1999、分別比上年增長26.17％、18.17％。在過去的房地產(chǎn)共完成投資170.76億元,銷售701.21萬平方米,分別比去年同比增長32.2％、61.7％,其中住宅銷售面積638萬平方米,比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米,同比增長75.35％,房屋空置面積188.24萬平方米,比上年增加23.6％。由以上數(shù)字可看出房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年,房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平,有一定的過熱現(xiàn)象,宏觀市場風(fēng)險加大,競爭激烈。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計,成都市1996年至商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表:(萬平方米名稱1996199719981999商業(yè)營業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89商業(yè)營業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32商業(yè)營業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09商業(yè)營業(yè)用房銷售額(億元)3.015.443.998.679.57商業(yè)營業(yè)用房空置面積8.717.8118.325.522.78成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表如下表:(萬平方米1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月1212月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)1007100698496494694商用指數(shù)965948925911910909城市綜合指數(shù)965956973980972982成都市從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至12月價格比較平穩(wěn),略有上升,在966點至996點之間變動。成都市商業(yè)用房價格從1996年至12月前期價格逐步下滑,后期逐步趨于穩(wěn)定,在965點至909點之間變動。(三)成都市1-10月房地產(chǎn)市場狀況上半年,成都市宏觀經(jīng)濟運行良好,外商投資增速平穩(wěn),房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元,比去年同期增長42.7％;住宅投資比重繼續(xù)加大,完成投資54.08億元,增長49.6％,占房地產(chǎn)投資額的75.5％。橫向比較,成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個副省級城市中排第三位,列廣州、深圳之后,但由于速度明顯高于廣州、深圳,其總量差距在逐漸縮小。上半年上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米,比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米,增長15.3％,商業(yè)用房銷售8.84萬平方米,下降9.2％。由于銷售降溫,上半年全市商品房短期空置面積(空置期在一年以內(nèi))比同期增長一倍,達112.74萬平方米,短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。與此同時,房產(chǎn)商土地購置大幅增長,上半年購置土地達401.1萬平方米,增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達20家,其中成都花園、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動,但波動幅度不大,總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強力擴張后,今年明顯降溫,前幾個月銷售增速一直在低位排徊,6月有所回升,但總體趨向平穩(wěn)。1至10月,成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大的波動。受銷售下降的影響,前幾個月出現(xiàn)小幅回落,6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢,7月份一路走高,8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示:上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢,在6月份有所回升,但仍比去年同期價格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來,商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點,以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來,今年上半年回落,并在低位排徊。但隨著外商投資的增加,外資企業(yè)進駐成都,設(shè)立辦事機構(gòu),將給成都寫字樓帶來利好。第五章二、城東房地產(chǎn)市場分析城東北起府青路,西接府河沿線,南至府南河與沙河交匯處,東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過,河網(wǎng)密布,水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐,使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟和城市化的發(fā)展,城東在走向市場的同時,發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟,商業(yè)經(jīng)濟、物流業(yè)和大型專業(yè)市場,形成了城東新的經(jīng)濟格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺,給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇,××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出,改變了人民對城東的看法和認(rèn)識,使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來,城東房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新階段,出現(xiàn)了以下的趨勢:1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主,而且少有車庫,小區(qū)環(huán)境一般,根據(jù)市場的需要,多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅,將成為需求的新趨向。2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項目因為可開發(fā)用地小而分散,沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等,占地面積較大,有一定的規(guī)模效應(yīng),市場反應(yīng)良好。3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺,城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫,土地也隨之增值,特別是沙河一帶,整治后的沙河,將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境,沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾?政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力,使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。三、市場定位分析河濱印象地處城東,位于二環(huán)路內(nèi)側(cè),西靠府南河,東靠××堰河,南鄰×××南側(cè)其它項目待建工地,北近望江公園。隨著沙河整治的實施,上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就當(dāng)前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看,隨著順江路龍舟路的整治完成,周邊新建了許多居住小區(qū),如××名宅、××嘉苑等,但多為電梯及多層的住宅小區(qū),只能滿足部分中檔收入消費者的需要,而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白,河濱印象的修建正好彌補了這一市場盲點。隨著成都經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高,人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高,環(huán)境優(yōu)美,配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū),滿足了這些消費群體的部分需要,市場反應(yīng)較好,同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施,成都作為西南特大型中心城市,眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部,這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體,這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。當(dāng)前,成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū),主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比,具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點,且一般都帶有私家車庫、花園,居家方便安全,生活質(zhì)量有保障,這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此河濱印象選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求,對高收入消費群具有較大的吸引力。根據(jù)估價人員的市場調(diào)查,當(dāng)前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間,而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè),除了聯(lián)排別墅,還建有電梯公寓、多層公寓等。而”河濱印象”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,戶型較單一,因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其它小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn),居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時河濱印象有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計、專業(yè)的物管及××集團的品牌保障,與同類型物業(yè)相比,價格定位居中,戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅,總價相對來說合理,有一定的市場需求和競爭力。由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者,年收入較高,且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等,故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場預(yù)測分析1、項目基本情況河濱印象位于二環(huán)路以內(nèi),西靠府河,東靠石牛堰,南鄰待建項目,北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等,公共配套設(shè)施較齊全,交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局,按規(guī)劃設(shè)計小區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等,除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路,社區(qū)內(nèi)每一組團之間形成環(huán)行道路,實現(xiàn)人車分流。根據(jù)成都市計劃委員會對”河濱印象”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù),該項目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可銷售面積95,118平方米,贈送面積16,044平方米),會所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米,項目容積率0.95,綠化率53%。項目規(guī)劃設(shè)計共52幢住宅樓,戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套,其中聯(lián)排別墅319套,復(fù)式別墅84套。2、售價的確定本次項目評估預(yù)期售價的確定,采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析,得出其公開市場價格,結(jié)合企業(yè)實際營銷策略,本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。經(jīng)過對比較案例的分析,得出評估對象各平均銷售單價如下(具體過程如下詳見附表):(1)、聯(lián)排別墅:根據(jù)”河濱印象”項目特點,從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較,并經(jīng)過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法,得評估單價為:5391元/平方米。(2)復(fù)式別墅:根據(jù)”河濱印象”項目特點,從市場資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較,并經(jīng)過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法,得評估單價為:4183元/平方米。3、預(yù)期售價測算結(jié)果根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為49527.78萬元,具體銷售情況明細(xì)如下表:序號項目或費用名稱建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注1聯(lián)排別墅銷售收入80628.11539143466.61319戶2復(fù)式別墅銷售收入1449041836061.1784戶3合

計49527.78403戶4、銷售期的選定根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況,考慮按揭跟進時間因素,本次按季度測算銷售期,確定各期銷售比例(按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算)見下表:(單位:萬元)9月12月3月6月9月12月3月6月29月百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10%銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.785、實現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價要實現(xiàn)如上計劃,首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化,其次工程進度應(yīng)能按計劃進行,再次按揭應(yīng)如期跟進,同時要求企業(yè)作好營銷工作,加大促銷力度,實現(xiàn)銷售進度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。五、項目分析1、”河濱印象”項目有如下優(yōu)勢A.”河濱印象”三面環(huán)水,緊鄰××公園,××大學(xué),文化底蘊濃厚,地理位置優(yōu)越,且位于二環(huán)路以內(nèi),就當(dāng)前房地產(chǎn)分布來說,類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成,沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改進,交通更加便利,整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。B．”河濱印象”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團式布置相結(jié)合,大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排,較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足,建筑風(fēng)格具有地方特色,小區(qū)景觀通透,這些都構(gòu)成了河濱印象獨特的賣點。C.”河濱印象”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū),這在當(dāng)前成都市房地產(chǎn)市場上比較少見,相對與其它小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說,在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌,同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性,這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè),為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。D.四川萬達房地產(chǎn)有限公司是大連萬達集團股份有限公司的下屬企業(yè),萬達集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤,其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。萬達的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。E.沙河的綜合治理,將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析,在未來3－5年內(nèi),沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％,整治后的沙河,將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀,特別是東湖公園的建設(shè),將促進整個××村大環(huán)境的提升,該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。2、”河濱印象”項目有如下劣勢A.”河濱印象”與”××園”、”××花園”等小區(qū)相比,后者位于城南,城南的發(fā)展已成氣候,周邊修建的小區(qū)檔次接近,業(yè)主文化層次收入水平接近,社區(qū)環(huán)境成熟。而”河濱印象”所在區(qū)域當(dāng)前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤,要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū),周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。Ｂ.雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進行,但實施工程中存在很大的難度,整個過程至少需要３至５年的時間,在這段時間里,周邊環(huán)境不可能有太大的改進,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。C．”河濱印象”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等可是當(dāng)前周邊缺乏超市、菜市等,日常生活不十分便利。D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅,復(fù)式別墅不帶私家車庫,雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位,但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足,且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。E.該項目主要針對高收入人群,這部分消費雖然存在,可是畢竟有限,同時”××花園”、”××園”、”××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅,消費者選擇較多。”河濱印象”項目規(guī)模較大,共403套,因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀,開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。投資估算和籌資評價一。投資估算(一)投資估算的范圍及依據(jù)1、估算范圍:”河濱印象”工程規(guī)劃總占地245畝,凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米,其中:帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米,無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米,另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施,建筑面積為4930平方米,均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測算(含廚衛(wèi)),外墻為外墻漆和石材相結(jié)合,坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)費稅和其它費用。2、評估依據(jù):”河濱印象”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等,依據(jù)<成都市城區(qū)土地級別與基價標(biāo)準(zhǔn)>、<四川省建筑工程計價定額>SGD1-、<四川省裝飾工程計價定額>SGD2-、<四川省安裝工程計價定額>SGD3－6-、<四川省工程費用定額>SGD7-等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計算,并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況,本著”客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算的。(二)項目總投資的構(gòu)成該項目總投資40573.09萬元,其中項目開發(fā)成本(土地、房屋開發(fā)費及其它)35679.20萬元,開發(fā)費用(財務(wù)費用、管理費用、銷售費用)4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米;其中:土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米,房屋開發(fā)費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米,其它費用8.19元/平方米,不可預(yù)見費39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。序號費用名稱投資額(萬元)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注合計40573.0940573.09116092.11平方米3494.91100.00%一土地費用17286.5217286.52122622.00平方米1409.7442.61%凈地1土地轉(zhuǎn)讓費1577015770122623.00平方米1286.0638.87%凈地2土地使用費24.52122624.00平方米0.20.06%按交,不含代征地3契稅、手續(xù)費266122624.00平方米21.690.66%按實際支出4土地出讓金1226122624.00平方米1003.02%按合同投資估算說明:1、土地費用按企業(yè)與××國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù),確認(rèn)項目用地單價為48萬元/畝(含待征地),契稅按實際繳款憑證266萬元計算,土地管理費按實際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準(zhǔn)日實際繳納土地費用為16186萬元。序號費用名稱投資額(萬元)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注二前期工程費792.89122624.00平方米64.661.95%1土地勘測費90.95122624.00平方米00.22%按合同2規(guī)劃設(shè)計費417122624.00平方米01.03%按合同及補充資料計3可研報告費11122624.00平方米00.03%按合同及補充資料計4三通一平183.94122624.00平方米150.45%參照成都地區(qū)當(dāng)前的收費標(biāo)準(zhǔn)5開口占道費8428米30.21%參照成都地區(qū)當(dāng)前的收費標(biāo)準(zhǔn)6小區(qū)招標(biāo)6122624平方米30.01%按實際發(fā)生額投資估算說明:2、前期工程費

根據(jù)合同、協(xié)議價格,企業(yè)實際規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費共計為792.88萬元。序號費用名稱投資額(萬元)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注三房屋開發(fā)費15407.29116092.11平方米1327.1637.97%1建安工程費10588.93111162.11平方米952.5726.10%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1聯(lián)排別墅9026.0293194.51平方米968.5122.25%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.1主體土建6714.993194.51平方米720.5316.55%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.2初裝費用1339.5793194.51平方米143.743.30%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.3給排水347.993194.51平方米37.330.86%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.4照明系統(tǒng)362.7193194.51平方米38.920.89%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.5弱電系統(tǒng)260.9493194.51平方米280.64%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算序號費用名稱投資額(萬元)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注三房屋開發(fā)費15407.29116092.11平方米1327.1637.97%1建安工程費10588.93111162.11平方米952.5726.10%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2復(fù)式別墅1562.9217967.60平方米869.853.85%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.1主體土建1148.9917967.60平方米639.482.83%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.2初裝費用224.6717967.60平方米125.040.55%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.3給排水67.0617967.60平方米37.320.17%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.4照明系統(tǒng)71.917967.60平方米40.0190.18%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.5弱電系統(tǒng)50.2917967.6平方米27.990.12%按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算投資估算說明:3、房屋開發(fā)費(1)建安工程費建安工程費采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以<四川省建筑工程計價定額>和<全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表>為基礎(chǔ),參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平,本次確定為:聯(lián)排別墅319套,復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米,復(fù)式別墅按869.85元/平方米計算,小區(qū)附屬工程1453.06萬元,其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。序號費用名稱投資額(萬元)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注四其它費用95.129.511811萬平方米100.23%按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)五管理費用1485.8349527.8萬元3.00%3.66%按行業(yè)平均水平六銷售費用1485.8349527.8萬元3.00%3.66%按行業(yè)平均水平七財務(wù)費用1922.2338650.86萬元4.00%4.74%按同期國庫券利率加融資費率計1其中:土地利息1067.66122624.00平方米1%2.63%從9月簽合同次月開始計算(見財務(wù)費用)八不可預(yù)見費462.2215407.3萬元3.00%計1.14%按房屋開發(fā)費用的3%計九相關(guān)報建集資費1635.179.511811萬平方米171.914.03%1綜合報建費1331.659.511811萬平方米1403.28%按當(dāng)前成都市有關(guān)規(guī)定2自來水集資貼費1000.25%按當(dāng)前成都市有關(guān)規(guī)定3電貼費44.33403戶11000.11%戶表工程4天然氣集資費159.19403戶39500.39%按當(dāng)前成都市有關(guān)規(guī)定6、財務(wù)費用主要為建設(shè)項目占用全部資金(扣除財務(wù)費用外的總投資)的時間成本,按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險因素計算(利率確定按4%計算),時間為2年,并假設(shè)這期間資金為均勻投入,合計為1922.23萬元。7、不可預(yù)見費用是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費用的3%計取,合計462.22萬元。8、其它費用主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、審查費、招投標(biāo)管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為10元/平方米估算,合計為95.12萬元。9、相關(guān)費稅(1)按照成都市相關(guān)報建費標(biāo)準(zhǔn),合計為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:44.33萬元;(4)天然氣集資費:159.19萬元。

以上報建、集資費合計為1635.17萬元。一。投資來源及籌資評價項目總投資約40573.09萬元,其中項目開發(fā)成本(土地、房屋開發(fā)費及其它)35679.20萬元,開發(fā)費用(財務(wù)費用、管理費用、銷售費用)4893.89萬元;該項目投資來源為:企業(yè)自籌資金12478.55萬元,工行土地儲備貸款7000萬元(到期萬達集團代還,詳見附件:萬達集團承諾函,截止11月末已歸還1100萬元),中行流動資金貸款萬元(到期),向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元,銷售滾動投入13711.46萬元,截止評估基準(zhǔn)日,該項目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。根據(jù)企業(yè)提供的財務(wù)報表和繳款單據(jù)(已與會計憑證進行抽樣核對無誤),企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是:截止9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬元,萬達集團對該項目的撥款4626.11萬元,自籌資金合計為12478.55萬元,占項目預(yù)計總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。二。項目投資計劃評價依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案,考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和當(dāng)前工程建設(shè)進程,該項目建設(shè)期確定為17個月,即8月—12月。該項目8月以前為購買土地、籌備報建,其投資額約為16693萬元;8月—12月為房屋主體建設(shè)期,其投資額約為15919.95萬元,主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出,資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估認(rèn)為該項目的建設(shè)工期適度、分年度投資計劃合理,該項目投融資可行。三。有關(guān)說明本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件:1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進度的其它因素,預(yù)定建設(shè)工期能得到保證;2、初設(shè)方案無大的調(diào)整,建筑面積無大的變化;3、國家費稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整;4、企業(yè)所提供的資料真實可靠。第六章償債能力評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系,分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用,編制財務(wù)報表,計算評價指標(biāo),考察項目的盈利能力,據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。(一)預(yù)測數(shù)據(jù)的選定1.本次項目預(yù)測建設(shè)期為8月至12月,銷售期為12月至9月。2.經(jīng)營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據(jù),在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間,按成都市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律,基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計劃見第四章。3.經(jīng)營期成本及費用的預(yù)測(1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測:營業(yè)稅按收入的5%計算,城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算,教育費附加按營業(yè)稅的3%計算,交通費附加按營業(yè)稅的4%計算,所得稅按33%計提。(3)銷售費用:銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。(4)管理費用:各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。(5)財務(wù)費用:根據(jù)建設(shè)期進行計算,詳見第五章財務(wù)費用說明。4.財務(wù)指標(biāo)測算假設(shè)條件(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(2)成都市房地產(chǎn)特別是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化,且項目在預(yù)測期全部銷售完畢。5.特殊處理因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費,而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測算,項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為:指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位利潤總額6131.6萬元凈利潤4108.17萬元總成本利潤率15.11%銷售凈利潤率8.29%經(jīng)過評估測算,該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評估主表2):1.內(nèi)部投資收益率:按全部投資計為26.77%;2.財務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%):按全部投資計為3341.04萬元;3.動態(tài)投資回收期(還原利率10%):按全部投資計為2.;由以上能夠看出,該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率,財務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說明該項目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。三、資金來源與運用分析根據(jù)第五章投資來源及籌資評價,該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成,本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運用,保證項目的順利實施。詳見評估主表1。四、項目償債能力評估項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表能夠看出,項目償債有可靠保證,企業(yè)償債能力強。指標(biāo)如下:項目借款償還期0.97年;項目借款綜合保證比3.41。五、項目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開發(fā)項目為全銷售項目,以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析,按以下公式計算盈虧平衡點:開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用盈虧平衡點=

[1-(稅費率+銷售費率)]×平均單價(二)單因素敏感性分析經(jīng)過本次項目評估的單因素敏感性分析,是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下,每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時,對評估結(jié)果的影響程度。從”項目敏感性分析表”能夠看出,銷售單價、開發(fā)成本均為”河濱印象”開發(fā)項目敏感因素,其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響因素,其每提高或降低10％,凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％;其次為開發(fā)成本,每提高或降低10％,凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大,因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價的變化,嚴(yán)格控制開發(fā)成本。從以上計算結(jié)果能夠看出項目抗風(fēng)險能力較強。單因素敏感變化表

(單位:萬元)總收入項目總投資財務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值變化率內(nèi)部收益率收益率變化率動態(tài)投資回收期借款償還期償債保證比基本方案49527.7840573.093341.0426.77%2.030.973.41項目總投資+10%49527.7844630.4659.3880%12.79%52.22%2.810.952.89項目總投資-10%49527.7836515.785913.2377%45.86%71.31%2.010.983.91售價+10%54480.5640573.096247.3387%43.80%63.62%2.080.933.99售價-10%4457540573.09398.5588%11.84%55.77%2.8712.83貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一。貸款風(fēng)險評價(一)定量分析經(jīng)評估測算,本項目風(fēng)險等級為AA級,貸款項目綜合風(fēng)險度為0.25,低于風(fēng)險度0.6是界限值。以銷售面積比例計算的