/某花園工程設備管理方案備設施情況描述公共設施情況描述照明：一、車庫照明燈名稱數(shù)量（個）功率（W）區(qū)域位置平均每天使用時間(小時)備注日光燈74040W一組團車庫１２１804０W三組團車庫121640Ｗ一組團自行車庫242340Ｗ二組團自行車庫２4２84０W三組團自行車庫２4２１54０W一組團車庫１２二、消防通道日光燈２０40Ｗ一二組團消防通道121８４0W二三組團消防通道12三、辦公區(qū)域日光燈24４０W管理處辦公室２４四、設備房燈日光燈４２４0W一組團設備房24６３４0Ｗ二組團設備房２4４２40W三組團設備房24五、架空層照明大筒燈1387W一組團架空層12反射燈15340W一組團架空層4壁燈３425W一組團架空層12地腳燈2825W一組團架空層4大筒燈2605Ｗ二組團架空層12日光燈6025Ｗ二組團架空層1２地腳燈3825W二組團架空層4大筒燈21０7Ｗ三組團架空層１2日光燈６040Ｗ三組團架空層12地腳燈２４25W三組團架空層４六、大堂照明大筒燈455WT1-T3大堂12小筒燈3６3WT１－T3大堂１2小射燈３0５0ＷT1—T３大堂１2大筒燈727W二組團大堂12小筒燈565W二組團大堂12小射燈4０50W二組團大堂１2大筒燈1367W三組團大堂12小筒燈３6５W三組團大堂１2小射燈3050W三組團大堂12七、樓道照明吸頂燈54625Ｗ一組團樓道５７562５W二組團樓道55462５Ｗ三組團樓道5八、天臺照明射燈7２20W一組團天臺２9６20W二組團天臺２7２20Ｗ三組團天臺2九、環(huán)境照明高柱燈１01２0W平臺花園１2低柱燈1１225W１2草坪燈1167０W12圍墻壁燈9625W１22５１0０Ｗ12供水系統(tǒng):名稱臺數(shù)功率（KW）位置平均運行時間（小時/每天）備注生活加壓泵2３T2天面泵房24小時一用一備２３T７天面泵房23T10天面泵房生活給水泵43７１＃泵房3．２小時２３72＃泵房高區(qū)消防泵237水泵房忽略不計低區(qū)消防泵245噴淋泵237噴淋穩(wěn)壓泵27.5消防栓穩(wěn)壓泵２3T２天面泵房2３T7天面泵房23T10天面泵房排水系統(tǒng)污水泵62。2T1、Ｔ2、T3電梯底坑3小時每月82。2T5、T6、T7、T８電梯底坑62．２Ｔ9、T10、Ｔ11電梯底坑82。2二組團地下車庫2２.２２#泵房22．２發(fā)電機房２２．21#泵房給水：小區(qū)給水管總長度為5175米，其中埋地為1123米，外露４0５2米,小區(qū)消防給水管總長度約1０20６00米,其中埋地為15０0米，外露為84０0米,閘閥井１5個。排水:小區(qū)排水管總長約４0０0米，其中埋地為28００米，外露1200米，小區(qū)污水井共13個，分布在一、二、三組團車庫內(nèi)；雨水井共53個，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共２3個，分布在Ｔ１—T10棟天面。小區(qū)化糞池共10個分布在各棟大堂前；化油池1個，位于會所前廣場。金海小區(qū)蓄水池明細表序號位置性質(zhì)容量（立方米）1T５地下室生活、消防水池３0０２T7地下室生活、消防水池６003T2天面生活、消防水池６04T7天面生活、消防水池705Ｔ１０天面生活、消防水池60電梯共20臺，功率:37KW/臺娛樂設施:三個兒童游樂場，一個燒烤場，一個會所.體肓設施:一個室內(nèi)網(wǎng)球場，三張室內(nèi)乒乓球臺，一個溜冰場,一個露天游池，一個室內(nèi)泳池,一個沖浪沙灘.休閑桌共1３張，休閑椅共３２張，涼亭一個,小區(qū)道路總長約1880米，其中石子路長8５０；長1030米;墻高度約3．2米,總長度約為1160米，主要材料是:磚墻抹灰。供電、供配電設備：配電房10個,變配電房３個,變壓器6臺，12５0ＫW／臺。三菱柴油發(fā)機電一臺。景觀：1、人工湖:面積２50平方米。循環(huán)水泵2臺，功率2。2KW。旱冰場：面積193.2５平方米.循環(huán)水泵3臺，功率7。5ＫW開啟時間：會所前人工瀑布：面積１93。２5平方米.循環(huán)水泵4臺,功率２。２ＫW;開啟時間：周六7：０0-13:０0空調(diào)方面:名稱數(shù)量（臺)容量位置平均每天開啟時間備注大堂空調(diào)343匹各大堂１5小時夏天5月-1０月電梯機房空調(diào)201匹各電梯機房24小進5月—１0月電梯轎廂空調(diào)2０0。8匹各電梯內(nèi)1８小時５月-10月中控室空調(diào)31．５匹中控室16小時５月-１0月管理處空調(diào)４5匹管理處8小時5月－１０月會所空調(diào)２20０KＷ會所８小時5月—1０月冷卻水泵27．5ＫW會所地下室8小時5月—10月冷卻水泵２11KW會所地下室8小時5月—10月以上各項設備投入使用時間為２00０年11月,現(xiàn)運行狀態(tài)良好,均能正常使用。通風系統(tǒng):小區(qū)通風管道總長４５00約米,送風機8臺，排煙機8臺,功率１1KW，每月保養(yǎng)運行2次，每次半小時。其它設施設備:水泵控制箱７臺，位于各水泵房,閘閥1１4個，位于各泵房消聲止回閥12個，位于各泵房，減壓閥20個,位于各棟槽井,壓力表４個，位于1#、2#泵房。設備管理難點：1、小區(qū)設備分布較廣、分散.2、設備技術(shù)含量高、人員的總體技術(shù)力量薄弱。3、設備數(shù)量多、人員偏少。設備管理重點：1、對設備的檢修保養(yǎng)及時性,確保設備的正常運行。2、加強對設備的巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題,預防事故的發(fā)生.3、對外包保養(yǎng)項目，要嚴格把關(guān)，控制好對承包方的技術(shù)力量的審核及保養(yǎng)的服務態(tài)度。二、工作目標：工程管理的工作目標內(nèi)容工作目標工作標準備注房屋管理小區(qū)的各類設施完好率達98%。房屋零修、急修及時率達1０0％以上。維修質(zhì)量合格率達１00％.房屋外觀完好、整潔、無妨礙觀瞻。防盜網(wǎng)、空調(diào)架、外墻無銹跡、無安全防患、外墻裝飾無破損或污跡。無違章裝修、無亂搭建、無亂張貼懸掛等。無擅自改變房屋用信得用途.堅持房屋修繕制度.道路暢通無損壞、路面平坦整潔、排水暢通。公用排污、排雨水管線設施完好無損。停車場、棚、建筑小品、雕像等完好無損。設備管理重大管理責任事故發(fā)生率達10０%.公共配套設施無好率達100%。路燈完好率達1０0％.供電、供水、供氣通訊管線及設施完好無損,運行正常，二次供水水箱加蓋，環(huán)境整潔、無二次污染及隱患.便民服務便民有償服務維修及時率達1０0％。維修合格率達10０％維修回訪達１00％。維修回返率達０%。便民服務接到通知15分鐘到達業(yè)戶家中。維修回訪達得到業(yè)戶的滿意為止。維修應一次維修完畢并反復測試,做到業(yè)主滿意并從技術(shù)角度出發(fā)可行為止.培訓管理持證上崗率達100％。培訓合格率達100%。崗前培訓率達100%。對工程人員要求有上崗證方可招聘入司。新進員工崗位培訓應對進行崗前培訓.并做好相應的記錄。培訓應通過實操、筆試、口試等方式進行考核。直到考核合格。三、人員編制序號姓名崗位任職要求人數(shù)備注1方曉斌工程主管大專以上學歷，工民建或機電專業(yè)畢業(yè),2年以上工作經(jīng)驗,具有較強的溝通協(xié)調(diào)能力;熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。12葉代飛工程助理中專學歷，3年以上作經(jīng)驗，熟悉管理處各種設備、設施的日常維護,有較強的溝通協(xié)調(diào)能力。持有中級電工上崗證。１3吳成業(yè)設備運行值班員中專以上文化，機電專業(yè)畢業(yè),2年以上作經(jīng)驗,熟悉管理處各種設備、設施的日常維護，持有深圳市電工進網(wǎng)許可證。1管理處準備增加1人。４余文超１5姜仁兵綜合維修員綜合維修員:初中文化，2年以上作經(jīng)驗,熟悉小區(qū)各種設備設施的日常維修、維護,持有相關(guān)上崗證。泥水工:初中文化，2年以上作經(jīng)驗,熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、各種建筑材料的性能與用途。弱電工：大專文化相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，2年以上作經(jīng)驗，熟悉弱電系統(tǒng)各種設備設施的日常維護。１泥水工６羅武幫1７周光松18麻俊亞1９毛龍110鐘正乾1泥水工１１溫尤鵬1弱電工四、監(jiān)督程序:監(jiān)督檢查程序管理處采用三級監(jiān)督檢查管理直線機制，對維修工程實行有效的監(jiān)控與管理，在監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)問題及時改進,有效保證工程管理工作的有效性與及時性。序號監(jiān)督檢查人監(jiān)督內(nèi)容及頻次檢查內(nèi)容1主任1、主任對工程每月的工程計劃進行審核.2、對工程的重大維修進行組織及監(jiān)督.3、對工程外包項目進行審定及監(jiān)督.４、應每月二次對各類設備房、公共設施進行20%抽查并在相關(guān)的記錄簽名,是否有按相關(guān)的作業(yè)指導書進行操作。5、對有償便民服務價格的審定及監(jiān)督。6、對物料采購的審定及用料的抽查。值班人員、工程主管巡視檢查情況及巡視記錄;保養(yǎng)記錄。標識及操作工具、滅火器是否齊全、機房是否干凈無雜物。機房照明、通風是否良好，機身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風扇、各指示燈是否正常。噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標識是否正常。道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常;雨水井、污水井是否暢通,無雜物.裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。對上門維修的服務態(tài)度是否良好。是否有按規(guī)定進行收費。2工程主管工程主管應對維修物料的監(jiān)控。對外包項目合同的審核.對各項維修項目的質(zhì)量的監(jiān)督檢查。對維修人員的日常工作的檢查。對各設備房及公共設施應每星期至少兩次的進行檢查。并在相關(guān)的記錄簽名。值班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。識及操作工具、滅火器是否齊全、機房是否干凈無雜物。機房照明、通風是否良好,機身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈;電梯轎箱、風扇、各指示燈是否正常。噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標識是否正常。道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物.裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。7、對上門維修的服務態(tài)度是否良好。是否有按規(guī)定進行收費。維修質(zhì)量的檢查。８、對維修人員上班是時的儀容儀表進行檢查。３班長對維修人員日常的行為規(guī)范進行檢查監(jiān)督。對維修工的維修質(zhì)量進行監(jiān)控。對維修人員的領(lǐng)料進行監(jiān)督及控制。對各設備房及公共設施進行實時巡視及檢查。對外包項目進行實時的跟進與監(jiān)督。班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。及操作工具、滅火器是否齊全、機房是否干凈無雜物.機房照明、通風是否良好，機身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風扇、各指示燈是否正常。噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標識是否正常.道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常；雨水井、污水井是否暢通,無雜物。裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。7、對上門維修的服務態(tài)度是否良好.是否有按規(guī)定進行收費.維修質(zhì)量的檢查。8、對維修人員上班是時的儀容儀表進行檢查。４工程人員工程人員至少每天兩次對以下的設備進行檢查并在相應的記錄表上簽名。變電房的檢查內(nèi)容：1、高壓環(huán)網(wǎng)柜運行指示燈是否正常、有無異常響聲、氣味、刀鎖及標識牌是否齊全。2、變壓器溫度是否正常、器身及高低壓接線端有無異常響聲和氣味.3、配電柜電源指示燈是否正常，開關(guān)、斷路器接觸是否良好，接線端子有無發(fā)熱現(xiàn)象。４、電壓是否正常，電流是否在正常范圍,計量儀表是否正常運轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)換開關(guān)是否處于正確位置，標識是否齊全。房內(nèi)、柜內(nèi)外無器件是否清潔，通訊照明是否良好。發(fā)電機房的檢查內(nèi)容:機油、燃料是否充足、是否良好。蓄電池電壓電解液是否充足,外觀有無銹蝕、積水.冷卻水是否充足。油箱、水箱機身有無漏，能動皮帶是否正常?？刂泼姘逯甘緹羰欠裾＃袩o報警信號，處于正確位置。配電柜輸出開關(guān)是否處于正常狀態(tài),接線端有無發(fā)熱跡象。機房照明、通風是否良好，機身、地面及各開關(guān)器件、柜體是否清潔。電梯機房的檢查內(nèi)容：電梯轎箱、風扇、各指示燈(按鈕)照明是否正常。電機有無過熱運行時響聲是否正常,曳引機是否漏油。標識及操作工具、滅火器是否齊全、機房有無堆放雜物。電源柜指示燈開關(guān)、接觸器是否良好，有無異常響聲。各接線端子有無發(fā)熱變色跡象。機照明、通風是否良好、設備、設施及地面是否整潔無積塵，蜘蛛網(wǎng)。水泵房檢查內(nèi)容:水泵運行時溫度是否正常,有無異常聲音。泵體、閘閥管道有無滲漏、閘閥是否處于正確位置.電源柜及控制柜指示燈是否良好,功能開關(guān)是否處于正確位置。接觸器能否正常吸合，有無異常響聲，接線端子有無發(fā)熱跡象.機房照明通風、消防設施是否良好地面有無積水。機房設施設備是否清潔。.配電房檢查內(nèi)容：運行電源指示燈是否完好。開關(guān)斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。一次、二次回路接線端有無發(fā)熱跡象。計量電表、電壓電流表是否正常.標示是否齊全。房內(nèi)通風照明是否良好。地面、柜體外及元器件是否清潔。弱電系統(tǒng)檢查內(nèi)容：1、消防分區(qū)報警箱、系統(tǒng)主機、消防聯(lián)動控制單元、水泵控制柜、泡沫罐、消防對講廣播系統(tǒng)。2、AＢ主機、畫面分割器、監(jiān)控器及畫面、攝影頭、錄像機、紅外線對射。３、車場出入口控制機、出入口道閘、出入口車輛檢測器、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、收費系統(tǒng)。4、門禁系統(tǒng)玻璃門及門夾、閉門器/地彈簧、電鎖、密碼開鎖、磁卡開鎖。二氧化碳房貯存器鋁封、保險帶是否完好、控制器面板電路顯示器是否正常、貯存器壓力符合規(guī)定、系統(tǒng)各部件抹灰除塵。房屋檢查內(nèi)容:樓宇外墻磁片是否有脫落、破損。空調(diào)架、防盜網(wǎng)、風雨連廊是否有銹跡、破損。業(yè)戶裝修是否有違反裝修管理規(guī)定，影響外觀、破壞建筑結(jié)構(gòu)、違章建筑亂搭現(xiàn)象。給排水管道、煤氣管道是否有滲漏現(xiàn)象。車道路面是否平坦、積水現(xiàn)象,井蓋是否齊全.五、工作計劃：K地格林小鎮(zhèn)花園2０04年維護保養(yǎng)計劃及預算序號維護保養(yǎng)項目維護保養(yǎng)原因預計進行日期預算費用（元）費用來源責任人備注１發(fā)電機組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月10００管理費方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度１000管理費方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)１0月份2０0０管理費方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費方曉斌5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1５０0管理費方曉斌8防盜監(jiān)控、對講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌9火災自動報警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1０００管理費方曉斌1０消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調(diào)維護加雪種,更換破壞零件１2月份管理費方曉斌無法確定1３樓層防火門及管道井的維護更換破損的玻璃及損壞的閉門器,門鎖等１０月份管理費方曉斌無法確定1４小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費方曉斌15增建公共娛樂康體設施應業(yè)委會要求在會所前臨時停車場1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設旆的即時維修2００４年工程維修物資采購計劃序號物資/服務名稱規(guī)格型號物資類別數(shù)量估算金額（元）采購期限用途說明1節(jié)能燈5W／7W/220Ｖ維修400支4８0０2０04－１工程維修2節(jié)能燈3W/220V維修400支48０02004-1工程維修3日光燈40Ｗ維修５０0支４00０2004-1-15工程維修4日光燈20W維修１00支800２004工程維修5日光燈震流器４0W維修50個5502004工程維修6日光燈震流器２0W維修3０個41520０4－1-15工程維修７啟輝器20—８０W維修2００個300２０04工程維修8白熾燈(羅口）６0W維修300只24020０4-１工程維修９白熾燈（羅口)40Ｗ維修４00只32020０4-1－15工程維修10球砂泡２５W維修400只4８02004-1工程維修11吸頂燈罩（半圓）關(guān)圓玻璃維修20個16020０４-1－1５工程維修1２防潮燈罩玻璃維修10個30020０４－1工程維修13聲光控開關(guān)普通型維修50個650２004-1－15工程維修14面板開關(guān)單位維修50個1２52004工程維修１5面板開關(guān)雙位維修50外1752004-１工程維修16指示燈燈泡卡口，紅綠維修各10０２00２004工程維修１7高壓鈉燈70W／22０V維修５0個165020０4-1-１5工程維修1８高壓鈉燈震流器70Ｗ/220Ｖ維修20132０200４－1-１5工程維修19鈉燈觸發(fā)器70—400W維修203202004－1-15工程維修20超光燈1０0Ｗ維修５０１０0０２004工程維修２1石英燈杯35W/12V維修１００2６０２004-1工程維修２2石英燈整流器3５Ｗ/123Ｖ維修10０12００2004－1－1５工程維修2３電工絕緣膠布普通維修400400200４-1－１5工程維修２4水膠布普通維修40０600200４－1-15工程維修２５驗電筆220V工具2０支２002004-1－15工程維修26水籠頭４分/６分維修各５0只57５2004－1-15工程維修2７銅球閥4分／６分維修各3０只48０２００4-1-1５工程維修28銅閘閥４分/6分維修各10只300２00４工程維修2９水管堵頭4分/６分維修各30６02００４工程維修30水管內(nèi)接彎頭三通4分／６分維修各202４0２０04-１-１5工程維修31尼龍扎帶200/300MM維修各10０802004－1工程維修32膨脹螺絲６/８/維修各1０0100２004－1-15工程維修3３麻花鉆頭３/４/5/6/８/1０MM維修各2０４８02004-1工程維修34沖擊鉆6/８/10/１2維修各10條6002０04-１-１5工程維修３5砂輪片直徑4０CM維修2０張20０2０04工程維修36電焊條直徑4MM維修4包802０04工程維修３7信報箱普通型維修1００把500２0０4-1-15工程維修38不銹鋼球型鎖普通型維修20把5０020０４-1工程維修39防火門鎖普通型維修３0把2４00２004工程維修40彈力鎖普通型維修5０把50020０４-1-1５工程維修41毛刷4寸/６寸維修各3０把1502０04工程維修42玻璃膠普通型維修2０0瓶1６002004－1工程維修4３閉門器普通型維修５0個5０００元2004工程維修44防火門玻璃3８０＊420*５MM維修５0塊44０0２00４-1－１5工程維修４5容氣開關(guān)C45－2PＣ10—維修２013002004工程維修46車道磚大連磚維修１000塊20002004工程維修47水泥４00號維修1０包1502004工程維修４8沙子細河沙維修10立方4002０0４-１－１5工程維修４9天拿水寶馬維修5桶３25２０04-１-15工程維修５0油漆紅、黃、白、黑/１4公斤維修各5桶１80０２004工程維修51油漆銀粉、藍、灰/14公斤維修各３桶10002０04－1－1５工程維修５2乳膠漆南港牌維修10桶65０2０0４-1工程維修53馬路漆海虹維修4桶4５０２004工程維修54電池補充液普通型維修30瓶1502０04－１-15工程維修55黃油普通維修1桶302004－1－1５工程維修5６密封填料普通維修30Ｍ3０200４-1-1５工程維修57維修2０0４年K地格林小鎮(zhèn)花園管理處工程維修人員培訓計劃表序號主題內(nèi)56容對象方式地點主講人課時時間安排01禮儀維修人員上門維修服務禮儀規(guī)范全體集中講座會議室方曉斌41月02創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)國優(yōu)標準全體講座會議室方曉斌22月03安排創(chuàng)國優(yōu)工作安排全體講座會議室方曉斌13月0４規(guī)程水池水箱清洗規(guī)程全體講座會議室方曉斌24月０5規(guī)程水泵保養(yǎng)維護規(guī)程全體講座會議室方曉斌４5月06技能如何提高維修工作水平全體講座會議室方曉斌26月０7創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)國優(yōu)標準全體講座會議室方曉斌17月0８安排創(chuàng)國優(yōu)工作安排全體講座會議室方曉斌18月０9規(guī)程發(fā)電機保養(yǎng)維護規(guī)程全體講座會議室方曉斌1９月10規(guī)程干式變壓器及低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程全體講座會議室方曉斌110月1１規(guī)程關(guān)于抄表計量工作注意事項全體講座會議室方曉斌111月1２計量如何提高與住戶溝通的技巧全體講座會議室方曉斌412月13規(guī)范設備設施巡視檢查規(guī)范全體講座會議室方曉斌4２月1２月六、各崗位職責概述：工程主管主要職責與權(quán)限：負責小區(qū)內(nèi)各類設施設備維修保養(yǎng)及計量管理等工作,建立完整的設備技術(shù)檔案和維修記錄。制定和完善各類設備的操作規(guī)程及維修保養(yǎng)制度。負責小區(qū)各項整改工程的設計預算結(jié)算,并進行施工監(jiān)理等。負責小區(qū)裝修審批、監(jiān)理及驗收。制定小區(qū)各類設施設備的維護保養(yǎng)計劃，并組織實施。負責對分管承包合同條款的審核.處理分管范圍內(nèi)的突發(fā)事件和客戶投訴。制定部門內(nèi)部培訓計劃，并交行政品質(zhì)部備案、定期對相關(guān)人員進行基本素質(zhì)、業(yè)務技能、服務意識的培訓與考核。負責工程維修人員的工作監(jiān)督和指導。完成上級領(lǐng)導臨時交辦的其它工作任務。工程助理的主要工作職責：協(xié)助工程主管處理工程方面的日常管理事務。負責對有償維修服務的統(tǒng)計及維修人員的調(diào)配工作。負責對工程設備設施的檢修及零修工作.協(xié)助工程主管對維修項目收費進行審核,采購必要的維修材料及材料的驗收工作。對工具和設備進行經(jīng)常性檢查，對需要維修的器具及時向主管匯報。負責對有償維修服務的回訪工作。工程主管外出，負責工程部門的日常管理事務。完成領(lǐng)導臨時交給的其它事務。綜合維修員工作職責:a）負責小區(qū)設備、設施的日常維修工作.ｂ）負責小區(qū)客戶報修的維修工作。c）每日定時對責任轄區(qū)設施進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理.d）提高技術(shù)業(yè)務知識,熟悉掌握維修技能及應急處理方法。運行值班員職責：1）負責水電表的抄計工作。２）負責相關(guān)設施、設備的日常巡視和維護管理.３)協(xié)助工程部做好測量和監(jiān)控裝置(水、電部分）的檢定工作。4)協(xié)助工程部做好設備維護保養(yǎng)工作。５)提高技術(shù)業(yè)務知識，熟悉并掌握設備的性能、操作程序及應急處理方法.七、應急方案突發(fā)性停水的應急突發(fā)性停水的主要原因有:小區(qū)水管爆裂停水．供水設備故障停水。市政供水停水.應急處理措施對停水的原因進行核查并及時通知業(yè)戶及前臺。如若小區(qū)內(nèi)水管爆裂而停水,應視管道爆裂的情況大小（主管、支管爆裂），采取不同方法進行搶修，在搶修同時應通知上級領(lǐng)導,以便組織搶修工作。設備故障停水，有備用設備則投用到備用設備,并評估修復時間，在搶修過程應通知上級領(lǐng)導,組織搶修工作。市政供水停水,應撥打電話到水務局詢問停水原因及供水時間，并通知前臺及住戶，以便業(yè)戶了解。停電應急方案一、突發(fā)性停電的類型.因不可抗拒的自然力(如雷擊、臺風等)或客戶用電不當造成的供電中斷。因設備故障停電（小區(qū)內(nèi)設備及供電部門設備故障等）二、應急方案出現(xiàn)突發(fā)性停電首先要與供電部門聯(lián)系,了解停電原因及供電時間,以便于向業(yè)主解釋。如小區(qū)內(nèi)設備故障發(fā)生突發(fā)性停電，值班人員應立即到達現(xiàn)場進行檢查，如有備用設備則應先使用備用設備,再進行檢修。沒有備用設備則需評估維修時間。評估四十分鐘內(nèi)能恢復用電,值班人員應立即通知工程主管到達現(xiàn)場組織搶修工作.如評估四十分鐘內(nèi)不能恢復供電，則應在搶修的同時通知管理處主任到現(xiàn)場組織搶修工作。三、最后確定恢復供電時間，應立即反饋至管理處，便于向住戶解釋。電梯困人應急方案?１、當發(fā)生電梯困人事故時,電梯機電維修員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務必時期保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌,靜心等待救援人員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài),電梯機電維修員應設法將轎廂門完全關(guān)閉。

2、根據(jù)指層燈、ＰC顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。?３、轎廂廳于距廳門0。５米左右（高于或低于）位置時的救援.

(１）拉下電梯電源開關(guān)。

(2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。?（3)在轎頂用人力開器轎廂門.

(４）協(xié)助乘客離開轎廂。?（5)重新關(guān)好廳門。?4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法.?(1)進入機房切斷電梯電源。

（2)拆除電動機尾軸罩蓋,安上旋座及旋柄。?（3）救援人員之一把旋柄,另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作適應一撬一放時轎廂逐步移動,直至最接近廳門（0.5米左右)為止。?（4)當轎廂廳于距廳門0．5米元左右位置時，其救援方法按第3條進行。?５、遇有其他復雜情況，應請救電梯公司幫助救援。?6、困人救援工作完畢后，電梯機電維修員應將情況完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行日記》內(nèi)。八、設備管理改進計劃Ｋ地格林小鎮(zhèn)2004年度設備管理改進計劃設備管理以設備的使用，保養(yǎng),維修三方面為核心；將設備技術(shù)資料，有關(guān)的信息，日常設備管理活動,進行有效地分門別類記錄，反映,統(tǒng)計，分析,實時掌握設備的動態(tài)，延長設備的使用壽命．針對K地格林小鎮(zhèn)花園建筑設備的特點及現(xiàn)狀,要完善對設備電器技術(shù)資料、設備日常保養(yǎng)維修、設備使用、設備配件、能源消耗等幾方面設備管理規(guī)章制度,做為2004年度K地格林小鎮(zhèn)設備管理改進的基礎(chǔ)。１。完善設備技術(shù)資料管理：?

全面收集設備,輔助裝置，軸承，傳動機構(gòu)；技術(shù)檔案等技術(shù)資料檔案,進行分類,排序,存儲．做到設備編號和技術(shù)標牌齊全,設備資產(chǎn)帳，物,卡相符。對設備實行全過程的管理，從選型、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造，直至報廢更新等都管理起來.2.完善設備日常修理管理（包括設備故障管理)，減少設備故障率．

對設備電器的小修和大修、技術(shù)改造、設備故障、能源消耗、設備運轉(zhuǎn)時間等信息進行詳細記錄.便于設備管理人員根據(jù)記錄制定最佳維修方案，并指導維修人員按照設備運轉(zhuǎn)部位的性能，技術(shù)要求，運轉(zhuǎn)情況，而采取正確地維修方法，縮短因設備修理而停機的時間。使設備管理工作深入細致，實現(xiàn)維修工作量的考核數(shù)量化。設備故障管理：主要記錄了設備故障發(fā)生的日期、故障維修方式、故障類型，并掌握設備運轉(zhuǎn)狀態(tài)磨損情況.設備管理人員根據(jù)對歷次設備故障記錄的分析，故障類型的統(tǒng)計可得出：易損另配件，在正常條件下的磨損和使用期限，有計劃地進行更換維修；對非正常的設備故障，設備管理人員就可采取相應的措施，進行改進性維修，降低故障率。3。完善配件管理,使配件的庫存處于一個合理的水平.

對配件的管理從以下幾個方面入手:從設備管理的角度說:編制<〈配件清單>>；記錄各臺設備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規(guī)格型號、使用數(shù)量、計劃庫存量和實際庫存量。通過對主要配件的管理，基本上就掌握了設備的配件需求量,

4.減少能源消耗確認各設備的能耗狀況,提出確實可行的節(jié)能方案，在Ｋ地格林小鎮(zhèn)花園中，中央空調(diào)的耗能占總能耗的55％，在2０04年度,要對會所中央空調(diào)，各棟大堂空調(diào)進行多管齊下的維護保養(yǎng),包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。隨著Ｋ地格林小鎮(zhèn)入住率的提高，原來申請的水指標已不能滿足業(yè)主的需要，水指標的更改申請的前期準備工作進行中,估計20０4年初可完成。5。加強對工程維修人員的管理,是改善設備管理的前提．其中包括對工程維修人員的培訓，工程維修人員的考核.培訓包括三方面:上門維修服務的規(guī)范,專業(yè)技術(shù)的培訓,安全方面的培訓加大對專業(yè)知識的培訓深度,如變頻技術(shù)，弱電方面的技術(shù)。在工程人員考核方面2004年度設備管理改進計劃將圍繞以上五個方面開展序號內(nèi)容估計完成時間責任人0１用水指標的更改申請2004年初方曉斌02大堂空調(diào)的維護保養(yǎng)單位的確定２0041—4月方曉斌03規(guī)范及專業(yè)技術(shù)的培訓（詳見200４年度的培訓計劃)20041-12月方曉斌０4安全規(guī)范的培訓20０４1,4,7月方曉斌維修人員違規(guī)處罰制度1.目的加強維修人員管理，確保各項規(guī)章制度正常執(zhí)行，使維護維修工作正常開展。２。適用范圍適用于各管理處對維修人員的管理。3.內(nèi)容３．1有下列情形之一的，第一次口頭警告;第二次書面警告；第三次罰款50元：３.1．１上班遲到、早退、不參加培訓或不參加例會的;3．1.2衣著不整、不注意個人形象、上班無精打采的;３。1。３遇到同事或上級領(lǐng)導或小區(qū)業(yè)戶不主動讓路，不主動打招呼的。3。2有下列情形之一，每次罰款5０元：3.2.1因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯，影響業(yè)主／住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。3.2。2因維修人員玩忽職守、對維修任務敷衍了事造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿的。3。2。3上門維修服務不專心維修而與業(yè)戶聊與工作無關(guān)的私人話題，引起業(yè)戶投訴的。3。３有下列情形之一,即時開除處理：3．３.1利用職務之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)主/住戶的。３.３。2利用職務之便向業(yè)戶索取小費或偷拿業(yè)戶／公司財物的.3.３．３因工作失誤造成業(yè)戶或公司重大損失的。4.記錄無5．附件無?機電設備管理人員工作規(guī)定１．目的規(guī)范機電設備管理各類人員的工作規(guī)范,確保機電設備管理的有序和有效.2。適用范圍適用于管理處、工程部對機電設備管理各類人員的管理。3．內(nèi)容3．1維修員崗位規(guī)定。3。1.1值班維修員必須全權(quán)負責設備運行期間的全面工作。３.1．2值班維修員必須堅守崗位，不得擅自離崗，工作去向必須向工程主管(工程主任）報告.3．１。3水、電維修員必須按規(guī)定時間巡視設備的運行情況,及時調(diào)整設備運行中的偏差，處理設備隱患。３.1.4設備運行中遇設備故障,而值班有員無法處理時,應及時報告工程主管（工程主任)，以便組織搶修。重大設備故障時，工程主管(工程主任）應立即報告公司工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理安排專業(yè)工程師協(xié)助處理.3。1。5值班維修員必須做好本班工作記錄，發(fā)現(xiàn)問題未記錄，一切責任由當班人員負責。３.1。６接班人員必須提前十五分鐘到達崗位，做好接班準備工作。確認交接設備運行良好，使用設備齊全，值班場地清潔,值班記錄準確完整后進行交接班工作。3．1。7除緊急事故外，任何承包出去的工程項目均須按供方管理規(guī)定和統(tǒng)一采購管理規(guī)定執(zhí)行;因工作需要的加班必須事先向工程主任（工程主管）同意方可。3。2維修員工作規(guī)范３。2．１嚴格遵守各項規(guī)章制度,確保管轄范圍內(nèi)一切設施、設備的正常運行。3。2。2每日進行維修工作時,發(fā)現(xiàn)問題及時檢查、處理.3．2.3在巡視或進行維修工作時,嚴禁大聲喧嘩，打鬧嬉笑或工作時吸煙.3.２。4在巡視或維修過程中，除在維修單上做好記錄外，必須在《巡視檢查記錄表》上的記事欄進行詳細記錄，以便主管隨時進行檢查。3。2。5除非緊急情況（如斷電、漏水、電器或電路短路等）維修員不得接受其他部門或業(yè)戶的邀請私自進行維修，凡屬業(yè)戶委托維修項目,須由管理處統(tǒng)一安排方可進行，進行業(yè)戶室內(nèi)維修時，必須有業(yè)戶陪同或業(yè)戶代表在場方可進入室內(nèi)維修。3。3維修員工作安全措施.3．3.１維修員在斷開自動開關(guān)或隔離刀閘工作時,必須把“禁止合閘”的標示牌掛在手柄上。3.3．2帶電工作時必須使用絕緣柄的工具,戴好手套穿長袖和長褲的工作服。3．3。3電氣試驗時必須穿絕緣鞋.3。3。4工作完畢后，應檢查工具有無遺忘，并須將拆動部分恢復原狀。3。３．５雷電時禁止進行任何電氣設備的維修工作.3。３．6帶電高空作業(yè)時必須二人進行。3.3．７在易燃易爆場所必須使用防爆燈,調(diào)換燈泡時須停電作業(yè).3.3.8在熾熱高溫場所作業(yè)時,必須做好通風降溫措施,禁用易燃油類或揮發(fā)性液體.3。3.9禁止在潮濕場所進行帶電工作，要保持工作服干燥，養(yǎng)成穿絕緣鞋、戴絕緣手套的良好習慣.３。3．1０消防設施必須擺放在顯眼處,便于取用的地方，且保持消防設施的良好使用狀態(tài).4.記錄無5.附件無機電設備巡視檢查規(guī)程1。目的規(guī)范機電設備檢查管理，確保系統(tǒng)正常運行。2。適用范圍各管理處的機電設備檢查管理。3．職責3．1管理處主任負責督導下屬做好機電設備的管理工作.３。2工程主任（工程主管)負責機電設備的管理.３.3運行管理員負責各自責任范圍內(nèi)的日常巡視檢查。4。內(nèi)容4。1各管理處主任組織相關(guān)人員根據(jù)轄區(qū)不同設備性能、作用和運行要求對設備采取運行檢查、維修檢查、巡視檢查、停機檢查等不同形式的檢查方式,以確保設備完好。4。2機電設備的日常運行巡視檢查由運行管理員負責，每天按規(guī)定對所管轄設備的運行(包括溫度、電流、電壓、壓力、水位、閥門聲響、振動情況等)進行全面檢查.每次檢查情況記錄在相關(guān)設備機房巡視檢查記錄表上，檢查中發(fā)現(xiàn)的異常或事故隱患必須及時排除，并記錄在《設備事故記錄表》。4。3對需要大修或中修的維修項目由維修員根據(jù)設備維修情況填寫《公共設施（設備）大、中修工作記錄表》.4。４分包維修、保養(yǎng)項目如電梯、消防系統(tǒng)等項目的維修、保養(yǎng)由分承包方維修人員負責。分包維修方每次的維修、保養(yǎng)工作必須先到管理處辦理手續(xù)后方可進行。4。５對分包維修項目的檢查包括但不限于以下內(nèi)容：設備的性能、設備運行狀況、故障部位、故障原因等。維修中修理的部位、更換的零部件，修理后的運行效果由分包方作好記錄并由管理簽字認可.4．6對分包方保養(yǎng)項目的檢查按雙方簽定的協(xié)議進行，由分包方作好有關(guān)的保養(yǎng)記錄并由管理處簽字認可。4。7管理處工程主任（工程主管）每周至少兩次對較重要的機電部位及設備進行巡視檢查，巡視結(jié)果記錄在相關(guān)設備機房巡視檢查記錄表上,并督促維修員維護好重要設備,確保設備正常運行。檢查中發(fā)現(xiàn)的異?；蚴鹿孰[患必須及時排除，并記錄在《設備事故記錄表》４.８工程主任(工程主管)必須保證設備安全使用，并每周至少二次對設備的安全狀況、線路、零部件等進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全,并向管理處主任匯報每周工作.４。9工程主任（工程主管)每月對機電設備管理檢查情況進行總結(jié)，并向管理處主任提交月度工作報告，月度報告復印件提交公司工程部經(jīng)理審閱.4.１0工程主任（工程主管）每月統(tǒng)計水電用量、價格等資料填寫水、電經(jīng)營月報，報管理處主任認可后提交工程部經(jīng)理審閱。５。記錄５．1《設備事故記錄表》、《公共設施（設備）大、中修記錄表》》由部門兼職資料管理員保存至設施（設備)報廢。5.2《發(fā)電機房巡視記錄》、《變配電房巡視記錄》、《電梯和電梯機房巡視記錄》、《配電房巡視記錄》、《水泵房巡視記錄》由由部門兼職資料管理員保存一年.6、附件６。１《設備事故記錄表》6.2《公共設施（設備）大、中修工作記錄表》6.3《發(fā)電機房巡視記錄》６。4《變配電房巡視記錄》6.5《電梯和電梯機房巡視記錄》6．6《配電房巡視記錄》6。7《水泵房巡視記錄》供配電設備房的管理規(guī)定1.目的規(guī)范供配電設備房的管理，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。2.適用范圍各管理處供配電設備房的管理。3．職責3.1管理處主任負責督導下屬做好轄區(qū)供電配電設備房管理工作。３.2工程主任（工程主管)負責供配電設備房日常管理工作.3.3運行管理員負責供配電設備房的日常巡視檢查工作。4.內(nèi)容4。１運行管理員對供配電設備負有運行、監(jiān)視和維護保養(yǎng)責任,應嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。4.２運行管理員應熟悉設備作用，了解系統(tǒng)運行方式，掌握設備性能和維護方法，正確處理事故和異常運行情況.4．3供配電房值班人員應嚴格執(zhí)行管理處的供配電調(diào)度命令,做好現(xiàn)場安全措施,并做好安裝和維修后的驗收工作。4.4運行管理員應定期對安全用具、消防設備進行檢查、并做好相關(guān)記錄。4。5運行管理員應按規(guī)定巡視檢查供配電設備房，確保以下設施設備齊全、運行正常：4．5.1高壓室內(nèi)無雜聲，門窗完整,照明、通風良好，溫濕度正常,配電設備電壓電流表指示正常。4.５４。５．3發(fā)電機系統(tǒng)門窗完整，通風良好，充電系統(tǒng)工作正常，蓄電池電壓、電解液比重正常,信號指示和各控制開關(guān)狀態(tài)正常。４．5．4運行管理員應將巡視檢查情況記錄在《變配電房巡視記錄》GPI-Ｓ-JDWY—01.x-F4，將變壓器溫度、輸出電流等,記錄在《供電運行記錄表》GＰI—Ｓ-JDＷY—04—F1上,將發(fā)電機運行及試運行時的輸出電壓電流頻率等參數(shù)記錄在《發(fā)電機運行記錄表》GPI—S—JＤWY-04－F2,將設備故障或運行出現(xiàn)異常情況應及時報告主管，并將有關(guān)情況記錄在《設備事故記錄表》ＧPI—S－ＪDWY－0１。x-F1。4。6變電所設備倒閘操作和維修、保養(yǎng)工作時,必須嚴格按國家頒布的安全操作及工作規(guī)范執(zhí)行.4.7閑雜人員不得進入設備房,有關(guān)人員須執(zhí)行登記手續(xù)。５．記錄《變配電房巡視記錄表》、《供電運行記錄表》由部門兼職資料員保存-年。6。附件6．1配電房維護保養(yǎng)工作流程圖6．2照明維修工作流程圖６．3GPＩ-Ｓ—JDWY-07。x-Ｆ1《供電運行記錄表》6.4GPI—S—JDWY—12.x-Ｆ１《發(fā)電機組運行記錄》高壓環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜操作規(guī)程1.目的規(guī)范操作程序,避免發(fā)生事故，確保供電系統(tǒng)運作正常。2。適用范圍適用于供電服務中心高壓環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜操作。３.內(nèi)容３．1送電操作程序3。1.13．1。2打開接地刀鎖。取下“3.1。33.1。４３。１。53．1.６3.1。73.1．83.1．93．2停電操作程序3。2.1３.2。2３.2.33．2。43．2。53.2。6３。２。７檢查接地指示在接地狀態(tài)。掛上“3．3操作記錄3。3.13．3。24．記錄GPＩ-S-ＪDWＹ-04.x—F１《交接班記錄表》、ＧPI－S－JDWＹ-13.x-F1《操作記錄表》由部門兼職資料員保存二年.5。附件低壓聯(lián)絡柜操作規(guī)程１。目的確保聯(lián)絡操作正確。２.適用范圍適用于可作低壓聯(lián)絡的PGL設備操作。3.內(nèi)容停I號變壓器，其負荷由Ⅱ號變壓器供電。3。1分別拉開I號變壓器的所有輸出負荷開關(guān)。3。2斷開I號變壓器的低壓側(cè)總開關(guān)。3．3拉開I號變壓器低壓側(cè)總開關(guān)的前刀開關(guān)，并在操作桿懸掛“禁止合閘”的標示牌。３。４合上聯(lián)絡柜的前后刀開關(guān).３．５合上聯(lián)絡柜的負荷開關(guān)。3。6分別合上Ｉ號變壓器的各輸出負荷開關(guān)。４．記錄《操作記錄表》由部門兼職資料員保存二年.５．附件無?柴油發(fā)電機操作規(guī)程1。目的確保柴油發(fā)電機操作的安全性和正確性。２．適用范圍適用于各管理處柴油發(fā)電機的操作。3.內(nèi)容３.1開機前的檢查工作。３。1。1斷開發(fā)電機組的自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于3．1.2３。１。３3。1．４３.1.53。２手動啟動３．2.1將控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”３.2.２3。2。33.2.４將控制屏上的選擇開關(guān)置于“3。2。53.2．６3。3自動啟動將控制屏上的選擇開關(guān)置于“自動"位置。當市電停電或?qū)⑴潆姺渴须娐?lián)絡開關(guān)斷開時，發(fā)電機將自動啟動發(fā)電。3．4停機３。４．1當市電恢復正常后，電源輸出到發(fā)電機房應急電源配電柜上工作電源（市電電源）“斷路器”自動合閘，聯(lián)鎖應急電源“斷路器”分閘，柴油發(fā)電機空載運轉(zhuǎn)三分鐘后自動停機.3．4。2３．4。2.13。4.２。２發(fā)電機空載運轉(zhuǎn)3—5分鐘后,把發(fā)電機控制屏上的轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”３．4.２.３３．４。２.4檢查一切正常后，將發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“3．4。3當發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，可通過按下發(fā)電機控制屏上的紅色緊急停機按鈕實現(xiàn)停機。3．５注意事項3。5。１3。5.24．記錄5．附件：無水泵房設備操作規(guī)程1。目的確保設備正常運行。2。適用范圍適用于各管理處生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的操作。３.內(nèi)容3．1在生活水泵、消防水泵運行之前，首先檢查水泵潤滑油、地下水池水位以及電源是否正常，各閥門是否打開。3。2對雙電源互投柜的操作合上互投柜內(nèi)的1ZK、2ＺK空氣斷路器，接通操作面板上的1K或２K轉(zhuǎn)換開關(guān)。正常供電時，由1ZK向母線供電;市電停電時，柴油發(fā)電機發(fā)電，由2ZK向母線供電。3。3生活泵的手動操作。3.3。1把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”3。３.２３.３.33．3。4按1＃或2＃3。4生活泵的自動操作。3.4.１把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“1用2備”或“２用1備”3．4。23.4。3３.5穩(wěn)壓泵的手動操作3。５.１把穩(wěn)壓泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”3．5。23。5．33。5。43。6穩(wěn)壓泵的自動操作３.6.１3。6.２把穩(wěn)壓泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“1用2備”或“２用１備”3.６.３3。6。4３。7消火栓泵的手動操作3。7。1把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”３．７。23.7。33。7。４按1?；颍?消火栓泵啟動、停止按鈕,可以就地手動控制消火栓泵的啟停。當管網(wǎng)壓力下降至1０kg/cｍ2時,方可手動啟泵;當管網(wǎng)壓力達到12kg/ｃm23.8消火栓泵的自動操作3。8.１把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“１用2備”或“2用一備”3.8。2３.８。33.９噴淋泵的手動操作。３.9。１把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”3.９。23。9．33.9．4按1#或2#噴淋泵的啟動、停止按鈕,可以就地手動控制噴淋泵的啟停。當管網(wǎng)壓力下降至7kｇ/cｍ2時，方可手動開泵;當管網(wǎng)壓力達到8ｋｇ/ｃm2３.1０噴淋泵的自動操作3。1０.１把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“1用2備"或“3。10．２３．10。33．１1潛水泵的手動操作3。1１．1把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動”3。11．23。1１。33．11。43.12潛水泵的自動操作３。12。1把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動”3。１2．23.1２.33．13注意事項3．13.１穩(wěn)壓泵只有處于“自動”３.13.2穩(wěn)壓泵“手動”4。記錄５。附件無房屋維修工作規(guī)程１.目的確保維護、維修工作的正常開展，規(guī)范維修工作程序。2．適用范圍適用于各管理處的房屋維修維護工作。3。內(nèi)容３。1從事維修工作的人員需接受崗前培訓。管理處負責崗位培訓工作，專業(yè)技術(shù)培訓除公司組織的技術(shù)培訓外,還應參加行業(yè)有關(guān)培訓.3.２維護維修人員每日定時對公共設施設備進行巡查.對即時可以處理的維修項目應即時維修，對不能及時維修的項目作詳細記錄,填寫巡查記錄表，并及時上報領(lǐng)導跟進處理。3。3工程主管負責制定公共設施設備及房屋維護保養(yǎng)計劃，根據(jù)計劃及時對設施設備及房屋進行維護維修保養(yǎng)。3.4公共設施設備維護，維修費用在100元以上報管理處主任審批；10０元以下維護維修保養(yǎng)費用由工程主管自行決定，并做好維護維修保養(yǎng)記錄。3。5維修人員接單后，根據(jù)維修或保養(yǎng)內(nèi)容，到材料倉庫按程序領(lǐng)取相關(guān)材料。3.6設施、設備維修或保養(yǎng)現(xiàn)場應根據(jù)實際情況設置警示牌及圍護措施，防止行人誤入維修區(qū);高空作業(yè)應做好安全措施，必要時應派專人監(jiān)護.3．7對維修或保養(yǎng)將直接影響小區(qū)業(yè)戶正常生活、工作秩序的應提前一天發(fā)通告知會業(yè)戶。3。8項目維修或保養(yǎng)工程結(jié)束應在維修單上注明完成情況及消耗的材料情況,以便核算維修或保養(yǎng)的費用.3.9工程結(jié)束，維修或保養(yǎng)人員應收回現(xiàn)場警示、圍護，并將維修單交維修管理員，維修管理員到現(xiàn)場檢查驗收,不符合要求的應盡快要求返工.３。10維修管理員對維修或保養(yǎng)所用材料進行核算,分別按管理費支付或本體維修基金支付或業(yè)戶分擔,報管理處主任審批后,將維修單轉(zhuǎn)財務內(nèi)勤做帳。3．1１每月公共設施、設備維護、維修、保養(yǎng)應分類裝訂歸檔，并進行工作總結(jié)。3。12因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯而影響業(yè)戶正常生活，引起業(yè)戶投訴的,經(jīng)查實即根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。3。１3因維修人員玩忽職守，對維修任務敷衍了事，不負責任而造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿，經(jīng)查實除維修人員立即向業(yè)戶道歉并返工，賠償所造成的損失外，并根據(jù)《維修人員違規(guī)處罰制度》處理。３。１４利用職務之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)戶者，一經(jīng)查實,即時開除處理.4。記錄無5．附件5．１《日常報修運作流程圖》維修過程的檢驗目的確保維修過程的質(zhì)量達到標準,使業(yè)戶滿意。適用范圍適用于各管理處對維修過程的檢驗。職責3．1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次，并負責對工程主任（工程主管）提交的月維修情況檢查.3。2工程主任（工程主管)每天對公共設備進行維修情況巡查不少于一次，并每日對《維修單》完成情況進行檢查.檢驗內(nèi)容４．1維修過程檢驗的原則4.1．1服務及時性的檢驗4.１.１．1根據(jù)維修預約時間,準時到達維修地.4.1．1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應立即維修，維修期限在24小時內(nèi)。4。1.1．3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設施功能失效之類的，應作應急維修，維修期限在7２小時內(nèi).4。1.１．4屬項目零星而非緊急性者,所有不屬４.１.１.2、4。1.1.３兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內(nèi)。4．1．2服務質(zhì)量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗;功能性維修以恢復原有功能為準;外觀性維修：表面應無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務標準執(zhí)行。4．２檢驗4。２。１日檢:工程主任（工程主管）對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進行抽查,以檢查服務的及時性和業(yè)戶對維修服務過程是否滿意，并對當時未能解決的項目查找原因，及時監(jiān)督解決。4．2.2周檢：管理處主任依據(jù)《維修服務標準》，每周對公共部分進行巡視，對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設施設備維修情況巡查不少于一次。４。2。3月檢：每月工程主任(工程主管）根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽?。?%進行回訪；８０%由管理處值班人員進行回訪，以檢查服務過程質(zhì)量，工程主任（工程主管）將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。4．3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措施；在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應及時采取預防措施，具體處理程序按《持續(xù)改進數(shù)據(jù)收集及糾正和預防措施程序》。4.4維修服務標準維修服務標準序號內(nèi)容服務標準備注1上樓時間接到維修要求，預約時間的按約定時間上樓,需即時維修的1５分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場.2服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。３提供維修材料應向業(yè)戶提供合格的維修材料。4維修服務時間視工藝復雜情況而定,一般不超過8小時，最多不超過7２小時.如超出上述時間，應向業(yè)戶說明原因。５服務對象滿意率應達到9５%.對不滿意的５%應盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。６洗臉盆漏水應達到原先標準，經(jīng)反復試用,不漏水,服務對象滿意。７洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應按原標準安裝，維修時間不超過1小時。8洗菜盆堵塞達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢復原樣，維修時間不超過2小時.9浴缸堵塞及漏水達到暢通標準,對切口處的修補盡力恢復原樣，經(jīng)反復使用達到暢通、不漏水。１0維修墻內(nèi)水管應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后我觀應恢復原樣,做到工完場清。11洗臉盆堵塞下水應達到相當流暢,檢查口應恢復原狀,并對維修現(xiàn)場進行清理,維修小時不超過2小時。1２疏通馬桶使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進梳子、瓶子等。１3疏通地漏使之暢通，并對切口恢復原樣，維修時間不超過1小時.14房間沒水此項原因多種，應盡快解決業(yè)戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水.1５換鎖應按住戶要求安裝，并反復試用使之靈活，開關(guān)自如,緊密性好。維修時間：木門不超過30分鐘，鐵門不超過2小時。16水龍頭漏水維修后應達到原來標準,密閉、開關(guān)自如,維修時間不超過30分鐘。17接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過1小時。18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染清理干凈，維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外.19馬桶漏水以不漏水為標準,如需拆馬桶安裝,應恢復原樣，維修時間不超過2小時。２0房間無電以恢復房間正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀，維修時間不超過２小時。比較復雜的不超過２4小時.21燈不亮應達到原來照明標準,維修時間不超過３0分鐘.22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標準,維修時間不超過30分鐘。２3房間插座無電使用方便、安全為標準,并把故障原因告訴業(yè)戶.維修時間不超過2小時.比較復雜的不超過24小時。24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如,密封性能良好，維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時.5．記錄無６．附件無房屋維修標準目的明確房屋維修標準，為維修人員、維修檢驗人員提供指引.適用范圍適用于工程部、各管理處的房屋維修。３．內(nèi)容3.1主體工程屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的,大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施，達到絕對安全的標準。3。２裝修工程門窗修繕后應牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活、接縫嚴密、不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、變形、腐爛的,應修理更換，小五金應修換配齊;大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換。更換的門窗應與原門窗一致，滿足使用要求,表面顏色一致，平整美觀。掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，就原樣修復；嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。３。3樓地面工程木地板的損壞占自然間地面面積２5%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時，根據(jù)業(yè)戶要求可改做相應標準的高級地板，使業(yè)戶滿意為止.b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞的,應盡量修復，實無法修復的，應改做相應標準樓地面。達到表面光滑、平整，達到表面光滑、平整。ｃ.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的,可增設防潮層或塊料地面，達到使用要求，顏色一致無空鼓,縫口整齊。3.４屋面工程屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固;如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建，達到不滲漏，不空鼓,平整美觀。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時應翻做，保證不滲漏，達到原設計標準。女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除，但必須做好防水層，保證不滲漏，表面平整美觀.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因,針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的應加固重做,達到使用要求。玻璃天柵損壞漏水的,應修復,損壞嚴重的可翻修，但一般不重新做.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應修復，達到使用標準.3.５飾面工程外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應原樣修復；損壞面積過大的,可全部鏟除重做，重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進行，保持表面平整、光滑、美觀。b．外墻勒腳損壞的應修復,達到表面平整、光滑、美觀。c。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予修復;因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕,如有必要，可加作防水層。完全修復后,應保持房間整體顏色一致。d.天棚損壞：抹灰層松動