1/1工程項(xiàng)目融資融資計(jì)劃書(shū)

題目：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司融資計(jì)劃書(shū)

專業(yè)：工程管理

班級(jí)：131班

姓名：王成杰

學(xué)號(hào)：7

時(shí)間：2015/2016（1）

目錄

一、公司介紹

二、項(xiàng)目分析

三、市場(chǎng)分析

四、團(tuán)隊(duì)管理

1、人員構(gòu)成

2、組織結(jié)構(gòu)

3、企業(yè)文化

4、管理規(guī)范性

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

2、融資的期限和價(jià)格

3、風(fēng)險(xiǎn)分析

4、抵押和保證

七、

素質(zhì)的員工隊(duì)伍，全部為大學(xué)本科以上學(xué)歷，中、高級(jí)職稱人員占90%以上。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印兼任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東省慈善總會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。先后榮獲“全國(guó)勞動(dòng)模范”、“優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”、“推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程十大杰出貢獻(xiàn)人物”、“中國(guó)十大慈善家”等諸多殊榮。

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，恒大地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級(jí)戰(zhàn)略投資者，全方位構(gòu)筑國(guó)際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。

恒大在廣東、北京、上海、天津、重慶、山東、安徽、山西、河南、遼寧、遼寧、江西、湖北、江蘇、黑龍江、吉林、廣西、甘肅、陜西、四川、海南、內(nèi)蒙古、福建等地設(shè)立20多家分公司（地區(qū)公司），在全國(guó)170多個(gè)主要城市擁有大型項(xiàng)目400多個(gè)。

擁有中國(guó)特級(jí)資質(zhì)的建筑工程公司、甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)研究院和工程監(jiān)理公司、一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司。

二、項(xiàng)目分析

（一）項(xiàng)目基本情況

大連恒大綠洲，位于大連市中山區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路與京珠高速交匯處，比鄰武廣專線大連站。生態(tài)環(huán)境較好，毗鄰體育文化休閑公園、大連市跳水中心、等百萬(wàn)體育配套。項(xiàng)目將建設(shè)79-140㎡住宅以及31棟高層住宅，并有會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園、公寓式酒店等配套。

恒大綠洲中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)恒大地產(chǎn)入主大連的全新力作。項(xiàng)目位于大連市雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路與京珠高速交匯處，比鄰武廣專線大連站。大連恒大城，61萬(wàn)平米國(guó)際高尚社區(qū)，依托“中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運(yùn)中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心”——武廣新城，雄踞鐵路、公路、地鐵、城市軌道四大交通樞紐，坐享體育文化休閑公園、大連市跳水中心、遼寧省網(wǎng)球中心等百萬(wàn)體育配套。79-140m2精裝尊邸，五星級(jí)豪華會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、貴族幼兒園、公寓式酒店等國(guó)際級(jí)至尊配套，全球頂尖物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行駐場(chǎng)服務(wù)，賦予業(yè)主無(wú)上的尊崇與榮耀。世界級(jí)皇家園林，國(guó)際級(jí)航母配套，滿屋名牌，9A精裝，大連恒大綠洲將以國(guó)際一流品質(zhì)，鑄就武廣新城首席名流居所。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)是中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)，先后獲得30多項(xiàng)國(guó)家級(jí)殊榮。恒大地產(chǎn)集團(tuán)全資下屬企業(yè)大連天璽置業(yè)有限公司在雨花區(qū)投資打造大連恒大綠洲項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路與京珠高速交匯處，擬建成集商業(yè)、住宅于一體的高品質(zhì)社區(qū)，已被列為該區(qū)“兩幫兩促”重點(diǎn)工程。該項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)面積達(dá)35萬(wàn)平方米，投資約14億元，擬在2010年元旦開(kāi)盤。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定位

本小區(qū)的設(shè)計(jì)理念就是把來(lái)自不同系統(tǒng)、不同習(xí)慣的業(yè)主融合在一起，構(gòu)筑本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使整個(gè)小區(qū)家家戶戶能夠互助友愛(ài)、和諧融洽，盡享溫馨快樂(lè)的生活。為此，本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）規(guī)劃超前

特別邀請(qǐng)全球著名物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)戴德梁行與中國(guó)以及物業(yè)管理資質(zhì)的恒大旗下金碧物業(yè)公司合作管理，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候管家服務(wù)。世界級(jí)皇家園林，國(guó)際級(jí)航母配套，滿屋名牌，9A精裝，締造武廣之心居住傳奇。大連恒大綠洲坐擁武廣新城中央最大的體育文化休閑公園，600畝的原生茂密山林完全消匿了城市的噪音，為大連恒大綠洲供了天然的綠色屏障。西鄰圭塘河風(fēng)光帶，規(guī)劃建設(shè)為大連的“秦淮河”的圭塘河風(fēng)光帶，建成后將有主題公園、中心廣場(chǎng)、游覽觀光景點(diǎn)，也有名人雕塑、藝術(shù)場(chǎng)館、美術(shù)長(zhǎng)廊，更有坐花轎、趕馬車和參加民俗風(fēng)情節(jié)等可供體驗(yàn)的項(xiàng)目，碧波蕩漾，十里徜徉，美不勝收。

（2）戶型均好

小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)遵循均好化原則，注重戶型格局中禮儀空間和私密空間的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，講究實(shí)用，避免門門相對(duì)，提高戶型空間的利用效率。

（3）質(zhì)量?jī)?yōu)良

對(duì)于小區(qū)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)家優(yōu)良水平。

（4）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

提升小區(qū)的服務(wù)水平，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中非常重要一環(huán)。良好的服務(wù)可提升小區(qū)的品質(zhì)。開(kāi)發(fā)者對(duì)物業(yè)管理的策劃力求親和與人性化，并做到提前介入，實(shí)現(xiàn)打造一個(gè)示范文明小區(qū)的目的。

（5）地理位置

大連恒大綠洲依托武廣新城“四橫兩縱一軸一環(huán)”的城市路網(wǎng)、四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)、長(zhǎng)途汽車客運(yùn)總站、城市公交始發(fā)站、城市地鐵換乘站等設(shè)施，形成鐵路、公路、航空、軌道全方位的立體交通體系。恒大綠洲西臨京珠高速，北上至北京，南下至廣州、珠海；北臨勞動(dòng)?xùn)|路，勞動(dòng)?xùn)|路東臨武廣新火車站，向西10分鐘可抵達(dá)東塘與萬(wàn)家麗兩大商圈，將成為未來(lái)進(jìn)出大連新站的最主要的道路。

（二）資金投入分析

項(xiàng)目來(lái)歷

按照遼寧省委、省政府提出的大連要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城

市群的戰(zhàn)略部署。大連市委、市政府果斷提出了大連“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2010年7月19日在大連市國(guó)土資源局通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式取得了“恒大綠洲”項(xiàng)目用地，地塊編號(hào)：135地（2010）005宗地。取得土地過(guò)程符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。

根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，合理利用資金，做到效益和效率兼顧，公司擬將“恒大綠洲”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工期控制在22個(gè)月，工程房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)。

項(xiàng)目資金測(cè)算

項(xiàng)目占地面積17,，總建筑面積約為55,000m2，項(xiàng)目可銷售面積52,650㎡，開(kāi)發(fā)期為22個(gè)月。

該項(xiàng)目投資估算：

土地成本：26*170=4,420（萬(wàn)元）

獲取土地相關(guān)費(fèi)用：4,420*%=53(萬(wàn)元)

從購(gòu)地到項(xiàng)目銷售結(jié)束的利息支出:9,473*(1+‰)22-4,473=799(萬(wàn)元)

土地總成本:4,420+53+799=5,272(萬(wàn)元)

建造成本預(yù)算(單方造價(jià):1,400元/m2)：55,000*1,400=7,700(萬(wàn)元)

建筑師、預(yù)算師等專業(yè)人員費(fèi)用：（7,700+616）**16=997(萬(wàn)元)

建造總成本:7,700+616+997=9,313(萬(wàn)元)

銷售成本:22,700*%=7,940(萬(wàn)元)

預(yù)期銷售凈收入：(35,000*3,200+10,000*8,500+3,000)*（1-3%）=22,019(萬(wàn)元)

開(kāi)發(fā)周期:22個(gè)月

開(kāi)發(fā)利潤(rùn):22,019-(794+9,313+5,272)=6,640(萬(wàn)元)

利潤(rùn)率:6,640/15,379*100%=%

平均年利潤(rùn)率：%

資金投入：

“恒大綠洲”項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約15，379萬(wàn)元，項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元

外部資金來(lái)源：

目前我公司已通過(guò)銀行融資1000萬(wàn)元，另外公司還將通過(guò)以辦理“銀行承兌”等業(yè)務(wù)來(lái)提高資金使用效率，降低資金使用成本。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)情況等因素分析，本項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.近期金融系統(tǒng)出臺(tái)《關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策》，對(duì)有多次臵業(yè)意向的人士產(chǎn)生負(fù)面影響。

2.近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整。

3.大連市明年將加大棚戶區(qū)180萬(wàn)㎡的改造力度和增大經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積的投放量20多萬(wàn)㎡。

4.工程可能因不確定因素延期

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

盡量提前開(kāi)工完工，縮短工期；盡快進(jìn)行認(rèn)購(gòu)和預(yù)售房屋，與金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同來(lái)減少利息支出；與建筑公司簽訂固定預(yù)算合同通過(guò)承包合同中延期罰款條件來(lái)減少建筑費(fèi)用；單價(jià)不變適當(dāng)減小套型建筑面積，縮小總房款來(lái)增加二次臵業(yè)者的購(gòu)買欲望。

三、市場(chǎng)分析

（一）地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

地理狀況：大連位于遼寧省中部，1957年建市，總面積7,882平方公里，總?cè)丝?90萬(wàn)。市區(qū)面積70多平方公里，人口萬(wàn)。大連工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。形成以能源和原材料工業(yè)為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工、機(jī)電、建材、食品等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系。

交通情況：四通八達(dá)，快捷順暢的交通聯(lián)系對(duì)城區(qū)的建設(shè)必將起到積極的帶動(dòng)作用。

經(jīng)濟(jì)狀況：2009年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平邁上新臺(tái)階。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算(下同)，比上年增長(zhǎng)%，經(jīng)濟(jì)總量躍上600億元的新臺(tái)階。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%。人均生產(chǎn)總值繼2004年突破1,000美元后今年達(dá)到13,580元（人民幣），比上年增長(zhǎng)15%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的：：變化為：：，二三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化建設(shè)進(jìn)程有新的加快，保障和社會(huì)服務(wù)能力繼續(xù)提高和完善。非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值億元，占生產(chǎn)總值的比重為%。

城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步提高。2009年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9,898元，比上年增長(zhǎng)%；人均消費(fèi)性支出7,056元，增長(zhǎng)13%。全市在崗職工平均工資16451元，增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均純收入3,150元，增長(zhǎng)%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電118臺(tái)，冰箱85臺(tái)，空調(diào)器111臺(tái)，洗衣機(jī)103臺(tái)，家用電腦40臺(tái)。每百戶農(nóng)民擁有彩電89臺(tái)，冰箱24臺(tái)，空調(diào)器14臺(tái)，洗衣機(jī)84臺(tái)，摩托車51輛。

2010年上半年，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高位平穩(wěn)運(yùn)行,呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的良好勢(shì)頭。初步核算，上半年全市完成生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%，第二產(chǎn)業(yè)增加值238億元，增長(zhǎng)%，其中工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%，第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%。城鄉(xiāng)居民收支同步較快增長(zhǎng)。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5,948元，比去年同期增長(zhǎng)%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4060元，同比增長(zhǎng)%，收支同步較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可突破12,000元。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：2010年，我市建筑業(yè)較快增長(zhǎng)。全年建筑業(yè)完成增加值億元，比上年增長(zhǎng)%。資質(zhì)等級(jí)三級(jí)及三級(jí)以上獨(dú)立核算建筑施工企業(yè)完成房屋建筑面積524萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)％；竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％。住房交易市場(chǎng)活躍，新建商品房銷售3,554套，合同備案建筑面積萬(wàn)㎡，比2005年增長(zhǎng)%。

2011年上半年，全市城鎮(zhèn)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金億元，比上年同期增長(zhǎng)%，高出全市投資增速個(gè)百分點(diǎn)，其中自籌資金億元，增長(zhǎng)%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，市場(chǎng)銷售良好。1—6月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，比去年同期增長(zhǎng)%。其中，住宅投資完成億元，增長(zhǎng)%；辦公樓投資億元，增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資億元，增長(zhǎng)%。

從規(guī)劃局了解到：大連市2011年將供應(yīng)土地89萬(wàn)㎡，建造商品房160萬(wàn)㎡，2009年供應(yīng)土地93萬(wàn)㎡，建造商品房167萬(wàn)㎡?？梢?jiàn)未來(lái)幾年大連市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。

房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)：2006年至今，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和外來(lái)資本進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大連市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅猛。2009年和2010年至今我市商品房的狀況：

如下表所示：

多層價(jià)格增幅高達(dá)33%。其原因有下：

1.以前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)偏低，高檔次樓盤少，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理。

2.我市物業(yè)管理水平低，居民消費(fèi)意識(shí)跟不上。

3.隨著外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐大連市場(chǎng)，加以引導(dǎo)，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸轉(zhuǎn)變。

4.我市居民收入提高，住房改善條件需求增長(zhǎng)。

5.市委、市政府的政策引導(dǎo)。

（三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

典型住宅項(xiàng)目:

1.建業(yè)森林半島

占地：204畝起價(jià)：4980元/㎡

物業(yè)類型：小高層主力房型：130-160㎡70㎡左右

樓盤情況：小區(qū)整體規(guī)模較大，有多層、小高層、商鋪、別墅等，配套有幼兒園，健身房等設(shè)施，樓間距在25米左右，物業(yè)為遼寧建業(yè)物業(yè)管理公司管理，知名度較高。一期已售完，二期已售完，三期小高層，目前已基本售完，僅剩下兩套花園洋房和138㎡、163㎡的幾套高層。

2.首府

占地：100畝左右均價(jià)：4,500元/㎡、4,800元/㎡不等

主力房型：120-150㎡

樓盤情況：深圳朗曼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，樓盤檔次較高。運(yùn)用理念較前衛(wèi)、時(shí)尚。操作手法多樣，定期舉辦活動(dòng)、沙龍、PARTY、酒會(huì)等，建立0375俱樂(lè)部，顛覆了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)造作手法。吸引了大批大連高端人群，銷售已經(jīng)完成。

3.水岸豪庭

占地：91畝左右起價(jià)：4,860元/㎡左右主力戶型：100—130㎡

樓盤情況：大連金世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。屬于高檔樓盤，物業(yè)由TOWNHOUSE、小高層公寓、多層花園洋房，共計(jì)552戶，綠化率%，容積率。配套有會(huì)所、游泳池、健身房、咖啡廳、西餐廳等配套。該公司在新城區(qū)建有大連市金世紀(jì)中學(xué)?，F(xiàn)在二期的小高層銷售估計(jì)有80%。

4.蝶湖灣

總建筑面積：㎡均價(jià)：4,500元/㎡（估計(jì)）

層數(shù)：17層主力戶型：100——138㎡

樓盤情況：大連市帝榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。有三棟高層組成。配套小區(qū)內(nèi)有部分商業(yè)，

車位，率先采用人車分流。一期的一棟高層已經(jīng)售完，二期現(xiàn)在正在排號(hào)，估計(jì)10月底公開(kāi)發(fā)售。

小結(jié)：通過(guò)對(duì)新城區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析，綜合各項(xiàng)目資料分析，大連市商品房住宅逐步走向現(xiàn)代化、成熟化。城市發(fā)展改變的不僅是大連的城市形態(tài)，更改變了鷹城人居生活的都市形態(tài)。

四、管理團(tuán)隊(duì)

（一）人員構(gòu)成

1.董事長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理：張建輝，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱，投資開(kāi)發(fā)過(guò)“翠林藍(lán)灣〃尚郡”、繁榮街商住樓等項(xiàng)目。

2.總經(jīng)理：楊開(kāi)基，具有高級(jí)工程師職稱，負(fù)責(zé)全面工作，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

3.副總經(jīng)理：曹金亮，具有中級(jí)工程師職稱，負(fù)責(zé)過(guò)“翠林藍(lán)灣〃尚郡”、繁榮街商住樓等項(xiàng)目，兼任工程部經(jīng)理一職。，

4.開(kāi)發(fā)部經(jīng)理：陳安國(guó)，具有中級(jí)會(huì)計(jì)師和中級(jí)工程師雙職稱，具有豐富的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。

5.綜合部經(jīng)理：包鑫，從事辦公管理工作多年，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

6.營(yíng)銷部經(jīng)理：程小濤，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷6年，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

（二）組織結(jié)構(gòu)

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

1、項(xiàng)目投資計(jì)劃

該項(xiàng)目概算總投資額為15311萬(wàn)元，其中：住宅工程投資估算為萬(wàn)，公建商服為2780萬(wàn)元,配套基礎(chǔ)設(shè)施為萬(wàn)元,其它工程費(fèi)為872萬(wàn)元,預(yù)備費(fèi)為980萬(wàn)元(土地價(jià)格另算),該項(xiàng)目計(jì)劃在2012年6月至2013年12月完成。

2、項(xiàng)目籌資計(jì)劃

本項(xiàng)目所需資金總額為15311萬(wàn)元，根據(jù)市發(fā)改委對(duì)建設(shè)自籌資金的要求自籌比例為20%，我司以此為參考準(zhǔn)備自籌資金4000萬(wàn)元。自籌辦法是一是我公司目前在土地購(gòu)置、規(guī)劃報(bào)建、前期部分征地、前期辦公管理費(fèi)等方面已投入資金3000萬(wàn)元（其中土地850萬(wàn)、其它2150萬(wàn)元），二是我公司再自籌投入1000萬(wàn)元。

3、項(xiàng)目還款來(lái)源

（1）項(xiàng)目多層封頂，高層完成八層后可馬上出售住宅商服的出售收入

住宅21985ｍ2×3800元=萬(wàn)元

商服9582ｍ2×10000元=9582萬(wàn)元

地下停車位:100個(gè)×18萬(wàn)=1800萬(wàn)元

4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

該項(xiàng)目從開(kāi)工半年后開(kāi)始有收入

（1）住宅銷售收入萬(wàn)元

（2）商服銷售收入9582萬(wàn)元

（3）地下停車位收入1800萬(wàn)元

（4）動(dòng)遷戶找差收入1000萬(wàn)元

（5）總計(jì)收入：萬(wàn)元

5、項(xiàng)目總支出估算

（1）工程總成本費(fèi)：萬(wàn)元

（2）項(xiàng)目銷售費(fèi)用：萬(wàn)元×3%=622萬(wàn)元

（3）項(xiàng)目銷售費(fèi)用：萬(wàn)元×10%=萬(wàn)元

（4）利息總支出：1000萬(wàn)元

（5）總計(jì)支出:15311萬(wàn)元

六、利潤(rùn)=銷售收入-總支出=萬(wàn)元萬(wàn)元-622萬(wàn)元萬(wàn)元-1000萬(wàn)元=萬(wàn)元

六、融資方案設(shè)計(jì)

1、融資方式

近期我公司承建了恒大工程工程（工程面積2萬(wàn)余平方米，工程造價(jià)叁仟伍佰萬(wàn)余元），恒大工程工程（工程面積捌仟余平方米，工程造價(jià)壹仟貳佰萬(wàn)余元）。以上兩個(gè)項(xiàng)目造價(jià)高，項(xiàng)目初期墊資大，本次融資也主要是用于以上項(xiàng)目的初期墊資。

融資額度及資金使用計(jì)劃：項(xiàng)目確立初期，設(shè)立了資金管理部，著手項(xiàng)目的融資事務(wù)。本次計(jì)劃融資總額為1800萬(wàn)元，有四部分組成，一是銀行授信資金計(jì)劃1450萬(wàn)元，二是公司工程結(jié)余利潤(rùn)1150萬(wàn)元，三是長(zhǎng)期穩(wěn)定的材料供應(yīng)商墊資資金或延長(zhǎng)資金支付時(shí)間約1200萬(wàn)元。以上資金恒大工程工程計(jì)劃基礎(chǔ)、主體墊資1550萬(wàn)元，恒大工程工程基礎(chǔ)、主體墊資1250萬(wàn)元。

2、融資期限和價(jià)格

項(xiàng)目總投資15311萬(wàn)元（不含稅費(fèi)），其中收購(gòu)款12000萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)2350萬(wàn)元，公共設(shè)施配套費(fèi)500萬(wàn)元，融資成本1060萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1045萬(wàn)元等。

2、收購(gòu)“華僑星都”付款方式：

(1)總價(jià)款：12000萬(wàn)元；