吉林省加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策

黨的十九大報(bào)告指出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。住房是人們生活的必需品，租賃住房是絕對(duì)的剛需，租賃住房能更好地體現(xiàn)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。因此，全面推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是落實(shí)十九大精神的重要舉措，加快建立租售并舉的住房體系是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的重要保障。一吉林省住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）租賃住房比重持續(xù)下降近十年來(lái)，在吉林省城鎮(zhèn)居民家庭住房來(lái)源中租賃住房的比例呈持續(xù)下降、迅速上升、又持續(xù)下降的趨勢(shì)。2008年吉林省租賃住房比例為8.30%，2009年略有提升至8.40%，一直到2012年租賃比例呈逐年下降趨勢(shì)，2013年該比例從7.13%快速升至8.24%，之后到2017年又呈逐年下降趨勢(shì)，到2017年租賃住房比例比2013年下降了3.47個(gè)百分點(diǎn)。其中，租賃公房的比例總體上是呈下降趨勢(shì)的，2017年該比例比2008年下降了3.41個(gè)百分點(diǎn)；租賃私房的比例呈先上升再下降的趨勢(shì)，2017年該比例比2013年的峰值下降了3.74個(gè)百分點(diǎn)。租賃公房的比例2008年要高于租賃私房的比例，從2011年開(kāi)始租賃私房的比例一直超過(guò)公房（見(jiàn)圖1）。從表1中還可以看出，2014年以來(lái)吉林省城鎮(zhèn)家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)滿足住房需求的比重在逐年上升，而通過(guò)租賃住房來(lái)解決住房問(wèn)題的比重呈持續(xù)下降趨勢(shì)主要是其中的租賃私房比重在持續(xù)下降。表1吉林省租賃住房占現(xiàn)住房房屋來(lái)源比重單位：%年份2008200920102011201220132014201520162017購(gòu)買(mǎi)商品房——————53.5557.2961.1060.93租賃公房4.805.004.002.442.181.121.241.111.531.39租賃私房3.503.403.404.754.957.126.525.273.453.38租賃住房合計(jì)8.308.407.407.197.138.247.766.384.984.77資料來(lái)源：2009～2018年《吉林統(tǒng)計(jì)年鑒》。表1吉林省租賃住房占現(xiàn)住房房屋來(lái)源比重圖1吉林省租賃住房比例趨勢(shì)（二）住房租賃價(jià)格較低吉林省的住房租賃價(jià)格相對(duì)較低。以長(zhǎng)春市為例，根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，長(zhǎng)春市一類(lèi)地段，即城區(qū)中心地段的住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格為：最低成交價(jià)28元/平方米，最高成交價(jià)39元/平方米，集中成交價(jià)33元/平方米；長(zhǎng)春市二類(lèi)地段，即城區(qū)一般地段的住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格為：最低成交價(jià)24元/平方米，最高成交價(jià)35元/平方米，集中成交價(jià)25元/平方米；長(zhǎng)春市三類(lèi)地段，即城近郊區(qū)地段的住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格為：最低成交價(jià)21元/平方米，最高成交價(jià)30元/平方米，集中成交價(jià)23元/平方米。與毗鄰吉林省的兩個(gè)省的省會(huì)城市沈陽(yáng)和哈爾濱相比較，從各個(gè)地段的成交最低價(jià)、最高價(jià)以及集中價(jià)來(lái)看，沈陽(yáng)的租金價(jià)格最低，哈爾濱的租金價(jià)格最高，長(zhǎng)春基本居于這三個(gè)城市的中間位置。以城市二類(lèi)地段租賃的最低價(jià)、最高價(jià)和集中價(jià)為例，沈陽(yáng)分別為19元/平方米、24元/平方米和19元/平方米，哈爾濱分別為19.1元/平方米、50元/平方米和25.1元/平方米。而如果與上海相比較，上海二類(lèi)地段最高成交價(jià)達(dá)到112元/平方米，集中成交價(jià)也達(dá)到119元/平方米，長(zhǎng)春同等地段的房屋租賃價(jià)格相當(dāng)于上海的1/3左右。而根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心2017年梳理的百城住宅租金數(shù)據(jù)，長(zhǎng)春市的平均租金為22.7元/平方米，在樣本41座二線城市中排在第30位，處于中下游位置；吉林市為16.7元/平方米，在樣本42座三線城市中排第19位，處于中游位置。（三）租賃住房回報(bào)較高雖然吉林省的住房租賃價(jià)格較低，但是租金回報(bào)率卻很高，下面以長(zhǎng)春和吉林為例。從2017年智谷趨勢(shì)發(fā)布的百城租金回報(bào)率來(lái)看，長(zhǎng)春市居于第10位，租金回報(bào)率為3.79%，也就是說(shuō)長(zhǎng)春投資房產(chǎn)用于出租26.4年可以回本，在樣本的30個(gè)二線城市中排第3位，居于二線城市第1位的是哈爾濱。吉林市在百城中居于第11位，租金回報(bào)率為3.75%，即投資租房回本大約需要26.7年，在樣本的44座三線城市中居于第7的位置。租金回報(bào)率最高的衡陽(yáng)為4.23%，長(zhǎng)春與之相差0.44個(gè)百分點(diǎn)，吉林與之相差0.48個(gè)百分點(diǎn)，而與排名最后一位廈門(mén)1.00%的租金回報(bào)率相比，長(zhǎng)春與吉林要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)水平。一般來(lái)說(shuō)，凈租金回報(bào)率在4%左右就被視作高回報(bào)，所以吉林省的兩大城市長(zhǎng)春和吉林的租金回報(bào)率已經(jīng)可以稱(chēng)作是高回報(bào)，這主要與兩個(gè)城市較低的房?jī)r(jià)水平有關(guān)。（四）公共租賃住房建設(shè)使用狀況良好公共租賃住房在解決城鎮(zhèn)住房困難群體居住問(wèn)題以及改善他們的居住條件等方面都起到極大作用。2008年到2017年3月，吉林省共建設(shè)公租房33.62萬(wàn)套，已分配29.9萬(wàn)套，分配率88.94%，公租房分配入住率居全國(guó)第7位。長(zhǎng)春市還在不斷擴(kuò)大公共租賃住房保障范圍，降低公共租賃住房申請(qǐng)條件，讓更多需要保障性住房的家庭能夠具有申請(qǐng)資格，切實(shí)發(fā)揮了公租房改善民生的作用。長(zhǎng)春市對(duì)于低保家庭實(shí)行非常低的租金標(biāo)準(zhǔn)，但是根據(jù)室內(nèi)裝修情況，標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有差別；對(duì)于低收入家庭，政府會(huì)給予公租房租金50%的補(bǔ)貼。二吉林省住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題及原因（一）吉林省住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題1.租房群體比重較低吉林省城鎮(zhèn)居民家庭的住房房屋來(lái)源以購(gòu)買(mǎi)商品房為主，租賃房屋的比重非常低。2017年，吉林省城鎮(zhèn)居民住房來(lái)源中比重最大的購(gòu)買(mǎi)商品房為60.93%，其次是自建住房，比重為12.24%，第三位的購(gòu)買(mǎi)房改住房占11.28%，第四位的拆遷安置房占7.85%，然后才是租賃房屋，僅占4.77%，其中租賃公房占1.39%，租賃私房占3.38%。而在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，30%～60%的家庭選擇租房。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)租房家庭比例為11.6%，一線城市大約在30%。吉林省租房比例與發(fā)達(dá)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)，與我國(guó)的平均水平也有相當(dāng)大的差距。2.租賃雙方權(quán)益缺乏保障由于我國(guó)尚未出臺(tái)住房租賃的法律法規(guī)，所以租賃雙方的權(quán)益根本不能得到保障。在吉林省租賃雙方權(quán)益經(jīng)常會(huì)受到如下侵害：出租方會(huì)遇到室內(nèi)裝修和家具、家電被破壞，租戶將房屋擅自轉(zhuǎn)租，改變房屋用途，拖欠房租，收房時(shí)室內(nèi)衛(wèi)生狀況惡劣，因租戶行為不當(dāng)引起鄰居投訴等情況；承租方也往往會(huì)遭到房東不履行房屋修繕和室內(nèi)設(shè)施修理義務(wù)、房租任意上漲、強(qiáng)行提前解約退租、不返押金等情況。這些糾紛侵害產(chǎn)生時(shí)，利益受損一方無(wú)法可依，大多數(shù)也都選擇隱忍，租賃雙方都嚴(yán)重缺乏安全感。這種狀況如果持續(xù)下去，住房租賃市場(chǎng)很可能產(chǎn)生“檸檬效應(yīng)”，優(yōu)質(zhì)出租住房被劣質(zhì)住房驅(qū)逐出市場(chǎng)，個(gè)人擁有的閑置住房寧愿空置也不愿出租，減少租賃市場(chǎng)供給，不利于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。3.租賃中介機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范租賃中介機(jī)構(gòu)欺騙、誤導(dǎo)出租方和承租方的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。有的租賃中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源，幫助房東隱瞞房屋真實(shí)情況，做出不實(shí)承諾，對(duì)租房者進(jìn)行誘騙和誤導(dǎo)。中介機(jī)構(gòu)一般都會(huì)以帶客戶看房方便為由向房主索要房屋鑰匙，而其中有一些機(jī)構(gòu)或者業(yè)務(wù)人員就會(huì)把房主不便管理的房屋暫時(shí)挪作私用或者作為廣告房以多收取些看房費(fèi)。還有的租賃中介機(jī)構(gòu)會(huì)誘導(dǎo)客戶租轉(zhuǎn)售，以獲取更多的傭金。（二）吉林省住房租賃市場(chǎng)存在問(wèn)題的原因1.傳統(tǒng)住房觀念固化在我國(guó)的傳統(tǒng)居住觀念里，家庭就是應(yīng)該擁有自己的房子，無(wú)房則無(wú)家，只有住在屬于自己的房子內(nèi)家才能謂之為“家”，整個(gè)家庭才會(huì)有歸屬感、安全感和幸福感。這種傳統(tǒng)觀念對(duì)現(xiàn)在的年輕人也產(chǎn)生巨大影響，“要結(jié)婚先買(mǎi)房”，擁有住房幾乎已經(jīng)成為結(jié)婚甚至是相親的必要條件。因此現(xiàn)在的情況是有經(jīng)濟(jì)條件的家庭要買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)條件不足的家庭傾盡幾代所有甚至到處借錢(qián)也要買(mǎi)房，湊齊首付之后還得全家一起還貸款，為了一套房子整個(gè)家庭的生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較弱。2.租賃住房有效供給不足健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是住房銷(xiāo)售與租賃兩個(gè)市場(chǎng)共同發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)也應(yīng)該是售房與租房“雙引擎”帶動(dòng)。吉林省的住房市場(chǎng)供應(yīng)以住房銷(xiāo)售市場(chǎng)為主，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。除去政府提供的少量公共租賃住房，吉林省的租賃住房大多都是由個(gè)人提供，機(jī)構(gòu)租賃在吉林省剛剛起步，尚未形成規(guī)模，而且從2017年起吉林省的公共租賃住房原則上已經(jīng)不再新建。這些由私人出租的住房在位置、租金、裝修程度、室內(nèi)設(shè)施等各方面條件都存在相當(dāng)大的差異，很難與租房者的要求相匹配，因此租賃住房的有效供給十分有限。3.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范吉林省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)眾多，有一些是形成規(guī)模的連鎖機(jī)構(gòu)，如新發(fā)、家港等，但小型中介機(jī)構(gòu)仍大量存在。這些規(guī)模較小的中介機(jī)構(gòu)一般服務(wù)不夠規(guī)范，信譽(yù)度不高，違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象也較多，由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即使是大型中介機(jī)構(gòu)，違規(guī)行為也時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)招聘業(yè)務(wù)人員時(shí)，一般入職門(mén)檻不高，這些業(yè)務(wù)人員基本都沒(méi)有接受過(guò)正規(guī)的職業(yè)教育或資質(zhì)培訓(xùn)，中介機(jī)構(gòu)也很少對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。這些業(yè)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊，流動(dòng)性也較大，大多追求短期利益，因此經(jīng)常有些人進(jìn)行暗箱違規(guī)操作，擾亂市場(chǎng)秩序。三國(guó)外住房租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的住房租賃市場(chǎng)較為成熟，在法律法規(guī)、增加供給、利益保護(hù)等方面可以為我們提供借鑒參考。（一）德國(guó)德國(guó)雖然是發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)收入比最低的國(guó)家之一，但是居民卻大多數(shù)選擇租房居住。2014年，德國(guó)住房自有率僅有45.5%，有54.5%的人租賃住房，其中柏林和漢堡的住房自有率極低，僅分別為14.2%和22.6%。這主要是由于德國(guó)具有比較發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度相對(duì)比較完善。第一，充分保障租房者的權(quán)益。房屋租金上，德國(guó)各地會(huì)組織相關(guān)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)綜合評(píng)定，每?jī)赡曛贫ê凸家淮巍斗课葑饨饏⒄毡怼?，新簽訂的租房合同租金方面要參照該表，不得高于同質(zhì)量、同區(qū)位租金的20%，否則會(huì)涉及違法甚至犯罪。租金漲幅上，德國(guó)的《住房租賃法》也做出明確規(guī)定，并且不斷修訂調(diào)低房租漲幅，從最初三年內(nèi)累計(jì)漲幅不高于30%調(diào)整到20%，2013年又調(diào)整到15%，如若超出，也屬于違法。租賃合同的解除上，法律規(guī)定只有出租方具有正當(dāng)理由時(shí)才可以終止合同，以提高房租為理由是不被允許的，出租雙方任何一方要終止合同至少要提前三個(gè)月通知對(duì)方。另外，在德國(guó)租房者享有與買(mǎi)房者等同的公共權(quán)利。以上法律及規(guī)定使得德國(guó)擁有比較穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)，租房者也有較高的安全感和幸福感。第二，鼓勵(lì)租賃住房供應(yīng)。20世紀(jì)50～70年代，德國(guó)為了解決戰(zhàn)后住房短缺的問(wèn)題，鼓勵(lì)企業(yè)興建住房，并向其提供長(zhǎng)期無(wú)息貸款，企業(yè)要在一定年限內(nèi)將建成的房屋交由政府低價(jià)出租，同時(shí)政府會(huì)補(bǔ)貼給企業(yè)實(shí)際租金與市場(chǎng)租金的差額，待企業(yè)結(jié)清貸款便可以根據(jù)市價(jià)出售或出租這些住房。為了增加住房供應(yīng)量，德國(guó)政府還通過(guò)免稅、補(bǔ)貼、長(zhǎng)期無(wú)息或低息貸款等方式鼓勵(lì)投資者建設(shè)租賃住房。第三，發(fā)放租房補(bǔ)貼。德國(guó)政府會(huì)依法向租房負(fù)擔(dān)較重的大約10%的家庭提供租房補(bǔ)貼，使這些家庭的實(shí)際租房支出占到稅后收入的10%～30%，大大減輕了貧困家庭的租房負(fù)擔(dān)。（二）美國(guó)美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是現(xiàn)今世界上規(guī)模最大，也是最為成熟的市場(chǎng)。近年來(lái)美國(guó)的租房需求快速增長(zhǎng)，到2016年已經(jīng)有大約33%的家庭租房居住，租房總量也遠(yuǎn)超德國(guó)。美國(guó)成熟的住房租賃市場(chǎng)主要是得益于以下幾個(gè)方面。第一，健全的房地產(chǎn)投資信托制度。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有較多的融資渠道，次貸危機(jī)前發(fā)行規(guī)模最大的是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券CMBS，現(xiàn)今房地產(chǎn)投資信托基金REITs成為住房租賃市場(chǎng)的主要融資方式，它能夠打通住房租賃和金融兩個(gè)市場(chǎng)，使住房租賃企業(yè)能夠在資本市場(chǎng)得到長(zhǎng)期收益，而且美國(guó)實(shí)施的穿透性稅收優(yōu)惠政策進(jìn)一步促進(jìn)了REITs的發(fā)展。第二，政府與企業(yè)的合作市場(chǎng)建設(shè)。美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體是企業(yè)，政府在市場(chǎng)中的參與并不多。整個(gè)租房市場(chǎng)是由出租企業(yè)提供市場(chǎng)化租賃房源為主，政府則主要致力于解決低收入群體的住房問(wèn)題，為他們提供保障性住房或者根據(jù)租房家庭的實(shí)際情況給予不同級(jí)別的補(bǔ)貼。第三，機(jī)構(gòu)化的運(yùn)營(yíng)模式。美國(guó)住房出租業(yè)中公寓出租業(yè)占到90%以上，大多數(shù)公寓出租業(yè)由專(zhuān)業(yè)化程度較高的機(jī)構(gòu)運(yùn)作，他們運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓能夠?yàn)樽夥空咛峁┲艿郊?xì)致的服務(wù)。另外，美國(guó)住房租賃的相關(guān)法律也比較健全，保障了住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。（三）日本日本的住房自有率在60%左右，也就是說(shuō)有四成的家庭租房居住。近年來(lái)新開(kāi)工住房中租賃住房一直保持在40%左右。在日本住房租賃市場(chǎng)供給機(jī)構(gòu)中，私人企業(yè)占79%，政府出租房占10%，社會(huì)保障性住房占6%，獨(dú)立行政法人都市再生機(jī)構(gòu)和社會(huì)企業(yè)占5%。特別值得一提的是日本大多數(shù)新婚家庭會(huì)選擇租房居住，而且會(huì)租住很長(zhǎng)時(shí)間。日本對(duì)住房租賃市場(chǎng)實(shí)施非常嚴(yán)格的管理，對(duì)租房者進(jìn)行更加嚴(yán)格的法律保護(hù)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員必須具有專(zhuān)業(yè)認(rèn)證資格才可以上崗，租房者要有擔(dān)保人或者加入保證會(huì)社等才可以租房。出租方如果要對(duì)合同進(jìn)行變更，就必須向法院提交申請(qǐng)，只有法院判處其理由為正當(dāng)時(shí)才會(huì)對(duì)其申訴予以支持，但是一般只有如承租者拒絕支付房租這種理由法院才會(huì)認(rèn)為是正當(dāng)?shù)?，而且即使是在出租方具有正?dāng)理由的前提下仍要至少提前半年向承租方提出退房請(qǐng)求，出租方也不可以在租賃期內(nèi)提高房租。日本的租賃物業(yè)管理機(jī)構(gòu)比較發(fā)達(dá)，會(huì)提供募集租戶、辦理入住和退房手續(xù)、催繳房租、包租等服務(wù)。像大東建托公司更是形成了從租賃住房建設(shè)到包租的一站式租賃住宅管理服務(wù)。日本租賃住房中有85%是由個(gè)人持有，租金相對(duì)較高而且比較穩(wěn)定，而這其中有約65%是全部委托給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，約26%是部分委托管理，僅有約9%是個(gè)人完全管理。從以上這些發(fā)達(dá)國(guó)家的租房市場(chǎng)可以看出，它們都有以下幾個(gè)特征：一是家庭租房率較高，都在30%以上；二是供應(yīng)主體市場(chǎng)化；三是運(yùn)營(yíng)模式機(jī)構(gòu)化；四是都出臺(tái)比較健全的住房租賃法規(guī)。四培育和發(fā)展吉林省住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策建議（一）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)加大宣傳力度，通過(guò)政府、媒體等多方共同努力進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)，建議人們樹(shù)立合理、適度的住房消費(fèi)觀念。在經(jīng)濟(jì)條件尚未達(dá)到能夠購(gòu)買(mǎi)住房的階段時(shí)可以選擇租房作為一個(gè)過(guò)渡期，而不應(yīng)急于購(gòu)買(mǎi)住房，給全家?guī)?lái)過(guò)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)和急劇下降的生活品質(zhì)。十九大對(duì)住房用途的定位表明國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)度和決心，國(guó)家加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策的頻繁出臺(tái)和實(shí)施已經(jīng)釋放出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“租購(gòu)并舉”發(fā)展方向的強(qiáng)烈信號(hào)，吉林省和省內(nèi)一些城市也紛紛出臺(tái)了“關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)”，相信伴隨這些政策的落地和實(shí)施，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)有所下降，再加上適當(dāng)?shù)恼吆陀^念宣傳，將有越來(lái)越多的人尤其是年輕人淡化買(mǎi)房觀念，將租房作為解決住房問(wèn)題的重要途徑。（二）增加租賃住房有效供給租賃住房有效供給的增加，不僅是租賃房源數(shù)量上的增多，還要體現(xiàn)在房源質(zhì)量的提升上。租房者的房源可選性增多，租賃房屋的品質(zhì)上升，人們租房的意愿也會(huì)有所提高。吉林省可以從以下幾個(gè)途徑增加租賃住房的有效供給。第一，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。吉林省可以出臺(tái)相應(yīng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)新建住房流入租賃市場(chǎng)。采取降低稅費(fèi)、土地出讓金，給予金融支持等措施，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)將部分新建住房用于出租，吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)投入到住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)中去。第二，發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平，更好地滿足吉林省住房租賃需求。第三，鼓勵(lì)個(gè)人將閑置住房對(duì)外出租。通過(guò)減免征收增值稅方式提高個(gè)人出租住房的積極性。培育專(zhuān)業(yè)化的住房租賃管理企業(yè)，對(duì)住房提供從招租、維修到結(jié)約收房的一條龍服務(wù)，使個(gè)人能夠更省心更放心地將住房進(jìn)行出租。（三）賦予租房者更多公共服務(wù)權(quán)利我國(guó)已經(jīng)選取12個(gè)城市作為開(kāi)展“租售同權(quán)”的試點(diǎn)，未來(lái)吉林省也要逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，讓租房者可以享受與買(mǎi)房者同等的公共資源，如教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等。這些權(quán)利中，最受關(guān)注的當(dāng)屬同等教育權(quán)，吉林省應(yīng)參考試點(diǎn)城市做法，根據(jù)吉林省各地實(shí)際情況，及早進(jìn)行籌劃，制定出實(shí)施方案。租房者公共服務(wù)權(quán)利的提升也有利于轉(zhuǎn)變?nèi)藗儭爸刭I(mǎi)輕租”的住房消費(fèi)觀念，不再將租房作為迫不得已的選擇，而是將購(gòu)房與租房二者并重作為解決住房問(wèn)題的途徑。（四）加強(qiáng)政府監(jiān)管和服務(wù)第一，制定租金指導(dǎo)價(jià)格。建議管理部門(mén)根據(jù)住房的地理位置、裝修程度、配套設(shè)施等情況制定各地租金指導(dǎo)價(jià)格，并且一至兩年更新一次，為租房者提供較為權(quán)威的價(jià)格參考，降低住房租賃市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)性。第二，建立房屋租賃信息平臺(tái)。租房者可以通過(guò)這個(gè)信息平臺(tái)方便快捷、全面真實(shí)地了解各區(qū)域出租房源的數(shù)量、價(jià)格、室內(nèi)設(shè)施情況等，使整個(gè)市場(chǎng)能夠透明化。第三，設(shè)立簡(jiǎn)單有效的住房租賃糾紛調(diào)節(jié)機(jī)制。充分發(fā)揮基層管理職能部門(mén)作用，化解一般性的