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萬科：財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定抗風(fēng)險能力強

來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)

2008年09月04日11:39我來講兩句(0)2008年以來，受到中國宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控等因素妨礙，住所行業(yè)進入調(diào)整期，市場波動加劇，行業(yè)整體資金面較為緊張。在這一背景下，萬科長期堅持的穩(wěn)健財務(wù)策略凸顯成效。此外，為更好的習(xí)慣市場環(huán)境變化，把握將來機會，公司主動調(diào)整開辟經(jīng)營節(jié)奏，高度關(guān)注市場調(diào)整中公司的資金安全，更加堅定地貫徹“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營策略。我們以為，公司一貫穩(wěn)定的財務(wù)基礎(chǔ)和將來一系列強化財務(wù)安全的策略調(diào)整，將使得公司可以有效抵御短期市場波動中也許浮現(xiàn)的風(fēng)險，確保公司的償債能力。

財務(wù)狀況穩(wěn)健

在記憶了延續(xù)幾年的快速增長后，萬科的資產(chǎn)規(guī)模在2007年底時突破了1000億元大關(guān)，達到1,000.94億元，2008年上半年達到1,111.01億元。從2004年末到2007年末，公司總資產(chǎn)的年均復(fù)合增長率達到了86.1%。2007年8月，公司增發(fā)3.17億股A股，募集資金凈額人民幣99.37億元。截至2008年上半年，公司所有者權(quán)益（包括少數(shù)股東權(quán)益）達到358.23億元。公司經(jīng)過資本市場直截了當(dāng)融資別斷充實自有資本，保持了較為合理的資本結(jié)構(gòu)，并且，資本實力的增強也為公司應(yīng)對行業(yè)調(diào)整提供了重要的安全保障。

截至2008年上半年，公司的資產(chǎn)負債率為67.76%，從賬面上看，這一比率有所增長。但資產(chǎn)負債率的上升要緊因為預(yù)收帳款的增長較快，而預(yù)收帳款來自公司已售未結(jié)資源，并別構(gòu)成公司的償債壓力。假如扣除這一因素的妨礙，從2006年底、2007年底和2008年中期，公司的負債率依次為47.34%，44.51%和43.95%，實際呈下落趨勢。和一些經(jīng)過利用較高財務(wù)杠桿加速擴張的房地產(chǎn)公司相比，萬科較為穩(wěn)健的進展戰(zhàn)略和偏保守的資本結(jié)構(gòu)使其具備一定的融資空間。

在負債規(guī)模增加的并且，公司的償債能力有所增強。截至2008年上半年，公司長期借款為136.99億元，短期借款為53.51億元，一年內(nèi)到期的非流淌負債為96.12億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理，且其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流淌負債合計149.6億元，低于公司期末持有的現(xiàn)金153.7億元，顯示公司短期償債能力較強。此外，萬科在商業(yè)銀行方面具有較高的授信額度，且其依賴規(guī)模和品牌效應(yīng)爭取到諸多外部融資渠道，講明公司具有充腳的備用流淌性。

在對外擔(dān)保等咨詢題上公司嚴格遵循有關(guān)規(guī)則。公司的對外擔(dān)保要緊來自受讓浙江南都等公司股權(quán)帶來的歷史擔(dān)保，依照股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，因這些擔(dān)保導(dǎo)致的所有爭議、索賠事項均由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方負責(zé)處理，相關(guān)賠償義務(wù)及責(zé)任均由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)?？傮w看上述擔(dān)保浮現(xiàn)代償責(zé)任的風(fēng)險較小。

調(diào)整策略，強化抗風(fēng)險能力

自2007年年底以來，受行業(yè)宏觀調(diào)控力度加大妨礙，部分都市住房價格浮現(xiàn)較大回調(diào)，各要緊住房市場的銷售量有所萎縮，觀望氣氛較濃。加之從緊的貨幣政策的妨礙，住房行業(yè)資金面較為緊張。在此背景下，為應(yīng)對市場波動，萬科對將來一段階段的經(jīng)營策略舉行調(diào)整，將保障經(jīng)營安全確定為首要目標，從產(chǎn)品、銷售、開辟、新項目獵取等各個方面展開調(diào)整。

年初萬科打算的新開工面積和竣工面積分不為848萬平方米和689萬平方米，基于對市場的推斷，公司對下半年的開竣工打算舉行調(diào)整，預(yù)計全年開工面積將為683萬平方米，竣工面積將為XXX萬平方米。調(diào)整開竣工打算的要緊目的在于優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進一步提高面向剛性需求的產(chǎn)品比例，使新項目可以與當(dāng)前市場需求更為匹配，并且，也使項目開辟與市場銷售節(jié)奏相匹配，從而落低經(jīng)營風(fēng)險。為此，公司全年的開竣工面積將分不下調(diào)19.5%和14.9%。

受此妨礙，公司將來一年的業(yè)績增幅將有所落低，但并且也應(yīng)該看到，在市場傳導(dǎo)機制的作用下，房價的壓力同樣體如今地價上。所以，雖然將來一段時刻內(nèi)，住所開辟企業(yè)仍也許面臨市場的銷售壓力，但土地市場的調(diào)整同樣也有也許為企業(yè)將來的增長帶來巨大機會。一方面，公開出讓的土地價格大幅下落，另一方面，行業(yè)的調(diào)控也帶來了更多的合作機會，因而企業(yè)獵取土地的成本也將大大落低。上半年，萬科76.2%的項目資源經(jīng)過合作方式獵取，新增土地平均成本約為2,155元/平方米，遠低于去年平均水平。

雖然短期內(nèi)市場仍然處于調(diào)整，但長遠而言，幾乎無人質(zhì)疑中國房地產(chǎn)市場的前景。而一旦市場回歸理性，并展開新一輪增長時，前期以低價購置土地的企業(yè)必將獲得更快的成長?；谏鲜龇治?，我們以為，在當(dāng)前市場環(huán)境下保留腳夠現(xiàn)金的策略，別僅有利于強化經(jīng)營安全，并且也有利于抓住將來進展機會。萬科在市場過熱時采取了慎重獵取項目的策略，減少了資金壓力，并且在市場調(diào)整初期又迅速啟用了更為理性的銷售策略，加快了資金的回籠，在將來的市場競爭中將處于有利的地位。

多元化的融資渠道

作為最早一批進入資本市場的企業(yè)，萬科幾乎擁有房地產(chǎn)行業(yè)所有的融資渠道：合作開辟，資本市場融資、外資、信托、產(chǎn)業(yè)基金、銀行融資。06年時萬科做出推斷，以為隨著調(diào)控的深入，資金將成為制約行業(yè)進展的要緊瓶頸。近年來，公司進一步強化和原有資金合作伙伴的合作關(guān)系，并且積極創(chuàng)新融資方式和手段，與銀行、信托、基金等資金方合作開辟新型融資工具和產(chǎn)品，別斷探究新的融資渠道。目前公司所獲得的銀行授信總額超過了400億元。豐富的融資渠道已成為公司一大競爭優(yōu)勢。

借助這一優(yōu)勢，公司在過去幾年的行業(yè)大進展中抓住機會實現(xiàn)了業(yè)績的跨越式進展。

融資后萬科收入增長趨勢圖

總體來看，萬科作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，在品牌知名度、資金實力、規(guī)模優(yōu)勢等多方面具有非常強的競爭優(yōu)勢。雖然萬科債的信用狀況也許會受到房地產(chǎn)行業(yè)波動的妨礙，但由于其慎重的經(jīng)營策略、擁有多方面的融資渠道及較強的融資優(yōu)勢將有助于度過本輪房地