房地產企業(yè)投融資結構與金融風險分析

一2006年投融資結構分析（一）投資結構1.投資結構中住宅投資所占比重有所上升2006年，房地產企業(yè)開發(fā)投資達19382億元，同比增長21.8%，比2005年增長0.9個百分點，低于同期城鎮(zhèn)固定資產投資2.7個百分點，占城鎮(zhèn)固定資產投資比重下降0.5個百分點。在總投資中，住宅投資所占比重同比上升1.9個百分點。其中，普通住宅、經濟適用房及別墅、高檔公寓分別占41.8%、3.6%和7.3%，經濟適用房同比上升0.3個百分點，別墅、高檔公寓同比上升0.7百分點。從多年的數(shù)據(jù)看，2000～2006年房地產企業(yè)開發(fā)投資中，住宅投資所占比重基本是上升態(tài)勢。其中，經濟適用房投資所占比重呈下降態(tài)勢，2005年最低下降到3.3%；別墅、高檔公寓投資所占比重呈上升態(tài)勢，2004年最高達8.2%。辦公樓投資所占比重呈下降態(tài)勢，2005年和2006年最低，為4.8%。商業(yè)營業(yè)用房投資所占比重比較平穩(wěn)，最低年份是2000年，為11.6%，2004年最高，為13.1%（見表1、表2）。[1]表12000～2006年城鎮(zhèn)固定資產投資、房地產投資及增長率表22000～2006年全國房地產企業(yè)開發(fā)投資結構情況2.住宅投資增速和經濟適用房投資增速均呈上升態(tài)勢2006年1～12月，房地產企業(yè)開發(fā)投資中，住宅投資所占比重逐月上升。其中，普通住宅、經濟適用房所占比重呈上升態(tài)勢；別墅、高檔公寓所占比重呈下降態(tài)勢；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，分別保持在4.3%～4.9%及11.9%～12.3%之間（見表3）。2006年1～12月，房地產企業(yè)投資增長速度也可以進一步說明住宅投資所占比重呈上升態(tài)勢。住宅投資增速始終高于房地產企業(yè)開發(fā)投資增速，平均高出4.1個百分點，也高于2005年住宅投資平均增速3.9個百分點。經濟適用房投資增速起伏較大，由1～2月的-6.2%上升到1～12月的32.7%，扭轉了2005年經濟適用房負增長狀況。辦公樓投資增速由1～2月的6.6%上升到1～12月的21.0%。商業(yè)營業(yè)用房投資增速1～12月比1～2月下降了近10個百分點（見圖1）。表32006年1～12月房地產企業(yè)投資結構情況圖12006年1～12月房地產企業(yè)投資增長情況從以上數(shù)據(jù)分析及國家的宏觀調控措施看，今后一兩年的住宅供給將會增加，特別是普通住宅、經濟適用房供給將會有一定提高。同時，政府應繼續(xù)引導房地產開發(fā)企業(yè)向中低價位、中小套型面積的商品住宅投資。3.區(qū)域投資結構存在較大差異2006年，東、中、西部地區(qū)房地產企業(yè)開發(fā)投資額分別為12383億元、3524億元、3475億元，同比增長分別為17.4%、30.8%、30.3%。繼續(xù)延續(xù)東部地區(qū)低于全國增長速度，中、西部地區(qū)快于全國增速態(tài)勢。但東部地區(qū)投資增速比2005年上升3.4個百分點，中、西部地區(qū)投資增速比2005年分別下降了1.7和3.1個百分點。東、中、西部地區(qū)房地產企業(yè)開發(fā)投資占全國房地產企業(yè)開發(fā)投資中的比重分別是63.9%、18.2%、17.9%，東部地區(qū)比1～3月下降5.3個百分點，中西部地區(qū)分別比1～3月上升3.1和2.2個百分點。與2005年相比，東部地區(qū)所占比重下降了2.3個百分點，中、西部地區(qū)所占比重分別上升了1.2和1.1個百分點。三大區(qū)域的住宅投資和經濟適用房投資占全國住宅投資和經濟適用房投資的比重仍然是東部地區(qū)呈下降態(tài)勢，中、西部地區(qū)呈上升態(tài)勢（見表4）。盡管區(qū)域差異在逐步縮小，但是東部地區(qū)所占比重份額仍處于絕對優(yōu)勢。表42006年1～12月東、中、西部地區(qū)房地產企業(yè)開發(fā)投資結構情況（二）融資結構1.國內貸款比重、增速雙提高2006年，房地產企業(yè)開發(fā)資金達26880.2億元，同比增長25.6%，增幅上升2.2個百分點。在房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金占資金小計的比重分別為19.6%、1.5%、31.9%、47.0%。國內貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個百分點，二者均為2004年以來最高。自籌資金、其他資金均下降0.8個百分點，其他資金中的定金及預收款比重下降了6.3個百分點（見表5）。表52000～2006年房地產企業(yè)資金來源結構情況2006年1～12月，房地產企業(yè)開發(fā)資金平均增長26.5%。其中，國內貸款平均增速高達47.1%；利用外資、自籌資金、其他資金平均增速分別為26.6%、25.4%、18.3%，其他資金中的定金及預收款平均增速首次出現(xiàn)負增長為-6.2%。資金來源增長情況見表6。表62006年1～12月房地產企業(yè)資金來源增長情況2.國內貸款主要集中在東部發(fā)達地區(qū)2006年，東、中、西部地區(qū)房地產企業(yè)開發(fā)資金分別為18526.3億元、4092.7億元、4261.3億元，占資金來源的比重分別是68.9%、15.2%、15.9%。東、中、西部地區(qū)房地產企業(yè)開發(fā)資金同比增長22.7%、37.8%、37.8%，增長速度依然保持東部地區(qū)低于全國增速，中、西部地區(qū)超過全國增速的態(tài)勢。在房地產企業(yè)開發(fā)資金來源中，國內貸款主要集中在東部地區(qū)，所占比重為76.4%，同比下降1.6個百分點（見表7）。在東部地區(qū)中，北京、廣東、上海三?。ㄖ陛犑校﹪鴥荣J款占全國總量比重達37.9%，占東部地區(qū)總量的49.5%。北京市的國內貸款為841億元，遠遠超過中、西部地區(qū)的國內貸款總量583億元和657億元。表72006年東、中、西部地區(qū)房地產企業(yè)資金來源情況二金融風險分析2000年以來，房地產開發(fā)進入了一個前所未有的高潮，房地產市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是在房地產業(yè)高速發(fā)展的背后，其風險也日益增大。房地產投融資結構主要依賴銀行貸款，即房地產開發(fā)貸款及最終轉變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構成房地產開發(fā)資金的主要來源。金融市場結構方式決定了依賴銀行貸款具有一定的合理性，這種投融資結構并不意味著必然帶來金融風險。實際上，真正影響房地產金融風險的主要因素是銀行體系本身及市場信息不透明、相關制度不完善等外部環(huán)境。（一）房地產企業(yè)投資風險房地產是投資數(shù)額大、投資回收期長的產業(yè)，在其發(fā)展過程中必須得到金融業(yè)支持才能較好發(fā)展。金融業(yè)的任何變化，都會對房地產業(yè)產生影響。影響房地產企業(yè)投資的金融風險有許多不確定因素，認識房地產企業(yè)投資的金融風險，有助于房地產企業(yè)投資減少或避免不必要的風險損失。房地產企業(yè)投資主要面臨的金融風險包括以下幾點。一是政策風險。房地產業(yè)是國民經濟的先導產業(yè)，屬于固定資產投資范疇。當經濟表現(xiàn)較熱時，即固定資產投資過旺時，國家要進行宏觀調控，房地產即成為國家宏觀調控的重點。換言之，房地產業(yè)的發(fā)展直接受國家宏觀調控政策的影響。如20世紀90年代初全國各地不斷出現(xiàn)房地產熱，社會的主要資金大量流入房地產業(yè)，導致了通貨膨脹。在這種情況下，政府通過宏觀調控政策，收緊銀根，抑制了房地產項目的擴展，使一批房地產開發(fā)項目下馬。國家宏觀調控政策的實施，使大部分房地產企業(yè)受到一定影響，房地產業(yè)相應出現(xiàn)回落，商業(yè)銀行利益連帶受損，出現(xiàn)房地產金融風險。二是利率風險。銀行利率的變化取決于資金市場的供求關系和相應的金融政策，當銀行貸款利率提高時，會帶來房地產投資成本的增加，也就是利息支出的增大，即房地產投資的金融風險加大。同時，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場一方面生產成本將有增加；另一方面市場需求降低，這無疑會給房地產企業(yè)投資帶來損失。三是收回貸款風險。銀行貸款是要收回的，為防止貸款損失，商業(yè)銀行往往是“嫌貧愛富”，即在房地產企業(yè)財務狀況不佳時，加緊催收貸款。這容易造成雪上加霜或者是釜底抽薪的局面，給房地產企業(yè)投資帶來一定的投資風險。此外，房地產企業(yè)投資還存在投資時機風險、投資區(qū)域風險及房產質量風險等商業(yè)風險。（二）房地產融資結構中對銀行信貸依賴分析2003年實施宏觀調控以來，房地產企業(yè)融資成為一個焦點問題。從金融政策看，國家出臺了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件）以及《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，對房地產企業(yè)開發(fā)貸款做出了嚴格規(guī)定。這不僅提高了借款成本，使融資條件趨于嚴格，也加大了融資難度。根據(jù)前面分析得出，房地產企業(yè)的融資結構具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預收款。在2003年以來的宏觀調控下，不同規(guī)模的房地產企業(yè)受到的影響是不同的。資金充足或者土地儲備比較充足的大型房地產企業(yè)受到的信貸約束較??；對規(guī)模較小的房地產企業(yè)而言，影響比較大。之所以出現(xiàn)房地產企業(yè)融資對銀行貸款過分依賴，主要是由國內金融市場結構決定的，即現(xiàn)階段我國金融市場的融資結構中銀行貸款仍然占主要地位。主要表現(xiàn)在以下幾點。一是商業(yè)銀行是最大的資金供給者。商業(yè)銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產投融資活動最重要的資金來源。二是房地產企業(yè)貸款是銀行較為優(yōu)良的資產之一。房地產企業(yè)貸款能夠滿足銀行對資產安全性的追求。相對于其他貸款，房地產企業(yè)貸款的質量更高。盡管房地產價格具有周期性波動，趨勢卻呈現(xiàn)不斷上漲。房地產企業(yè)貸款質量較好。2005年末，房地產企業(yè)不良貸款率為8.9%，比上年下降2.19個百分點。[2]個人住房貸款不良貸款率遠遠低于房地產企業(yè)不良貸款率。三是房地產貸款成為銀行利潤的增長點。[3]2006年末，存貸差已經突破10.9萬億元，同比增長了17.2%。金融機構貸款余額占存款余額的比重為69%。按照《商業(yè)銀行法》規(guī)定的存款資金利用的75%上限計算，有2.2萬億資金閑置在銀行體系而沒有得到有效利用。面對持續(xù)增長的存貸差，銀行尋找新的利潤增長點。近幾年房地產市場需求旺盛，投資者對房地產貸款需求很大，并且房地產貸款質量較好，所以銀行傾向于增加房地產貸款供給。[4]四是房地產開發(fā)結構對融資結構的影響。2006年，商品住宅投資規(guī)模占總投資規(guī)模的70.2%，商業(yè)房地產（辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房）的投資比率為16.9%（見表2）。購買商品住宅的多數(shù)消費者要申請個人住房貸款，即住宅投資比重越大，個人住房貸款需求越多。短期內，我國房地產開發(fā)投資中住宅投資比重不會大幅下降，因此，房地產企業(yè)對銀行信貸的依賴是不可避免的。綜上所述，在今后一段時間內銀行貸款仍然是房地產企業(yè)的重要資金來源，而且還有可能進一步擴大。據(jù)統(tǒng)計，2005年，我國房地產企業(yè)貸款和個人住房貸款合計占全國貸款的比例為13.9%，發(fā)達國家的這一比例要高于我國。[5]（三）房地產金融風險與金融安全近幾年，流行一種觀點，認為房地產企業(yè)過度依賴銀行信貸會對銀行金融安全產生威脅。房地產企業(yè)過度依賴銀行信貸的融資結構并非必然造成金融風險，也不會威脅金融安全。其實，金融體系是否安全的關鍵在于銀行體系本身及相關外部環(huán)境是否得到完善。（1）金融體系本身脆弱是威脅金融安全的主要原因。一是商業(yè)銀行的資本充足率和不良資產率決定銀行風險，在一定程度上威脅金融安全，比如在商業(yè)銀行的資本充足率低或不良資產率高的情況下。二是商業(yè)銀行資產負債期限結構是否匹配，決定銀行貸款的流動性。房地產個人住房貸款多數(shù)屬中長期貸款，因此在房地產貸款上，住房抵押貸款證券化是解決長期資產流動性的一個有效渠道，銀行可以通過證券化的方式將住房抵押貸款債權轉讓給二級市場投資者，可以降低房地產貸款風險?，F(xiàn)階段我國正在進行住房抵押貸款證券化的試點工作。（2）房地產金融風險受到制度不完善的影響。一是抵押擔保制度不健全、不完善。如抵押物處置成本高，銀行無法順利實施抵押權等。二是房地產價格波動幅度過大會帶來金融風險，即借款人違約風險。如果借款人的貸款價值超過房價，借款人就存在違約風險。在這種情況下，抵押物拍賣所得將不足以清償貸款本金。此外，房地產市場信息不對稱也會對銀行造成損害，比如假按揭貸款。（3）房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、負債率高、盈利能力不足形成的金融風險。房地產企業(yè)規(guī)模小，導致抵御風險的能力差，一旦鏈條中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴重問題，房地產市場風險極易轉嫁給銀行，導致銀行不良貸款增加。三2007年預測及對策建議（一）房地產投資將保持在20%以上，投資結構將會改變2007年，國家將加大宏觀調控執(zhí)行力度，并會繼續(xù)出臺土地、金融、稅收等層面的政策。在“房地產業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房”及“全面落實‘國八條’和‘國六條’，著力改善中低收入家庭住房條件”的政策指導下，房地產投資增幅將保持在20%以上，商品住宅投資也會穩(wěn)步增長。其中，經濟適用房、普通住宅投資占全國投資的比重會繼續(xù)提高。（二）拓寬房地產直接融資渠道將有突破盡管拓寬房地產直接融資渠道步履維艱，2006年的房地產信托出現(xiàn)嚴重的萎縮。據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年共發(fā)行集合資金信托計劃545個，發(fā)行規(guī)模594.05億元，與2005年相比，分別增長-5.05%和13.61%。但隨著管理層對房地產投資信托基金的試點和放開，2007年房地產信托的發(fā)展將會出現(xiàn)質的飛躍，直接融資渠道的拓寬將會有所突破。（三）防范房地產金融風險的對策建議2000年以來，在國內房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，自籌資金和國內貸款的數(shù)額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9%和19.6%。如果考慮到最終轉變成為房地產銷售收入的住房抵押貸款，那么