2012年房地產(chǎn)政策回顧與評(píng)析

一2012年房地產(chǎn)政策回顧（一）全國(guó)層面1.財(cái)政政策2012年全年保障性安居工程開(kāi)工總量基本確定在700萬(wàn)套，竣工總量確定為400萬(wàn)套。完成此項(xiàng)計(jì)劃的關(guān)鍵就是資金能否到位。因此，2012年房地產(chǎn)領(lǐng)域財(cái)政政策的重點(diǎn)就是解決保障性安居工程的資金問(wèn)題。首先是資金來(lái)源方面。財(cái)政部在1月就發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》，提出2012年中央財(cái)政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金將大于2011年；省級(jí)財(cái)政也要加大對(duì)本地區(qū)財(cái)政困難市、縣支持力度，省級(jí)安排的補(bǔ)助資金要比2011年有所增加；市縣財(cái)政部門(mén)要切實(shí)加大公共預(yù)算安排用于保障性安居工程資金規(guī)模，確保土地出讓收益和住房公積金增值收益按規(guī)定用于保障性安居工程建設(shè)。6月，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本通過(guò)直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和棚戶區(qū)改造住房等保障性安居工程建設(shè)。其次是資金使用與管理方面。1月，財(cái)政部《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》中提出，要“加強(qiáng)資金監(jiān)督管理，確保資金專款專用”。6月，財(cái)政部在《中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金管理辦法》中明確了中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金的用途，即在優(yōu)先滿足發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼的前提下，可用于購(gòu)買(mǎi)、改建或租賃廉租住房支出。為規(guī)范城市棚改補(bǔ)助資金管理，提高資金使用效益，8月，財(cái)政部會(huì)同住建部印發(fā)了《中央補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金管理辦法》，提出各地區(qū)應(yīng)當(dāng)按照“專項(xiàng)管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問(wèn)效”的原則，加強(qiáng)城市棚改補(bǔ)助資金管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。財(cái)政政策對(duì)保障性住房建設(shè)的支持還體現(xiàn)在稅費(fèi)減免方面。1月，《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》中提出，要“落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，努力降低保障性安居工程成本”，具體來(lái)說(shuō)，一是保障性安居工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理涉及的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金免繳政策；二是保障性安居工程建設(shè)用地，實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，除依法支付土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，免繳土地出讓收入；三是涉及的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收減免優(yōu)惠政策。2.金融政策在2月初召開(kāi)的2012年中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱“央行”）金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行部署了2012年金融市場(chǎng)和信貸政策工作重點(diǎn)及落實(shí)措施，明確提出要“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，完善融資機(jī)制，改進(jìn)金融服務(wù)，加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。央行在2月、5月先后兩次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。兩次下調(diào)后，中國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率降至20%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率則降至16.5%。這是在2011年6月存款準(zhǔn)備金率升至歷史高位（大型金融機(jī)構(gòu)21.5%、中小型金融機(jī)構(gòu)18%）后，央行第二次和第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率[1]，其目的在于增加貨幣供給以利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。截至2012年5月底，廣義貨幣（M2）余額約為90萬(wàn)億元，比2011年底增加了5.7%。6月和7月，央行又兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率并調(diào)整利率浮動(dòng)區(qū)間。6月，央行將金融機(jī)構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整；同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍，下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。這是自2010年起央行連續(xù)5次加息后的首次減息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率降為6.31%；也是央行首次雙向擴(kuò)大存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，標(biāo)志著利率市場(chǎng)化的改革加速。隨后，央行又發(fā)特急文件（銀發(fā)〔2012〕142號(hào)文）明確在允許金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限放寬至基準(zhǔn)利率0.8倍的同時(shí)，對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。7月，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整；同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整；并強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。3.土地政策國(guó)土資源部在2月《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》中，提出要科學(xué)合理地編制2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃：計(jì)劃總量原則上應(yīng)不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%；合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。為避免開(kāi)發(fā)商囤地，促進(jìn)已出讓用地盡早開(kāi)發(fā)，以增加市場(chǎng)供給量，6月，國(guó)土資源部發(fā)布了《閑置土地處置辦法》?！掇k法》自2012年7月1日起施行，具體規(guī)定了閑置土地的定義，指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地；或已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿1年的國(guó)有建設(shè)用地。除屬于政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的情形外，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿1年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿2年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。由于5月份以來(lái)，部分城市商品房銷(xiāo)售量明顯回升，新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，土地市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)了一些波動(dòng)，部分城市再現(xiàn)高價(jià)地。7月，國(guó)土資源部、住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈；具體措施包括：加大住房用地供應(yīng)力度，應(yīng)保盡保保障性安居工程用地，進(jìn)一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度；把握好土地出讓節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價(jià)地；嚴(yán)格執(zhí)行《閑置土地處置辦法》等現(xiàn)有政策。9月，國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，公路、鐵路、民用航空運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)、電力、煤炭、石油和天然氣工程項(xiàng)目建設(shè)用地等控制指標(biāo)，房地產(chǎn)用地宗地規(guī)模、容積率控制等各類土地使用標(biāo)準(zhǔn)，以便控制建設(shè)用地規(guī)模，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。為加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，11月國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，《通知》對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)管理、土地收儲(chǔ)及管護(hù)、土地儲(chǔ)備融資、土地儲(chǔ)備資金管理等方面都提出了規(guī)范措施，并提出要合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模。4.其他政策2012年的其他相關(guān)政策圍繞著住房保障和房?jī)r(jià)調(diào)控兩個(gè)重點(diǎn)展開(kāi)。關(guān)于住房保障。國(guó)家發(fā)改委在2月發(fā)出了《關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知》。住建部在3月發(fā)布了《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》；5月發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法》及《關(guān)于做好2012年住房保障信息公開(kāi)工作的通知》；11月發(fā)布了《住房保障檔案管理辦法》。國(guó)務(wù)院在7月印發(fā)了《國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》，明確提出“十二五”時(shí)期基本住房保障服務(wù)的國(guó)家基本標(biāo)準(zhǔn)，要“增加廉租住房不低于400萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼不低于150萬(wàn)戶，增加公共租賃住房不低于1000萬(wàn)套，改造棚戶區(qū)居民住房不低于1000萬(wàn)戶，改造農(nóng)村危房800萬(wàn)戶以上，基本完成24.6萬(wàn)戶游牧民的定居任務(wù)”。關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控。針對(duì)2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的銷(xiāo)量增加、價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)，為鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督察組對(duì)16個(gè)省份貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督察。9月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)出《關(guān)于立即開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查工作的通知》，以商品住房為重點(diǎn)，對(duì)所有在售樓盤(pán)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。（二）地方層面2012年，數(shù)十個(gè)城市先后對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了微調(diào)。房地產(chǎn)政策的調(diào)整方式包括放寬公積金政策、調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、減稅或補(bǔ)貼、放松戶籍等。大多數(shù)地方政府的微調(diào)政策得到了中央政府的認(rèn)可，也有部分地方政府的微調(diào)政策被中央政府叫停。獲準(zhǔn)的微調(diào)政策是旨在鼓勵(lì)自住性住房需求的政策措施，主要方式是放寬住房公積金政策和調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。放寬公積金政策的具體做法有提高公積金貸款額度、上調(diào)公積金繳存基數(shù)、容許公積金二次放貸、降低公積金首付比例等。調(diào)整公積金政策是此輪微調(diào)政策中使用最多的調(diào)整方式，大多數(shù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)的城市采取了這種方式，具體包括濟(jì)南、武漢、南昌、鄭州、沈陽(yáng)、烏魯木齊、南寧、西安、廈門(mén)、大連、連云港、信陽(yáng)、日照、蚌埠、常州、漳州、濱州、江門(mén)、臨沂、莆田、蕪湖等。調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是指通過(guò)上調(diào)政府住房指導(dǎo)價(jià)格，擴(kuò)大普通住宅的范圍，以便更多的住房住戶可以享受到普通住房契稅、營(yíng)業(yè)稅減征等優(yōu)惠政策。廈門(mén)、天津、上海、北京等城市都對(duì)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。被叫停的微調(diào)政策則主要是涉及放松限購(gòu)、限價(jià)政策的政策措施。如2012年2月，上海市房管局官方曾確認(rèn)，外地戶籍家庭持長(zhǎng)期居住證滿三年，可享受上海本地戶籍居民的同等購(gòu)房資質(zhì)，即可以在滬購(gòu)買(mǎi)第二套房。但隨后被叫停，上海市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策完善本市住房保障體系的通知》（滬府辦發(fā)〔2012〕7號(hào)），重申要嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，明確本市戶籍居民家庭是指“具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭”。又如7月份，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局會(huì)議曾決定，縮小限購(gòu)范圍，限購(gòu)范圍從香洲主城區(qū)，縮小至東起梅花路與情侶路交界處，北到中珠交界線，西到前山河，南到海岸線；限價(jià)不再作為調(diào)控的主要手段。但被緊急叫停，珠海樓市的雙限政策維持原狀不變。二2012年房地產(chǎn)政策評(píng)析對(duì)2012年房地產(chǎn)政策的評(píng)析將從政策目標(biāo)、政策類型、政策效果等幾方面進(jìn)行。（一）政策目標(biāo)方面1.房?jī)r(jià)調(diào)控和保障性住房建設(shè)是政策的兩大重點(diǎn)與辦公、商業(yè)等其他類型的物業(yè)相比，住房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有主體地位，住房政策也是房地產(chǎn)政策的主要組成部分。市場(chǎng)交易與政府保障是住房資源配置的兩大途徑。具有住房支付能力的消費(fèi)者通過(guò)市場(chǎng)獲取住房，住房支付能力不足的消費(fèi)者則需要政府提供實(shí)物或貨幣形式的住房保障。住房政策也可以就此分為市場(chǎng)調(diào)控和住房保障兩大方面。市場(chǎng)調(diào)控方面的政策目標(biāo)主要是促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出，2012年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2012年中央政府和地方政府的多項(xiàng)政策指向鼓勵(lì)自住性住房需求、抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，其最終目的也是控制房?jī)r(jià)。住房保障方面的政策目標(biāo)則主要是解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。國(guó)務(wù)院2011年9月《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，保障性安居工程建設(shè)的總體要求是到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決。因而，房?jī)r(jià)調(diào)控和保障性住房建設(shè)也就成為2012年房地產(chǎn)政策的兩大重點(diǎn)。2.房地產(chǎn)調(diào)控服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要多年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)政策一直服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)也服從于宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)，2012年也是如此。2012年，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然艱難曲折，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在外需持續(xù)萎靡、內(nèi)需有效需求不足的情況下，面臨著較大的下行壓力。2012年的全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)[2]增加值同比增長(zhǎng)10.0%，相比2010年的15.7%、2011年的13.9%，增速持續(xù)回落，尤其是在2012年的3、4月間全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值的增幅明顯下降（如圖1所示）[3]。中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入了新的調(diào)整期，“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”成為國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的目標(biāo)所在。圖1規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)速度在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策首要目標(biāo)之時(shí)，央行在2012年先后兩次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，而后又兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張狀況也隨之得到一定程度的緩解。中央政府和地方政府也出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)自住性住房需求的政策，以利于擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定增長(zhǎng)。這再一次證明，房地產(chǎn)調(diào)控是服從于宏觀調(diào)控目標(biāo)的，是服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要的。（二）政策類型方面1.需求管制是控制房?jī)r(jià)的主要手段在公共管理領(lǐng)域，政策工具可以被劃分為三類，即管制類、激勵(lì)類、信息傳遞類。管制類政策工具的目的是要讓行為者的行為規(guī)范化，具有強(qiáng)制性的特征；激勵(lì)類政策工具是通過(guò)補(bǔ)貼等激勵(lì)來(lái)對(duì)人們的行為施加影響，不具有強(qiáng)制性；信息傳遞類政策工具則是通過(guò)信息傳遞這一“軟工具”來(lái)影響目標(biāo)群體的行為，通常要與“硬”政策結(jié)合起來(lái)才有效[4]。此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心就是“限購(gòu)”“限價(jià)”“限貸”。實(shí)質(zhì)上，“限購(gòu)”是通過(guò)限定市場(chǎng)準(zhǔn)入條件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方進(jìn)行管制；“限價(jià)”是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的價(jià)格管制；“限貸”既包括對(duì)市場(chǎng)供給方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款限制，也包括對(duì)市場(chǎng)需求方購(gòu)房者的貸款限制，是涉及供求雙方的管制類政策工具。與2011年全國(guó)657個(gè)城市宣布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)形成反差的是，2012年對(duì)外公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市寥寥無(wú)幾[5]，“限價(jià)”已經(jīng)不再是房?jī)r(jià)調(diào)控的主要手段。隨著貨幣政策多次降低準(zhǔn)存率、降低利率，以及公積金政策的放松，“限貸”政策在一定程度上有所松動(dòng)。只有“限購(gòu)”政策得到堅(jiān)守，部分城市涉及放松限購(gòu)的微調(diào)政策都被中央政府叫停。由此可見(jiàn)，以“限購(gòu)”為核心的需求管制依然是政府控制房?jī)r(jià)的主要手段。2.財(cái)政政策是住房保障的關(guān)鍵保障性住房是政府提供的實(shí)物形式的住房保障，而住房保障歸根到底是一種政府補(bǔ)貼，政府補(bǔ)貼的資金來(lái)源于財(cái)政，因而財(cái)政政策是住房保障的關(guān)鍵。根據(jù)補(bǔ)貼對(duì)象的不同，住房保障又可以分為供給方補(bǔ)貼（又稱“補(bǔ)磚頭”）和需求方補(bǔ)貼（又稱“補(bǔ)人頭”）。政府提供保障性住房就屬于“補(bǔ)磚頭”的供給方補(bǔ)貼，而直接向中低收入者發(fā)放住房券、住房補(bǔ)貼等則屬于“補(bǔ)人頭”的需求方補(bǔ)貼。中國(guó)的住房保障方式主要以“補(bǔ)磚頭”的供給方補(bǔ)貼形式出現(xiàn)，一是通過(guò)減免政府土地出讓收入對(duì)保障性住房供給進(jìn)行補(bǔ)貼，二是直接撥付財(cái)政資金新建或收購(gòu)保障性住房。2012年房地產(chǎn)的政策重點(diǎn)之一便是保障性住房建設(shè)，與此相應(yīng)的是政府在資金來(lái)源方面、資金使用與管理方面、稅費(fèi)減免方面都出臺(tái)了相應(yīng)的財(cái)政政策，以支持保障性住房的建設(shè)。（三）政策效果方面1.鼓勵(lì)自住性住房需求的政策效果顯著2012年，商品房銷(xiāo)售面積為11.13億平方米，比上年同期增加1.8%；商品房銷(xiāo)售額為6.45萬(wàn)億元，比上年同期增加10.0%；商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5791元/平方米，比上年同期上漲8.1%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為9.85億平方米，比上年同期增加2.0%；商品住宅銷(xiāo)售額為5.35萬(wàn)億元，比上年同期增加10.9%；商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5430元/平方米，比上年同期上漲8.7%[6]。2012年12月，70個(gè)大中城市中，與11月相比，新建商品住宅價(jià)格上漲的有54個(gè)、下降的有8個(gè)、持平的有8個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的有46個(gè)、下降的有15個(gè)、持平的有9個(gè)[7]。在限購(gòu)政策未變的情況下，市場(chǎng)的成交量與成交價(jià)格明顯上漲，與自住性購(gòu)房需求的釋放有直接關(guān)系，這顯示了一系列鼓勵(lì)自住性住房需求的政策效果顯著。2.保障性住房建設(shè)目標(biāo)提前完成2012年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套。2012年1～10月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程新開(kāi)工722萬(wàn)套，基本建成505萬(wàn)套，完成投資1.08萬(wàn)億元[8]，意味著提前兩個(gè)月超額完成了全年的保障房建設(shè)計(jì)劃。這和住建部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行等多部委出臺(tái)的多項(xiàng)支持保障房建設(shè)的政策措施密不可分。如財(cái)政部在年初就提出2012年中央財(cái)政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金將大于2011年；國(guó)土資源部在年初也提出確保保障性安居工程住房用地；央行部署2012年的工作重點(diǎn)時(shí)強(qiáng)調(diào)要加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度；住建部作為保障房建設(shè)的主管部門(mén)，更是出臺(tái)了一系列關(guān)于保障房建設(shè)多個(gè)方面的政策措施。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸環(huán)境有所好轉(zhuǎn)2012年，央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，又兩次降低存貸款基準(zhǔn)利率，并將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍和0.7倍，標(biāo)志著中國(guó)“穩(wěn)增長(zhǎng)”導(dǎo)向下貨幣政策的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)的信貸環(huán)境也隨之逐漸好轉(zhuǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金9.65萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.48萬(wàn)億元，增長(zhǎng)13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金3.91萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11.7%；其他資金4.23萬(wàn)億元，增長(zhǎng)14.7%[9]。與此同時(shí)，央行還強(qiáng)調(diào)要“滿足首