2015年福建省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：搜集交易實例的要求模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是一。14%10%33%15%2、關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是_。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較3、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為_。A.空置率B.有效面積系數(shù)C.建筑密度D.建筑容積率4、作為自然人的申請人死亡，—日之內(nèi)沒有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的，可終結(jié)裁決并書面告知當(dāng)事人。153045605、—是開發(fā)利潤與總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。A.開發(fā)利潤率B.財務(wù)利潤率C.項目利潤率D.成本利潤率6、某寫字樓的建筑面積為540近，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/近，土地資本化率為10.8%。假設(shè)收益期限無限，該寫字樓用地的價格為萬元。A：500B：750C：800D：1000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是_。A.宗地圖B.房產(chǎn)分幅圖C.房產(chǎn)分丘圖D.房產(chǎn)分戶圖8、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為一萬元。3505806008809、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的。A：實用價值B：有效價值C：折算價值D：時間價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元/月。13.215.919.520.411、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和.【2007年考題】A：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B：價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C：價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制D：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的。（2009年試題）A：替代性B：發(fā)展性C：地區(qū)性D：復(fù)雜性E：借款合同13、是對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護進行全面規(guī)劃。A：區(qū)域規(guī)劃B：土地利用總體規(guī)劃C：城鄉(xiāng)規(guī)劃D：國土規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是。A：行業(yè)平均收益率B：資金成本^項目風(fēng)險D：資金成本和項目風(fēng)險E：借款合同15、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個—內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.動態(tài)投資回收期B.項目壽命期C.計算期D.開發(fā)期16、某宗土地的面積為1000近，其上建筑物的建筑面積為5000近，建筑物的基底面積為700面，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為。A：8.0B：5.6C：5.0D：0.7E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、—是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。A.市場定位B.市場調(diào)查C.市場細(xì)分D.市場分析18、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按—進行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地19、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是的結(jié)合體。A：實體、權(quán)益、區(qū)位B：實物、權(quán)益、區(qū)位C：實物、權(quán)利、位置D：實物、權(quán)益、位置E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、在正常情況下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為年。A：4B：3C：2D：1E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起日內(nèi)、可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。A：5B：7C：10D：15E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章22、電磁波對人體的危害程度從大到小排序正確的是。（2008年試題）A：超短波超短波>短波>中波>長波D：超短波>短波>微波>中波>長波E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是。A：凈收益包括有形收益和無形收益B：運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C：通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D：應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%,則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司分別開發(fā)甲、乙、丙、丁四個小區(qū)，核定銷售價格分別為1500元/m?、900元/m?、2000元/mz和2400元/m2,此時四個小區(qū)的需求價格彈性系數(shù)分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43,則可以判定。A：在任何情況下，丁的需求價格彈性最大B：甲、丙、丁都有可能通過降價提高銷售收入C：在任何情況下，乙的需求價格彈性最小D：此時乙的需求價格彈性最大E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%,該建筑物的成新率為__。75%79%81%84%3、下列—由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定，可以免交土地使用稅。A.個人所有的居住房屋及院落用地B.免稅單位職工家屬的住宅用地C.房管部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地D.民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地E.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園用地4、長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是—和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢擬合分析C.時間序列分析D.相關(guān)分析5、對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析。（2009年試題）A：價格結(jié)構(gòu)B：總量結(jié)構(gòu)C：檔次結(jié)構(gòu)D：投資結(jié)構(gòu)E：租買結(jié)構(gòu)6、某開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2,如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中1?4層為建筑面積相等的裙房，5?17層為標(biāo)準(zhǔn)層），則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為（）m2。8821765166715387、進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是.（2008年試題）A：債務(wù)融資成本分析B：資金占用費分析C：資本金與債務(wù)資金的比例分析D：擔(dān)保費分析E：借款合同8、銀行為某家庭提供了年利率為6%,按月等比遞增償還，期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2%,首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是元。A：1843.86B：1847.55C：2279.87D：2291.27E：借款合同9、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示—。A.價格B.常數(shù)C.價格變動率D.時間10、運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于_。A.開發(fā)費用的正確預(yù)測B.最佳開發(fā)利用方式的選取C.正確地預(yù)測未來開發(fā)完成后的價值D.開發(fā)利潤的客觀預(yù)測E.開發(fā)時間的準(zhǔn)確預(yù)測11、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括。A：租金調(diào)整條款B：代收代繳費用條款C：裝修費用條款D：折讓優(yōu)惠條款E：借款合同12、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)義建筑面積，屬于_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法13、投資的特性包括_。A.投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動B.投資具有時間性C.投資的目的在于得到收益D.投資具有穩(wěn)定性E.投資具有固定性14、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2,后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為_m。2228C.38D.5015、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有_。A.自然特征，如山地和河流等B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E.競爭性項目的區(qū)域16、房地產(chǎn)價格的形成條件有_。A.房地產(chǎn)的需要B.房地產(chǎn)的有用性C.房地產(chǎn)的有效需求D.房地產(chǎn)的相對稀缺性E.房地產(chǎn)的有效供給17、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計息的項目包括_。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值C.開發(fā)成本和管理費用D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用E.開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費18、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，這些文件包括_。A.營業(yè)執(zhí)照B.企業(yè)章程和驗資證明C.企業(yè)法定代表人的身份證明D.專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同E.企業(yè)納稅證明19、建筑物的功能折舊原因不包括。人：自然環(huán)境惡化B：消費觀念變更C：設(shè)備陳舊落后D：城市規(guī)劃改變E：政府政策變化20、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為_。2003年6月15日2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日21、在現(xiàn)實的房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的經(jīng)濟效益.實際上這一估價原則也是房地產(chǎn)利用的結(jié)果。八：競爭B：技術(shù)C：經(jīng)濟D：優(yōu)選E：統(tǒng)籌22、下列關(guān)于樓地面的構(gòu)造，表述正確的是。A：在有隔聲、保溫等要求的樓面則設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B：墊層是在基