武漢輕工大學(xué)《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》課程設(shè)計設(shè)計題目：某房地產(chǎn)項目前期策劃姓名_吳璐_______學(xué)院_土建學(xué)院___專業(yè)_工管1002__學(xué)號_100602229__指導(dǎo)教師__李紅民___2013年5月28日摘要隨著中國加入WTO和我國市場經(jīng)濟(jì)不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性及獨立性已初露端倪。房地產(chǎn)開發(fā)是一個多種技術(shù)與知識的整合過程，包括市場研究、資金運作、規(guī)劃設(shè)計、項目管理、建筑施工、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、銷售與客戶管理等各環(huán)節(jié)，然而由于房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性、高投資、高收益、高風(fēng)險的特殊行業(yè)特點，使得房地產(chǎn)業(yè)受自然、社會、經(jīng)濟(jì)等因素的影響較大，具有較大的不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)中的確存在著大量不做市場調(diào)查和可行性分析，盲目上馬，結(jié)果造成房屋閑置和資金積壓的現(xiàn)象發(fā)生。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身產(chǎn)需鏈條長、環(huán)節(jié)眾多、對開發(fā)企業(yè)的整體運作水平和資源整合能力要求高，使得一般的投資項目評價方法不能完全適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，如何減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，如何做好房地產(chǎn)項目的前期策劃工作是當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)的一個熱門話題。本文綜合運用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論和模型，結(jié)合相關(guān)參考文獻(xiàn)和研究資料，以東西湖區(qū)和江漢區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為案例，對該項目的規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟(jì)分析、潛在市場分析、目標(biāo)客戶群分析、投資估算等方面進(jìn)行前期規(guī)劃和理論上的可行性論證。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃可行性分析目錄TOC\o"1-2"\h\u1.江夏區(qū)房地產(chǎn)概況 31.1區(qū)域概況 31.2市場概況 42.東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場概況 2.1區(qū)域概況 72.2市場概況 73.江夏區(qū)房地產(chǎn)潛在市場分析 3.1江夏區(qū)房地產(chǎn)潛在市場分析 3.1市場定位 103.2目標(biāo)客戶層判斷 11東西湖區(qū)房地產(chǎn)潛在市場分析4.1市場目標(biāo)客戶研究和市場定位4.2目標(biāo)客戶層判斷5.擬建項目方案一：江夏區(qū)中檔住宅 125.1建設(shè)規(guī)模 135.2產(chǎn)品方案 135.2.1周邊環(huán)境5.2.2交通狀況5.2.3配套設(shè)施與服務(wù)5.3投資估算 155.3.1成本費用5.3.2項目經(jīng)濟(jì)效益5.4項目SWOT分析 185.5四象限模型分析 195.6銷售前景 215.6.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境5.6.2微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境5.6.3江夏區(qū)房地產(chǎn)市場的前后特征對比5.6.4開發(fā)態(tài)勢6.擬建項目方案二:高層商品房 236.1建筑規(guī)模 236.2產(chǎn)品方案 246.2.1周邊樓盤6.2.2交通狀況6.2.3配套設(shè)施6.3投資估算 256.3.1成本費用6.3.2項目經(jīng)濟(jì)效益6.420020項目SWOT分析 276.5四象限模型分析 296.6銷售前景 306.6.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析6.6.2東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展展望7.方案比選 331.江夏區(qū)房地產(chǎn)市場概況1.1區(qū)域概況江夏區(qū)地處九省通衢的武漢市南大門，位于三環(huán)線內(nèi)，素有“楚天首縣”之譽，其東接鄂州，南通咸寧，西臨長江，北連武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，“武漢·中國光谷”大部分也在江夏區(qū)境內(nèi)，江夏區(qū)地域廣闊，具有得天獨厚的承東啟西、連南接北的地域優(yōu)勢。京珠、滬蓉高速在境內(nèi)交匯，京廣高速鐵路、武咸城際鐵路、107國道貫通南北，長江黃金水道傍西境而過。城區(qū)交通便利，距天河機(jī)場、漢口火車站、武昌火車站、武漢客運港均在30公里左右，水、陸、空運聯(lián)系全國、通達(dá)八方。江夏區(qū)總面積2009平方公里，屬江漢平原向鄂南丘陵過渡地段，地形中部高，西靠長江，東向湖區(qū)緩斜，全區(qū)耕地、山林、水面分占版圖面積的1/3，東、北、西南三面臨湖，形成江湖懷抱之勢。獨特的地理條件使江夏得山之靈氣，擁水之秀美，湖山相映，氣候宜人，名勝古跡眾多，其中尤以中山艦、明代楚昭王寢最富盛名。江夏基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、路、氣、通訊配套完備，境內(nèi)云集26所高校，擁有國家p4實驗室、高壓研究所等一批科研機(jī)構(gòu)。江夏區(qū)已成為武漢重要的工業(yè)基地，近幾年來，沿江夏大道形成了一片經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，在光谷與紙坊之間架起了經(jīng)濟(jì)走廊，而大學(xué)城、“藥谷”的規(guī)劃建設(shè)和富士康進(jìn)駐光谷，更為江夏經(jīng)濟(jì)注入了發(fā)展原動力。GDP發(fā)展呈上升趨勢，特別是自2007年以來，每年均以高于20%的速度增長，且其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度均高于全省、全市平均增長水平，在武漢市近郊區(qū)縣位居前三甲之列2005—2008年，江夏區(qū)連續(xù)3年躋身全省縣域經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣（區(qū)）行列。1.2市場概況江夏的房地產(chǎn)主要集中在紙坊鎮(zhèn)。其中按照行政區(qū)域劃分主要分布在：城區(qū)、藏龍島科技園、廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其次大花嶺村。A.大花嶺區(qū)大花嶺的房地產(chǎn)快速發(fā)展主要是隨著武漢市內(nèi)大學(xué)外遷，大學(xué)城的興建開始的，開發(fā)模式基本上是“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)“商品房”?？腿海褐饕俏洳疖囌靖浇澳虾貐^(qū)拆遷安置人口，其次是少數(shù)周邊院校企業(yè)員工、武昌區(qū)其它地區(qū)拆遷安置人口。大花嶺區(qū)樓盤項目名稱規(guī)模(萬方)銷售均價（元）業(yè)態(tài)戶型（㎡）備注鴻發(fā)大廈43400高層一室50-70三室140四室160住宅去化率65%花樂億家4起價2900均價340026高層50-100五證全無，交房后180天，可辦理兩證。富麗杰座11銷售均價3600元高層2房85-893房103-137商鋪成交均價18893元鴻發(fā)世紀(jì)城46銷售均價3700高層2房75-1103房120-1384房238（未開盤）博雅豪庭2銷售均價3400元高層2房85-1013房111-140（未開盤）B.湯遜湖區(qū)湯遜湖區(qū)域的開發(fā)以旅游、居住、大學(xué)城、科技園建設(shè)等非工業(yè)性開發(fā)為主，隨著大企業(yè)大項目的建設(shè)，相應(yīng)的交通、生活配套也日益完善，該地區(qū)增加了普通商品住宅的建筑形態(tài)的開發(fā)，推出的陽光海岸、梅南山居、宜家湯臣多層洋房、美加湖濱新城花園洋房、華工鏡湖園等均得到了市場良好的反響?？腿海褐饕鞘?nèi)高收入人群（別墅），光谷企事業(yè)單位員工（普通住宅），其次是少數(shù)洪山區(qū)青年置業(yè)人群、江夏回鄉(xiāng)置業(yè)者。項目名稱規(guī)模銷售均價業(yè)態(tài)戶型(㎡)備注泰馳伊頓陽光10萬(㎡)4500/3590元多層、小高層、高層2房82-903房109-128去化率38%武漢長島占地292畝650萬/套獨棟、聯(lián)排570-600美院coast占地270畝7600元別墅暫無莊園1986占地753畝銷售均價500萬/套，獨立別墅、雙聯(lián)別墅獨棟、聯(lián)排220(㎡),250,294保利海寓2.2萬㎡銷售均價3800元高層2房92-1163房114-118（未開盤）納帕溪谷60萬㎡銷售均價14500元別墅610-690C.紙坊城區(qū)紙坊城區(qū)內(nèi)住宅的開發(fā)是以本地房地產(chǎn)商為主，紙坊城區(qū)普通住宅的現(xiàn)在銷售均價在3500元/㎡左右（3200-3600），二手房價格在3000-3500區(qū)間，商鋪售價在6600-15000區(qū)間，商鋪租金在30-60㎡區(qū)間?？腿海褐饕羌埛桓纳浦脴I(yè)客戶、周邊企事業(yè)單位公務(wù)員、紙坊周邊回鄉(xiāng)置業(yè)者，其次是:少數(shù)武昌區(qū)、洪山區(qū)市內(nèi)置業(yè)人群（預(yù)計未來這一比例將有所增多）。2.東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場概況2.1區(qū)域概況東西湖區(qū)地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水，淡水資源十分豐富，漢江、漢北河、淪河、府河如玉帶瓊邊輕輕托起這片499.71平方公里的土地。境域東靠張公堤，分別與江岸區(qū)、江漢區(qū)和硚口區(qū)接壤；西南濱漢水與蔡甸區(qū)和漢川市相望，西北依府河與孝感市和黃陂區(qū)相鄰。機(jī)場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、環(huán)湖路等城市干道共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通，11公里的“三橫”、“三縱”六條網(wǎng)絡(luò)式水泥道路形成區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。同時武漢城市輕軌1號線二期(宗關(guān)—三店)，已于2006年建成，全長11.5公里，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。從東西湖區(qū)的規(guī)劃發(fā)展來看，東西湖區(qū)域憑借它得天獨厚的地理位置四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市第一位，而且價格指數(shù)連續(xù)兩年一直呈持續(xù)的上升，2011年東西湖區(qū)域住宅價格總體呈上升趨勢，住宅成交均價為5418.19元/㎡，同比上漲9.8%。這種發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)變化格局使眾多的海內(nèi)外知名發(fā)展商云集于此，使東西湖區(qū)域形成一個集物流、工業(yè)和旅游為一體化的大型城郊中央住宅區(qū)。2.2市場概況東西湖區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在住宅地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處在起步階段，主要集中在三環(huán)以內(nèi)，正在打破以傳統(tǒng)商圈為中心的發(fā)展格局，綠地金融城等項目在未來將成為重要的商業(yè)中心。住宅地產(chǎn)開發(fā)主要圍繞金銀湖板塊和吳家山板塊以及常青板塊展開。吳家山板塊各類商業(yè)、旅游、教育、醫(yī)療等配套資源齊全，隨著輕軌1號線2期建設(shè)運行，區(qū)域價值進(jìn)一步提升，吳家山片區(qū)在售商業(yè)項目有，竹葉海嘉園，天合新界，立方城，萬安企業(yè)大道，北冰洋城市廣場，航天彩虹鎮(zhèn)。金銀湖板塊開發(fā)項目較集中區(qū)域，大盤林立，各項目賣點突出，金銀湖板塊2006年總供應(yīng)量占到東西湖區(qū)域的70.4%，而區(qū)域價格也是高于東西湖板塊平均價格。板塊內(nèi)龐大的項目體量成為東西湖區(qū)域市場發(fā)展的最大推動力，但在交通及各類生活配套上則較差。常青板塊則更加靠近市區(qū)，綠化好，環(huán)境優(yōu)美。東西湖區(qū)域內(nèi)目前的項目數(shù)量較多，耀江·麗景灣、銀湖翡翠、萬科·西半島等，2006年東西湖區(qū)域總供應(yīng)量達(dá)到157.84萬㎡，其中2005年剩余體量73.42萬㎡，2006年新增項目供應(yīng)量85.42萬㎡。而2007年眾多大盤的后續(xù)量將持續(xù)上市，且有個別大規(guī)模項目，這將加劇整個東西湖區(qū)域市場的激烈競爭形勢。其中值得一提的是，自從萬科進(jìn)入東西湖區(qū)域以來，不斷有在國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐。這也充分說明了發(fā)展商對東西湖區(qū)域房地產(chǎn)市場的信心。毋庸置疑，這樣必定會推動?xùn)|西湖區(qū)房價的上升，2011年東西湖區(qū)域住宅價格總體呈上升趨勢，住宅成交均價為5418.19元/㎡，同比上漲9.8%。3.江夏區(qū)房地產(chǎn)潛在市場分析 3.1市場定位上月武漢新住房成交量超過1.3萬套，但城區(qū)居高不下的房價使得武漢市江夏區(qū)新房等遠(yuǎn)城區(qū)及主城區(qū)邊緣的新房成為“剛需族”的主要購買對象。武漢市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，上月武漢市江夏區(qū)新房等遠(yuǎn)城區(qū)新房銷量首次大幅超越主城區(qū)，尤其以武漢市江夏區(qū)新房5000元/㎡的房子最好賣。以下是2013年江夏區(qū)今年的二手房房價變化趨勢與此同時，江夏區(qū)部分小區(qū)今年的售價如下所示小區(qū)售價(元/㎡)水岸星城13021金色雅園9945金地格林小城9514香江花園9470富康花園75483.2目標(biāo)客戶層判斷由上分析可知，江夏區(qū)的小區(qū)房價大大高于二手房，且江夏區(qū)雖交通稍有不便，但仍以5000元/㎡的二手房超越了很多主城區(qū)，因此可推斷江夏區(qū)的主要購房者是消費能力不太強的群體，可能是剛落戶武漢的農(nóng)民工或剛參加工作者。43964.東西湖區(qū)房地產(chǎn)潛在市場分析4.1市場目標(biāo)客層研究和市場定位 （1）客戶層購房傾向研究：購房者對跨江購房依然存在較大的心理障礙，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會在目前居住或工作區(qū)域選擇房源，即已居住在漢口工作的客戶更能接受東西湖作為購房區(qū)域B.漢口區(qū)客戶選擇東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（從江岸、江漢、橋口、東西湖4個漢口地區(qū)來看），這主要得益于常青花園5年開發(fā)帶動區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境（2）購房價格與面積分析從總價情況來看，不同職業(yè)者顯示出大致相同的價格承受傾向，15萬至35萬的總價為普遍能承受的價格除一人獨居者以80—100㎡為最多選擇外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100—120㎡的房屋上隨著面積的增大，能承受的購房單價也呈遞增趨勢。想購買80—120㎡房屋的人大多以15—25萬元為購房總價，想120㎡以上房屋的人大多以25—35萬元能承受的購房總價建筑類型與房型配比調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購房單價越高，對帶電梯的多層住宅需求也越強烈；三室二廳二衛(wèi)的房型逐漸成為主流戶型；購房面積集中在80—150㎡范圍內(nèi)，以100—120㎡為主，80—100㎡的面積與占有較大比例。建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定，建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。兼顧不同消費能力客戶。4.2目標(biāo)客戶層判斷 東西湖區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較大的區(qū)域，購買者主要是集團(tuán)或企、事業(yè)單位的白領(lǐng)、公務(wù)員及個體經(jīng)營者。經(jīng)開發(fā)后東西湖區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設(shè)施相對缺乏。在價位相差不太大，小區(qū)交通、規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)境、配套、物業(yè)管理、付款條件等較好的情況下，有意向的購房者是潛在購買者，即區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。5.江夏區(qū)中檔住宅5.1建筑規(guī)模該住宅小區(qū)位于江夏區(qū)，占地面積35000㎡，總建筑面積為70000㎡，根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，通水通電。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，注重文化內(nèi)涵，簡約而不簡單，經(jīng)濟(jì)實惠。項目主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：序號項目指標(biāo)1.總建筑面積70000㎡2.容積率2:13.綠化率30%5.2產(chǎn)品方案5.2.1周邊環(huán)境（1）地理環(huán)境：該地塊位于湯遜湖區(qū)，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，還有零星的湖面分布在地塊周圍。（2)商業(yè)環(huán)境：周邊分布有玉林小區(qū)、洛王小區(qū)等樓盤和建湘路鋼材大市場、新路口集貿(mào)市場3個大市場。5.2.2交通狀況李紙公路是武漢城區(qū)連接江夏區(qū)的要道之一。附近站臺主要包括華日汽車城站、康岳花園站、房產(chǎn)大廈站、洞庭茶廠站、福泰新村站、長虹路口站。此外地鐵7號線一期起于東方馬城站，全長30.85公里，設(shè)19個車站，穿越了東西湖區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)等6個城區(qū)，計劃2014年開工建設(shè)，2017年建成通車。二期工程由馬池站、野芷湖站向江夏區(qū)延伸，經(jīng)停李橋村站、東湖學(xué)院站、江夏大道站、紙坊站，止于五里界站。這一重大交通舉措也必將為整個江夏區(qū)的發(fā)展注入新的活力。5.2.3配套設(shè)施與服務(wù)小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店、居委會、派出所等設(shè)施，區(qū)內(nèi)還設(shè)各種指示牌、座椅板凳，既美化環(huán)境又方便居民使用，區(qū)內(nèi)的廣場提供了各種實用的健身器材和休息場所，如走廊、亭子等，小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主。樓盤概況樓盤名稱一米陽光項目位置虹橋花園附近發(fā)展商武漢麗園開發(fā)公司規(guī)模占地面積:項目配套武商量販、中商平價管理費2.5元／m２實用率70％裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主要戶型小戶型為主銷售范圍企事業(yè)單位人員戶型面積戶型面積(m２)數(shù)量(套)占總面積比例%已銷數(shù)量均價一房37-456010203500二房909033405000三房1287037305500四房140302036500賣點推出多種戶型，方便不同的消費群體選擇重點突出小戶型，針對購買能力相對較差的購房者價格相對較低綜合點評該開發(fā)項目雖有上述優(yōu)點，但仍存在交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善等不足，隨著江夏區(qū)的發(fā)展和地鐵七號線的建設(shè)，相信會有很大改觀5.3投資估算5.3.1成本費用（1）前期費用土地費用：3423*35000=11981萬元可行性研究：200萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：50元/㎡×70000㎡=350萬元消防設(shè)施配套費：5元/㎡×70000㎡=35萬元生活垃圾服務(wù)費：12元/㎡×70000㎡=84萬元白蟻防治費：1.3元/㎡×70000㎡=9.1萬元勘察設(shè)計費：7000萬元×2%=140萬元規(guī)劃管理費：1.8元/㎡×70000㎡=12.6萬元（2）建設(shè)期間費用建筑安裝費：1000元/㎡×70000㎡=7000萬元設(shè)備：不考慮電梯，費用為0供水電工程：7000×2%=140萬元（3）管理費：800萬元（根據(jù)總投資一定比率估算）基本預(yù)備費：(20751.7+200)×5%=1047.6萬元（4）其他費用：200萬元總造價：1+2+3+4=21199.3萬元注：相關(guān)資料及數(shù)據(jù)由來：1．土地費用=土地出讓金+回源費+市政工程配套費+土地補償費+安置補助費；2．土地補償金+安置補助費=前三年平均年產(chǎn)值*6~10；3．去年武漢住宅土地均價：3423元,居民安置費：200戶居民每戶25萬計算共計5000萬；4．房屋拆除費：以每平方米350元計算，共拆除房屋面積2000㎡；5．城市基礎(chǔ)配套設(shè)施費：50元/㎡；6.基本預(yù)備費=（建筑工程費+設(shè)備及工器具費+安裝工程費+工程建設(shè)其他費）*基本預(yù)備費率}；7.其他費用包括土地使用費、研究實驗費、生產(chǎn)準(zhǔn)備費等；8.管理費包括設(shè)備及工器具費+建筑安裝工程費。（5）各項資本金估算（萬元）1.工資及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利800萬；2.營業(yè)費用：經(jīng)預(yù)測每年營業(yè)費300萬，用于宣傳、推銷廣告等；3.修理費：（設(shè)備+水電）×10%=14萬；4.建設(shè)費用：總投資額分三年攤銷7066萬元；（建設(shè)費用=工程總造價/3）總成本費用（萬元）序號項目3451工資及福利8008008002營業(yè)費用3003003003修理費1414144建設(shè)費用7066706670665總成本費用8180818081805.3.2項目經(jīng)濟(jì)效益1.銷售收入估算通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，按漢口區(qū)平均房價計算，將該項目房價定為6939元/㎡，在3年經(jīng)營期內(nèi)，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。第一年的銷售收入：70000×35%×6939＝17001（萬元）第二年的銷售收入：70000×35%×6939＝17001（萬元）第三年的銷售收入：70000×30%×6939＝14572（萬元）總銷售收入為48574萬元2.增值稅的估算（增值稅稅率為17%）：第一年應(yīng)納增值稅：17001×17%＝2890（萬元）第二年應(yīng)納增值稅：17001×17%＝2890（萬元）第三年應(yīng)納增值稅：14572×17%＝2477（萬元）3.營業(yè)稅及附加估算根據(jù)武漢市政府規(guī)定，該項目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米4元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計算，教育費及附加按增值稅3%計算。城鎮(zhèn)土地使用稅：70000×4＝28(萬元)城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅：第一年2890×7%＝202.3（萬元）第一年2890×7%＝202.3（萬元）第三年2477×7%＝173.4（萬元）教育費及附加：第一年2890×3%＝86.7（萬元）第二年2890×3%＝86.7（萬元）第三年2477×3%＝74.3（萬元）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算（萬元）序號項目合計3451營業(yè)收入485741700117001145722增值稅82572890289024773營業(yè)稅金及附加826289289247.73.1城鎮(zhèn)土地使用稅842828283.2城市維護(hù)建設(shè)稅578202.3202.3173.43.3教育費附加247.786.786.774.35.4項目SWOT分析SWOT代表優(yōu)勢（Strengh）、劣勢（Weakness）、機(jī)會（Opportunity）和威脅（Threats），它是將房地產(chǎn)項目內(nèi)外部各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力和與競爭對手的比較；而機(jī)會和威脅分析則是指外部環(huán)境的變化及對項目的可能產(chǎn)生的影響。（1）S—優(yōu)勢1.項目地塊位于江夏區(qū)虹橋花園，地塊平整且成熟，綠地率高達(dá)30%，自然環(huán)境優(yōu)良，便于開發(fā)；2.近幾年來，在光谷與紙坊之間架起了經(jīng)濟(jì)走廊，而大學(xué)城、“藥谷”和富士康進(jìn)駐光谷，更為江夏經(jīng)濟(jì)注入了發(fā)展原動力；3.小區(qū)的定位屬中檔次，缺少可替代物業(yè)，需求量較大，準(zhǔn)確地彌補了武漢房地產(chǎn)市場空檔。（2）W—劣勢1.項目所處地離市區(qū)中心的距離較遠(yuǎn)，交通略有不便；2.項目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施，如公共交通設(shè)施還不夠完善，公交路線還較少；3.項目由于售價較低，定位較獨特（突出小戶型），在具體實施中需根據(jù)實際情況調(diào)整。（3）O—機(jī)會1.隨著文化大道、湯遜湖大橋的即將建成，將會拉近江夏與武漢中心城區(qū)的距離；2.周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用；3.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。（4）T—威脅1.國家宏觀調(diào)控政策構(gòu)成了對房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，特別是國五條的出臺，反而使房價上升，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售；2.項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失；3.土地價格上漲過快，已達(dá)房價的一半，會給項目的實施施加巨大的經(jīng)濟(jì)壓力；4.雖然項目毗鄰地鐵七號線，但該線路要到2017年才完工。5.5四象限模型分析（1）國五條的出臺開發(fā)成本增加，房地產(chǎn)開發(fā)商會因此惜售使市場供應(yīng)量，即新開發(fā)數(shù)量減少，導(dǎo)致存量減少，但人口數(shù)量是不斷增加了，所以房子的剛性需求會越來越多，間接推升二手房價，且開發(fā)商極有可能把增加的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者，導(dǎo)致房價的上漲。（2）文化大道、湯遜湖大橋即將建成，地鐵七號線也已開始建設(shè)文化大道、湯遜湖大橋、地鐵七號線的建設(shè)都將帶動江夏區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長，從很大程度上改善江夏區(qū)的交通狀況，拉近江夏區(qū)與武漢市區(qū)的距離，從而居民的購房需求上升，此時若房地產(chǎn)的供應(yīng)量不變，則租金、房價必然上升，，引起資產(chǎn)投資市場的開發(fā)量上升，房地產(chǎn)存量增大。5.6銷售前景5.6.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境江夏作為武漢市的四大遠(yuǎn)郊之一，現(xiàn)已初步形成了以大花山、安山萬畝苗木，舒安萬畝藠頭，梁子湖萬畝河蟹，金口萬畝蔬菜和13個畜禽小區(qū)等為特色的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)板塊，以開發(fā)園區(qū)為依托的光機(jī)電、生物醫(yī)藥、食品加工、新型建材及冶化、文化出版等五大產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)經(jīng)濟(jì)板塊，有力地呼應(yīng)了武漢城市經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。農(nóng)業(yè)板塊農(nóng)業(yè)板塊行政居住區(qū)工業(yè)區(qū) 5.6.2微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著江夏區(qū)的道路及交通系統(tǒng)逐步完善，再加上“藥谷”、光谷的日益繁華，江夏區(qū)的環(huán)境越發(fā)良好，吸引了越來越多的房地產(chǎn)前往投資，江夏區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，并進(jìn)一步拉動了江夏區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。紙坊和廟山因其獨特的地理位置成為了江夏區(qū)最有價值的核心區(qū)域，由下地價標(biāo)準(zhǔn)表可知，隨著江夏區(qū)配套設(shè)施的逐步完善，地價逐步增長，推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5.6.3江夏區(qū)房地產(chǎn)市場的前后特征對比前：1.建筑機(jī)構(gòu)落后，空間自由發(fā)揮有限；2.開發(fā)力度不大，建筑風(fēng)格單一；3.樓盤推廣手法滯后；4.居住形態(tài)原始，僅滿足生活需求；5.物業(yè)管理處于初級階段。后：1.房地產(chǎn)市場駛向快車道；2.中小戶型將成為房地產(chǎn)熱點；3.開發(fā)商重視品牌塑造。注：江夏區(qū)本月均價達(dá)6939，最新發(fā)布的房源：2室2廳1衛(wèi)-105㎡-50萬5室3廳3衛(wèi)-181㎡-130萬3室2廳2衛(wèi)-123㎡-55萬3室2廳1衛(wèi)-91㎡-48萬地價標(biāo)準(zhǔn)表地區(qū)商業(yè)住宅工業(yè)ABCDABCDABCD江夏區(qū)1814.511.5977654由上表可知，江夏區(qū)由于近幾年包括交通系統(tǒng)等各方面的完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到了較大增長，地價、房價也隨之增長。5.6.4開發(fā)態(tài)勢（1）主打賣點:低房價、小戶型（2）目標(biāo)消費群體由于地理優(yōu)勢和城市規(guī)劃的高度提升，消費者均對次區(qū)域的中高檔樓盤保持相應(yīng)的市場追捧熱度，區(qū)域消費磁場效應(yīng)強烈，對內(nèi)吸引力強勁，對外圍區(qū)域客戶的輻射影響力較強。中檔住宅是普通人的“大眾消費”，即中間階層人群。6.東西湖區(qū)多層商品房6.1建筑規(guī)模此房地產(chǎn)開發(fā)項目位于東西湖區(qū)金山大道，占地面積40000㎡，建筑容積率2：1，建筑面積為80000㎡，建設(shè)期為3年，銷售期3年，規(guī)劃戶數(shù)970戶，是全國品牌TOP10的沿海集團(tuán)巨資打造的145萬方大型高檔社區(qū)，均價7000/㎡。6.2產(chǎn)品方案6.2.1周邊樓盤樓盤價格（元/㎡）新世界常青二分之一中心9500保利公園家6400臥龍原野16500銀湖翡翠7200金地中心城8700由上可知，該樓盤的價格相對周邊樓盤來說較低，可重點針對低消費人群。6.2.2交通狀況該樓盤附近的交通較便利，有多種交通方式可供選擇，此外東西湖區(qū)域類的武漢天河國際機(jī)場距北京、成都、重慶、廣州、香港等地均在1000公里地鐵：地鐵6號線海景花園站輕軌：輕軌1號線延長線涇河站621、737、589，公交：221路6.2.3配套設(shè)施教育新港苑親子幼兒園,徑河中學(xué),東西湖徑河辦事處、成人文化學(xué)校醫(yī)院東西湖區(qū)徑河衛(wèi)生院,徑河街先鋒衛(wèi)生室，湖北省獸藥研究中心社區(qū)配套遠(yuǎn)洋·世界,永豐苑,宜家金磐,永豐苑小區(qū),徑河街先鋒衛(wèi)生室6.3投資估算建筑面積80000㎡，占地40000㎡6.3.1成本費用（1）前期費用土地費用：3423*40000=13692萬元可行性研究：200萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：50元/㎡×80000㎡=400萬元消防設(shè)施配套費：5元/㎡×80000㎡=40萬元生活垃圾服務(wù)費：12元/㎡×80000㎡=96萬元白蟻防治費：1.3元/㎡×80000㎡=10.4萬元勘察設(shè)計費：12000萬元×2%=240萬元（占建筑安裝費的2%）規(guī)劃管理費：1.8元/㎡×80000㎡=14.4萬元（2）建設(shè)期間費用建筑安裝費：1500元/㎡×80000㎡=12000萬元設(shè)備：0，多層房屋，不考慮電梯供水電工程：12000×2%=240萬元（占建筑安裝費的2%）（3）管理費：600萬元基本預(yù)備費：（27532.8+80）×5%=1380.64萬元（4）其他費用：80萬元總造價=（1）+(2)+(3)+(4)=28993.4萬元（5）各項資本金估算1.工資及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利800萬；2.營業(yè)費用：經(jīng)預(yù)測每年營業(yè)費300萬，用于宣傳、推銷廣告等；3.修理費：（設(shè)備+水電）×10%=240*10%=24萬；4.建設(shè)費用：總投資額分三年攤銷9664萬元；總成本費用（萬元）序號項目4561.工資及福利8008008003.營業(yè)費用3003003004.修理費2424245.建設(shè)費用9664966496646.總成本費用1078810788107886.3.2項目經(jīng)濟(jì)效益（1）銷售收入估算通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，按東西湖區(qū)區(qū)平均房價計算，將該項目房價定為平均每平方米7000元。在3年經(jīng)營期內(nèi)，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。第一年的銷售收入：80000×35%×7000＝19600（萬元）第二年的銷售收入：80000×35%×7000＝19600（萬元）第三年的銷售收入：80000×30%×7000＝16800（萬元）總銷售收入為56000萬元（2）增值稅的估算（增值稅稅率為17%）：第一年應(yīng)納增值稅：19600×17%＝3332（萬元）第二年應(yīng)納增值稅：19600×17%＝3332（萬元）第三年應(yīng)納增值稅：16800×17%＝2856（萬元）（3）營業(yè)稅及附加估算根據(jù)武漢市政府規(guī)定，該項目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米4元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計算，教育費及附加按增值稅3%計算。城鎮(zhèn)土地使用稅：80000×4＝32(萬元)城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅：第一年3332×7%＝233.2（萬元）第二年3332×7%＝233.2（萬元）第三年2856×7%＝199.92（萬元）教育費及附加：第一年3332×3%＝99.96（萬元）第二年3332×3%＝99.96（萬元）第三年2856×3%＝85.68（萬元）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算（萬元）序號項目合計4561.營業(yè)收入560001960019600168002.增值稅95203332333228563.營業(yè)稅金及附加952333.2333.2285.63.1城鎮(zhèn)土地使用稅963232323.2城市維護(hù)建設(shè)稅666.32233.2233.2199.923.3教育費附加285.699.9699.9685.686.4項目SWOT分析S—優(yōu)勢W—劣勢小區(qū)的地位屬較高檔次，相對較低消費，具有突出優(yōu)勢；項目擁有較好的周邊環(huán)境，交通發(fā)達(dá)；東西湖區(qū)域內(nèi)目前的項目數(shù)量較多，泰躍·金河、耀江·麗景灣、銀湖翡翠、萬科·西半島、鑫?；ǔ堑鹊?，且體量都較大，區(qū)域內(nèi)項目的密集性為全市范圍內(nèi)所罕見，

這充分說明項目所處地塊的發(fā)展前景較好。該項目規(guī)模大，要求高，建設(shè)協(xié)調(diào)難度大；收益水平較低；周邊道路環(huán)境不佳，容易擁堵。O—機(jī)會T—威脅1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，住房制度的深入改革，消費者消費觀念的變化，土地價格、建筑材料等價格的上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，均為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇；2.是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市發(fā)展規(guī)劃；具備很大的增值潛力；3.地鐵二號線的開通為東西湖區(qū)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。1.房地產(chǎn)銷售方式已轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場競爭激烈；2.來自其他檔次房的威脅；3.東西湖區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處在起步階段，品質(zhì)較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不豐富。6.5四象限模型分析（1）地鐵二號線開通今年底，地鐵二號線的開通為許多地段的房地產(chǎn)市場帶來了一個房地產(chǎn)浪潮。據(jù)報道魯巷廣場無縫對接終點光谷站，借助地鐵商機(jī)，由現(xiàn)在的低檔廉價向中高檔轉(zhuǎn)型，單層樓面面積在1.4萬方，同時設(shè)計200米地下商業(yè)街，方便市民在地鐵站到公交站換乘。更有光谷國際廣場、光谷步行街等商家都愿意出高價，將地鐵進(jìn)出站通道引進(jìn)到自家門口。由下圖的四象限模型可知，地鐵的開通方便乘客出行，推動了商業(yè)、旅游業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的房展，東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，居民的生活水平提高，對房屋的需求增大，隨之租金、房價上升，繼而引起房地產(chǎn)開發(fā)量、存量的增大。新國五條出臺盡管對于新國五條的看法褒貶不一，但我個人認(rèn)為它在特定時期內(nèi)對于調(diào)控房價和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展都有重要意義。首先，在樓市出現(xiàn)回暖勢頭、調(diào)控效果逐漸化減的情況下，“新國五條”及時出手，對于正在升溫的房價與成交量，無疑是迎頭潑了一盆冷水，使已有的初步調(diào)控成果沒有化為烏有，讓購房人恢復(fù)信心，也讓開發(fā)商幻想破滅。其次，“新國十條”規(guī)定，房價過快上漲地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，這一舉措看似打擊了高消費購房者的信心，一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但從長遠(yuǎn)來看卻能穩(wěn)定房價，鼓勵更多消費者加入到購房的大隊伍中。房地產(chǎn)需求增加，而投資者會降低對房地產(chǎn)市場預(yù)期的投資回報率，供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)價格上升，但隨著房地產(chǎn)價格上升，最終會導(dǎo)致開發(fā)量和存量的增加。6.6銷售前景6.6.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析（1）居民消費能力增強截止2011年，東西湖區(qū)農(nóng)村人均可支配收入突破10000大關(guān)，近六年年均增長15.2%；城鎮(zhèn)人均可支配收入突破20000大關(guān)，近六年年均增長13.9%，這也說明東西湖區(qū)居民收入水平逐年遞增，購買力日漸增強。（2）東西湖區(qū)交通發(fā)達(dá)1.公路概況京珠、滬蓉等多條高速公路在此交匯；中環(huán)線與外環(huán)線覆蓋全區(qū)50%的面積，輕軌與40多條公交線路暢達(dá)武漢三鎮(zhèn)。2.鐵路概況東西湖區(qū)距離漢口火車站僅7公里，有輕軌一號線與546、741、505、737、621、222、736、713路公交交匯，暢達(dá)武漢三鎮(zhèn)。地鐵二號線的開通更令東西湖區(qū)各方面的發(fā)展如虎添翼。3.航空概況東西湖區(qū)距離武漢天河國際機(jī)場18公里，機(jī)場路與金山大道相連，驅(qū)車僅15分鐘路程。4.水路概況轄區(qū)港口主要分布在漢江36公里的航道口。6.6.2東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展展望(1)武漢城市規(guī)劃總體呈現(xiàn)“一區(qū)兩片、三城一新”態(tài)勢，東有金銀湖生態(tài)新城（生態(tài)居?。?，南有吳家山新城（政治經(jīng)濟(jì)），西有臺商產(chǎn)業(yè)新城（產(chǎn)業(yè)開發(fā)），北有新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展區(qū)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)）。（2）武漢商業(yè)地產(chǎn)概況武漢商業(yè)地產(chǎn)主要集中在三環(huán)以內(nèi)，成熟商圈在二環(huán)以內(nèi)。隨著大武漢首個城市副中心的定位的確定，以及城市立體交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，東西湖區(qū)未來發(fā)展將呈持續(xù)快速增長趨勢，同時將吸引大量人口導(dǎo)入，不斷完善的城市配套功能也將進(jìn)一步提升東西湖區(qū)的居住環(huán)境。新興的商業(yè)中心正在向三環(huán)以后拓展，綠地金融城等項目在未來將成為重要的商業(yè)中心。（3）未來發(fā)展方向與消費群定位1.一方面東西湖區(qū)擁有得天獨厚的優(yōu)美的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢，另一方面隨著城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，住宅城郊化趨勢越來越明顯，間接使得城區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲，而東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場價格目前處于較低的水平，這也是東西湖區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個契機(jī)。2.近十年，東西湖區(qū)外來人口占到總?cè)丝诘?3.97%，其中大部分為置業(yè)客戶，通過對東西湖區(qū)置業(yè)客戶進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)區(qū)域購房需求為外向吸納型，東西湖區(qū)75%的置業(yè)客戶來自區(qū)域以外，區(qū)內(nèi)消化量為25%，因此研究如何開發(fā)適合外來人口的房屋是東西湖區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。7.方案比選（1）區(qū)域?qū)Ρ冉膮^(qū)是武漢重要的工業(yè)基地，房地產(chǎn)主要集中在紙坊鎮(zhèn)，客群主要是拆遷安置人口，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品。東西湖區(qū)則擁有優(yōu)美的自然環(huán)境、得天獨厚的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢，在過去的兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市第一位，項目多且體量大，人口流動大，外來人口占很大比例，且很大部分為置業(yè)客戶。（2）項目對比江夏區(qū)是一個很有開發(fā)潛力的區(qū)域，且隨著光谷、大學(xué)城等核心區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展和文化大道、湯遜湖大橋及地鐵二號線、七號線的建設(shè)，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長迅速。房地產(chǎn)方面主要針對適合中小戶型，因此該項目的突出優(yōu)勢在于定位準(zhǔn)確，中低檔住宅需求量大而供應(yīng)量小，缺少可替代性。而東西湖區(qū)無疑比江夏區(qū)具有更大的區(qū)域優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，項目很密集且體量大，但開發(fā)難度大，交通可能產(chǎn)生擁堵狀況，顯然該項目定位于金山大道的多層住宅，減輕了這些問題。總之，兩個項目平分秋色，可滿足不同的客戶群需求，但相信隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，外來人口住房問題會成為這兩個區(qū)域的共同發(fā)展方向。參考文獻(xiàn)：錢瑛瑛《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，同濟(jì)大學(xué)出版社林曾杰《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國建筑工業(yè)出版社

附錄資料：不需要的可以自行刪除輸電新建工程施工進(jìn)度計劃報審表HYPERLINKSXMX6施工進(jìn)度計劃報審表施工進(jìn)度計劃報審表工程名稱： 編號：006致xx有限公司監(jiān)理項目部：現(xiàn)報上xx工程施工進(jìn)度計劃，請審查。附件：1xx工程施工進(jìn)度計劃（橫道圖） 施工項目部（章）： 項目經(jīng)理：______________ 日期：______________專業(yè)監(jiān)理工程師審查意見： 專業(yè)監(jiān)理工程師：____________ 日期：____________總監(jiān)理工程師審批意見： 監(jiān)理項目部（章）： 總監(jiān)理工程師：______________ 日期：______________工期目標(biāo)和施工進(jìn)度計劃1、工期目標(biāo)根據(jù)招標(biāo)文件要求及現(xiàn)場情況，初步對本工程進(jìn)行了規(guī)劃和排定，總體工程開工日期為2012年2月1日，竣工日期為2012年9月3日，無特殊原因工程施工不得延期。工期目標(biāo)分解表表：1-1目標(biāo)目標(biāo)值合同目標(biāo)公司目標(biāo)項目部目標(biāo)工期目標(biāo)開竣工時間確保工程施工按時完成，開、竣工時間：2012年2月2日～2012年9月2日開、竣工時間：2012年2月2日-2012年9月2日確保公司目標(biāo)1.1進(jìn)度計劃編制說明本工程進(jìn)度計劃根據(jù)招標(biāo)文件中的開、竣工時間及圖紙交付時間及材料供貨時間及現(xiàn)場地質(zhì)、地勢條件等確定出施工方案，根據(jù)工程階段性里程碑、工程各階段工作量編制總的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計劃，通過網(wǎng)絡(luò)計劃確定出人力、機(jī)械的配制，本網(wǎng)絡(luò)計劃力求優(yōu)化資源配置，優(yōu)化施工方案，做到優(yōu)化施工，節(jié)約工程投資。關(guān)鍵工序施工計劃安排序號工程名稱工期日期1復(fù)測、部分征地102011年12月20日2材料運輸1302011年12月20日3土石方工程122011年12月20日4基礎(chǔ)工程902011年12月28日5鐵塔組立772012年2月10日序號工程名稱工期日期1復(fù)測、部分征地102011年12月20日序號工程名稱工期（日）日期備注1工程準(zhǔn)備2011年4月10日～2011年4月20日2線路復(fù)側(cè)2011年4月18日～2011年4月28日3土石方工程2011年5月1日～2011年6月20日4基礎(chǔ)工程2011年5月1日～2011年6月21日5桿塔接地工程2011年6月1日～2011年7月5日6基礎(chǔ)工程驗收2011年5月28日～2011年7月5日桿塔基礎(chǔ)7桿塔工程材料運輸2011年5月29日～2011年7月8日8桿塔組立2011年5月29日～2011年7月7日9架線工程材料運輸2011年7月1日～2011年8月11日10放緊線2011年7月1日～2011年8月10日11附件安裝2011年5月29日～2011年8月11日12全面自、互、專檢2011年8月6日～2011年8月10日13缺陷消除2011年8月10日～2011年8月20日14資料、軟件整理2011年8月15日～2011年8月25日15竣工檢查驗收16工程移交17試運行18工期工序施工計劃分解1.2進(jìn)度計劃表線路橫道圖、（附后）1.3主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計劃主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計劃表序號設(shè)備、材料名稱計劃最遲到貨日期到貨地點供貨方1水泥2011.12.20施工現(xiàn)場自購2砂2011.12.20施工現(xiàn)場自購3碎石2011.12.20施工現(xiàn)場自購4零星鋼材、建材2011.12.20施工現(xiàn)場自購5鐵塔2011.12.20施工現(xiàn)場自購6導(dǎo)地線2011.12.20施工現(xiàn)場自購7金具及其他2011.12.20施工現(xiàn)場自購1.4要求設(shè)計圖紙交付計劃設(shè)計圖紙交付計劃表序號圖紙名稱最遲交付時間數(shù)量備注1110KV線路基礎(chǔ)圖2011.12.1542110KV新建線路全部圖2011.12.2541.4.1進(jìn)度計劃風(fēng)險分析和控制1、從組織措施上保證：(1)成立具有開拓精神，運作高效的項目部，充分發(fā)揮土建、安裝一家總包的優(yōu)勢，密切配合。實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，行使計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督各項基本職能。(2)加大勞動力投放，組織施工素質(zhì)高、技術(shù)熟練、能打硬仗的施工隊伍，進(jìn)行本工程的施工，合理安排作業(yè)班次，節(jié)假日不休息，力爭提前工期。(3)主動接受各級職能部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，保證工作關(guān)系暢通，及時做好分部分項工程及分階段驗收工作，以便下道工序及時進(jìn)行。2、從物質(zhì)措施上保證：(1)為保證工程材料及時有序地進(jìn)入施工現(xiàn)場，我公司項目經(jīng)理部提前與供貨廠家取得聯(lián)系，掌握供貨信息，督促廠家按期供貨，以免影響施工進(jìn)度。(2)對于業(yè)主供應(yīng)的材料，項目部將派人駐廠監(jiān)造，隨時向項目法人和監(jiān)理工程部報告生產(chǎn)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量等情況。并催促生產(chǎn)廠家按期供貨。(3)項目部將組織和調(diào)配足夠的運輸機(jī)械和勞動力，及時組織工程材料的運輸，使材料和工器具及時運抵現(xiàn)場。3、從技術(shù)措施上保證：(1)采用先進(jìn)科學(xué)施工方法，使用先進(jìn)儀器、設(shè)備、機(jī)械等，以提高工作效率，節(jié)省時間，縮短施工工期。(2)落實機(jī)械員職責(zé)，提前檢查和定期維修機(jī)械，保證機(jī)械設(shè)備運轉(zhuǎn)良好。(3)提前做好特殊季節(jié)施工的準(zhǔn)備工作，采取切實可行的季節(jié)施工技術(shù)措施，保證工程進(jìn)度計劃的落實。4、從配合措施上保證：(1)施工期間，主動與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計、專業(yè)分包隊伍及時溝通情況，得到各單位在工作上的支持，加大協(xié)調(diào)管理力度，結(jié)合工程實際施工情況，協(xié)調(diào)各工種或各相關(guān)專業(yè)分包隊伍之間的工作配合，提供方