Word版本，下載可自由編輯萬科、碧桂園清單招標(biāo)差異分析值得學(xué)習(xí)相對于缺乏科學(xué)依據(jù)的定額計(jì)價，工程量清單計(jì)價將各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度因素考慮到單價確實(shí)定上，以“活單價”形式浮現(xiàn)，能精確?????反映實(shí)際狀況，可有效降低工程成本和造價控制難度。

一、萬科的工程量清單招標(biāo)

自2023年開頭，萬科便在工程選購領(lǐng)域正式施行工程量清單招標(biāo)選購，作為其規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型進(jìn)展的重要路徑。工程量清單招標(biāo)，意即發(fā)包方按照施工圖計(jì)算工程量，承建商據(jù)成本與盈利要求報(bào)價，發(fā)包方評標(biāo)，一開頭就能確定項(xiàng)目總體造價。

在萬科看來，一方面，工程量清單招標(biāo)由于能把主要成本悉數(shù)說清，有利于經(jīng)營結(jié)果的預(yù)測和保障；另一方面，清單招標(biāo)有利于提高項(xiàng)目品質(zhì)，這一點(diǎn)可從下述萬科金域緹香項(xiàng)目得以舉證。

1.清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)專業(yè)交圈，聯(lián)合審圖，招標(biāo)前期消退功能性缺陷

以下圖為例，一是洋房部分為單框單玻門窗，達(dá)不到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；二是廚房窗戶無法開啟，不能滿足通風(fēng)要求。

究其緣由，其一，門窗為甲供料，實(shí)施結(jié)果與節(jié)能計(jì)算不合拍；其二，未審圖即實(shí)施，浮現(xiàn)功能缺陷。

又以下圖左為例，空調(diào)側(cè)向安裝孔尺寸太小，無法安裝。究其緣由，土建與安裝設(shè)計(jì)專業(yè)不交圈造勝利能性缺陷。

如上圖右，空調(diào)機(jī)位空間狹窄，上下疊放洞口尺寸較小，夏天有可能死機(jī)。究其緣由，空調(diào)百葉為甲供料，二次深入圖與土建專業(yè)連接不到位，缺少聯(lián)合審圖帶來功能性缺陷。

2.清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)計(jì)劃前置，經(jīng)效果性評判后出圖，再進(jìn)入招標(biāo)階段

以下圖為例，鐵藝門下面空隙太大，比例失調(diào)。究其緣由，鐵藝門為甲指乙供材，邊施工邊確定計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)完成節(jié)點(diǎn)而忽略了整體效果。

又如下圖，木扶手粗壯，表面清漆斑駁質(zhì)感差，且扁鐵和圓管組合稀疏，看似不可靠。究其緣由，樓梯扶手為甲指乙供材，計(jì)劃未前置導(dǎo)致品質(zhì)感較差。

3.清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)甲供料的施工做法需明確和深入圖專業(yè)會審，可避開損傷品質(zhì)的做法

例如下圖，部分磚面在陽面收邊。究其緣由，外墻面磚為甲供，排版圖未經(jīng)審查，節(jié)點(diǎn)意識超越品質(zhì)意識，忽視了細(xì)部收頭處理。

綜上，利用清單招標(biāo)，有利于提高品質(zhì)，消退功能缺陷，完美計(jì)劃效果，利于雕琢細(xì)節(jié)。

二、碧桂園的模擬清單招標(biāo)

碧桂園的“摘牌即開工”，被稱為神一樣的開發(fā)速度，其在招標(biāo)上的功夫也不行小覷，碧桂園在項(xiàng)目準(zhǔn)備會后就開頭舉行招標(biāo)，按模擬清單形式。

模擬工程量清單招標(biāo)與工程量清單計(jì)價招標(biāo)兩者的區(qū)分僅在于工程量清單根據(jù)實(shí)際施工圖編制，而模擬清單是在沒有施工圖狀況下按照閱歷或參考類似項(xiàng)目而編制的。

由于模擬清單沒有實(shí)際施工圖，所以該招標(biāo)方式是否可行取決于能否編制臨近實(shí)際狀況的工程量清單，由于模擬清單做單價合同工程量是虛擬的，那么模擬的工程量與實(shí)際工程量越臨近就越能反映實(shí)際造價，有利于削減不平衡報(bào)價。

碧桂園采納的清單承包方式如下：

1.土建工程方面

分部分項(xiàng)工程采納工程量清單綜合單價包干；模板及腳手架的措施費(fèi)用采納綜合單價包干；除模板及腳手架外的措施費(fèi)采納建造面積單方造價包干。

2.樁基礎(chǔ)工程方面

報(bào)價方式為全費(fèi)用綜合單價包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費(fèi)用綜合單價表填報(bào)統(tǒng)一報(bào)價系數(shù)。

3.室內(nèi)精裝修工程方面

塊料工程的報(bào)價方式為全費(fèi)用綜合單價包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費(fèi)用綜合單價表填報(bào)統(tǒng)一報(bào)價系數(shù)。

4.室內(nèi)浴柜、浴室鏡、淋浴屏風(fēng)、室內(nèi)涂料工程方面

采納全費(fèi)用綜合單價包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費(fèi)用綜合單價表的全費(fèi)用綜合單價作為工程結(jié)算全費(fèi)用綜合包干單價。

在工程預(yù)/結(jié)算送審流程上，招標(biāo)時采納模擬清單招標(biāo)，工程量未經(jīng)雙方核對就簽訂總包合同暫定總價，可能會存在量差的造價問題，利用預(yù)算，可以越發(fā)有效的舉行工程項(xiàng)目成本管理和投資控制。

碧桂園室內(nèi)精裝修工程、室內(nèi)安裝工程、市政工程采納全費(fèi)用綜合單價包干的承包方式。

2023年版的單體土建工程的承包方式，分部分項(xiàng)工程采納工程量清單綜合單價包干；措施費(fèi)采納建造面積單方造價包干。

2023年版單體土建工程的承包方式，分部分項(xiàng)工程采納工程量清單綜合單價包干；模板及腳手架的措施費(fèi)用采納綜合單價包干；除模板及腳手架外的措施費(fèi)采納建造面積單方造價包干。

三、4個步驟，將模擬清單招標(biāo)執(zhí)行落地

以沈陽新世界國際花園為例，其模擬清單編制首先需要具備兩個基本條件：一是有大量類似項(xiàng)目的工程內(nèi)容與技術(shù)指標(biāo)；二是施工圖設(shè)計(jì)對于計(jì)劃設(shè)計(jì)不應(yīng)有太大的變動，尤其是工藝作法方面。否則將造成清單與工程實(shí)際浮現(xiàn)較大偏差。

其清單編制工作計(jì)劃主要包括4步：

第1步，根據(jù)擴(kuò)初圖紙及類似工程技術(shù)指標(biāo)編制模擬工程量清單；

第2步，對模擬清單舉行招標(biāo)，確定每個分部分項(xiàng)工程的綜合單價及其構(gòu)成；

第3步，施工圖完成后，根據(jù)施工圖重新計(jì)算工程量并與承包單位核對；

第4步，由雙方確認(rèn)的工程量與招標(biāo)過程中形成的綜合單價，終于確定承包單位的合同總價。

在計(jì)劃執(zhí)行過程中，首先，依據(jù)擴(kuò)初圖紙，基于以往所發(fā)生的分部分項(xiàng)工程內(nèi)容及技術(shù)指標(biāo)，編寫清單內(nèi)容；

第二，與設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)協(xié)調(diào)，嚴(yán)格遵從設(shè)計(jì)計(jì)劃，準(zhǔn)時交流；

再次，針對模擬清單的不確定性，制定具體的評標(biāo)計(jì)劃和執(zhí)行細(xì)則，利用評比綜合單價的合理性來挑選承包單位，明確工程造價的綜合單價構(gòu)成，奠定合同總價基礎(chǔ)；

復(fù)次，制定材料、設(shè)備參考指導(dǎo)價，控制工程成本同時減低糾紛可能性；最后，施工圖完成后，確保工程量計(jì)算精確?????性，并與施工單位核對，對合同總價達(dá)成全都。

四、模擬工程量清單招標(biāo)編制的8項(xiàng)注重

第一，應(yīng)按照工程設(shè)計(jì)計(jì)劃、地質(zhì)條件、擬采納結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝點(diǎn)材料等，選好參照工程。

其次，比較擬建工程與參照工程，調(diào)節(jié)工程量，若能在清單工程量中預(yù)計(jì)的可反映在工程量中，不能直接反映的可在招標(biāo)文件中相應(yīng)完美。

第三，按照參照工程的原始清單及比較過程中找到的問題編制模擬清單，項(xiàng)目特征描述及編制說明制定要謹(jǐn)慎，避開施工方鉆空子不平衡報(bào)價。

第四，按照清單計(jì)價方法及消耗量計(jì)算規(guī)章舉行制作控制價，在此過程中一定要公正、合理，不得特意壓低或抬高價格，制作出來的控制價盡量臨近市場價。

第五，按照模擬清單舉行招標(biāo)，模擬清單招標(biāo)其效果就是清單與費(fèi)率的結(jié)合的產(chǎn)品，假如模擬清單中通過的清單項(xiàng)目很少的話，到預(yù)算定案的時候還得舉行費(fèi)率的套用，所以招標(biāo)文件中應(yīng)把預(yù)算定案時費(fèi)率的取費(fèi)級別、人工費(fèi)、讓利等內(nèi)容說明一下，再就是模擬清單中浮現(xiàn)的問題舉行說明，還有定標(biāo)方式。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為為了防止不平衡報(bào)價，可以用標(biāo)底當(dāng)做一個基準(zhǔn)價，讓其投標(biāo)的時候每個分部分項(xiàng)都得低于這個基準(zhǔn)價的單價，這樣能避開一些不平衡報(bào)價，清單調(diào)節(jié)的細(xì)則，如：模擬清單中沒有些項(xiàng)目按照合同商定舉行重新組價，按照雙方之間的定的取費(fèi)內(nèi)容舉行核定清單單價。

第六，開標(biāo)、挑選中標(biāo)單位，按照模擬清單這個統(tǒng)一平臺舉行評定各家的報(bào)價，及費(fèi)率讓利狀況。不能只看模擬清單部分，費(fèi)率讓利這塊也尤為重要，費(fèi)率讓利這部分在預(yù)算定案及施工過程中變更、增強(qiáng)項(xiàng)目都能用的到。

第七，模擬清單合同中商定預(yù)算定案時候漏項(xiàng)或增強(qiáng)項(xiàng)的內(nèi)容。如：預(yù)算定案的時候工程項(xiàng)目模擬清單中有些單價執(zhí)行模擬清單，工程量按實(shí)進(jìn)入，工程量沒用的執(zhí)行合同費(fèi)率規(guī)定重新制定清單經(jīng)甲乙雙方確定后作為結(jié)算依據(jù)。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士總結(jié)了幾點(diǎn)合同中應(yīng)確定的項(xiàng)目，很具有實(shí)戰(zhàn)性，暫列如下：

甲方批價為落地價已含采保費(fèi)；材料價差問題，哪些材料可調(diào)，哪些材料不行調(diào)列明確。明確可調(diào)范圍，5%或者3%；零星用工確認(rèn)，按市場價還是按定額價；主體交付標(biāo)準(zhǔn)，是到毛坯還是砌墻完畢；確定甲方批價差價部分取不取費(fèi)；上報(bào)結(jié)算是虛報(bào)要罰款；簽證內(nèi)容小于2000元以內(nèi)不計(jì)入結(jié)算；甲供材部分商定好乙方記取哪些費(fèi)用；材料的檢測費(fèi)由乙方擔(dān)當(dāng)；安裝部分的交接，哪些是總包負(fù)責(zé)，哪些是分包負(fù)責(zé)；結(jié)算方式確定，清單有些執(zhí)行清單，清單中沒有些執(zhí)行消耗量定額，拆除執(zhí)行修繕定額，垃圾外運(yùn)合同中商定；付款問題上，金額不超過100萬，工期不超過2個月，付款最好設(shè)置首付款和一次進(jìn)度款，盡量不用工程量撥付。金額超過100萬，工期超過2個月，付款最好為首付款，每月設(shè)進(jìn)度款；總包服務(wù)費(fèi)根據(jù)分包的總價記取，或者根據(jù)平方米報(bào)價記取。

第八，按照模擬清單、招標(biāo)文件、施工合同商定舉行調(diào)節(jié)圖紙中的工程量或增強(qiáng)的工程量清單項(xiàng)，終于形成一個新的工程量清單報(bào)價，此報(bào)價作為結(jié)算依據(jù)。

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