第頁共頁樓盤營銷籌劃書10篇樓盤營銷籌劃書10篇【篇一】一、營銷概況：房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不滿意就會改變主意，買主考慮的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、平安等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上獲得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷籌劃方案要到達尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于競爭，且樂此不倦；3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；4、感性認識和理性認識相處融洽；5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重將來。三、構(gòu)思框架：1〕以塑造形象為主，渲染品味和意念；2〕展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；3〕表達樓盤和諧舒適生活；4〕直切消費群生活心態(tài)。四、實戰(zhàn)流程：1、形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進展整體概括，提醒樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、詳細細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中表到達：汲取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)歷，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等，都進展精碉細鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因此“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象根底，使它有時機從眾多物業(yè)中脫穎而出。比方：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，開展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。2、主要賣點：對樓盤進展全面分析^p研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1〕地理位置；2〕、樓盤設(shè)施構(gòu)造；3〕、樓盤做工用料；4〕、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。3、繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對將來的想象，無數(shù)事實范例證明，精巧的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點：1〕闡述樓盤的位置；2〕闡述樓盤所在地的歷史淵；3〕闡述樓盤交通條件；4〕闡述樓盤人口密度情況；5〕闡述樓盤的升值潛力；6〕闡述樓盤開發(fā)商的信譽；7〕闡述樓盤的背景；8〕闡述樓盤的舒適溫馨；9〕闡述樓盤的實用率；10〕闡述樓盤的付數(shù)方案；11〕闡述樓盤的品質(zhì)；12〕闡述樓盤的深遠意義；13〕闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。5、廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣闊致劃分為三個階段：第一階段〔預(yù)期到首期交樓入住〕：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目的，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。第二階段〔首期交樓至二期完工〕：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。第三階段〔二期工程交樓至整體開工〕：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來議論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)根據(jù)詳細情況靈敏使用和調(diào)整。6、廣告表現(xiàn)：在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈如今群眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳?！苍敿毥夷粌x式內(nèi)容安排及細節(jié)，另視情籌劃〕。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期登載。公司已經(jīng)將之前建好的樓層開場出售，可是由于市場的競爭和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈工程包裝全案籌劃書。本定價籌劃只提供定價策略和方法，詳細定價開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)工程詳細情況制定。所謂價格籌劃，就是地產(chǎn)商為了實現(xiàn)一定的營銷目的而協(xié)調(diào)處理價格關(guān)系的活動。價格籌劃使整個地產(chǎn)營銷活動的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目的而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在施行過程中不斷修正價格策略的全過程。一、樓盤價格定位樓盤價格定位在價格籌劃重視種種之中。價格的一點小偏向會導(dǎo)致總銷售額的負增長，但也引起消費者對樓盤價格的抵抗心理，是銷售進度受挫。而價格定位較低，會是開展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發(fā)揮價格籌劃的效力，進而表達出整個樓盤營銷籌劃的成果。二、樓斷定價策略1、心理定價策略。這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費者的購置心理來制定的價格。地產(chǎn)商常用的心理定價策略主要是整數(shù)定價策略。不動產(chǎn)屬于的書的高檔高加耐用消費品，地產(chǎn)商在定價是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費者處于“一分錢，一分貨”得購置心理，認為價格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價往往會進步樓盤的“身價”，利于銷售。2、浸透定價策略。這時將房屋價格定的地域預(yù)期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速翻開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快浸透到底。例如在有一個小區(qū)，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應(yīng)該低于5000元/平方米，要求價格具有競爭力。該策略的前提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進入，迅速翻開市場，獲得最大的市場占有率，通常稱為“別進來”策略。在市場已被它方強選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場的較好方法，待銷路翻開后，也可適當(dāng)進步價格。3、差異定價策略。這是競爭者最劇烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表如今：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購置的消費者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷售的時間、地點和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是詳細情況在進展提價或降價。4、折扣定價策略。樓盤價格折扣是價格籌劃中的機動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太適宜樓市的反響。而價格的調(diào)整牽一發(fā)而動全身。因此比擬靈敏的方式是進展價格折扣的調(diào)整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購置這局部價格優(yōu)惠以吸引顧客增加購置。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費等。其目的在于爭取快銷。常見的折扣有以下幾種：〔1〕時間折扣。寄希望購置者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)?！?〕數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購置房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購置?！?〕功能折扣。這是根據(jù)各類代理商在營銷中所擔(dān)負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的`在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。地產(chǎn)市場已進入為買方市場，市場的競爭已越來越劇烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費者可承受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關(guān)系樓盤命運的問題。因此價格籌劃在地產(chǎn)市場營銷中將占據(jù)越來越重要的位置。希望在我這個籌劃書實行之后，公司的樓房銷售可以出現(xiàn)一個比擬好的市場銷售情況，不過我知道，要想出現(xiàn)樓市銷售的上升，國家經(jīng)濟一定要重新恢復(fù)到開展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經(jīng)濟會重新走向繁榮、富強的！樓盤營銷籌劃書10篇【篇二】這次由xx商學(xué)院資與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點的根底上，秉承公平公正公開的原那么，圍繞“打造新時代房地產(chǎn)營銷籌劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣闊學(xué)生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺。本大賽涉及多個專業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實際的房地產(chǎn)營銷籌劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓(xùn)與樓盤實地考察的時機，豐富專業(yè)知識，提升自身才能。同時，為鼓勵大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎金哦!(一)報名：1、時間：xx月xx號-xx月xx號2、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人。(即日報名即日參賽)3、報名方式：(1)網(wǎng)絡(luò)報名：①登陸資環(huán)學(xué)院官方的網(wǎng)站“xx”，下載報名表，按要求填寫完畢，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：xx②截止時間：10月27號20:00(2)現(xiàn)場報名：①至報名點填寫報名表，并上交工作人員②時間：xx月xx號-xx號③地點：各大飯?zhí)瞄T口(二)初賽1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際2、比賽形式：作品假設(shè)為手工制作(如手工模型，圖畫等)，便拍3-5張照片，并對照片進展說明。3、要求：(1)作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴禁抄襲(2)參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品，[emailprotected]/**/(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”)，主辦方會現(xiàn)場截圖進展存檔憑證，更新動態(tài)。4、作品提交時間：報名即日起至xx月xx日20:005、評分規(guī)那么：(1)由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸工程相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對參賽作品進展打分及點評，總分值100分，此局部成績分別占總成績35%，35%(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina____：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進展打分，規(guī)那么如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名(不含20名)之后，即全部為60分根本分，不再遞減。此局部占總成績30%(3)投票時間為：xx月x日-xx月x日00:00(4)最終成績將通過本大賽____公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復(fù)賽。假如初賽的總成績一樣，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評分結(jié)果作為根據(jù)，分數(shù)高者進入復(fù)賽;假設(shè)得分還是一樣，那么以專業(yè)教師評分作為根據(jù);假設(shè)還是一樣，那么以網(wǎng)絡(luò)投票為準。一旦完全一樣那么以仲裁委員會為準。(三)復(fù)賽1、主題：籌劃最好的地產(chǎn)2、比賽形式：(1)進入大賽前十強的隊伍將進展專業(yè)培訓(xùn)，并組織進展樓盤實地考察。(2)參賽隊伍對實地考察中A、B、C這三個區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進展地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計，完成一份籌劃書，并于指定時間提交，發(fā)至大賽郵箱：，并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博。(3)參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內(nèi)上傳至隊伍微博。3、要求：(1)籌劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字數(shù)在3000字以上。(2)隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容安康，積極向上。時長3-5分鐘。4、(1)作品提交時間：11月13號20：00前(2)隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽____轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。5、評分規(guī)那么：(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina____：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”;參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina____，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準，票數(shù)最高者獲“最正確人氣獎”?？蔁o限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00，超過此時間轉(zhuǎn)發(fā)無效(2)由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸工程相關(guān)專業(yè)人士對十強作品進展專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強進入決賽。教師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來。(3)五強產(chǎn)生過程及其將通過本大賽微博進展公示。(4)作品形式：word文檔。可用PPT、建筑模型(泡沫)、3D圖、平面設(shè)計等(不限)形式加以說明。(三)決賽1、主題：營銷達人就是你2、比賽形式：(1)決賽隊伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)工程的籌劃根底上做出相應(yīng)的營銷方案，包括：分析^pA、B、C地塊的聯(lián)絡(luò)，設(shè)計理念，營銷手段等。于指定時間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：(2)決賽當(dāng)晚：①Presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示，時長15分鐘;②辯論環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答，時長5分鐘。3、評分規(guī)那么：(1)各評委根據(jù)隊伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對決賽隊伍進展打分(2)取平均分作為隊伍最終分數(shù)，分數(shù)排名前三的隊伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎。(四)大賽獎項設(shè)置1、獎項：冠、亞、季軍各一名，優(yōu)勝獎兩名最高人氣獎一名。3、獎金(待定)：冠軍500元亞軍300元季軍200元優(yōu)勝獎各100元最正確人氣獎100元(五)大賽主辦方：xx商學(xué)院資與環(huán)境學(xué)院(六)大賽合作單位：xxxx、xxx(七)其他1、大賽交流Q群：xx2、大賽sina____：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽3、假設(shè)有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進展仲裁，仲裁委員會由：專業(yè)教師，學(xué)院黨書記，學(xué)院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。樓盤營銷籌劃書10篇【篇三】成功的房地產(chǎn)籌劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的標準操作；只要在每一步的操作都到位的根底上，再加上一些打破之舉，籌劃才能綻放異彩，獲得成功！籌劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點：一、定位〔市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計等〕你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目的客戶需求，這是工程成敗的關(guān)鍵所在?！敖餢豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。二、時機〔投資開發(fā)的時機〕投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的根底上。假如對投資開發(fā)時機的決策失誤，那么你所籌劃的工程很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果；“爵X大廈、中X時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤程度會有所不同。因此，做好工程的前期分析^p是籌劃的第一步工作。三、位置〔工程開發(fā)所在的地理位置〕位置的選擇取決于開展商的投資目光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價程度也不同，在選擇位置時要清楚地價本錢是樓宇總建造本錢中決定的因素，能否獲得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤程度。因此，理解開展商地價程度，做好工程的可行性分析^p是籌劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當(dāng)時被認為是一個失敗的投資工程，但如今看來，再沒人疑心其敏銳的投資目光了。在承受代理樓盤時，開展商往往會要求其寫出“營銷籌劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞，開展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，根本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷籌劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷籌劃書”來時，首先必需要求開展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此根底上，再搜集個案所處區(qū)域的都市方案圖、人口統(tǒng)計資料、交通建立方案、公共工程建立方案及其他利多利空資料。同時，還要搜集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷籌劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。其實我感覺籌劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計和地位問題，籌劃書只不過是一個參考，明眼人都知道籌劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。做房地產(chǎn)籌劃已經(jīng)還是不錯的，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，如今的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！樓盤營銷籌劃書10篇【篇四】在去年金融危機之前，我們國家的房地產(chǎn)市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的開展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加慎重了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)籌劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷籌劃書。一般說來，“營銷籌劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大局部的“營銷籌劃書”都是針對開展商的需要而撰寫的，通常包括以下內(nèi)容：一、研展局部1、工程簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。2、區(qū)域市場分析^p。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。3、swot分析^p。主要是在區(qū)域市場分析^p的根底上分析^p本案的優(yōu)勢〔strength〕、弱點〔weakness〕、時機點〔opportunist〕及存在的問題〔threats〕。4、客分析^p。包含客層分析^p、年齡層分析^p、客戶來分析^p等。通過對目的客戶的分析^p，從而可以對產(chǎn)品進展定位。這局部內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能到達的價格。二、企劃局部包括：1、廣告總精神。2、訴求重點。3、np稿標題初擬。4、媒體方案。三、業(yè)務(wù)局部主要包括銷售階段的分析^p、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行方案兩大局部。其中銷售階段分析^p一般分為三階段〔引導(dǎo)期、強銷期、持續(xù)期〕做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行方案也分為三局部：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大局部的報告后，一份提案報告書根本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：〔1〕純代理；〔2〕代理〔即包括廣告〕；〔3〕包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由開展商去選擇，雙方再做進一步的商討。“提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的理解。從而贏得開發(fā)商的信任?？傊?，撰寫“提案報告書”的主要目的在于可以成功地獲得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)籌劃之體會成功的房地產(chǎn)籌劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的標準操作；只要在每一步的操作都到位的根底上，再加上一些打破之舉，籌劃才能綻放異彩，獲得成功！籌劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點：一、定位〔市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計等〕你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目的客戶需求，這是工程成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。二、時機〔投資開發(fā)的時機〕投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的根底上。假如對投資開發(fā)時機的決策失誤，那么你所籌劃的工程很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤程度會有所不同。因此，做好工程的前期分析^p是籌劃的第一步工作。三、位置〔工程開發(fā)所在的地理位置〕位置的選擇取決于開展商的投資目光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價程度也不同，在選擇位置時要清楚地價本錢是樓宇總建造本錢中決定的因素，能否獲得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤程度。因此，理解開展商地價程度，做好工程的可行性分析^p是籌劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當(dāng)時被認為是一個失敗的投資工程，但如今看來，再沒人疑心其敏銳的投資目光了。在承受代理樓盤時，開展商往往會要求其寫出“營銷籌劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞，開展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，根本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷籌劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷籌劃書”來時，首先必需要求開展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此根底上，再搜集個案所處區(qū)域的都市方案圖、人口統(tǒng)計資料、交通建立方案、公共工程建立方案及其他利多利空資料。同時，還要搜集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷籌劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。其實我感覺籌劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計和地位問題，籌劃書只不過是一個參考，明眼人都知道籌劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。做房地產(chǎn)籌劃已經(jīng)還是不錯的，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，如今的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！樓盤營銷籌劃書10篇【篇五】一、營銷籌劃書編制的原那么為了進步籌劃書撰寫的準確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原那么：〔一〕邏輯思維原那么：籌劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制籌劃書。首先是設(shè)定情況，交代籌劃背景，分析^p房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀，再把籌劃中心全盤托出，其次進展詳細籌劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。〔二〕簡潔樸實原那么：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深化分析^p，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義?！踩蒫ao作性原那么：編制的籌劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要消耗大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低?！菜摹硠?chuàng)意新穎原那么：要求籌劃的“點子”〔創(chuàng)意〕新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是籌劃書的核心內(nèi)容。二、營銷籌劃書的根本內(nèi)容籌劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在籌劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷籌劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是一樣的。因此，我們可以等同討論營銷籌劃書的一些根本內(nèi)容及編制格式，封面：籌劃書的封面可提供以下信息：籌劃書的名稱；客戶名稱；籌劃完成日期及本籌劃適用時間段。因為營銷籌劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣?；I劃書正文局部主要包括：〔一〕籌劃目的要對本營銷籌劃所要到達的目的，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本籌劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證籌劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)歷。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因此需要根據(jù)市場特點、工程特點籌劃出一套營銷方案。某地產(chǎn)工程改變功能和用處，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因此需要重新設(shè)計新的營銷方案。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。開展商原營銷施行方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷方案。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。開展商在總的營銷施行方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。一般的房地產(chǎn)營銷籌劃書文案中，對籌劃書的目的說的非常詳細，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)的信任，委托我們某某廣告籌劃公司參與某某城市廣場的前期營銷籌劃。我們通過對該工程的市場分析^p和工程定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深化市場，針對該工程進展了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場工程營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及工程小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務(wù)，這一局部使得整個方案的目的方向非常明確、突出?！捕?、分析^p當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供根據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一局部需要籌劃者對市場比擬理解，這局部主要分析^p：1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析^p房地產(chǎn)市場總體概述；區(qū)域競爭性樓盤分析^p；樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。目的客戶群體對樓盤的承受性，這一內(nèi)容需要籌劃者憑借已掌握的資料分析^p產(chǎn)品市場開展的前景。2、對樓市影響因素進展分析^p。主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進展分析^p；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入程度，消費構(gòu)造的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷籌劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等開展趨勢?！踩呈袌鰰r機與問題分析^p。所謂的營銷施行方案，就是對市場時機的把握和策略的運用，因此分析^p市場時機，就成了營銷籌劃的關(guān)鍵，只要找準了市場時機，籌劃就成功了一半。1、針對工程目前營銷現(xiàn)狀進展問題分析^p，一般營銷中存在的詳細問題，表現(xiàn)為多方面：開展商知名度不高，工程地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。工程整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；工程包裝太差，提不起目的客戶群體的購置興趣；樓盤價格定位不當(dāng)；目的客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；促銷方式不佳，客戶不理解樓盤；廣告投入太少，難以啟動市場；銷售人員效勞質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；售后效勞缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。2、針對工程特點分析^p優(yōu)秀、優(yōu)勢。從問題中找優(yōu)勢予以克制，從優(yōu)勢中找時機，開掘其市場潛力。分析^p各目的市場或目的客戶群熱點，進展市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目的客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場時機?！菜摹碃I銷目的營銷目的是在前面目的任務(wù)根底上公司所要實現(xiàn)的詳細目的，即營銷籌劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目的到達：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為XX天?！参濉碃I銷戰(zhàn)略1、營銷宗旨一般開展商在企業(yè)籌劃案中注重這樣幾方面：以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。以樓盤主要目的客戶群體為銷售重點。建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。2、競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場時機點與問題分析^p，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，到達最正確效果。1〕工程定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。2〕功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡送，是非常具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進入市場銷售提供了有力的保證。3〕樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣闊置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。4〕樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，非常重要，包裝作為樓盤給目的客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。5〕價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原那么；銷售當(dāng)時的市場環(huán)境；周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；樓盤自身的客觀條件；銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；開展商的本錢及營銷目的；以本錢為根底，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，假設(shè)開展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的那么更應(yīng)注重價格策略的制定。3、銷售渠道。工程目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何方案，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?、廣告宣傳方案?！?〕、原那么服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。強調(diào)工程品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機，及時、靈敏的進展?！?〕、廣告目的建立并樹立工程品牌形象。明確提出將工程包裝成何種效果。有力促進樓盤銷售?！?〕、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使浸透。〔4〕、廣告風(fēng)格自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；重點突出工程的各項優(yōu)勢；注重積累開展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔?！?〕、賣點整合工程合適炒作的概念。樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氣氛、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。〔6〕施行步驟可按以下方式進展：籌劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開出售期、穩(wěn)固期〔入伙期〕。節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。把握時機進展公關(guān)活動，接觸消費者。積極利用新聞媒體，擅長創(chuàng)造利用新聞時間進步樓盤知名度。5、詳細行動方案根據(jù)籌劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項詳細行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈敏性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用獲得良好的效果為原那么。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。六、籌劃方案各項費用預(yù)算。這一局部記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、工程費用等，其原那么是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)歷詳細分析^p制定。樓盤營銷籌劃書10篇【篇六】房地產(chǎn)的開發(fā)建立、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原那么實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈敏運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價風(fēng)格整策略。1、房地產(chǎn)定價方法一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場承受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價局部是藝術(shù)，局部是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：本錢、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變本錢是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否認性的調(diào)整，否那么會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：〔1〕市場比擬法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比擬，對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價?！?〕本錢法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為根底，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格?！?〕收益法。將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)將來各期〔通常為年〕的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格?！?〕剩余法。將估價房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)的價格當(dāng)然，無論哪種定價方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，詳細執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時，入市會比擬輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而采用高價策略那么標榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。2、定價比例用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差異，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50％。3、價風(fēng)格整策略。房地產(chǎn)價風(fēng)格整策略可以分為直接的價風(fēng)格整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動方案，通過贈送、折讓等方式對客戶的購置行為進展直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活潑銷售氣氛，進展銷售調(diào)劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣；買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標新立異提供了可能。房地產(chǎn)營銷渠道策略〔Place〕目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用〔相當(dāng)于售價的1、5%~3、0%〕，但推銷經(jīng)歷的缺乏和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)歷還有待于積累開掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場開展的將來，它仍然會占據(jù)重要位置。委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指承受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀人。網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的開展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產(chǎn)商也利用inter網(wǎng)絡(luò)資，進展網(wǎng)絡(luò)營銷。2000年9月，上?！扒嘀堋被▓@推出了全國第一本電子樓書，標志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法。如今不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進展宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進展遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部構(gòu)造，同時還可以進展室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進一步開展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和開展空間的營銷策略。房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)說明我國房地產(chǎn)銷售開場辭別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一形式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和打破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。房地產(chǎn)營銷促銷策略〔Promotion〕房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進其購置行為，以到達擴大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。1﹑廣告廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)中選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而到達最大的宣傳效果。2、營業(yè)推廣營業(yè)推廣是為了在一個較大的目的市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購置的各種措施。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十清楚顯且費用較少。開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣闊消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認購儀式、工程研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地進步房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個非凡的成交量。3、人員促銷房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目的市場消費者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優(yōu)點在于：目的客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與親密同客戶的感情，有利于信息反響，有利于理解同行業(yè)的開發(fā)建立和營銷動向。當(dāng)然，人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比擬高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識構(gòu)造；及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息；具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、號碼等建檔，以便隨時跟蹤。4、公共關(guān)系房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：制造噱頭和危機公關(guān)人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關(guān)。針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或答應(yīng)在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹工程良好形象，化不利為有利。建立與各方面的良好關(guān)系開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費者導(dǎo)向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度嚴密相關(guān)。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。同時，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。完畢語綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷對進步房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的開展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成局部，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。樓盤營銷籌劃書10篇【篇七】一、工程簡介：本房地產(chǎn)工程位于xx房地產(chǎn)市場的東南板塊，在xx路路南，鳳凰東路、鳳臺路〔在建〕和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層汲取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形本錢房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。如今，一期多層尚有37套房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售答應(yīng)證預(yù)計20xx年5月底辦下。由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資過于分散的障礙，是面對的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場概況及根本競爭格局：a、東南板塊及xx路商圈。xx房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三局部組成：xx路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競爭非常劇烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系?！苍斠姼?：xx路市場調(diào)研報告〕b、小戶型市場概況。自20xx年底時尚party介入xx樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速開展起來。尤其是20xx年初，青年居易〔easy-go〕以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降場面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，如今燕歸二期正在認購階段。燕歸園提早介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型〔兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米〕。可以說，同燕歸園的戶型配比上比擬，沒有優(yōu)勢。〔小戶型市場詳見附2：xx市小戶型的調(diào)查報告〕c、商鋪市場商鋪是一個比擬特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前xx的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的局部商鋪。三、工程swot分析^p一〕優(yōu)勢1〕xx路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，不斷的需求是方樓盤最有力的支撐。市場細分如下：a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一局部客戶大局部是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。c、復(fù)合市場。本房地產(chǎn)一期是一個群眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型工程的目的群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡一樣，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求缺乏。假如本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，方樓盤銷售可能面臨比擬嚴峻的場面?！苍斠妜x路市場調(diào)研報告〕xx路市場調(diào)研報告調(diào)查目的：理解xx路市場的整體收入程度和消費者對小戶型的認知和承受程度〔本房地產(chǎn)購房消費支撐力度〕調(diào)查方法：分層隨機抽樣〔不同年齡層〕和分塊隨機抽樣調(diào)查范圍：xx路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調(diào)查時間：20xx.4.14xx，銀基批發(fā)市場和xx路建材市場是商業(yè)比擬密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大局部是外地人，他們是xx房地產(chǎn)消費的主力軍。理解這一人群的收入程度、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。20xx.4.14，動力公司市場部走訪了xx路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在xx路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、大局部員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比擬大，但需要推廣的本錢較高2、大局部員工來自外地或郊縣，收入程度偏低，消費力缺乏3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做晉級換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假如要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月8、作為首次購置者，最重要的還是價格9、他們討厭xx路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈10、相當(dāng)一局部是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售11、同類產(chǎn)品多，競爭劇烈，壓縮銷售本錢是公司開展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比擬大13、對60—80平米的兩室較感興趣，這局部需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好15、外地商人對xx的開展較絕望，但xx路的升值充滿信心xx路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和xx路大賣場的形成，xx路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了工程的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！2〕xx路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3〕正在形成的“大賣場”商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場”的附屬配套。該場面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶場面。4〕本房地產(chǎn)工程二期有宏大的升值空間與既得便利a、107國道的東遷，xx路東段將成為xx東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。xx路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期工程得到改變。b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使xx的中心東移，xx路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給xx路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)工程恰恰位于這一板塊的中心。二〕優(yōu)勢1〕、本房地產(chǎn)可售資由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目的群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資僅850萬元，房主力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比擬舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資，不能放任由二期帶一期〔通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型〕，不能全力以赴主打現(xiàn)有房〔總房有限，導(dǎo)致營銷資總量較少〕，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個宏大的挑戰(zhàn)。2〕本房地產(chǎn)二期離xx路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3〕本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)平安系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4〕與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形本錢房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。5〕非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。6〕非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前xx路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。三〕、時機1〕商鋪的拆遷，本來居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。xx路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客。2〕挖掘市場。xx路商圈商鋪倉庫資緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。發(fā)動較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市場。3〕xx路各市場競爭劇烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開場為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。4〕大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a)小戶型的特性導(dǎo)致目的客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險小。由于xx路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比擬容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、播送廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣本錢。d)小戶型現(xiàn)房階段戶型優(yōu)勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)xx房東投資市場，這局部客很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。f)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給xx路宏大的市場時機。四〕威脅1〕行業(yè)內(nèi)的競爭i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在xx路附近，客戶分流，競爭劇烈。ii.xx小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。2〕行業(yè)外威脅xx路“大賣場”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購置為主向集團購置為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮群眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預(yù)測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭假設(shè)市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一場面認知或形成之前完成銷售，否那么將陷入非常被動的場面。四、目的市場權(quán)衡及鎖定，品牌形象打破口甄別及品牌定義。二期小戶型的目的市場主要由哪幾種人組成，這些人購置的抗性及抗性解除。1、在xx路市場打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少局部藍領(lǐng)。這些人的消費有點象青年居易的目的群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同xx路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區(qū)的開展前景。由于的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能屢次置業(yè)不太自信，這形本錢房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比擬吃力?？剐越獬Υ祟惾艘⒁怅U述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子如今沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。，xx很少有這樣一個宏大租售需求市場的地方2、26—29歲的店長、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力〔大多來自朋友和家庭〕，但是自己資金不多，假如買房一步到位，便沒有資金自己做生意，的房子正好合適這些人。3、已在xx干了2~3年生意的外地人，這些人對xx東南區(qū)域尤其是xx路市場有較深的理解，對鄭東新區(qū)有一點印象，但不太關(guān)心。在xx租房住，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太費事?？剐越獬?。對這類客戶講xx路商圈宏大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋〔主要是首付款〕。這樣做一方面可以有收購人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應(yīng)生意。5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷晉級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。6、純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險〔用詳細的計算〕，比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的開展前景。7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業(yè)效勞，如同酒店效勞一樣，有送飯效勞、自動晨叫效勞、房間保潔效勞、干洗效勞、訂票效勞〔均是有償效勞〕。8、私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。通過以上描繪發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目的群直接購置理由很難成為一期業(yè)主的購置理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：的可售資是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用處，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當(dāng)劇烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用處，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷形式，利用本房地產(chǎn)周邊資，擴大品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。樓盤營銷籌劃書10篇【篇八】隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的開展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了宏大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為消費而消費的導(dǎo)向，開場以市場和消費者的需求為產(chǎn)品消費的出發(fā)點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有“強銷”色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進展市場營銷活動。企業(yè)的廣告活動原來只擔(dān)負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而籌劃觀念的引入，那么使市場和消費者受到了高度重視，市場分析^p、消費行為分析^p、產(chǎn)品分析^p、競爭對手分析^p成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告籌劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)工程的區(qū)域經(jīng)濟情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)工程周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)籌劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個籌劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，親密聯(lián)絡(luò)，有機統(tǒng)一。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)工程開發(fā)的市場情況；在投資分析^p階段，要預(yù)知將來開發(fā)的本錢、售價、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測將來的開展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣揭發(fā)布等方面要有超前的目光。另外，房地產(chǎn)籌劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)籌劃自始至終要以市場為主導(dǎo)；二是房地產(chǎn)籌劃要隨市場的變化而變化；三是房地產(chǎn)籌劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的籌劃要比擬和選擇多種方案。房地產(chǎn)籌劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對籌劃方案進展調(diào)整和變動，以保證籌劃方案對現(xiàn)實的最正確適應(yīng)狀態(tài)。房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)工程建立中自始至終貫穿一起，為工程開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)工程建立要完成一個工程周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、工程選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)效勞等一系列過程，房地產(chǎn)籌劃參與工程的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種籌劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)籌劃的思想活潑、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)籌劃書進展了如下分析^p：案例：《xx花園》1、市場分析^p1.1、區(qū)域市場分析^pxx區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147、77平方公里，人口41、8萬人。xx區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線xx終點位于區(qū)內(nèi)。xx區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)開展較快。由于城市中心東移，xx區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。xx區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以xx北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。1.2、定向市場分析^p員村位于xx區(qū)南部，毗鄰xx公園和xx區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年開展，該外來人口越來越多，逐漸開展成了外來人口聚居地，由于xx區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的開展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。1.3、工程分析^p1、工程名稱：海景中心2、工程規(guī)模：由2幢28層組成3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m26、裝修標準：一級一類裝修〔高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門〕7、優(yōu)優(yōu)勢分析^p⑴優(yōu)勢分析^p1、本工程由海景公司開發(fā)，開展商實力雄厚，能給買家充足的信心。2、位于廣州新城市中軸線，開展?jié)摿甏蟆?、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通非常便利；4、工程以準現(xiàn)樓出售，增強買家信心。5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、xx公園、賽馬場等；〔2〕優(yōu)勢分析^p1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，開展尚須時日。2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。3、工程三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大局部。4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；1.4、競爭對手資料分析^p對手一1、工程名稱：僑穎苑2、工程規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層4、宣傳主題：新xx、新市民、新文化5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m26、優(yōu)優(yōu)勢分析^p⑴優(yōu)勢分析^p①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入?。虎趦r格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內(nèi)街，可防止主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；⑵優(yōu)勢分析^p①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購置心理；②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率；對手二1、工程名稱：紫林居2、工程規(guī)模：由3幢連體9層組成3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m26、優(yōu)優(yōu)勢分析^p⑴優(yōu)勢分析^p①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購置；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠xx新區(qū)府，xx公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；⑵優(yōu)勢分析^p①該樓盤局部單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；③戶型設(shè)計上有一定的缺乏，有凸柱現(xiàn)象；1.5、工程周邊配套狀況1、社區(qū)配套①大學(xué)：xx②中學(xué)：xx③小學(xué)：xx④銀行：xx⑤康體：xx體育中心、羽毛球館1.6、工程企劃思路由于工程為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件優(yōu)勢較為明顯，做好工程的銷售企劃工作，是工程能否獲得成功重點。我們得企劃思路：1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境工程的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“xx中心區(qū)宜商宜住公寓典范”，塑造獨特的品牌形象。2、把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購置沖動在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。工程應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。4、表達“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目的客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。2、工程市場定位2.1市場定位員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。所以，本工程的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——將來新城市社區(qū)嚴密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本工程獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象———“xx中心區(qū)宜商宜住公寓典范”以此定位入市，充分迎合市場，進而打破市場，形本錢區(qū)域的最大熱點，當(dāng)然，要到達這樣的目的，必須需要適宜的規(guī)劃及硬件配合。在下述工程建議中會逐一闡述。2.2、工程形象定位在工程形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁將來新城中心”的雙重“抵買”價值。初步提供以下工程形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)？宜商宜住公寓典范——最后一期。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的本質(zhì)內(nèi)涵，使工程從消沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而表達工程內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。2.3、目的客戶定位作為廣州新城區(qū)之一的xx區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區(qū)〔從東山——黃埔〕的客戶都是本工程客戶。根據(jù)實際情況，我們又可將這局部客戶群定向細分如下：1、區(qū)內(nèi)的買家分析^p：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。2、區(qū)域居民的子輩分析^p：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深沉，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。3、區(qū)域居民的親屬、朋友分析^p：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進展充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。4、外來人口在該地置業(yè)分析^p：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮。2.4、目的市場細分針對目的客戶的情況，敝司將目的市場細分如下：1、購置階層1〕自用：群眾市民〔含拆遷戶〕，有才能而又確實希望置業(yè)的。2〕安居保值：高薪