按事物的本來(lái)面目去認(rèn)識(shí)它按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它

帕特里克·格迪斯新鄉(xiāng)2012年地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)場(chǎng)，烽煙四起，城區(qū)供應(yīng)量高達(dá)百萬(wàn)，目前有房源在售的樓盤隊(duì)伍已超40家；內(nèi)城板塊、東南板塊、新東板塊，各路諸侯歷兵秣馬，樓市大戰(zhàn)一觸即法戰(zhàn)爭(zhēng)敲響flutteringPART1戰(zhàn)場(chǎng)態(tài)勢(shì)（市場(chǎng)狀況）PART2

制勝點(diǎn)如何(目標(biāo)客群）PART3

我方兵力如何（突破點(diǎn)）PART4

如何調(diào)兵攻擊（整合戰(zhàn)略）PART4

戰(zhàn)術(shù)如何部署（戰(zhàn)術(shù)）戰(zhàn)場(chǎng)態(tài)勢(shì)（市場(chǎng)狀況）Marketconditions全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)新動(dòng)向全國(guó)經(jīng)濟(jì)減速下行，降存應(yīng)聲而出5月11日，統(tǒng)計(jì)局公布了2012年4月經(jīng)濟(jì)主要數(shù)據(jù)：工業(yè)增加值增幅9.3%，創(chuàng)三年來(lái)最低；社會(huì)消費(fèi)品零售總額増幅14.1%，創(chuàng)五年半來(lái)最低；財(cái)政收入增幅6.9%，同比回落20.3個(gè)百分點(diǎn)；其中稅收收入增幅2.6%，同比回落23.3個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)出口總額增長(zhǎng)2.7%，繼續(xù)在低位徘徊；前四月固定資產(chǎn)投資増幅（20.2%），創(chuàng)十年來(lái)最低。4月數(shù)據(jù)表明當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀，因此央行隨即宣布下調(diào)存準(zhǔn)率，及時(shí)出手穩(wěn)增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)明顯下行的態(tài)勢(shì)。《央行：房貸利率最低7折》近日，有媒體報(bào)道稱，央行本月初下發(fā)文件中明確提出，“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍，個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍?！薄凹t五月”呈現(xiàn)、7折利率刺激、是否拐點(diǎn)已現(xiàn)？《6月前10天滬市成交量漲13%》6月前10天，上海市商品住宅成交面積已達(dá)27.7萬(wàn)平方米，較5月同期上漲12.9%。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，如果維持這種成交勢(shì)頭，6月的成交量有望再創(chuàng)近一年的新高。分析師黃河滔稱，雖然近期樓市利好不斷，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期正發(fā)生轉(zhuǎn)變?！段逶路輨傂柚鷺鞘谢嘏方诟鞯爻霈F(xiàn)一些微調(diào)政策，主要針對(duì)的是剛性需求，各地樓市呈現(xiàn)回暖跡象。上海、深圳、廣東等城市和省份樓市成交量也出現(xiàn)了較明顯的放大。北京去年一年主要的成交量都集中在通州、房山、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)，從5月份來(lái)看，這些區(qū)域的成交量都出現(xiàn)了明顯回升。不僅如此，在一些中心區(qū)域如高檔公寓和豪宅，在沒(méi)有出現(xiàn)大幅促銷的情況下，銷售量也明顯攀升。上海、深圳、廣東等城市和省份樓市成交量也出現(xiàn)了較明顯的放大。5月份各地樓市呈現(xiàn)出“5月紅”態(tài)勢(shì)。有人認(rèn)為，目前樓市調(diào)控可能已經(jīng)進(jìn)入到政策效果的拐點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)五月數(shù)據(jù)指標(biāo)新鄉(xiāng)房地產(chǎn)近期動(dòng)向4月份新鄉(xiāng)市市區(qū)新建房地產(chǎn)預(yù)售備案3721套、預(yù)售面積36.76萬(wàn)平方米，較去年同期分別多增3246套、28.26萬(wàn)平方米。4月份新鄉(xiāng)市市區(qū)新建房地產(chǎn)銷售備案1154套、銷售面積12.90萬(wàn)平方米，同比分別降低9.06%、13.71%。4月份新鄉(xiāng)市市區(qū)二手房成交套數(shù)541套、成交面積5.59萬(wàn)平方米，同比分別降低31.43%、31.94%。新鄉(xiāng)四月份地產(chǎn)營(yíng)銷數(shù)據(jù)分析5月份新鄉(xiāng)市市區(qū)新建房地產(chǎn)預(yù)售備案1660套、預(yù)售面積20.15萬(wàn)平方米，同比分別降低74.38%、73.32%。5月份新鄉(xiāng)市市區(qū)新建房地產(chǎn)銷售備案1512套、銷售面積17.56萬(wàn)平方米、銷售金額6.58億元，同比分別增長(zhǎng)10.77%、22.05%、28.25%。5月份新鄉(xiāng)市市區(qū)二手房成交套數(shù)473套、成交面積5.77萬(wàn)平方米，同比分別降低24.20%、11.94%。新鄉(xiāng)五月份地產(chǎn)營(yíng)銷數(shù)據(jù)分析中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查數(shù)據(jù)表明，2012年5月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8684元/平方米，環(huán)比4月下跌0.31%。河南三個(gè)取樣城市：鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)住宅價(jià)格環(huán)比全部出現(xiàn)下降。新鄉(xiāng)住宅均價(jià)3181元/平方米，環(huán)比下降1.3%，在住宅價(jià)格環(huán)比4月下跌的73個(gè)城市中跌幅位居第九。總體來(lái)看，5月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比下降，連續(xù)第2個(gè)月同比下跌，十大城市均價(jià)同比連續(xù)5個(gè)月下跌，且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。在貨幣政策微調(diào)的背景下，開發(fā)企業(yè)推盤力度繼續(xù)保持在較高水平，盡管少數(shù)項(xiàng)目在成交回升后取消折扣或提高報(bào)價(jià)，但多數(shù)面向首次置業(yè)中低價(jià)位的樓盤仍保持低價(jià)入市的策略，也有少數(shù)中心區(qū)域的中高端樓盤加大優(yōu)惠力度以促進(jìn)銷售，全國(guó)房?jī)r(jià)仍維持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。新鄉(xiāng)住宅均價(jià)3181元/平方米環(huán)比下降1.3%6月8日，央行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。當(dāng)天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，規(guī)定從即日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。從6月8日起，新鄉(xiāng)市個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)。其中，5年期以下（含5年）貸款利率由現(xiàn)行的4.45%下調(diào)為4.2%，下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；5年期以上貸款利率由現(xiàn)行的4.9%下調(diào)為4.7%，下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。降息后，公積金貸款與商業(yè)銀行相比，優(yōu)勢(shì)仍明顯。在基準(zhǔn)利率情況下，以貸款45萬(wàn)元、貸款期限20年，等額本息還款方式為例，利率下調(diào)后，購(gòu)買首套房的住房公積金貸款每月還款額為2895.73元，比降息前減少49.27元，比同等條件下的商業(yè)貸款每月節(jié)省539.3元。新鄉(xiāng)下調(diào)住房公積金利率新鄉(xiāng)五月份在售地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)解析：新鄉(xiāng)城區(qū)項(xiàng)目存量仍為巨量，受全國(guó)地產(chǎn)大勢(shì)影響，新開盤數(shù)量較小，多為老項(xiàng)目的持續(xù)銷售，銷售價(jià)格無(wú)明顯波動(dòng)，采取各式多彩的營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)刺激銷售，部分樓盤價(jià)格明升暗降，以價(jià)換量。房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)役升級(jí)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加。房企應(yīng)借力樓市傳統(tǒng)黃金月及信貸利好時(shí)機(jī)，繼續(xù)以價(jià)換量，以質(zhì)保量，以量帶量，延續(xù)市場(chǎng)回暖溫度。五一期間貨量約7成集中外圍市區(qū)，且余貨頗多，新貨少。五一成交是否理想，關(guān)鍵看外圍區(qū)域的銷售情況。新鄉(xiāng)2011年至今土地放量情況新鄉(xiāng)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)費(fèi)與政策分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在新鄉(xiāng)政府與事業(yè)單位網(wǎng)站獲取新鄉(xiāng)市鼓勵(lì)投資優(yōu)惠政策：國(guó)內(nèi)投資者固定投資在500萬(wàn)元以上的工業(yè)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期10年以上的，從獲利年度起，前兩年按其企業(yè)所得稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)額的100%支持企業(yè)；第3年至第5年按50%支持企業(yè)。經(jīng)營(yíng)期限在10年以上的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)從獲利年度的第三年起，根據(jù)注冊(cè)資金（包括新增投資），視其企業(yè)所得稅對(duì)地方財(cái)政新增貢獻(xiàn)額的大小，連續(xù)5年按20%－50%的比例對(duì)企業(yè)予以支持。對(duì)新辦工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)應(yīng)繳納的各種管理類、登記類、證照類行政事業(yè)性收費(fèi)（不含各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和資源補(bǔ)償類收費(fèi)），除中央和省應(yīng)收部分外，其余一律免收。對(duì)投資道路、供熱、供氣、供排水、污水處理、園林綠化、公共交通、環(huán)境衛(wèi)生等市政公用設(shè)施及環(huán)保項(xiàng)目的，免收市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對(duì)投資于公益性的文化、衛(wèi)生、科技、體育等公共設(shè)施的，按50%收取市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的，減半征收房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，投資額達(dá)到1000萬(wàn)元人民幣的，市政府將在土地地價(jià)上給予優(yōu)惠。新鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單方成本（元/平方米）

行政規(guī)費(fèi)1人防工程142市政配套1203工程監(jiān)理64招標(biāo)代理費(fèi)65招標(biāo)交易費(fèi)16標(biāo)價(jià)審查費(fèi)0.57圖紙審查費(fèi)0.58地質(zhì)勘探19文物勘探210房屋登記費(fèi)0.411測(cè)繪費(fèi)1.3612交易費(fèi)313垃圾處置費(fèi)214避雷費(fèi)215規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)116消防3017社區(qū)配套518管理費(fèi)2019不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3020稅金合計(jì)12%新鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)表工程建安成本標(biāo)準(zhǔn)21散裝水泥1.522環(huán)保墻體723土建造價(jià)(小高層)含暖氣/弱電1050-110024道路綠化6025水電配套8026地基處理CFG樁3027設(shè)計(jì)費(fèi)1528電梯費(fèi)3029營(yíng)銷費(fèi)9030財(cái)務(wù)費(fèi)20制勝點(diǎn)如何（目標(biāo)客群）Customerbase新鄉(xiāng)地產(chǎn)三大戰(zhàn)斗群內(nèi)城板塊新東區(qū)板塊開發(fā)區(qū)東南板塊從上圖，綜合新鄉(xiāng)城市發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展脈絡(luò)，我們發(fā)現(xiàn)：新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與城市發(fā)展規(guī)劃密切相關(guān)。現(xiàn)依據(jù)新鄉(xiāng)城市規(guī)劃板塊定位、配套規(guī)劃的發(fā)展現(xiàn)狀及消費(fèi)者購(gòu)房的區(qū)位價(jià)值認(rèn)同狀況將新鄉(xiāng)樓市劃分為內(nèi)城板塊、東南板塊、行政東區(qū)板塊三個(gè)板塊分別研究。區(qū)域范圍：指新飛大道以西、向陽(yáng)路以北、北環(huán)路以南廣大區(qū)域。本區(qū)域在售樓盤26個(gè)以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展開分布，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的區(qū)域內(nèi)城區(qū)板塊1.本區(qū)域擁有新鄉(xiāng)火車站、平原路繁華商圈、人民公園、濱河景觀等城市稀缺資源，房地產(chǎn)開發(fā)主要圍繞以上核心價(jià)值。2.本區(qū)域?yàn)槌鞘休^早的建成區(qū)，土地資源相對(duì)緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或老廠區(qū)改造項(xiàng)目，如星海假日王府、潤(rùn)華翡翠城、華中首座等。3.本區(qū)域交通便利，購(gòu)物、生活、教育、休閑等配套齊全，購(gòu)房消費(fèi)表現(xiàn)為原住居民自住改善需求居多。4.本區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目由于占據(jù)較多公共資源（公園、繁華商業(yè)地段等），發(fā)展商借勢(shì)開發(fā)綜合性商業(yè)、酒店公寓，投資需求占有一定比例。內(nèi)城區(qū)板塊概況1、本區(qū)域上半年投放量分析本區(qū)域目前在售大盤不完全統(tǒng)計(jì)共15個(gè)以上，馬上要銷售產(chǎn)品基本上都集中在今年4月5月6月開始，在今年上半年本區(qū)域房源投放量約7000套左右，投放面積約80萬(wàn)平方米左右。根據(jù)市場(chǎng)客戶需求量來(lái)講80萬(wàn)方是一個(gè)不太好消化的小天文數(shù)字。當(dāng)然不排除個(gè)別樓盤能夠順利售罄。大多數(shù)樓盤多為持續(xù)銷售階段，采取多樣化促銷手段。內(nèi)城區(qū)板塊樓市調(diào)小結(jié)2、本區(qū)域銷售價(jià)格分析本區(qū)域由于物業(yè)檔次層次差別大，銷售價(jià)格跨度也較大，相對(duì)新區(qū)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，均價(jià)從3100元/㎡到5000元/㎡不等，主要差別表現(xiàn)為距離繁華中心距離、周邊環(huán)境優(yōu)劣、物業(yè)類型、小區(qū)自身規(guī)模素質(zhì)等。位置決定產(chǎn)品的價(jià)位在此區(qū)域中絕對(duì)是對(duì)的，中等區(qū)域品質(zhì)好也可提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)位。3、本區(qū)域中最具與壹克拉公館項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的樓盤有：1、未來(lái)城、2、萬(wàn)和城、3、九鼎美廬、4、名門麗景。區(qū)域范圍：指新飛大道以東、向陽(yáng)路以南、東環(huán)以西的廣大城市建成區(qū)。東南板塊目前在售項(xiàng)目集中在南環(huán)路、向陽(yáng)路本板塊以省政府93年3月批準(zhǔn)的原高新技術(shù)開發(fā)創(chuàng)業(yè)園區(qū)為核心。本板塊核心區(qū)發(fā)展較早，早期的開發(fā)已形成配套相對(duì)成熟的居住區(qū)，交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，初步獲得市場(chǎng)青睞，進(jìn)駐開發(fā)單位較多。本板塊購(gòu)房群體以近年來(lái)招商的工業(yè)園區(qū)高管、職工及入駐政府事業(yè)單位公務(wù)員為主。本板塊由于后期城市規(guī)劃方向發(fā)生變革，目前除核心區(qū)域外，其它區(qū)域配套發(fā)展較為緩慢。東南板塊概況1、全國(guó)、省級(jí)知名企業(yè)紛紛入駐，規(guī)模高品質(zhì)大盤林立，產(chǎn)品營(yíng)銷細(xì)節(jié)關(guān)注較多本板塊多為200畝以上規(guī)模大盤，多為早期城市熱點(diǎn)時(shí)全國(guó)、省級(jí)知名企業(yè)搶灘必爭(zhēng)之地，土地成本高、規(guī)模大造成各巨頭各顯本領(lǐng)，規(guī)劃園林特色、建筑風(fēng)格、戶性細(xì)節(jié)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，如建鄴壹號(hào)城邦曾以90㎡三房為主打。2、銷售價(jià)格由于城市發(fā)展方向變革退出領(lǐng)頭羊地位，但性價(jià)比早已植入人心本板塊銷售價(jià)格除個(gè)別項(xiàng)目為自身營(yíng)銷需要采取價(jià)格勢(shì)能外相差不大，目前多層均價(jià)維持4000～4500元/㎡，高層均價(jià)維持在3400元-4200//㎡左右。由于本區(qū)域多層產(chǎn)品供應(yīng)巨大，相比東區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。東南板塊市調(diào)小結(jié)區(qū)域范圍：指新飛大道以東、向陽(yáng)路以北、新中大道以西廣大城市建成區(qū)。新東區(qū)板塊本板塊以新東區(qū)起步區(qū)為核心，即已投入使用的市委、市政府為核心。本板塊目前隨市委、市政府辦公大樓及和諧公園投入使用，交通、熱力市政配套發(fā)展迅速，高起點(diǎn)規(guī)劃、行政中心的誘惑使得全市人民翹首以盼。本板塊由于新規(guī)劃、原有拆遷等諸多因素，人氣明顯不足，生活配套設(shè)施缺。本板塊為新規(guī)劃區(qū)域，用地規(guī)模大，基本無(wú)拆遷，項(xiàng)目啟動(dòng)速度快。和鄭州的新東區(qū)一樣，新鄉(xiāng)東區(qū)樓盤即將成為整個(gè)新鄉(xiāng)市的銷售數(shù)量及價(jià)位的“領(lǐng)頭羊”。新東區(qū)板塊概況1、行政中心全民關(guān)注，規(guī)模社區(qū)大多借勢(shì)周邊市政配套，投資成份大本板塊主要圍繞市府—藝術(shù)中心—CBD及平原路沿線，高層規(guī)模社區(qū)借勢(shì)新區(qū)強(qiáng)勢(shì)配套的特點(diǎn)顯著，由于常住人口少，配套少造成投資需求占主要市場(chǎng)。2、銷售價(jià)格占據(jù)新鄉(xiāng)領(lǐng)頭羊地位，投資價(jià)值堪憂本板塊銷售均價(jià)3400～4500元/㎡，與普通市民收入差距大，行政中心土地稀缺、高層建筑、高起點(diǎn)規(guī)劃是誘因。目前市場(chǎng)買家為新鄉(xiāng)市轄縣私企業(yè)主和政府公務(wù)員。新東區(qū)板塊調(diào)研小結(jié)三大板塊主要客戶群體行政東區(qū)板塊以改善性與投資性客群為主，以私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員等為主；東南板塊以自主性為主，開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)管理人員、教師、公務(wù)員等為主；內(nèi)城板塊，以工薪階層、教師、醫(yī)生等自主性客群為主。壹克拉公館制勝點(diǎn)——目標(biāo)客戶群定位在區(qū)域中，屬于內(nèi)城區(qū)板塊中，位置較差的區(qū)位——鐵西區(qū)域，在區(qū)域中不占優(yōu)勢(shì)，處于新鄉(xiāng)主力購(gòu)房客戶視覺(jué)盲區(qū)，項(xiàng)目營(yíng)銷應(yīng)采取引導(dǎo)性銷售，實(shí)施“行銷+坐銷”的營(yíng)銷理念，變“等客上門”為“迎客而上”，在營(yíng)銷上做出突破,目標(biāo)客戶群需求定性為剛需。目標(biāo)客戶群特征即將結(jié)婚的年輕人，收入雖然不高，但有父母的支持兩房為主22－27歲與父母住在一起，隨著孩子的逐漸長(zhǎng)大，自身收入的逐步提高，考慮和父母分開居住兩房和緊湊型三房為主28－35歲事業(yè)、工作穩(wěn)定，收入可靠，原有鐵西周邊居住區(qū)環(huán)境老化，需要改善居住條件兩房和緊湊型三房為主35-40歲定位：城市25～35歲之間的成長(zhǎng)型人群，20%的穩(wěn)定型人群客戶深入洞察他們不位于新鄉(xiāng)財(cái)富的頂端他們是新鄉(xiāng)為數(shù)眾多的中堅(jiān)階級(jí)居住功能是他們第一核心需求他們重視生活質(zhì)量與生活效率但生活的磨礪讓他們無(wú)更加奢華的追求對(duì)生活品質(zhì)有著較高的向往……致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群置業(yè)者活動(dòng)：重視家庭和子女教育積極的改善生活品質(zhì)追求更愜意的生活方式對(duì)居住的要求已從普通居住轉(zhuǎn)化到對(duì)環(huán)境對(duì)生態(tài)的追求他們是內(nèi)城區(qū)的中堅(jiān)階層 致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群客戶群購(gòu)買動(dòng)機(jī)：購(gòu)買用于結(jié)婚拆遷購(gòu)買：對(duì)政府提供的安置用房不滿意，但又買不起中心城區(qū)住宅，而轉(zhuǎn)向購(gòu)買本小區(qū)的人。轉(zhuǎn)移購(gòu)買：本身買不起中心城區(qū)住宅的人，但又要居住，只要轉(zhuǎn)向價(jià)格便宜，地段稍微偏一點(diǎn)的區(qū)域。安家購(gòu)買：在新鄉(xiāng)打工的年輕人，習(xí)慣了新鄉(xiāng)的生活，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很雄厚，買不起市中心的住宅，轉(zhuǎn)向郊區(qū)住宅。成員擴(kuò)充購(gòu)買：如孩子長(zhǎng)大需要獨(dú)立的空間，父母進(jìn)城和自己居住，都導(dǎo)致擴(kuò)充面積而購(gòu)買，但買不起城區(qū)住宅，被迫轉(zhuǎn)向城郊。輔助人群購(gòu)買目的改善居住條件的需求外來(lái)經(jīng)商人員購(gòu)買（安家）區(qū)縣實(shí)力人群進(jìn)城購(gòu)買我方兵力如何（突破點(diǎn)）Breakthroughpoint壹克拉公館主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與潛在對(duì)手因相關(guān)基數(shù)處于劣勢(shì),價(jià)格策略采取價(jià)格跟隨戰(zhàn)略，不適宜做城市豪宅引導(dǎo)型項(xiàng)目，小區(qū)域內(nèi)（鐵西區(qū)域）做到品質(zhì)優(yōu)先。未來(lái)城萬(wàn)和城名門麗景和平北路即將開發(fā)地塊建設(shè)路七五五廠地塊星湖嘉苑競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與不足壹克拉公館現(xiàn)況分析項(xiàng)目目前已完成地勘，具體建筑規(guī)劃正在報(bào)批，從項(xiàng)目外部因素來(lái)看，采取認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法對(duì)比競(jìng)品樓盤（未來(lái)城、萬(wàn)和城、星湖嘉苑），在有型產(chǎn)品、無(wú)形服務(wù)、品牌形象、區(qū)域地段、產(chǎn)品形象等單項(xiàng)類比中，項(xiàng)目并不占有優(yōu)勢(shì)，如果采取常規(guī)戰(zhàn)法，即在不增加產(chǎn)品附加值上以內(nèi)城區(qū)普宅進(jìn)行銷售，我們將進(jìn)入我們并不占優(yōu)的地產(chǎn)紅海戰(zhàn)場(chǎng)，我們來(lái)看新鄉(xiāng)的其他樓盤在賣什么？未來(lái)城：科技住宅、大贈(zèng)送面積、恒大雅苑：精裝豪宅、國(guó)內(nèi)知名房企、經(jīng)典園林理想城：西班牙風(fēng)情、花園洋房、高品質(zhì)建筑新鄉(xiāng)樓盤印象，第一腦海感知點(diǎn)紅色為人為附加值建筑設(shè)計(jì)平平、位置平平、園林平平、配套平平、區(qū)域認(rèn)知很差未建立開發(fā)商品牌的我們，要怎么做？構(gòu)筑屬于壹克拉公館的感知點(diǎn)？建立壹克拉公館的產(chǎn)品附加值，建筑附加值建議：1、外立面風(fēng)格的純粹化，（即在不增加建筑成本的前提下，盡可能將產(chǎn)品歸類，如：西班牙建筑風(fēng)格、徽派建筑風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格、Artdeco建筑風(fēng)格；以建筑風(fēng)格區(qū)別市場(chǎng)，求取樓盤差異化，便于后期營(yíng)銷）2、建筑部分高科技的應(yīng)用，（目前已知的18種可應(yīng)用于住宅的高科技產(chǎn)品，技術(shù)都已非常成熟和完善，且成本都非常低廉，但對(duì)于營(yíng)銷來(lái)說(shuō)，卻是拉升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的一大助力，建議可根據(jù)壹克拉公館建筑實(shí)況，在微量增加成本的前提下，將2種或以上高科技用于本項(xiàng)目。如：地暖輻射制冷供暖系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、智能樓宇自控系統(tǒng)）營(yíng)銷附加值建議：1、銷售說(shuō)辭的附加值，（注重宣傳開發(fā)商的內(nèi)在實(shí)力，如集團(tuán)化的運(yùn)營(yíng)、房產(chǎn)開發(fā)外的其他產(chǎn)業(yè)集群；集團(tuán)以建筑起家的房屋建設(shè)質(zhì)量；細(xì)致了解周邊競(jìng)品項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，在不詆毀競(jìng)品項(xiàng)目的前提下，站在客戶需求角度引導(dǎo)客戶銷售；）2、銷售體系的附加值，目前新鄉(xiāng)市場(chǎng)上多以坐銷為主，部分項(xiàng)目較為重視發(fā)單，但發(fā)單員產(chǎn)品熟悉度嚴(yán)重欠缺，對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有了解，造成只發(fā)不說(shuō)客戶上門量低的狀況，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到行銷的要求，因此在壹克拉項(xiàng)目上應(yīng)采取目前海景房的行銷體系，對(duì)行銷人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其對(duì)項(xiàng)目有較為深刻的認(rèn)知度，采取日薪+提成的方式。同時(shí)在行銷、坐銷的基礎(chǔ)上，增加第三只營(yíng)銷體系，與新鄉(xiāng)目前二手房中介進(jìn)行溝通，對(duì)二手房的客戶進(jìn)行推廣（目前二手房成交的轉(zhuǎn)化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一手房，客戶購(gòu)買需求度較高），與二手房進(jìn)行業(yè)務(wù)分成，將二手房門店做為壹克拉公館接待中心，目前這種方式只適用于較偏遠(yuǎn)或偏僻、客戶自訪上門量低的項(xiàng)目。（這種與二手房門店聯(lián)銷方式在北京很為成功，在不支出成本的前提下，擴(kuò)大銷售量）核心賣點(diǎn)輔助賣點(diǎn)攻擊支持產(chǎn)品力西城規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域豪宅的形象氣質(zhì)（外立面\高端品質(zhì)的噱頭制造）板塊競(jìng)爭(zhēng)策略（大形象——區(qū)域城市感、小形象——項(xiàng)目高性價(jià)比）戶型的均好設(shè)計(jì)，房型精心布局，產(chǎn)品附加值部分新鄉(xiāng)鐵西區(qū)域控規(guī)的解說(shuō)新鄉(xiāng)“東移南擴(kuò)”之后，未來(lái)發(fā)展?jié)摿ㄔO(shè)路沿街包裝及道旗第二接待中心的支持本案銷售兵力集中點(diǎn)壹克拉公館一座西區(qū)后現(xiàn)代之城后現(xiàn)代的內(nèi)涵該如何來(lái)詮釋？一、后現(xiàn)代主義推崇的是情感與以人為本：傳承了文化、創(chuàng)新了產(chǎn)品二、后現(xiàn)代是對(duì)歷史與文化的尊重：千年牧野、百年老城的精神所在三、后現(xiàn)代代表的是產(chǎn)品力的保證：反對(duì)現(xiàn)代主義的平庸與千篇一律，推崇舒暢、自然、高雅的生活情趣，四、后現(xiàn)代放置于城市，是對(duì)城市人文的尊重，是對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)與領(lǐng)航優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)主題定位（備選1）第一階段：醞釀一座經(jīng)典之城第二階段：發(fā)現(xiàn)一座經(jīng)典之城第三階段：珍藏一生雅致生活后現(xiàn)代理念預(yù)期居住—從住人機(jī)器到享受空間LIVING開發(fā)—從迎合市場(chǎng)到引導(dǎo)需求DEVELOPMENT設(shè)計(jì)—從制造建筑到回歸人性DESIGN環(huán)境—從公共配置到環(huán)境私有ENVIRONMENT智能—從網(wǎng)絡(luò)工具到現(xiàn)實(shí)關(guān)懷SMART生態(tài)—從自然景觀到人文生態(tài)ECOLOGY文化—從營(yíng)銷標(biāo)簽到精神內(nèi)涵CULTURE消費(fèi)—從外在炫耀到個(gè)性享受CONSUME壹克拉公館一座西區(qū)后現(xiàn)代之城主題定位概念階段“后現(xiàn)代主義”理念解析其一：注重人性化、自由化、后現(xiàn)代主義作為現(xiàn)代主義內(nèi)部的逆動(dòng)，是對(duì)現(xiàn)代主義的純理性及功能主義、尤其是國(guó)際風(fēng)格的形式主義的反叛，后現(xiàn)代主義風(fēng)格在設(shè)計(jì)中仍秉承設(shè)計(jì)以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)人在技術(shù)中的主導(dǎo)地位，突出人機(jī)工程在設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，注重設(shè)計(jì)的人性化、自由化。其二：注重體現(xiàn)個(gè)性和文化內(nèi)涵后現(xiàn)代主義作為一種設(shè)計(jì)思潮，反對(duì)現(xiàn)代主義的蒼白平庸及千篇一律，并以浪漫主義、個(gè)人主義作為哲學(xué)基礎(chǔ)，推崇舒暢、自然、高雅的生活情趣，強(qiáng)調(diào)人性經(jīng)驗(yàn)在設(shè)計(jì)中的主導(dǎo)作用，突出設(shè)計(jì)的文化內(nèi)涵。其三：注重歷史文脈的延續(xù)性，并與現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)后現(xiàn)代主義主張繼承歷史文化傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的歷史文脈，在世紀(jì)末懷舊思潮的影響下，后現(xiàn)代主義追求傳統(tǒng)的典雅與現(xiàn)代的新穎相融合，創(chuàng)造出集傳統(tǒng)與現(xiàn)代，融古典與時(shí)尚于一體的大眾設(shè)計(jì)。其四：矛盾性、復(fù)雜性和多元化的統(tǒng)一后現(xiàn)代主義以復(fù)雜性和矛盾性去洗刷現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)潔性、單一性。采用非傳統(tǒng)的混合、疊加等設(shè)計(jì)手段，以模棱兩可的緊張感取代陳直不誤的清晰感，非此非彼，亦此亦彼的雜亂取代明確統(tǒng)一，在藝術(shù)風(fēng)格上，主張多元化的統(tǒng)一。【韻】恬然，清雅。家，是文化的延伸。——精神層面【樹】生活，呼吸，心情，都是綠色的。——生態(tài)層面【宅】建筑如人。好的建筑，能容者，養(yǎng)心。——產(chǎn)品層面【品】和諧，凝結(jié)完美。珍藏的健康品位。——總體及配套層面壹克拉公館“后現(xiàn)代主義”精神提煉推廣主題支持體系壹克拉公館一座西區(qū)后現(xiàn)代之城形象塑造韻樹宅品產(chǎn)品支撐純味尚筑自然生態(tài)經(jīng)典建筑簡(jiǎn)歐風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)會(huì)所中央景觀廣場(chǎng)水景主題組團(tuán)主題道路廣場(chǎng)主題純粹的風(fēng)格建筑風(fēng)情為景觀和陽(yáng)光而生的房型設(shè)計(jì)建筑的創(chuàng)新點(diǎn)服務(wù)銷售服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)我方兵力如何（整合戰(zhàn)略）Integrationstrategy營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略思想立高對(duì)準(zhǔn)造勢(shì)概念營(yíng)銷——立高：營(yíng)造一個(gè)后現(xiàn)代主義生活概念，使產(chǎn)品一面市就站在一定的高度；產(chǎn)品主義——對(duì)準(zhǔn)：分析產(chǎn)品有力賣點(diǎn)，出擊市場(chǎng)；銷售促動(dòng)——造勢(shì)：不斷形成新聞熱點(diǎn)，渲染造勢(shì)。營(yíng)銷推廣思路預(yù)約：概念得立高與傳播解讀：從概念落實(shí)到產(chǎn)品本身，了解產(chǎn)品的細(xì)致特征和細(xì)節(jié)賣點(diǎn)，使概念與產(chǎn)品相統(tǒng)一體驗(yàn)：（主要為二期及以后銷售中）樣板房、樣板區(qū)實(shí)景展示帶客戶入體驗(yàn)境界，參與性強(qiáng)的SP活動(dòng)展示項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的魅力。三大板塊、二線作戰(zhàn)、三線一體、點(diǎn)線結(jié)合三大板塊——預(yù)約、解讀、體驗(yàn)

二線作戰(zhàn)——活動(dòng)促銷與廣告宣傳雙滲透三線一體——人際線、活動(dòng)線與廣告線人際線：現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的營(yíng)銷推廣能力，以人為載體；活動(dòng)線：以事件為手段，使消費(fèi)者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播；廣告線：以戶外、報(bào)紙、廣播、DM等為載體，進(jìn)行軟硬配合的宣傳攻勢(shì)。點(diǎn)線結(jié)合：以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展，宣傳線按“推廣線”軟硬兩方面系列展開。在中小城市，產(chǎn)品的直銷效果顯著。勢(shì)：每期：蓄勢(shì)造勢(shì)升勢(shì)收勢(shì)（開盤前）（開盤）（強(qiáng)銷期）（清盤）節(jié)：在銷售過(guò)程中注意控制節(jié)奏，即開閘放水、房源開放節(jié)奏、分期分批發(fā)售房源，避免全面開花，銷售散亂，整盤失控。銷售策略之指導(dǎo)思想“勢(shì)”與“節(jié)”銷售策略之價(jià)格策略價(jià)格跟隨、低開高走、適當(dāng)銷控

后期（三期產(chǎn)品或銷售率達(dá)到70％）視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化、消費(fèi)力的變化而相應(yīng)調(diào)整銷售措施全程價(jià)格策略擬采取3-5-2價(jià)格策略30%以平于全程均價(jià)進(jìn)行公開發(fā)售，積累人氣造成搶購(gòu)現(xiàn)象，制造明星樓盤。50%以高于全程均價(jià)促銷，加速推動(dòng)市場(chǎng)人氣，爭(zhēng)取名利雙收。20%高于或低于（視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化、消費(fèi)力的變化而調(diào)整）全程均價(jià)銷售，掃蕩余房，促進(jìn)成交回籠資金。注：預(yù)訂或公開銷售初期應(yīng)保留一定比例的廣告戶（售價(jià)可能會(huì)低于平均底價(jià)）來(lái)達(dá)成目標(biāo)。階段性價(jià)格定位項(xiàng)目可比因素量化法定價(jià)為對(duì)本項(xiàng)目制定一個(gè)合理的價(jià)格，共選取句容目前在售的3個(gè)有可比意義的樓盤，按上訴的量化方法，將每個(gè)項(xiàng)目的各種因素的得分乘以各自的權(quán)重再求和，計(jì)算出每個(gè)項(xiàng)目的得分。未來(lái)城：22.6萬(wàn)和城：19.6名門麗景：16.3本案：16.1原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）X×XY×YX×Y1未來(lái)城22.64050510.7616402500915302萬(wàn)和城19.63500384.1612250000686003名門麗景16.33250265.691056250052975合計(jì)58.5108001160.6139215000213105據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX只要求解出方程式的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。a=(Ex2Ey-ExExy)/(nEx2-(EX)2)b=(nExy-ExEy)/(nEx2-(EX)2)說(shuō)明：Ex代表X值的累加之和，Ex2代表x2值的累加之和，(EX)2表示X值的累加之和之后再平方，依此類推，n為計(jì)算表中的序號(hào)數(shù)，序號(hào)末尾數(shù)就是n的值，計(jì)算公式在名為定價(jià)策略模板-計(jì)算公式的EXCEL文件中，代入數(shù)字即可?？杀葮潜P越多，打分越精準(zhǔn)，測(cè)算出的價(jià)格就越精確。本案的樓盤得分為假設(shè)條件下的得分，經(jīng)測(cè)算，

得分為16.1，得分套入公式，得出本案高層住宅樓價(jià)

（均價(jià)）為3133元/平方米。此價(jià)格與實(shí)地調(diào)查的估計(jì)結(jié)果十分相近，估計(jì)有2％左右的誤差。銷售策略之人員配備項(xiàng)目銷售經(jīng)理1人負(fù)責(zé)整案銷售業(yè)務(wù)推展、控制樓盤秘書1人協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理行使整案銷售業(yè)務(wù)推展、控制的職責(zé)項(xiàng)目銷售人員6人負(fù)責(zé)日常銷售接待，客戶追蹤項(xiàng)目助理1人負(fù)責(zé)預(yù)、銷售合同簽定、登記及辦理按揭貸款手續(xù)企劃小組2人全面負(fù)責(zé)整案的廣告企劃、包裝、實(shí)施推廣、營(yíng)銷策略調(diào)整的事務(wù)市場(chǎng)攻擊布局市場(chǎng)攻擊布局整合項(xiàng)目的市場(chǎng)攻擊一期市場(chǎng)攻擊開盤階段市場(chǎng)攻擊戰(zhàn)術(shù)如何部署（戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行）Tacticalexecution一期戰(zhàn)局部署：7月8月9月10月11月1月2月強(qiáng)銷期（2-4）月）蓄水期（10-2月）造勢(shì)期（7-10月）首次開盤建立項(xiàng)目品牌物業(yè)形象，炒作品牌話題

快速蓄客兌現(xiàn)期待，確立標(biāo)桿感受產(chǎn)品魅力二次開盤生活形態(tài)傳播開盤熱銷

房展會(huì)活動(dòng)亮相“壹克拉”鉆石拍賣場(chǎng)銷售中心開放活動(dòng)后現(xiàn)代藝術(shù)節(jié)相關(guān)活動(dòng)

展示區(qū)開放活動(dòng)認(rèn)籌系列活動(dòng)

樣板房開放活動(dòng)開盤系列活動(dòng)世博集團(tuán)感恩活動(dòng)后現(xiàn)代鉆石生活的禮贊（性價(jià)比）壹克拉，西區(qū)一座后現(xiàn)代之城12月

實(shí)景展示，聚道拓展

VIP卡認(rèn)籌、深度意向溝通價(jià)格測(cè)試目標(biāo)：1000批；

活動(dòng)營(yíng)銷，品牌影響媒體覆蓋目標(biāo)：2000批；

事件營(yíng)銷系列媒體覆蓋目標(biāo)：600批；樣板區(qū)開放樣板房開放3月4月認(rèn)籌開始接待中心開放一期營(yíng)銷順序：通過(guò)方案前期市調(diào)統(tǒng)計(jì)，采取項(xiàng)目可比因素量化法得出住宅均價(jià)應(yīng)在而商業(yè)定價(jià)由于與其他項(xiàng)目可比性較差，因此采取與同區(qū)住宅同比定價(jià)方式，借用心理承受估價(jià)的方式得出兩層底商均價(jià)應(yīng)在

4800-8000平米/元3133平米/元一期營(yíng)銷順序建議：先住宅后商業(yè)高調(diào)性宣傳住宅，后現(xiàn)代生活理念、鐵西復(fù)興的未來(lái)、高性價(jià)比社區(qū)等宣傳，讓客戶心理期望值超越預(yù)期，達(dá)到快速去化的目的，壹克拉公館沿街商業(yè)前期不建議進(jìn)行銷售，原因在于此沿街底商類似于社區(qū)商業(yè)，不能寄希望于周邊客群（較地段，價(jià)格無(wú)法提升），主要應(yīng)為社區(qū)業(yè)主，通過(guò)快速銷售住宅聚攏人氣后，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及一期業(yè)主調(diào)研，以社區(qū)業(yè)主進(jìn)行商業(yè)價(jià)格估值，將沿街底商進(jìn)行整體推廣（比如鐵西美食街等）來(lái)填補(bǔ)鐵西市場(chǎng)空缺，將沿街商業(yè)的價(jià)值倍增。一期銷售目標(biāo)制定：制定銷售目標(biāo)說(shuō)明：鑒于目前本項(xiàng)目尚未開始銷售，因此對(duì)于整個(gè)銷售目標(biāo)的確定依照市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及相關(guān)在售項(xiàng)目開盤、強(qiáng)銷期和持續(xù)銷售期的銷售情況，奪定本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。開盤目標(biāo)：確定新房號(hào)開盤當(dāng)天的銷售比例強(qiáng)銷期目標(biāo)：開盤當(dāng)天以后一個(gè)月內(nèi)，新房號(hào)的銷售比例持續(xù)期目標(biāo)：開盤、強(qiáng)銷后，仍未出售的房源自動(dòng)轉(zhuǎn)化為余房，對(duì)余房的銷售比例進(jìn)行確定銷售周期8個(gè)月（認(rèn)籌開始計(jì)算），力爭(zhēng)在2013年7月份，一期1#、2樓#完成整體銷售率90%，第二批3#、4#、5#樓完成產(chǎn)品銷售率到75%。2012年全年共計(jì)推出產(chǎn)品344套，建筑面積約34000平方米，爭(zhēng)取在全年實(shí)現(xiàn)銷售率80%，實(shí)現(xiàn)銷售回款額9000萬(wàn)元。戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行（一）現(xiàn)場(chǎng)攻擊1、營(yíng)銷中心周邊高旗和大型指示牌及停車指示等布置2、目前已購(gòu)買的新鄉(xiāng)四個(gè)大型戶外廣告位3、對(duì)老新輝路進(jìn)行包裝，設(shè)置壹克拉景觀大道，4、營(yíng)銷中心、市區(qū)接待中心內(nèi)部營(yíng)銷氛圍包裝4、建設(shè)路、西華大道引導(dǎo)旗5、市區(qū)接待中心周邊導(dǎo)示設(shè)計(jì)6、展示區(qū)域的背景音樂(lè)效果攻擊原則：

1、建設(shè)路、西華大道是交通動(dòng)線，可以第一時(shí)間展示形象；2、項(xiàng)目的實(shí)景展示效果對(duì)銷售的促進(jìn)力很大，建議將部分建筑物料做個(gè)展示區(qū)，展現(xiàn)環(huán)境實(shí)景及建筑樣板效果，強(qiáng)化實(shí)景效應(yīng)；3、環(huán)境是非常重要的，帶生態(tài)動(dòng)感的環(huán)境更能鮮明地感染買家，建議對(duì)營(yíng)銷中心及老新輝路進(jìn)行細(xì)致氛圍包裝。第一部分：VI核心第二部分：現(xiàn)場(chǎng)包裝 第三部分：賣場(chǎng)包裝第四部分：形象包裝

1、樓盤標(biāo)志 1、圍板

1、形象墻設(shè)計(jì)

1、樓梯氛圍布置2、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字

2、工地路牌

2、實(shí)體展板2、樓梯間歡迎牌3、標(biāo)準(zhǔn)組合3、營(yíng)銷中心導(dǎo)示牌 3、售樓書

3、戶型標(biāo)牌4、營(yíng)銷中心標(biāo)牌 4、折頁(yè) 4、展示空間功能標(biāo)牌5、停車場(chǎng)導(dǎo)示牌 5、價(jià)格單頁(yè)落格 5、免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌6、營(yíng)銷中心歡迎標(biāo)牌

6、付款方式清單落格 7、建設(shè)西路掛旗 7、手袋設(shè)計(jì)

8、示范環(huán)境標(biāo)牌 8、銷售人員工作牌9、老新輝路包裝設(shè)計(jì) 9、銷售人員名片10、看樓專車（可考慮）10、資料信封11、西側(cè)遮陽(yáng)椅 11、簽約臺(tái)等標(biāo)牌12、現(xiàn)場(chǎng)帶LOGO掛旗 12、辦公功能標(biāo)牌

現(xiàn)場(chǎng)攻擊前準(zhǔn)備：戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行（二）大型路牌沿西華大道至環(huán)宇立交掛路旗沿西華大道建設(shè)路口至勝利北街建設(shè)路口掛路旗動(dòng)線控制原則：1、本案開盤時(shí)屬于鐵西區(qū)域的位置較為偏僻樓盤，因此要取得樓盤銷售業(yè)績(jī)，必須采取一炮而紅的轟動(dòng)效應(yīng)，嚴(yán)格控制整個(gè)新鄉(xiāng)中西部的關(guān)注力。西華大道和建設(shè)路是從城市中心進(jìn)入本案的主要交通動(dòng)線。2、健康西路是本案的賣點(diǎn)路，正式通車后交通量同樣很大，是重點(diǎn)布局的交通動(dòng)線之一。3、環(huán)宇立交的廣告排位同樣不可放棄，這是吸引西北區(qū)域進(jìn)城主要方向客源及外