房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討注冊稅務(wù)師中國攝影家協(xié)會會員房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討惜福拾冥幣的女孩--2008房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討問題的提出：引導(dǎo)一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三掛馬車：投資、出口、消費。房地產(chǎn)行業(yè)占了兩項，因此其在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。5房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)社會的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討因此，作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務(wù)違法行為的規(guī)律，提高對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討主要內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀--行業(yè)基礎(chǔ)知識、工作實踐中存在的突出問題。房地產(chǎn)企業(yè)評估思路房地產(chǎn)企業(yè)評估方法房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)開發(fā)方式：自行開發(fā)、合作建房、代建工程、提供勞務(wù)等。開發(fā)產(chǎn)品：土地、房屋---（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施---（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）、代建工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討商品房的分類：建筑結(jié)構(gòu)---磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等室內(nèi)鋪設(shè)程度---毛坯房、成品房、精裝房開發(fā)狀態(tài)---現(xiàn)房、期房消費對象---經(jīng)濟(jì)適用房、非經(jīng)濟(jì)適用房房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語：1、土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、征用及拆遷?！鲎專海▏临Y源部令第11號）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》“2002年4月3日國土資源部第4次部務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年7月1日起施行?！?、征地：是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定程序和依據(jù)報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府（一般是省級）審批，對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語5、預(yù)售許可證制度：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合3個條件（1）、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語6、銀行按揭：由香港傳至大陸，主要指房地產(chǎn)等不動產(chǎn)抵押貸款—始于1988年。注意假按揭的問題。7、房屋各種面積規(guī)定：建筑面積、共有建筑面積、房地產(chǎn)建筑面積的種類：規(guī)劃面積--《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積；施工面積--《施工許可證》注明的面積；竣工面積—竣工圖及竣工驗收報告注明的面積，指竣工的各幢房屋建設(shè)面積之和；測繪面積—項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積；可銷售面積—開發(fā)商擁有銷售權(quán)的建筑面積；不可銷售面積--開發(fā)商沒有銷售權(quán)的建筑面積；合同面積《商品房買賣合同》注明的面積。合同面積與測繪面積有一定區(qū)別。《商品房銷售管理》規(guī)定：誤差3%。房屋使用面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語8、其他相關(guān)名詞：底商、墻改費—50-80/平方米、容積率—指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。會所、其它—地產(chǎn)、毛地、生地、飛地、炒地皮、挖頂、絕賣、一級市場、二級市場、五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預(yù)售許可證》、產(chǎn)權(quán)證書、房屋產(chǎn)權(quán)、廉租房-只租不售、安居房：指實施國家安居工程而建設(shè)的住房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類、經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點、二手房、期房、現(xiàn)房、外銷房、內(nèi)銷房、準(zhǔn)現(xiàn)房、平價房、爛尾房、城市居住區(qū)、居住小區(qū)、配建設(shè)施、酒店式公寓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語其他知識：均價-是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)初以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。一般不是銷售價?；鶅r住房公積金市場比較法房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理體系公司董事會公司總經(jīng)理發(fā)展計劃部銷售租賃部采購供應(yīng)部工程管理部財務(wù)部辦公室項目開發(fā)可行性評估報告組織開發(fā)項目招發(fā)標(biāo)工作工程竣工驗收、返工和維修管理現(xiàn)場施工，監(jiān)管工程進(jìn)度和質(zhì)量項目動工前的報批手續(xù)開發(fā)項目現(xiàn)場施工準(zhǔn)備建筑材料、配套設(shè)備的采購、驗收、儲存銷售、租賃策劃與實施財務(wù)核算及工程預(yù)決算文件發(fā)放及檔案管理一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖：

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程土地管理部門：負(fù)責(zé)辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。--獲取土地使用權(quán)出、轉(zhuǎn)讓信息：出轉(zhuǎn)讓方、出轉(zhuǎn)讓方地址、受讓方地址、土地位置、面積、用途、成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等，是確認(rèn)土地出轉(zhuǎn)讓金的依據(jù)。發(fā)改委：負(fù)責(zé)開發(fā)項目的立項審批。--獲取開發(fā)項目的批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等。拆遷管理部門：負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，是確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費的依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程規(guī)劃部門:負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。--獲取開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施等信息，是確認(rèn)可售面積的依據(jù)。建設(shè)主管部門：負(fù)責(zé)對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。--獲取建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門：負(fù)責(zé)對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明。--獲取開發(fā)項目完工的《工程竣工驗收備案表》，確認(rèn)工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。房產(chǎn)管理部門：負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對房屋建筑面積進(jìn)行測量，出具測繪報告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）及分戶產(chǎn)權(quán)登記。--獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)費用對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。開發(fā)成本：1、土地使用權(quán)出讓金2、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費3、前期工程費4、建安工程費5、基礎(chǔ)設(shè)施費6、公共配套設(shè)施費7、不可預(yù)見費：按不超過前期工作費、工程施工費、竣工驗收費三項費用合計3%--5%計算。8、開發(fā)期間稅費房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討二、工作實踐中存在的突出問題

1、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入2、開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入4、發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報納稅5、虛列拆遷補(bǔ)償費，虛增成本6、編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費用7、取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費用8、混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本9、將納資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額10、擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入：1.收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。6.舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。7.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討思路決定成敗應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損影響應(yīng)納稅所得額的主要因素：收入、成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討房地產(chǎn)企業(yè)評估思路和方法：一、知識儲備二、信息采集三、指標(biāo)設(shè)計四、比對分析-包括內(nèi)外部信息比對分析、稅種比對分析、報表資料比對分析等五、評估方法房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討信息采集范圍：1、納稅人基本信息：納稅人成立和開業(yè)的時間、公司章程、合同、行政組織機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)經(jīng)營范圍、各有關(guān)部門批文、可行性研究報告、驗資報告及相關(guān)的個人資料等。2、生產(chǎn)經(jīng)營管理制度：納稅人適用的會計制度、財務(wù)管理制度、資產(chǎn)管理辦法、人事福利制度、獎懲制度等房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討3、開發(fā)項目基本情況：立項審批、規(guī)劃、建設(shè)施工單位、建筑面積、銷售政策、預(yù)售情況、現(xiàn)售情況、物業(yè)管理等4、征管資料：納稅申報表、財務(wù)報表、審計、稽查資料、發(fā)票領(lǐng)購情況等5、第三方信息資料：規(guī)劃、土管、房管、城建、地稅、工商、金融等6、媒體、互聯(lián)網(wǎng)上的納稅人相關(guān)資料房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討指標(biāo)設(shè)計：圍繞收入、成本設(shè)計評估指標(biāo)針對工作實踐中存在的突出問題設(shè)計評估指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討比對分析內(nèi)外部信息比對分析稅種比對分析報表資料比對分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討評估方法開發(fā)成本項目結(jié)構(gòu)比對分析法：土地征用及拆遷費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率前期工程費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率建筑安裝工程費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率公共配套設(shè)施費占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率開發(fā)間接費用占開發(fā)產(chǎn)品總成本比率房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討倒算法：評估人員可以通過已掌握的企業(yè)上繳營業(yè)稅、銀行按揭的保證金賬戶存款余額(銀行規(guī)定按揭貸款的5％～7％不允許動用)以及“管理費用”科目中列支的交納給房產(chǎn)管理部門的確權(quán)費(一般為3元／平方米)等數(shù)據(jù)，倒算企業(yè)申報的銷售(或預(yù)售)面積、銷售收入，判斷其收入核算是否準(zhǔn)確，有無涉稅問題。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實踐問題探討會計核算邏輯關(guān)系審核法：針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，評估人員通過審核企業(yè)財務(wù)會計報表的重點會計科目的邏輯關(guān)系，看企業(yè)收入、成本費用及稅金是否存在異常，如通過審核企業(yè)報表“銀行存款”、“其它應(yīng)付款”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無預(yù)售收入不及時結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計利潤的