永都水茂華園張家弄項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)一年?yáng)|南形勝，千年都會(huì)海曙自古繁華如今在這里，一個(gè)占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū)展現(xiàn)他對(duì)城市的抱負(fù)，并實(shí)現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身而這一轉(zhuǎn)身將因?yàn)榕c這片區(qū)域的邂逅而讓萬(wàn)眾期待……永都·水茂華園這就是本次提報(bào)，解決問(wèn)題是不二法則實(shí)用、實(shí)效是明道的思考源點(diǎn)我們的原則：簡(jiǎn)而言之，就是《《《四問(wèn)——問(wèn)新政、問(wèn)產(chǎn)品、問(wèn)競(jìng)品、問(wèn)目標(biāo)群三提——附加值、利潤(rùn)、明道的力量五勢(shì)——造勢(shì)-借勢(shì)-集勢(shì)-成勢(shì)-延勢(shì)九術(shù)——操盤(pán)手法讓我們一一道來(lái)………一問(wèn)新政影響幾何？明道觀點(diǎn)：一、房市下行，房?jī)r(jià)下降勢(shì)在必行，或許又見(jiàn)長(zhǎng)冬有政策為證：新國(guó)八條二套房首付60%，貸款利率1.1倍；二手房不足5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅；限購(gòu)令住房限購(gòu)城市翻番達(dá)72個(gè)

寧波政策落地：限購(gòu)令轉(zhuǎn)為禁購(gòu)令，調(diào)控再升級(jí)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、控制房?jī)r(jià)加強(qiáng)新建住房?jī)r(jià)格的管理和對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，合理控制房?jī)r(jià)。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)2、住房保障加強(qiáng)住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今年新建70萬(wàn)平方米，其中廉租房60萬(wàn)方。擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。3、全額征稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。加大房產(chǎn)交易成本，抑制投機(jī)4、二套房首付6成二套房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二套房首付比例再度上調(diào)10%5、土地雙限加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的70%。確保保障房建設(shè)用地6、全面限購(gòu)1套房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民和1年以上納稅的非本市戶(hù)籍家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品房和二手房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購(gòu)令更加嚴(yán)厲7、約談機(jī)制目標(biāo)未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。問(wèn)責(zé)機(jī)制從市政府落到下轄縣市區(qū)政府8、輿論引導(dǎo)加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)住宅影響首當(dāng)其沖，高總價(jià)，大戶(hù)型面巨壓觀望態(tài)勢(shì)重現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨考驗(yàn)，有洗牌的可能房市投機(jī)客退場(chǎng)，資金需要找尋新出口二、限購(gòu)變禁購(gòu)，房市面臨多重考驗(yàn)！——或許：商務(wù)公寓市場(chǎng)的春天，來(lái)了！首付只需5成，住宅首套都得6成不限購(gòu)，不限貸，法人、個(gè)人都可買(mǎi)不再假離婚，不再假社保，正大光明的買(mǎi)商務(wù)公寓，冬天里的一把火！但同時(shí)，需要注意解決的是：按揭時(shí)間短，每月還款壓力大，年輕人難以承受無(wú)法落戶(hù)《新政影響總結(jié)》抑制的是住宅投機(jī)維穩(wěn)是主旋律，房?jī)r(jià)下降房市下滑勢(shì)在必行抑制是暫時(shí)的，冬天會(huì)過(guò)去的冬天預(yù)計(jì)在新政府上臺(tái)前不會(huì)解凍商務(wù)公寓的春天，來(lái)了！二問(wèn)產(chǎn)品優(yōu)劣若何？（SWOT)城市核心，坐享一城繁華

天一閣、鼓樓、城隍廟、天一廣場(chǎng)、和義大道……市中心珍藏級(jí)地塊，天賦珍稀。(S)優(yōu)勢(shì)1

海曙腹地，拒絕向遠(yuǎn)方遷徙

身處聯(lián)豐商圈，農(nóng)工商、好又多、學(xué)校、銀行、醫(yī)院，配套極其成熟，不再越遷越遠(yuǎn)優(yōu)勢(shì)2

2號(hào)輕軌就在家門(mén)口，2015年貫通，可見(jiàn)的未來(lái)

輕軌的價(jià)值，將會(huì)隨著通車(chē)和時(shí)間推移日漸明顯。優(yōu)勢(shì)3

優(yōu)勢(shì)4

7000平米中心園林，寬棟距，連別墅也嘆為觀止

超50米大棟距，大視野，大遠(yuǎn)見(jiàn)；約7000平米中庭闊景，多重景觀體系，可塑性強(qiáng)。專(zhuān)業(yè)聯(lián)手，于海曙核心區(qū)，締造傳奇優(yōu)勢(shì)5

品牌聯(lián)合的力量：寧波物業(yè)翹楚聯(lián)合華展設(shè)計(jì)院，精工細(xì)作，開(kāi)山巨獻(xiàn)

4.5米挑高復(fù)式，1層價(jià)格2層享受，單邊廊設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)南北通透。優(yōu)勢(shì)6

“1+1”立體創(chuàng)新戶(hù)型，全城爭(zhēng)藏

市中心河畔房，自然就在呼吸間，獨(dú)享水岸風(fēng)情，細(xì)品高遠(yuǎn)人生。優(yōu)勢(shì)7

東面臨河，紫氣東來(lái)，上風(fēng)上水車(chē)庫(kù)智能識(shí)別系統(tǒng)、建議做的全自動(dòng)烘干系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)8

高端智能化，科技以人為本法人，個(gè)人均可購(gòu)買(mǎi)，不受20%約束，首付比住宅還低優(yōu)勢(shì)9

不限購(gòu)，不限貸，逆市飄揚(yáng)(W)劣勢(shì)若何：無(wú)法落戶(hù)，按揭壓力大會(huì)讓一部分新寧波人和首次置業(yè)者，望而卻步水電商用性質(zhì)，物業(yè)費(fèi)相對(duì)貴但可盡量申請(qǐng)民用水電，物業(yè)費(fèi)影響也不大（O)威脅會(huì)怎樣？面臨和美城、金東岸等分流小公寓客戶(hù)都是同類(lèi)性質(zhì)產(chǎn)品，后繼推出量大，需搶奪客源城西萬(wàn)科金色城市，羅曼風(fēng)情等分流大戶(hù)型客戶(hù)有規(guī)模、品牌、景觀住宅等效應(yīng)，較易打動(dòng)剛性需求者同區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高二手房分流大戶(hù)型客戶(hù)如永和居易，聯(lián)豐社區(qū)等對(duì)新寧波人需要落戶(hù)需求，有較大吸引力（O)機(jī)會(huì)在哪里？新政抑制住宅投機(jī)，公寓春天到來(lái)海曙腹地沒(méi)有比本案綜合優(yōu)勢(shì)更高的產(chǎn)品十分稀缺，十分搶手產(chǎn)品總結(jié)放眼寧波，本案的綜合優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二4.5米的挑高公寓基本無(wú)需擔(dān)心但80-120平米大戶(hù)型會(huì)面臨眾多威脅從另一個(gè)角度看，大戶(hù)型成功了，本案就成功了。三問(wèn)竟品如何？明道觀點(diǎn)：或許，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是自己！4.5米挑高公寓基本獨(dú)孤求敗80-120平米戶(hù)型面臨一定競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵看我們的心態(tài)，看價(jià)格！雖然獨(dú)孤求敗，但了解區(qū)域土地供應(yīng)及大市范圍內(nèi)的同類(lèi)項(xiàng)目，知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆

區(qū)域土地供應(yīng)情況：地塊名稱(chēng)面積(畝)用途容積率(≤)成交總價(jià)(萬(wàn))樓面價(jià)(元/M2)成交地價(jià)(萬(wàn)/畝)競(jìng)得單位交易時(shí)間預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間與本案的關(guān)系麗園北路東側(cè)勝豐地塊31.95商用2.2178083800557.33恒茂置業(yè)2010-9-202012年無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系聯(lián)豐仲家橋地塊63.65商用2.2282853030444.4博虹投資2010-1-212012年城市綜合體為本案帶來(lái)利好氣象路西段1#地塊81.51住宅2.210197385301251.1城投置業(yè)2009-12-252011年下半年安置房，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系儲(chǔ)備用地銷(xiāo)售時(shí)間與本案錯(cuò)開(kāi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)村級(jí)留用地定向銷(xiāo)售，與本案無(wú)直接關(guān)系同區(qū)域內(nèi)，并無(wú)直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也錯(cuò)開(kāi)，城市綜合體將為本案的價(jià)值提升再奠基礎(chǔ)。

四區(qū)在推和將推商務(wù)公寓一覽表：11年還有約3700套商務(wù)公寓存量，本案如8月推出時(shí)，仍有1500套剩余，總量不是很大，再加上海曙的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，問(wèn)題不大樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）現(xiàn)剩余套數(shù)（套）本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套）戶(hù)型面積（㎡）均價(jià)層高（米）裝修情況和美城高新區(qū)2010-12-1818001437107030-130136002.92000皇冠花園三期高新區(qū)2010-12-9689276095-157180003250021碼頭海曙區(qū)2010-8-221226441030-50平層14000復(fù)式17000平層3復(fù)式4.5平層2000復(fù)式3000鳳凰水岸高新區(qū)2011-4467467030-5017000平層3復(fù)式4.5未定陽(yáng)光豪生海曙區(qū)2011-2-23178123045-99180003.44000水清木華海曙區(qū)未定45045045035-40未定4.5未定BEST愛(ài)都會(huì)鄞州區(qū)2011-1-8269191044-48190004.52500金東岸高新區(qū)201070180003-5層3.36-22層4.5300學(xué)府1+1鄞州區(qū)2011-4159159029-36200004.5和63000錢(qián)湖云庭鄞州區(qū)2010-4-1060169030-50180003.12000合計(jì)

649837021520

項(xiàng)目周邊新推住宅一覽表：周邊住宅價(jià)格大都在13000-15000元左右，是本案重要的參考依據(jù)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套）戶(hù)型面積（㎡）均價(jià)裝修情況羅曼風(fēng)情鄞州區(qū)2011-1-11住宅760別墅24住宅226別墅244住宅89-12013000毛坯金色城市鄞州區(qū)2010-12-2956451095-160150001500元/㎡香檳水郡鄞州區(qū)2010-12-7212116075-9011500毛坯半島悅城鄞州區(qū)2011-43583585089-139預(yù)計(jì)140002500元/㎡領(lǐng)秀熙城鄞州區(qū)2011-5810810400住宅70-137別墅160-240未定毛坯合計(jì)44661887450了解完土地、大市及周邊住宅后，讓我們?cè)賮?lái)看看重點(diǎn)借鑒個(gè)案的具體情況，能帶給我們什么啟示重點(diǎn)借鑒個(gè)案1項(xiàng)目位置：北鄰楊木碶路，南鄰?fù)ㄍ韭肪G化帶項(xiàng)目戶(hù)數(shù)：共1800戶(hù)（一期396戶(hù)、二期320戶(hù)）占地面積：37524㎡總建筑面積：243000㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年12月18日、下一批預(yù)計(jì)2011年4月推出房源：推出首批394套層高：2.9米面積范圍：30-125平米、主力戶(hù)型70-90平米價(jià)格情況：9080-15900元/㎡，均價(jià)13000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡水電性質(zhì)：民用性質(zhì)銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天394套公寓全部售罄和美城戶(hù)型面積（㎡）33-4169-7684-92合計(jì)套數(shù)（套約套數(shù)12515489368簽約率32%39%22%93%戶(hù)型面積（㎡）4979-8192合計(jì)套數(shù)（套）6419264320占比20%60%20%100%一期3#樓二期4#樓數(shù)據(jù)截止2月13日1室1廳1衛(wèi)：40平米和美城戶(hù)型3室1廳1衛(wèi)73平米3室2廳1衛(wèi)130平米借鑒：完全按住宅設(shè)計(jì)包裝，從結(jié)果看，是成功的，商務(wù)公寓也可以住宅化提供了可能，本案更有信心4.5米挑高公寓重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2物業(yè)地址：鄞州嵩江東路與長(zhǎng)壽路交界處開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月8日銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡公寓戶(hù)型面積：44-48㎡層高：4.5米公寓套數(shù):264套銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)四天銷(xiāo)售率達(dá)到60%，截止2月13銷(xiāo)售率達(dá)到80%左右BEST愛(ài)都會(huì)2房2廳2衛(wèi)48平米愛(ài)都會(huì)戶(hù)型2房2廳2衛(wèi)45平米借鑒：同樣是4.5米，但不會(huì)感到太壓抑，即使2萬(wàn)的價(jià)格，去化依然不錯(cuò)，反映出總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，首次置業(yè)的首選。4.5米挑高公寓重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案3開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)期間所有成交者均可享受250元/㎡優(yōu)惠。付款優(yōu)惠：一次性付清9.5折，按揭9.9折。銷(xiāo)售情況：截止2011年2月13日銷(xiāo)售率約為75%。21碼頭開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)要：8月22日，推出四幢小高層公寓，共1226套裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平米（平層）

3000元/平米（復(fù)式）面積范圍：30-50平米開(kāi)盤(pán)均價(jià)：13200元/平米（平層）

16800元/平米（復(fù)式）戶(hù)型分析F4戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)1廚37㎡E戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)1廚30㎡借鑒：同樣是4.5米，但感到有些壓抑，裝修風(fēng)格用明亮簡(jiǎn)約的風(fēng)格能夠增強(qiáng)空間通透感。21碼頭是寧波第一批4.5米挑高產(chǎn)品的代表之一，說(shuō)明房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)下，小戶(hù)挑高大有可為，但產(chǎn)品可以再優(yōu)化。4.5米挑高公寓總結(jié)房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)下，小戶(hù)型，低總價(jià)，小二房產(chǎn)品甚受歡迎做簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、明快的裝修風(fēng)格會(huì)增強(qiáng)小戶(hù)型的通透感水電能申請(qǐng)民用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更明顯80-120平米公寓代表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1產(chǎn)品高層住宅

價(jià)格預(yù)計(jì)15000元/平米規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積:6萬(wàn)方

2011-4戶(hù)型89-139

平米半島悅城與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：4月上市，精裝修，將會(huì)預(yù)先搶占本案部分客源半島悅城（住宅）面積段89-100100-110110-120120-139總套數(shù)套數(shù)859610572358配比24%27%29%20%100%80-120平米公寓代表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2產(chǎn)品小高層、高層、別墅

價(jià)格預(yù)計(jì)13000元/平米規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積:18萬(wàn)方

2011-1主力戶(hù)型89-120

平米羅曼風(fēng)情與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：一批基本售罄，二批即將推出，預(yù)計(jì)本案開(kāi)盤(pán)時(shí)，仍有不少房源，13000的價(jià)格，對(duì)本案定價(jià)有參考意義，不含裝修應(yīng)在此價(jià)上下較穩(wěn)妥。羅曼風(fēng)情（住宅）明道觀點(diǎn)：相對(duì)本案，以上住宅在規(guī)模及居住感上要優(yōu)于本案，但在地段上根本無(wú)法與本案抗衡在價(jià)格上，13000元/平（無(wú)精裝）是一個(gè)重要的參考指標(biāo)。鑒于本案的地段優(yōu)勢(shì)，明道認(rèn)為在持平甚至是高出500-1000元/平，本案仍有較大贏面。如果高于2000元/平，則會(huì)面臨失去客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。四問(wèn)：目標(biāo)群是誰(shuí)？明道認(rèn)為：他們是——離不開(kāi)城市的老海曙拼在寧波并想扎根在寧波的新寧波人父母買(mǎi)給孩子的婚房被禁購(gòu)令趕出來(lái)的住宅投機(jī)客有閑錢(qián)的投資客人物寫(xiě)真離不開(kāi)城市的老海曙(主力客群）年齡：28-50歲（買(mǎi)大戶(hù)型多）購(gòu)買(mǎi)目的：不愿遠(yuǎn)離，選擇不多為什么購(gòu)買(mǎi)：生于此，長(zhǎng)于此，深深的海曙情結(jié)環(huán)境優(yōu)美，周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活配套齊全同樣的錢(qián)，不愿遠(yuǎn)遷，城西也有好的住宅，但已不是海曙。共同心聲：我的過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)都要在海曙，海曙才是寧波。想扎根在寧波的新寧波人年齡：28-35歲購(gòu)買(mǎi)目的：寧波安個(gè)家，過(guò)度房為什么購(gòu)買(mǎi)：買(mǎi)不起更大更好的住宅45平米公寓將是這部分人的首選喜歡片區(qū)的繁華與成熟，還有輕軌，房子立面?zhèn)€性也吻合。共同心聲：現(xiàn)在錢(qián)不多，先買(mǎi)套小房子過(guò)度下吧，安身才能立命，嗯，這不錯(cuò)，風(fēng)格現(xiàn)代，繁華成熟，還有輕軌，再合適不過(guò)了。父母給孩子的婚房（主力客群）年齡：45-60歲（父母傾向平層小戶(hù)，年輕傾向挑高為什么購(gòu)買(mǎi)：家原也在海曙，孩子結(jié)婚了，在附近買(mǎi)一套，互相照顧。孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買(mǎi)一套基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部共同心聲：孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠(yuǎn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買(mǎi)不起，還是幫他們出首付，日子過(guò)好點(diǎn)，可憐天下父母心。被禁購(gòu)趕出來(lái)的住宅投機(jī)客年齡：30-60歲（存在于寧波各大市區(qū)）為什么購(gòu)買(mǎi)：房子太多了，住宅不能買(mǎi)了。有錢(qián)沒(méi)處投，這里不限購(gòu)不限貸海曙核心區(qū)，成熟還有輕軌，肯定升值共同心聲：錢(qián)總要找到出口，否則就是死錢(qián)，趁低潮出手才能賺更多，地段決定一切，產(chǎn)品也很有特色，租金回報(bào)也不錯(cuò)，趕緊出手為上策。有閑錢(qián)的投資客年齡：30-60歲（存在于寧波各大市區(qū)）為什么購(gòu)買(mǎi)：投資渠道不多，以政府企事業(yè)單位為主住宅不能買(mǎi)了，得為資金找新路。海曙這種地段的房子基本沒(méi)了，投資有保障共同心聲：投資要穩(wěn)點(diǎn)，錢(qián)要活點(diǎn)，還是這里上算，不管是租還是賣(mài)人物概況統(tǒng)計(jì)自用型需求約占70%，投資性占30%人群區(qū)域主要以海曙為主，特別集中在聯(lián)豐、聯(lián)豐西，鄞奉路一帶。地段、情結(jié)、過(guò)度、繁華、輕軌、產(chǎn)品創(chuàng)新成為購(gòu)買(mǎi)主因?？腿哼€輻射到寧波大市區(qū)的投資客或者給子女買(mǎi)房者將會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)群和居住群分離的現(xiàn)象年齡涵蓋范圍大，從25-60歲間。項(xiàng)目名稱(chēng)面積段（㎡）購(gòu)房需求區(qū)域年齡晴園68-91首次置業(yè)鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主25-35100-120首次置業(yè)二次置業(yè)鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主30-40120以上二次及以上置業(yè)鄞州區(qū)為主35-50羅曼風(fēng)情80-100首次置業(yè)鄞州區(qū)為主25-35100-120首次置業(yè)二次置業(yè)鄞州區(qū)為主30-45120-140二次及以上置業(yè)鄞州區(qū)為主35-50青林灣5期80-100首次置業(yè)二次置業(yè)海曙、鄞州、江北25-35100-120二次置業(yè)海曙、鄞州、江北30-40120-140二次及以上置業(yè)海曙、鄞州、江北35-50萬(wàn)科金色城市80-95首次置業(yè)鄞州區(qū)為主，部分海曙及江北25-35100-120首次置業(yè)二次置業(yè)鄞州區(qū)為主30-40120以上多次置業(yè)鄞州區(qū)為主35-50來(lái)自周邊樓盤(pán)客群的數(shù)據(jù)佐證項(xiàng)目名稱(chēng)面積段（㎡）購(gòu)房需求區(qū)域年齡購(gòu)房屬性和美城

33-41投資置業(yè)首次置業(yè)江東區(qū)、高新區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)30-50歲40-50歲投資型客戶(hù)為主，約占60%；30歲左右過(guò)渡型自住購(gòu)房占40%69-92首次置業(yè)投資置業(yè)高新區(qū)和江東區(qū)為主、江北區(qū)30-50歲40-50歲的中年人為子女購(gòu)房為主，約占60%；30-35歲具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的青年人自住型購(gòu)房約占30%；其他投資類(lèi)購(gòu)房約占10%100-130二次置業(yè)高新區(qū)和江東區(qū)為主35-5035-40歲改善型購(gòu)房為主，約占80%，40-50歲投資購(gòu)房占20%皇冠花園三期

95-100首次置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖30-50父母為子女購(gòu)房和30-40歲具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的首次置業(yè)者為主，約占70%；其他類(lèi)型購(gòu)房約占30%

125二次置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖40-50進(jìn)城客戶(hù)和項(xiàng)目周邊區(qū)域的二次置業(yè)者為主，約占80%；其他購(gòu)房約占20%140以上多次置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖、江北45-55項(xiàng)目周邊區(qū)域的二次及以上改善型購(gòu)房為主，占80%，其他占20%

21碼頭

30-50平層投資置業(yè)首次置業(yè)海曙區(qū)、江北區(qū)和鄞州區(qū)為主25-50

35-50歲的投資型購(gòu)房占60%，25-35歲的首次置業(yè)購(gòu)房占40%30-50復(fù)式首次置業(yè)投資置業(yè)海曙區(qū)、江北區(qū)和鄞州區(qū)為主25-4525-35歲的首次置業(yè)購(gòu)房占60%，35-45歲的投資型購(gòu)房占40%，陽(yáng)光豪生

45-55投資置業(yè)首次置業(yè)海曙區(qū)為主30-50投資性購(gòu)房65%，首次置業(yè)35%103二次置業(yè)海曙區(qū)為主40-55項(xiàng)目周邊居民具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因受到限購(gòu)令的影響從而選擇商業(yè)性質(zhì)的公寓來(lái)自同類(lèi)樓盤(pán)客群的數(shù)據(jù)佐證同類(lèi)樓盤(pán)同區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)他們是不愿遷離，最具海曙情結(jié)的一群人。他們是想在寧波扎根的新寧波人他們是有著精明的頭腦的一群人。他們希望有一個(gè)既能在繁華中生活，又能讓現(xiàn)有的居住條件再次改善，或者讓自己的資金流動(dòng)，讓財(cái)富保值增值的一群人。而帶給他們這種多重滿(mǎn)足的正是：總而言之：永都·水茂華園四問(wèn)已經(jīng)完成，市場(chǎng)已然清晰，在這個(gè)基礎(chǔ)上，明道思考的是：怎樣在已經(jīng)十分完美的產(chǎn)品基礎(chǔ)上再前進(jìn)一步呢？三提提升一：產(chǎn)品附加值的打造!提升二：項(xiàng)目利潤(rùn)的創(chuàng)造!提升三：明道能為項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌做什么？附加值打造之1—重點(diǎn)打造7000平米中心園林園林景觀建議方向:芭堤雅式園林風(fēng)格理由：作為著名的度假勝地，總是讓年輕人無(wú)限向往。我們要說(shuō)的是，不去芭堤雅住在芭堤雅。寧波少有此類(lèi)風(fēng)格，我們做就是領(lǐng)先，就是獨(dú)特與產(chǎn)品個(gè)性一脈相承。附加值打造之2—量身定制功能性社區(qū)根據(jù)目標(biāo)群的生活習(xí)性，設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如室外籃球場(chǎng)等2、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：每個(gè)房間提供光纖到桌面的高速網(wǎng)路3、雅致的藝術(shù)小品、迷宮式園林附加值打造之3—產(chǎn)品再優(yōu)化因?yàn)橛腥A展設(shè)計(jì)院精工細(xì)作，產(chǎn)品已十分完美，明道經(jīng)過(guò)討論，認(rèn)為可以再優(yōu)化，以使產(chǎn)品更完美，建議如下：2F衛(wèi)生間北面開(kāi)窗，增加通透性一、4.5米公寓2F增加衛(wèi)生間，生活更方便，北面開(kāi)窗加強(qiáng)通透性走廊部分贈(zèng)送面積可做書(shū)房，也可做臥室，靈活運(yùn)用2F效果圖此處開(kāi)窗，加強(qiáng)通透性客廳挑空部分衛(wèi)生間洗手臺(tái)再優(yōu)化建議二復(fù)式公寓1F建議將廚房與洗衣房之間的墻體下移，增加洗衣房空間感建議此墻下移，增加通透感與空間感1F建議墻下移到此位置灶臺(tái)洗菜臺(tái)走廊中空將中間套型做成南北通透將中間套型做成南北通透，增加類(lèi)住宅產(chǎn)品附加值再優(yōu)化建議三修改調(diào)整后示意圖車(chē)庫(kù)自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)（已引進(jìn)澳大利亞技術(shù)）指紋識(shí)別系統(tǒng)（已有）衛(wèi)生間自動(dòng)烘干系統(tǒng)（小戶(hù)型增加，無(wú)陽(yáng)臺(tái)，衣物易干）再優(yōu)化建議四：智能社區(qū)，科技人文關(guān)懷提升二：項(xiàng)目利潤(rùn)的創(chuàng)造!我們最終的目標(biāo)——挑戰(zhàn)7.5億！公寓、類(lèi)住宅、商鋪公寓、類(lèi)住宅12個(gè)月完成90%以上的銷(xiāo)售率商鋪3個(gè)月完成100%的銷(xiāo)售率提升三：明道能為項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌提升做什么？抽調(diào)最優(yōu)秀的企劃、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)只服務(wù)水茂華園1名企劃，1名設(shè)計(jì)，1名總監(jiān)，5個(gè)銷(xiāo)售員，銷(xiāo)售總監(jiān)親自?huà)鞄浢恐?、每月的例?huì)制度，思考如何賣(mài)得更好更高利潤(rùn)。當(dāng)然還有足夠的重視和足夠的信心。一：量身定制的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)二：豐富的實(shí)戰(zhàn)案例明道作品掠影還有，就是通過(guò)企劃推廣，讓項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌和美譽(yù)度逐步達(dá)至層峰！五勢(shì)達(dá)成策略總思想五勢(shì)，定乾坤造勢(shì)-借勢(shì)-集勢(shì)-成勢(shì)-延勢(shì)五勢(shì)之一、造勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度如何造？凌駕性的形象高度企劃調(diào)性路易威登傳達(dá)“旅行”哲學(xué)征服全世界百達(dá)翡麗延用“代代相傳”故事追求恒久價(jià)值和美城在高新區(qū)還說(shuō)自己是市中心，精工美宅

21碼頭在海曙的邊緣還說(shuō)自己是老海曙新碼頭

那么“作為在海曙腹地的我們”應(yīng)該說(shuō)什么，應(yīng)該達(dá)到怎樣的高度？讓我們回顧一下項(xiàng)目所有的賣(mài)點(diǎn)。其中最大的是什么？大到足以支撐整個(gè)項(xiàng)目？海曙，只有海曙海曙不僅是寧波的圓心海曙也是寧波的源心海曙不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、城隍廟這樣的歷史印記海曙更擁有天一廣場(chǎng)、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標(biāo)海曙集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融；繁華與歷史在這里相遇；在這里不僅延續(xù)了城市的過(guò)去；還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無(wú)限寬廣的未來(lái)。世襲。繁華于是，概念核心噴薄而出○生于斯，長(zhǎng)于斯的情結(jié)和榮耀?！鹨虮景赋霈F(xiàn)而讓夢(mèng)想延續(xù)的圓滿(mǎn)○從古至今的繼承○海曙腹地○城市核心○成熟配套○輕軌上○過(guò)去，現(xiàn)在、將來(lái)雅致:對(duì)美感和文化的追求精致:對(duì)精工的追求海曙品質(zhì)品位極致:對(duì)繁華的追求理念產(chǎn)品階層世襲項(xiàng)目定位海曙腹地。輕軌畔。珍稀美寓物質(zhì)、價(jià)值屬性遠(yuǎn)景價(jià)值屬性產(chǎn)品、精神屬性世襲、繁華核心關(guān)鍵詞傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品稀缺應(yīng)和客群心理傳播調(diào)性?xún)?nèi)斂的高貴低調(diào)的優(yōu)雅傳播語(yǔ)應(yīng)運(yùn)而生世襲一城繁華繁華從未離海曙遠(yuǎn)去，滿(mǎn)城繁華，源起海曙，終歸海曙，歷史的印記，現(xiàn)在的繁華，未來(lái)的宏偉藍(lán)圖，都因本案的出現(xiàn)，而一脈相承，本案應(yīng)首先承載這一使命。他的演繹體系是這樣的……VI體系案名已有，我們做了如下表現(xiàn)方案2應(yīng)用應(yīng)用應(yīng)用同時(shí)，為了與調(diào)性更好的吻合，我們也新建議了如下案名望園主推案名備選案名悅郡推廣體系軟文鋪墊水茂華園，讓生活重回海曙中心城市中心的土地越來(lái)越少，城市中心的房?jī)r(jià)越來(lái)越高。越來(lái)越多的人被迫離開(kāi)生活已久的城市中心，離開(kāi)那些從小以來(lái)的記憶，離開(kāi)那居住已久的習(xí)慣，選擇到城市的郊區(qū)、選擇那些被稱(chēng)為有著光明未來(lái)的偏遠(yuǎn)地區(qū)居住。如今水茂華園，在海曙的中心，為完成一處在城市中心居住的夢(mèng)想，讓生活重新回到城市中心。久違。海曙！至此，讓生活重回城市中心開(kāi)篇硬廣兒時(shí)的記憶，逐漸遠(yuǎn)去？城市的繁華，成為記憶？腳下的步伐，遠(yuǎn)離城市？幸好還有，水茂華園。久違。海曙！你好。水茂華園！不止于繁華不是所有的中心都能冠以“海曙”之名導(dǎo)入有個(gè)中心叫做海曙，有種繁華可以世襲。以水茂華園為中心，以繁華為半徑。納7000年城脈于一身，攬繁華精粹于一體。在寧波，不是所有的中心，都叫“海曙”。與海曙有染不是所有的人都有機(jī)會(huì)自詡為“海曙人”獨(dú)特時(shí)間的著作不是所有的房子都有幸在“海曙”生長(zhǎng)轉(zhuǎn)承承接到產(chǎn)品串起一城繁華家門(mén)口的2號(hào)輕軌，將城市的繁華逐一串起倒映一城璀璨這條河，流淌的是對(duì)海曙絲絲眷念和情懷承接到產(chǎn)品7000平米中庭園林，40米寬棟距，讓別墅也嘆為觀止!承接到產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)預(yù)熱眾望。所望永都·望園即將公開(kāi)，全城熱盼全城。爭(zhēng)藏眾望所望，永都·望園紅動(dòng)甬城開(kāi)盤(pán)報(bào)廣見(jiàn)證。傳奇開(kāi)盤(pán)三天，首批房源瞬搶一空，數(shù)千位新老寧波人爭(zhēng)藏水茂華園，傳奇在這片千年的人文寶地再次被見(jiàn)證。開(kāi)盤(pán)延續(xù)五勢(shì)之一、造勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度如何造？戶(hù)外造五勢(shì)之一、造勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度如何造？活動(dòng)造活動(dòng)造：寧波首屆“非誠(chéng)勿擾”相親大會(huì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后3個(gè)月具體操作：水茂花園冠名，形成延續(xù)性的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。先聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)《東方熱線(xiàn)》、《搜房》《焦點(diǎn)》《新浪樂(lè)居》，雜志《城市之間》進(jìn)行第一輪報(bào)名和資料搜集。再根據(jù)報(bào)名人數(shù)，聯(lián)合寧波電臺(tái)，進(jìn)行電視錄播。從樓盤(pán)推廣初期到后期，一直都可以吸引眼球，制造話(huà)題，持續(xù)關(guān)注，配合傳統(tǒng)媒體推廣，更見(jiàn)成效。這是針對(duì)目標(biāo)群體量身定制的活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)2“流金歲月。海曙印象”攝影聯(lián)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)3：“我和海曙的故事”征文：（以上活動(dòng)視積累情況再定做不做）方式：活動(dòng)2、3可任選一，也可聯(lián)動(dòng)進(jìn)行目的：與海曙、繁華主題相扣，展現(xiàn)變遷脈絡(luò)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月具體操作：網(wǎng)上報(bào)名，網(wǎng)上評(píng)票，最后網(wǎng)上選出前三名，獲贈(zèng)購(gòu)房禮券或大家電一部，獲獎(jiǎng)作品同步在售樓處、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)展出。五勢(shì)之二：借勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月目的：繼續(xù)累積高度，引發(fā)深度關(guān)注如何借？借媒體，借渠道如何借媒體媒體如在近期內(nèi)對(duì)本區(qū)域有報(bào)道，又與推廣期吻合，可借力使力。本區(qū)域如配套、輕軌、商業(yè)中心有新進(jìn)展，也可趁機(jī)擴(kuò)大宣傳深度。自己與媒體溝通，前期以軟新聞鋪墊，讓媒體為我們宣傳。媒體策略明道認(rèn)為，如此好的地段，總廣告預(yù)算不必太多，就可完美實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售任務(wù)，按照總銷(xiāo)的0.2%-0.5%既可（約150-300萬(wàn)）有些活動(dòng)和銷(xiāo)售道具的多些投入，只是為品牌的提升做更好的鋪墊，可由開(kāi)發(fā)商選擇。主力媒體為：報(bào)紙：寧波晚報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)為主，日?qǐng)?bào)商報(bào)為輔陣地營(yíng)銷(xiāo)：戶(hù)外、高炮封殺過(guò)項(xiàng)目的道路卡口，道旗夾道歡迎，形成氣場(chǎng)占據(jù)中心高度：市中心可做3-6個(gè)月的宣傳，潛移默化的高度。短信：直達(dá)的很好渠道電臺(tái)：104.7,98.6，共20秒重復(fù)廣告，每次4秒，目標(biāo)群愛(ài)聽(tīng)的頻道小禮品：小恩小惠，傳遞主題的好渠道如何通過(guò)借創(chuàng)意創(chuàng)新渠道別樣傳播本案會(huì)發(fā)光的LED標(biāo)志售樓處在農(nóng)工商對(duì)面，且是干道，門(mén)頭采用LED標(biāo)志，形成夜色中閃亮的景觀。制作寧波第一本香水樓書(shū)制作寧波第一個(gè)真人模特TVC實(shí)用、新潮、吻合目標(biāo)群心態(tài)的小禮品車(chē)載MP3車(chē)載香水煙斗煙盒毛巾無(wú)線(xiàn)鼠標(biāo)情侶對(duì)杯車(chē)骨頭枕車(chē)出風(fēng)口香水五勢(shì)之三：集勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月目的：承接形象高度，深入轉(zhuǎn)嫁產(chǎn)品，形成萬(wàn)眾期待的緊迫感如何集？各種媒體集中投放，特別是報(bào)媒高頻次投放，形成視覺(jué)轟炸。五勢(shì)之四：成勢(shì)時(shí)間：盛大開(kāi)盤(pán)目的：萬(wàn)事具備，只待傳奇誕生如何成？各種媒體集中投放，報(bào)媒做大版面的開(kāi)盤(pán)廣告，其他媒體更換相應(yīng)內(nèi)容。銷(xiāo)售手段，SP靈活應(yīng)用，形成擠壓效應(yīng)?？煽紤]買(mǎi)房送家具券一步到位。五勢(shì)之五：延勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后1個(gè)月目的：延續(xù)開(kāi)盤(pán)熱效，合同定后服務(wù)跟蹤，為二批開(kāi)盤(pán)奠定熱銷(xiāo)基礎(chǔ)。如何延？報(bào)媒做回應(yīng)熱銷(xiāo)的廣告，感恩回顧，減少投放量，同時(shí)做好客戶(hù)維護(hù)工作，形成自發(fā)口碑傳播，活動(dòng)的延續(xù)效應(yīng)。五勢(shì)之五：延勢(shì)安排一場(chǎng)小活動(dòng)：目的：針對(duì)已購(gòu)業(yè)主，做情感聯(lián)絡(luò)工作“我手做我心，你儂我儂”巧克力DIY大賽邀請(qǐng)已購(gòu)客戶(hù)來(lái)售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巧克力DIY大賽，主辦方提供一塊制作區(qū)，邀請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的巧克力制作人員進(jìn)行輔導(dǎo)，客戶(hù)動(dòng)手制作巧克力并可以在上面刻上對(duì)方的名字。最后，還有九術(shù)9大營(yíng)銷(xiāo)策略，9術(shù)撼寧波術(shù)一：移動(dòng)售樓處江北萬(wàn)達(dá)、海曙歐尚設(shè)銷(xiāo)售點(diǎn)，短期引爆市場(chǎng)。術(shù)二：拋磚引玉分批適量推出，火爆每批，提價(jià)每批聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售、互相突顯優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售。術(shù)三：拉高價(jià)差，均衡去化一樓與頂層價(jià)差的拉開(kāi)，實(shí)現(xiàn)均衡去化。拉高挑高公寓售價(jià)，促進(jìn)平層類(lèi)住宅銷(xiāo)售。術(shù)四：虛張價(jià)勢(shì)，促進(jìn)成交前期報(bào)高價(jià)格，造成價(jià)格定勢(shì)，后期開(kāi)盤(pán)以較低價(jià)入市，造成反差，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。術(shù)五：梯度優(yōu)惠，促進(jìn)簽約開(kāi)盤(pán)階段實(shí)行不同的限期，付款方式優(yōu)惠，促進(jìn)主動(dòng)簽約，盡快回收資金。術(shù)六：小恩小惠，引發(fā)口碑，持續(xù)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)期，簽約送一些小家電，促進(jìn)口碑持續(xù)營(yíng)銷(xiāo)。術(shù)七：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，事實(shí)服人充分發(fā)揮樣板房對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用，并制作社區(qū)智能化系統(tǒng)模擬演示視屏光盤(pán)，在售樓處循環(huán)播放。樣板房生活氛圍渲染細(xì)節(jié)示意術(shù)八：VIP卡發(fā)放，提前鎖定目標(biāo)客戶(hù)通過(guò)VIP卡升級(jí)程序，三次測(cè)試市場(chǎng)，全面了解目標(biāo)客戶(hù)心理價(jià)位及需求量，確保開(kāi)盤(pán)定價(jià)精準(zhǔn)，高價(jià)、快速去化，達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)最大化初級(jí)VIPB級(jí)VIPA級(jí)VIP門(mén)衛(wèi)飲品員所有銷(xiāo)售人員進(jìn)行禮儀培訓(xùn)，保潔員、保安全部標(biāo)準(zhǔn)著裝，讓客戶(hù)每一次的看房經(jīng)歷，都是尊貴愉悅的體驗(yàn)。術(shù)九：細(xì)節(jié)服務(wù)，彰顯尊貴具體操盤(pán)手法【項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議】愛(ài)都會(huì)物業(yè)類(lèi)型：1-9層酒店10-21層精裝公寓

精裝復(fù)式公寓總戶(hù)數(shù)：264戶(hù)面積范圍：44-48m2層高：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/m2

網(wǎng)上備案每周2-5套左右。目前公寓部分備案銷(xiāo)售78套，剩余186套，備案銷(xiāo)售率29.5％。目前均價(jià)20000元/平米。一次性付清95折，分期付款98折。

外灘風(fēng)景物業(yè)類(lèi)型：1-2層商鋪

3-10層精裝公寓精裝復(fù)式公寓總戶(hù)數(shù)：300戶(hù)面積范圍：30-100m2層高：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：23000元/m2網(wǎng)上備案每周1-3套左右。目前公寓部分備案銷(xiāo)售236套，剩余54套，備案銷(xiāo)售率81.4％。目前均價(jià)23000元/平米。一次性付清96折，按揭98折。

金東岸物業(yè)類(lèi)型：1-2層商鋪

4、5層平層精裝公寓

3、6-22層復(fù)式精裝公寓精裝復(fù)式公寓總戶(hù)數(shù)：618戶(hù)面積范圍：45-68m2層高：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：18000元/m2

網(wǎng)上備案每周2-8套左右。目前公寓部分備案銷(xiāo)售350套，剩余309套，備案銷(xiāo)售率53.1％。目前平層均價(jià)13000元/平米，復(fù)式18000元/平米。一次性付清優(yōu)惠800元/m2，按揭優(yōu)惠300元/m2。

另外簽約送8萬(wàn)（全套軟裝）。21碼頭物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)別墅平層、復(fù)式公寓公寓總戶(hù)數(shù)：1160戶(hù)精裝復(fù)式公寓主力面積：30-50m

層高：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：16800元/m2

網(wǎng)上備案每周4－10套左右。目前公寓部分備案銷(xiāo)售767套，剩余459套，備案銷(xiāo)售率62.5％。目前平層均價(jià)13200元/平米，復(fù)式16800元/平米。一次性付清9.7折，分期和按揭9.9折。和美城物業(yè)類(lèi)型：類(lèi)住宅總戶(hù)數(shù)：1800戶(hù)

第一批3#精裝類(lèi)住宅戶(hù)數(shù)：396戶(hù)面積范圍：30-92㎡主力戶(hù)型：70-90㎡

層高：2.9米銷(xiāo)售均價(jià)：13000元/m2

網(wǎng)上備案每周2－8套左右。目前公寓部分備案銷(xiāo)售371套，剩余25套。備案銷(xiāo)售率93.7％。目前均價(jià)13000元/平米

一次性付清1200元/㎡，按揭首付50%優(yōu)惠100元/㎡，按揭首付30%無(wú)優(yōu)惠。挑高4.5米公寓：愛(ài)都會(huì)20000元/平方米帶精裝外灘風(fēng)景23000元/平方米帶精裝金東岸18000元/平方米帶精裝21碼頭16000元/平方米帶精裝類(lèi)住宅：和美城13000元/平方米帶精裝類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)為：【項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議】項(xiàng)目?jī)r(jià)格：賣(mài)得就是要比市場(chǎng)貴！基于目前市區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)，以及參照各樓盤(pán)價(jià)格和本公司的專(zhuān)業(yè)操作效應(yīng)，初定項(xiàng)目?jī)r(jià)格：挑高公寓均價(jià)：20000元/平米類(lèi)住宅均價(jià)為：15500元/平米底層商業(yè)均價(jià)：35000元/平米注：此價(jià)格方案未考慮市場(chǎng)整體價(jià)格上漲及自然增值因素我們最終的目標(biāo)——挑戰(zhàn)7.5億！公寓、類(lèi)住宅、商鋪

怎樣的操盤(pán)手法能創(chuàng)造更高的價(jià)格銷(xiāo)售率？

快速銷(xiāo)售！

均衡去化！！

高價(jià)成交！?。♂槍?duì)本案我們的任務(wù)是什么？

-----銷(xiāo)售的思考！針對(duì)本案我們的任務(wù)是什么？

----銷(xiāo)售的思考！本案產(chǎn)品有何特性？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何？

哪類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售有抗性？需重點(diǎn)突破！

哪類(lèi)產(chǎn)品能為項(xiàng)目創(chuàng)造高利潤(rùn)？戶(hù)型面積配比分析表類(lèi)型面積棟位戶(hù)數(shù)面積比例公寓40.82#11F195（暫測(cè)）795620%類(lèi)住宅85.33#22F、4#22F2522149654%類(lèi)住宅1233#22F、4#22F841033226%小計(jì)53139784100%類(lèi)住宅面積占項(xiàng)目80%，類(lèi)住宅的銷(xiāo)售決定項(xiàng)目成敗挑高公寓特性分析：

兩房全通透、上下動(dòng)靜區(qū)分、低總價(jià)、時(shí)尚有品位、有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，購(gòu)房者注重總價(jià)，對(duì)單價(jià)不敏感。

層高受限，居住舒適度有一定影響。

平層類(lèi)住宅特性分析：

市中心、新房、社區(qū)有品質(zhì)、單價(jià)有一定市場(chǎng)吸引力，

中間套，非真正意義南北通透、總價(jià)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。挑高VS平層設(shè)定階段性主打產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)良性資金回收；限量版發(fā)售形成渴求市場(chǎng)，達(dá)成期望價(jià)值；為產(chǎn)品創(chuàng)造價(jià)值平臺(tái)，再創(chuàng)利潤(rùn)空間。[三大戰(zhàn)略指導(dǎo)]銷(xiāo)售主導(dǎo)策略2#4#3#類(lèi)住宅——銷(xiāo)售重點(diǎn)建議：以低單價(jià)的優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)，加大造勢(shì)力度，達(dá)到快速去化的目的。挑高公寓——銷(xiāo)售亮點(diǎn)建議：以低總價(jià)造勢(shì)，形成熱銷(xiāo)。并襯托平層公寓的單價(jià)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)平層去化。【開(kāi)盤(pán)時(shí)間選擇】

建議：2011年6月18日開(kāi)盤(pán)原因一：結(jié)合本項(xiàng)目工程進(jìn)度。原因二：結(jié)合售樓處及樣板房的裝修進(jìn)度。原因三：項(xiàng)目蓄客時(shí)間要求。原因四：六月份一般為房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季。戰(zhàn)略實(shí)施推盤(pán)節(jié)奏開(kāi)盤(pán)前期樹(shù)立項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)，公寓、類(lèi)住宅同時(shí)推廣，價(jià)格測(cè)試，略高于市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行客戶(hù)蓄水。6月5月4月產(chǎn)品推廣開(kāi)始形象深化開(kāi)始項(xiàng)目亮相接受預(yù)約登記VIP全城發(fā)放VIP客戶(hù)升級(jí)一次價(jià)格測(cè)試二次價(jià)格測(cè)試三次價(jià)格測(cè)