2006年濟南房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告目錄第一章濟南南市宏觀背景景分析一、社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展二、人口情況三、城市規(guī)劃與與發(fā)展1、城市結(jié)構(gòu)2、城市發(fā)展動動力3、城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃4、城市發(fā)展對對高新區(qū)影響響分析四、消費特征1、人均收入水水平2、人均可支配配收入及消費費支出3、城鄉(xiāng)儲蓄存存款4、居民消費特特征五、高新區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展狀況第二章濟南南市房地產(chǎn)市市場概況一、濟南房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）綜合分析析（二）需求分析析（三）濟南樓市市專業(yè)水平總總體評價二、濟南房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展前前景預(yù)測第三章濟南南房地產(chǎn)各類類物業(yè)市場分分析一、濟南住宅市市場分析1、新增供應(yīng)量量分析2、2005年年住宅市場價價格走勢分析析3、2005年年住宅市場特特征4、2006年年住宅市場展展望5、典型住宅項項目調(diào)查6、小結(jié)二、濟南寫字樓樓市場分析（一）20055年寫字樓市市場狀況（二）20066年寫字樓市市場發(fā)展展望望三、濟南商業(yè)市市場分析（一）20055年濟南商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀狀況（二）20066年濟南商業(yè)業(yè)地產(chǎn)趨勢（三）濟南典型型商業(yè)設(shè)施（四）商業(yè)物業(yè)業(yè)租售價格情情況調(diào)查（五）小結(jié)四、濟南酒店市市場分析1、濟南星級酒酒店基本情況況2、供應(yīng)特點研研究3、產(chǎn)品特點研研究五、濟南土地市市場分析1、2005年年土地市場供供應(yīng)狀況2、市場成交狀狀況3、濟南城區(qū)國國有土地基準準地價第四章濟南南市高新區(qū)市市場研究一、濟南高新區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)劃二、高新區(qū)房地地產(chǎn)市場（一）高新區(qū)住住宅市場（二）高新區(qū)寫寫字樓市場（三）小結(jié)濟南市宏觀背景景分析社會經(jīng)濟發(fā)展2005年濟南南市國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達到1876..48億元，增長長速度達15.6%，增速達到到了濟南市近近年來的最高高水平，同時時高于全國平平均水平5.7個百分點，也也高于東部省省會城市水平平。2005年濟南市的的經(jīng)濟發(fā)展速速度位居全國國省會城市（除除拉薩外）第第六位。全國各省會城市市經(jīng)濟增長速速度排名(除拉薩):序號城市2005年GDDP（億元）GDP增速1呼和浩特700.422.20%2合肥589.716.90%3南昌100816.80%4沈陽160216%5鄭州165015.80%6濟南1876．48815.60%7南京2200.32215.20%8長沙1519.914.90%9西寧206.2714.80%10太原895.4914.70%11武漢210014.70%12貴陽52014.60%13天津3663.86614.50%14哈爾濱1830.414.10%15石家莊1855.04413.60%16長春1675.413.50%17成都2305.313.50%18南寧700.813.20%19西安127013.10%20廣州5115.75513.00%21銀川213.513.00%22杭州2918.612.50%23海口285.212.10%24蘭州566.312.00%25重慶2971.911.50%26北京6814.511.10%27上海914411.10%28昆明106111.10%29烏魯木齊57110.90%30福州15609.80%說明：本節(jié)數(shù)據(jù)據(jù)源自《中國國統(tǒng)計年鑒》及及《濟南市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒》。952.181066.161200.831365.33952.181066.161200.831365.331600.271876.480200400600800100012001400160018002000200020012002200320042005年億元濟南市歷年GDP增長趨勢濟南市歷年GDP增長趨勢2005年濟南南市人均GDP為31604元，按當時時匯率折算為為3858美元。約為為同期北京市市人均GDP的70%，天津市人人均GDP的90%，南京市人人均GDP的77%。濟南市歷年人均均GDP變化2006年第一一季度，濟南南市社會經(jīng)濟濟發(fā)展仍保持持了平穩(wěn)強勁勁的態(tài)勢，經(jīng)經(jīng)濟增長速度度達到17%。城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入為3596元，增長10.1%。金融機構(gòu)構(gòu)各項存款余余額為3646..6億元，比年年初增長6.6%，金融機構(gòu)構(gòu)各項貸款余余額3514..2億元，比年年初增長9.8%。各主要經(jīng)濟指標標均呈現(xiàn)出加加快發(fā)展態(tài)勢勢。社會消費費品零售總額額增長20.5%，提高3.7個百分點,全社會固定定資產(chǎn)投資增增速有所回落落，但仍保持持20%以上的增速速。1．第二產(chǎn)業(yè)較較快增長工業(yè)結(jié)構(gòu)進一步步優(yōu)化、增長長方式出現(xiàn)積積極轉(zhuǎn)變一季度，全部工工業(yè)完成增加加值183.0億元，同比比增長20.0%。其中規(guī)模模以上工業(yè)完完成增加值167.4億元，增長21.7%，實現(xiàn)銷售售收入508.2億元，增長28.3%，實現(xiàn)利稅49.8億元，增長19.9%，實現(xiàn)利潤21.3億元，增長7.0%；規(guī)模以上上工業(yè)企業(yè)1669家，同比凈凈增166家，一季度度已過億元企企業(yè)達到53家，同比凈凈增9家。工業(yè)品出口呈現(xiàn)現(xiàn)新格局一季度，規(guī)模以以上企業(yè)完成成出口交貨值值32.3億元，同比比增長19.4%，高于總產(chǎn)產(chǎn)值增幅1.1個百分點。出出口工業(yè)品結(jié)結(jié)構(gòu)已由過去去主要依賴少少數(shù)高耗能和和傳統(tǒng)產(chǎn)品，向向傳統(tǒng)產(chǎn)品、低低消耗產(chǎn)品、高高新技術(shù)產(chǎn)品品的多元化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。受國家家出口政策影影響，一些老老牌高耗能產(chǎn)產(chǎn)品出口企業(yè)業(yè)如濟鋼、庚庚辰鋼鐵、鎂鎂碳磚等均出出現(xiàn)大幅下降降，而重汽實實現(xiàn)出口交貨貨值4.23億元，增長4.5倍,浪潮2.75億元，增長91%,輕騎鈴木2.08億元，增長74.8%%,山水1.81億元，增長7.2倍，在松下下、元首、瑪瑪鋼等傳統(tǒng)出出口骨干企業(yè)業(yè)形勢穩(wěn)定的的同時，涌現(xiàn)現(xiàn)出鑫森服裝裝、中氟化工工、美捷家用用紡織、齊魯魯安替比奧、西西門子變壓器器、海爾電機機、柴油機股股份等一批新新的出口骨干干企業(yè)，呈現(xiàn)現(xiàn)出工業(yè)品出出口多點開花花的新格局。非公有制工業(yè)活活力凸顯截至3月底，規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)中非公有制制企業(yè)1318家，同比凈凈增199家，占規(guī)模模以上企業(yè)個個數(shù)的比重達達79%。一季度，非非公有制企業(yè)業(yè)銷售收入234.1億元，增長35.7%，同比提高13.1個百分點；；實現(xiàn)利稅25.6億元，增長45.1%，增幅高于于全市平均水水平25.2個百分點；；實現(xiàn)利潤14.5億元，增長48.7%，高于全市市平均水平41.7個百分點。建筑業(yè)平穩(wěn)增長長一季度，全市建建筑業(yè)增加值值12.7億元，增長5.3%，提高1.5個百分點。房房屋建筑施工工面積2026..2萬平方米，同同比增長13.2%，其中新開開工面積376.2萬平方米，同同比增長34.7%。2．第三產(chǎn)業(yè)加加快發(fā)展一季度，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值220.4億元，同比比增長16.0%，提高2.6個百分點，為為近六年同期期最高增速，對GDP增長的貢獻率50.9%，拉動經(jīng)濟增長8.7個百分點。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速速增長一季度，現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)增加值值92.2億元，同比比增長17.1%，占第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值的的比重41.8%，同比提高2.1個百分點。金融、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增速回升金融業(yè)增加值227.3億元，增長17.2%，提高9.5個百分點；；房地產(chǎn)業(yè)增增加值15.2億元，增長15.1%，提高6.7個百分點。旅游業(yè)發(fā)展勢頭頭良好一季度，共接待待游客321.1萬人，同比比增長18.9%，其中接待待國內(nèi)游客318.9萬人，同比比增長18.9%；旅游業(yè)總總收入30.1億元，增長23.9%，其中國內(nèi)內(nèi)旅游收入29.4億元，增長23.9%。軟件業(yè)較快增長長。軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)完成銷售收收入23.6億元，增長12.7%。會展業(yè)加速發(fā)展展全市共舉辦會展展28場，直接營營業(yè)收入2000萬元，增長53.8%。批零貿(mào)易業(yè)、住住宿餐飲業(yè)、交交通運輸倉儲儲和郵政業(yè)等等繼續(xù)保持穩(wěn)穩(wěn)定快速發(fā)展展一季度，批零貿(mào)貿(mào)易業(yè)完成增增加值46.6億元，同比比增長15.3%，住宿餐飲飲業(yè)增加值19.0億元，增長16.8%。交通運輸輸、倉儲和郵郵政業(yè)增加值值32.6億元，增長9.0%。3．固定資產(chǎn)投投資規(guī)模一季度，全社會會固定資產(chǎn)投投資111.1億元，同比比增長24.4%。其中，第第一產(chǎn)業(yè)3.7億元，增長80.3%；第二產(chǎn)業(yè)49.6億元，增長14.7%；第三產(chǎn)業(yè)57.8億元，增長31.2%。第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資明顯增增強。一季度度，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增速提提高44.2個百分點，高高于全市投資資增速55.9個百分點。工工業(yè)投資繼續(xù)續(xù)增長。工業(yè)業(yè)投資完成47.8億元，增長11.2%，但增長幅幅度較去年同同期大幅回落落。房地產(chǎn)投投資平穩(wěn)增長長。房地產(chǎn)開開發(fā)完成投資資19億元，增長13.9%%。新開工項目目數(shù)量增加。截截至3月底，固定定資產(chǎn)投資新新開工項目421個，比去年年同期凈增89個，其中農(nóng)農(nóng)村項目123個，比去年年凈增7個。億元以上上項目增多。計劃投資在1億元以上的項目(不包括房地產(chǎn)項目)有172個，增加53個。一季度完成投資47.8億元，下降2.9%,占全社會固定資產(chǎn)投資43%,下降12.1個百分點。企業(yè)自主投資能力繼續(xù)增強。在規(guī)模以上投資中，資金來源合計166.5億元，增長40.3%。其中企業(yè)自籌資金105.8億元，增長49.9%，占資金來源總計的63.6%，同比提高4.1個百分點。4．消費需求顯顯著增強一季度，實現(xiàn)社社會消費品零零售總額239.7億元，同比比增長20.5%，提高3.7個百分點。餐餐飲市場持續(xù)續(xù)活躍。一季季度，實現(xiàn)餐餐飲零售額34.0億元，增長21.9%，提高1.7個百分點。近近九成商品普普遍旺銷。5．對外經(jīng)貿(mào)繼繼續(xù)保持快速速增長一季度，實現(xiàn)進進出口總額10.23億美元，增增長31.2%。其中出口4.96億美元，增增長18.8%；進口5.27億美元，增增長45.4%。全市新批批外商投資項項目40個，同比增增加10個;實際利用外外資1.49億美元，增增長61.5%，其中外商商直接投資1.05億美元，增增長118.77%。6．區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局更趨趨清晰。近郊郊區(qū)已成為全全市工業(yè)經(jīng)濟濟的主要聚集集地目前，近郊區(qū)已已集中了全市市52.2%的規(guī)模以上上工業(yè)企業(yè)，同同比上升2.3個百分點。一一季度，近郊郊區(qū)工業(yè)產(chǎn)品品銷售收入291.7億元，同比比增長31.7%，占規(guī)模以以上工業(yè)的比比重由上年同同期的56.6%上升至57.4%。中心區(qū)作為全市市服務(wù)業(yè)發(fā)展展中心的地位位愈加突出一季度，中心區(qū)區(qū)實現(xiàn)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值158.2億元，增長16.4%，占全市第第三產(chǎn)業(yè)總量量的71.8%，同比提高0.2個百分點。遠郊區(qū)在著力提提高第二產(chǎn)業(yè)業(yè)水平的同時時，特色農(nóng)業(yè)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)業(yè)已成為經(jīng)濟濟發(fā)展的重要要方面一季度，遠郊區(qū)區(qū)實現(xiàn)第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值29.8億元，增長36.5%，占全市第第二產(chǎn)業(yè)的比比重15.2%，同比提高2個百分點。種種植業(yè)、畜牧牧業(yè)、無公害害蔬菜等已成成為全市主要要生產(chǎn)基地，一一季度遠郊區(qū)區(qū)肉類、奶類類、蔬菜產(chǎn)量量分別占全市市的50.5%、10.2%、47.5%，同比分別別提高4.5、0.6、0.8個百分點，禽禽蛋產(chǎn)量占全全市比重36.2%，與去年同同期基本持平平。人口情況濟南市總面積88177平方公里，其其中市區(qū)面積積3257平方公里。濟濟南市目前下下轄歷下、歷歷城、市中、槐槐蔭、天橋、長長清6區(qū)，平陰、濟濟陽、商河3縣和章丘一一市。市市區(qū)商河縣濟陽縣章丘市面平陰縣截止2005年年年末，濟南南市常住人口口達到597.4萬人，人口口自然增長率率為3.8‰。在中國56個民族中，濟濟南市有42個民族居住住。其中，漢漢族人口占98.311%，回族占1.62%，其他少數(shù)數(shù)民族人口較較少。濟南市歷年人口口變化圖(萬人)濟南市人口在近近幾年來保持持持續(xù)穩(wěn)定的的增長，由2000年的562.665萬人增長到2005年的597.4萬人，6年時間全市市總?cè)丝谠鲩L長了5.8%。每年的人人口自然增長長率基本保持持在4‰左右，2005年達到3.8‰。濟南市人人口的增長主主要是靠人口口遷入機械增增長拉動，2005年濟南市人人口機械增長長率達到8.5‰，約為人口口自然增長率率的2.2倍。而以2003年和2004年的人口機機械增長率最最高，均達到到10‰以上，2003年的人口機機械增長率甚甚至達到14.17‰，是當年濟濟南市人口自自然增長率的的7倍。此外，隨著市區(qū)區(qū)人口的不斷斷增加，全市市總戶數(shù)也一一直在穩(wěn)步增增加。從2000年濟南市區(qū)區(qū)總戶數(shù)的99.25萬戶，增加加到2004年年末的102.668戶，5年內(nèi)市區(qū)總總戶數(shù)增長了了3.3%。但相比全全國其他省會會城市（拉薩薩除外）同期期市區(qū)總戶數(shù)數(shù)增長偏低。人人口和家庭戶戶數(shù)的增加將將必然帶來房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展。濟南市市區(qū)總戶戶數(shù)變化圖(萬戶)從濟南市市區(qū)總總戶數(shù)變化圖圖中可以看出出，2000年至2003年4年間，市區(qū)區(qū)總戶數(shù)一直直在穩(wěn)定增長長，平均每年年增加1萬戶左右。但但2004年的市區(qū)總總戶數(shù)相比2003年并沒有增增加，反而有有所下降。此外，隨著全市市總?cè)丝谂c總總戶數(shù)的增長長變化，濟南南市的城市化化程度逐年提提高。城市非非農(nóng)人口比例例由2000年的36.911%提高到2004年的52.199%。在濟南市的五個個市區(qū)中，高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)所在的歷歷下區(qū)位于城城市東部，其其發(fā)展勢頭較較為明顯。從從濟南城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)發(fā)展方向上來來看，東部的的歷下區(qū)與歷歷城區(qū)是濟南南現(xiàn)在及今后后的重點發(fā)展展區(qū)域。在濟濟南市的五個個市區(qū)中，歷歷下區(qū)的人口口規(guī)模和居民民總戶數(shù)位于于歷城區(qū)之后后，居第二位位，可見，歷歷下區(qū)的房地地產(chǎn)市場發(fā)展展具備較好的的人口基礎(chǔ)與與條件。根據(jù)據(jù)目前濟南市市房地產(chǎn)發(fā)展展情況，東部部的歷城區(qū)與與歷下區(qū)也是是房地產(chǎn)項目目較為集中、供供需較為旺盛盛、房地產(chǎn)價價格相對較高高的一個區(qū)域域。歷下區(qū)人口數(shù)量變化曲線（萬人）54.58歷下區(qū)人口數(shù)量變化曲線（萬人）54.585658.3559.3752545658602001200220032004年歷下區(qū)總戶數(shù)變化曲線（萬戶）14.9215.1315.2615.6414.414.614.81515.215.415.615.82001200220032004年從人口變化看，歷歷下區(qū)的總?cè)巳丝跀?shù)和居民民總戶數(shù)也逐逐年增加?？偪?cè)丝谟?001年的54.58萬人增長到2004年的59.37萬人，總戶戶數(shù)由2001年14.92萬戶增加到2004年的15.64萬戶。從總總戶數(shù)上看，2003年至2004年期間歷下下區(qū)的總戶數(shù)數(shù)相對以往年年份有較大幅幅度增加。在人口自然增長長率方面，歷歷下區(qū)的人口口自然增長率率一直低于濟濟南市的人口口自然增長率率水平。而歷歷下區(qū)的人口口機械增長率率則遠遠高于于濟南市的人人口機械增長長率水平，2003年最高，達達到62.25‰。說明歷下下區(qū)的人口增增長主要以人人口的機械式式遷入為主，人人口自然增長長較低，同時時也看出歷下下區(qū)是濟南市市人口遷入較較為活躍和集集中的地區(qū)，這這與區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展、公司司企業(yè)集中（高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)位于歷下下區(qū)）、區(qū)域域觀念以及城城市規(guī)劃發(fā)展展有很大的關(guān)關(guān)系。較多的的人口遷入歷歷下區(qū)，將明明顯增大歷下下區(qū)的消費人人口基數(shù)。人口自然增長率率比較（‰）年份2001200220032004濟南市3.84‰3.69‰2.08‰3.84‰歷下區(qū)2.57‰3.51‰1.69‰3.17‰人口機械增長率率比較（‰）年份2001200220032004濟南市5.83‰6.16‰14.17‰10.98‰歷下區(qū)26.69‰23.02‰62.25‰9.79‰三、城市規(guī)劃與與發(fā)展?jié)鲜惺侵袊鴸|東部沿海經(jīng)濟濟大省——山東省省會會，全省政治治、經(jīng)濟、文文化、科技及及教育中心，也也是國家批準準的副省級城城市和沿海開開放城市。全全市總面積8177平方公里，市市區(qū)面積3257平方公里，建建成區(qū)面積200.111平方公里。濟南地處魯中南南低山丘陵與與魯西北沖積積平原的交接接帶上，南依依泰山、北傍傍黃河，地勢勢南高北低。大大體依地勢可可分為三帶：：北部臨黃帶帶、中部山前前平原帶、南南部丘陵山區(qū)區(qū)帶。濟南境境內(nèi)河流較多多，主要有黃黃河、小清河河兩大水系。還還有南北大沙沙河，玉符河河等河流。濟濟南所處的地地理位置與地地勢特點決定定了濟南城市市的規(guī)劃與發(fā)發(fā)展方向。1．城市結(jié)構(gòu)城市在聚集與擴擴散這一對矛矛盾力的作用用下，而形成成不同結(jié)構(gòu)。濟濟南市在歷史史、經(jīng)濟、政政治、市政設(shè)設(shè)施等各方面面原因作用下下，城市規(guī)模模不斷擴大，現(xiàn)現(xiàn)在建成區(qū)面面積已經(jīng)超過過200平方公里，市市區(qū)面積達到到3257平方公里。山東省的省級政政府部門和濟濟南市主要政政府部門主要要集中在城市市中心城區(qū)。其其中省級政府府部門位于歷歷下區(qū)，市級級政府部門位位于市中區(qū)。市級商業(yè)中中心在中心城城區(qū)，以泉城城路為核心，呈呈放射狀。其其他區(qū)域性商商圈有花園路路商圈、濼口口商圈、濼源源大街商圈、大大觀園商圈、北北園大街商圈圈、英雄山商商圈等。重點點高等院校主主要集中在中中部的東向和和南向區(qū)域。城城市商務(wù)辦公公主要集中在在市中區(qū)市政政府周邊區(qū)域域、山大路沿沿線周邊區(qū)域域以及東部區(qū)區(qū)域等三個區(qū)區(qū)域。從以上城市結(jié)構(gòu)構(gòu)及功能分布布可以看出，濟濟南市的政治治、經(jīng)濟、教教育、商務(wù)等等功能區(qū)相對對較為集中，而而且城市中部部也分布有較較多的支柱性性工業(yè)企業(yè)，都都使得城市中中心聚集度較較強，城市中中心的聚集力力量較為顯著著。2．城市發(fā)展動動力城市的發(fā)展受到到經(jīng)濟、交通通、政策、人人口、產(chǎn)業(yè)等等等各種內(nèi)外外因素影響，根根據(jù)城市經(jīng)濟濟學以及城市市地理學方面面研究，當人人均GDP達到2500美元時，城城市郊區(qū)化發(fā)發(fā)展開始顯現(xiàn)現(xiàn)；達到4000美元時，郊郊區(qū)化發(fā)展顯顯著，而在之之前，城市的的發(fā)展主要表表現(xiàn)為城市的的聚集作用。濟濟南市人均GDP在2005年年底已經(jīng)經(jīng)達到3858美元，理論論上應(yīng)當處于于城市郊區(qū)化化發(fā)展已經(jīng)起起步，但郊區(qū)區(qū)化建設(shè)尚未未顯著發(fā)展階階段。因此，濟濟南市在城市市發(fā)展方面已已經(jīng)具備郊區(qū)區(qū)化建設(shè)、城城區(qū)拓展的條條件與基礎(chǔ)。是是城市擴張的的良好時機。城市東部高新技技術(shù)開發(fā)區(qū)位位于城區(qū)邊緣緣，與市區(qū)緊緊緊相鄰，多多條城市主干干道將其與市市區(qū)連接，依依照濟南東部部新城的發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)劃，高高新區(qū)將重點點建設(shè)“三區(qū)一城“，即建設(shè)本本區(qū)域內(nèi)的科科技城、中心心區(qū)、新區(qū)、出出口加工區(qū)。隨隨著城市戰(zhàn)略略發(fā)展規(guī)劃的的確定實施、一一系列優(yōu)惠政政策措施的扶扶持以及政府府的大力支持持，濟南市因因此將形成重重點向東發(fā)展展的格局。3．城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃根據(jù)《濟南市城城市總體規(guī)劃劃（2005年－2020年）》，濟濟南市的城市市性質(zhì)確定為為山東省省會會，著名的泉泉城和國家歷歷史文化名城城，環(huán)渤海地地區(qū)南翼和黃黃河中下游地地區(qū)的中心城城市。城市職職能為山東省省省會，國家家歷史文化名名城，科技教教育文化中心心，全國重要要交通樞紐，區(qū)區(qū)域性金融中中心，全國重重要工業(yè)基地地。同時著力力培育和突顯顯的城市職能能有現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)和總部經(jīng)經(jīng)濟，高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先先進制造業(yè)。規(guī)劃到20200年市區(qū)戶籍人人口將增至450萬人左右，城城鎮(zhèn)人口將達達到380萬人左右。市市區(qū)總?cè)丝趯⑦_到550萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?80萬人。其中中心城人人口規(guī)模將增增至430萬人。近期規(guī)規(guī)模為到2010年中心城人人口規(guī)模為340萬人，建設(shè)設(shè)用地規(guī)模控控制在330平方公里以以內(nèi)。城市發(fā)展按照“提升中心區(qū)區(qū)、做強近郊郊區(qū)、突破遠遠郊區(qū)”的思路，推推進區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)分工和協(xié)同同發(fā)展，加快快產(chǎn)業(yè)布局調(diào)調(diào)整，改變中中心城區(qū)功能能過于聚集的的狀況。圍繞繞“東拓、西進進、南控、北北跨、中疏”的城市空間間發(fā)展戰(zhàn)略，城城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃實施兩兩翼展開、跨跨河發(fā)展的總總體戰(zhàn)略，形形成主城區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和和東部濟青、西西部濟鄭、黃黃河北濟鹽三三條產(chǎn)業(yè)聚集集帶。市區(qū)發(fā)展總體格格局根據(jù)濟南南市區(qū)地理環(huán)環(huán)境、城鄉(xiāng)空空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展特征，將將南部山區(qū)、中中部平原和北北部黃河沿岸岸三個帶狀區(qū)區(qū)域，分別定定位為南部山山區(qū)保護發(fā)展展帶、中部城城市空間與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和和北部黃河保保護發(fā)展帶。中中帶是城市空空間和產(chǎn)業(yè)的的主要發(fā)展區(qū)區(qū)，是中心城城發(fā)展的主體體；南北兩帶帶是為城市發(fā)發(fā)展提供生態(tài)態(tài)支持和服務(wù)務(wù)的重要生態(tài)態(tài)功能區(qū)。中心城建設(shè)用地地集中在北部部黃河和南部部山區(qū)之間的的適宜建設(shè)區(qū)區(qū)域內(nèi)選擇，用用地發(fā)展方向向在現(xiàn)狀城區(qū)區(qū)用地的基礎(chǔ)礎(chǔ)上主要向東東西兩翼拓展展。規(guī)劃范圍圍向東擴展至至市區(qū)邊界，向向西南擴展至至長清城區(qū)，中中心城規(guī)劃范范圍由上版的的526平方公里擴擴大到1022平方公里。中中心城空間結(jié)結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)”?！耙怀恰睘橹鞒菂^(qū)，“兩區(qū)”為西部城區(qū)區(qū)和東部城區(qū)區(qū)。主城區(qū)為為玉符河以東東、繞城高速速公路東環(huán)線線以西、黃河河與南部山體體之間地區(qū)，西西部城區(qū)為玉玉符河以西地地區(qū)，東部城城區(qū)為繞城高高速公路東環(huán)環(huán)線以東地區(qū)區(qū)。主城區(qū)與與西部城區(qū)、東東部城區(qū)之間間以綠色空間間相隔離。工業(yè)方面主城區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)業(yè)按照不同的的區(qū)位和用地地條件進行調(diào)調(diào)整改造。對對于污染企業(yè)業(yè)要加強環(huán)境境整治，控制制發(fā)展規(guī)模，有有條件循序逐逐步外遷。市市區(qū)重工業(yè)和和化工企業(yè)逐逐步向黃河北北重化工工業(yè)業(yè)園集中。保保留的各工業(yè)業(yè)街坊，結(jié)合合各自產(chǎn)業(yè)特特點，注重生生態(tài)環(huán)境要求求，加快對傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)優(yōu)化升級，重重點發(fā)展都市市型工業(yè)。提提升高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)層次，加快快高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。西西部城區(qū)加快快以經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)為核核心的產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)的發(fā)展展，東部城區(qū)區(qū)加快以孫村村工業(yè)區(qū)為核核心的產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)的發(fā)展展。注重發(fā)揮揮產(chǎn)業(yè)基地的的輻射帶動作作用，促進周周邊地區(qū)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。近期內(nèi)，濟南市市的城市規(guī)劃劃建設(shè)重點主主要在以下幾幾個方面：加快經(jīng)十路規(guī)劃劃建設(shè)經(jīng)十路東起章丘丘市域東部，西西至長清片區(qū)區(qū)南界，全長長約90公里，是貫貫穿濟南東西西的交通走廊廊。對道路兩兩側(cè)236平方公里的18處二三產(chǎn)業(yè)業(yè)片區(qū)進行深深度規(guī)劃，引引導城市空間間有機集中和和合理分散。經(jīng)經(jīng)十東路40公里沿線規(guī)規(guī)劃開發(fā)143平方公里、9處片區(qū)：包包括章丘政務(wù)務(wù)中心區(qū)、明明水經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)、棗園—龍山工業(yè)園園、圣井工業(yè)業(yè)園、高新區(qū)區(qū)新區(qū)、力諾諾工業(yè)園、唐唐冶片區(qū)、出出口加工區(qū)、臨臨港經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)以及2片擬規(guī)劃區(qū)區(qū)，構(gòu)筑東部部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密密集帶。經(jīng)十十中路30公里沿線規(guī)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)設(shè)30平方公里、6處片區(qū)：包包括高新區(qū)中中心區(qū)、信息息金融中心、奧奧體—政務(wù)中心、省省級服務(wù)中心心、文化娛樂樂中心、經(jīng)十十路標準段綜綜合功能區(qū)，形形成現(xiàn)代功能能完備的新城城區(qū)。經(jīng)十西西路20公里沿線規(guī)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)設(shè)63平方公里、3處片區(qū)：包包括山東現(xiàn)代代國際物流基基地，經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)的的產(chǎn)業(yè)區(qū)和文文教區(qū)以及1片擬規(guī)劃區(qū)區(qū)，形成“山、水、綠綠、城”相融一體的的現(xiàn)代化新城城區(qū)。加快奧體政務(wù)中中心建設(shè)東起玉頂山、西西至轉(zhuǎn)山，北北起經(jīng)十路、南南至旅游路，規(guī)規(guī)劃用地面積積2.2平方公里。按按照建設(shè)以山山水景觀為特特色、以高標標準生態(tài)環(huán)境境和便捷交通通為支撐、形形成獨具個性性魅力的東部部新城中心區(qū)區(qū)的總體思路路，精心搞好好規(guī)劃策劃與與前期籌備工工作。奧體中中心以滿足全全運會需求為為重點，兼顧顧大眾體育活活動和產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營需求。按按照十一屆全全運會場館驗驗收時間倒排排工期，擬分分四個階段實實施：20004年第三季季度前為前期期準備階段；；2004年第第四季度至2008年6月為項目建建設(shè)施工階段段，其中政務(wù)務(wù)中心擬于2007年竣工；2008年7月～2009年初為完善善試運行階段段；2009年5月前為檢查查驗收階段。加快高新區(qū)建設(shè)設(shè)突出發(fā)展電子信信息、生物制制藥和光機電電一體化三大大產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑筑特色突出、帶帶動力強的高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)體系，力爭爭到2007年末，實現(xiàn)現(xiàn)每平方公里里生產(chǎn)總值產(chǎn)產(chǎn)出10億元以上、高高新技術(shù)產(chǎn)值值占全市30%以上、實際際利用外資占占全市20%以上、其他他各項經(jīng)濟指指標占全市10%以上。加快快孫村、出口口加工區(qū)和中中心區(qū)三個片片區(qū)建設(shè)，力力爭用三年時時間，把孫村村片區(qū)建成規(guī)規(guī)?；滦凸すI(yè)的聚集區(qū)區(qū)，把出口加加工區(qū)建成集集口岸、通關(guān)關(guān)和加工貿(mào)易易于一體的外外向型產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)，把中中心區(qū)建成為為總部經(jīng)濟和和研發(fā)、服務(wù)務(wù)聚集區(qū)。加快西部片區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃范圍包括經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大大學園區(qū)、五五峰山旅游區(qū)區(qū)、農(nóng)高區(qū)和和長清老城區(qū)區(qū)，共100平方公里。西西部片區(qū)發(fā)展展將以工業(yè)化化、城市化、國國際化為目標標，以京滬高高速鐵路樞紐紐為依托，商商貿(mào)、金融和和物流產(chǎn)業(yè)為為支撐，以發(fā)發(fā)展高等教育育、高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、生活居居住、旅游休休閑為重點，實實施大規(guī)劃，展展開大建設(shè)，促促進大發(fā)展，形形成“山、水、綠綠、城”相融一體的的格局。重點點理順市區(qū)關(guān)關(guān)系以及長清清區(qū)與經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)、大學學園區(qū)的關(guān)系系，形成順暢暢的管理體制制。市政府在在土地指標、土土地出讓金使使用、建設(shè)信信貸、財政轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移支付等政政策上給予支支持；加快基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，抓緊實施施大學園區(qū)、濟濟南經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)道路和綠綠化建設(shè)。大大學園區(qū)力爭爭兩年內(nèi)在校校規(guī)模達到16.5萬人，形成成生態(tài)良好、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、功功能完善、配配套齊全的國國內(nèi)一流高校校新區(qū)和科研研基地。加快老城區(qū)改造造提升一是完善路網(wǎng)框框架。對影響響老城形象、阻阻滯城區(qū)交通通、承載輻射射功能的重要要城區(qū)道路進進行改造整治治，并相應(yīng)搞搞好沿線區(qū)片片綜合開發(fā)建建設(shè)，形成交交通與縱深開開發(fā)相融合、功功能完備的城城市景觀和貫貫穿東西、連連接南北、輻輻射周邊、快快速便捷的路路網(wǎng)體系。二二是提升特色色風貌帶。重重點對老城區(qū)區(qū)具有代表性性的片區(qū)如大大明湖地區(qū)進進行綜合改造造整治，形成成彰顯泉城文文化、現(xiàn)代設(shè)設(shè)施完善的古古城新韻風貌貌帶。三是打打造優(yōu)美生態(tài)態(tài)環(huán)境。全面面完成背街小小巷和鐵路沿沿線綜合整治治任務(wù)，完善善城區(qū)各類基基礎(chǔ)設(shè)施，深深化城市綜合合整治，有效效防止環(huán)境污污染，基本形形成人居環(huán)境境優(yōu)美、各類類設(shè)施齊全的的新興城市街街區(qū)。加快鵲山龍湖規(guī)規(guī)劃建設(shè)鵲山龍湖是泉城城特色風貌帶帶北延和帶動動北部發(fā)展的的紐帶，是演演繹黃河文化化與齊魯文化化的重要區(qū)域域。規(guī)劃范圍圍南起黃河大大壩，北至黃黃河二道壩，西西臨李家岸干干渠，東至104國道，總用用地43平方公里。融融合現(xiàn)有鵲山山水庫、黃河河沉沙池及濟濟陽沿黃河段段，統(tǒng)一規(guī)劃劃，按照防洪洪興利的原則則開發(fā)建設(shè)鵲鵲山龍湖，有有助于豐富城城市功能、完完善生態(tài)體系系、開發(fā)都市市農(nóng)業(yè)、發(fā)展展旅游經(jīng)濟、協(xié)協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展展、帶動群眾眾致富、帶動動北部開發(fā)。4．城市發(fā)展對對高新區(qū)影響響分析“東拓、西進、南南控、北跨、中中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略略決定了濟南南市未來城市市發(fā)展走向。城城市向東、向向南發(fā)展的趨趨勢，城市規(guī)規(guī)模的擴大將將使?jié)鲜欣^繼續(xù)保持條帶帶狀城市的特特點。城市的的發(fā)展對于高高新區(qū)的發(fā)展展具有以下影影響。有利影響：處于城市發(fā)展迅迅速的方向城市東部部、西部是今今后城市發(fā)展展最快的方向向，資源在這這一方向投入入多，政策在在這一方向更更加傾斜，消消費者也將更更看重這一方方向。同時順順應(yīng)濟南人固固有的區(qū)域觀觀念與印象，高高新區(qū)所在東東部地區(qū)更易易被接受與認認可。城市郊區(qū)化建設(shè)設(shè)、邊緣化發(fā)發(fā)展強化高新區(qū)位于于城市東部邊邊緣城鄉(xiāng)結(jié)合合部位置，濟濟南城市郊區(qū)區(qū)化建設(shè)的加加速，中心城城區(qū)支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的外遷，降降低中心城區(qū)區(qū)聚集度以及及城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃等一系列列強勁擴張作作用力的作用用，都對高新新區(qū)產(chǎn)生有利利影響。東部新城的城市市定位目前已初步步形成以濟鋼鋼為代表的傳傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和和高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩兩大片區(qū)。作作為濟南“兩翼”中率先展開開的一翼，東東部將會得到到巨額的資金金投入，并在在發(fā)展環(huán)境和和經(jīng)濟政策上上給予強有力力的支持。以高新技術(shù)、外外向型出口加加工業(yè)為主的的資金技術(shù)密密集區(qū)高新區(qū)將規(guī)規(guī)劃發(fā)展形成成全國重要的的軟件產(chǎn)業(yè)基基地、環(huán)渤海海灣地區(qū)高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和和高附加值制制造業(yè)基地。不利影響：區(qū)域發(fā)展空間巨巨大城市向外擴擴張，新城市市區(qū)域價值與與老城區(qū)差別別較大，具有有較大發(fā)展空空間與增值潛潛力。城市中心吸引力力強城市聚集力力強、聚集度度高，城市中中心價值相對對較高，影響響城市擴展與與郊區(qū)化建設(shè)設(shè)。四、消費特征1．人均收入水水平隨著經(jīng)濟快速發(fā)發(fā)展，城市居居民收入也維維持了較快的的增長速度。這這都為城市居居民生活水平平提高，為房房地產(chǎn)市場的的快速發(fā)展提提供了基礎(chǔ)。但城市每年的人人均收入增長長幅度并不穩(wěn)穩(wěn)定，起伏較較大。2000年人均收入入增幅最高，達達到18.3%，2002年最低，僅僅為5.5%。13578135781200511013100949565847118.3%5.5%9.1%9.0%13.1%12.9%0200040006000800010000120001400016000200020012002200320042005年元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增長(%)濟南市歷年城市市居民人均可可支配收入及及增長速度2．人均可支配配收入及消費費支出濟南市居民的人人均可支配收收入每年均呈呈上漲趨勢，2004年平均每人人每月可支配配收入突破了了1000元界限，呈呈現(xiàn)了較好的的增長勢頭。人均可支配收入入增長的同時時，人均消費費性支出也呈呈現(xiàn)出不斷增增長的態(tài)勢，但但增長幅度明明顯低于居民民的人均可支支配收入。在在人均可支配配收入增長的的同時，人均均消費性支出出并沒有出現(xiàn)現(xiàn)同比增長的的情況。2000年，居居民人均可支支配收入每月月705.9元，人均每每月消費性支支出574.3元，消費支支出所占比例例為81.4%。而到2005年,居民人均可可支配收入每每月1131..5元，已突破破千元大關(guān)，但但當年人均每每月消費支出出768.9元，消費支支出所占比例例僅為68%。而且居民民消費性支出出比例每年都都呈下降趨勢勢。說明濟南南城市居民的的消費能力不不強。705.9705.91131.51000.4917.8841.2797.1768.9715.1699.6651.5622.1574.3020040060080010001200200020012002200320042005年元平均每人每月可支配收入平均每人每月消費性支出濟南市居民每人人每月平均消消費能力數(shù)據(jù)據(jù)變化曲線3．城鄉(xiāng)儲蓄存存款濟南的的城鄉(xiāng)居民儲儲蓄存款額也也是逐年增加加，2005年，全市城城鄉(xiāng)居民儲蓄蓄存款超過1000億元。與此此同時，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人均儲儲蓄額達到171477.6元。預(yù)計2006年人均儲蓄蓄額將突破20000元大關(guān)。濟南市近幾年城城鄉(xiāng)居民儲蓄蓄存款（億元元）濟南市近幾年人人均儲蓄值增增長曲線（元元）數(shù)據(jù)顯顯示，城鄉(xiāng)居居民儲蓄不斷斷增加，也說說明濟南市居居民所持有的的可支配貨幣幣在不斷增多多，與之匹配配的購買力水水平也隨之提提高。12.9%5.5%9.1%12.9%5.5%9.1%9.0%13.1%8.3%4.7%7.4%2.2%7.5%14.2%19.2%16.3%13.3%16.2%0%5%10%15%20%25%20012002200320042005年%人均儲蓄存款人均消費支出人均可支配收入濟南城鄉(xiāng)居民近近幾年人均消消費及存款增增長變化曲線線從上表表可看出，濟濟南城鄉(xiāng)居民民每年的人均均儲蓄存款相相對于居民人人均可支配收收入和人均消消費支出高位位增長。說明明在居民購買買力不斷提高高的同時，持持幣存幣觀念念也較強，居居民消費欲望望偏低。4．居民消費特特征考慮濟南市當前前城市及經(jīng)濟濟發(fā)展階段，同同時考慮濟南南歷史沿革、居居民習慣等因因素影響，以以下消費特點點值得關(guān)注：：家庭結(jié)構(gòu)變化家庭人口逐漸減減少，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)闉橐院诵募彝ネ橹?。家庭庭結(jié)構(gòu)的變化化使得消費者者更加關(guān)注家家庭主人、與與孩子的生活活空間，更加加注重生活質(zhì)質(zhì)量，因此較較大面積戶型型需求較多。濟南市歷年家庭人口變化曲線濟南市歷年家庭人口變化曲線對項目長期慎重重考察通過對濟南市房房地產(chǎn)住宅項項目的調(diào)查了了解，建筑規(guī)規(guī)模在20萬平米左右右、銷售率達達到85%以上的房地地產(chǎn)項目銷售售周期一般都都在二三年。同同時，很多項項目的項目環(huán)環(huán)境、外觀等等直觀形象基基本完成，以以準現(xiàn)房、現(xiàn)現(xiàn)房進行銷售售。房地產(chǎn)市市場產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)充足，而且且市場中的產(chǎn)產(chǎn)品本身也處處于快速成長長中，使得消消費者從有購購房意向，到到確定購買的的決策時間一一般較長。地緣特點消費者對城市東東部、南部的的認可是濟南南市較為明顯顯的地緣特點點，消費者在在購買項目產(chǎn)產(chǎn)品時存在較較強的地域觀觀念。東部城城市印象好，及及城市未來的的發(fā)展前景有有利于吸引全全市的中高端端消費群體。沿街底商需求多多濟南的沿街住宅宅底商是濟南南商業(yè)的主要要商業(yè)形態(tài)之之一。沿街住住宅下一般都都設(shè)有商鋪，經(jīng)經(jīng)商已經(jīng)成為為城市居民、下下崗職工尋求求收益的重要要手段。因此此，商鋪需求求越來越多。存幣儲幣現(xiàn)象明明顯，消費觀觀念有待引導導濟南居民的儲蓄蓄觀念較強，居居民人均儲蓄蓄增長率明顯顯高于人均收收入增長及消消費的增長水水平。消費所所占收入的比比例不高，相相比其他沿海海省會城市甚甚至內(nèi)陸省會會城市超前消消費、提前消消費的消費觀觀念，城市居居民購買力較較強但不消費費的整體消費費觀念有待引引導改變。五、高新區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展狀況濟南高新區(qū)成立立于1991年，是國務(wù)務(wù)院批準的首首批國家級高高新區(qū)之一。是濟南市對對外開放的窗窗口和重要的的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。濟南高新區(qū)區(qū)位于濟南市市區(qū)東部，包包括總部經(jīng)濟濟中心區(qū)、出出口加工區(qū)、東東部新區(qū)三部部分。濟南市市交通主干道道經(jīng)十路、工工業(yè)南路、世世紀大道穿區(qū)區(qū)而過，西鄰鄰濟南奧林匹匹克中心和山山東省政務(wù)中中心，東接章章丘龍山文化化發(fā)源地，南南面是蔥翠山山巒，北面距距濟青高速公公路和濟南國國際機場15分鐘車程。區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施施完善，建設(shè)設(shè)了現(xiàn)代化的的實驗學校、幼幼兒園、居住住小區(qū)，成立立了行政審批批服務(wù)中心，建建立了投資、金金融、人才交交流、會展、保保險、法律、公公證等支撐服服務(wù)體系。當前，高新區(qū)三三大片區(qū)建設(shè)設(shè)全面展開：：總部經(jīng)濟中中心區(qū)將建設(shè)設(shè)提升為濟南南市現(xiàn)代化的的東部新城樣樣板區(qū)，集中中建設(shè)總部經(jīng)經(jīng)濟基地和科科技研發(fā)區(qū)、生生活商貿(mào)區(qū)；；東部新區(qū)將將建設(shè)成為規(guī)規(guī)?；滦凸すI(yè)的聚集區(qū)區(qū)；出口加工工區(qū)將建設(shè)成成為集加工貿(mào)貿(mào)易、陸路口口岸和保稅物物流于一體的的外向型產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集區(qū)。高高新區(qū)已經(jīng)進進入到新一輪輪更大規(guī)模更更艱苦的創(chuàng)業(yè)業(yè)時期。濟南高新區(qū)規(guī)劃劃建設(shè)了齊魯魯軟件園、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心心、留學人員員創(chuàng)業(yè)園、大大學科技園、出出口加工區(qū)、生生物醫(yī)藥園、環(huán)環(huán)?？萍紙@和和齊魯機電園園等八個國家家級專業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有有各類企業(yè)3000多家，高新新技術(shù)企業(yè)二二百多家，其其中，產(chǎn)值過過億元的有41家，過5億元的14家，過10億元的7家，浪潮集團、力力諾集團、小小鴨斯威特、齊齊魯制藥、正正大福瑞達、齊齊魯電機制造造、山東華為為通信、勝利利生物、元隆隆生物、天辰辰集團、華光光電子、法因因數(shù)控、十方方圓通、山大大科技產(chǎn)業(yè)園園先后在高新新區(qū)發(fā)展壯大大。濟南高新區(qū)區(qū)直接從事高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的有6萬人，碩士士博士1500多人，累計計承擔國家火火炬計劃項目目100多項，省部部級火炬計劃劃項目300多項。2004年，規(guī)模以以上企業(yè)全年年實現(xiàn)產(chǎn)品銷銷售收入98億元，實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)增加值值31億元，實現(xiàn)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值83億元，實現(xiàn)現(xiàn)出口創(chuàng)匯6555萬美元。按按科技部口徑徑統(tǒng)計，實現(xiàn)現(xiàn)技工貿(mào)總收收入510億元，完成成工業(yè)增加值值124.3億元。在全全國53家國家級高高新區(qū)經(jīng)濟指指標綜合排名名中位列第十十三位。

建區(qū)以以來，濟南高高新區(qū)陸續(xù)有有韓國LG、日本松下下、鈴木、NEC、德州儀器器、百事可樂樂、美標、沃沃爾沃、三洋洋等15家世界500強企業(yè)落戶戶。高新區(qū)于于2001年加入了世世界科技園區(qū)區(qū)協(xié)會，建設(shè)設(shè)了國家間政政府合作項目目中烏高科技技合作園。齊齊魯軟件園與與印度班加羅羅爾軟件園建建立了友好姊姊妹園區(qū)關(guān)系系，與國外著著名軟件公司司合作建立了了“微軟解決方方案實驗室、IBM解決方案實實驗室、北電電網(wǎng)絡(luò)實驗室室和DSP聯(lián)合實驗室室，齊魯軟件件學院與美國國IBM公司合作建建立了國際計計算機培訓中中心，環(huán)?？瓶萍紙@與北歐歐SEM公司合作建建立了環(huán)保科科技產(chǎn)業(yè)基地地，建立了國國際學校。1．實現(xiàn)收入2005年，濟濟南高新區(qū)實實現(xiàn)營銷收入入663億元，自1991年建區(qū)至2005年，累計實實現(xiàn)營業(yè)收入入突破2500億元。高新區(qū)歷年營業(yè)業(yè)收入柱狀圖圖（億）2．工業(yè)增加值值2005年，濟濟南高新區(qū)實實現(xiàn)工業(yè)增加加值162億元，自1998年至2005年，累計實實現(xiàn)工業(yè)增加加值532億元。高新區(qū)歷年工業(yè)業(yè)增加值柱狀狀圖（億元）3．利稅2005年濟南南高新區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)利稅56億元，自1991年建區(qū)至2005年，累計實實現(xiàn)利稅235億元。高新區(qū)歷年利稅稅額柱狀圖（億億元）4．出口創(chuàng)匯2005年濟南南高新區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)出口創(chuàng)匯3.2億美元，自1991年建區(qū)至2005年，累計實實現(xiàn)出口創(chuàng)匯匯12.6億美元。高新區(qū)歷年出口口額柱狀圖（億億美元）20005年完成固定定資產(chǎn)投資32億元，增長78%。新開工項項目70項，新開工工建筑面積121萬平米，新新竣工建筑面面積101萬平米，實實施各類科技技計劃項目73項，其中國國家級火炬計計劃項目12項。5．人力資源目前，高新區(qū)內(nèi)內(nèi)擁有高校13所，每年普普通高校畢業(yè)業(yè)生約11萬人，并呈呈逐年增長勢勢頭；各類科科研機構(gòu)126所，其中53個省級科研研院所，有10個國家級實實驗室和25個省級重點點實驗室；有有高新區(qū)博士士后科研工作作站、高科技技人才市場和和5個勞動力就就業(yè)合作基地地，各類科技專專業(yè)人員35萬人，博士、碩士1000余人。6．入駐企業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有各類類企業(yè)3000多家，高新新技術(shù)企業(yè)二二百多家，其其中，產(chǎn)值過過億元的有41家，過5億元的14家，過10億元的7家，15家世界500強企業(yè)落戶戶。部分企業(yè)公司名名錄：浪潮集團有限公公司濟南久榮水處理理公司山東正大福瑞達達制藥山東山大華天軟軟件濟南輕騎鈴木摩摩托車有限公公司（鈴木汽汽車）山東浪潮樂金信信息系統(tǒng)有限限公司（韓國LG）濟南百事可樂公公司（百事可可樂）山東松下映像產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有限公司司（松下電器器）濟南魯源電力工工程有限公司司（西門子）山東愛美聲電子子科技有限公公司（美國艾艾默生）山東魯能積成電電子股份有限限公司天辰集團山東松下電子信信息有限公司司魯能軟件山東潤豐化工有有限公司山東勝利生物股股份有限公司司齊魯制藥集團中魯通信中創(chuàng)軟件大陸機電………………第二章濟南南市房地產(chǎn)市市場概況一、濟南房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀2005年濟南南房地產(chǎn)業(yè)平平穩(wěn)增長。全全年實現(xiàn)房地地產(chǎn)業(yè)增加值值60.9億元，增長6.0%。房地產(chǎn)開開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中：住住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的79.4%。房屋施工工面積3448萬平方米，房房屋竣工面積積1216萬平方米，其其中住宅732萬平方米。2006年前五五個月，全市市商品住房登登記5392套，登記金金額22.09億元，登記記成交均價2969元/平米，分別別比上年同期期增長22.5%、46.8%和15.6%。其中，高高價位、大戶戶型的商品住住房增長幅度度大大超過中中低價位和中中小戶型。其其中面積超過過150平米的大戶戶型登記成交交量同比增長長了七成以上上，增長幅度度令人吃驚。大戶型住宅產(chǎn)品受到市場青睞，成交量增長較大。大戶型住宅產(chǎn)品受到市場青睞，成交量增長較大。（一）綜合分析析基于對濟南市房房地產(chǎn)市場的的考察了解及及重點個案樓樓盤項目的調(diào)調(diào)研分析，得得出以下相關(guān)關(guān)結(jié)論。1、東、西部區(qū)區(qū)域樓盤價格格差異明顯從調(diào)查的樓盤中中看出，東部部樓盤的價格格超過5000元/平方米的樓樓盤數(shù)量明顯顯多與西部，而而大舜天成的的房價更是高高達8900/平方米，創(chuàng)創(chuàng)造濟南房價價的最高值。而而西部樓盤中中均價最高的的三箭如意苑苑均價為5100/平方米與大大舜天成房價價相差幾乎接接近一倍的價價格。造成東、西部區(qū)區(qū)域樓盤價格格差異的原因因：1）經(jīng)濟影響：：東部經(jīng)濟基礎(chǔ)好好于西部經(jīng)濟濟。西部經(jīng)濟濟多為工礦型型企業(yè)，物流流批發(fā)業(yè)，而而東部金融商商務(wù)、事業(yè)機機關(guān)單位較多多經(jīng)濟發(fā)展快快于西部。地地價的成本高高于西部同地地段水平。2）環(huán)境影響：：西部自然環(huán)境較較差，當前陽陽光100、世紀佳園園所在區(qū)域，歷歷史上存在較較多工礦企業(yè)業(yè)如東方紅水水泥廠、機床床二廠等污染染較重企業(yè)，導導致西部區(qū)域域自然環(huán)境較較差。而東部部多是科教文文衛(wèi)單位，自自然環(huán)境好，更更適宜人的居居住。此外，西西部區(qū)域流動動人口較多，社社會治安難度度大，東部人人口素質(zhì)較高高。3）文化心理影影響：由于經(jīng)濟發(fā)展的的不平衡以及及自然環(huán)境的的差異，形成成了一定時期期的社會居住住文化，即濟濟南人所流傳傳的“住南不住北北、住東不住住西”的居住區(qū)域域觀念。4）產(chǎn)品品質(zhì)的的塑造影響：：東部區(qū)域如大舜舜天成所打造造的高端產(chǎn)品品可以滿足商商住兩用，小小區(qū)雖小，但但配套完善，引引領(lǐng)濟南樓市市。高新區(qū)的的悉尼花鄉(xiāng)、萊萊茵小鎮(zhèn)（二二期）更是濟濟南別墅市場場的代表項目目，尚層e墅則是產(chǎn)品品的創(chuàng)新衍生生。西部區(qū)域域樓盤雖然在在推廣上打造造時尚生活社社區(qū)，但是其其綠化以及小小區(qū)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計也相對落落后，如世紀紀佳園，戶型型設(shè)計及綠化化均有可提升升空間。陽光光100對于濟南的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)起到借鑒啟啟發(fā)作用，其其產(chǎn)品定位為為白領(lǐng)階層，小小區(qū)規(guī)劃設(shè)計計先進。2、西部樓盤開開發(fā)量大于東東部從建筑面積規(guī)模模上看，西部部樓盤開發(fā)量量大于東部的的開發(fā)量。西西部主要為城城市改造的重重點，政府側(cè)側(cè)重于城市形形象再造，寄寄希望于房地地產(chǎn)開發(fā)改變變西部城市形形象，提升西西部的發(fā)展速速度。幾個超超級大盤的開開發(fā)拉升了西西部地區(qū)開發(fā)發(fā)量。其中，陽陽光100對于西部城城市改造的成成功，不僅改改善了周圍的的自然環(huán)境，同同時改變了部部分本地人對對于濟南西部部的看法，提提升了區(qū)域房房地產(chǎn)開發(fā)的的地段價值。東東部老城區(qū)及及近郊區(qū)域土土地成本較高高，大規(guī)模面面積開發(fā)少，開開發(fā)重點向高高新區(qū)轉(zhuǎn)移。且且郊區(qū)土地成成本相對較低低，但是目前前配套生活設(shè)設(shè)施、商業(yè)設(shè)設(shè)施不完善，從從而影響到進進一步的開發(fā)發(fā)，升值空間間較大。3、小高層、多多層住宅為市市場主流產(chǎn)品品從建筑形式上看看，濟南存在在聯(lián)排別墅、多多層、小高層層、高層住宅宅。其中主流流產(chǎn)品為小高高層、多層住住宅。高層住住宅為輔。別別墅等低密度度住宅，成為為山東省政府府嚴控的對象象，并且停止止審批用地。未未來市場低密密度住宅供應(yīng)應(yīng)量較小。多多層住宅是消消費者喜歡的的類型，主要要表現(xiàn)為沒有有電梯的維護護成本，部分分本地人對于于高層、小高高層入住后電電梯維護等費費用較高，擔擔心未來物業(yè)業(yè)管理服務(wù)跟跟不上。小高高層、尤其是是高層產(chǎn)品的的出現(xiàn)，使得得土地利用價價值最大化，有有助于提升空空間價值，意意味著城市房房地產(chǎn)開發(fā)的的進一步發(fā)展展。4、產(chǎn)品多樣化化、市場細分分從調(diào)查的樓盤看看，戶型多樣樣，從一居、二二居、三居、四四居、五居、六六居到復式、躍躍層都有，面面積區(qū)間跨度度大從二、三三十平方米到到二、三百平平方米的面積積都有?？梢砸詽M足不同層層次的消費需需求。但濟南市場主力力戶型主要集集中在二居、三三居。從銷售售狀況看，該該兩種戶型最最好銷售。通通常在濟南目目前市場上兩兩居室戶型在在面積配比上上75—95㎡為經(jīng)濟型型、95—110㎡為舒適型型、110—125為豪華型。三三居室戶型在在面積配比上上100—120㎡為經(jīng)濟型型、120—140㎡為舒適型型、140—160㎡為豪華型型。小戶型產(chǎn)品的出出現(xiàn)是市場激激烈競爭的表表現(xiàn)。但目前前濟南市場上上小戶型產(chǎn)品品供應(yīng)量較少少。小戶型的的特征是單價價高、總價低低，可以作為為暫時性過渡渡用房。濟南南的第一個小小戶型是青年年居易，開盤盤銷售一年后后，銷售率已已達到90%。而尚層e墅則屬于濟濟南小戶型的的提升產(chǎn)品，雖雖然處于尚未未成熟的高新新區(qū)，但是仍仍然受到消費費者歡迎。5、投機、投資資性購房比例例小濟南房地產(chǎn)市場場中投機、投投資性購房比比例不大，絕絕大部分為自自住型需求。特特別是國家新新一輪宏觀調(diào)調(diào)控政策的出出臺，對房地地產(chǎn)投資投機機打擊較大。據(jù)據(jù)調(diào)查，一般般中介商手中中都有投資性性房產(chǎn)。少則則一、二套，多多則十幾套，甚甚至幾十套。有有些利薄的投投資性房產(chǎn)已已無利可圖，被被套者或轉(zhuǎn)向向出租或把售售價相應(yīng)提高高以避免交營營業(yè)稅帶來的的收益損失。相相應(yīng)抬高二手手房市場價格格。6、房地產(chǎn)市場場主要為濟南南市本地居民民消費，外地地購房者較少少濟南市區(qū)與市內(nèi)內(nèi)其他縣市、省省內(nèi)城市及外外地省份經(jīng)濟濟關(guān)聯(lián)度不高高，市域經(jīng)濟濟相對封閉獨獨立，同時濟濟南房地產(chǎn)市市場對外地購購房者吸引力力較弱，房地地產(chǎn)市場需求求主要集中體體現(xiàn)在市內(nèi)本本地居民的消消費，外地購購房者相對較較少，比例不不高。7、宏觀政策對對于市場的影影響目前進入國家宏宏觀調(diào)控政策策期，在調(diào)研研樓盤中看樓樓的顧客較少少，宏觀調(diào)控控主要目的是是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)市場，對于于產(chǎn)品進行結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。即即加大中、低低端產(chǎn)品的供供應(yīng)，滿足老老百姓真正的的住房需求。宏觀調(diào)控打打擊了投資，真真正需求客戶戶暫時持幣觀觀望，短期內(nèi)內(nèi)樓價波動為為正常市場現(xiàn)現(xiàn)象。8、開建經(jīng)濟適適用房，實行行廉租住房補補帖在國家宏觀調(diào)控控政策指導下下，濟南市為為調(diào)整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增增加中低價位位普通商品住住房和經(jīng)濟適適用住房供應(yīng)應(yīng)，陸續(xù)出臺臺了一系列相相應(yīng)措施。目目前，經(jīng)濟適適用房建設(shè)已已全面啟動，05、06兩年將開工158萬平方米，竣竣工80萬平方米；2005年5月1日，《濟南南市廉租住房房管理辦法》全全面實施，符符合條件的“雙困戶”已于近期領(lǐng)領(lǐng)取了廉租住住房補貼，后后續(xù)工作也正正在有序進行行。隨著各項項調(diào)控措施的的逐步落實，包包括商品房網(wǎng)網(wǎng)上預(yù)售和聯(lián)聯(lián)機備案等系系統(tǒng)的建成運運行，將會給給濟南廣大中中低收入者了了解房地產(chǎn)市市場信息，改改善居住條件件帶來便利和和實惠。（二）需求分析析1、30-400歲購房群體體仍為購房主主力，26-30歲的購房群群體比例上升升潛在購房者的年年齡結(jié)構(gòu)趨于于年輕化，40歲以下的年年輕人是購房房群體主流，所所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群群體比例顯著著上升，所占占比例達到29%。購房群體體的年齡特征征將直接影響響其對住宅的的戶型選擇、建建筑風格、社社區(qū)配套等的的需求情況。潛在購房群體年年齡結(jié)構(gòu)（%）2、置業(yè)行為以以家庭為核心心購買力購房行為主主要以家庭為為單位，三口口之家占據(jù)主主導，比例為為48%，二人世界界所占的比例例為27%，相比之下下單身購房群群體在對房產(chǎn)產(chǎn)的需求程度度和支付能力力上都略顯不不足，所占比比例僅為12%。對于26~~30歲的潛在購購房者，其家家庭結(jié)構(gòu)主要要表現(xiàn)為二人人世界，比例例為53%；對于31~40歲的潛在購購房者，其家家庭結(jié)構(gòu)是三三口之家占據(jù)據(jù)主流，比例例為76%。1）單身貴貴族消費群體體白領(lǐng)階層的的消費意識隨隨著社會進步步發(fā)展迅速，單單身一族對住住宅物業(yè)要求求日益強烈，對對住宅的功能能要求較高。該該群體多為高高收入、高學學歷的單身者者。其置業(yè)特特征：①由于多是知知識階層，所所以對物業(yè)的的要求相對苛苛刻，有時愿愿花較多的錢錢，也不愿買買回廉價粗糙糙的物業(yè)；②理性不受促促銷活動的影影響，購房群群體購買理性性，冷靜而客客觀。2）老年消消費群體當前老年人人消費市場日日益擴大，其其消費心理和和消費能力與與年輕人相比比，更加理性性，隨著人口口老齡化的加加快，老年人人的消費力資資源會比較充充裕。其群體體特征：①經(jīng)濟自主自自立，城市里里知識型老人人已基本脫離離要子女代勞勞的傳統(tǒng)，在在選擇住宅物物業(yè)時喜歡按按自己的意志志和喜好；②老年人多在在金錢使用時時謹慎小心，不不會過分的奢奢侈。3、潛在購房群群體學歷分析析潛在購房者中具具有大專和本本科學歷的人人群已經(jīng)成長長為潛在的購購房主流，為為79%；其次是具具有高中（含含中專、技校校）學歷的人人群，比例為為17%，相應(yīng)的購購房者對社區(qū)區(qū)帶來的文化化氣息、生活活品質(zhì)、周邊邊配套都將提提出更高的要要求。初中及及以下學歷的的人群僅占4%。具有較高學學歷的群體中中，多從事專專業(yè)性較強的的工作，并且且多數(shù)已具有有事業(yè)基礎(chǔ)，職職業(yè)相對較穩(wěn)穩(wěn)定。濟南市市具有高學歷歷人群占城市市總?cè)丝诮?0%，而這一類類人多在重要要的學校、醫(yī)醫(yī)院等事業(yè)單單位及大型企企業(yè)的重要崗崗位。還有是是隨著濟南的的發(fā)展，引進進了一大批外外資，外地企企業(yè)，在這些些企業(yè)界里也也擁有一大批批知識分子，其其職位相對較較高。濟南市在各各類學校任職職的教育工作作者約有112萬，其他還還有醫(yī)院、政政府機關(guān)等眾眾多事業(yè)單位位。這些高學歷的專專業(yè)群體勢必必對生活質(zhì)量量提出更高的的要求，才能能產(chǎn)生心理的的滿足感——幸福感。他他們關(guān)注城市市的生活氛圍圍、居住環(huán)境境、居住質(zhì)量量、政治環(huán)境境、生活環(huán)境境、治安環(huán)境境、經(jīng)濟環(huán)境境、氣候環(huán)境境等要素構(gòu)成成。其對住宅的需求求特征為：a．個性化追求求：自我思想想在生活氛圍圍的張揚；b．私密性：家家庭范圍、個個人生活方面面的私密不為為外人所知；；c．身份屬性追追求：以人群群分；d．自我價值追追求：社會認認知感；e．自尊性的體體現(xiàn)：事業(yè)成成就、身份、價價值的標志年年輕中職群體體。4、潛在購房者者工作單位多多為私營企業(yè)業(yè)潛在購房者者的工作單位位多為私營企企業(yè)，其次為為事業(yè)單位，年年收入在6~10萬元間的購購房者的工作作單位中私營營企業(yè)居首位位，年收入在在10萬元以上的的潛在購房者者工作單位以以事業(yè)單位為為首。5、市中區(qū)、歷歷下區(qū)潛在購購房需求較高高潛在購房者者來自市中區(qū)區(qū)的需求最多多，比例為31%，其次為歷歷下區(qū)，所占占比例為27%。分析表明明，購房者對對現(xiàn)在住房最最大的不滿意意是面積和戶戶型。6、公交車是主主要出行工具具潛在購房者者的主要出行行工具表現(xiàn)為為公交車，所所占比例為44%，相應(yīng)的，購購房者對于公公交汽車站的的關(guān)注程度也也較強。其次次為自行車/助力車，比比例為24%，排列在第第三位的是私私家車，比例例為17%，購房者的的私家車擁有有數(shù)量不容忽忽視。7、潛在購房者者的消費需求求遠遠大于投投資需求潛在購房者者的置業(yè)目的的中自己改善善居住條件的的居于首位，所所占比例為69%，購房給父父母及孩子的的比例為23%，用于投資資的潛在購房房者所占的比比例為6%。結(jié)合潛在購房者者的住房性質(zhì)質(zhì)分析，商品品房的擁有比比例僅為16.2%，自有住房房、房改房所所占的比例為為35.8%和30.2%，拆遷房所所占的比例為為9.3%。濟南商品房擁有有比例較低，伴隨著城市市居民購房置置業(yè)升級換代代的需求,濟南市商品品房開發(fā)銷售售擁有較大的的市場空間。將市場需求求簡單概括為為四類：拆遷遷帶來的需求求、外來人口口解決居住的的需求、主動動改善居住條條件的需求和和投資需求。通通常將主動改改善居住條件件的需求作為為消化樓市的的第一動力，因因此這一部分分需求顯得尤尤為關(guān)鍵。影影響主動改善善型需求的因因素較多，主主要體現(xiàn)為當當前的購買力力以及對未來來行情的預(yù)期期兩點，自己己改善居住條條件的購房者者預(yù)計未來房房價將小幅上上漲的比例為為50%，基本持平平的比例為27%，預(yù)計房價價將大幅上漲漲的比例為10%。較高的房房價預(yù)期將削削減或延緩當當前部分有改改善居住條件件的欲望但購購買力不足的的人群的需求求，即引起該該類需求的縮縮水。8．潛在購房者者偏愛東部區(qū)區(qū)域潛在購房者者中有40%選擇在東部部購房，選擇擇南部區(qū)域的的比例為22%，選擇西部部區(qū)域的比例例為19%。潛在購房者者在選擇購房房居住區(qū)域時時，考慮的主主要因素有交交通方便、自自然環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟文化、工工作方便。交通便利是是購房者最關(guān)關(guān)注的因素，調(diào)調(diào)查表明，購購房者不希望望為居住地點點至工作地點點的不便的交交通所困擾，因因此，絕大多多數(shù)購房者在在對將來生活活區(qū)域的配套套設(shè)施的重視視程度上，將將交通配套放放在了首要重重要的位置，這這一比例達到到21%。事實上，交交通狀況是衡衡量地理位置置好壞的重要要指標，那么么購房者對交交通因素的極極大關(guān)注也就就說明了地理理位置對一個個樓盤項目的的重要作用，樓樓盤的地段依依舊在很大程程度上影響著著購房者的選選擇。因此對對開發(fā)商而言言，在開發(fā)樓樓盤項目時，仍仍要精心選擇擇地理位置。除此之外，對對自然環(huán)境和和經(jīng)濟文化的的關(guān)注程度也也較高，以上上3項因素與人人們的生活息息息相關(guān)，購購房者對此關(guān)關(guān)注程度較高高，可以看出出，人們對居居住區(qū)域的綜綜合品質(zhì)要求求已經(jīng)提上日日程。但是，對對其他因素如如升值潛力的的關(guān)注程度并并不高。其中，選擇擇東部區(qū)域的的購房者考慮慮的主要因素素依次為：交交通便利、自自然環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟文化和價價格因素；西部區(qū)域購購房者考慮的的主要因素依依次為：交通通、價格、自自然環(huán)境和工工作方便；北部區(qū)域購購房者考慮的的主要因素依依次為：自然然環(huán)境、價格格、交通便利利和升值潛力力；南部區(qū)域購購房者考慮的的主要因素依依次為：自然然環(huán)境、交通通便利、價格格和工作方便便；市中心購房房者考慮的主主要因素依次次為：交通便便利、工作方方便、自然環(huán)環(huán)境和價格。9．多層住宅是是首選建筑形形態(tài)潛在購房者者對建筑形態(tài)態(tài)的選擇中，多多層居首位，所所占比例為57%，其次為小小高層所占比比例是37%，對于高層層的選擇比例例僅占6%，別墅所占占的比例是1%。雖然多層依然在在建筑形態(tài)中中占據(jù)主導地地位，但是小小高層已經(jīng)逐逐漸為購房者者接受，其地地位日漸穩(wěn)固固，而且限于于稀缺的土地地資源，小高高層的需求容容易得以實現(xiàn)現(xiàn)，而對多層層的需求則會會由于其供給給量的匱乏逐逐漸向小高層層和高層轉(zhuǎn)移移，購房者對對小高層的需需求未來將呈呈現(xiàn)增漲勢頭頭。10．平層是戶戶型結(jié)構(gòu)的首首選潛在購房者者首選的戶型型結(jié)構(gòu)是平層層，所占比例例為50%，選擇復式式結(jié)構(gòu)的比例例為25%，選擇錯層層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)構(gòu)為8%。11．二室、三三室是需求主主力戶型二居室、三三居室是需求求的主力戶型型，比例超過過90％，其中二二居室比例為為62％，三居室室比例為28％；對一居居室、四居室室的戶型需求求極少，分別別為2％、3％。戶型需需求與家庭成成員結(jié)構(gòu)密切切相關(guān)，一居居室更多地面面向單身及投投資者，四居居室以上的戶戶型因其總樓樓款較高，相相對抑制客戶戶的購買需求求。相關(guān)分析表表明，濟南市市不同區(qū)域的的購房者對住住宅的戶型需需求略有差異異，選擇市中中區(qū)的購房者者對三室的需需求量較其他他區(qū)域強勁，南南部區(qū)域內(nèi)對對四室的需求求較顯著，表表明這兩個區(qū)區(qū)域大戶型住住宅較有市場場；西部、北北部區(qū)域?qū)Χ乙粡d的住住宅需求居前前一、二位，表表明此區(qū)域內(nèi)內(nèi)的購房者偏偏好經(jīng)濟適用用的戶型。12．80~1100平米成為需需求的主力面面積80~100平平方米之間的的戶型面積指指標成為大眾眾需求主流，比比例高達39％，其次為100～120平方米，需需求比例為26％，80平方米以下下需求比例為為19％，120～150平方米需求求比例為11％，對150平方米以上上的戶型需求求比例為4％。2004年，濟濟南市城區(qū)人人均住宅使用用面積約為25.2平方米，與與國家建設(shè)部部制定的2020年居住目標——人均居住面面積達35平方米，尚尚且存在一定定差距。人均均住房面積是是反映一個地地區(qū)住房情況況的重要指標標。潛在購房房者人均住房房面積的提升升標志著生活活水平的提高高，對住宅品品質(zhì)要求的提提升。13．需求面積積與戶型相關(guān)關(guān)分析潛在購房者者選擇的二室室一廳戶型，面面積區(qū)間主要要分布于61~1000平米之間；；選擇二室二二廳戶型的面面積區(qū)間主要要分布于81~1000平米之間；；三室的面積積區(qū)間主要分分布于101~1120平米之間。潛在購房者者的購房需求求多為改善自自身居住條件件，購房時間間集中于1~2年內(nèi)，潛在在購房者首選選東部區(qū)域，二二室、三室是是需求的主力力戶型，80~1000平米成為需需求的主力面面積。14．潛在購房房者家庭年收收入分析家庭年收入入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多多，比例為44%，其次為3萬元以下的的家庭，比例例為29%，收入在6~10萬元之間的的潛在購房者者所占比例為為22%，10萬元以上的的潛在購房群群體所占比例例僅為4%。家庭收入入是決定市場場吸納量的重重要因素，低低收入特征預(yù)預(yù)示著未來低低價位市場需需求量較大。由于潛在購房者者的購買力大大小將決定著著房地產(chǎn)市場場潛力的大小小，而家庭收收入水平的高高低又直接影影響著潛在購購房者購買能能力，一般而而言家庭年收收入水平高的的家庭相應(yīng)的的儲蓄額度相相應(yīng)高一些，自自有儲蓄額度度將直接影響響潛在用戶的的首付款的支支付能力，從從本次研究群群體的家庭年年收入來看，主主要集中在3~5萬之間，同同時假定該群群體已有4~6年的積蓄，儲儲蓄率按照50%計算，該部部分群體的儲儲蓄額度在6~15萬之間，按按照首付30%計算，該部部分群體對總總價的承受能能力應(yīng)該在20~45萬之間。15．低價位住住宅市場廣闊闊對價格的接受程程度集中在4000元/平方米以下下，比例超過過90％，其中3500元及以下所所占的比例最最高，為64%，其次為3500~~4000元/平方米，所所占比例是30％，4000元/平方米的住住宅比例僅占占5％。16．總價在440萬元以下的的住宅頗受歡歡迎潛在購房者者對住宅總價價的承受力方方面，以40萬元以下的的為需求主流流，占到總數(shù)數(shù)的八成多，其其中21~30萬元間的總總價，購房者者接受的比例例約占到四成成，其次是31~40萬元之間的的總價，約占占到三成，超超過40萬元的總價價水平，僅有有12%的人可以接接受，所以總總價水平40萬元為潛在在購房者的心心理底線。依據(jù)潛在購購房者能夠承承擔的總房款款價格，細分分不同購房群群體的需求特特征。承擔總房款款在30萬元以下的的潛在購房者者，偏好的面面積首先是81~1000平米，其次次為61~80平米，偏好好的戶型分別別為二室一廳廳一衛(wèi)和二室室二廳二衛(wèi)；；總房款在31~40萬元之間的的購房者偏好好的面積為101~1120平米，戶型型為二室二廳廳一衛(wèi)；總房房款在41~60萬元之間的的購房者偏好好的面積為121~1150平米，戶型型為三室二廳廳二衛(wèi)；總房房款在61~80萬元之間的的購房者偏好好的面積為121~1180平米之間，戶戶型為四室二二廳二衛(wèi)。17．銀行按揭揭付款方式是是主流潛在購房者者選擇銀行按按揭付款方式式的比例是79%，其中，月月供款在1000元以下所占占的比例為33%，其次為月月供款在1000~~1500元之間，比比例為31%。其中，接受受總房款20萬元以下的的購房者主要要采用月供1000元以下的方方式，所占比比例為49%；接受總房房款21~30萬元之間的的購房者主要要采用月供1000元以下，所所占的比例為為41%，采用月供1501~~2000元的比例為35%；總房款31~40萬元之間的的購房者多選選擇月供1001~~1500元，比例為38%；總房款41~60萬元之間的的購房者采用用一次性付款款和月供1001~~1500元的比例均均為27%；總房款61~80萬元之間的的購房者主要要采用一次性性付款，比例例為40%。18．綠化、超超級市場、幼幼兒園/學校是最重重要的三項配配套潛在購房者者關(guān)注的社區(qū)區(qū)配套中，綠綠化居于首位位，所占比例例為20%，之后分別別為超級市場場、學校/幼兒園和運運動場所。19．租用車位位特征顯著潛在購房者者對于有車位位需求與無需需求的比例為為4：1，租用與購購買所占的比比例分別為49%和32%。潛在購房房者比較偏好好地下的車位位。購房者愿意支付付的車位價格格主要集中于于7萬元以下，比比例為50%，其次為8萬元，比例例為21%，購買者對對車位的購買買意識不強，愿愿意支付的價價格普遍較低低，車位配比比應(yīng)與當前需需求與未來城城市發(fā)展相結(jié)結(jié)合考慮。20．潛在購房房者獲取信息息渠道分析報紙廣告和和房展會是購購房者最大的的信息來源渠渠道，比例均均達22.4％。在媒體體多元化的今今天，報紙廣廣告仍以其巨巨大的讀者覆覆蓋及最具房房地產(chǎn)廣告?zhèn)鱾鞑サ膬?yōu)勢被被購房者認同同；電視廣告告以12.8％的比例，位位居第二?？偨Y(jié)：潛在購房者的基基本特征方面面：年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于年輕化化，26~30歲的購房群群體成為主流流；三口之家家為最核心的的家庭結(jié)構(gòu)；；單身購房者者需求明顯不不足；潛在購房者者的工作單位位多為私營企企業(yè)；公交車車是主要出行行工具。潛在購買者的購購買力方面：：家庭年收入入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多多；對價格的的接受程度集集中在4000元/平方米以下下；對住宅總總價的承受力力以40萬元以下的的為需求主流流。潛在購房者的需需求特征方面面：購房時間間集中于1~2年內(nèi)；置業(yè)業(yè)目的中自己己改善居住條條件的居于首首位；近五成成的購房者認認為未來房價價將小幅上漲漲；對建筑形形態(tài)的選擇中中多層居首位位；二居室、三三居室是需求求的主力戶型型；80~1000平方米之間間的戶型面積積指標成為大大眾需求主流流；購房者關(guān)關(guān)注的社區(qū)配配套中，綠化化、超級市場場、幼兒園/學校是最重重要的三項配配套；報紙廣廣告和房展會會是購房者最最大的信息來來源渠道。（三）濟南樓市市專業(yè)水平總總體評價1、總體規(guī)劃排列式或單排沿沿街的總體樓樓盤布局，大大部分樓盤規(guī)規(guī)模較小，建建筑面積在10-40萬平米之間間的項目全市市有將近50個。相對容容積率比較高高，文體設(shè)施施、康樂服務(wù)務(wù)設(shè)施等配套套設(shè)施相對短短缺，小區(qū)配配套主要依賴賴市政配套。大大部分樓盤建建筑造型表現(xiàn)現(xiàn)與色彩運用用較為傳統(tǒng)和和單一，園林林規(guī)劃設(shè)計與與布局相對滯滯后和稀缺，綠綠化面積少且且硬綠化多于于軟綠化。2、建筑風格盡管很多樓盤采采用和借鑒了了歐式建筑風風格，但樓盤盤開發(fā)整體上上難以體現(xiàn)差差異性，個性性張揚、品位位及可觀賞性性較小。3、營銷手法整體營銷手法與與包裝較為落落后,水平較低。盡盡管有天建、中中潤、四建、三三慶這些綜合合實力較強的的企業(yè)，在開開發(fā)理念與營營銷手段上較較為超前，但但一大部分企企業(yè)理念較為為落后，營銷銷手段幾乎一一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，開發(fā)發(fā)商仍處于被被動狀態(tài)，信信息的釋放渠渠道有限。進軍濟南的外地地開發(fā)商營銷銷手法相對超超前，陽光100相對于其他他項目有所突突破，為選購購陽光100的客戶均免免費辦理“陽光卡”，持卡客戶戶在濟南的部部分高檔健身身娛樂場所、酒酒店、餐廳及及購物商場享享受折扣優(yōu)惠惠。4、整體質(zhì)素濟南樓盤整體質(zhì)質(zhì)素在近年提提升較快，一一部分開發(fā)商商特別是外地地開發(fā)商為濟濟南樓市帶來來的先進的營營銷手法與理理念，研發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時已開始始設(shè)計一些新新穎建筑形式式，如落地玻玻璃窗、凸窗窗、復式、錯錯層、歐式弧弧形飄臺等等等，局部構(gòu)造造也加以處理理與借鑒效仿仿。但由于開開發(fā)樓盤規(guī)模模較小，檔次次不高，精品品樓盤較為稀稀少。多數(shù)樓樓盤限于規(guī)模模和自身開發(fā)發(fā)實力，自身身基本配套設(shè)設(shè)施與服務(wù)稀稀缺，因而不不得不依賴市市政配套與小小區(qū)以外的周周邊設(shè)施。5、物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)濟濟南消費者對對物業(yè)管理意意識不強，另另一方面開發(fā)發(fā)商自己的物物業(yè)管理水平平有限。服務(wù)務(wù)內(nèi)容僅限于于一般水平的的保安、保潔潔等物管功能能，尚不能提提升到社區(qū)文文化氛圍的營營造和生活方方式引導的高高級物管水準準。二、濟南房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展前前景預(yù)測1．城市規(guī)劃引引導城市房地地產(chǎn)開發(fā)。西西部、東部為為濟南市開發(fā)發(fā)重點東部將以高新區(qū)區(qū)為核心為開開發(fā)建設(shè)重點點，側(cè)重于新新區(qū)開發(fā)，土土地升值空間間大。西部側(cè)側(cè)重于城市改改造，重塑城城市形象。城城市改造成本本高于新區(qū)開開發(fā)成本，目目前東部房價價高于西部，西西部房價會有有一定的上升升空間。2．外地開發(fā)商商繼續(xù)搶占市市場，同時輸輸入先進開發(fā)發(fā)理念陽光100、富富翔天地、京京魯山莊、青青島建設(shè)集團團、萊鋼建設(shè)設(shè)集團、外海海集團均為外外地開發(fā)商，對對于地區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升升起到推動作作用，市場競競爭力較強，同同時加大市場場洗牌力度。3．濟南房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提提升空間大與北京、上海以以及南方發(fā)達達城市相比，濟濟南的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品可塑性性強，產(chǎn)品和和服務(wù)的提升升空間大。4．近期內(nèi)濟南南房地產(chǎn)市場場仍以自住需需求為主，市市場投機、投投資比例不大大濟南的房地產(chǎn)所所受宏觀政策策的影響不會會像北京、上上海、深圳等等發(fā)達城市那那么劇烈，市市場比較健康康，不存在較較大泡沫。預(yù)預(yù)計2006年房地產(chǎn)價價格將會小幅幅增長。房地地產(chǎn)投資仍然然不高，真正正需求和升級級置業(yè)是市場場主力需求。5．“住東不住住西、住南不不住北”的置業(yè)觀念念繼續(xù)影響市市民購房行為為濟南市區(qū)東部、南南部尤其是東東部是備受購購房者青睞的的區(qū)位，對市市中心地段的的偏好居于第第二層級。另另外，在售樓樓盤的銷售率率最高的也集集中在濟南的的西南部、西西部、東南部部等區(qū)域。6．經(jīng)濟適用房房和廉租房建建設(shè)力度加大大，保障中低低收入家庭需需求對已經(jīng)列入經(jīng)濟濟適用房建設(shè)設(shè)計劃的項目目，將優(yōu)先保保證土地供應(yīng)應(yīng)，加快前期期工作，盡早早開工建設(shè)。對對已開工的項項目加快建設(shè)設(shè)速度，盡快快交付使用，加加大力度，確確保經(jīng)濟適用用房的計劃實實施。7．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不不合理，造成成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性性相對過剩濟南缺房群體主主要是中低收收入階層，但但開發(fā)企業(yè)過過分偏重于利利潤較高的"高端"品種，供給給主體與需求求主體脫節(jié)。第三章