潼南項(xiàng)目前期策劃方案深圳市思博置業(yè)顧問有限公司二00五年九月十二日1目錄第一部分市場篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研第二部分定位篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場———項(xiàng)目市場定位第三部分產(chǎn)品篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目發(fā)展建議2第一部分市場篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研一、潼南縣概況潼南位于重慶西北部，地處四川盆地中部偏東。東鄰合川，南接大足，西連謝謝閱讀安岳，北靠遂寧，幅員面積1594平方公里，總?cè)丝?2萬，轄31個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，561個(gè)謝謝閱讀行政村，是距重慶主城區(qū)車程僅兩小時(shí)的近郊大縣，是川渝兩地的經(jīng)濟(jì)結(jié)合部，精品文檔放心下載是重慶對外開放的渝西北窗口?？h人民政府駐梓潼鎮(zhèn)。潼南是農(nóng)業(yè)縣，素有魚米之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)、黃桃之鄉(xiāng)、小水電之鄉(xiāng)的美稱，謝謝閱讀是全國糧食、瘦肉型豬、黃桃生產(chǎn)基地縣。（區(qū)位地圖）3二、區(qū)域劃分江北新城老城區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)（潼南區(qū)位地圖）第一個(gè)片區(qū)――潼南老城區(qū)老城區(qū)位于梓潼鎮(zhèn)涪江南岸，為原潼南政府所在地。目前潼南縣城人主要居謝謝閱讀精品文檔放心下載（街區(qū)圖片）第二個(gè)片區(qū)――江北新城潼南江北新城位于梓潼鎮(zhèn)涪江北岸，與舊縣城隔江相望，與擬建中的遂渝快精品文檔放心下載4速鐵路車站緊密相鄰，涪江大橋?qū)⑵渑c舊城聯(lián)為一體。江北新城地勢平坦，環(huán)境精品文檔放心下載優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，隨著縣城"東下北移"戰(zhàn)略的實(shí)施，將逐步成為全縣政感謝閱讀治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。潼南江北新城總體規(guī)劃520053平方公里將全精品文檔放心下載面建成，新城區(qū)人口將達(dá)到3－5萬人。（新城行政中心）第三片區(qū)――涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)，是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示謝謝閱讀范區(qū)，是以非公有制經(jīng)濟(jì)為主集商住、商貿(mào)、旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，感謝閱讀園區(qū)規(guī)劃占地2.52.5感謝閱讀投資總額已達(dá)3.5億元，建筑房屋面積為30萬平方米。感謝閱讀（經(jīng)濟(jì)園區(qū)）5三、在售樓盤調(diào)研目前潼南在售樓盤主要分布在老城區(qū)、江北新城和涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)，在售樓感謝閱讀盤個(gè)數(shù)約10個(gè)，調(diào)研資料及分析如下：潼南老城區(qū)老城區(qū)為潼南縣人的主要生活區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)以舊城改造為主，在售樓盤謝謝閱讀僅有嘉瑞花園和陽光小區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目。供應(yīng)量相對較小。嘉瑞花園基本情況：開發(fā)商：重慶市嘉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：潼南縣大同街225號(hào)建筑類型：多層占地面積：45807㎡建筑面積：約10萬㎡其中商業(yè)：1.8萬㎡總戶數(shù)：600多戶建筑容積率：2.3綠化率：30.3%銷售價(jià)格：住宅：858-888元/㎡商業(yè)：7000元/㎡付款方式：7成5-20年按揭規(guī)劃情況：嘉瑞花園，位于老城區(qū)中尚未開發(fā)的面積最大的、地理位置最佳的地段。感謝閱讀精品文檔放心下載嘉瑞廣場商業(yè)總面積1.7感謝閱讀式商鋪方式進(jìn)行銷售。605年3月，新世紀(jì)與嘉瑞花園正式簽定進(jìn)駐合約，新世紀(jì)·嘉瑞花園店將成為精品文檔放心下載新世紀(jì)在潼南開的第一家分店。新世紀(jì)百貨租賃6400平方米。感謝閱讀感謝閱讀宅小區(qū)之一。銷售情況：項(xiàng)目一期約300戶，從2004年7月開始進(jìn)行銷售（開盤銷售價(jià)格718-748元/感謝閱讀40.87140150平方感謝閱讀米的戶型。目前在售的主要為底層的商業(yè)。調(diào)研實(shí)例：戶型：三房三廳面積：140㎡總價(jià)：118000元謝謝閱讀戶型：四房三廳面積：150㎡總價(jià)：120000元感謝閱讀戶型：一房一廳面積：40.87㎡總價(jià)：36293元感謝閱讀點(diǎn)評(píng)：謝謝閱讀精品文檔放心下載量的控制，使得該項(xiàng)目成為老城區(qū)的典型項(xiàng)目。陽光小區(qū)基本情況：開發(fā)商：潼南縣體育場館建設(shè)有限公司物業(yè)位置：潼南縣體育路陽光小區(qū)建筑面積：15333㎡總戶數(shù)：142戶戶型：二房86-104㎡7三房128-144.21㎡四房140-150㎡價(jià)格：住宅價(jià)格：2、3、4F738元/㎡5F718元/㎡6F708元/㎡門面價(jià)格：3600元/㎡規(guī)劃情況：由6為住宅，謝謝閱讀后面部分1-7F為住宅。銷售情況：從去年11份開始銷售，后面部分面積偏小，已全部售罄。剩下臨街部分約40％，謝謝閱讀144.21、151.41㎡四房三廳大戶型未售完。精品文檔放心下載調(diào)研實(shí)例：戶型：四房三廳雙衛(wèi)面積：144.21㎡總價(jià)：106427元謝謝閱讀戶型：四房三廳雙衛(wèi)面積：151.41㎡總價(jià)：111741元精品文檔放心下載點(diǎn)評(píng)：感謝閱讀存在一定的問題，使得該項(xiàng)目臨街部分的大戶型銷售困難。感謝閱讀江北新城江北新城于2000年掛牌成立，目標(biāo)就是再造一個(gè)潼南工業(yè)，建成潼南縣的示謝謝閱讀范城區(qū)。該區(qū)域房地產(chǎn)市場以政府集資房為主，目前生活配套不夠完善、缺感謝閱讀乏人氣，因此有近％的人工作在江北新城，生活卻在老城區(qū)。主要在售項(xiàng)謝謝閱讀8感謝閱讀廣電名都基本情況：開發(fā)商：重慶共誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城興潼大道蓮花賓館旁建筑類別：高層占地面積：14000㎡高層建筑面積：34639㎡其中：住宅建筑面積：20311裙樓建筑面積：10546地下建筑面積：3782停車位：98建筑容積率：3.55綠化率：31.1％建筑密度：42.3％價(jià)格：1200元/平方米物管費(fèi)：0.5元規(guī)劃情況：由兩棟18層高層組成，底層三層為商業(yè)，4-18F為住宅，二梯5戶。緊靠縣政感謝閱讀府大樓及奮進(jìn)廣場，戶型：二房：85.67、85.24㎡三房（二廳一衛(wèi)）：104.63、105.15㎡三房（二廳二衛(wèi)）：121.61、118.46㎡三房（三廳二衛(wèi)）：117.87、128.95㎡四房：135.21㎡9戶型點(diǎn)評(píng)：戶型面積相對緊湊、實(shí)用；采用了入戶花園、飄窗、落地窗等創(chuàng)新；除了二房為平層，其它均為錯(cuò)層。銷售情況：項(xiàng)目從去年底開始銷售，150套住宅至目前銷售僅50％，銷售情況不太理想。感謝閱讀調(diào)研實(shí)例：單位：A棟13F-2戶型：二房二廳一衛(wèi)面積：85.24㎡感謝閱讀單價(jià)：1290元/㎡總價(jià)：109959元月供（七成十年）：871元謝謝閱讀單位：A棟9F-3戶型：三房二廳二衛(wèi)面積：117.87㎡謝謝閱讀單價(jià)：1195元/㎡總價(jià)：140854元點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目為潼南目前唯一在售的電梯房，考慮到電梯房在區(qū)縣市場的接受度問題，感謝閱讀感謝閱讀梯房的情況下推出電梯房，且價(jià)格超出多層住宅約400元/㎡，為潼南房地產(chǎn)市謝謝閱讀場樹立了榜樣。10水晶翠園基本情況：開發(fā)商：重慶雙泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置：江北新城核心區(qū)63號(hào)地塊建筑類別：141棟11F小高層占地面積：40畝建筑面積：53280㎡停車位：150個(gè)容積率：2.0綠化率：36.5％總戶數(shù)：400戶多，一期130戶戶型：78.8-120㎡部分配贈(zèng)大面積私家花園一期戶型配比二房87.2㎡12套三房110㎡42套110.5㎡12套116.5㎡64套價(jià)格：690-780元/㎡規(guī)劃情況：10000精品文檔放心下載一棟11F小高層。銷售情況：從去年開始銷售，一、二期約350已銷售80％，剩下少量臨街的大面積戶型。感謝閱讀點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目剩下的戶型價(jià)格定位存在一定問題，臨街的和朝中庭景觀的戶型價(jià)格相精品文檔放心下載當(dāng)，因此剩下的戶型銷售情況較差。涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)為潼南新建的一個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，該區(qū)域在售樓盤較多，且為潼感謝閱讀南未來房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。銀鑫苑基本情況：開發(fā)商：四川炬鑫建設(shè)投資有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)占地面積：23025㎡建筑面積：40597.38㎡容積率：1.76綠化率：40％總戶數(shù)：約300戶價(jià)格：1、6F968元/㎡2、5F948元/㎡3、5F988元/㎡規(guī)劃情況：精品文檔放心下載2-9精品文檔放心下載戶型分布：16-19棟多層公寓戶型主要集中在80-110㎡；謝謝閱讀10-15棟主要為121平方米的三房二廳二衛(wèi)戶型；精品文檔放心下載2-9棟主要為200平米以上的躍層。銷售情況：一期從去年初開始銷售已基本售罄，目前剩下部分臨街的躍層。精品文檔放心下載12調(diào)研實(shí)例：房號(hào)：11號(hào)樓C2單元1-2號(hào)建筑面積：121.94精品文檔放心下載單價(jià)：968元/平方米總價(jià)：118037平方米精品文檔放心下載3成10年月供：947元3成15年月供：730元感謝閱讀四方花園基本情況：開發(fā)商：重慶雙杰物業(yè)有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)占地面積：1.47公頃總建筑面積：約3萬平方米容積率：2.0價(jià)格：968-998元/㎡規(guī)劃情況：項(xiàng)目采取多層圍合組成，臨街底層為商業(yè)，中間設(shè)置了一個(gè)小中庭花園。感謝閱讀項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：精品文檔放心下載整戶型面積。江南山莊基本情況：開發(fā)商：重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡橋南大道西側(cè)占地面積：78158.51㎡建筑面積：110485.51㎡容積率：1.414綠化率：37％13總套數(shù)：680停車位：166項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目目前屬?zèng)鲲L(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)模最大的項(xiàng)目，項(xiàng)目一期臨街兩棟已全部售罄精品文檔放心下載且已入住，從售房部了解到后期規(guī)劃需要進(jìn)行調(diào)整。四、競爭樓盤――云海藍(lán)灣調(diào)研基本情況：項(xiàng)目位置：潼南江北新城梅園路1號(hào)開發(fā)商：重慶市永佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：128畝建筑面積：9.8綠化率：48％容積率：1.15總套數(shù)：532物管費(fèi)：0.42元價(jià)格：花園洋房均價(jià)，最高價(jià)1510，最低價(jià)1370。精品文檔放心下載雙拼別墅均價(jià)2080（建筑立面）（大門）14（正在修建的售房部）（中庭花園）項(xiàng)目開發(fā)情況：云海藍(lán)灣由涪江、200畝的天然森林公園及人工湖泊灣所環(huán)抱，它集居住、謝謝閱讀休閑、娛樂為一體的高檔次、高品質(zhì)山水園林生態(tài)別墅區(qū)。它由星級(jí)酒店、高層謝謝閱讀公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)立別墅組成。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成；感謝閱讀二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨(dú)立別墅構(gòu)成；三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。精品文檔放心下載云海藍(lán)灣住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)1年多時(shí)間，目前一期已全部封頂，二期及景觀謝謝閱讀處在施工中。規(guī)劃布局：云海藍(lán)灣地勢平坦，生態(tài)環(huán)境極為優(yōu)越。它充分利用河、山、林、城等自然感謝閱讀及人工元素，結(jié)合業(yè)主使用特點(diǎn)，創(chuàng)造小區(qū)現(xiàn)代的、生態(tài)的、文明的氣氛，倡導(dǎo)精品文檔放心下載一種輕松休閑，自然親切，尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境；精品文檔放心下載規(guī)劃布局結(jié)合地形及周邊環(huán)境，使之與大環(huán)境有機(jī)融合，同時(shí)創(chuàng)造了一系列感謝閱讀交流休憩的場所，如游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、觀景臺(tái)、會(huì)所等。感謝閱讀15（規(guī)劃圖）主要賣點(diǎn)分析：區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于江北新城邊緣地帶，可享受新城未來的成熟配套。謝謝閱讀景觀優(yōu)勢：項(xiàng)目位于涪江的北側(cè)，具有自然景觀的同時(shí)，還擁有水景資源。感謝閱讀規(guī)模優(yōu)勢：云海藍(lán)灣為潼南目前規(guī)模較大的項(xiàng)目之一，大規(guī)模易于打造大社區(qū)。謝謝閱讀建筑優(yōu)勢：感謝閱讀場。配套優(yōu)勢：項(xiàng)目設(shè)置了觀景臺(tái)、游泳池、網(wǎng)球場等完善的配套設(shè)施。周圍交通：通過涪江大橋、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅園路等四面暢通，距離謝謝閱讀火車站、高速公路僅6分鐘，至老城3分鐘。戶型設(shè)計(jì)：一期：花園洋房戶型平層、錯(cuò)層面積從130-180㎡；其中三房面積132.85-149.3116四房面積139.62-171.38五房面積171.16-177.61（帶休閑室）躍層面積從206-280㎡雙拼別墅戶型面積在276㎡左右；二期：花園洋房面積與一期相當(dāng)；雙拼別墅戶型面積280-290㎡；花園洋房代表戶型如下：底層設(shè)置休閑廳，贈(zèng)送12㎡的花園；底層四室二廳雙衛(wèi)，建筑面積139.62㎡，二層三室二廳雙衛(wèi)，建筑面積133.53㎡；精品文檔放心下載二層設(shè)置屋頂露臺(tái)花園；三層三室二廳雙衛(wèi)，建筑面積132.85㎡、148.72㎡；精品文檔放心下載17四層五室二廳三衛(wèi)，建筑面積206.58㎡，為躍層，贈(zèng)送屋頂花園。精品文檔放心下載戶型分析點(diǎn)評(píng)：云海藍(lán)灣戶型設(shè)計(jì)主要參照借鑒――金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。謝謝閱讀戶型設(shè)置寬大的主臥室，主臥室里設(shè)置書房；全部設(shè)置雙陽臺(tái)，包括客廳陽臺(tái)和生活陽臺(tái)，部分多陽臺(tái)，很受歡迎；感謝閱讀戶型設(shè)計(jì)考慮輔助功能用房：音樂廳、康樂室、儲(chǔ)存室等；謝謝閱讀引入了屋頂花園、私家大花園等私人綠化空間；花園洋房全部采用了飄窗，且采用大面積玻璃窗，采光通風(fēng)較好。謝謝閱讀不足：客廳：開間為4.5m或4.8m，開間較大，但其進(jìn)深偏小，幾乎與開間尺寸相當(dāng)，謝謝閱讀大致成正方形的客廳不好使用；立面：雖然云海藍(lán)灣的外立面比潼南其它樓盤有了較大進(jìn)步，但其立面的線條和感謝閱讀色彩處理比金科的洋房立面還是差得很遠(yuǎn)。錯(cuò)層：梯步分兩段，使用不方便，房間通道太浪費(fèi)配套設(shè)施：家門口200畝的原始森林公園、社區(qū)周遍的醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、中心廣場、精品文檔放心下載各行政單位近在咫尺。觀景臺(tái)、兒童游樂場、老年活動(dòng)中心、健身中心、游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、謝謝閱讀籃球場、特色風(fēng)情街、休閑茶樓、超市等。18智能化設(shè)施：云海藍(lán)灣對整個(gè)小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。大門入口處安裝有電視監(jiān)控中心，終端有數(shù)個(gè)攝像頭，整個(gè)小區(qū)全部在電視監(jiān)控謝謝閱讀系統(tǒng)的控制之下。小區(qū)內(nèi)配備先進(jìn)的可視對講系統(tǒng)，圍墻安裝紅外線防翻越監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視監(jiān)謝謝閱讀控系統(tǒng)，保安24小時(shí)巡邏管理，鋼絲網(wǎng)圍墻現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)式鋼混圍墻合圍。謝謝閱讀物業(yè)管理：重慶小康物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，主要服務(wù)有保潔，維護(hù)綠色植被。小區(qū)還為業(yè)感謝閱讀主提供生活和便民特約服務(wù)，如超市、餐飲、家政服務(wù)、代訂報(bào)刊雜志、代收信謝謝閱讀件、郵政快遞等。調(diào)研實(shí)例――洋房：房號(hào)：9-1-2面積：147.98㎡戶型：三房二廳二衛(wèi)感謝閱讀單價(jià)：1420元/㎡總房款：203828元一次性付款97折，折后單價(jià)約1377元/㎡五通費(fèi)：約5000元精品文檔放心下載房號(hào)：9-2-2面積：135.71㎡戶型：三房二廳二衛(wèi)精品文檔放心下載單價(jià)：1410元/㎡總房款：191351元啟示云海藍(lán)灣是潼南目前檔次及價(jià)格最高的住宅小區(qū)。當(dāng)潼南人都在修普通住宅的時(shí)候，它提供的是差異化的產(chǎn)品――感謝閱讀花園洋房和別墅，當(dāng)潼南開發(fā)商都只建房子的時(shí)候，它提供了大配套和景觀，謝謝閱讀所以，當(dāng)別人只能賣七八百乃至六七百的時(shí)候，它賣到了1400。謝謝閱讀19四、在售樓盤普遍特征分析感謝閱讀銀鑫苑、四方花園等。１、基本情況項(xiàng)目名稱云海藍(lán)灣嘉瑞花園陽光小區(qū)廣電名都水晶翠園銀鑫苑四方花園精品文檔放心下載占地面積128畝458071400026640230251.47精品文檔放心下載總建面積9.8萬10萬15333346395328040597.383感謝閱讀容積率1.152.33.352.01.762.0謝謝閱讀綠化率48％30.3％31.1％36.5％40％謝謝閱讀總戶數(shù)532約600142150400戶300戶感謝閱讀★除陽光小區(qū)和廣電名都為單體樓外，其他樓盤均為花園小區(qū)。謝謝閱讀★高素質(zhì)樓盤缺乏，其中云海藍(lán)灣的樓盤綜合素質(zhì)最高。精品文檔放心下載★除了陽光小區(qū)和廣電名都外，均分期開發(fā)，開發(fā)周期較長。謝謝閱讀★個(gè)盤每次推出量在1.5-4萬㎡?！锶莘e率，平均約2.0，云海藍(lán)灣容積率僅1.15。感謝閱讀★規(guī)劃布局大多采取簡單的圍合式布局，不講究朝向和景觀。精品文檔放心下載★多層為主。除廣電名都為電梯高層，水晶翠園有帶電梯高層外。精品文檔放心下載★電梯房已出現(xiàn)在市場，開始逐漸被客戶接受。、價(jià)格★老城區(qū)在售樓盤價(jià)格在710-880元/㎡；★涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)在售樓盤價(jià)格在818-998元/㎡感謝閱讀★江北新城普通在售樓盤價(jià)格690-780元/㎡；謝謝閱讀★江北新城電梯房價(jià)格在1200元/㎡；★江北新城花園洋房價(jià)格在1400元/㎡。20３、戶型★二房面積主要集中在75-110平方米，比例較小，約為15％；感謝閱讀★主力戶型為三房二廳二衛(wèi)錯(cuò)層，面積從110-140㎡不等，占比例約為65％；精品文檔放心下載★三房兩廳一衛(wèi)較少；★四房及以上，面積從145～180㎡不等，所占比例約為30％，多為躍層；精品文檔放心下載★集資房戶型主要分120、150、190㎡三種戶型；精品文檔放心下載★戶型出現(xiàn)了飄窗、大面積落地窗、露臺(tái)、屋頂花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)；謝謝閱讀★大面積戶型功能分區(qū)混亂，浪費(fèi)過道面積。４、自身配套★多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂、健身場所，大都數(shù)有商業(yè)配套。精品文檔放心下載★大多小區(qū)都建有中庭花園，綠化環(huán)境成為銷售的主要賣點(diǎn)之一。謝謝閱讀★車位配置標(biāo)準(zhǔn)較低。５、智能化管理★從現(xiàn)有銷售樓盤情況看，樓盤的智能化程度偏低?！锊糠中^(qū)采用封閉式管理，交樓標(biāo)準(zhǔn)為入戶智能防盜門，單元入戶防盜門，精品文檔放心下載保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。少量樓盤采用可視對講系統(tǒng)。謝謝閱讀、物業(yè)管理★除云海藍(lán)灣外，其他樓盤未指名推介物業(yè)管理公司，含混帶過。精品文檔放心下載★物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格約為0.2-0.5元。★物業(yè)管理水平偏低。★消費(fèi)者對物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)還不清晰?！镂飿I(yè)管理尚未成為潼南房地產(chǎn)銷售的重要輔助手段。７、營銷推廣★宣傳推廣方面投入較少，前期整體包裝上比較粗糙，渲染力度不夠。感謝閱讀21★項(xiàng)目后期宣傳力度不足，營銷手段單一?！锒鄶?shù)樓盤的銷售人員專業(yè)知識(shí)欠缺，職業(yè)素質(zhì)較差，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。感謝閱讀五、結(jié)論在普通住宅競爭激烈的市場環(huán)境下，要想贏得市場，只有走產(chǎn)品感謝閱讀差異化路線，即打造差異化產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目的差異化形象，來超越普通競爭層面。22第二部分定位篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場———項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目概況、地塊位置項(xiàng)目地塊位于涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)，涪江南橋頭，距涪江及橋南大道約500米。感謝閱讀、地塊面積地塊占地面積133畝，容積率≤1.6。、地質(zhì)地貌地塊由三座小山坡圍合而成，地勢高差最大相差約50米。感謝閱讀、周邊情況謝謝閱讀面通過，南面及東面均為未開發(fā)的山地。（項(xiàng)目地塊圖片）23二、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢分析（S）☆區(qū)位優(yōu)勢——離塵不離城項(xiàng)目地塊位于潼南涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)，距離江北新城和老城區(qū)較近。地謝謝閱讀塊西面規(guī)劃中的干道與環(huán)城路相接，將大大縮短項(xiàng)目與老城區(qū)及江北感謝閱讀新城區(qū)的距離。項(xiàng)目地處涼風(fēng)埡開發(fā)區(qū)，屬于離老城最近的新區(qū)，對老城區(qū)居民的吸謝謝閱讀引力更大。本區(qū)域住宅價(jià)格高于江北新區(qū)就是證明?！钯Y源優(yōu)勢——原生態(tài)坡地50精品文檔放心下載園”社區(qū)，建成社區(qū)綠地率將達(dá)50%以上?！罹坝^優(yōu)勢——獨(dú)享自然景觀和江景項(xiàng)目地塊內(nèi)植被豐富，自然景觀迷人，極具生態(tài)優(yōu)勢；距涪江較近，可在地塊內(nèi)一覽江景，具有江景資源?！钜?guī)模優(yōu)勢——大型低密度社區(qū)本項(xiàng)目占地約140畝，地塊規(guī)模相對較大，有規(guī)?；A(chǔ)將項(xiàng)目打造成感謝閱讀總建筑面積為超過10萬平方米的堪稱潼南罕有的大型低密度生態(tài)社精品文檔放心下載區(qū)。2、劣勢分析（W）☆客戶量不明謝謝閱讀24群體和消費(fèi)力不明朗，給項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位帶來一定影響。精品文檔放心下載☆居住氛圍不濃項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)園區(qū)，居住氛圍不濃。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷?xiàng)目與老城隔離，其心理落差遠(yuǎn)不是一路之隔。感謝閱讀☆配套設(shè)施欠缺精品文檔放心下載要，這對本項(xiàng)目的配套設(shè)施將提出更高要求。感謝閱讀等對項(xiàng)目成敗有直接影響。3、機(jī)會(huì)分析（O）☆市場稀缺潼南600－800元的房價(jià)，決定了主流市場的低端產(chǎn)品感謝閱讀精品文檔放心下載云海藍(lán)灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。感謝閱讀☆檔次突破感謝閱讀感謝閱讀應(yīng)，并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用?！顝?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合謝謝閱讀有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗(yàn)，增大了項(xiàng)目開發(fā)成功率。精品文檔放心下載4、風(fēng)險(xiǎn)分析（T）25☆政策風(fēng)險(xiǎn)政府宏觀調(diào)控政策力度加大，對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大；感謝閱讀謝謝閱讀待購的觀望心態(tài)?！钍姓L(fēng)險(xiǎn)精品文檔放心下載動(dòng)工，將直接影響到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)與進(jìn)程?！顑r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)潼南住宅售價(jià)水平普遍偏低，大多數(shù)住宅平均售價(jià)在700-800元/㎡，謝謝閱讀且有低價(jià)位集資房的影響，給項(xiàng)目的價(jià)格定位帶來一定的影響。感謝閱讀感謝閱讀要注重項(xiàng)目檔次，還必須控制成本?！钍袌鋈萘匡L(fēng)險(xiǎn)高端產(chǎn)品及高價(jià)位決定了客戶群體的有限。感謝閱讀項(xiàng)目的高端目標(biāo)客戶制約很大。本項(xiàng)目應(yīng)在許多方面超越云海藍(lán)灣，才能把握良好的市場機(jī)遇來。感謝閱讀三、策略形成1、發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：感謝閱讀電梯高層和云海藍(lán)灣花園洋房兩個(gè)較特殊項(xiàng)目。感謝閱讀規(guī)模優(yōu)勢及項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品。最終樹立項(xiàng)目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。262、轉(zhuǎn)化威脅，超越競爭層面：本項(xiàng)目最大的威脅來自1）普通住宅的低品質(zhì)低價(jià)格2）競爭產(chǎn)品云海藍(lán)灣。要在競爭中突圍，1超越謝謝閱讀普通競爭層面。2超越同質(zhì)競爭。謝謝閱讀3、通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項(xiàng)目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項(xiàng)目的形象宣傳、感謝閱讀現(xiàn)場包裝展示，樹立項(xiàng)目的主題形象，把項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢加倍放大，強(qiáng)化產(chǎn)感謝閱讀品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。同時(shí)提升產(chǎn)品價(jià)格四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、目標(biāo)客戶群的種類客戶來源：主要以潼南縣城的消費(fèi)者為主，向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射。精品文檔放心下載客戶職業(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個(gè)體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)精品文檔放心下載在外經(jīng)商的老板等。2、目標(biāo)客戶特征描述如下：有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買力較強(qiáng)，以二次置業(yè)為主；以事業(yè)有成的中年人為主，年齡多在40歲以上；謝謝閱讀事業(yè)有成后，對生命健康格外關(guān)注；鐘情自然景觀，對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。感謝閱讀客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特感謝閱讀約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。273、目標(biāo)客戶群的年齡本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以40～55歲為主，約占80%。精品文檔放心下載55歲以上的占15%以上。40歲以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。感謝閱讀4、目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布本項(xiàng)目絕大多數(shù)目標(biāo)客戶來自潼南縣城，預(yù)計(jì)占總額的80%。謝謝閱讀少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)占總額的15%。少量來自周邊市縣，預(yù)計(jì)占總額的5%。五、項(xiàng)目定位1、開發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆人居現(xiàn)狀―――全面提升人居品質(zhì)―――精心打造潼南人居名片2、項(xiàng)目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生態(tài)別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵：重檔次。項(xiàng)目定位為目前潼南檔次最高的項(xiàng)目，全為別墅和洋房產(chǎn)品；謝謝閱讀28重環(huán)境。充分利用項(xiàng)目的地勢及景觀優(yōu)勢，打造成潼南獨(dú)有的生態(tài)社區(qū)。感謝閱讀重身份。項(xiàng)目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為精品文檔放心下載一種高附加值的產(chǎn)品。低密度，大規(guī)模。項(xiàng)目容積率控制在≤1.2，總建面在10萬－11萬㎡左右；謝謝閱讀全新居住理念。塑造出本項(xiàng)目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。謝謝閱讀方案二：潼南首創(chuàng)養(yǎng)生莊園☆養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。養(yǎng)生一詞最精品文檔放心下載謝謝閱讀即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補(bǔ)養(yǎng)之意?？傊B(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思。謝謝閱讀☆充分發(fā)揮本項(xiàng)目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。真山真水自古以來是修感謝閱讀身養(yǎng)性必備之條件?！钤诮ㄖ?、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式。謝謝閱讀☆本項(xiàng)目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：養(yǎng)尊：以隱私抵抗張揚(yáng)，世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份；養(yǎng)心：以清凈抵抗煩擾，在大自然里安個(gè)家；養(yǎng)性：以超然抵抗緊張，山水為鄰，陶冶性情；養(yǎng)氣：以新鮮抵抗渾濁，每天呼吸新鮮空氣；養(yǎng)神：以有序抵抗無序，使人神形兩旺；養(yǎng)聆：以動(dòng)聽抵抗喧囂，令他自然天籟之音；養(yǎng)目：以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬，讓人心清目明。29我司推薦：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當(dāng)今生活主旋律，從這個(gè)角度能夠打精品文檔放心下載動(dòng)并激發(fā)人們的消費(fèi)欲望。精品文檔放心下載養(yǎng)生主題，可以直接與其它項(xiàng)目形成差異，與眾不同。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘?？梢猿浞盅诱?。精品文檔放心下載六、項(xiàng)目命名建議主推案名：立業(yè)·新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。精品文檔放心下載立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺(tái)階；該命名大氣、上口、易記；該命名內(nèi)涵豐富而空靈，留有遐想的余地；該命名可以把本項(xiàng)目與潼南其它住宅區(qū)別開來其它推薦名：城市山谷沁園春景格蘭晴天30第三部分產(chǎn)品篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略“差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場―――打造潼南高檔住宅項(xiàng)目總體檔次建議項(xiàng)目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū)【尊崇身份尊貴社區(qū)】內(nèi)涵為：☆社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士；☆入住本社區(qū)將成為一種身份的象征；☆社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，讓業(yè)主有一種成功滿足感。謝謝閱讀二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想：結(jié)合坡地地形，依山就勢天人合一31內(nèi)涵：謝謝閱讀散而神不散，使整個(gè)小區(qū)渾然一體；謝謝閱讀獨(dú)立精品文檔放心下載的組團(tuán)；坡地建筑感謝閱讀山地建筑的市場空白點(diǎn)，形成差異化，同時(shí)也可減少土方成本。精品文檔放心下載感謝閱讀精心規(guī)劃但又顯得自感謝閱讀然，各組團(tuán)關(guān)系自然協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的整體性；２、規(guī)劃建議：☆環(huán)繞布局將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，其土方用來填充項(xiàng)目中心的感謝閱讀精品文檔放心下載相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。謝謝閱讀將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米，由此沿北江景線建別墅類住感謝閱讀宅。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多精品文檔放心下載層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置，再布置一排或兩排別墅或洋房。感謝閱讀這樣，小區(qū)總體布局，大致構(gòu)成以中庭花園為中心，北、東、南三面精品文檔放心下載環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。精品文檔放心下載☆組團(tuán)布局：32感謝閱讀謝謝閱讀為一體，各個(gè)組團(tuán)相對獨(dú)立，又有機(jī)聯(lián)系，每個(gè)組團(tuán)各具特色。精品文檔放心下載☆交通網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)采用入口合流，區(qū)內(nèi)分流的局部人車分流交通組織內(nèi)感謝閱讀外交通。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，使小區(qū)感謝閱讀主干道極盡便捷，同時(shí)減少對自然景觀的干擾。☆山頂景觀長廊：在項(xiàng)目最高地勢山頂，修建庭臺(tái)休閑走廊，供業(yè)主休精品文檔放心下載閑賞景漫步，豐富社區(qū)文化，來提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌?！钴囄唬簞e墅類車位標(biāo)準(zhǔn)，考慮戶均一個(gè)室內(nèi)車位。景觀洋房可采用集中停車位，露天停放，標(biāo)準(zhǔn)為兩戶一個(gè)車位。感謝閱讀三、產(chǎn)品類型建議1、產(chǎn)品類型感謝閱讀場產(chǎn)品形成差異化。1）以花園洋房為主。2）聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。3）少量獨(dú)立別墅感謝閱讀目：山語間的項(xiàng)目規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)。2、戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。精品文檔放心下載同時(shí)控制好戶型的面積，銷售上就具備了產(chǎn)品和總價(jià)的優(yōu)勢。感謝閱讀利用坡勢，做出低于2.20米的半地下架空層，贈(zèng)送客戶面積。謝謝閱讀1）雙拼別墅、聯(lián)排別墅：33感謝閱讀層附帶私家花園，考慮車庫一個(gè)或露天停車位。謝謝閱讀可借鑒的項(xiàng)目：建工未來城的聯(lián)排別墅。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四戶構(gòu)感謝閱讀成，下單位住戶擁有小花園，上單元住戶由單獨(dú)樓梯直上，擁有花園精品文檔放心下載露臺(tái)，可考慮車庫或露天車位。面積控制在160-170平米、180－190平米兩種類型。謝謝閱讀可借鑒的項(xiàng)目：學(xué)府大道69號(hào)、山語間。（聯(lián)排別墅示意）（疊拼別墅示意）3）獨(dú)立別墅：每棟3層，面積控制在230－280㎡左右。精品文檔放心下載（獨(dú)立別墅示意）4）退臺(tái)式別墅洋房：34本戶型是根據(jù)山地地形而生，依山就勢，逐級(jí)退臺(tái)。感謝閱讀休夫婦。本戶型能最大程度節(jié)省土方成本，而且形式新穎獨(dú)特。本戶型是否采用，由設(shè)計(jì)師根據(jù)地形地貌而定。感謝閱讀觀洋房。（退臺(tái)式洋房示意）5）花園洋房：這是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品類型。該類型產(chǎn)品從戶型到立面設(shè)計(jì)，都可借鑒金科天湖美鎮(zhèn)上島的設(shè)計(jì)。精品文檔放心下載圖示如下：戶型示意圖：（四房兩廳兩衛(wèi)帶私家花園）（三房兩廳兩衛(wèi)帶露臺(tái)）謝謝閱讀參考套內(nèi)面積平方米參考套內(nèi)面積126平方米感謝閱讀35（外立面示意圖）四、各類戶型的配比建議：名稱面積（平方米）比例（按面積）備注雙拼、聯(lián)排別墅170－230左右20%根據(jù)實(shí)際地理位置情況，2套或以上聯(lián)成一排。疊拼別墅160-1909%感謝閱讀獨(dú)立別墅230－280左右6%安排了6%的比例，主要是以獨(dú)立別墅的產(chǎn)品的價(jià)格。獨(dú)立別墅采?。模桑倌Ｊ健Ｍ伺_(tái)洋房100－140左右5%穎和實(shí)用取勝?；▓@洋房100－16060%感謝閱讀左右巧和景觀優(yōu)勝取勝。說明：戶型定位的思路是：盡可能提供比云海藍(lán)灣更新穎的產(chǎn)品，力爭人無我有；精品文檔放心下載人有我精；感謝閱讀爭實(shí)惠。36五、建筑風(fēng)格要點(diǎn)建議1、本項(xiàng)目在建筑總體風(fēng)格上建議采用現(xiàn)代風(fēng)格。符合現(xiàn)代社會(huì)的生活節(jié)奏，化繁復(fù)為簡潔，而且在色彩及外立面的設(shè)計(jì)都精品文檔放心下載讓人有耳目一新的感覺。2、現(xiàn)代風(fēng)格的表現(xiàn)元素較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃、色彩變化豐富。3、現(xiàn)代風(fēng)格的優(yōu)勢從一些樓盤銷售情況的反饋，喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑的客戶主要是35歲至50歲感謝閱讀左右的客戶，而這部分客戶也恰恰是我們的目標(biāo)客戶。4、代表樓盤：學(xué)府大道69號(hào)、金科天湖美鎮(zhèn)。（現(xiàn)代風(fēng)格示意）六、環(huán)境景觀建議☆小區(qū)入口水體的打造。小區(qū)入口有一二十米的高差，建議在此處正中考慮大型水景瀑布，人精品文檔放心下載行和車行均由左右兩側(cè)通過。精品文檔放心下載37（入口水景示意）☆中庭花園的打造。用項(xiàng)目北側(cè)的山體推平的土石方來填充地塊山凹，打造成中庭花園。謝謝閱讀沿中庭花園的北、東、南三面分層次布局建筑。中庭花園作為小區(qū)的集中式大型景觀，要體現(xiàn)養(yǎng)生主題，強(qiáng)調(diào)景觀的謝謝閱讀謝謝閱讀中庭花園要作為小區(qū)的亮點(diǎn)，來著力打造。（中庭花園示意）38☆路網(wǎng)的規(guī)劃。路網(wǎng)規(guī)劃要同建筑的布局相結(jié)合，盡量體現(xiàn)曲徑通幽，路徑蜿蜒，順謝謝閱讀山走勢，以體現(xiàn)良好的美學(xué)效果；休閑路徑邊設(shè)置凳椅，便于休閑。謝謝閱讀（路網(wǎng)示意）☆私家花園的規(guī)劃。盡量在有限的空間內(nèi)做出較強(qiáng)的層次感和立體感，各種花草樹木的搭感謝閱讀感謝閱讀面化、單一化。七、戶型設(shè)計(jì)建議戶型要做到舒適性設(shè)計(jì)，保證各功能房間的私密性，以及戶型設(shè)計(jì)的感謝閱讀適應(yīng)性；建議客廳立面采用大面積落地玻璃窗，增加房間的采光和觀景效果；精品文檔放心下載注重配設(shè)親自然的大陽臺(tái)和露天平臺(tái)，使居住者真正體味與大自然情精品文檔放心下載景交融的生活。根據(jù)戶型大小，戶戶保證一定面積的花園、露臺(tái)、飄窗等創(chuàng)新元素。精品文檔放心下載結(jié)合地勢，盡可能做出不計(jì)容積率的半地下架空層面積贈(zèng)送客戶。感謝閱讀39（大面積落地玻璃窗示意）八、配套設(shè)施規(guī)劃建議1、住戶專車考慮到本項(xiàng)目的檔次，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目地處相對偏遠(yuǎn)的新區(qū)，周邊謝謝閱讀感謝閱讀建議設(shè)置潼南首創(chuàng)。尊貴獨(dú)享住戶專車2、核心配套建議設(shè)置潼南首創(chuàng)大型養(yǎng)生會(huì)所40室內(nèi)設(shè)施：休閑養(yǎng)生系列設(shè)立茶樓書吧棋牌室膳食養(yǎng)生系列：設(shè)立傳統(tǒng)藥膳滋補(bǔ)館祛病養(yǎng)生系列：設(shè)立中醫(yī)保健中心：如重慶富僑那樣專業(yè)的保健中心，增設(shè)專業(yè)的中醫(yī)精品文檔放心下載推拿、針灸、拔火罐等運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生系列：設(shè)置健身中心乒乓球室室外考慮：游泳池網(wǎng)球場或籃球場兒童樂園老人晨練場大眾健身路徑（網(wǎng)球場和游泳池示意）3、入口商業(yè)配套1000謝謝閱讀－2000平米的商業(yè)面積。該商業(yè)物業(yè)可作便利超市、小型肉菜市場、特色風(fēng)味餐廳精品文檔放心下載414、幼兒園南目本小區(qū)有達(dá)11萬平米的建設(shè)規(guī)模，幼兒園的配套設(shè)施必不可少。謝謝閱讀南目幼兒園布置在小區(qū)西側(cè)入口附近為宜，可與商業(yè)配套建筑物一并規(guī)謝謝閱讀劃，施工可放在項(xiàng)目開發(fā)的后半段。九、智能化方案建議潼南目前樓盤智能化程度相對偏低。而本小區(qū)處在相對的荒郊野外，智能感謝閱讀化安防設(shè)施極為重要。針對目前潼南住宅物業(yè)的智能化程度，我司建議對該項(xiàng)目智能化方案按目謝謝閱讀前潼南最高等級(jí)配置，建議以下：管理智能化系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)，IC卡三表出戶；精品文檔放心下載車庫智能化管理系統(tǒng)；電子安防系統(tǒng)：保安總控室閉路監(jiān)控，周界紅外線監(jiān)控自動(dòng)防盜報(bào)警，可視對講、IC門禁；主臥室設(shè)緊急按鈕，廚房燃?xì)庑孤秷?bào)警家居智能化管理系統(tǒng)：因特網(wǎng)；十、物業(yè)管理建議在潼南房地產(chǎn)市場目前階段，物業(yè)管理將是建立項(xiàng)目品牌價(jià)值的重要途徑，精品文檔放心下載超前的物業(yè)管理是項(xiàng)目品質(zhì)的有力保障，更是項(xiàng)目保值升值的重要因素。謝謝閱讀針對本項(xiàng)目情況，物業(yè)管理應(yīng)注重以下幾個(gè)方面：☆物業(yè)管理提前介入的服務(wù)理念42秉承力臻完善的服務(wù)宗旨、以業(yè)主為尊的管理理念，竭誠為每一位業(yè)主提供謝謝閱讀舒適、優(yōu)雅、安全的生活環(huán)境，物業(yè)管理公司在別墅社區(qū)銷售階段的早期介感謝閱讀入將為別墅的銷售推廣提供有利的支持。☆專業(yè)化運(yùn)作模式因本項(xiàng)目產(chǎn)品定位高，為潼南目前最高檔次社區(qū)，顧客層次相對較高，因而精品文檔放心下載各方面要求亦高。因此需要引進(jìn)著名品牌物業(yè)管理公司管理模式，在完成前期銷售后按市場機(jī)感謝閱讀制交給當(dāng)?shù)匚锕芄尽！罹频晔椒?wù)，彰顯業(yè)主尊貴謝謝閱讀謝謝閱讀☆一站式服務(wù)相結(jié)合應(yīng)按照物業(yè)管理的整體原則和要求，實(shí)施差異化管理模式，體現(xiàn)個(gè)性化。如精品文檔放心下載一站式服務(wù)，體現(xiàn)對業(yè)主的親情關(guān)懷，還可以針對不同的業(yè)主實(shí)行個(gè)性化服感謝閱讀務(wù)，讓業(yè)主得到與眾不同的享受，在軟件上做足文章。十一、裝修套餐建議購買高檔住宅的人群越來越希望住宅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)謝謝閱讀菜單式裝修。多數(shù)人愿意選擇菜單式裝修。謝謝閱讀而要求精裝修（提包入?。┖筒灰笱b修（毛坯）的只占據(jù)少數(shù)。精品文檔放心下載因此建議本項(xiàng)目可通過裝飾設(shè)計(jì)大賽，把主力戶型設(shè)計(jì)2－3個(gè)裝修方案，精品文檔放心下載感謝閱讀進(jìn)餐館點(diǎn)套餐。十二、項(xiàng)目開發(fā)建議43本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)是以坡地建筑及景觀資源優(yōu)勢樹立項(xiàng)目品牌。感謝閱讀開發(fā)建議如下：☆感謝閱讀土地價(jià)值，科學(xué)而有前瞻地進(jìn)行市場定位，確定開發(fā)策略。感謝閱讀時(shí)間：9月1日――9月15日☆在項(xiàng)目市場策劃和產(chǎn)品策劃達(dá)成共識(shí)之后，迅速確定設(shè)計(jì)院進(jìn)行方案設(shè)謝謝閱讀計(jì)。并要求設(shè)計(jì)公司考察、借鑒重慶的類似項(xiàng)目，如金科－上島謝謝閱讀方案完成時(shí)間為9月15日――10月30日精品文檔放心下載☆謝謝閱讀精品文檔放心下載區(qū)一級(jí)道路的暢通。時(shí)間：10月下詢――12月下旬☆精品文檔放心下載施先作為售樓中心使用。力爭明年五一進(jìn)行項(xiàng)目銷售。時(shí)間：06年1月1日――4月下旬☆謝謝閱讀地作分賣場，進(jìn)行項(xiàng)目形象展示并積累客戶。部分聯(lián)排、疊拼別墅、獨(dú)立別墅，采用量身定做方式，即采用菜單式謝謝閱讀的定制開發(fā)模式，以提供不同的設(shè)計(jì)方案樣本供消費(fèi)者選擇，在一定范圍謝謝閱讀謝謝閱讀主要求在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)進(jìn)行修改調(diào)整，相對靈活地調(diào)整戶型面積。感謝閱讀推出洋房則著重展示形象、宣傳賣點(diǎn)，以貴賓卡的形式積累客戶謝謝閱讀時(shí)間：05年12月下旬――4月下旬44附：可借鑒項(xiàng)目資料金科天湖美鎮(zhèn)基本情況：建筑類別：花園洋房、別墅物業(yè)地址：渝北北部新區(qū)金開大道1號(hào)占地面積：560000平方米建筑面積：400000平方米謝謝閱讀容積率：1.2綠化率：43.2％總戶數(shù)：約2000戶樓層狀況：4層項(xiàng)目簡介：金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開大道1號(hào)，占地面積約850畝，其中擁有一謝謝閱讀面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運(yùn)動(dòng)主題公園。項(xiàng)目謝謝閱讀背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。小鎮(zhèn)耗巨資聘請名師巨匠強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，有機(jī)結(jié)合區(qū)域自然與人文，首次運(yùn)用了謝謝閱讀金科多年來精心研發(fā)的花園洋房第三代產(chǎn)品理念：產(chǎn)品源于空間的研究即生活的研究，再次完美展現(xiàn)“院”、“錯(cuò)”、“退”、精品文檔放心下載“露”的生活哲學(xué)空間；精品文檔放心下載華。各類建筑吸取名家之精華，山水湖泊近在咫尺，高尚生活完美演繹；精品文檔放心下載謝謝閱讀明的40多萬平方米人文大宅社區(qū)。建筑設(shè)計(jì)：金科·天湖美鎮(zhèn)以中國山水文化為線索,以現(xiàn)代園林空間為起點(diǎn),以水為靈魂,感謝閱讀以溪為“綠軸”,成中國麒麟狀,庭院深深,花園洋房、獨(dú)立聯(lián)排別墅,小橋流水,謝謝閱讀好一派鄭板橋筆下的民居舒美畫卷?；▓@洋房是小區(qū)的主要產(chǎn)品，以組團(tuán)為基本單元的花園洋房分為建筑風(fēng)格迥感謝閱讀異的南、北兩區(qū)。45其中：一期：7-10棟與22-29棟為一期花園洋房；精品文檔放心下載二期：1-5棟與16-21棟為二期花園洋房；與一期產(chǎn)品相比，二期洋房除了擁有湖濱的親水景觀之外，也在產(chǎn)品本身上謝謝閱讀做了創(chuàng)新改良。首先二期產(chǎn)品在戶型室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)上更趨完美，人性化和舒適性等重要指精品文檔放心下載標(biāo)方面更加突出；其次，在生活細(xì)節(jié)上更加細(xì)致，增設(shè)專門的獨(dú)立曬衣陽臺(tái)和大量景觀陽臺(tái)與精品文檔放心下載露臺(tái)，并為贈(zèng)送底樓和頂層躍層單位私家花園或私人會(huì)所。謝謝閱讀在園林風(fēng)格上，二期以“水”為設(shè)計(jì)靈魂，以三重水體景觀帶將各棟樓宇連謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載三期：11-15棟與33-47棟為三期上島花園洋房，48-52棟為三期聯(lián)排別墅。精品文檔放心下載三期產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)在于是一個(gè)獨(dú)立組團(tuán)，并首次推出了部分別墅產(chǎn)品。天感謝閱讀湖美鎮(zhèn)三期則更多地從城市文明與自然回歸的兩全其美上考慮，讓人們享受謝謝閱讀到自然生態(tài)和居住人文相得益彰的高品質(zhì)生活。（花園洋房立面圖）感謝閱讀感謝閱讀玻璃等對此，形成風(fēng)格清新、宜人的小尺度的居住建筑。精品文檔放心下載46現(xiàn)代的材料和現(xiàn)代的構(gòu)造技術(shù)，同時(shí)注重建筑的整體空間關(guān)系。感謝閱讀小區(qū)的公共建筑也根據(jù)所處的不同區(qū)域和不同地形地貌設(shè)計(jì)為不同風(fēng)格的建謝謝閱讀筑和空間形式。感謝閱讀場綠化，形成活潑的外向型商業(yè)空間。精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載筑性格和應(yīng)有的氣氛。交房標(biāo)準(zhǔn)：住宅按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付，暫定如下：1、外墻面：建筑外墻面貼高級(jí)面磚或部分高級(jí)外墻涂料。感謝閱讀2、內(nèi)墻面：住宅內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面，公共部分內(nèi)墻面采用乳膠漆。謝謝閱讀3、天棚面：公共部分天棚面采用乳膠漆，戶內(nèi)天棚采用水泥砂漿抹面。謝謝閱讀4、屋面：坡屋面為彩色屋面瓦，屋面作防水處理，并設(shè)保溫隔熱層。精品文檔放心下載5、樓地面及其他：○公共樓梯間：采用高級(jí)玻化磚貼面，玻化磚踢腳?！鹗覂?nèi)樓地面：鋼筋混凝土原漿找平、拉紋。廚房、衛(wèi)生間只做防水層（不精品文檔放心下載回填）○底層私家花園：根據(jù)景觀要求，部分采用景墻或欄桿圍護(hù)，地面種植土謝謝閱讀（厚感謝閱讀○露臺(tái)、陽臺(tái)：均安裝防護(hù)欄，露臺(tái)樓面作防水處理。6、外墻門窗：采用優(yōu)質(zhì)鋁合金門窗。7、進(jìn)戶門：為高級(jí)子母防盜門，陽臺(tái)、露臺(tái)為鋁合金推拉門，宅內(nèi)只留門洞精品文檔放心下載8、通訊及閉路：每戶預(yù)留兩對直撥電話接口，internet接駁口，有線電視閉精品文檔放心下載路線入戶。479、空調(diào)位：客廳、主臥室、次臥室均設(shè)空調(diào)位，空調(diào)位有組織排放冷凝水。感謝閱讀10、信箱：單元入口處設(shè)專用不銹鋼信箱。謝謝閱讀給水、燃?xì)饨又翍魞?nèi)，廚房、衛(wèi)生間設(shè)排水口。12、智能化系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)安全防范自動(dòng)化監(jiān)控，住宅設(shè)可視對講、門磁、報(bào)警謝謝閱讀謝謝閱讀規(guī)劃設(shè)計(jì)：謝謝閱讀湖面、森林的自然條件激發(fā)出設(shè)計(jì)的創(chuàng)造力。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則：謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載不同的容量和密度。小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應(yīng)大于私人利益。感謝閱讀謝謝閱讀統(tǒng)和多功能復(fù)合的車行系統(tǒng)。小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團(tuán)的鄰里結(jié)構(gòu)。謝謝閱讀謝謝閱讀地。號(hào)樓和22-29號(hào)樓）感謝閱讀●總建筑面積：8萬多平方米●容積率約：0.98（不含地下車庫）●居住戶數(shù)約：400戶●綠化率約：40%（含15米綠化帶）社區(qū)配套：金開大道沿線，由于“八大金剛”的聚首，由8個(gè)超級(jí)高端大盤來共同搭建起感謝閱讀重慶城新富人區(qū)。48便捷小鎮(zhèn)優(yōu)越地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交