第一章行政事務(wù)第一節(jié)崗位設(shè)置 第二節(jié)管理制度 第三節(jié)崗位及職責(zé)(一)崗位職責(zé) 65(二)工作程序 66 (三)工作標(biāo)準(zhǔn) 68(四)使用表格 68(一)崗位職責(zé) 77(二)工作程序 77 (三)工作標(biāo)準(zhǔn) 78(四)使用表格 78(一)崗位制度 78(二)崗位職責(zé) 79(三)工作程序 79(四)工作標(biāo)準(zhǔn) 82(五)使用表格 82(一)崗位職責(zé) 84(二)工作程序 84 (三)工作標(biāo)準(zhǔn) 86(四)使用表格 87(一)崗位制度 93(二)崗位職責(zé) 93(三)工作程序 94(四)工作標(biāo)準(zhǔn) 94(五)使用表格 94保安消防第一節(jié)崗位設(shè)置 第二節(jié)管理制度 108 第三節(jié)崗位及職責(zé)(一)崗位職責(zé) 114(二)工作程序 114(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 115(四)使用表格 115(一)崗位職責(zé) 124(二)工作程序 124(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 125(四)使用表格 125(一)崗位職責(zé) 133(二)工作程序 133(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 134(四)使用表格 134(一)崗位職責(zé) 140(二)工作程序 140(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 141(四)使用表格 141(一)崗位職責(zé) 145(二)工作程序 145(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 145(四)用表格 146(一)崗位職責(zé) 149(二)工作程序 149(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 150(四)使用表格 150崗(一)崗位職責(zé) 153(二)工作程序 153(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 153(四)使用表格 154(一)崗位職責(zé) 156(二)工作程序 156(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 156(四)使用表格 156(一)崗位職責(zé) 157(二)工作程序 157(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 158(四)使用表格 158運(yùn)行維修第一節(jié)崗位設(shè)置 二節(jié)管理制度 7第三節(jié)崗位及職責(zé)(一)崗位職責(zé) 168(二)工作程序 168(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 168(四)使用表格 169(一)崗位職責(zé) 181(二)工作程序 181(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 181(四)使用表格 182(一)崗位職責(zé) 186(二)工作程序 186(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 187(四)使用表格 187(一)崗位制度 190 (二)崗位職責(zé) 191(三)工作程序 191 (四)工作標(biāo)準(zhǔn) 195(五)使用表格 196(一)崗位制度 202 (二)崗位職責(zé) 203(三)工作程序 203 (四)工作標(biāo)準(zhǔn) 208(五)使用表格 209第四章保潔服務(wù)第一節(jié)崗位設(shè)置 第二節(jié)管理制度及規(guī)定 1、服務(wù)主管獎(jiǎng)罰制度 2192、服務(wù)領(lǐng)班獎(jiǎng)罰制度 2213、清潔員獎(jiǎng)罰制度 222 、干泡地毯清潔劑操作規(guī)定 2242、地毯除漬劑操作規(guī)定 2243、地毯除油噴劑操作規(guī)定 2244、除香口膠噴泉?jiǎng)┎僮饕?guī)定 2255、化泡劑操作規(guī)定 2256、起蠟水操作規(guī)定 2257、底蠟操作規(guī)定 2258、石地封蠟操作規(guī)定 2259、面蠟操作規(guī)定 226 第三節(jié)崗位及職責(zé)(一)崗位職責(zé) 229(二)工作程序 229(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 230(四)使用表格 230二、領(lǐng)班(清潔領(lǐng)班、特殊服務(wù)領(lǐng)班)(一)崗位制度 238(二)崗位職責(zé) 238 (三)工作程序 239 (四)工作標(biāo)準(zhǔn) 239(五)使用表格 240三、保潔員(樓層保潔員、外圍保潔員)(一)崗位職責(zé) 243(二)工作程序 243 (三)工作標(biāo)準(zhǔn) 247 (四)使用表格 248(一)崗位制度 251 (二)崗位職責(zé) 253(三)工作程序 253 (四)工作標(biāo)準(zhǔn) 258(五)使用表格 259(一)崗位制度 262(二)崗位職責(zé) 262(三)工作程序 263(四)工作標(biāo)準(zhǔn) 263(五)使用表格 264(一)崗位制度 268(二)崗位職責(zé) 268(三)工作程序 268(四)工作標(biāo)準(zhǔn) 268(五)使用表格 269賣部管理員(一)崗位制度 272(二)崗位職責(zé) 272(三)工作程序 272(四)工作標(biāo)準(zhǔn) 272(五)使用表格 273第五章園林綠化第一節(jié)崗位設(shè)置 第二節(jié)管理制度及規(guī)定 83 第三節(jié)崗位及職責(zé)(一)崗位職責(zé) 285(二)工作程序 285(三)工作標(biāo)準(zhǔn) 285(四)使用表格 286(一)崗位職責(zé) 288(二)工作程序 288 (三)工作標(biāo)準(zhǔn) 293(四)使用表格 294崗位(一)崗位職責(zé) 296(二)工作程序 296 (三)工作標(biāo)準(zhǔn) 298(四)使用表格 299第一節(jié)崗位設(shè)置崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖行政助理文員經(jīng)理第二節(jié)管理制度一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定(1)確認(rèn)接管項(xiàng)目所有公共設(shè)備、設(shè)施是否已取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的竣工驗(yàn)收合格證明。如已取得國家竣工驗(yàn)收合格證明，則按有關(guān)程序正常進(jìn)行接管驗(yàn)收；如無相應(yīng)的國家竣工驗(yàn)收合格證明，則由物業(yè)公司和開發(fā)商另行協(xié)商接管驗(yàn)(2)物業(yè)部依據(jù)市場部提供的《物業(yè)管理委托合同》組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，(3)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作：⑤對(duì)于新建樓宇，要提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；⑥準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：a、《房屋接管驗(yàn)收表》；c、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；(4)接管驗(yàn)收小組人員組成及驗(yàn)收職責(zé)范圍：①檔案驗(yàn)收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工；③運(yùn)行維修驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收及水電表等計(jì)量④警隊(duì)驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場(庫)及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收；⑤園林綠化驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠化設(shè)(5)接管驗(yàn)收的工作程序驗(yàn)①下組驗(yàn)①下組作進(jìn)接接接資確①②③④收達(dá)建好行合正管管管料格、驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)真收收收收標(biāo)指小準(zhǔn)移準(zhǔn)齊令組備交全。驗(yàn)收不合格處理辦法：①是否要求發(fā)展商限時(shí)整改：②開認(rèn)(6)接管驗(yàn)收資料的類別①物a、bd業(yè)產(chǎn)項(xiàng)目開權(quán)發(fā)劃資使資料批準(zhǔn)報(bào)告許可證許可證用合同a、竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工置竣工圖)；b、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；d、gh供電供氣協(xié)議協(xié)議信設(shè)合同格格證證證證a、地質(zhì)報(bào)告c、圖紙會(huì)審?fù)ㄖ?、設(shè)計(jì)變更通知e、工程預(yù)決算報(bào)告f、重要的施工會(huì)議紀(jì)g、隱蔽工程驗(yàn)收記h記書紙單單書要錄錄a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b、機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文)；c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；(7)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法：①驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求；(8)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a、外墻不得滲水；②樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，a、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污b、塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤④頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點(diǎn)，無漬水痕跡，無污漬。水和滲a、門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； d、油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整： e、電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，(9)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)③屋面避雷設(shè)施連接牢固。④路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。a、路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；a、消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；b、消防設(shè)施配件齊全；⑧樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。好。明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。(10)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收①電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。②變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損③中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配④發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。⑤消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清⑥給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)(11)接管驗(yàn)收遺留問題的處理①遺留問題的登記確認(rèn)：a、對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；b、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；③對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；④對(duì)于長期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備(12)《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。(1)物業(yè)移交的條件(2)物業(yè)移交驗(yàn)收接管的主要內(nèi)容和已完工程竣工驗(yàn)收付款情況；設(shè)施設(shè)備