濟(jì)南市建委2006年6月份發(fā)布濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”進(jìn)展計(jì)劃序言房地產(chǎn)業(yè)屬第三產(chǎn)業(yè),是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、治理、效勞的行業(yè)，具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)。黨的十六大明確提出21世紀(jì)頭20年是我國必需牢牢抓住、而且能夠大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)緣期。因此，“十一五”期間既是社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期，也是全面貫徹落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)和節(jié)約社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。因此，也是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期?！笆濉逼陂g，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，已經(jīng)成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，有力地支持了全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展。五年累計(jì)完成投資460億元，商品房完工面積1310萬平方米，其中住宅完工面積1137萬平方米?！笆濉蹦┏鞘芯用袢司》坷妹娣e達(dá)到19.8平方米。與全國一樣，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年時(shí)間的迅速發(fā)展成績斐然，同時(shí)也暴露出了一些矛盾和問題，目前主要表現(xiàn)為五大矛盾：城市開發(fā)用地與保護(hù)耕地的矛盾；開發(fā)用地供不應(yīng)求與土地資產(chǎn)閑置浪費(fèi)的矛盾；政府土地出讓“招、拍、掛”引發(fā)的高價(jià)供地與穩(wěn)固房價(jià)的矛盾；以后預(yù)期引發(fā)炒房和投資置業(yè)者增多與中低收入居民改善住房難的矛盾；產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張與市場秩序不標(biāo)準(zhǔn)的矛盾。因此，減緩這些矛盾應(yīng)是政府制定計(jì)劃和相關(guān)政策的起點(diǎn)及落腳點(diǎn)，也是全面落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，建設(shè)和諧社會(huì)和節(jié)約社會(huì)的需要。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化趨勢正在加速發(fā)展，我國市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步確立，城市化、工業(yè)化和信息化正同步快速發(fā)展。按照我市城市化進(jìn)程的要求和居民居住質(zhì)量提高的需要，房地產(chǎn)業(yè)增量市場發(fā)展還將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，存量房地產(chǎn)市場也將日益興旺，“十一五”期間將是濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展的重要戰(zhàn)略機(jī)緣期和戰(zhàn)略調(diào)整期。因此，在如此一個(gè)關(guān)鍵的特殊時(shí)期制定房地產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)計(jì)劃，不僅有助于發(fā)揮政府職能解決上述矛盾，而且有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。以避免產(chǎn)業(yè)進(jìn)展進(jìn)程中的混亂無序和大起大落，保障我市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康進(jìn)展和人居環(huán)境的持續(xù)改善。目前，《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005年－2020年)》編制工作正在有序進(jìn)行，濟(jì)南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃建設(shè)框架將作重大調(diào)整，濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”進(jìn)展計(jì)劃也正在編制中。濟(jì)南市建委適時(shí)提出編制濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”進(jìn)展計(jì)劃，既是政府引導(dǎo)、調(diào)控我市房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展的實(shí)際需要，也是對編制《濟(jì)南市年－2020年)》提供參考，更是爾后實(shí)施城市計(jì)劃的有力舉措。我市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”進(jìn)展計(jì)劃的區(qū)域范圍，以中心城為主，涉及六個(gè)市轄區(qū)，中心城計(jì)劃形成“一城兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙怀恰睘橹鞒菂^(qū)，“兩區(qū)”為東部城區(qū)和西部城區(qū)。主城區(qū)位于玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西，黃河與南部山體之間，包括臘山、黨家、老城、燕山、王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)。西部新城位于主城區(qū)西南，包括長清城關(guān)、平安和崮山三個(gè)片區(qū)。東部城區(qū)位于主城區(qū)東側(cè)，包括郭店、孫村和彩石三個(gè)片區(qū)。到2020年，主城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到240平方千米，人口達(dá)到250萬人；東部城區(qū)建成區(qū)面積50平方千米，人口50萬人；西部城區(qū)建成區(qū)面積40平方千米，人口40萬人。本計(jì)劃的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展分析數(shù)據(jù)擴(kuò)延至市轄區(qū)或市域，計(jì)劃期為2006－(一)目的1、為推動(dòng)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供總綱領(lǐng)當(dāng)前濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)處于關(guān)鍵的特殊進(jìn)展時(shí)期，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈步伐的加速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新的城市進(jìn)展戰(zhàn)略、城市計(jì)劃的慢慢落實(shí)，“十一五”期間濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)必將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)存在的諸如供地問題、房價(jià)問題、結(jié)構(gòu)問題、開發(fā)招商問題、市場秩序問題、住房保障問題、信息不對稱問題、政府職能轉(zhuǎn)變等問題，在制定系統(tǒng)的解決方案之前，需要大體的規(guī)畫決策。因此，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃是濟(jì)南市“十一五”期間推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展的總綱領(lǐng)。二、為成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫奠定基礎(chǔ)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，包括公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)在內(nèi)的城市開發(fā)，是一項(xiàng)配套性、綜合性和時(shí)序性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。由于開發(fā)項(xiàng)目招商能保證綜合開發(fā)和配套建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招商取代單純的土地出讓“招、拍、掛”，實(shí)行有條件的土地出讓“招、拍、掛”或開發(fā)項(xiàng)目的“招、拍、掛”，更有利于城市開發(fā)的有序進(jìn)行。因此，成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫相當(dāng)重要，而進(jìn)展計(jì)劃的重要作用之一確實(shí)是確信以后市區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)空打算，從而為科學(xué)地成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫奠定基礎(chǔ)。3、為制定土地出讓打算和出讓方式提供重要參考依照城市計(jì)劃和市場需求，計(jì)劃確信的房地產(chǎn)開發(fā)總量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、進(jìn)展布局和建設(shè)時(shí)序，在相當(dāng)程度上阻礙著土地供給總量、性質(zhì)、位置和時(shí)刻，因此，產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃為確信土地出讓打算、出讓方式、出讓強(qiáng)度和出讓條件提供重要參考。4、為編制城市整體計(jì)劃提供依據(jù)和參考在“以人為本”理念和改善人居環(huán)境的背景下，大城市的居住功能區(qū)在城市計(jì)劃中加倍取得重視，新一輪濟(jì)南城市整體計(jì)劃確信編制住宅專項(xiàng)計(jì)劃。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃對開發(fā)用地既區(qū)分了住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)，又考慮了一般住宅用地和高級(jí)住宅用地，是編制城市住宅專項(xiàng)計(jì)劃的重要參考。同時(shí)，“十一五”進(jìn)展計(jì)劃又與新一輪整體計(jì)劃中近期建設(shè)計(jì)劃的時(shí)刻相一致，因此，該進(jìn)展計(jì)劃又是整體計(jì)劃中近期建設(shè)計(jì)劃的重要(二)意義1、編制發(fā)展規(guī)劃是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然要求房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃不僅是為濟(jì)南城市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展進(jìn)行診斷、預(yù)測，更是依照城市整體進(jìn)展的需要確信房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展目標(biāo)和任務(wù)，同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)進(jìn)展目標(biāo)和任務(wù)，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上持續(xù)、快速、健康進(jìn)展之路，還要實(shí)施一套相應(yīng)的政策保障方法。因此，編制房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃是政府引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的重要依據(jù)，也是增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展的必然要求。二、編制進(jìn)展計(jì)劃是城市建設(shè)和進(jìn)展的必然要求房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)部門，為商用地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供經(jīng)濟(jì)進(jìn)展平臺(tái)；住宅開發(fā)成為關(guān)系廣大市民安居和社會(huì)公平安寧的重要因素；實(shí)施城市計(jì)劃和城市開發(fā)更是需要房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展來配合。因此，房地產(chǎn)業(yè)與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展息息相關(guān)，城市的持續(xù)進(jìn)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)計(jì)劃。我市新一輪城市總體規(guī)劃確立了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間進(jìn)展戰(zhàn)略，確立了“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推動(dòng)”的城市進(jìn)展思路，但對城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局、性質(zhì)和建設(shè)的時(shí)序沒有明確的界定，這就需要有一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展計(jì)劃來支持配合城市開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃是城市近期建設(shè)計(jì)劃的細(xì)化，是科學(xué)地實(shí)施計(jì)劃治理的重要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。3、編制進(jìn)展計(jì)劃是城市經(jīng)營的必然要求城市經(jīng)營是將城市可經(jīng)營性資源(如土地、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅行資源等有形資產(chǎn)，和依附其上的名稱、形象、知名度和城市特色等無形資產(chǎn))資本化運(yùn)作，通過城市資產(chǎn)的自我轉(zhuǎn)動(dòng)、積存和增值，實(shí)現(xiàn)城市進(jìn)展。經(jīng)營城市的著力點(diǎn)是城市土地的有效開發(fā)利用，尤其是新區(qū)成片開發(fā)的城市運(yùn)營，需要把地塊包裝成地產(chǎn)項(xiàng)目，才有利于資本化運(yùn)作，有利于綜合配套和招商投資。為此，應(yīng)該遵循“政府總攬，以項(xiàng)目帶開發(fā)”的原那么，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是經(jīng)營城市的主導(dǎo)方向。做好房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃有利于科學(xué)制定城市經(jīng)營戰(zhàn)略。4、編制進(jìn)展計(jì)劃是城市綜合開發(fā)的必然要求城市建設(shè)實(shí)施綜合開發(fā)是對城市建設(shè)方式的一項(xiàng)重大改革，是全面實(shí)施城市計(jì)劃的有效途徑。城市現(xiàn)代化要求人居環(huán)境和投資環(huán)境應(yīng)有較大改善，這就要求城市綜合開發(fā)數(shù)量和質(zhì)量同時(shí)提高。但目前分散開發(fā)、多頭開發(fā)、無序開發(fā)和低品位開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，造成了房地產(chǎn)開發(fā)市場的混亂，給以后城市的改造帶來專門大困難，因此房地產(chǎn)綜合開發(fā)需要房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃的指導(dǎo)，同時(shí)也需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)治理體制，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營治理流程。二、編制計(jì)劃的指導(dǎo)思想和大體原那么(一)指導(dǎo)思想以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，增強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，以建設(shè)和諧社會(huì)、節(jié)約社會(huì)和改善人居環(huán)境為起點(diǎn)，充分發(fā)揮濟(jì)南作為省會(huì)和區(qū)域中心城市的作用；以建設(shè)現(xiàn)代化省會(huì)城市為目標(biāo)，依照“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市進(jìn)展戰(zhàn)略和“四沿”帶動(dòng)的城市進(jìn)展思路，加速城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)、新區(qū)建設(shè)和舊城改造，有打算、有步驟、有重點(diǎn)地進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)。踴躍推動(dòng)房地產(chǎn)治理體制改革和土地利用制度改革，增進(jìn)市場的標(biāo)準(zhǔn)化和透明度，放開弄活房地產(chǎn)市場。(二)大體原那么1、總量平衡原則“十一五”時(shí)期我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的整體規(guī)模要增加，但不能完全沿襲“十五”期間的進(jìn)展模式。因此制定計(jì)劃時(shí)要全面分析市場需求狀況，制定出一個(gè)科學(xué)合理的供給總量標(biāo)準(zhǔn)，使得供求總量平穩(wěn)，進(jìn)一步制定出“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)的年度打算，保證年度房地產(chǎn)供給與需求的相對平穩(wěn)，并符合國家有關(guān)金融和土地址面的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)固持續(xù)進(jìn)展?！笆晃濉庇?jì)劃要促使房地產(chǎn)市場物業(yè)類型結(jié)構(gòu)合理(包括住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn))，尤其是增量住宅供給的合理結(jié)構(gòu)，形成高級(jí)商品房、中低價(jià)一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等比例和諧的住宅供給體系，知足各收入階級(jí)消費(fèi)者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在首要位置。3、持續(xù)進(jìn)展原那么盡管房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展有其周期性、有其客觀規(guī)律，但在城市化快速進(jìn)展時(shí)期往往表現(xiàn)出必然的不穩(wěn)固性。因此，計(jì)劃應(yīng)保障房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展不能顯現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，保證其可持續(xù)、健康進(jìn)展。在制定進(jìn)展目標(biāo)、保障方法時(shí)，要立足于現(xiàn)實(shí)，在充分分析濟(jì)南城市進(jìn)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位和任務(wù)的基礎(chǔ)上，從久遠(yuǎn)著眼，以幸免短視性的錯(cuò)誤。4、與城市計(jì)劃相和諧的原那么城市計(jì)劃尤其城市整體計(jì)劃是著重于對城市土地利用和空間功能區(qū)的劃分，是合理布局房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址定位起指導(dǎo)作用。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局計(jì)劃是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展計(jì)劃的重要內(nèi)容，它應(yīng)該符合城市整體計(jì)劃的用地安排，它又是城市整體計(jì)劃中近期建設(shè)計(jì)劃和住宅專項(xiàng)計(jì)劃的重要參考。五、改造與開發(fā)并舉原那么濟(jì)南既是一座歷史文化名城，又是正在迅速成長的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和山東半島城市群的重要中心城市，城市以后擴(kuò)展必然迅速，因此，對濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”進(jìn)展計(jì)劃來講，舊城需要改造利用，新區(qū)需要開發(fā)建設(shè)，二者應(yīng)該放在一樣重要的地位。(三)編制依據(jù)一、《濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展“十一五”計(jì)劃》2、《濟(jì)南市土地利用總體規(guī)劃》3、《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》及《濟(jì)南市近期建設(shè)規(guī)劃》4、《房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)。三、濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r“十五”時(shí)期是濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)較快進(jìn)展的五年，在宏觀經(jīng)濟(jì)和城市化的有力助推下，房地產(chǎn)投資一直維持較快增加，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷加大，土地開發(fā)面積也不斷增加，衡宇的施工和完工面積維持高位狀態(tài)。隨著購買力的慢慢增強(qiáng)，居民住房消費(fèi)需求維持旺盛勢頭，住房條件不斷改善，2004年人均住宅利用面積已達(dá)平方米。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商品房交易價(jià)錢也不斷爬升，二手房市場日趨活躍，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)活躍繁榮的局面。同全國一樣，現(xiàn)階段濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)為主導(dǎo)。因此，以下關(guān)于濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的分析是以“十五”時(shí)期房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)為主。但是，在商品房開發(fā)之外，還有大量舊村改造項(xiàng)目和單位集資建房項(xiàng)目沒有進(jìn)入統(tǒng)計(jì)范圍。截止2005年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到440家，注冊資金合計(jì)約地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)41家，具有估價(jià)資格的從業(yè)人員178人；備案有效的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)91家，具有經(jīng)紀(jì)資格的從業(yè)人員近400人。(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對照分析城市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展專門是人均國民生產(chǎn)總值(GDP)具有緊密的關(guān)系，通過房地產(chǎn)投資額占GDP或房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，能夠分析濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的和諧狀況；同時(shí)選取了城市居民人都可支配收入與濟(jì)南市大致相近的長沙、福州、西安、廈門、大連、青島等6個(gè)城市進(jìn)行橫向比較，進(jìn)一步分析濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展水平(表1)。一、房地產(chǎn)投資與GDP2004年濟(jì)南市房地產(chǎn)投資億元，實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值(GDP)億元，房地產(chǎn)投資額占GDP的比重為%。在七城市中，濟(jì)南市的GDP位居第三，房地產(chǎn)投資額位居第六；房地產(chǎn)投資額占GDP的比重位居第六，房地產(chǎn)投資居于下游水平。二、房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資2004年濟(jì)南市房地產(chǎn)投資億元，固定資產(chǎn)投資額為億元，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重為%。在七城市中，濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資額位居第六，固定資產(chǎn)投資位居第四；房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重位居第六，居于下游水平。表1濟(jì)南市與部份城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較(2004年)固固定資房地產(chǎn)產(chǎn)投資投資比重(%)130商品房均價(jià)與商品房城市人均價(jià)均可支(元)配收入317228253368300751564241收入12005110211143685441444310378房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重(%)濟(jì)南長沙福州西安廈門大連投資房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)GDP城市111089青島46393、房價(jià)與城市居民人都可支配收入2004年末濟(jì)南市商品房平均房價(jià)為3172元/平方米，城市居民人都可支配收入為12005元，商品房平均房價(jià)與城市居民昔時(shí)人都可支配收入的比為。在七城市中，濟(jì)南市商品房均價(jià)位居第五，城市居民人都可支配收入位居第二；商品房價(jià)(單價(jià))與城市居民人都可支配收入的比位居第六，說明房價(jià)收入比是比較低的。由上述分析可知，在濟(jì)南、長沙、福州、西安、廈門、大連、青島七個(gè)城市中，濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資額占GDP和固定資產(chǎn)投資額的比重均位于第六，居于下游水平，房價(jià)收入比也比較低，這說明與其他城市相比，目前濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資不足，商品房價(jià)不偏高，今后還需要加大房地產(chǎn)投資和招商力度。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)1、土地開發(fā)面積濟(jì)南市域歷年完成的土地開發(fā)面積波動(dòng)較大，2002年較2001年上升了%，2003年較2002年上升了41%，而2004年較2003年下降了27%(表2)。待開發(fā)土地的面積受有限供地的政策阻礙，1999年后大幅度減少，而房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展對土地的需求持續(xù)增加，使得土地供給量不足，地價(jià)上升阻礙房價(jià)逐年上漲。表2濟(jì)南市域歷年房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)情形單位：萬平方米年年代2001200320002002200419981999當(dāng)年完成開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積當(dāng)年完成開發(fā)土地面積本年購置土地面積數(shù)據(jù)來源：《濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒2004》二、商品房開發(fā)面積濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，2004年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為萬平方米，其中住宅施工面積萬平方米(圖1)；商品房完工面積為萬平方米，其中住宅完工面積為萬平方米，辦公樓為萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為萬平方米(表3、圖2)。表3歷年房地產(chǎn)開發(fā)施工、完工面積情形單位：萬平方米年年代20002001200220032004房屋施工面積房屋竣工面積3、開發(fā)項(xiàng)目空間散布截至2005年4月，濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括已拿地動(dòng)工、預(yù)售、現(xiàn)房銷售和銷售完成)總共有232個(gè)，其中在售樓盤項(xiàng)目有103個(gè)。其空間散布表現(xiàn)出明顯的不均衡性，要緊散布在主城區(qū)膠濟(jì)鐵路以南地域和堤口路、無影山中路與北園大街西段一帶，另外，東部新城和西部新城目前也有部份項(xiàng)目正處在建設(shè)當(dāng)中。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的空間散布情形詳見附圖表所示。 (三)房地產(chǎn)投資1、房地產(chǎn)投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)固增加，1998—2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例在%－%之間，低于全國%的比例。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，比上年增加%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。其中住宅投資增加%。同年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)到13158億元，比上年增加%，其中商品住宅增加%，別離比濟(jì)南市高出了個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)百分點(diǎn)(表4、圖3)。濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資增加率低于全國平均水平，更遠(yuǎn)低于部份投資增加速的城市。自1998年至2004年，住宅累計(jì)開發(fā)投資億元，辦公樓累計(jì)開發(fā)投資為億元，商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)開發(fā)投資為億元，其他投資為億元。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其表4濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資情形單位：億元11998199920002001200220032004累計(jì)值4年代本年完成投資商品房建設(shè)投資按住宅用安居工程途辦公分樓類商業(yè)營業(yè)用類房其他二二、房地產(chǎn)資金來源分析2004年，銀行貸款所占比例明顯下降，全市用于房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金(包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金億元)為億元，與完成投資的比例為:1，資金來源以自籌資金、定金及預(yù)售款為主，占全數(shù)資金的%；而銀行貸款為億元，所占比例明顯下降，比上年下降個(gè)百分點(diǎn) (圖4)。房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)明顯降低。 (四)商品房銷售1、商品房銷售價(jià)格濟(jì)南市商品房價(jià)錢一直維持上升的趨勢。2000年商品房均價(jià)為元/平方米；2001年上升%；2002年比上年上升%；2003年比上年上升%；2004年均價(jià)為3172元/平方米，比上年上漲了%(圖5)。2004年商品房均價(jià)上升過快的要緊緣故：一是土地政策調(diào)整以來，獲取土地的本錢提高；二是省市重點(diǎn)工程建設(shè)、舊城拆遷改造致使被動(dòng)需2005年2005年2月，在我國最具影響力的37個(gè)大城市市區(qū)商品房價(jià)格排行榜中，濟(jì)南居第15位，而人均收入居第10位，房價(jià)泡沫榜濟(jì)南居倒數(shù)第9位，這也說明了濟(jì)南房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫并不明顯。二、商品房銷售面積及銷售額濟(jì)南市1998-2004年銷售商品房面積和銷售額均逐年增加，其中2003年銷售面積增加最快，2003、2004年銷售額持續(xù)增加最快。詳見圖6。求量增大；三是商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，中低價(jià)房源減少；四是升值的心理預(yù)期吸引了更多的置業(yè)投資和炒房者。3、商品房空置情形2003年全市商品房空置面積萬平方米，較上年上升了6%，其中商品住宅空置萬平方米，較上年的萬平方米上升了3%。2004年全市商品房空置面積萬平方米，較上年下降了15%，其中商品住宅空置萬平方米，較上年下降了9%。從空置結(jié)構(gòu)上看，住宅占總空置量的80%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)占空置量的60%。從時(shí)刻來看，濟(jì)南市空置的商品房大多為一年之內(nèi)的待銷商品房，所占比例超過80%(見表5)。據(jù)2004年對76個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)，商品住宅空置面積萬平方米，空置套數(shù)為1488套。按銷售單價(jià)分，主要是單價(jià)在3000元以上的住宅空置量較大，占到了總空置套數(shù)的%；按建筑面積劃分，主要空置的是120平方米以上大戶型住宅，占到了總空置面積的%。由此可以看出，小戶型和低價(jià)商品房房源緊缺，戶型偏大、單價(jià)偏高從而造成房屋總價(jià)過高成為空置的主要原因?？傮w而言，從濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房價(jià)格水平、空置情況以及住宅使用面積等方面判斷，濟(jì)南房地產(chǎn)市場相對于全國以及其他同等規(guī)模的城市基本不存在泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場發(fā)育是穩(wěn)健的，因而也是基本健康的。但是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場也存在土地供求不平衡、商品房供求結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房體制啟動(dòng)較慢、房地產(chǎn)市場秩序混亂、住宅產(chǎn)業(yè)化程度不高等一些急需解決的問題。表5商品住宅空置情形按當(dāng)時(shí)銷售單價(jià)劃按當(dāng)時(shí)銷售單價(jià)劃分2000元2000~2500以下2%按建筑面積劃分100~120平方米%120~140平方米80~100平方米<80平方米>140平方米3500元以上2500~30003000~3500%%%%%%%% (五)房地產(chǎn)業(yè)存在的要緊問題一、開發(fā)用地供給偏緊，土地供需矛盾加重“十五”期間每一年出讓土地面積呈遞減趨勢，土地供給明顯不足，“招、拍、掛”地塊的數(shù)量和規(guī)模都很有限，許多房地產(chǎn)公司在“等米下鍋”。結(jié)合濟(jì)南城市計(jì)劃進(jìn)展情形看，“十一五”初期增量土地出讓放量仍可不能很多，以存量土地挖潛和集約利用為主。因此，“十一五”期間土地供需矛盾將繼續(xù)存在，并有擴(kuò)大的趨勢。二、房價(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不均衡“十五”期間尤其是2003年下半年以來濟(jì)南市房價(jià)持續(xù)上升，2004年商品房價(jià)錢平均漲幅達(dá)到%。其要緊緣故是商品房市場供求失衡、開發(fā)量不足所致。多數(shù)消費(fèi)者需要的小戶型、中低價(jià)位商品房明顯偏少，中高價(jià)位商品房供給相對偏多，占市場總量的一半以上。3、市場秩序不夠標(biāo)準(zhǔn)，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質(zhì)量有待提高“十五”期間房地產(chǎn)市場處于不斷發(fā)育的快速成長期，治理制度也處于變革和成立中，市場秩序不標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象不足為奇。部份開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中存在違法違規(guī)行為，未經(jīng)審批許可即動(dòng)工開發(fā)或提早預(yù)售；舊村改造項(xiàng)目大量進(jìn)入市場，集資建房章法不明；開發(fā)商與中介企業(yè)之間、銷售方與買房者之間，存在著資質(zhì)條件、信譽(yù)許諾、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任不到位的問題。精品意識(shí)不足，商品房質(zhì)量不高，住宅性能達(dá)標(biāo)率較低，質(zhì)量糾紛較多，因質(zhì)量問題的投訴增多。4、住房供給體系尚未形成，低收入家庭住房保障明顯不足我市住房供給體系尚未形成，目前市場供給以均價(jià)在3500元/平米以上的中高級(jí)商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房打算實(shí)施困難，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放開，租賃市場不夠標(biāo)準(zhǔn)，這種住房供給狀況致使社會(huì)偏低收入家庭的住房問題不易解決，住房保障難以知足。五、政府職能轉(zhuǎn)變滯后和市場信息缺乏，難以知足企業(yè)和市場快速進(jìn)展的要求政府對開發(fā)經(jīng)營治理流程的改革相對滯后，項(xiàng)目審批花費(fèi)時(shí)刻較長，阻礙項(xiàng)目開發(fā)周期；相關(guān)信息咨詢效勞和優(yōu)惠政策不到位，致使投資商的進(jìn)展遭遇諸多困難。這無疑會(huì)阻礙濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場供求兩邊信息不對稱，包括一級(jí)市場政府與開發(fā)商之間、二級(jí)市場開發(fā)商與購房者之間、三級(jí)市場二手房中介商與購房者之間，購買方信息不足，容易為交易行為留下隱患，引發(fā)糾紛。四、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的機(jī)緣與挑戰(zhàn)黨的十六大明確提出21世紀(jì)頭20年是我國必需牢牢抓住而且能夠大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)緣期。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)部門，“十一五”期間不僅其進(jìn)展速度仍高于國民經(jīng)濟(jì)的平均進(jìn)展速度，而且其產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)等都會(huì)發(fā)生一系列的重大轉(zhuǎn)變。濟(jì)南作為沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì)城市，“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展將會(huì)面臨一系列的機(jī)緣與挑戰(zhàn)。要緊表此刻以下幾個(gè)方面： (一)進(jìn)展機(jī)緣1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國進(jìn)展迅速的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。最近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，空間拓展亦十分迅速。濟(jì)南地處該經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟西、連接南北的最重要的節(jié)點(diǎn)城市之一。因此，如何增強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部其他城市間的分工聯(lián)系，尤其是增強(qiáng)與北京、天津等大經(jīng)濟(jì)中心的產(chǎn)業(yè)分工聯(lián)系，迅速進(jìn)展經(jīng)濟(jì)，成為決定濟(jì)南發(fā)揮其阻礙力的關(guān)鍵因素，同時(shí)也決定著濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展方向。而目前包括濟(jì)南在內(nèi)的山東半島城市群建設(shè)，專門是濟(jì)南都市圈計(jì)劃的慢慢實(shí)施，將極大地增進(jìn)并增強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部其他城市的聯(lián)系。因此，“十一五”期間，必然要適應(yīng)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的進(jìn)展，尤其是區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要求，抓住這寶貴的進(jìn)展機(jī)緣，增進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。二、城市化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌隨著濟(jì)南融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)步伐的加速，和濟(jì)南節(jié)點(diǎn)城市地位的增強(qiáng)，其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度必然加速。依照城市化進(jìn)展規(guī)律，“十一五”期間，濟(jì)南城市化進(jìn)展速度不該低于“十五”期間的進(jìn)展速度。依照最新制定的《濟(jì)南城市計(jì)劃綱要》，2020年濟(jì)南城市化水平將達(dá)到65%左右。因此，“十一五”期間，城市化的快速進(jìn)展成為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展最要緊的前提條件之一。另一方面，濟(jì)南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出，城市擴(kuò)展用地緊張等問題，將會(huì)在“十一五”期間加倍突現(xiàn)出來，因此，隨著科學(xué)進(jìn)展觀的全面落實(shí)和構(gòu)建和諧社會(huì)的慢慢開展，統(tǒng)籌和諧城鄉(xiāng)關(guān)系，將是濟(jì)南“十一五”期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)程中將要著力解決的重大問題之一。適應(yīng)這一要求，突出泉文化和景觀地產(chǎn)，進(jìn)展更具人文特色和生態(tài)特色的房地產(chǎn)業(yè)，成為“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的必然要求。3、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整依照城市進(jìn)展時(shí)期理論，依照濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度和人均收入等指標(biāo)綜合判定，濟(jì)南現(xiàn)時(shí)期正處于工業(yè)化中期時(shí)期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不可幸免地發(fā)生急劇地轉(zhuǎn)變，而依照濟(jì)南在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)所處的分工地位和應(yīng)具有的城市功能，濟(jì)南在“十一五”期間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向應(yīng)當(dāng)是在強(qiáng)化濟(jì)南第二產(chǎn)業(yè)(包括重工業(yè)部門)的基礎(chǔ)上，大力進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)不僅可以帶來較高的回報(bào)率，更能帶動(dòng)數(shù)十種相關(guān)行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)必然成為“十一五”期間濟(jì)南重點(diǎn)進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)部門之一，其產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)取得進(jìn)一步提升。因此，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化的客觀規(guī)律，大力增進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展，將成為濟(jì)南“十一五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。4、城市整體計(jì)劃調(diào)整擴(kuò)大城市計(jì)劃關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的重要性不言而喻。為了適應(yīng)濟(jì)南城市進(jìn)展的需要，最新的《濟(jì)南城市整體計(jì)劃綱要(2005年—2020年)》提出“2020年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設(shè)用地規(guī)模操縱在330平方千米左右”。如此規(guī)模的新增可開發(fā)面積和如此規(guī)模的人口為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展提供了龐大的空間舞臺(tái)。因此，適應(yīng)城市計(jì)劃的要求，“十一五”期間增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速健康進(jìn)展，也成為濟(jì)南必然的選擇。2010年中心城人口達(dá)到340萬，意味著“十一五”期間每一年10萬的新增人口?！笆晃濉逼陂g城區(qū)面積將有50—60平方千米的增加空間，這對房地產(chǎn)業(yè)來講是一個(gè)寶貴的進(jìn)展機(jī)緣。按照合理開發(fā)建設(shè)新區(qū)、有機(jī)疏解老城的原則，“十一五”中心城的建設(shè)重點(diǎn)將放在燕山新區(qū)和臘山新區(qū)。奧體中心和政務(wù)中心的建設(shè)將帶動(dòng)燕山新區(qū)的商務(wù)辦公、體育休閑和居住地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，臘山新區(qū)將依托京滬高速鐵路樞紐進(jìn)行商業(yè)物流地產(chǎn)和居住地產(chǎn)的開發(fā)。東部城區(qū)的郭店、孫村和彩石三個(gè)片區(qū)將以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)，而西部城區(qū)將以進(jìn)展教育地產(chǎn)、旅行地產(chǎn)為先導(dǎo)，慢慢帶動(dòng)片區(qū)的進(jìn)展?！笆晃濉逼陂g以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動(dòng)道路系統(tǒng)建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供了良好的硬件基礎(chǔ)。以城市景觀風(fēng)貌帶的計(jì)劃、泉水資源的愛惜和利用、城市大氣環(huán)境改造、城市公共衛(wèi)生綜合整治等為重點(diǎn)的生態(tài)文明和社會(huì)文明建設(shè)將為廣大市民營造一個(gè)加倍方便、舒適、宜居、平安的人居環(huán)境。 (二)面臨挑戰(zhàn)1、城市區(qū)位競爭對濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展造成阻礙的競爭城市要緊來自兩個(gè)方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州乃至臨沂等城市的競爭。由于這些城市恰處于濟(jì)南聯(lián)系南北大經(jīng)濟(jì)中心的中間位置，因此，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)競爭力水平低于濟(jì)南，但“中間機(jī)遇”區(qū)位，必然對濟(jì)南來自南北方的社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)遇造成阻礙，進(jìn)而對濟(jì)南商用地產(chǎn)造成競爭。二是來自省內(nèi)膠濟(jì)沿線，尤其是青島、煙臺(tái)等沿海城市的發(fā)展。濟(jì)南雖然是省會(huì)城市，但內(nèi)陸與沿海自然形成的人居環(huán)境差異、不具直接出海口岸的弱點(diǎn)以及與京津大經(jīng)濟(jì)中心相對弱化的分工聯(lián)系，使得濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更直接地面臨與這些沿海城市的競爭。沿海城市優(yōu)越的自然區(qū)位有利于發(fā)展景觀地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和生態(tài)住區(qū)，利于招商投資。事實(shí)上，自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來，這種不利的競爭格局就一直在加劇中。這種局面在“十一五”期間將會(huì)加倍顯現(xiàn)。二、城市綜合實(shí)力的競爭依照2004年中國城市競爭力報(bào)告，濟(jì)南城市綜合競爭力排名位次，在全國處于第18位，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)西南部，濟(jì)南位次高于石家莊、邯鄲等鐵路沿線城市，而低于青島(第12位)。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第6位，政府治理競爭力第5位、開放競爭力第6位，濟(jì)南已經(jīng)遠(yuǎn)不及青島，有的方面乃至低于煙臺(tái)、威海等城市。這種排序顯然有其現(xiàn)實(shí)的合理性，但這與濟(jì)南應(yīng)當(dāng)具有的阻礙并帶動(dòng)魯西、冀南、蘇北、豫西北，連接環(huán)渤海與長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，溝通黃河中下游的地位還不相符，目前尚未能力真正承擔(dān)起環(huán)渤海南翼重要的次級(jí)經(jīng)濟(jì)中心的作用。由此阻礙到濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。相比之下，濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活躍性較差，外向型程度較低，參與區(qū)域內(nèi)部城市間分工程度不足等，受到來自省內(nèi)青島、煙臺(tái)、威海等城市競爭的影響明顯，使得來自港、澳，日、韓等外資項(xiàng)目，甚至來自江浙等省的內(nèi)資項(xiàng)目落戶濟(jì)南的機(jī)會(huì)減少。如此一來，濟(jì)南作為區(qū)內(nèi)節(jié)點(diǎn)城市對房地產(chǎn)業(yè)的吸引力相對降低。因此，增強(qiáng)濟(jì)南城市綜合實(shí)力是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。3、政府效勞效率的競爭政府治理部門審批速度、效勞效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當(dāng)前國內(nèi)許多城市已經(jīng)在政府效勞提速和效勞態(tài)度上發(fā)生了專門大的轉(zhuǎn)變，效勞型政府已經(jīng)成為改善投資環(huán)境的重要因素。目前珠三角、長三角的城市和省內(nèi)的青島、煙臺(tái)、威海等城市政府效勞效率已經(jīng)明顯走在全國的前面，這也是這些城市投資活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重要緣故之一，濟(jì)南市與上述城市相較尚存在較大差距。由于房地產(chǎn)市場發(fā)育存在區(qū)域不同，房地產(chǎn)業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時(shí)期，國內(nèi)外許多大集團(tuán)正在將投資向北方轉(zhuǎn)移。這些投資商看重的不僅是市場和城市的硬環(huán)境，更看重城市政府的效勞效率。因此濟(jì)南市亟需改變目前審批流程繁雜、審批時(shí)刻長、效勞效率低的問題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關(guān)系到濟(jì)南城市招商引資和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，是城市競爭力的重要表現(xiàn)。 (三)宏觀調(diào)控與法制建設(shè)宏觀調(diào)控從手腕看是緊縮和擴(kuò)張的動(dòng)態(tài)統(tǒng)一，從目的看是避免大起大落的動(dòng)態(tài)統(tǒng)一。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)是操縱上升加速度和通貨膨脹，避免局部過熱演變成全面過熱，幸免過度繁榮和泡沫化；在經(jīng)濟(jì)下降時(shí)期，宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)是操縱下降加速度和通貨緊縮，避免局部過冷演變成全面過冷，幸免經(jīng)濟(jì)滑坡和慢性衰退。因此，宏觀調(diào)控覆蓋整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，既覆蓋上升期，又覆蓋下降期。只有將周期上升和下降兩個(gè)時(shí)期的宏觀調(diào)控統(tǒng)一路來，政府熨平經(jīng)濟(jì)周期的作用才能發(fā)揮出來，才能真正實(shí)現(xiàn)延長經(jīng)濟(jì)周期、促使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增加的目標(biāo)。在2004年，國家為了控制投資過熱、防范金融風(fēng)險(xiǎn)而采取宏觀調(diào)控政策，控制出讓開發(fā)用地，抬高了開發(fā)貸款門檻。2005年，被喻為中國樓市的政策年，繼3月16日取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，房產(chǎn)新政持續(xù)出臺(tái)了國八點(diǎn)、國八條、七部委意見等，調(diào)控樓市的多項(xiàng)政策深刻地影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)住了城市快速上漲的房價(jià)，隨后也使樓市出現(xiàn)了交易量明顯下降的觀望期。同時(shí)，房地產(chǎn)稅制改革、物權(quán)法(草案)的討論廣泛展開，完善法制、規(guī)范市場進(jìn)入快車道。所有這些都將影響著我市“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)。這其中，機(jī)緣與挑戰(zhàn)并存。一、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢“十一五”期間，我國國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)維持快速增加勢頭，呈現(xiàn)“高增加、低通漲”的良好局面，我國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入溫和調(diào)整時(shí)期，使得要緊依托投資和凈出口需求拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增加轉(zhuǎn)變成依托投資、消費(fèi)和凈出口三大需求一起拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增加，使得經(jīng)濟(jì)進(jìn)展要緊依托規(guī)模增加轉(zhuǎn)變成依托規(guī)模增加和質(zhì)量、結(jié)構(gòu)及效益的改善，我國經(jīng)濟(jì)加速走上集約化進(jìn)展的道路。“十一五”期間，我市將第一次碰到工業(yè)化與城市化進(jìn)展的土地屏障，土地對我市經(jīng)濟(jì)增加的制約，那么會(huì)推動(dòng)我市工業(yè)化與城市化朝向加倍集約土地利用的方向進(jìn)展，專門是推動(dòng)濟(jì)南多數(shù)市圈的進(jìn)展，因?yàn)橹挥胁杉{“都市圈”模式才能最集約地利用土地。另外還會(huì)推動(dòng)對城市建成區(qū)的再開發(fā)，確實(shí)是將大量低層建筑推倒重建成高層建筑，大幅度提高城市的開發(fā)強(qiáng)度，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)，淘汰掉那些土地產(chǎn)出率低的工業(yè)與效勞業(yè)項(xiàng)目。總之，“十一五”期間我市經(jīng)濟(jì)增加所碰到的新矛盾、新問題，會(huì)推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)加速走上集約化進(jìn)展的道路，從而使“十一五”成為我市經(jīng)濟(jì)在走向現(xiàn)代化進(jìn)程中的重要轉(zhuǎn)型期。二、土地治理2003－2004年，增強(qiáng)土地治理的調(diào)控政策前后有：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地增強(qiáng)土地供給調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格操縱土地供給總量；國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和增強(qiáng)建設(shè)用地治理的通知；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地利用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情形執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)等。國有土地出讓“招、拍、掛”制度的確立，表現(xiàn)了公布、公正、公平的原那么，使開發(fā)商減少了取得土地的許多中間環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了土地與資本的最直接結(jié)合，明顯提高了土地資源配置的效率，增強(qiáng)了土地市場秩序。采納“招、拍、掛”后的地價(jià)會(huì)上漲，資金不足、開發(fā)能力低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)慢慢被淘汰。“十一五”期間國家將繼續(xù)土地的嚴(yán)格治理和關(guān)于農(nóng)用地和大體農(nóng)田的嚴(yán)格愛惜的政策，這關(guān)于快速進(jìn)展的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)超級(jí)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何利用現(xiàn)行的土地政策、盤活存量土地、進(jìn)展省地型房地產(chǎn)成為行業(yè)急需解決的問題。3、房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融是對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強(qiáng)力支持，同時(shí)也要防范金融風(fēng)險(xiǎn)。合理運(yùn)用房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行投資調(diào)控，是增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展的有效手腕之一。把房地產(chǎn)住房抵押貸款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地產(chǎn)商的短時(shí)間投機(jī)行為，讓消費(fèi)者增強(qiáng)資金價(jià)錢風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。加息改變了市場預(yù)期，有利于引導(dǎo)投資的合理流向，有利于遏制房地產(chǎn)業(yè)過熱苗頭，排除潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展?！笆晃濉逼陂g國家將進(jìn)展多層次的資本市場和完善房地產(chǎn)信托，增加房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。只有完善房地產(chǎn)企業(yè)的長期融資渠道，才能形成租售并舉的住房市場，才能最終促使房地產(chǎn)健康進(jìn)展。4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2004年末公布了新修訂的《山東省會(huì)市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》。該治理?xiàng)l例提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立門坎；明確了房地產(chǎn)開發(fā)必需堅(jiān)持政府總攬、市場導(dǎo)向、以項(xiàng)目帶開發(fā)的方針；對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確立與取得、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營等作了相應(yīng)的規(guī)定；第一次把住宅性能認(rèn)定要求列入項(xiàng)目建設(shè)條件意見，依法實(shí)行《住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求意見書》制度，該意見書與操縱計(jì)劃條件同時(shí)作為開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)和土地出讓的必備條件。該條例的公布實(shí)施關(guān)于爾后標(biāo)準(zhǔn)治理省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為和市場秩序、提高商品房產(chǎn)品質(zhì)量將起到重要作用。2005年4月頒布了《山東省商品房銷售條例》，嚴(yán)格執(zhí)行該條例，對于規(guī)范房地產(chǎn)銷售經(jīng)營行為、理順市場秩序、保障購房者的權(quán)益，應(yīng)具有重要意義。2005年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定自6月1日起禁止未竣工的已購預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,取消了營業(yè)稅的優(yōu)惠。這一措施對于穩(wěn)定房價(jià)、抑制投機(jī)性需求、規(guī)范房地產(chǎn)市場起到了重要的作用。五、房地產(chǎn)稅制改革我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是1994年稅制改革后慢慢形成的，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有5種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地利用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城市保護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、我國房地產(chǎn)稅制存在諸多不完善之處，如流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)過多、重復(fù)征稅、征稅范圍過窄、計(jì)稅依據(jù)不合理等，全面的房地產(chǎn)稅改已是迫在眉睫。稅制改革的目標(biāo)是構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的稅收結(jié)構(gòu)，在“明租、正稅、清費(fèi)”的前提下，適當(dāng)調(diào)整征稅范圍，擴(kuò)大稅基，合理計(jì)稅。通過開征統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)稅、清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)、開征土地閑置稅、適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等方法來完善我國房地產(chǎn)稅收體制，進(jìn)一步表現(xiàn)稅收關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控職能和對社會(huì)財(cái)富再分派的調(diào)劑職能，并有助于提高土地和房產(chǎn)的利用效率，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。六、行政許可法《行政許可法》的公布為約束行政行為、為房地產(chǎn)業(yè)的健康和標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)展提供了法律保障。第一，行政機(jī)關(guān)辦事效率的提高、行政許可時(shí)間的縮短，優(yōu)化了房地產(chǎn)投資環(huán)境，使得建立一個(gè)高效率的房地產(chǎn)市場成為可能。為了提高效率，從土地到規(guī)劃，再到建設(shè)管理和市場管理，各個(gè)環(huán)節(jié)的審批手續(xù)都進(jìn)行了較大規(guī)模的調(diào)整，這有利于減小房地產(chǎn)企業(yè)管理成本，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期。第二，《行政許可法》中明確了有關(guān)聽證的規(guī)定。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，凡涉及公眾利益的事件，必須在20日內(nèi)組織聽證，行政機(jī)關(guān)不能再擅自替業(yè)主做主，而是必須通過聽證會(huì)聽取業(yè)主的意見，更大限度地保護(hù)了民眾利益，這要求政府的管理行為和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為要符合規(guī)范，體現(xiàn)“以人為本”。第三，監(jiān)查部門也將受監(jiān)督?！缎姓S可法》規(guī)定，實(shí)施行政監(jiān)察管理的部門，將把監(jiān)督檢查結(jié)果經(jīng)監(jiān)查人員簽字交由專門部門記錄歸檔，以示對監(jiān)查結(jié)果的真實(shí)性和公正性負(fù)責(zé)，有利于減少監(jiān)查人員濫用職權(quán)。這將促使房地產(chǎn)行業(yè)更為透明、公正。7、物權(quán)法《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》，是一部明確物的歸屬，保護(hù)物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本法律草案。在這部共5編20章268條的草案中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有包括建設(shè)用地使用權(quán)、業(yè)主身份及權(quán)利、拆遷補(bǔ)償、不動(dòng)產(chǎn)登記等八項(xiàng)內(nèi)容。該法一旦頒發(fā)實(shí)施，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。預(yù)計(jì)2006年出臺(tái)的《物權(quán)法》在規(guī)劃建設(shè)用地、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等方面做出規(guī)定，將達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場、降低金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。而對于征地與拆遷的合理補(bǔ)償、小區(qū)綠地與道路的權(quán)屬、土地使用權(quán)續(xù)期、建設(shè)用地收回等問題的規(guī)定會(huì)在一定程度上約束房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，充分保護(hù)物權(quán)所有人利益。這要求開發(fā)商必須增強(qiáng)法五、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展預(yù)測 (一)住宅需求預(yù)測住宅需求預(yù)測是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展預(yù)測的重要基礎(chǔ)。依照市房管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年末，濟(jì)南市實(shí)有住宅面積6195萬平方米，依照中心城城區(qū)人口萬計(jì)算，人均住宅建筑面積為平方米。依照“十一五”房產(chǎn)治理進(jìn)展預(yù)測，平均每一年人均住宅建筑面積增加平方米，2020年人均建筑面積達(dá)到平米，中心城城區(qū)人口將達(dá)到291萬左右。依照以上數(shù)據(jù)，計(jì)算得出：2005年中心城城區(qū)人口＝＋(291－)／6＝(萬人)2005年中心城城區(qū)住宅建筑面積=*+=6607萬平方米2010年中心城城區(qū)住宅建筑面積=291*=萬平方米進(jìn)而計(jì)算得到“十一五”期間中心城城區(qū)住宅需求總量==萬平方米考慮到中心城范圍內(nèi)非商品住宅和違規(guī)違章住宅建設(shè)(含集資建房、舊村改造住宅及其非法銷售量、違規(guī)違章不具有銷售條件的商品住宅)并未列入房產(chǎn)治理部門備案記錄，這部份需求量也占到必然比例，因此取這部份不參與房產(chǎn)記錄住宅的阻礙系數(shù)為，取得“十一五”中心城住宅需求總量為萬平方米，年均需求量為萬平方米。 (二)商業(yè)用房需求預(yù)測商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓(及辦公樓)等，商業(yè)用房需求預(yù)測依據(jù)的基礎(chǔ)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是全市分年度增量商業(yè)用房銷售面積交易量，那個(gè)交易量是全市數(shù)據(jù)，但用于市區(qū)中心城商業(yè)用房需求預(yù)測，需要作區(qū)域修正。表61998~2004年市區(qū)中心城商業(yè)用房新增有效需求量米單位：萬平方年年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年市域交易量區(qū)域修正系數(shù)市區(qū)需求量 (說明：受統(tǒng)計(jì)資料限制，市區(qū)中心城商業(yè)用房銷售面積通過區(qū)域修正系數(shù)修正取得，區(qū)域修正系數(shù)=市轄區(qū)新動(dòng)工面積/市域新動(dòng)工面積)依照預(yù)測數(shù)據(jù)，采納最小二乘法得出商業(yè)用房需求量自回歸預(yù)測模型為:Y=+(相關(guān)系數(shù)R=)式中，Y為商業(yè)用房有效需求量，t為時(shí)間變量，以1998年為起點(diǎn)，1998年時(shí)t=1，1999年時(shí)t=2，2000年時(shí)t=3，由此類推。根據(jù)該模型預(yù)測得到“十一五”期間市區(qū)中心城商業(yè)用房有效需求量?？紤]到城市化加速、市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)育和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整使第三產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)展的阻礙，因此，我市“十一五”期間商業(yè)用房有效需求總量還應(yīng)有所增加。那個(gè)地址取修正系數(shù)為，計(jì)算取得“十一五”期間我市商業(yè)用房有效需求總量為275萬平米，平均每一年需求量為55表7“十一五”商業(yè)用房新增有效需求預(yù)測結(jié)果單位：萬平方米年年份2006年2007年2008年2009年2010年合計(jì)預(yù)測值修正值3644546576275 (三)土地需求預(yù)測土地需求是指為知足住宅、商業(yè)和其它用途等的需求而需要的開發(fā)用地的需求量，因此，土地需求預(yù)測能夠依照住宅需求和商業(yè)用房需求預(yù)測結(jié)果和必然的開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)進(jìn)行推算?！笆晃濉逼陂g我市每一年土地需求預(yù)測可依據(jù)下式為基礎(chǔ)進(jìn)行推算：L=Y1/R1+Y2/R2式中：L為住宅和商業(yè)用房所需要的開發(fā)用地量，Y1為住宅需求總量，Y2為商業(yè)用房需求總量，R1為住宅開發(fā)區(qū)片的開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)(相當(dāng)于地塊容積率)，按照計(jì)算，R2為商用地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)，按照計(jì)算。即L=Y1/+Y2/將前述預(yù)測的“十一五”期間住宅需求量和商業(yè)用房需求量代入上式，計(jì)算取得“十一五”期間我市住宅和商業(yè)用房所需開發(fā)用地總量為萬平方米，再加上工業(yè)用途等其它用地需求，我市“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)用地需求總量在3000萬平方米左右，平均每一年的需求量為600萬平方米左右。 (四)房地產(chǎn)投資規(guī)模預(yù)測依照前述進(jìn)展現(xiàn)狀分析，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例明顯偏低，增加速度也一直低于全國平均水平。在“十一五”期間寶貴的進(jìn)展機(jī)緣眼前，應(yīng)該加速房地產(chǎn)投資開發(fā)的步伐。依照與國內(nèi)其他城市的對照，“十一五”期間濟(jì)南市市轄區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)維持不低于平均20%的增加率是一個(gè)合理的進(jìn)展速度，故采納增加率預(yù)測方式進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測公式如下：Y=121*(1+20%)n其中，Y為“十一五”期間某年房地產(chǎn)開發(fā)投資量，121為基期2005年的房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)量，20%為“十一五”期間房地產(chǎn)投資開發(fā)平均增加速度，n為時(shí)刻序列，其中2006年n取1，2007年n取2，依次類推。通過上述公式，計(jì)算得到“十一五”時(shí)期市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量為億元，年均開發(fā)投資億元，到2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資要達(dá)到億元，具體結(jié)果如表所示。表8“十一五”房地產(chǎn)開發(fā)投資量預(yù)測結(jié)果單位：億元年年份2006年2007年2008年2009年2010年合計(jì)投資開發(fā)量六、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展目標(biāo)和要緊任務(wù) (一)進(jìn)展目標(biāo)“十一五”正處于我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期的上升期，我市生產(chǎn)總值將按12％的增加速度持續(xù)快速增加，又恰逢濟(jì)南城市整體計(jì)劃修編完成，開發(fā)投資能量增加釋放，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入持續(xù)快速進(jìn)展期。“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到1100億元，建設(shè)各類衡宇2800萬平方米，住宅2400萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房420萬平方米；城市居民人均住房利用面積由2005年的19.8平方米提高到2020年的24平方米，年人均增加0.8平方米；物業(yè)治理總面積達(dá)到5500萬平方米，其中住宅面積達(dá)4500萬平方米，物業(yè)治理的覆蓋率達(dá)70%，小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的比率達(dá)65%；大力進(jìn)展節(jié)能省地型住宅，新建商品住宅性能認(rèn)定率達(dá)到60%，新建住宅嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能65%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。一、增加投資規(guī)模，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)“十一五”時(shí)期我市房地產(chǎn)投資規(guī)模將由2005年的121億元增至2020年的300億元左右，年增加率為20%左右；房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)有明顯改善，形成以住宅為主體、商鋪與寫字樓并舉、工業(yè)物業(yè)市場慢慢擴(kuò)大的局面；在商品住宅(增量)開發(fā)中，總價(jià)款為中低價(jià)位的商品房產(chǎn)品應(yīng)成為市場供給的主體，改變目前商品住宅總價(jià)整體偏高的局面，形成中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、高級(jí)商品房比例和諧的住房供給體系，加速領(lǐng)秀城、田園新城等大型居住區(qū)的建設(shè)；進(jìn)展節(jié)能省地型住宅，住宅供給向“高(層)、小(面積)、好(品質(zhì)優(yōu))”的方向進(jìn)展。二、知足商品房需求，提高居住水平我市中心城“十一五”期間新增住宅需求總量約在2400萬平方米左右，新增商業(yè)用房需求總量約在275萬平方米左右，新增工業(yè)物業(yè)需求量約為50~70萬平方米。因此，為知足各類房地產(chǎn)需求，“十一五”期間中心城房地產(chǎn)開發(fā)總量(建筑面積)至少應(yīng)達(dá)到2725萬平方米，考慮到城市化進(jìn)程的要求，較樂觀的目標(biāo)應(yīng)在2800萬平方米?！笆晃濉逼陂g我市居民居住條件繼續(xù)改善，按每一年人均住宅利用面積增加0.8平方米，2020年城市居民人均住房利用面積提高到24平方米。3、增加土地開發(fā)供給，力爭供求平穩(wěn)為了適應(yīng)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展對各類房地產(chǎn)日趨增加的需要，“十一五”期間我市房地產(chǎn)開發(fā)用地需求總量約為3000萬平方米(合45050畝)，平均每一年房地產(chǎn)開發(fā)用地需求為600萬平方米(約9010畝)。但是，現(xiàn)行國家控制的土地年度供應(yīng)指標(biāo)，無法滿足上述需要。為此，要通過多種途徑千方百計(jì)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，力爭供求平衡。如挖掘現(xiàn)有存量國有土地，加強(qiáng)清理閑置土地；發(fā)展高層建筑，大幅度提高開發(fā)地塊的容積率；作為重要戰(zhàn)略，每年向外地市購買用地指標(biāo)；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，并村建樓，縮減農(nóng)村居民點(diǎn)擴(kuò)張對農(nóng)用地的壓力等。 (二)要緊任務(wù)1、優(yōu)化人居環(huán)境，推進(jìn)安康居住工程，滿足中低收入家庭住房需求人居環(huán)境是建設(shè)和諧社會(huì)的物質(zhì)載體，優(yōu)化人居環(huán)境是落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀、推動(dòng)城市現(xiàn)代化的起點(diǎn)和落腳點(diǎn)。為此，要進(jìn)一步增強(qiáng)城市道路和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，克服市政基礎(chǔ)設(shè)施不足的開發(fā)瓶頸，增加集中供熱和供氣的面積；利用泉水主題和歷史文化名城優(yōu)勢，計(jì)劃建設(shè)泉生態(tài)主題公園和歷史文化名人主題公園，建設(shè)市區(qū)生態(tài)廊道；鼓舞房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)生態(tài)居住小區(qū)，提高小區(qū)住宅性能和景觀計(jì)劃設(shè)計(jì)水平；繼續(xù)推動(dòng)物業(yè)治理的市場化、專業(yè)化，為民眾營造一個(gè)優(yōu)良的人居環(huán)境。建設(shè)和諧社會(huì)，安居樂業(yè)，安居在先。推進(jìn)安康居住工程(包括中低價(jià)商品房、進(jìn)展的主攻方向。大力增加中低價(jià)商品房市場供應(yīng)。中低收入家庭是社會(huì)的主體，擁有一處住宅或改善居住條件是他們的迫切要求，但是目前市場結(jié)構(gòu)不合理，缺少相應(yīng)中低價(jià)位的房源，這使中低收入家庭解決住房問題的需求得不到滿足。為此，“十一五”時(shí)期必需將減緩中低收入家庭的住房問題作為房地產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)突出任務(wù)和系統(tǒng)工程來抓，要加大對中低價(jià)商品房項(xiàng)目的招商建設(shè)治理力度，實(shí)行項(xiàng)目產(chǎn)品限價(jià)招商和必然的優(yōu)惠條件。重視拆遷安置房建設(shè)。拆遷安置房是配合城市改建項(xiàng)目、保障拆遷安置居民住房的定向開發(fā)的商品房，尤其在市場上中低價(jià)商品房產(chǎn)品供應(yīng)不足的形勢下，拆遷安置房的開發(fā)建設(shè)十分必要，應(yīng)優(yōu)先安排計(jì)劃。在當(dāng)前城市化進(jìn)程加快、舊城改造任務(wù)重、房屋拆遷量較大的情況下，要著重加大中低價(jià)位、中小戶型安置住房的建設(shè)力度，集中解決城市公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、棚戶區(qū)、危舊房改造所需的拆遷安置用房。安置住房的建設(shè)要通過招標(biāo)確定開發(fā)建設(shè)單位，確保以微利價(jià)格向被拆遷戶銷售。推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理。按照政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)、市場運(yùn)作的原則，多渠道、多形式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，加快推進(jìn)張馬片區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房的申請、審批、公示制度，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房用地，把集資建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一管理，保證“十一五”期間的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)圓滿完成。建立和完善廉租住房制度。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及最低收入家庭的住房情況，合理確定保障水平，適時(shí)擴(kuò)大廉租住房的保障范圍，提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)。保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔，不斷完善保障方式。要通過實(shí)物配租的方式，向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭提供住房，滿足其基本的住房需求。進(jìn)一步激活并規(guī)范房地產(chǎn)二手房市場。二手房買賣和租賃市場是整個(gè)房地產(chǎn)市場不可或缺的重要部分，應(yīng)不斷規(guī)范二手房市場的供求機(jī)制，支持住房消費(fèi)換代升級(jí)，加快省直房改房發(fā)證和上市進(jìn)度，不斷擴(kuò)大二手房源，增加中低收入家庭選擇住房的機(jī)會(huì)。同時(shí)，消費(fèi)升級(jí)也促進(jìn)商品房市場需求的擴(kuò)大。二、成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫，提高產(chǎn)業(yè)招商投資效率依照“統(tǒng)一計(jì)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的開發(fā)原那么，《山東省會(huì)市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)必需堅(jiān)持政府總攬、以市場為導(dǎo)向、以項(xiàng)目帶開發(fā)的方針，依照城市計(jì)劃和進(jìn)展的需要確信開發(fā)項(xiàng)目，依照開發(fā)項(xiàng)目選址開發(fā)地塊，再將地塊、物業(yè)開發(fā)類型、配套條件、計(jì)劃設(shè)計(jì)要求、乃至商品房銷售限價(jià)等要求統(tǒng)一包裝成具體的開發(fā)項(xiàng)目，成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)蓄庫，用于招標(biāo)招商。與單純的土地出讓相比，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備庫進(jìn)行招標(biāo)招商開發(fā)，有利于綜合開發(fā)和及時(shí)配套，有利于招商引資，有利于項(xiàng)目的開發(fā)管理，有利于加快對安居工程項(xiàng)目的合理選址，有利于房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的實(shí)施，有利于城市經(jīng)營和城市規(guī)劃的實(shí)施，有利于綜合改善社區(qū)人居環(huán)境。在城市空間資源緊缺的形勢下，更能顯示出項(xiàng)目庫的優(yōu)越性?！笆晃濉逼陂g要增強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的治理，應(yīng)該盡快成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫制度，為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供效勞。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,以土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃為依據(jù)，會(huì)同規(guī)劃、土地等行政主管部門制定房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，存量土地和增量土地的開發(fā)都必須先列入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫，在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃時(shí)提取并推出招商項(xiàng)目。未納入項(xiàng)目庫的項(xiàng)目和開發(fā)用地不得隨意開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目庫建成后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)年度開發(fā)計(jì)劃和市場需求情況，每季度或者每半年從中選擇一批房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商建設(shè)，這樣可以很好地加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的計(jì)劃性和有序性，有效防止新開工項(xiàng)目的失控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫建成之后，要充分利用項(xiàng)目庫的計(jì)劃與調(diào)節(jié)功能，使房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)了解我市未來房地產(chǎn)開發(fā)總量與節(jié)奏，減少政府部門與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱，激活房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性競爭，提高產(chǎn)業(yè)的招商投資效率。3、依托“四沿”開發(fā)，增進(jìn)中心城區(qū)形成房地產(chǎn)業(yè)新的隆起帶依照“大計(jì)劃、大整合、大建設(shè)、大進(jìn)展”要求，實(shí)施沿經(jīng)十路、沿鐵線路、沿小清河、沿黃河“四沿”帶動(dòng)戰(zhàn)略，拓展城市進(jìn)展空間，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)展載體，以線帶點(diǎn)推動(dòng)重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)，形成連接?xùn)|西、輻射南北、表現(xiàn)區(qū)域性中心城市功能和都市景觀特色的城市進(jìn)展帶和生態(tài)景觀帶，以此增進(jìn)中心城區(qū)形成房地產(chǎn)開發(fā)新的隆起帶。 (1)沿經(jīng)十路強(qiáng)化經(jīng)十路進(jìn)展主軸作用，依照整體布局、組團(tuán)進(jìn)展、生態(tài)隔離、東西串聯(lián)的原那么，在90千米道路雙側(cè)及縱深范圍內(nèi)，調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)狀布局，計(jì)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，形成現(xiàn)代制造業(yè)兩翼展開、效勞業(yè)中部集聚、文體設(shè)施合理散布，融會(huì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、交通、景觀、居住等功能為一體的主體進(jìn)展帶。圍繞提升城市形象和效勞功能，高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)燕山、臘山新區(qū)，高水平改造老城區(qū)，計(jì)劃建設(shè)高級(jí)居住組團(tuán)和效勞設(shè)施，增進(jìn)房地產(chǎn)、金融、信息、商貿(mào)業(yè)有序進(jìn)展，進(jìn)一步突出區(qū)域性中心城市綜合效勞特色和現(xiàn)代化都市景觀特色。 (2)沿鐵線路以綜合整治增進(jìn)開發(fā)為重點(diǎn)，加速京滬、膠濟(jì)鐵路城區(qū)路段沿線開發(fā)，增進(jìn)形成新的城市景觀帶和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展聚集區(qū)。加速城區(qū)鐵路沿線綜合整治，拆除破舊建筑，增強(qiáng)美化綠化，弄好形象建設(shè)。在沿現(xiàn)有鐵路干線(京滬線和膠濟(jì)線)的改造整治策略中，應(yīng)在緊鄰現(xiàn)有鐵路干線的東南側(cè)增設(shè)雙軌輕軌客運(yùn)公交線，其輕軌站點(diǎn)將借助綠化景觀帶形成新的城市進(jìn)展節(jié)點(diǎn)。在鐵路沿線雙側(cè)，計(jì)劃建設(shè)交通道路、綠化隔離帶和景觀設(shè)施，帶動(dòng)重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)開發(fā)。以拆遷安置房、中低檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房為要緊建設(shè)方向，加速黨家莊、白馬山、段店立交周邊地帶、濟(jì)南火車站周邊地帶、北園路以北沿線路段等片區(qū)建設(shè)，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。“十一五”時(shí)期，率先啟動(dòng)火車站周邊的官扎營、北坦、寶華街等街區(qū)的改造開發(fā)工程，計(jì)劃建設(shè)站北廣場，帶動(dòng)鐵路以北效勞業(yè)的進(jìn)展和人居環(huán)境的改善。發(fā)揮臨近鐵路、公鐵聯(lián)運(yùn)的綜合優(yōu)勢，在擔(dān)山屯、郭店周圍建設(shè)物流園區(qū)，別離形成東部和西部物流集散地。 (3)沿小清河推動(dòng)“南水北調(diào)”濟(jì)南段建設(shè)和小清河流域綜合治理等重要水利工程，加速市區(qū)水系整理，弄好小清河及沿岸開發(fā)建設(shè)，把小清河流域建設(shè)成為集防洪澆灌、旅行參觀、娛樂休閑、商貿(mào)效勞為一體的綠色景觀長廊和效勞業(yè)進(jìn)展帶。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)治理開發(fā)小清河，拓展河道寬度，加大治污截污力度，綠化美化沿河景觀，弄好東部華山水景園、西部藥山風(fēng)光園的計(jì)劃開發(fā)，以此帶動(dòng)小清河綠色景觀帶建設(shè)，突出娛樂休閑和生態(tài)旅行功能，形成新的生態(tài)旅行產(chǎn)業(yè)帶，成為泉城特色風(fēng)貌帶的有機(jī)組成部份。依托小清河兩岸存量土地多、開發(fā)本錢低、增值空間大的優(yōu)勢，以匡山、無影山、黃臺(tái)等片區(qū)為重點(diǎn)，踴躍進(jìn)展具有不同檔次功能的房地產(chǎn)業(yè)，合理布局小清河沿河商貿(mào)設(shè)施即商用物業(yè)的進(jìn)展，突誕生活效勞功能，帶動(dòng)人口和產(chǎn)業(yè)集聚。 (4)沿黃河完善跨河交通設(shè)施和防洪興利水利設(shè)施，變懸河之害為進(jìn)展之利，推動(dòng)鵲山龍湖建設(shè)開發(fā)，構(gòu)筑城市北跨的橋頭堡，東聯(lián)濟(jì)陽黃河河段，建成集生態(tài)農(nóng)業(yè)、娛樂休閑、旅行參觀、防洪澆灌于一體的生態(tài)風(fēng)貌帶、自然景觀帶和旅行產(chǎn)業(yè)帶，以生態(tài)環(huán)境的全然改善，吸引城市產(chǎn)業(yè)和人口北上轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)北跨進(jìn)展。以黃河北展寬區(qū)為主體，融合鵲山水庫及黃河沉沙池，依照“河湖輝映、山島龍行、曠野阡陌、城水融合”的鵲山龍湖計(jì)劃布局，踴躍進(jìn)展生態(tài)旅行和生態(tài)農(nóng)業(yè)，構(gòu)建人居示范生態(tài)社區(qū)，帶動(dòng)文化娛樂、休閑購物、餐飲住宿等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。加速整合鵲山龍湖和沿黃旅行資源，沿市域66千米標(biāo)準(zhǔn)化堤防帶狀展開，弄好表現(xiàn)黃河文化、齊魯文化景觀設(shè)施建設(shè)，形成與險(xiǎn)工石壩、黃河河道、綠色堤防渾然一體的黃河參觀旅行帶。在高速繞城北環(huán)線之內(nèi)，以濟(jì)南化工園為載體，承接市區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，計(jì)劃建設(shè)桑梓店、崔寨物流中心，增進(jìn)黃河北新城區(qū)加速形成。4、推動(dòng)住宅性能認(rèn)定，進(jìn)展節(jié)能省地型房地產(chǎn)推動(dòng)住宅性能認(rèn)定，提升新建住宅區(qū)的綜合品質(zhì)，進(jìn)展節(jié)能省地型房地產(chǎn)，是建設(shè)全面小康社會(huì)和節(jié)約型社會(huì)的必然選擇；推動(dòng)住宅性能認(rèn)定，也是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要組成部份?！笆晃濉逼陂g，要以住宅性能認(rèn)定為沖破口，全面推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化。依照建設(shè)部要求，近期要以《濟(jì)南市住宅性能認(rèn)定工作實(shí)施方案》為依據(jù)，不斷加大住宅性能認(rèn)定工作力度。增強(qiáng)對A級(jí)住宅性能認(rèn)定的宣傳工作，依托首批A級(jí)住宅試點(diǎn)項(xiàng)目的示范帶動(dòng)作用，擴(kuò)大A級(jí)住宅覆蓋面。通過住宅性能認(rèn)定，進(jìn)一步提高住宅的計(jì)劃設(shè)計(jì)水平和施工、監(jiān)理水平，增強(qiáng)對新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推行，慢慢形成系列化開發(fā)、規(guī)?；a(chǎn)、商品化供給、社會(huì)化效勞的生產(chǎn)、供給體系，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、部品化和集約化，從而優(yōu)化住宅產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，增進(jìn)住宅技術(shù)進(jìn)步，加速住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，加速住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。發(fā)展節(jié)能省地型建筑、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)是克服資源瓶頸、符合國情市情的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)的資源消耗多，走節(jié)能省地型的節(jié)約化道路勢在必行。就節(jié)地來說，應(yīng)該加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)控，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展用地合理布局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)用地的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；應(yīng)在我市大力提倡建設(shè)高層、小戶型、較大規(guī)模的商品住宅項(xiàng)目，在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中，對容積率既要確定上限，也要確定下限，在規(guī)劃許可范圍內(nèi)一定要提高建筑容積率，充分合理利用地上和地下空間。要不斷提高住宅建設(shè)的科技含量，研究開發(fā)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的技術(shù)，使新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料盡快得以應(yīng)用，要采用保溫隔熱性能良好的墻體材料，應(yīng)用新型供熱空調(diào)技術(shù)，開展供熱體制和熱量計(jì)量改革。要積極采用新型建筑體系，推廣應(yīng)用高性能、低材耗、可再生循環(huán)利用的建筑材料，提高建筑品質(zhì)，延長建筑物使用壽命，努力降低對建筑材料的消耗。要節(jié)約用水，在公共建筑、居住社區(qū)和住宅設(shè)施建設(shè)中大力推廣節(jié)水器具和污水處理中水回用技術(shù)，增強(qiáng)居民節(jié)水意識(shí)。五、標(biāo)準(zhǔn)城郊房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌我市市區(qū)國有土地資源吃緊、地價(jià)高漲，而郊區(qū)空間相對開闊，土地開發(fā)本錢較低。在城區(qū)龐大需求的差遣下，近兩年近郊區(qū)集體土地的非法占用和以舊村改造名義進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)呈蔓延之勢。這種非法占用和開發(fā)嚴(yán)峻沖擊了耕地愛惜，嚴(yán)峻擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)峻阻礙了城市計(jì)劃的實(shí)施，嚴(yán)峻偷逃稅費(fèi)并滋長腐敗，對城市以后進(jìn)展留下了隱患，這種現(xiàn)象必需取得制止和標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城市帶動(dòng)郊區(qū)、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和促進(jìn)城市化發(fā)展的根本策略，土地利用和土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內(nèi)容，是制止非法占用和開發(fā)近郊區(qū)集體土地的有效手段，是當(dāng)前我市發(fā)展所面臨的重要課題。土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌應(yīng)該解決以下問題：一是郊區(qū)農(nóng)村民居的改造升級(jí)和節(jié)地，二是制止近郊區(qū)非法占用和開發(fā)房地產(chǎn)，三是有機(jī)整合農(nóng)村居民點(diǎn)、促進(jìn)郊區(qū)的城市化，四是保障郊區(qū)農(nóng)民利益并提高生活水平，五是促進(jìn)現(xiàn)代城市文明向郊區(qū)的擴(kuò)散，讓失地農(nóng)民真正融入到城市化進(jìn)程中去。為此，我市“十一五”期間需要城鄉(xiāng)治理制度創(chuàng)新，需要城市運(yùn)營的沖破。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地開發(fā)的進(jìn)展方向是，以認(rèn)真調(diào)研為基礎(chǔ)，以城市經(jīng)營為主導(dǎo)，使城市計(jì)劃與城市運(yùn)營相結(jié)合，停止舊村改造模式，以政府為主導(dǎo)，大規(guī)模歸并村落并按城市綜合住區(qū)要求計(jì)劃建設(shè)特色新市鎮(zhèn)。由政府選定機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期運(yùn)作，對被征地村民研究制定商品住宅安置與分年度補(bǔ)償和社會(huì)保障相結(jié)合的妥帖方案，對被征土地進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)劃、綜合配套、招標(biāo)開發(fā)。新市鎮(zhèn)組團(tuán)的發(fā)展，要符合濟(jì)南大都市區(qū)的空間發(fā)展要求，并有產(chǎn)業(yè)布局的合理匹配，能承接主城區(qū)部分職能的外遷。從城鄉(xiāng)互補(bǔ)出發(fā)，可降低開發(fā)成本，克服市場壁壘，取得協(xié)作效益，形成良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的整體效益。為此，需要實(shí)施進(jìn)一步的發(fā)展策略，一是促進(jìn)土地資源向土地資本的轉(zhuǎn)變，這是降低城市化成本的基本出路；二是促進(jìn)農(nóng)民身份向股民身份的轉(zhuǎn)變，使失地農(nóng)民長期獲利以消除其后顧之憂；三是促進(jìn)人力資源向人力資本的轉(zhuǎn)變，通過職業(yè)培訓(xùn)提升農(nóng)民素質(zhì)和從事第二、三產(chǎn)業(yè)的能力；四是促進(jìn)民間儲(chǔ)蓄向民間銀行的轉(zhuǎn)變，用于投資擴(kuò)大生產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。加強(qiáng)房地產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，構(gòu)建濟(jì)南南部山區(qū)生態(tài)發(fā)展區(qū)，適度滿足進(jìn)城農(nóng)民和出城市民對商品住宅的需求。六、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產(chǎn)，方便生活，節(jié)約社會(huì)本錢，有助于構(gòu)建和諧社會(huì)和節(jié)約社會(huì)，也有助于成立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門必需與城市計(jì)劃主管部門緊密協(xié)作，與城市計(jì)劃和諧一致。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局應(yīng)遵循以下原那么：①堅(jiān)持與城市整體計(jì)劃相和諧原那么。置此我市修編城市整體計(jì)劃的機(jī)會(huì)，將房地產(chǎn)開發(fā)布局與居住、工業(yè)、公共設(shè)施等各專項(xiàng)計(jì)劃相結(jié)合，合理布局各個(gè)開發(fā)區(qū)片。②堅(jiān)持土地集約利用原那么。科學(xué)用地、節(jié)約用地、合法用地，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，進(jìn)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，增加高層建筑區(qū)。③堅(jiān)持“統(tǒng)一計(jì)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原那么。要停止舊村改造，實(shí)行并村綜合開發(fā)；配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要先行，據(jù)此確信房地產(chǎn)開發(fā)的空間時(shí)序。(1)住宅開發(fā)區(qū)片布局依據(jù)進(jìn)展目標(biāo)中的住宅需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目約有63個(gè)區(qū)片，共占地約萬畝，計(jì)劃總建筑面積約3800萬平米。主城區(qū)：老城區(qū)實(shí)施“中疏”策略，適當(dāng)操縱居住人口容量、建筑容量，增加綠色空間和活動(dòng)場所，改善社區(qū)建筑風(fēng)格和空間尺度的和諧，美化生活環(huán)境。同時(shí)也要挖潛存量土地，改造閑置用地和利用率低的用地，實(shí)施危舊房改造，改造內(nèi)環(huán)線之內(nèi)及周圍的棚戶區(qū)、低洼區(qū)，完善房地產(chǎn)配套設(shè)施，改善居民居住條件。將二環(huán)路之內(nèi)及周圍的村居搬遷改造，將位置優(yōu)越、經(jīng)營狀況不行、污染較重的工廠和倉儲(chǔ)區(qū)置換為居住用地，對原有土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)土地的優(yōu)化配置?！笆晃濉逼陂g主城區(qū)的住宅開發(fā)項(xiàng)目將涉及的要緊區(qū)片是(以代表序號(hào)為序)：R63臘山居住區(qū)等51個(gè)區(qū)片。新區(qū)：西部城區(qū)以長清城區(qū)改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)R56長清文昌片區(qū)、R57城關(guān)西居住區(qū)、R58城關(guān)東南部居住區(qū)等7個(gè)區(qū)片。東部城區(qū)以新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項(xiàng)目將涉及R18唐冶新城、R19章錦居住(2)商用地產(chǎn)開發(fā)布局濟(jì)南市目前已經(jīng)形成了泉城路—大觀園商圈、洛口商圈、西市場商圈、文化路商圈、山大路—洪樓商圈、英雄山商圈等幾個(gè)比較成熟的商圈。依照整體計(jì)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成市級(jí)商業(yè)中心和副中心、地域級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)布局結(jié)構(gòu)，即提升擴(kuò)大泉城路市級(jí)商業(yè)主中心和建設(shè)燕山、臘山、唐冶、崮山四個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、18個(gè)地域商業(yè)中心、和結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成約60個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，以后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向。依據(jù)發(fā)展目標(biāo)中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的商用地產(chǎn)(包括商鋪、寫字樓、物流等)項(xiàng)目將散布于28個(gè)區(qū)位，共計(jì)占地6914畝，要緊集中在經(jīng)十路沿線、濟(jì)濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。具體包括：、C6汽車配件廠6個(gè)片區(qū)；濼口商圈的C11濼口商業(yè)區(qū)、C12濼安路商業(yè)區(qū)、南新街9個(gè)片區(qū)，中心城西部的C7飼料批發(fā)市場、C8文莊、C19擔(dān)山屯、C20西沙王莊4個(gè)片區(qū)，C25長清高?？萍紙@和C26長清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)兩個(gè)片區(qū)，主城區(qū)東部及東部城區(qū)的C21汽車城地塊、C27韓倉物流園、C2