靜安國際廣場(chǎng)提案簡報(bào)川普機(jī)構(gòu)()產(chǎn)權(quán)小辦公＋獨(dú)立主題商場(chǎng)(純辦公概念)（O+S）棋手在落子定位前，都要瞻前顧后，找出最佳的取勝之道商業(yè)地產(chǎn)也需要落子定位，尋找自己的最佳位置;

根據(jù)項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)定型的產(chǎn)品區(qū)隔引發(fā)這樣思考——靜安國際廣場(chǎng)的建筑彈性功能可分為兩大塊：商務(wù)酒店＋配套主題商場(chǎng)(酒店式住家·辦公格局)（H+S）VS這2種功能的抉擇產(chǎn)權(quán)小辦公＋獨(dú)立主題商場(chǎng)(純辦公概念)商務(wù)酒店＋配套主題商場(chǎng)(酒店式住家·辦公格局)誰更能成為“靜安國際”最佳的切市模式可以先從市場(chǎng)面找定位印證！隨意一眼就能對(duì)望梅泰恒,項(xiàng)目的地域概念無可比擬

設(shè)計(jì)缺撼:住宅與辦公樓做聯(lián)體建筑的復(fù)合設(shè)計(jì)在現(xiàn)今市場(chǎng)來看其無疑削弱了純辦公形式的寫字樓應(yīng)有的物業(yè)氣度

市場(chǎng)面概述之商圈印象南京路CBD商圈新閘路南京西路常德路西康路本案靜安寺曹家渡新客站方案一

辦公樓思考比較甲級(jí)樓盤外在、內(nèi)在的構(gòu)成元素從本項(xiàng)目宗地分析、設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)上可以得出初步結(jié)論：

本項(xiàng)目若走甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)路線，將遭遇產(chǎn)品力先天不足的弱勢(shì)概念甲級(jí)寫字樓滿足要素3-5萬以上的量體,極強(qiáng)的通勤能力,寫字間整層通透,高大豪華的門廳,5A智能配置,國外知名公司的租戶組合等等同時(shí)與甲級(jí)物業(yè)的市場(chǎng)角力也不在一個(gè)平等的層面上

乙級(jí)辦公樓樣板樓盤市場(chǎng)面劃分

靜安國際靜安寺商圈南京西路商圈不夜城商圈長壽路商圈曹家渡商圈

區(qū)域樣本樓盤研究

小結(jié)

區(qū)域內(nèi)的樓租金從0.35美金/㎡/天起、摸高可達(dá)0.5美金/㎡/天，一直處于高位狀態(tài)運(yùn)行(乙級(jí))，整個(gè)泛南京西路板塊的乙級(jí)寫字樓租金平均水平在0.45美元/㎡/天左右；

該地區(qū)辦公物業(yè)在原推市時(shí)所公布的投資回報(bào)點(diǎn)在8%—9%加權(quán)均值在8%；

區(qū)域租金、價(jià)格推演（市場(chǎng)指數(shù)）

公式推演——0.45×8.3×365÷8%=17040

結(jié)論：該地區(qū)辦公物業(yè)的加權(quán)市場(chǎng)均價(jià)范圍為——

17000-18000元/㎡

其他板塊部分樣板個(gè)案技術(shù)分析

考量

個(gè)案板塊平均租金（美元/㎡/天）整盤均價(jià)（元/㎡）物管（元/㎡/月）備注靜安中華—財(cái)富匯靜安寺0.5519000（04-10）2490%已售，現(xiàn)高區(qū)（23層以上）大面積單元處于尾盤狀態(tài)，去化速度明顯滯后國立大廈0.34—22只租不售九安廣場(chǎng)0.36—9只租不售海森國際曹家渡0.4417000（04-6）13設(shè)商務(wù)中心，

雙Lobby，挑高8m大堂靜安尊邸0.31——住辦物業(yè)高利館—18000（05-1）44.8米復(fù)式商務(wù)房概念上海A座長壽路0.4315000（04-10）25爛尾改建財(cái)富時(shí)代—18000(預(yù)估)—未推（小戶型智能設(shè)計(jì)）時(shí)峰不夜城不夜城0.3814500（04-11）640-90㎡獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房小結(jié)

區(qū)域內(nèi)的樓租金從0.28美金/㎡/天起、摸高可達(dá)0.5美金/㎡/天，一直處于中高位狀態(tài)運(yùn)行，整個(gè)樣板板塊的乙級(jí)寫字樓租金平均水平在0.42美元/㎡/天左右；

該地區(qū)辦公物業(yè)在原推市時(shí)所公布的投資回報(bào)點(diǎn)在7%—9%加權(quán)均值在8%；

區(qū)域租金、價(jià)格推演（市場(chǎng)指數(shù)）

公式推演——0.42×8.3×365÷8%=15904

結(jié)論：該地區(qū)辦公物業(yè)的加權(quán)市場(chǎng)均價(jià)為——

16000-17000元/㎡

本方案推市價(jià)格建議

通過對(duì)相關(guān)市場(chǎng)面的調(diào)研、整合，以及對(duì)價(jià)格的模擬推演，在掌握市場(chǎng)的基礎(chǔ)上

項(xiàng)目未來推市的目標(biāo)價(jià)格建議：

17500元/㎡（必須配合智能、新風(fēng)等現(xiàn)代寫字樓的高科技含量）乙級(jí)辦公

區(qū)域乙級(jí)寫字樓后市預(yù)測(cè)

甲級(jí)寫字樓租售求大于供

乙級(jí)寫字樓供求保持平衡

租金均有小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)

價(jià)格趨勢(shì)目前上海市乙級(jí)寫字樓的平均日租金由以前的每平方米美金0.3元，而區(qū)域內(nèi)各樓盤（乙級(jí)概念）已經(jīng)上升為每平方米美金0.35-0.45元，部分供出售的寫字樓均價(jià)也達(dá)到每平方米17000-18000元，但未來增幅趨緩；交易趨勢(shì)隨著靜安第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓的租售交易成為目前繼甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)之后、相對(duì)活躍的地區(qū)，但從今年底開始至2006年底，甲級(jí)寫字樓將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)放量的大盤應(yīng)市，供大于求趨勢(shì)會(huì)越來越明顯，故推論會(huì)波及乙級(jí)寫字樓未來供求關(guān)系（可能會(huì)連帶出現(xiàn)跌勢(shì)趨勢(shì)）；發(fā)展趨勢(shì)目前國家已經(jīng)采取一系列防止經(jīng)濟(jì)過熱的措施（同時(shí)也包含對(duì)房產(chǎn)投機(jī)的政策打壓），這樣就緩解了乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)上原先稍顯緊張的供需形勢(shì)，故推論區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來的價(jià)格水平將保持平穩(wěn)。

能否在如此珍貴的地段挖掘出市場(chǎng)的稀缺點(diǎn)、拓展出市場(chǎng)的需求面使項(xiàng)目更突出、更匹配自身價(jià)值的定位點(diǎn)呢?可以這樣思考：在保證項(xiàng)目辦公特征定位點(diǎn)的同時(shí)，增加市場(chǎng)更易接受的酒店配套元素——使單純的辦公上升到高級(jí)商務(wù)概念，同時(shí)市場(chǎng)面呈現(xiàn)的是稀缺(供求失衡)性質(zhì)，市場(chǎng)取勝之道可能會(huì)因此豁然寬闊，項(xiàng)目應(yīng)市(激發(fā)市場(chǎng))的機(jī)會(huì)力會(huì)更強(qiáng)勁！

商務(wù)套房取勝之道

商務(wù)酒店＋配套主題商場(chǎng)酒店式住家·辦公格局（H+S）

方案二項(xiàng)目推市背景

依托南京西路CBD、靜安商業(yè)中心氛圍

住客主要面對(duì)辦公、商務(wù)辦公、旅游受眾

贏銷界面主攻自用、投資兩宜客層

項(xiàng)目推市理念

集酒店、辦公、商務(wù)多功能于一體

其價(jià)格比酒店便宜其功能比肩純辦公其市場(chǎng)面獨(dú)一無二是周邊商務(wù)人士特別親睞的物業(yè)品種

市場(chǎng)面概述之周邊酒店行情

案名位置門市價(jià)長包價(jià)標(biāo)房面積入住率配套久悅商務(wù)酒店(三星)余姚路338號(hào)480元/天320元/天45平方米80%網(wǎng)絡(luò)游戲網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)均免費(fèi)使用

獨(dú)立的淋浴及空調(diào)配備標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生潔具及配套的商務(wù)辦公家具金昌大酒店(三星)常德路1339號(hào)680元/天385元/天50平方米70%中餐廳咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳乒乓球室網(wǎng)球場(chǎng)按摩室桑拿浴室延安飯店(三星)延安中路1111號(hào)660元/天410元/天55平方米80%舞廳健身室餐廳酒吧咖啡廳棋牌室瑞泰豐安(四星)泰興路178號(hào)780元/天450元/天55平方米70%中餐廳西餐廳咖啡廳商務(wù)酒吧

備

注項(xiàng)目未來酒店元素定位在三星位置，市場(chǎng)考量值以周邊三星級(jí)酒店為衡量標(biāo)準(zhǔn)，從中可獲取一定的理論化市場(chǎng)價(jià)格定位范圍從上述表格中，三星級(jí)酒店長包價(jià)格在400元/天(含附加費(fèi)用)；房間一般為商務(wù)標(biāo)間概念(建筑面積在50平方米左右)

市場(chǎng)售價(jià)理論推導(dǎo)：租金標(biāo)準(zhǔn)(按400元/套計(jì)算)預(yù)計(jì)入住率70%經(jīng)營成本及酒店公司利潤扣率25%建筑面積(50平方米)回報(bào)率:8%推市價(jià)=400×365×70%×(1-25%)÷50÷8%=19162

理論上市場(chǎng)售價(jià)落點(diǎn)在:

20000元/㎡

目前酒店公寓租金一般在5000-6500元/月/間之區(qū)間，租賃市場(chǎng)情況較好，一般租賃比率在95%以上區(qū)域租金、價(jià)格推演（硬性市場(chǎng)指數(shù)）

公式推演——5500×12÷0.07÷45=20952（以45平米一室戶月租金5500元計(jì)算）理論上市場(chǎng)售價(jià)落點(diǎn)在:21000

元/㎡

市場(chǎng)面概述之周邊小戶型住宅行情

案名位置原均價(jià)(元/㎡)現(xiàn)售價(jià)(元/㎡)面積(㎡)裝修備注靜安豪景武定路650號(hào)20000(05-2二期)22800(成交價(jià))96豪華2R+2+1(14F)21800(成交價(jià))70豪華1R+1+1(28F)19500(成交價(jià))70豪華1R+1+1(9F)21500(成交價(jià))145豪華3R+2+1(14F)項(xiàng)目周邊二手房(小戶型)成交均價(jià)在

21000

元/㎡

兩種模式的推市價(jià)格演義

從上述市場(chǎng)面來分析，項(xiàng)目彈性功能之“OS”或“HS”模式均可在現(xiàn)今市場(chǎng)找到去化空間

但,兩種模式之推市收益靜態(tài)比較,卻以千萬元的數(shù)字落差而凸顯差異A.以0S（乙級(jí)辦公加主題商場(chǎng)）模式推演

總建面積：16257㎡設(shè)定推市均價(jià)為：17500元/㎡總收入（概念化數(shù)值比較）：17500×16257=2.84億投入改造成本：500元/㎡（乙級(jí)辦公改造均值）×16257約0.08億

收益凈值為：約2.76億

B.以HS（商務(wù)套房加配套商場(chǎng)）模式推演

總建面積：16257㎡設(shè)定推市均價(jià)為：21500元/㎡總收入（概念化數(shù)值比較）：21500×16257=3.49億投入改造成本：A.800元/㎡（商務(wù)套房改造均值）×16257約0.13億B.1000元/㎡(擴(kuò)容增加、室內(nèi)裝修等)×16257約0.16億收益凈值為：約3.20億

結(jié)

論以兩種不同推市模式切市所得出的靜態(tài)收益完全不一其中，HS模式顯然要比0S模式更能獲利4400萬差值

對(duì)推演結(jié)果的幾點(diǎn)思考

0S（乙級(jí)辦公加主題商場(chǎng)）

從數(shù)量上約向市場(chǎng)去化200套（按切隔50㎡/套，但實(shí)際得房在50%）從裝修上前期應(yīng)投入800萬從目標(biāo)客戶上投資客為主導(dǎo)價(jià)格空間升值突破點(diǎn)已經(jīng)高位化管理延伸一體化管理，操作易行投入與產(chǎn)出比較少投入2000萬至少阻塞4400萬利潤空間HS（商務(wù)套房加配套商場(chǎng)）

從數(shù)量上約向市場(chǎng)去化240套（按切隔60㎡/套，但實(shí)際得房在70%）從裝修上應(yīng)前期投入2900萬從目標(biāo)客戶上投資客為主導(dǎo)同時(shí)增加了相當(dāng)?shù)淖宰】驮磧r(jià)格空間升值空間相對(duì)開闊管理延伸酒店式管理，后續(xù)贏利投入與產(chǎn)出比較多投入2000萬至少塑造4400萬利潤空間結(jié)論

提高市場(chǎng)占有率，追求利潤最大化、實(shí)現(xiàn)品牌傳承化

“靜安國際”最貼切的物業(yè)推市戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)酒店(商務(wù)套房)+配套商場(chǎng)