沈陽(yáng)沿海國(guó)際中心商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝

2006年03月05日在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上，溫家寶在《政府工作報(bào)告》要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管，著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)管理

2006年7月13日，建設(shè)部165號(hào)文正式簽發(fā)，“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)

90平米以下戶型必須占項(xiàng)目總量的70%以上《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（“國(guó)六條”）六部門發(fā)布規(guī)范房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和管理意見《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》

在用地供應(yīng)總量上規(guī)定廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。關(guān)鍵詞：調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、控制套型面積、增加保障性住宅供應(yīng)面積宏觀政策分析政策調(diào)控根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，2006年6月1日起各銀行開始執(zhí)行新的住房貸款政策，市民貸款購(gòu)買90平方米以上的房子，至少要付3成首付。

2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定了房貸新政,通知中要求對(duì)已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而大幅度提高。12月20號(hào)央行年內(nèi)第6次宣布加息,從今天起調(diào)高金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27%,調(diào)高貸款基準(zhǔn)利率0.18%。調(diào)整后，1年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，1年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行7.29%提高到7.47%。關(guān)鍵詞：提高首付、連續(xù)加息、抑制多次置業(yè)宏觀政策分析金融調(diào)控政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制方式由政策調(diào)控轉(zhuǎn)向政策、金融雙面調(diào)控，并加大金融調(diào)控力度逐步抬高購(gòu)房門檻及貸款利率控制投資及多次置業(yè)客群，增加其購(gòu)房成本，在需求端予以嚴(yán)格控制，打擊投資行為通過調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)端控制套型面積、相對(duì)增加供應(yīng)套數(shù)，滿足購(gòu)房目的為滿足基本居住要求的購(gòu)房者的購(gòu)買需求通過連續(xù)金融手段的調(diào)控措施打擊客戶購(gòu)房心理，導(dǎo)致客戶持幣觀望通過加大保障性住房的供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)，調(diào)控房?jī)r(jià)整體漲幅宏觀政策分析宏觀政策解讀政策嚴(yán)調(diào)控強(qiáng)手段狠力度大政策總結(jié)對(duì)本案影響供應(yīng)需求價(jià)格區(qū)域：90平米戶型成為市場(chǎng)供應(yīng)主流，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目在產(chǎn)品方面的相互競(jìng)爭(zhēng)更為激烈本案：受政策影響，本案主力戶型面積與市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生重疊，所以本案戶型設(shè)計(jì)將成為銷售成敗的重要因素之一受政策影響，多次置業(yè)客戶及投資客戶的購(gòu)買行為將會(huì)受到抑制，需求端遭受打壓、市場(chǎng)需求量減少價(jià)格成為市場(chǎng)敏感因素，價(jià)格脫離區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)增加客戶接受難度，形成風(fēng)險(xiǎn)合理有效的價(jià)格制定將會(huì)成為市場(chǎng)興奮點(diǎn)，減少客戶觀望周期，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，有效降低銷售抗性宏觀政策分析報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝沈陽(yáng)市商品房與商品住宅成交均價(jià)年度對(duì)比走勢(shì)圖

2007年我市商品房銷售均價(jià)為3565元/平方米，比去年同期微幅上漲4.24個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅成交均價(jià)為3382元/平方米，比去年同期上漲4.97個(gè)百分點(diǎn)。由沈陽(yáng)市商品房與商品住宅成交均價(jià)年度對(duì)比走勢(shì)圖可見，隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展、百姓購(gòu)房熱情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，我市商品房與商品住宅的成交均價(jià)始終保持一種穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析從表中分析可以看出2007年我市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1350.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.52%，商品住宅實(shí)際登記銷售面積1152.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.19%。4月與9月由于趕上每年春季與秋季房交會(huì)成交量明顯放量,而一進(jìn)入冬節(jié)成交量明顯萎縮,說(shuō)明沈陽(yáng)市場(chǎng)銷售周期受地域性季節(jié)影響較大.沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析

2007年我市商品房共批準(zhǔn)預(yù)售面積1607.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.85%；全年商品房實(shí)際登記銷售面積1303.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.71%；全市商品房累計(jì)可售面積為1323.13萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)29.85%；

沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年1—12月沈陽(yáng)不同套型商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表套型面積上市面積所占比例銷售面積所占比例（平方米）（萬(wàn)平方米）（%）（萬(wàn)平方米）（%）≤60132.299.8%107.889.36%60－90413.5530.64%357.0630.97%90－120493.2436.54%380.5433%120－144197.0514.6%203.0817.63%>144113.648.42%104.279.04%合計(jì)1349.77100%1152.83100%

2007年1-12月套型面積在90-120平方米的上市面積為493.24萬(wàn)平方米,占全部商品住宅上市總量的36.54%。60-90平方米的商品住宅上市面積為413.55萬(wàn)平方米，所占比重為30.64%。隨著“90/70”政策的落實(shí)，2007年我市商品住宅戶均供給面積為88.95平方米，比2006年又減少了0.82平方米，這說(shuō)明我市商品住宅的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到了優(yōu)化，有效落實(shí)了國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。

2007年我市商品住宅戶均成交面積為90.86平方米，比2006年又減少了2.02平方米，商品住宅的銷售結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從不同套型、不同價(jià)位商品住宅銷售結(jié)構(gòu)看，中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅已經(jīng)成為了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主流。

沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析價(jià)格（元/㎡)2007年2006年上市面積（萬(wàn)㎡）所占比例（%）上市面積（萬(wàn)㎡）所占比例（%）2000以下89.46.62%128.7712.16%2000-300029221.62%337.3431.85%3000-4000384.0228.43%380.9435.96%4000-5000431.431.94%152.3514.38%5000-6000119.058.81%43.834.14%6000以上34.792.58%16.021.51%合計(jì)1350.66100%1059.25100%價(jià)格（元/㎡)2007年2006年銷售面積（萬(wàn)㎡）所占比例（%）銷售面積（萬(wàn)㎡）所占比例（%）2000以下84.136.96%89.509.10%2000-3000286.9723.74%341.0834.67%3000-4000403.1933.35%384.8039.12%4000-5000302.7825.05%123.7812.58%5000-600095.927.94%31.363.19%6000以上35.822.96%13.161.34%合計(jì)1208.81100%983.68100%沈陽(yáng)市不同價(jià)位商品住宅上市和成交情況年度對(duì)比表從不同價(jià)位商品住宅上市情況表看，2007年我市4000—5000元/平方米的商品住宅的上市量最大，成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)供應(yīng)價(jià)格，其所占總供應(yīng)量的31.49%，比2006年(14.38%)相比大幅上漲了17.11%。從不同價(jià)位商品住宅銷售結(jié)構(gòu)看，2007年我市價(jià)格區(qū)間在3000—5000元/平方米的商品住宅成交量比較集中，占總量的51.7%。另外，6000元/平方米以上的商品住宅成交面積占總銷售面積的2.96%,比2006年出現(xiàn)小幅度的上漲1.62%。隨著我市居民購(gòu)房需求的不斷旺盛及人均可支配收入的逐年提高，居民對(duì)于房?jī)r(jià)的承受能力有所增強(qiáng)。沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析1、商品房入市量與銷售量繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求量旺盛

2007年我市全年商品房批準(zhǔn)入市面積1607.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.85個(gè)百分點(diǎn)。商品房登記銷售面積1303.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.71個(gè)百分點(diǎn)。目前，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)2、商品住宅成交熱點(diǎn)郊區(qū)化進(jìn)程加快

隨著于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)和沈北新區(qū)的快速發(fā)展，二環(huán)外區(qū)域已經(jīng)成為我市商品住宅銷售新的熱點(diǎn)。由于市中心的高房?jī)r(jià)及土地資源的稀缺，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化進(jìn)程明顯加快，2007年我市樓盤熱銷區(qū)域進(jìn)一步向郊區(qū)擴(kuò)散。

3、我市房屋價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)

2007年我市商品房銷售均價(jià)為3565元/平方米，比去年同期微幅上漲4.24個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅銷售均價(jià)為3382元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)4.97個(gè)百分點(diǎn)。我市存量房成交均價(jià)為2452元/平方米，比去年同期上漲11.96個(gè)百分點(diǎn)；其中存量住宅成交均價(jià)為2402元/平方米，比去年同期上漲11.14個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，我市房屋成交均價(jià)依然處于穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。4、我市商品住宅供銷結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化

隨著“90/70”政策的落實(shí)，2007年我市商品住宅戶均供給面積為88.95平方米，比2006年又減少了0.82平方米，同時(shí)，2007年我市商品住宅戶均成交面積為90.86平方米，比2006年又減少了2.02平方米，商品住宅的銷售結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從不同套型、不同價(jià)位商品住宅銷售結(jié)構(gòu)看，中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅已經(jīng)成為了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主流。報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝地塊名稱占地面積（平方米）容積率規(guī)劃用途競(jìng)得人HNG0728渾南產(chǎn)業(yè)東區(qū)33-1號(hào)地塊41252≤1.7混合住宅沈陽(yáng)渾南置業(yè)格瀾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司HN0634號(hào)111004.6≤2.5混合住宅香港友佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司HN0720渾南新區(qū)G10號(hào)地塊77216.5≤2.0住宅沈陽(yáng)渾南置業(yè)嘉實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司HN0713渾南新區(qū)C４地塊175347.7≤2.５混合住宅北京首創(chuàng)置業(yè)HN0727渾南新區(qū)C18地塊100243.9≤2.6混合住宅益華投資有限公司HN0727渾南新區(qū)C22地塊290367.3≤2.2混合住宅益華投資有限公司HN0616渾南新區(qū)B41號(hào)地塊150832.5≤1.7住宅沈陽(yáng)嘉榆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司HN0722渾南新區(qū)D6-3號(hào)地塊10274≤7.0商業(yè)沈陽(yáng)華泰中都置業(yè)有限公司HN0627渾南新區(qū)產(chǎn)業(yè)東區(qū)07-1號(hào)地塊9000≤3.5商業(yè)沈陽(yáng)德寶汽車服務(wù)有限公司HN0633號(hào)86727.4≤5商業(yè)保利達(dá)地產(chǎn)寶益（沈陽(yáng)）有限公司HN0727渾南新區(qū)C12地塊121345.6≤3.5商業(yè)益華投資有限公司2007年1-12月渾南土地供應(yīng)摘牌情況渾南區(qū)域市場(chǎng)分析2007年渾南區(qū)域的土地供應(yīng)量達(dá)到1173611.5平方米，供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)08年至09會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目入市，未知性及不可預(yù)見性較大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較為激烈從表中可以分析出，2007年整體渾南市場(chǎng)商品住宅去化面積共計(jì)87.97萬(wàn)平，其中4月與9月由于有房交會(huì)帶來(lái)全年銷售高峰整體區(qū)域市場(chǎng)單月去化面積都在10萬(wàn)平以上。2007年渾南區(qū)域市場(chǎng)平均每月月均去化面積在7.33萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)隨著2008年渾南區(qū)域隨著新開樓盤的增加,7.33渾南區(qū)域市場(chǎng)分析從表中數(shù)據(jù)可以看出,2007年上半年渾南商品住宅價(jià)格除4月份銷售均價(jià)較高外,其它月份相對(duì)比較平穩(wěn),但是到了2007年下半年整體渾南區(qū)域市場(chǎng)銷售均價(jià)每月都在明顯的向上攀升,這也與2007年下半年渾南市場(chǎng)各大知名開發(fā)商新項(xiàng)目開盤從而帶動(dòng)了整體市場(chǎng)的銷售均價(jià)有關(guān),例如萬(wàn)科、金地等。2007年渾南市場(chǎng)平均每月銷售均價(jià)在3651.2元/平，從下半年價(jià)格跳升情況來(lái)看，預(yù)計(jì)到2008年6月最高月成交均價(jià)將達(dá)到4500元/平，預(yù)計(jì)2008年全年平均每月銷售均價(jià)將達(dá)到3800-3900元/平。3651.2渾南區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定目前在渾南區(qū)域內(nèi)與沿海國(guó)際中心形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目主要有6個(gè)對(duì)手，在售的項(xiàng)目有：SR新城/萬(wàn)科新里程/金地國(guó)際花園/坤泰新界/等，未售項(xiàng)目有泛美華庭/億豐廣場(chǎng)。五里河核心商務(wù)區(qū)奧體板塊一級(jí)輻射區(qū)渾河沿岸二級(jí)輻射區(qū)渾河沿岸二級(jí)輻射區(qū)本案萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR.新城競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品地段價(jià)值研判項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位泛美華庭一級(jí)輻射區(qū)與奧體中心、國(guó)際會(huì)議中心隔街相望距離奧體800米,距離地鐵500米萬(wàn)科新里程二級(jí)輻射區(qū)渾南核心區(qū)，接連渾南大道、長(zhǎng)青街距離奧體3500米,距離地鐵6000米坤泰新界二級(jí)輻射區(qū)沈陽(yáng)渾南大道9號(hào)，奧體中心正面距離奧體50米,距離地鐵1500米億豐廣場(chǎng)一級(jí)輻射區(qū)緊鄰?qiáng)W體，地鐵，會(huì)展中心南側(cè)距離奧體100米,距離地鐵100米金地國(guó)際花園二級(jí)輻射區(qū)渾南中路,奧體中心西側(cè)800米距離奧體1500米,距離地鐵2800米SR新城二級(jí)輻射區(qū)沈營(yíng)路11號(hào),緊鄰機(jī)場(chǎng)高速路距離奧體800米,距離地鐵200米沿海國(guó)際中心一級(jí)輻射區(qū)緊鄰?qiáng)W體，地鐵，地處金廊沿線距離奧體500米,距離地鐵50米競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以?shī)W體為市場(chǎng)切入點(diǎn);本項(xiàng)目緊鄰?qiáng)W體中心，并且緊鄰地鐵只有50米,地處金廊之首，居住的方便性優(yōu)于區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目。競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心占地面積7.55萬(wàn)17萬(wàn)27.5萬(wàn)5萬(wàn)一期占地15萬(wàn)占地11萬(wàn)8.9萬(wàn)建筑面積46.2萬(wàn)60萬(wàn)120萬(wàn)11.5萬(wàn)總建面100萬(wàn)，其中一期建面36萬(wàn)，二、三期現(xiàn)未規(guī)劃總建面22萬(wàn)56萬(wàn)產(chǎn)品類型住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商住樓、五星酒店、寫字樓、高端住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)住宅、商業(yè)住宅一、二期住宅,三期有酒店住宅住宅、商務(wù)公寓、五星酒店、寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分類面積住宅建面11萬(wàn)、商業(yè)建面35萬(wàn)政府干預(yù),規(guī)劃未定住宅一期建面22萬(wàn),二期建面29萬(wàn),三期\四期未定住宅建面11.5萬(wàn)一期住宅建面15萬(wàn),二、三期未定住宅建面22萬(wàn)一期總建面10萬(wàn)，二期規(guī)劃未定分期/在售情況分二期開發(fā),現(xiàn)在銷售一期分三期開發(fā),現(xiàn)在銷售一期分四期開發(fā),現(xiàn)在售二期二期,現(xiàn)售一期分三期開發(fā),現(xiàn)售一期分二期,現(xiàn)售一期分二期,現(xiàn)售一期現(xiàn)推面積36877平26900平177600平48500平94359平46080平40827.80平主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)前供應(yīng)量約為43萬(wàn)平米；本項(xiàng)目在規(guī)模上并不具有優(yōu)勢(shì)，而在產(chǎn)品類型上，億豐廣場(chǎng)受政府干預(yù)，最終規(guī)劃未定，而泛美華庭入市時(shí)間未定，本項(xiàng)目仍可以區(qū)域內(nèi)稀缺復(fù)合大盤的規(guī)劃條件占取市場(chǎng)先機(jī)。區(qū)域競(jìng)品總體規(guī)劃情況分析競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃情況分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心建筑形式點(diǎn)式高層板式高層點(diǎn)式、板式高層板式高層,小高層點(diǎn)式、板式高層、小高層板式高層板式高層容積率（住宅）4.563.534.362.2一期2.425.09綠化率25.70%規(guī)劃未定對(duì)外宣傳78%，實(shí)地考察預(yù)計(jì)35%35%一期45%35%40%樓間距50米調(diào)整中55-83米40--100米30--80米25-40米60米通過對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研可以看出本項(xiàng)目建筑密度較高，容積率上不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；而從綠化率、樓間距方面可以看出，本項(xiàng)目具有相對(duì)較高的舒適度，但亦不具備差異化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品產(chǎn)品情況分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心點(diǎn)式、板式點(diǎn)式板式高層點(diǎn)式、板式板式疊式和板式板式板式高層進(jìn)深距離12米不詳11-13米14米12米12.6米16層高2.9米2.9米2.9米2.82.9米2.9米2.9層數(shù)34層25層左右24層/30層22層、23層、18層6層\9層\10層\14層\15層\28層4層、6層、7層、18層、25層33層\32層套數(shù)共1135套,主力戶型92平約744套首推450套認(rèn)購(gòu)，總套數(shù)和規(guī)劃未定共2200套,首推1362套,目前所剩戶型多為140-160平的大戶型共600套,主力戶型90平占300套868套,主力戶型100平左右占312套共1600套，推420,91.43平占所推房的64套.一期共1216套。戶型53與70平占608套通過對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研可以看出本項(xiàng)目建筑形式、進(jìn)深、層高、層數(shù)方面是不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品主力戶型分析泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園913965578540918760沿海國(guó)際中心13053666017510690120200

9914692市場(chǎng)供應(yīng)戶型多為90-120㎡之間，屬于偏實(shí)用的中舒適度設(shè)計(jì)；在重點(diǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，泛美華庭、金地國(guó)際花園、坤泰新界與本項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

本項(xiàng)目的戶型與區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型面積較為接近，存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心戶型面積60、66、92、129、14638.7、43、55.3、71.4、54、85.9、91.2、57、65、106、107、122、128、135、136、137、164、17660、90、12046、85、99、100、101、108、122、128、132、140、141、161、20087、9153、70、89、107、109、114、120、131戶型配比80平以下的占所有戶型的33.3%,80-100平的占33.4%，100-120平的沒有120以上的占33.3%80平以下占首推戶型的66.7%,80-100平的占33.3%，其他部分規(guī)劃未定80平以下的占二期戶型22%，80-100平的沒有.100-120平的占8.8%，120以上的占71.2%，80平以下占所有戶型14%，80-100平占50%，100-120平的占36%,120平以上的沒有80平以下的占首推戶型11.05%80-100平占20.7%100-120平占9.7%120以上的占58.55%80以下的沒有,80-100平的占首推戶型的43.9%，100-120的沒有120以上的占56.1%，二期戶型面積不詳80以下的占首推戶型的50%80-100平占13.3%，100-120平占30.9%120以上的占5.8%銷售情況未開盤未開盤70%,所剩余的多為140-160以上的大戶型.73%，小戶型60平北向現(xiàn)在滯銷未開盤，已經(jīng)開始認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天賣出200張VIP卡95%，高層只剩87平不到7套。小戶型去化比較慢，區(qū)域競(jìng)品戶型結(jié)構(gòu)分析結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶型和本表，可以看出80-100平米的戶型去化速度較快，從周邊競(jìng)品項(xiàng)目所剩戶型看，萬(wàn)科新里程所剩的部分小戶型60平北向戶型已經(jīng)滯銷去化非常緩慢，金地高層已經(jīng)基本去化95%，目前只剩87平戶型不到7套。SR所剩的多數(shù)為大戶型140-160平以上。本項(xiàng)目從目前銷售情況看，小戶型所占比重較大且去化較慢，從前兩波成交客戶上來(lái)看，本項(xiàng)目小戶型低價(jià)策略在市場(chǎng)上反映并不是十分明顯，因此建議應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行深度思考，目前已經(jīng)不是單純價(jià)格因素導(dǎo)致去化緩慢。競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品戶型細(xì)節(jié)分析同面積區(qū)間競(jìng)品項(xiàng)目對(duì)比89㎡（與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同等戶型類比）沿海國(guó)際中心優(yōu)1.不是傳統(tǒng)戶型、2.南北通透、3.戶型功能齊全,得房率高、4.4.5M開間2劣1.主臥內(nèi)擺不了大衣柜、2.北側(cè)兒童房光線很暗坤泰新界84㎡優(yōu)1.贈(zèng)送露臺(tái)、2.四明戶型、3.戶戶有陽(yáng)光3劣1.無(wú)法南北通風(fēng).泛美華庭92㎡優(yōu)1.四明戶型4劣1.把山.、2.傳統(tǒng)戶型、3.浪費(fèi)面積、4.主臥才10平左右、5.衛(wèi)生間太小SR國(guó)際新城90㎡優(yōu)1.雙臥朝南、2.戶型方正、5劣1.把山,廳暗、2.客廳很小、3.浪費(fèi)面積金地國(guó)際花園1號(hào)樓87㎡優(yōu)1.雙朝南設(shè)計(jì)、2.贈(zèng)送景觀露臺(tái)、3.南北通透1劣1.把山尋找當(dāng)前市場(chǎng)上產(chǎn)品空白段，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)各異，但在本項(xiàng)目中具體的細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁在整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中絕對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，與其他項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。通過對(duì)周邊項(xiàng)目的深化分析，各個(gè)項(xiàng)目與本案產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)上具有相似性。競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品產(chǎn)品特點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心是否四明32.8%為四明戶型30%是四明70%為四明80%是80%為四明戶型80%是25%為四明戶型是否南北通透32.8%為南北通透20%南北通透50%南北通透76%南北通透80%是90%是25.01%為南北通透賺送花園/露臺(tái)/飄窗露臺(tái)1/2贈(zèng)送、飄窗無(wú)無(wú)一樓送花園，露臺(tái)免費(fèi)送部分贈(zèng)送1/2贈(zèng)送露臺(tái)與入戶花園都1/2贈(zèng)送公攤率25%不詳,未最終確定18%-23%20%15-20%20%20%是否功能分區(qū)明確齊全是，但部分布局不合理布局不合理、功能分區(qū)不齊全是是是是是通過對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研可以看出本項(xiàng)目產(chǎn)品上具備一定的特點(diǎn)，但相對(duì)于市場(chǎng)而言，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻；競(jìng)品分析區(qū)域競(jìng)品推廣情況分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心重要推廣階段與節(jié)點(diǎn)面市時(shí)點(diǎn)2007年8月初2006年8月2005年2007年6月2007年6月初2007.62007.8.30蓄水時(shí)點(diǎn)2007年8月初2006年8月2006年初2007年6月2007年6月初2007年6月2007.10.20認(rèn)購(gòu)時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)12月2007.1.262006年10月2007年8月初未認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)12月2007.8.252007.11.18開盤時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)12月未定2006年底2007年8月18未開盤，預(yù)計(jì)08年2007.11.32008.3推廣手段

報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、電視、車體車體，路牌、道旗、雜志、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、短信報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、路牌、雜志車體、網(wǎng)絡(luò)、道旗、圍擋、路牌、短信報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、道旗、雜志、路牌、燈箱候車亭報(bào)廣、車體，道旗、圍擋、短信、網(wǎng)絡(luò)、道路指引、分眾傳媒主要推廣手段報(bào)廣、戶外、短信、車體戶外、報(bào)廣報(bào)廣、短信、短信、報(bào)廣道旗、路牌、車體戶外、報(bào)廣短信、報(bào)廣、戶外蓄客周期7個(gè)月6個(gè)月1年半1年8個(gè)月10個(gè)月5個(gè)月區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣手段較為傳統(tǒng)；相對(duì)于本項(xiàng)目蓄水時(shí)間短，戶外推廣力度不足的情況，加大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)品針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行差異化推廣手段是本項(xiàng)目當(dāng)前的關(guān)鍵問題；同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)開展項(xiàng)目獨(dú)特人文的SP/PR活動(dòng)打造市場(chǎng)傳播平面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目迅速引爆的基點(diǎn)。競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱泛美華庭億豐廣場(chǎng)SR國(guó)際新城萬(wàn)科新里程坤泰新界金地國(guó)際花園沿海國(guó)際中心現(xiàn)均價(jià)未開盤未開盤板式高層4960蝶式高層46004900，景觀樓王5600未開盤高層49505000現(xiàn)最低價(jià)未開盤380040234400未開盤高層44664398現(xiàn)最高價(jià)未開盤無(wú)53005900未開盤高層54095755入市均價(jià)預(yù)計(jì)4800420038004600高層4900-5500多層5800-640049004895推盤套數(shù)推378套450套左右推1362套，600套868套420套480套銷售率未開盤未開盤60%73%未開盤整體70%，高層95%26.5%區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品銷售情況分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力均價(jià)集中在4900-5000元/平方米;萬(wàn)科、金地憑借品牌知名度,以及較長(zhǎng)時(shí)間的蓄客期，贏得了一定的市場(chǎng)；針對(duì)本項(xiàng)目目前現(xiàn)狀偉業(yè)建議繼續(xù)用86平來(lái)做標(biāo)桿，而小戶型所剩余戶型從現(xiàn)在來(lái)看去化比較慢，成交客戶情況分析可以分析出小戶型由于是北向已經(jīng)不光是價(jià)格這一單一因素決定滯銷，因此建議應(yīng)在產(chǎn)品改良上進(jìn)行思考。并同時(shí)加大推廣力度，增加戶外導(dǎo)引，活用促銷策略例如精裝不漲價(jià)。競(jìng)品分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目與本項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較

同樣樓層8層60平成交價(jià)格比較項(xiàng)目名稱面積朝向成交價(jià)格萬(wàn)科新里程60平西北4600沿海國(guó)際中心69.3平西北4812

同樣樓層9層90平戶型成交價(jià)格比較

項(xiàng)目名稱面積朝向成交價(jià)格萬(wàn)科新里程96平南北通透4950金地國(guó)際花園91.42平南北通透5049沿海國(guó)際中心89平南北通透5181

同樣樓層8層120平左右戶型成交價(jià)格比較

項(xiàng)目名稱面積朝向成交價(jià)格萬(wàn)科新里程120平南北通透4500沿海國(guó)際中心120平南北向5469項(xiàng)目名稱整體高層成交均價(jià)萬(wàn)科新里程4900金地國(guó)際花園4924沿海國(guó)際中心5067坤泰新界預(yù)計(jì)5月開盤高層（4900-5500）泛美華庭預(yù)計(jì)5月開盤入市均價(jià)4800各項(xiàng)目高層整體成交均價(jià)比較

從以上本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較來(lái)看，無(wú)論是同樓層同面積同朝向戶型成交均價(jià)比較還是整體高層成交均價(jià)比較來(lái)看，本項(xiàng)目都遠(yuǎn)高于周邊其它項(xiàng)目，因此建議本項(xiàng)目在今后的價(jià)格攀升速度上不要過快，目前已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)價(jià)格相對(duì)較高的樓盤，如果價(jià)格提升過快將會(huì)給銷售帶來(lái)一定的阻力。結(jié)論

市場(chǎng)對(duì)沿海地產(chǎn)的品牌認(rèn)知度較低。

純產(chǎn)品角度看去本項(xiàng)目無(wú)突出特性，核心競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足，地段成為本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)；到今年年底區(qū)域內(nèi)將有多個(gè)項(xiàng)目開盤，競(jìng)爭(zhēng)樓盤主力戶型多以中小戶型為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；朝向因素成為市場(chǎng)消費(fèi)者普遍關(guān)注的問題，尤其以萬(wàn)科90平米戶型及金地87平米戶型為例，非南向戶型銷售情況較差；目前區(qū)域住宅價(jià)格集中在4900元/平米-5000元/平米之間；沈河區(qū)、和平區(qū)的南部區(qū)域及渾南新區(qū)是主要的蓄客群，市調(diào)過程中結(jié)合銷售人員的講解，發(fā)現(xiàn)客群對(duì)本區(qū)域的投資認(rèn)知較差，普遍關(guān)注市中心繁華區(qū)域；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的多數(shù)推廣周期都在8個(gè)月以上，而本項(xiàng)目的推廣正真于今年10月份才開始并推廣周期沒有連續(xù)，蓄客周期較短，需采取差異化策略指導(dǎo)，并加大推廣力度。基于本體，重新審視項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)奧體核心區(qū)，復(fù)合大盤地處金廊之首，奧體核心距離規(guī)劃中的地鐵很近沿海具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)聯(lián)袂金廊沿線項(xiàng)目，打造城市建筑綜合體S作為沿海第一個(gè)項(xiàng)目，知名度低有效蓄客期短受蘇撫鐵路、汽車站場(chǎng)的影響區(qū)域配套不成熟，人氣較差容積率高，居住舒適度低WOT08奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；渾南區(qū)域規(guī)劃逐步完善，成為高品質(zhì)項(xiàng)目聚集地

地鐵二號(hào)線已經(jīng)開始施工區(qū)域內(nèi)目前競(jìng)爭(zhēng)激烈明年奧運(yùn)的召開將會(huì)影響項(xiàng)目施工據(jù)悉渾南大道的擴(kuò)建也可能影響項(xiàng)目施工政策的不穩(wěn)定性對(duì)市場(chǎng)的影響利用優(yōu)勢(shì)克服不足挖掘機(jī)會(huì)規(guī)避威脅宣傳項(xiàng)目未來(lái)，規(guī)避劣勢(shì)通過市場(chǎng)定位的差異性競(jìng)爭(zhēng)策略,減弱直面競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速去化報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝積累客戶：125組認(rèn)籌客戶：58組開盤成交：30套報(bào)價(jià)均價(jià)：5529元/平方米實(shí)際均價(jià)：5200元/平方米開放房源：386套銷控：31套實(shí)際開放：355套開盤總結(jié)分析開盤分析一居二居三居合計(jì)套數(shù)1910130此次開盤因小戶型產(chǎn)品低總價(jià)優(yōu)勢(shì)成交客戶以小戶型產(chǎn)品為主；其中69平米因第二樣板間改為二居影響，本戶型銷量最高；89平米二居戶型價(jià)格提升抑制了原暢銷產(chǎn)品的銷量，但并未擠壓小戶型產(chǎn)品銷售；100平米以上戶型因價(jià)格因素客戶流失量較大沈陽(yáng)市市場(chǎng)目前改善居住條件的兩居產(chǎn)品為認(rèn)可度最高的主流產(chǎn)品，市場(chǎng)投資意識(shí)較弱開盤總結(jié)分析成交產(chǎn)品分析朝向東西推出99118已售172本次主要推售產(chǎn)品東西向戶型無(wú)差價(jià)，客戶選擇余地過大，東向戶型成交量遠(yuǎn)高于西向戶型開盤總結(jié)分析小戶型成交產(chǎn)品分析來(lái)訪量成交未成交1253095原因數(shù)量比例價(jià)格4143.1%產(chǎn)品2526.4%稅金33.2%家庭因素66.3%貸款22.1%工期44.2%其他11%待定1313.7%合計(jì)95100%未成交分析：推廣吸引人群為低端客群，與銷售價(jià)格不符開盤總結(jié)分析客戶分析本次實(shí)際成交價(jià)格低于表單均價(jià)，來(lái)訪客群為低端人群，多選擇認(rèn)可類型中低價(jià)產(chǎn)品3.30開盤12.02開盤一居成交均價(jià)4868.69元/平米一居成交均價(jià)4776.44元/平米二居成交均價(jià)5203.77元/平米二居成交均價(jià)4934.64元/平米三居成交均價(jià)5671.95元/平米三居成交均價(jià)4930.75元/平米總體成交均價(jià)5053.51元/平米總體成交均價(jià)4902.3元/平米本次開盤與07年12月開盤成交均價(jià)比，均價(jià)漲幅151.21元/平米二居戶型因價(jià)格提升抑制了該戶型銷量；三居戶型因價(jià)格提升迅猛，來(lái)訪客群未認(rèn)可該價(jià)格開盤總結(jié)分析成交價(jià)格分析C4套數(shù)面積總額總量22420164.021億已售615314.742617萬(wàn)未售16314849.287383萬(wàn)在新增產(chǎn)品開放前按50%計(jì)算，預(yù)計(jì)月成交7500萬(wàn)元C6套數(shù)面積總額總量25620657.81.03億已售1285426.152685萬(wàn)未售12815331.657615萬(wàn)剩余貨值共計(jì)約1.6億元開盤總結(jié)分析剩余產(chǎn)品分析結(jié)論

價(jià)格非小戶型產(chǎn)品銷售不暢的唯一因素；

制定合理的價(jià)格體系使同類型產(chǎn)品擠壓式銷售；推廣形象較低端，來(lái)訪客群整體購(gòu)買力不足；主推產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝目前項(xiàng)目難點(diǎn)

金廊概念自2005年提出至今近三年時(shí)間，規(guī)劃工程規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)，沈陽(yáng)市民對(duì)金廊工程信心不足；

渾南居住區(qū)逐漸被市場(chǎng)接受，但目前區(qū)域內(nèi)居住生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足；

隨著區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格增漲，部分客群選擇北部城區(qū)低價(jià)位區(qū)域購(gòu)房。一、位置：二、客群：目前本項(xiàng)目市場(chǎng)形象較低，推廣形象不佳，吸引客群整體水平較低；

目前成交客戶購(gòu)買的多為本項(xiàng)目中低價(jià)位產(chǎn)品；

流失客戶中大部分因價(jià)格因素放棄。項(xiàng)目難點(diǎn)分析目前項(xiàng)目難點(diǎn)本項(xiàng)目為板、塔結(jié)合型建筑，居住舒適性不足，與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足；因整體區(qū)域市場(chǎng)未成熟，以自住為主的客群對(duì)綜合體社區(qū)認(rèn)可程度不高；

沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展過程中，因整體市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)高容積率產(chǎn)品接受程度不高。三、產(chǎn)品：四、價(jià)格：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與實(shí)際情況不符，高于同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力不足；

品牌效應(yīng)不足以支撐目前銷售價(jià)格；

項(xiàng)目綜合品質(zhì)不足以將項(xiàng)目定義為區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿契稅變化影響客戶成交。開盤總結(jié)分析目前項(xiàng)目難點(diǎn)根據(jù)沈陽(yáng)市目前城市發(fā)展程度，主流客群以選擇改善居住條件及解決居住小二居戶型為主；投資市場(chǎng)環(huán)境不成熟，小戶型獨(dú)居產(chǎn)品未被市場(chǎng)認(rèn)可；非南向戶型對(duì)于北方城市認(rèn)可度不高。五、戶型：六、推廣：市場(chǎng)推廣形象較差，與銷售價(jià)格不符；

推廣手段單一，推廣體系不完善；

媒體選擇無(wú)持續(xù)性，僅選擇時(shí)效性媒體不利于項(xiàng)目形象樹立品牌形象推廣滯后。開盤總結(jié)分析目前項(xiàng)目難點(diǎn)客戶積累期短，積累量不足；

來(lái)電、來(lái)訪客戶受推廣影響準(zhǔn)確率較低。七、銷售：八、回款：成交客戶以按揭為主，全部回款需產(chǎn)品封頂；代理費(fèi)結(jié)算問題直接影響銷售團(tuán)隊(duì)士氣；開盤總結(jié)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)解讀沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策分析渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品分析競(jìng)品項(xiàng)目規(guī)劃分析競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析競(jìng)品項(xiàng)目銷售分析競(jìng)品項(xiàng)目推廣分析開盤總結(jié)分析成交分析客戶分析價(jià)格分析剩余貨量分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展客戶拓展產(chǎn)品建議促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷思路

銷售目標(biāo)推廣策略銷售渠道拓展推廣渠道拓展產(chǎn)品建議客戶拓展促銷策略現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售目標(biāo)五月銷售目標(biāo)：1.5億

四月銷售目標(biāo)：7500萬(wàn)推廣策略Step1塑造形象震撼面市Step2既有資源充分利用Step3定向覆蓋精準(zhǔn)營(yíng)銷Step4整合渠道立體傳播推廣階段劃分第一階段（4.1——4.30）銷售目標(biāo)：7500萬(wàn)推廣受眾：全沈陽(yáng)高端客戶宣傳主題：“買房送精裝，精裝不漲價(jià)”推廣渠道：主要宣傳渠道:1、紙媒作為大眾傳播載體，廣泛傳遞項(xiàng)目宣傳主題信息。2、短信點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的傳播，真接鎖定客戶對(duì)本項(xiàng)目的了解。配合推廣：1、戶外告知沿海鉅作，攔截客戶。（樓體/道路指引/路旗）2、網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目形象的持久保持點(diǎn)，信息發(fā)布的基礎(chǔ)平臺(tái)。（新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)等門戶網(wǎng)站）3、分眾樓宇電視通過分眾傳媒直接對(duì)寫字樓高端客戶進(jìn)行定向信息傳遞主線活動(dòng)：1、春季房交會(huì)釋放產(chǎn)品信息對(duì)廣泛的客群進(jìn)行宣傳，樹立高端產(chǎn)品形象2、市內(nèi)巡展在太原街沃爾瑪或市政府卓展購(gòu)物中心進(jìn)行定向巡展，直接面對(duì)市內(nèi)高端客戶進(jìn)行產(chǎn)品宣傳3、區(qū)域論壇舉辦區(qū)域論壇，引起客戶對(duì)渾南版塊的關(guān)注，樹立沿海在渾南市場(chǎng)的領(lǐng)跑者地位推廣階段劃分第二階段（5.1——5.31）銷售目標(biāo)：1.5億推廣受眾：全沈陽(yáng)高端客戶宣傳主題：“買一層得兩層”推廣渠道：主要宣傳渠道:1、紙媒作為大眾傳播載體，廣泛傳遞項(xiàng)目宣傳主題信息。2、短信點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的傳播，真接鎖定客戶對(duì)本項(xiàng)目的了解。配合推廣：1、戶外告知沿海鉅作，攔截客戶。（樓體/道路指引/路旗）戶外繼續(xù)延用2、網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目形象的持久保持點(diǎn)，信息發(fā)布的基礎(chǔ)平臺(tái)。（新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)）3、分眾樓宇電視通過分眾傳媒直接對(duì)寫字樓高端客戶進(jìn)行定向信息傳遞主線活動(dòng)：1、“五一嘉年華,沿海業(yè)主答謝會(huì)”，樹立沿海地產(chǎn)形象，形成口碑傳播，形成以老帶新2、市內(nèi)巡展在太原街沃爾瑪或市政府卓展購(gòu)物中心進(jìn)行定向巡展，直接面對(duì)市內(nèi)高端客戶進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，銷售渠道拓展從本項(xiàng)目目前銷售情況來(lái)看，來(lái)訪客戶多為低端客戶群，高端高質(zhì)量的客戶群到訪率較低，因此偉業(yè)建議在現(xiàn)有的銷售渠道上增加銷售渠道的拓展，在市內(nèi)設(shè)立售樓處．開設(shè)市內(nèi)售樓處的理由：縮短本項(xiàng)目給客戶傳統(tǒng)印象中渾南相對(duì)遙遠(yuǎn)的距離感。加強(qiáng)本項(xiàng)目與高端客戶群的直接面對(duì)機(jī)會(huì)，在市內(nèi)高端目標(biāo)客群相對(duì)集中客流量比較大的場(chǎng)所設(shè)立市內(nèi)售樓處

市內(nèi)售樓處選址原則：臨近主干路，交通便利；周邊人流量較密集；便于目標(biāo)客群尋找；停車位充足；利于沿海品牌展示。推廣渠道拓展活動(dòng)時(shí)間：2007年4月20日 活動(dòng)主題：“沿海國(guó)際中心—渾南版塊新地標(biāo)”研討會(huì)參與人員：沈陽(yáng)大盤開發(fā)公司老總，專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士、媒體等媒體配合：1、紙媒各地產(chǎn)版的新聞通稿；2、新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)絡(luò)媒介的首頁(yè)鏈接及置頂公告；3、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)易拉寶、散發(fā)資料、POP掛旗等展示。4、電視專題片；活動(dòng)目的：1、在社會(huì)上引起人們對(duì)區(qū)域關(guān)注，2、塑造沿海的開發(fā)理念和形象；3、提升沿海國(guó)際中心項(xiàng)目的影響力。舉辦區(qū)域論壇沿海國(guó)際中心－－渾南版塊新地標(biāo)推廣渠道拓展

活動(dòng)議題：1、渾南版塊宜居區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)；2、沿海國(guó)際中心對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響？3、56萬(wàn)平首席建筑綜合體的價(jià)值體現(xiàn)執(zhí)行細(xì)則：1、與沈陽(yáng)地產(chǎn)媒體（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電視）進(jìn)行良好的合作；2、與媒體共贏的合作目的3、進(jìn)行軟文的發(fā)布，引導(dǎo)輿論方向。推廣渠道拓展市內(nèi)巡展巡展地點(diǎn)1:太原街沃爾碼超市選擇理由：太原街核心地段每天客流量約10萬(wàn)人。該處有利于沿海品牌的大面積傳播，且周圍都是高端人群夠物與活動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)所。展點(diǎn)位置：正門進(jìn)入后上電梯到二樓轉(zhuǎn)角處，是客戶必經(jīng)之道，如圖所示場(chǎng)地尺寸：5.6米長(zhǎng)*3.6米寬租金價(jià)格：1000元/天市內(nèi)巡展推廣渠道拓展巡展地點(diǎn)1:卓展購(gòu)物中心