銷售方案銷售方案一、時間：912日星期六）~917日（)六天時間二、地點：售樓處三、認(rèn)購方式:,,受內(nèi)部預(yù)定期間的優(yōu)惠折扣的形式進(jìn)行銷售（VIP能享受開盤優(yōu)惠）四、前期準(zhǔn)備1、定價策略本案由于二期產(chǎn)品形態(tài)上并無較大的區(qū)別，故定價原則主要是針對每棟享受的景觀面、朝向面進(jìn)行價格制定。期間共分4個檔次A：有水景、無噪音、棟距大+200B:無水景、無噪音、棟距大+100C：無水景、噪音小、棟距小—100D：無水景、噪音大、棟距小-200A級：作為本案景觀最好的房源，將在銷售時最后推出并利用其創(chuàng)造高價B級：作為本案景觀稍差的房源,將在本案銷售的中期推出。C級：作為本案景觀、環(huán)境較差的房源，可在銷售前期推出。D作為本案環(huán)境最差、景觀最差的房源，在銷售前期利用低單、總價以及優(yōu)惠讓利措施B、C、D立面價差部分考慮到本案為純預(yù)售樓盤，將主要采用“低總價”策略去搶占市場。故采取每兩層提升一個價格的作法，將樓層差價盡量縮小，以便將總價控制在合理范圍之內(nèi)。而本案由于底層、頂層戶型的面積較大,在加價時將不能按照平層的價格體系單一上漲,故其加價系數(shù)將略低于正常加價幅度.平面價差部分由于客戶在選擇房源時基本會選擇東面、中間的戶型,較少主動選擇西面的戶型，故在平面上的價差將按照東面〉中間>西面的原則進(jìn)行制定。以中間戶型作為原點，東面戶型加價范圍在50元以內(nèi)，西面戶型減少50元以內(nèi)，東西面價格差距為100元/㎡左右。2400/㎡作2147～2747,122，208/㎡，7102,609/㎡，以形成一個價格差距，利用總價將原因由于目前房地產(chǎn)市場的一開始復(fù)蘇,但對于寧鄉(xiāng)當(dāng)?shù)囟?并為出現(xiàn)猶如一線城市的搶購風(fēng)潮，消費者還是處在一個較為理性的購房層面上.故本案采取“低開高走”的價格調(diào)整手段才是正確的選擇.而本司將在內(nèi)部認(rèn)購期間，根據(jù)現(xiàn)場實際的訂購情況,適時地進(jìn)行價格調(diào)整:方案一銷售套數(shù)銷售比例預(yù)定均價調(diào)價時間總銷面積（㎡）總銷金額11018%240014,33034,390,97710016%2450銷售110套后13,02731,915,86910016%2500銷售100套后13,02732,567,21310016%2550銷售100套后13,02733,218,55710016%2600銷售100套后13,02733,869,90210016%2650銷售100套后13,02734,521,246合計100%2,523610套79,464200,483,764假設(shè)本案能夠順利按照上表試算的分階段加價銷售目的的話，本案住宅部分的總銷金額將達(dá)到22，523/㎡。方案二利用本案工程進(jìn)度的時間差,在銷售時按照工程進(jìn)度實施銷售及銷售價格的調(diào)整。銷售比例銷售套數(shù)預(yù)定價格調(diào)整時間銷售面積總銷金額30%1832,400內(nèi)部預(yù)定24,49458,785,60030%1832,500開盤一周內(nèi)24,49461,235,00030%1832,600過年前24,49463,684,40010%612,7002010年4月8,16522,045,500合計6102,55081,647205,750,500按照上表可以看出，本案在內(nèi)部預(yù)定時利用低總價、高折扣的優(yōu)勢，快速去化首批房源，預(yù)計銷售量30%.開盤一周內(nèi)，利用前期銷售及開盤帶來的爆炸性及延續(xù)性，進(jìn)行價格的調(diào)整并再銷售總量的30,90710#710#樓能夠創(chuàng)出高價。3、銷控形式本司將在預(yù)定前對7、10＃樓全部；4#、8＃樓東面戶型；3、4＃樓頂樓復(fù)式戶型進(jìn)行銷控。銷控樓層為：7107＃樓東面戶型之一部分。48#主攻方向：主要以1、2、3、5、6、8、9#樓為主,4、7、10#樓為輔，盡量以西面戶型、中間戶型以及中、下段樓層作為主要進(jìn)攻方向，利用總價、折扣優(yōu)勢誘導(dǎo)客戶將主要目標(biāo)選擇在該區(qū)間內(nèi)。4、人員對于目前案場的銷售人員，將繼續(xù)作補充，于正式預(yù)定前15~30天前將人員穩(wěn)定在10人左右，并針對新進(jìn)人員及目前案場人員在進(jìn)行一次全方位的業(yè)務(wù)、禮儀、談判、銷售流程等內(nèi)容的培訓(xùn)。并將業(yè)務(wù)員進(jìn)行分組管理，選定組長帶領(lǐng)案場業(yè)務(wù)員形成良性的競爭氛圍,以利于本案的銷售。5、銷售道具針對本案未來銷售過程中內(nèi)外場的銜接以及制造現(xiàn)場熱銷氣氛,徐搭配以下銷售道具來實現(xiàn):看板內(nèi)外場喇叭音響（內(nèi)場狂銷熱賣的氣氛,使客戶能夠在短時間內(nèi)杯現(xiàn)場氣氛感染，并于每套成交后燃放鞭炮,形成新一輪的熱銷效應(yīng)）戶型單頁樓書DM訂單價目表6、媒體運用CF()NP(瀟湘晨報寧鄉(xiāng)主頁）橫幅看板稿面更換電視墻稿面更換短信宣傳車（造勢廣播）10:00~12:0014：00～16:00抽獎活動五、優(yōu)惠措施：本司建議在轉(zhuǎn)大定期間給于客戶94折優(yōu)惠的措施,其主要目的在于：1、利用低折扣快速逼定；2、利用低總價優(yōu)勢形成有效銷售；3、快速去化低樓層、朝向不好的戶型94,94折,而按揭客戶在規(guī)定時間內(nèi)補足、95919,95折,96（上述折扣為最終底線，由案場控制作為談判籌碼）4、開盤一周后，恢復(fù)至一次性付款98折，貸款99折。六、后續(xù)銷售1、業(yè)務(wù)指標(biāo)針對開盤時，業(yè)務(wù)員在前期需去化VIP80％,20020%100套。110套80套/月80%480套～500套。2、資金回籠銷售比例銷售套數(shù)預(yù)定價格銷售面積總銷金額30%1832,40024,49458,785,60030%1832,50024,49461,235,00030%1832,60024,49463,684,40010%612,7008,16522,045,500合計6102,55081,647205,750,500按上述理想計算，至年底前完成資金回籠1。6億元.總結(jié)目前本案周邊主要競爭樓盤，如水晶酈城、玉龍國際、嘉誠花園、濱江新外灘等樓盤均以現(xiàn)房姿態(tài)展形成供大于求的局面以及宏觀市場不景氣的因素影響。各大樓盤均采取“低價快跑”策略，而目前市場也未必是現(xiàn)房看得到就能使價格上漲。未來存量房較多、供大于求將是市場最大的隱患誰能做到快速去化、占領(lǐng)市場才是未來各案生存的重點而對于本案而言，目前的情況并不容樂觀，純預(yù)售、無參照將是本案最大的弊端，而相對于其他樓盤而言，本案的規(guī)劃、綠化、水景以及未來的建筑品質(zhì)、建筑質(zhì)量等將是其他各案均無法比擬的。所以本案的前景雖然光明，但也存在各種艱難險阻?？焖偃セ?、快速占領(lǐng)寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場才能使本案在未來幾年內(nèi)保持穩(wěn)定發(fā)展。中源·凝香華都二期戶型及配比建議針對目前一期的VIP預(yù)定情況一、從樓棟選擇上5441#2#3#4#5#6#7#8#9#10#45424035303026252520171915141086991411811454240353030262525201719151410869914118117850建議：這對這一現(xiàn)象，建議在二期的景觀建設(shè)方面，針對每個組團的綠化景觀必須具有特色。整個二期組團由于命名為伊頓組團，故可借助該主題，將英倫皇家的概念導(dǎo)入景觀建設(shè)之中。二、針對戶型選擇方面戶型意向戶型意向807570605250405月30日5月1日302011101035391402房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房以上可見，3F/2T/2W是客戶選擇最多的。所以在二期戶型設(shè)計上，還是以3房為主，并搭配平面的4房。由于本案一期未設(shè)置4房戶型,造成一些大戶型客戶的流失.故建議如下:2房5%~8%2房5%~8%3房80%4房10%復(fù)式2%~5%,34